Den svarta hyresmarknaden Praktiska erfarenheter och exempel SABOs kunskapsdag 26 april 2017 1 Advokat Alrik Hafström, Landahl Advokatbyrå AB
Oriktiga hyresförhållanden Otillåten andrahandsuthyrning Illegal hotellverksamhet/ AirBnB Skenbyten Konstruerade överlåtelser 2
Vad beror problemen på? Hur yttrar de sig i praktiken? Bostadsbristen givetvis Hyresrätten har inget öppet ekonomiskt värde men har det i realiteten (människor är de facto beredda/tvingade till att betala för ett boende) Många hyresgäster behåller lägenheter som de inte har något eget behov av att tjäna pengar på sin hyresrätt är riskfritt och ett sätt att ibland tjäna stora pengar Möjligheten att få en ny hyresrätt är liten - behåller som en försäkring Problem lätt att manipulera registeruppgifter 3
Otillåten andrahandsuthyrning Hyresgäster släpper inte frivilligt hyreskontrakt Stor efterfrågan på alla typer av boenden även otillåtna uthyrningar till överpris Risker: Återbetalning (82 ärenden 2015, 114 ärenden 2016) Uppsägning (hyresvärden har en tung bevisbörda) 4
När får man hyra ut i andra hand? JB 12:40 Gäller upplåtelse av hela lägenheten för självständigt brukande Om hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse mm har beaktansvärda skäl och Hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke Tillstånd skall begränsas till viss tid och kan förenas med villkor Godkännande från hyresvärden eller hyresnämnden 5
Illegal hotellverksamhet/ AirBnB Stor efterfrågan möjlighet att tjäna stora summor I begränsad omfattning mycket riskfritt Leder till omfattande spring i trapphus och ökad otrygghet för övriga boende portkoder lämnas ut, kodlås installeras 6
Hotellverksamhet AIR BnB Att hyra ut korta perioder/enstaka nätter är också en andrahandsupplåtelse och kräver därmed tillstånd När vet man om hyresgästen vidtagit rättelse? Får man framgång i hyresnämnden efter uppsägning? Upplåtelse av del av lägenhet inneboende Inneboende kräver normalt inte tillstånd men får inte förorsaka men för hyresvärden (JB 12:41) 7
HYRESGÄSTENS BYTESRÄTT - JB 12:35 Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor.
Hyresgästens bytesrätt JB 12:35 Det är en bytesrätt inte en överlåtelserätt. Första frågan är om det egentligen är ett byte i lagens mening. Har byteshyresgästen sitt boende i byteslägenheten? Disponerar ens bytesparten över bytesobjektet (finns ens objektet?)har er hyresgäst möjlighet och avsikt att flytta dit? Har er hyresgäst beaktansvärda skäl? Bytet ska kunna äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden (var observant på falska intyg) Andra skäl ska inte tala mot bytet (syftar enbart till svarta pengar) Bytet kan förenas med villkor 9
Tänk på att Att hyresgästen ska ha beaktansvärda skäl innebär att skälet ska ha viss tyngd och medföra uppenbara förbättringar i boendesituationen. Att hyresgästen bara vill byta räcker inte. Tidsfaktorn har betydelse. Behovet av att byta lägenhet ska i princip ha inträffat under hyrestiden För att man ska ha beaktansvärda skäl ska man även avse att flytta permanent till byteslägenheten. Hyresgästen har bevisbördan för att det är ett byte och att han/hon avser att flytta i enlighet med bytet. 10
Vad är påtaglig olägenhet? Bytesparten ska kunna tagas för god som hyresgäst. Han ska kunna fullgöra sina skyldigheter som hyresgäst Han ska kunna betala hyran (se 14316-15) Han ska kunna vårda lägenheten Han ska inte riskera att vara störande Tips ring hyresnämnden/tingsrätten och hör om det förekommit tidigare ärenden 11
Skenbyten En hyresgäst med hyresrätt som egentligen saknar behov av den för egen del, men som inte har för avsikt att säga upp sitt kontrakt (i syfte att tjäna pengar) OCH En person utan bostad som behöver en och som är beredd att betala för att gå före i kön i jakt på bostad (personer som inte är inne på bostadsmarknaden) ELLER En person som nyligen har sålt en villa eller bostadsrätt och vill komma över en hyresrätt för att kunna spendera pengarna (inte sällan äldre personer) 12
Skenbyten Polisens kartläggning från 2015 vartannat lägenhetsbyte involverar svarta pengar/kriminell verksamhet Omsätter miljardbelopp varje år En hyresrätt säljs på svarta marknaden för ca 10 % av bostadsrättspriset. Dir 2017:9 Åtgärder mot handel med hyreskontrakt 13
När finns anledning att vara extra noggrann? När er hyresgäst nyligen har haft sin lägenhet uthyrd i andra hand (med eller utan tillstånd) och sedan ansöker om byte Vid byten mellan lägenheter med uppenbart olika attraktionskraft När den som ska flytta till er har hyrt byteslägenheten kort tid När den som ska flytta till er säger att han fått lägenheten genom kontakter av en bekants bekant alternativt har fått den endast för att byta den När många personer varit skrivna på adressen endast korta tider eller är skrivna på samma lägenhet samtidigt 14
Intressanta iakttagelser från praktiska fall De aktuella husen hänger ihop. De har olika ägare men vissa förvaltare dyker upp för olika hus utan begripligt samband Ofta används likadana kontraktsblanketter för olika fastigheter MEN olika kontraktsblanketter för samma fastighet. Svårt att upptäcka utan ett samarbete mellan seriösa ägare/förvaltare. Liknande argument återkommer (område XXX passar mig utmärkt, har inte varit folkbokförd pga en komplicerad separation osv.) Byteskontrahenterna har till synes mycket svaga skäl men den andra hyresvärden ifrågasätter aldrig bytet Samma ombud dyker i bytes- och uppsägningsärendena. Samma handstil i olika bytesblanketter. 15
Samma förvaltare-olika namnteckningar
Iakttagelser kring skenfastigheterna Ofta mindre fastigheter (ibland klassade som villor) små hyresvärdar, privatpersoner eller mindre AB/KB. Många av fastigheterna ligger i närförort. Ibland dock enstaka lägenheter i attraktiva innerstadshus. Antingen har de inte rapporterat några lägenheter alls till Lantmäteriets lägenhetsregister ELLER så har de rapporterat ett felaktigt antal lägenheter Mycket hög omsättning av hyresgäster mer än 1/1 på tre år Uppgivna förvaltare är sällan anställda på något förvaltningsbolag. I enstaka fall har de egna mindre förvaltningsbolag (svårare att komma åt). 17
Intressanta avgöranden Ärende 1324-16 byte till Olaus Magnus väg 22, Sthlm. Avslag då hg ej styrkt att det var fråga om ett byte i lagens mening. Dessutom inga beaktansvärda skäl. Tydligt om att bevisbördan åligger hg. Ärende 14539-15 byte till Friluftsvägen 11, Sundbyberg. Avslag då ej klarlagt att avsikten med överlåtelsen var att hg skulle få en annan lgh ej byte i lagens mening. Ärende 11393-13 byte till Karlbergs strand 17, Solna. Bifall då svarta pengar inte kunde styrkas. HN 5227-16 Uppsägning på grund att hyresgästen erhållit lägenheten genom skenbyte, Gamla Brovägen 44. ÖH 457-16 Uppsägning på grund av att hyresgästen har försökt vilseleda hyresvärden i samband med byte, Gamla Brovägen 44 18
Hur handlägga byten? Kontrollera folkbokföring, familjebild på din hyresgäst. Bor familjen i lägenheten? Hyresgästens skäl, är de beaktansvärda? Vem får jag som hyresgäst? Hur länge har vederbörande hyrt/bott i lägenheten, hur har personen fått kontraktet? Kontrollera folkbokföringen även för byteskontrahenten och även dennes familj. 19
Hur handlägga byten? Vem äger bytesfastigheten, ta kontakt med den värden för mer info. OBS! Ta kontakt med RÄTT företrädare för hyresvärden. Verkar det seriöst? Vad har byteskontrahenten för skäl? Är de svaga varför godkänner den andra värden? Kontrollera även eventuella anställningsintyg från byteskontrahenter särskilt viktigt om inkomsten avviker mycket från kreditupplysning/deklarerad inkomst. Vid tveksamma fall (bättre mot sämre) kan vi erbjuda något likvärdigt internt? 20
Konstruerade överlåtelser 12 kap. 33 jordabalken ger möjlighet till bodelning, normalt ska bostaden ha skaffats för gemensamt boende, obs dock 22 sambolagen 12 kap. 47 jordabalken ger make/maka el sambo rätt att få avtal förlängt för egen del 12 kap. 34 jordabalken ger möjlighet för närstående att överta hyresrätten i vissa fall Ökad kreativitet missbruk av överlåtelsebestämmelserna. Folkbokföringens betydelse kanske ges för stor tyngd? 21