Detaljplan för Hovenäs 1:61, Hovenäset, Sotenäs kommun SAMRÅDSREDOGÖRELSE Hur samrådet har bedrivits Samråd om förslag till detaljplan för Hovenäs 1:61, Hovenäset, har genomförts i enlighet med plan- och bygglagen (2010:900). Förslaget till detaljplan har initierats av fastighetsägarna till Hovenäs 1:61 och syftar till att ändra användningen för fastigheten från hamnändamål till bostad och att utöka byggrätten. Samråd har genomförts under tiden 9 mars 6 april 2018. Samrådshandlingar var daterade 2018-01-26. Berörda myndigheter och instanser, enligt särskild sändlista, samt berörda sakägare enligt fastighetsförteckning, har genom utsända samrådshandlingar getts tillfälle att yttra sig. Planhandlingarna har varit tillgängliga på kommunens hemsida: www.sotenas.se. Under samrådet har 14 yttranden inkommit; 7 yttranden från externa remissinstanser, 4 yttranden från fastighetsägare enligt fastighetsförteckningen samt 3 övriga yttranden. Yttranden har på grund av sin omfattning i vissa fall sammanfattats. Inkomna synpunkter och kommentarer 1. Länsstyrelsen Länsstyrelsens samlade bedömning Länsstyrelsen lämnar följande bedömning enligt 5 kap 14 plan- och bygglagen (PBL 2010:900). Synpunkter på sådant som kan aktualisera prövning Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 PBL och nu kända förhållanden att ett antagande av en detaljplan enligt förslaget inte kommer att prövas. Motiv för bedömningen Prövningsgrunder redovisas i Länsstyrelsens synpunkter vilka ska uppfyllas för att det antagna planförslaget inte ska riskera överprövning. Råd och synpunkter handlar om anvisningar för att planförslaget ska uppfylla lagstiftningens krav. Prövningsgrunder enligt PBL 11 kap. 10 Länsstyrelsen befarar inte att riksintresset enligt Miljöbalken (MB) påtagligt kommer att skadas, att mellankommunal samordning blir olämplig, att miljökvalitetsnormerna enligt miljöbalken inte iakttas, att strandskyddet enligt 7 kap. miljöbalken upphävs i strid med gällande bestämmelser, eller att bebyggelse blir olämplig med hänsyn till de boende och övrigas hälsa eller säkerhet eller till risker för olyckor, översvämningar eller erosion. 1 (14)
Kompletterande yttrande Länsstyrelsen har i sitt samrådsyttrande daterat 2018-03-28, angett att ett antagande av planen inte kommer föranleda en prövning. I yttrandet har dock frågan om hantering av strandskydd missats att kommenteras. Det är mycket riktigt så att strandskyddet återinträder inom planområdet. För att kommunen inte ska risker att upphäva strandskyddet i strid med gällande bestämmelser eller få en plan med strandskydd inom kvartersmark så behöver de hantera detta i det fortsatta planarbetet. Skäl för upphävande enligt miljöbalken måste beskrivas i planbeskrivningen. En administrativ bestämmelse behöver också införas i plankartan. I övrigt gäller det tidigare yttrandet i sin helhet. Råd enligt PBL och MB Stigande vatten Planbestämmelsen anger att för de delar av bottenplanets golvbjälklag som är känsligt för vatten ska ligga på en nivå som är minst +3.2 meter över havet. Det är en nivå som stämmer med rekommendationerna i handboken Stigande vatten. Källarplan får anordnas vilket innebär att det kommer att ligga under rekommenderad nivå och därmed riskerar att översvämmas. Kommunens bedömning är att denna risk kan tålas samt att det finns möjlighet att om inte förhindra så åtminstone mildra skadorna vid en översvämning. Länsstyrelsen anser att risken för översvämning därmed är hanterad på ett tillfredsställande sätt, detta då entréplan ligger på rekommenderad nivå. Funktionen Boende kommer att kunna fungera även vid en eventuell översvämning av källarplan, boende kommer att kunna ta sig till och från byggnaden på ett säkert sätt. Kulturmiljö Länsstyrelsen anser att det är positivt att kommunen med hjälp av varsamhetsbestämmelser tar tillvara byggnadens kulturhistoriska värden. Behovsbedömning Kommunen bedömer att förslaget inte innebär betydande påverkan på miljön. Länsstyrelsen delar kommunens åsikt, således behöver inte en miljökonsekvensbeskrivning tas fram. Bestämmelser om att strandskyddet upphävs ska införas på plankartan och planbeskrivningen kompletteras med beskrivning avseende detta. Övriga synpunkter noteras. 2. Lantmäteriet För plangenomförandet viktiga frågor där planen måste förbättras Bland planbestämmelserna finns en Användningsgräns. Lantmäteriet har dock inte kunnat hitta beteckningen på kartan. Detta behöver åtgärdas. Planbestämmelsen gällande att balkong får uppföras längs den södra gaveln innebär att planen reglerar sådant som är utanför planområdet eftersom balkongen är placerad utanför planområdet. 2 (14)
Delar av planen som bör förbättras Teckenförklaringen till grundkartan innehåller flera beteckningar som inte finns med i grundkartan, se t ex. traktnamn, ledningsrätt och serv. Användningsgräns ska tas bort från planbestämmelserna. Formulering av planbestämmelse för balkongen tas bort. Bestämmelser om att strandskyddet upphävs ska införas på plankartan och planbeskrivningen kompletteras avseende detta. Kommunen tar med sig synpunkter kring förbättringsmöjligheter i det fortsatta planarbetet. 3. SGI Enligt Plan- och bygglagen ska, vid planläggning, hänsyn tas till människors hälsa och säkerhet samt risken för olyckor, översvämning och erosion. Med hänvisning till 2 kap 4-5 i PBL ska alltså geotekniska aspekter såsom säkerhetsfrågor avseende skred, ras och erosion klarläggas i planskedet. SGI efterfrågar att planbeskrivningen kompletteras med en text som översiktligt beskriver geologiska och geotekniska förhållanden inom planområdet. Enligt SGU:s jordartskarta utgörs området av berg nära eller i dagen. SGI kan i planhandlingarna inte utläsa om det föreligger risk för blockutfall inom eller nära inpå planområdet. Som förtydligande efterfrågas en bedömning av risken för att planområdet kan påverkas av blockutfall. Är förhållandena sådana att risken för blockutfall inte kan uteslutas ska en utredning göras av en bergtekniskt sakkunnig. Krävs det åtgärder eller restriktioner för att uppnå tillfredsställande säkerhet mot blockutfall ska dessa på ett plantekniskt godtagbart sätt säkerställas i planen. Planbeskrivningen kompletteras med beskrivning av de geologiska och geotekniska förhållandena. Förtydliganden ska göras om att risk för blockutfall inom eller nära inpå planområdet inte föreligger. 4. Bohusläns museum Bohusläns museum har tidigare yttrat sig vad gäller denna fastighet 2015-11-27 d.nr. Va 1022-2015. Att byggnadens användning ändras till bostadsändamål har vi inga synpunkter på. I övrigt anser vi att den nya planen, vad gäller höjd och byggnadsrätt, endast ska medge byggnadens befintliga mått och storlek. Planförslaget justeras för att överensstämma med yttrande Va 1022-2015 över fastigheten Hovenäs 1:61. Det innebär att föreslagen utökning av byggrätt väster om befintlig byggnad tas bort och att möjlig höjning av byggnaden begränsas till 50 cm. Möjligheten att uppföra taklätta på takfallet mor väster kvarstår. 3 (14)
5. Rambo 2018-07-11 Samrådsredogörelse Byggnadsnämnden Dnr BN 2017/ 253 För de flesta fastigheter längs med Klovbergsvägen sker sophämtning idag via sopsäck i säckställ. Vägen är för smal för att sopbil ska kunna komma fram längs med Klovbergsvägen. Många sopsäckar hämtas vid fastigheten av sophämtaren och bärs eller dras med säckkärra från fastigheten till sopbilen. Detta system kommer att förändras då det inte är förenligt med bra arbetsmiljö. Enligt en nyligen gjord inventering kommer de flesta fastigheter längs med Klovbergsvägen att bli hänvisade till att lämna sitt hushållsavfall i gemensamma kärlskåp som placeras på närmsta lämpliga/tillgängliga plats där sopbil kan komma fram och tömning ske utan dragväg för sopkärlen. Rambo kommer under hösten 2018 att tillsammans med kommunen utse tillgängliga platser för gemensamma kärlskåp på flera platser inom Hovenäset. Denna förändring kommer att genomföras under 2018 eller 2019. Texten att sophämtning sker vid varje fastighet kan tas bort ur planbeskrivningen och ersättas med ovan nämnda förändring. Texten att sophämtning sker vid varje fastighet tas bort ur planbeskrivningen och ersätts med informationen i yttrandet ovan. 6. Västvatten Det kommunala dagvattennätet finns enbart på norra sidan av fastigheten. Detta är inte åtkomligt utan pumpning på grund av höjdskillnaden. Förslaget på lokalt omhändertagande anses inte vara en tillräcklig lösning. Västvatten anser att dagvattenfrågan bör utredas vidare. I övrigt har Uddevalla vatten AB ingen erinran mot detaljplanen. Planbeskrivningen ska förtydligas avseende dagvattennätet. Planförslaget ska justeras så att föreslagen utökning av byggrätt väster om befintlig byggnad tas bort. Det innebär att planförslaget inte tillåter någon ökning av takyta jämfört med befintligt läge. Det innebär också att hela den yta som idag är mjukmark kan nyttjas för infiltrering av dagvatten. Detta säkerställs genom bestämmelse i plankartan. 7. Räddningstjänsten Räddningstjänsten har inga synpunkter på förslaget till detaljplan, men en fundering gällande balkongen på fastighetens södra sida. Av Boverkets regelsamling för byggande, BBR ska avståndet mellan byggnader beräknas på sådant sätt att utstickande detaljer som takutsprång och balkonger som sticker ut mer än 0,5 m bör tas med i beräkningen av avståndet mellan byggnader. Se länk: https://www.brandkonsultforeningen.se/syfteshandboken/52-bbr-561-avstand-mellanbyggnader-utstickande-detaljer/ 4 (14)
Av plan- och illustrationskartan framgår att huslivet följer planområdet och att bostadens balkong sticker ut över tomtgräns och därmed även förbi planområdet för Hovenäs 1:61. Balkongens djup över 0,5 m innebär ett förändrat krav på brandskydd med hänsyn tagen till risken för brandspridning mellan byggnader. Detta är bara ett förtydligande av vad jag tänker på gällande brandskydd men jag undrar varför fastighetens balkong inte ingår i planområdet. Formulering av planbestämmelse för balkongen tas bort. Sakägare enligt fastighetsförteckning 8. Hovenäs 1:62 Har inga synpunkter på förslaget till detaljplan. Noteras. 9. Hovenäs 1:258 Jag är mycket frågande till vad den ökade byggrätten inom fastigheten betyder. Den rätten finns väl alltid för en fastighet inom befintliga väggar och tak. När jag var ung pojke i början av 50-talet hörde jag många gånger att fastigheten 1:61 forslats sjövägen från Orust eller Tjörn till nuvarande plats. När detta gjordes har jag ingen aning om. När vår familj kom hit i början av 1950-talet fanns den där. Med hänsyn till att det sedan lång tid tillbaka har bott folk i fastigheten har jag ingen anledning att inte se positivt på att kommunen vill ändra användningsändamålet till bostadshus. Området runt Klovbergsvägen består av mycket gamla hus med mycket stort kulturhistoriskt värde som måste bevaras i ursprungligt skick. De flesta husen är från 1700- och 1800-talen och är byggda som 1½-planshus med övervåning/ombyggd vind med lågt i tak. I Planförslaget och förutsättningarna inkluderas nya/gamla ritningar på ny takhöjning och takfönster. Med hänsyn taget till dessa förändringar har kommunen gjort konsekvensanalys bl a ur miljösynpunkt. Det kan väl inte vara så att kommunen redan beviljat byggnadslov? Inte nog med detta tar ni också upp möjligheten att bygga en glasveranda med glastak väster om fastigheten på prickad mark. Detta skulle ju helt förstöra den kulturella miljön. Byggnadsnämnden har tidigare (maj 2016) beviljat bygglov för fastigheten Hovenäs 1:61. På grund av att fastigheten i gällande detaljplan regleras för hamnandamål upphävdes nämndens beslut vid en överprövning. Detta är anledningen till att en ny detaljplan tas fram. När detaljplanen vinner laga kraft kan fastighetsägarna söka bygglov utifrån användningen bostad och utifrån de bestämmelser som den nya planen sätter som ramar. 5 (14)
Den utökning av byggrätten västerut som redovisades i samrådshandlingen tas bort. Byggrätten mot väster begränsas till befintlig byggnads utbredning. 10. Hovenäs 1:267 Vi kan acceptera ändringen av användandet men inte att byggrätten ska utökas. Vi samtycker inte till en höjning av taket samt byggande av taklätta eller tillbyggnad västerut på tomten och har invändningar till beviljande av denna ansökan om ny detaljplan. Både i fastighetsägarens ansökan om planbesked och i av Sotenäs kommun upprättade planbeskrivning anförs vikten av att bevara de kulturhistoriska värdena på aktuell byggnad. Vi kan inte acceptera att huset höjs till ett 2-planshus med en taklätta eller byggs till med en sidobyggnad för då bevarar man verkligen inte husets eller omgivningens kulturhistoriska värden. Det bästa är att bevara huset som det är med sina proportioner bibehållna. Då bevarar man de kulturhistoriska värdena och har kvar huset som det alltid har varit. Om man ges dessa möjligheter till förändring tillåts man ju istället förvanska husets proportioner och utseende. De kulturhistoriska värdena raseras om enstaka byggnader tillåts öka i höjd med avseende på fiskesamhällenas utformning i Bohuslän. Huset har redan samma mått som de kringliggande fastigheterna och behöver inte höjas eller byggas till för att kunna vara beboeligt året runt. Huset är även försett med en frontespis som redan är en utbyggnad i sig och som ökar husets storlek jämfört med de kringliggande fastigheterna. Den nya detaljplanen bör vara med samma villkor som den angränsande detaljplanen. Hela det övriga området i Hovenäset som gränsar till fastigheten har en detaljplan som tillåter 1- planshus så det borde även gälla denna fastigheten. Det är inte rimligt att denna fastigheten särbehandlas med en egenförfattad frimärksplan. Varför skall denna skräddarsydda detaljplan ange en plushöjd från 0-planet istället för som de kringliggande ha en detaljplan som tillåter 1- planshus. Det naturliga är att även denna fastighet får samma villkor som de kringliggande husen. Härifrån har yttrandet sammanfattats något pga sin omfattning: I det tätbebyggda samhället är husen byggda så att alla kan se havet. Från vårt hus har man sedan det byggdes 1845 haft utsikt över hamninloppet och ända ut till inseglingen till Brofjorden. Att köpa hus i ett så tätbebyggt och extremt känsligt område kräver att man är lyhörd mot sina grannar. Allt man gör på sin fastighet påverkan de kringboende. Det går inte att köpa ett hus här och tro att det kan få en standard för 2020 då det påverkar hela samhället. Fastighetsägarna borde insett vid köpet av fastigheten att man inte kan göra ändringar som skymmer utsikten för flera bakomliggande fastigheter. Vid en höjning med 70 cm kommer vi inte att ha kvar någon utsikt utan ser bara taket på deras hus. Takkupan kommer att begränsa utsikten över hamnbassängen och tillbyggnad på bottenvåningen kommer delvis att skymma den utsikt vi har ner mot vår sjöbod. Vår uteplats kommer att skuggas och bli mörkare. Dessa förändringar innebär att värdet på vår fastighet minskar drastiskt. Alla är hjärtligt välkomna att besöka oss för att själva se hur vår utsikt försvinner om huset höjs och byggs till. Vi har sedan fastighetsägarna köpte huset sagt att vi inte samtycker till en höjning och flera gånger visat visuellt hur det skulle påverka oss. Ägarna var redan vid husköpet 2012 medvetna om fastighetens planritning och skick. 6 (14)
Om takhöjningen godkänns av kommunen är det säkert många som ser sin möjlighet att få höja sina övervåningar med följd att flera skulle förlora utsikt och samhällets karaktär skulle förstöras. Det är märkligt att man i planhandlingen minimalt berör de kringliggande fastigheternas olägenhet av planförslaget. För oss är det verkligen inte minimalt då hela vår havsutsikt försvinner. Att tillåta en höjning med 0,7 m, bygga en taklätta och bygga ut huset på bottenvåningen innebär för oss inte en förändring i begränsad omfattning, utan en stor förändring. Det omnämns att huset behöver byggas om för att helårsboende, men det gick utmärkt för tidigare ägare som var helårsboende. Fastighetsägarens kontakt med Bohusläns museum anser vi vara rent taktikspel. När deras sjöbod byggdes om kan man undra när Bohusläns museum kom in i bilden. Kommunen borde ta en titt på sjöboden omgående. Vi samtycker inte till en höjning av taket samt byggande av taklätta eller tillbyggnad västerut på tomten och har invändningar till beviljande av denna ansökan om ny detaljplan. Planförslaget justeras så att föreslagen utökning av byggrätt väster om befintlig byggnad tas bort och möjlig höjning av byggnadens nock begränsas till 50 cm. Möjligheten att uppföra taklätta på takfallet mor väster kvarstår. Det innebär en anpassning till den bedömning som Bohusläns museum gjort avseende förändringar av fastigheten i tidigare bygglovsärende (yttrande med diarienummer Va 1022-2015). Planbestämmelser för högsta nockhöjd angivet som en +-höjd över grundkartans nollplan nyttjas för att redovisa den högsta nockhöjd som huset får ha. Detta ger en exakt bestämmelse medan begreppet en våning inte ger en exakt bestämmelse och därmed inte är lämplig i detta fall. Högsta tillåtna byggnadshöjd i gällande detaljplan är för fastigheten 6,0 m, vilket är betydligt högre än befintlig byggnad. En höjning av aktuell byggnad kommer att påverka utsikten från fastigheten Hovenäs 1:267. Den kommer dock inte att begränsa utsikten mot havet från alla delar av huset och kommer heller inte helt och hållet att ta bort utsikten över vatten från någon del av fastigheten jämfört med dagsläget. 11. Hovenäs 1:272 På vilket sätt säkerställs de kulturhistoriska värdena och översvämningsrisken genom att: - Höja taknock med upp till 0,7 m - Uppföra taklätta - Bygga ut fastigheten västerut på tidigare prickad mark Dessa förändringar av fastigheten bevarar ingenting av de kulturhistoriska värdena, utan innebär snarare att fastigheten kommer att avvika väsentligt från de kringliggande fastigheterna och nuvarande detaljplan för dessa fastigheter som endast medger 1-planshus. Ett beviljande av föreslagna ändringar i byggrätten torde få en stark prejudicerande effekt på kringliggande fastigheter då kommunen kommer att få ett stort antal liknande bygglovsansökningar på höjande av taknock, taklättor mm. Följden blir då att syftet med planändringen att bevara kulturhistoriska värden snarare medför en kraftigt negativ inverkan på dessa värden. 7 (14)
Ansvaret att bevara de kulturhistoriska värdena gäller väl redan idag samtliga kringliggande fastigheter och skyddas, utgår jag ifrån, vid ansökan om bygglov. Jag finner det mycket märkligt att utökad byggrätt prövas i samband med en förändrad detaljplan för en enskild fastighet. Att bevilja en utökad byggrätt för en enskild fastighet som kraftigt avviker från kringliggande, kan väl knappast vara kommunens mening. Det ädla uppsåt från fastighetsägarna, om att vilja bevara de kulturhistoriska värdena finns det enligt min mening skäl att betvivla. Ombyggnad av deras arrenderade sjöbod som skett under senare år med stora glasdörrar ut mot vattnet mm, är knappast ett bevarande av kulturhistoriska värden. Kommunen har tidigare visat stort intresse för hur sjöbodarna används och gjort platsbesök vid vissa tillfällen. Detta tycks dock inte gälla dem. Min uppfattning är att kommunen lite mer kritiskt borde fundera på om det är kulturintressen eller egenintresse som väger tyngst hos fastighetsägarna. Jag är mycket frågande till uttalanden av författaren till Planbeskrivning/Behovsbedömning om att planen innebär ett säkerställande av kulturhistoriska värden samt att utökning av nockhöjd, taklätta och ökad boyta åt väster är mycket begränsad och bedöms ha en mycket begränsad påverkan på utsikt från kringliggande fastigheter. Författarna har inte ens varit inne i berörda fastigheter för att bilda sig en uppfattning om detta! Den generella höjning av taket som anges till ca 0,7 m och med föreslagen taklätta, innebär en höjning av taket vid takfot (yttervägg på taklätta) på ca 2 meter. Detta skulle innebära en väsentligt reducerad sjöutsikt för oss. En utökad byggrätt västerut har tillkommit sedan föregående bygglovsansökan. En sådan utbyggnad kommer avvika från kringliggande fastigheter och kan på intet sätt anses bevara de kulturhistoriska värdena. Därtill kommer det ha en mycket negativ inverkan på sjöutsikten från de närmast liggande fastigheterna. Sökande köpte denna fastighet i juli 2012 och var redan då, fullt medvetna om fastighetens planritning och skick. Att ange behov av upprustning interiört, byte av VVS och el kan knappast ha något att göra med ansökan om utökad byggrätt, utan är ju en naturlig del för oss alla som har förvärvat gamla hus i denna känsliga miljö. Det kan knappast vara en självklarhet att ett hus byggt i slutet på 1800-talet ska kunna byggas om till en standard som anses ska gälla år 2020. Ett sådant synsätt skulle ganska snabbt få allvarliga konsekvenser på många kulturbygder i vårt land. Att hävda att det krävs utökad byggrätt för att möjliggöra ett åretruntboende och att toalett/dusch måste finnas på båda plan, är ett märkligt krav då föregående ägare, som var äldre än nuvarande fastighetsägare, bodde i huset året runt under många år. Sökande har enligt min uppfattning köpt fel fastighet som inte, utan stor inverkan på de kulturhistoriska värdena och närliggande fastigheter, kan tillgodose deras högt ställda krav på modern boendestandard. De varsamhetsbestämmelser som nämns i planförslaget gäller redan idag där de kulturhistoriska värdena ska bevaras. Det är mycket anmärkningsvärt att Planbeskrivningen/Behovsbedömningen anser att effekten av den utökade byggrätten liksom påverkan på utsikten är mycket begränsad. Jag motsätter mig på intet sätt att del av befintlig byggnad som idag ligger på prickad mark ändras så att nuvarande byggnad får användas till bostadsändamål. Övriga delar som rör utökad byggrätt i form av nockhöjning, taklätta, utbyggnad väster ut på nuvarande del av altan, kan jag 8 (14)
inte acceptera. Jag kan även notera att det i dagsläget saknas ritningar på utökad byggrätt för tillbyggnad västerut. Jag förväntar mig att kommunen omarbetar planförslaget. Planförslaget kommer att justeras så att de kulturhistoriska värdena tillgodoses på ett sätt som Bohusläns museum i enlighet med tidigare yttrande bedömer som tillfredsställande. Se kommentar till yttrande nr. 10. De kulturhistoriska värdena säkerställs i övrigt genom de relativt detaljerade bestämmelser kring placering, utformning och utförande samt de varsamhetsbestämmelser som planen innehåller. Gällande detaljplan tillåter en byggnad för hamnändamål med en byggnadshöjd på 6,0 m. Ett nyttjande av byggrätten enligt gällande plan skulle därmed innebära en väsentlig påverkan på bebyggelsemiljön. Planens utökning av byggrätten begränsar inte översvämningsrisken. Det gör däremot bestämmelsen kring lägsta nivå för de delar av bottenplanets golvbjälklag som är känsliga för vatten. Övriga, ingår inte i fastighetsförteckningen 12. Hovenäs 1:265 Befintlig byggnad har varit åretruntbostad synnerligen länge och jag har ingen invändning mot att nuvarande skrivning justeras att anpassas till detta. Fastighetsägarnas omsorg om kulturmiljön är inget annat än nonsens och det vore katastrofalt att medge föreslagen planändring avseende utökad byggrätt, dvs rätt att höja huset till 2-vånings mm. Detta skulle få en klart negativ utseendeeffekt, innebära stora olägenheter för vissa grannar och stå i strid med tidigare, till andra närboende meddelade, avslag av mer modesta förändringar. Den prejudicerande aspekten inte att förglömma. Vidare kan konstateras att fastighetsägarna ignorerar kommunens regelverk i arrendeavtalet avseende sin sjöbod som man byggt om och inrett på ett regelvidrigt sätt, bl.a med vita aluminiumskjutdörrar på sjösidan och vardagsrumsliknande inredning. Det kan dessutom noteras att man inte heller har rätt till arrendeavtal för sjöboden då ingen av de 2 är bosatta i kommunen. Att Emma är skenskriven på adressen förändrar inget i sak. Även en blind höna kan konstatera att hon inte är bosatt där vilket kommunen också uppmärksammats på. Samma mantalsskrivningsbluff används för att tillskansa sig P-plats på torget och man drar sig då heller inte för att parkera fel bil på platsen genom att flytta runt tillståndet. Fastighetsägarnas beteende är precis sådant som skapar problem och blir det ständiga samtalsämnet i våra fina kustsamhällen. Man ignorerar regelverk, bluffar, fuskar och gör sig, bortsett från olagligheter och kanske skattefusk, till ovän med alla runt omkring. Det vore välgörande om kommunen satte stopp för eländet. Kommunen har planmonopol. Det är kommunstyrelsen som lämnat positivt planbesked och kommunen som ansvarar för innehållet i planen oavsett vem som initierar processen. 9 (14)
Planförslaget kommer att justeras med stöd i Bohusläns museums tidigare yttrande kring fastigheten. Tillsammans med bestämmelserna kring placering, utformning, utförande samt varsamhet bedömer kommunen att de kulturhistoriska värdena för fastigheten säkerställs på ett tillfredsställande sätt. Läs mer under kommentar till yttrande nr. 11. Åsikter om fastighetsägarna och deras beteende är inte en planfråga och beaktas inte i detta sammanhang. Detsamma gäller frågor kring byggnader utanför planområdet. 13. Hovenäs 1:268 Vi vill först påtala att det är anmärkningsvärt att vi inte blivit underrättade om det pågående plansamrådet då vi som närmaste bostadsfastighet (ca 25 meter) väster om planområdet rimligen måste ses som sakägare. Vi finner det även anmärkningsvärt att kommunen väljer att göra en s.k. frimärksplan samtidigt som man i planhandlingarna och behovsbedömningen betonar områdets betydelse för det kulturhistoriska värdet och behovet av en överordnad planöversyn. Den aktuella planen föregriper därmed väsentliga ställningstagande, t.ex. beträffande byggnadshöjd, som bör bedömas i ett större sammanhang. En ökad byggrätt skulle kunna få olyckliga prejudicerande effekter. Trots att vi betonar behovet av en mer övergripande planändring lämnar vi följande synpunkter på det aktuella förslaget. Den föreslagna planändringen innebär i huvudsak tvåväsentliga förändringar: Förändrad markanvändning och Ändrad byggrätt Vi har inget att erinra mot den ändrade markanvändningen. Bostadsändamål är i överenstämmelse både med nuvarande markanvändning och omgivande bebyggelse. Den föreslagna ökade byggrätten, bestående av en maximal höjning av byggnadshöjden med 0,7 meter, en taklätta samt en mindre tillbyggnad mot väster, är enligt vår uppfattning inte acceptabel då den strider mot de kulturhistoriska värdena och de varsamhetsregler som även anges i planbestämmelserna. Av de föreslagna ändringarna är det ändringen av byggnadshöjden som är mest problematisk. I varsamhetsbestämmelserna anges bl.a. just att byggnadens proportioner är väsentliga för det kulturhistoriska värdet. Den föreslagna höjningen innebär att proportionerna förrycks och att byggnaden formellt blir ett tvåplanshus medan omgivande bostadshus i gällande plan konsekvent har byggrätten en våning och inredd vind. Vi noterar att vi själva nekades en mindre höjning (ca 30 cm) för ett par år sedan med hänvisning till de kulturhistoriska värdena och att byggnaden formellt skulle bli ett tvåplanshus. Planbeskrivningen illustreras med ett flertal fasadritningar som dock redovisar befintlig byggnadshöjd varför konsekvenserna av den föreslagna förändringen inte kan bedömas. Planbeskrivningen är därmed grovt missvisande. Detta gäller även den fasad som kompletterats med den föreslagna taklättan men där det förhöjda väglivet inte justerats. Utöver dessa väsentliga invändningar vill vi påpeka ett antal fel, brister och tveksamheter i planhandlingarna. 10 (14)
- Grundkartan redovisar inga höjdangivelser vid nivåkurvorna och gatuhöjder i Klovbergsvägen har så litet typsnitt att höjdförhållandena inte går att utläsa vilket försvårar bedömningen av höjdkonsekvenser. - Grundkartan anger att detaljredovisningen är aktuell 2018-12-21! Planbeskrivningen: - anger punktprickad mark väster om befintlig byggnad. Prickar saknas dock på plankartan varför avgränsningen är svår att utläsa. Plankartan redovisar dessutom en svårtydd linje som delar den nu obebyggda tomten väster om boningshuset. - anger på sid 6 att fastigheten, utom på norrsidan, är omgiven av arrendemark. Detta stämmer inte med gällande plan då området öster om planområdet formellt är allmän plats. - anger inte att strandskyddet måste upphävas för planområdet då strandskydd annars återinträder med automatik vid antagande av ny detaljplan. - anger på sid 9 att planförslaget inte bedöms medföra någon skada på natur- och kulturvärdena. Vi delar inte uppfattningen att den ökade byggrätten inte skulle påverka kulturvärdena. - anger på sid 12 att en höjning av byggnadshöjden med 0,7 meter är nödvändig för att möjliggöra ett framtida permanentboende. Det finns anledning påminna om att fastigheten utgjorde permanentbostad ända tills nuvarande fastighetsägare övertog fastigheten för ett fåtal år sedan. Gällande plan tillåter redan 0,5 meter högre byggnadshöjd jämfört med övriga bostadskvarter. En ev. taklätta innebär även en väsentligt utökad boyta på övervåningen. Som tidigare nämnts är fasadillustrationerna missvisande då de inte redovisar den föreslagna höjningen. - anger på sid 15 att byggnadens bjälklag på entrévåningen, + 3,3, klarar den avlänsstyrelsen angivna lämpliga lägsta höjden, +3,2 utan åtgärd. Nivån måsteses som ett gränsfall då entrébjälklagets undersida sannolikt ligger lägre än +3,2. Vi motsätter oss av ovan angivna skäl den föreslagna planändringen och förutsätter att kommunen bearbetar planförslaget och inkluderar oss i sakägarkretsen. Fastigheten Hovenäs 1:268 avskiljs från planområdet genom delar av en kommunal fastighet, som i detta område delvis är bebyggd med sjöbodar. Kommunen har därmed bedömt att Hovenäs 1:268 inte är berörd i den omfattning att den bör ingå i sakägarkretsen för planprocessen. Planförslaget kommer att justeras med stöd i Bohusläns museums tidigare yttrande kring fastigheten. Tillsammans med bestämmelserna kring placering, utformning, utförande samt varsamhet ger bedömer kommunen att de kulturhistoriska värdena för fastigheten säkerställs på ett tillfredsställande sätt. Läs mer under kommentar till yttrande nr. 11. Planbeskrivningens illustrationer syftar inte till att redovisa ritningar för den maximala utbyggnad som planförslaget ger möjlighet till. Illustrationerna ger tillsammans med egenskapsbestämmelser kring utformning och varsamhet ett stöd i att säkerställa de kulturhistoriska värden som byggnaden har idag och utgår därför från byggnadens befintliga utseende. Illustrationen av taklättan är på samma sätt ett stöd till bestämmelsen om utformning av just lättan. 11 (14)
Tydligheten i planhandlingarna ses över inför granskning. Den sektion som finns med i planbeskrivningen redovisar föreslagna höjder i förhållande till befintlig byggnad, omgivande mark, gata och det närmast liggande bostadshuset. Gällande detaljplan medger en betydligt högre byggnadshöjd än vad byggnaden har idag, men den tillåter inte boende. Det är just detta som är den främsta anledningen till att detaljplanen tas fram. Planbeskrivningen kompletteras med en sektion som illustrerar tillåten byggnadshöjd i förhållande till befintlig byggnad. Planbestämmelse kring strandskydd införs i handlingen. Länsstyrelsen har gjort bedömningen att risken för översvämning hanteras på ett tillfredställande sätt i planen. 14. Hovenäs 1:424 Vi ifrågasätter starkt att nedan planerade ändringar på fastigheten Hovenäs 1:61 är förenliga med att säkerställa kulturhistoriska värden genom varsamhetsbestämmelser samt att dessa endast i begränsad omfattning ökar byggnadens höjd och byggnadsyta jämfört med dagsläget. Ett beviljande av föreslagna ändringar riskerar att bli ett styrande prejudikat för kommande bygglovsansökningar för andra fastigheter i det aktuella området. Framtida höjningar av taknockar, byggnation av taklättor samt utbyggnader kommer starkt påverka detta område med dess tidstypiska utformning och kulturhistoriska värde. Ett sådant beviljande skulle således ha direkt motsatt effekt mot vad som anges som målsättningen med förslaget att säkerställa kulturhistoriska värden genom varsamhetsbestämmelser. Utöver den direkta och framtida indirekta (prejudikat) inverkan på områdets kulturhistoriska värden, har föreslagen utökad byggrätt också en stark inverkan på närliggande grannars utsikt och ljus in i fastigheterna vilket måste beaktas vid godkännande av den här sortens ärenden. Vi ifrågasätter inte att befintlig byggnad som idag ligger på prickad mark ändras så att nuvarande byggnad får användas för bostadsändamål. Vi yttrar oss dock starkt emot de delar som rör utökad byggrätt i form av nockhöjning, taklätta samt utbyggnad västerut på nuvarande del av altan. Vi förväntar oss att kommunen beaktar ovanstående synpunkter och omarbetar förslaget. Se kommentar till yttrande nr. 11. 12 (14)
Sammanfattning av inkomna synpunkter Synpunkter från externa och interna remissinstanser: Länsstyrelsen delar kommunens bedömning att ett genomförande av detaljplanen inte medför någon betydande miljöpåverkan och att en miljökonsekvensbeskrivning inte behövs. Generellt strandskydd inträder när ny detaljplan upprättas. Detta påpekas bl a i Länsstyrelsens kompletterande yttrande. Bohusläns museum ser helst att byggnaden behåller befintlig storlek, men hänvisar även till tidigare yttrande (d.nr. Va 1022-2015) med möjligheter till höjning och taklätta. Planen saknar en beskrivning av de geologiska och geotekniska förutsättningarna. Detaljplanen kan inte säkerställa befintlig balkong utanför planområdet. Sophantering inom området kommer att förändras. Dagvattenfrågan bör utredas vidare. Synpunkter från berörda sakägare enligt fastighetsförteckning: Inga synpunkter på att användningen ändras till bostad. Den kulturhistoriskt värdefulla miljön skulle påverkas negativt av ett genomförande av planförslaget. Planförslaget har en negativ påverkan på utsiktsmöjligheterna från kringliggande fastigheter. Förslag till fortsatt arbete Inför granskningen av detaljplanen ska planbeskrivningen och plankartan justeras enligt nedan: Planförslaget justeras så att föreslagen utvidgning väster om befintlig byggnad tas bort samt att möjlig höjning av nock begränsas till 50 cm ovanför befintlig nock. Plankartan ska kompletteras med bestämmelse om att strandskydd ska upphävas och planbeskrivningen kompletteras avseende detta. Planbestämmelse om balkong på gavel mot söder tas bort. Plankartan ses över för ökad tydlighet. Planbeskrivningen kompletteras med beskrivning av de geologiska och geotekniska förhållandena. Planbeskrivningen justeras avseende sophantering Planbeskrivningen justeras avseende dagvatten och plankartan kompletteras med bestämmelse om att marken inte får hårdgöras 13 (14)
Detaljplaneprocessen De synpunkter som kommit in under samrådet ligger till grund för fortsatt planarbete. Förslaget till detaljplan kommer att justeras och nya handlingar skickas därefter ut en andra gång, under det så kallade granskningsskedet, till berörda sakägare, externa och interna remissinstanser. Yttranden sammanställs och kommenteras på nytt i ett granskningsutlåtande. Detaljplanen antas och vinner laga kraft tre veckor efter antagandet under förutsättning att ingen har överklagat detaljplanen. Eveline Savik Samhällsbyggnadschef Amanda Jansson Plan- och exploateringschef 14 (14)