Kreditrestriktioners effekter för förstagångsköpare Simulering av effekter av alternativa kreditbegränsningar för unga Oktober 2018
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Index 1996=100 Index 100=2007 Svensk tillväxt har varit stark de senaste decennierna 160 150 140 BNP-utveckling i Sverige, Tyskland och EU-15 1996-2017. Fasta priser 150 140 130 120 BRP per region (NUTS2) 2007-2016. Fasta priser 130 110 120 100 110 90 80 100 90 70 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Köpenhamn Berlin Paris EU-15 Tyskland Sverige West-Nederland Helsingfors Stockholm London Källa: SCB och Eurostat Källa: SCB och Eurostat Evidens 2018-10-25 SVERIGES BYGGINDUSTRIER 2
Antal Index Befolkningen har vuxit snabbt i Sverige, bostadsbyggandet har ökat men längre varit lägre än i grannländerna 110 Befolkningsförändringar 7 Antal färdigställda bostäder per 1 000 invånare 6 105 5 4 100 3 2 95 Källa: Eurostat 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Danmark Tyskland Frankrike Nederländerna Finland Sverige Storbritannien 1 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Sverige Finland Danmark Norge Källa: Respektive statlig statistikmyndighet Evidens 2018-10-25 SVERIGES BYGGINDUSTRIER 3
1981:1 1982:3 1984:1 1985:3 1987:1 1988:3 1990:1 1991:3 1993:1 1994:3 1996:1 1997:3 1999:1 2000:3 2002:1 2003:3 2005:1 2006:3 2008:1 2009:3 2011:1 2012:3 2014:1 2015:3 2017:1 Index 2000=100 Procent Snabb tillväxt leder till högre bostadspriser och stigande skuldkvot 800 700 600 500 400 Bostadsprisutveckling i svenska storstadsregioner år 2000-2017. Fasta priser 200 180 160 140 120 Hushållens skuldkvot 1981:1-2017:4 300 100 200 80 100 60 0 40 Småhus Stor-Stockholm Småhus Stor-Göteborg Småhus Stor-Malmö Källa: SCB och Mäklarstatistik Bostadsrätt Stor-Stockholm Bostadsrätt Stor-Göteborg Bostadsrätt Stor-Malmö 20 0 Källa: Finansinspektionen och SCB Evidens 2018-10-25 SVERIGES BYGGINDUSTRIER 4
Procent Skuldkvot, beräknat på bruttoinkomst, Procent Men hushållens motståndskraft har ökat minst lika snabbt och Sveriges skuldkvot förklaras av hög ägarandel på bostadsmarknaden 9 Andel hushåll med underskott vid 7 procent ränta med och utan amortering 300 Skuldkvot och ägarandel med bostadslån 2016. 8 7 6 5 4 3 2 1 0 250 200 150 100 50 Bulgaria R² = 0,7054 United Kingdom Finland Spain Portugal Austria Belgium Slovakia France Estonia Germany Poland Italy Slovenia Czech Republic Lithuania Cyprus Switzerland Norway Luxembourg Ireland Denmark Sweden Netherlands Latvia 0 0 20 40 60 80 Källa: Finansinspektionen Med amortering Utan amortering Källa: Eurostat och Evidens Andel hushåll i ägande- och bostadsrätt med bolån, procent Evidens 2018-10-25 SVERIGES BYGGINDUSTRIER 5
I många andra länder görs undantag för förstagångsköpare. Sverige ett undantag Land År Nivå Gäller Danmark 2015 95 % Nya lån Estland 2015 90 % Förstagångsköpare 85 % Övriga nya lån Finland 2016 95 % Förstagångsköpare 90 % Övriga nya lån Lettland 2007* 95 % Statligt garanterade lån 90 % Övriga nya lån Litauen 2011 85 % Nya lån Norge 2015 60 % Oslo (andra bostaden) 85 % Övriga nya lån Sverige framstår som relativt unikt med bolånetak och amorteringskrav lika för alla, utan undantag för utsatta grupper Andra länder har i flertalet fall särskilda regler för att underlätta för förstagångsköpare Dessutom förekommer skattegynnat bosparande och startlån i ett antal andra Europeiska länder Vid sidan av regler som underlättar inträda på ägarmarknader är hyresmarknaden mer flexibel med tillgängliga marknadsprissatta bostäder Nederländerna 2012 106 % Nya lån 2018 100 % Nya lån Irland 2015 90 % Förstagångsköpare 80 % Övriga nya lån Polen 2014 85 % till 90 % Nya lån, taket beror på säkerhetstyp Sverige 2010 85 % Nya lån Källa: Finansinspektionen Evidens 2018-10-25 SVERIGES BYGGINDUSTRIER 6
Två metoder för analys av om hushållen kan finansiera och köpa en bostad Hushållens egna preferenser rörande boendeutgifter KALP-kalkyl Påverkas av prisnivå, eget kapital, inkomster och kassaflödespåverkande amorteringskrav Påverkas av bankernas egna restriktioner och allmän kreditlagstiftning Evidens 2018-10-25 SVERIGES BYGGINDUSTRIER 7
KALP-kalkyler Bank Danske Bank Skuldkvotstak 5,5 gånger bruttoinkomsten Kalkylränta (procent) Handelsbanken Ingen fastslagen siffra 7,5 Länsförsäkringar Ingen fastslagen siffra 7 6 Skuldkvotstak på 5,5 gånger bruttoinkomsten tillämpas av hälften av de undersökta bankerna, vissa med utrymme för vissa undantag. Övriga banker tillämpar inte officiellt någon fastslagen nivå. Kalkylräntorna varierar i intervallet 6,0 till 8,0 procent, där Danske Bank tillämpar den lägsta och Nordea den högsta kalkylräntan. Nordea Ingen fastslagen siffra 8 SEB SBAB Skandia 5,5 gånger bruttoinkomsten (vissa undantag kan göras) 5,5 gånger bruttoinkomsten 5,5 gånger bruttoinkomsten (vissa undantag kan göras) Swedbank Ingen fastslagen siffra 7 7 7 7,5 Källa: Evidens undersökning sommar/höst 2018 Evidens 2018-10-25 SVERIGES BYGGINDUSTRIER 8
Utvärderade miljöer och upptagningsområden till nyproduktion samt prisnivå för nybyggda ettor och tvåor Projekt i Stockholmsområdet: Täby Solna Sundbyberg Stockholm Huddinge Projekt i Göteborgsområdet: Göteborg Mölndal Prisintervall Örebro 1 rok 16 000 kr/kvm 38 000 kr/kvm 2 rok 17 000 kr/kvm 36 000 kr/kvm Jönköping Prisintervall 1 rok 54 000 kr/kvm 90 000 kr/kvm 2 rok 46 000 kr/kvm 83 000 kr/kvm Prisintervall 1 rok 49 000 kr/kvm 84 000 kr/kvm 2 rok 39 000 kr/kvm 68 000 kr/kvm Prisintervall 1 rok 22 000 kr/kvm 45 000 kr/kvm 2 rok 26 000 kr/kvm 40 000 kr/kvm Källa: SCB, Valueguard och Evidens Evidens 2018-10-25 SVERIGES BYGGINDUSTRIER 9
Stora inkomstskillnader mellan ensamboende och sammanboende exempel från Täby och Örebro Hushåll bestående av ensamboende har genomgående lägre inkomster än sammanboende hushåll I detta fall redovisar Täby fler sammanboende hushåll med högre inkomster än Örebro Källa: SCB och Evidens Evidens 2018-10-25 SVERIGES BYGGINDUSTRIER 10
I centrala Stockholm får nästan 80 procent för höga boendeutgifter Nuvarande krav Centrala Stockholm Beteende KALP Amorteringskrav 1 Tillåter Utestänger Tillåter Utestänger Nu gällande krav 21% 79% 32% 68% Amorteringskrav 1 40% 60% 40% 60% Amorteringsfritt 76% 24% 55% 45% Amorteringsfritt Källa: SCB och Evidens Evidens 2018-10-25 SVERIGES BYGGINDUSTRIER 11
I Stockholm Skärholmen, utestängs ca 70 procent av unga ensamboende. Även vid amorteringsfrihet hindrar KALP-kriterierna drygt hälften av alla unga Stockholm Skärholmen Nuvarande krav Beteende KALP Tillåter Utestänger Tillåter Utestänger Amorteringskrav 1 Nu gällande krav 31% 69% 36% 64% Amorteringskrav 1 46% 54% 36% 64% Amorteringsfritt 76% 24% 47% 53% Amorteringsfritt Källa: SCB och Evidens Evidens 2018-10-25 SVERIGES BYGGINDUSTRIER 12
KALP-kraven utestänger hälften av ensamhushållen från att köpa en etta i Örebro Örebro Beteende KALP Tillåter Utestänger Tillåter Utestänger Nu gällande krav 54% 46% 50% 50% Nuvarande krav Amorteringskrav 1 67% 33% 50% 50% Amorteringsfritt 68% 32% 61% 39% Amorteringskrav 1 och amorteringsfritt Källa: SCB och Evidens Evidens 2018-10-25 SVERIGES BYGGINDUSTRIER 13
Huvudsakliga observationer 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Andel hushåll som utestängs 0% Beteende KALP Beteende KALP Beteende KALP Beteende KALP Centrala Stockholm Stockholm Skärholmen Centrala Göteborg Örebro Nu gällande krav Skärpta amorteringskravet avskaffas Amorteringsfritt Evidens 2018-10-25 SVERIGES BYGGINDUSTRIER 14
Skattade effekter av olika regleringsscenarier 35 procentenheter fler skulle kunna köpa Andel hushåll som utestängs 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Beteende KALP Beteende KALP Beteende KALP Beteende KALP Centrala Stockholm Stockholm Skärholmen Centrala Göteborg Örebro Nu gällande krav Skärpta amorteringskravet avskaffas Amorteringsfritt Nuvarande krav men sänkt stressad räntenivå till 5 % Skärpta amorteringskravet avskaffas och 5 % stressränta En procents amortering över 50 % LTV och 5 % stressränta Evidens 2018-10-25 SVERIGES BYGGINDUSTRIER 15
Belåningsgrad Boendeutgiftsandel Amorteringskravens måluppfyllelse? Finansinspektionens mål enligt gällande regleringsbrev Bidra till ett stabilt finansiellt system som präglas av högt förtroende med väl fungerande marknader som tillgodoser hushållens och företagens behov av finansiella tjänster samtidigt som det finns ett högt skydd för konsumenter Regeringens regleringsbrev till Finansinspektionen 90% 80% 70% 60% Belåningsgrad med eller utan löpande amortering 60% 50% 40% Boendeutgiftsandel med och utan amortering Frågan är hur väl marknaden tillgodoser de unga hushållens behov av finansiella tjänster om stora grupper inte får lån? Finns ett högt skydd för konsumenter som mot sin vilja tvingas ut på andrahandsmarknaden? 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 År 30% 20% 10% 0% 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 Boendeutgiftsandel med amortering LTV utan amortering LTV med amortering Boendeutgiftsandel utan amortering Evidens 2018-10-25 SVERIGES BYGGINDUSTRIER 16
Hållbar eller skadlig skulduppbyggnad? Hållbar - Förväntningar på framtida priser och räntenivåer rimliga - Bostäder rätt värderade - Högt hushållssparande - Sund kreditgivning - Stor motståndskraft mot högre räntor, inkomstbortfall och prisfall - Ökad andel ägda bostäder i stocken av befintliga bostäder och i nyproduktionen - Välkapitaliserade och motståndskraftiga banker Skadlig (excessive?) - Bostadspriser baserade på överdriven optimism och spekulation - Osund kreditgivning - Dålig återbetalningsförmåga hos bolånetagare och svag motståndskraft mot störningar - Av spekulation uppdrivet bostadsbyggande - Svagt kapitaliserade banker och stor andel dåliga lån Hög tillväxttakt och fallande räntor Ökat lånebehov Motiverat med makrotillsyn som begränsar kreditexpansion Evidens 2018-10-25 SVERIGES BYGGINDUSTRIER 17
Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer inom samhällsbyggnadssektorn ted.lindqvist@evidensgruppen.se Tfn + 46 70 579 12 33 Evidens Sibyllegatan 32, 2 tr 114 43 Stockholm Tfn växel: + 46 8 599 05 170 www.evidensgruppen.se