Tillväxt, miljö och regionplanering
Därför byggs det inte mer i Stockholmsregionen Ulrika Palm, SLL Tillväxt, miljö och regionplanering
Bostadsbehov eller bostadsefterfrågan
Tillväxt, miljö och regionplanering Svårt att se behov utifrån bara siffror Befolkningstillskottets fördelning 2013 46% 40% Födelseöverskott Flyttnetto inrikes Flyttnetto utrikes 14%
Tillväxt, miljö och regionplanering Modellberäkningarna ger inte hela sanningen?
Tillväxt, miljö och regionplanering Ny kunskap på gång om bostäder Inflyttningsanalys Effekter av nyproduktion i Stockholms län 2013. Kunskapsuppbyggnad om rörlighet, bostadsutbud och bostadsbehov Bostadsefterfrågan i Stockholmsregionen erfarenheter från marknadsanalyser av större bostadsbyggnadsprojekt Metodutveckling för kommande analyser av bostadsbehov
Bostadsefterfrågan i Stockholmsregionen TMR APRIL 2014 10
Innehåll Centrala efterfrågefaktorer Ändrade finansieringsvillkor - bakgrund Konjunkturen när tillväxten är låg minskar efterfrågan på nyproducerade bostäder Befolkningstillväxten och byggandet Attraktiva platser och stadsmiljöer TMR APRIL 2014 11
1945 1947 1949 1951 1953 1955 1957 1959 1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Historiskt lågt bostadsbyggande de senaste 15 åren avskaffat subventions- och finansieringssystem för bostäder Antal bostäder Bostadsbyggande i Sverige 1945-2011 120 000 Antal per år 100 000 69 000 54 000 20 000 80 000 Statligt bostadsfinansieringssystem Privat bostadsfinansiering 60 000 40 000 20 000 0 Källa: SCB och Evidens TMR APRIL 2014 12
Men byggandet i Stockholm återhämtade sig åren före finanskrisen Subventionssystem Staten finansierade Bostadsbyggande på marknadsvillkor Hushållen finansierar TMR APRIL 2014 13
Ändrade finansieringsvillkor 2. Sämre villkor för produktion av hyresbostäder eget kapital kostar Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad 25 000 kr/kvm, Eget kapital 30 procent, Lån 70 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (30% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 10 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta Kostnad Boendekostnad hyresrätt, riskfri kr/kvm/år Boendekostnad hyresrätt kr/kvm/år Boendekostnad bostadsrätt kr/kvm/år Kapitalkostnad 1 250 1 625 988 Varav eget kapital 0 750 375 Varav lånat kapital 1 250 875 613 Drift och underhåll 350 350 350 Total boendekostnad 1 600 1 975 1 338 TMR APRIL 2014 14
Kronor per kvadratmeter Antal Konjunkturen när tillväxten är låg minskar efterfrågan på nyproducerade bostäder 80 000 Bostadsrättspris i Stockholms innerstad och bostadsbyggande 18 000 70 000 16 000 60 000 14 000 50 000 12 000 10 000 40 000 8 000 30 000 6 000 20 000 4 000 10 000 2 000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0 Påbörjade bostäder i Stor-Stockholm (höger axel) Pris BR Stockholms innerstad (vänster axel) TMR APRIL 2014 15
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Befolkningstillväxten och byggandet Antal 7 Antal nya invånare per ny bostad samt antal invånare per bostad. Stockholms län 1990-2012 6 5 4 3 2 2,03 2,17 1 0 Antal nya invånare per ny bostad Antal invånare per bostad Källa: SCB och Evidens TMR APRIL 2014 16
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Antal Födelse- och utrikes flyttnetto utgör en stor del av befolkningstillväxten i Stockholm 50 000 Befolkningsökning samt prognos för Stockholms län 40 000 30 000 20 000 10 000 0-10 000 Befolkningsökning Prognos Flyttnetto Inrikes flyttningsöverskott Utrikes flyttningsöverskott TMR APRIL 2014 17
Och en stor andel av befolkningstillväxten utgörs av unga vuxna Den årliga befolkningstillväxten består till stor del av stora grupper med begränsade möjligheter att efterfråga nyproducerade bostäder: - Unga vuxna - Nyfödda - Flykting- och anhöriginvandring Nyproduktion kräver kapitalinsats eller god inkomst Slutsats: Primär målgrupp för nyproduktion är redan boende i regionen Källa: Statisticon och Evidens. TMR APRIL 2014
Attraktiva platser och stadsmiljöer 1 Socioekonomiskt index Socioekonomiskt index i Stockholm, Solna, Sundbyberg, Nacka, Lidingö och Haninge 70 60 Stora Ursvik Gamla Filmstaden Östra Hornsberg 50 40 Kungsbroplan Källa: SCB, TMR och Evidens 30 Medelvärde Kista 20 Västra Åsö Hjulsta Södra Tensta 10 Norra Tensta Norra Rinkeby Södra Rinkeby 0 0 50 100 150 200 250 300 350 Basområden Källa: SCB, Spacescape och Evidens TMR APRIL 2014 19
Attraktiva stadsmiljöer 2. Kvarnholmen: Nästan 70 procent kommer från närområdet (Nacka kommun, Värmdö kommun, innerstaden och söderort) 629 Totalt antal inflyttade till BR år 2012 1 18 10 22 49 63 91 177 21 99 79 Övriga Sverige Övriga Stockholms län Värmdö kommun Nacka kommun Övriga Stockholms stad Övriga innerstaden Sofia Katarina Högalid Maria-Magdalena 99 Södermalm 0 100 200 300 400 500 600 162 Innerstaden Maria-Magdalena Högalid Katarina Sofia 253 Stockholms Övriga kommun innerstaden Övriga Stockholms stad Nacka kommun Värmdö kommun Övriga Stockholms län Övriga Sverige 550 Stockholms län Källa: SCB och Evidens. TMR APRIL 2014 20
Attraktiva stadsmiljöer 3. Hälften av dem som flyttade till nyare delen av Lilla Essingen kom från Kungsholmen eller bodde redan på Essingeöarna 201 Totalt antal in- eller omflyttare till Lilla Essingen år 2012 Övriga Sverige Övriga Stockholms län Övriga Stockholms stad Västerort Söderort Vasastan (inkl. Engelbrekt) Kungsholmen Essingeöarna 128 Stockholms stad 176 Stockholms län Källa: SCB och Evidens. TMR APRIL 2014 21
Antal bostäder Byggtakt i andra stora utbyggnadsområden i Stockholmsregionen risk för lokala överutbud? Område Antal bostäder Utbyggnadsperiod Beräknad utbyggnadstakt, antal bostäder/år Pris, kr/kvm (avg 650 kr/kvm/år) Hammarby sjöstad 13 000 1994-2017 565 54 000 Norra Djurgårdsstaden 12 000 2010-2030 600 50 000 Ursvik 6 000 2009-2026 350 35 000 Hagastaden 5 000 2015-2025 455 60 000 Järvastaden 4 500 2006-2023 265 35 000 Annedal 2 000 2010-2016 285 35 000 Källa: Stockholms stad, Värderingsdata, flertal bostadsutvecklare och Evidens Varför blir inte byggtakten högre i stora utbyggnadsområden? Riskfyllt att binda för mycket kapital i enskilda projekt Byggherrarna ser risker med lokala överutbud 700 600 500 400 300 200 Samband prisnivå och byggtakt i stora utbyggnadsområden y = 0,0137x - 168,18 R² = 0,89 Stor andel av alla flyttningar sker lokalt 100 0 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 Kr/kvm TMR APRIL 2014 22
Attraktiva platser och stadsmiljöer 4 finansieringsbehov för nyproduktion av 800 bostäder i ett område Genomsnittlig produktionskostnad 3 miljoner kr per bostad Genomsnittlig belåningsgrad: 70 % Egen kapitalinsats: 900 000 kr per bostad. Detta ger en total egen kapitalinsats från hushållen motsvarande ca 720 miljoner kr Av detta belopp ska alltså väsentliga delar, kanske en halv miljard per år, hämtas från hushåll i närheten. TMR APRIL 2014 23
Bostadsbyggandet i storstadsregionerna prisnivå och politiska mål förklarar mycket av skillnaderna i byggtakt Årligt flerbostadshusbyggande per 1000 inv 2005-2012 6,0 Generellt samband mellan bostadsbyggande och prisnivå i kommuner i storstadsregionerna Solna 5,0 Politisk potential 4,0 Sigtuna Lund Stockholm 3,0 Upplands-Bro Malmö Lomma Sollentuna Nacka y = 0,00007x + 0,1982 R² = 0,53 2,0 1,0 0,0 Alingsås Järfälla Täby Göteborg Burlöv Kungälv Staffanstorp Haninge Värmdö Österåker Upplands-Väsby Kävlinge Stenungsund Nynäshamn Salem Vallentuna Mölndal Botkyrka Nykvarn Huddinge Kungsbacka Norrtälje Vellinge Härryda Öckerö Eslöv Södertälje Tyresö Skurup Trelleborg Ale Lerum Partille Vaxholm Höör Tjörn Lilla Edet Svedala Ekerö Sundbyberg Lidingö Danderyd 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 Bostadsrättspris kr/kvm 2013 Källa: SCB, Mäklarstatistik och Evidens TMR APRIL 2014 24
Fyra metoder för att bedöma möjligt uthålligt byggande Metod Historiskt byggande i Järfälla Samband mellan bostadspris och byggvolym Byggvolymer i Storstockholms större utbyggnadsområden Lokala politiska målsättningar benchmark Slutsats Femårsperiod med högst byggande per år: 205 bostäder per år. Järfälla bygger ungefär som marknadspriset motiverar. Sambandet motiverar ca 220 bostäder per år. Ursvik, Järvastaden och Annedal byggs i en takt om ca 300 bostäder per år. Potentialen är ca 3,5 bostäder per 1 000 invånare, vilket för Järfälla betyder ytterligare 245 bostäder per år Basnivå 220 Politiska mål + 245 Totalt = 465 Slutsats: Med Barkarbystaden som starkt bas för bostadsbyggandet i Järfälla och med ambitiösa politiska mål är bedömningen att årligt byggande kan vara 450-500 bostäder per år. Genomförs generella förändringar av villkoren för bostadsbyggandet kan det medföra att ytterligare volymer kan tillföras. TMR APRIL 2014 25
Vision Väsjön 3000 nya bostäder Anders Hallmén
Anders Hallmén Planberedskap
Nya bostäder per 1000 invånare senaste 10 åren Sollentuna 80,0 har under den här perioden haft en planberedskap på ca 5000-6000 70,0 bostäder per år och byggt ca 250 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Anders Hallmén
Kommunens verktyg för ökad genomförandetakt Anders Hallmén
Silverdal detaljplan för drygt 800 lgh Laga kraft år 2000 Skanska och JM År 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 antal lgh 0 0 30 30 40 44 172 70 146 140 48 111 0 0 Summa: 831 Anders Hallmén
Sollentuna Centrum Laga kraft år 2006 - detaljplan för drygt 500 lgh NCC och Sollentunahem År 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 antal lgh NCC 0 0 0 62 0 0 39 38 Shem 87 106 52 Summa: 139 245-2015 138 Anders Hallmén
Turebergs allé Laga kraft år 2006 - Detaljplan för ca 500 lgh År - 2013 antal lgh 0? PEAB Magnolia Anders Hallmén
Anders Hallmén Förutsägbarhet
Kommun Hålla utlovad tidplan Bättre tid- och resursplaneringen i förvaltningen Delvis förändrad beslutsprocess inom politiken Tidig information om planprocessen och dess krav på byggherre/fastighetsägare Utveckla den interna samordningen mellan förvaltningarna Stat Minska besvärstiderna (också viktigt för rättsäkerheten) Tydligare regler kring buller och partiklar Bättre precisering av riksintressen Resurser till länsstyrelsen och TV, så de kan möta behov av underlag och svar Minska utrymmet för den som vill stoppa ett projekt att utnyttja otydligheter i PBL Anders Hallmén
Tar det lång tid? Månad 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Initiering PEU planbesked Planarbete PEU Semester Samråd Planarbete PEU Granskning Planarbete PEU/KS/KF Antagande 17 månader Politik, administration Planarbete Remisser Semester 6 månader 5 månader 4 månader 2 månader Anders Hallmén
Resultat från stadsbyggnadsbenchen (8 Sthlms kommuner) PBL normaltidplan Anders Hallmén
Resultat från stadsbyggnadsbenchen (8 Sthlms kommuner) Vi borde börja söka effektivisering här PBL normaltidplan Anders Hallmén
Anders Hallmén Öka kunskapen om orsakerna
Stora projekt tar ofta lång tid hos länsstyrelse och i domstol Väsjön Mellersta 800 bostäder antogs av kommunen i april 2011 och vann laga kraft i februari 2013. Totalt 2 år och 10 månader Väsjön Södersättra- Kastellgården antogs i april 2011 och ligger nu hos regeringen (strandskydd) och mark- och miljööverdomstolen (detaljplan). Kommer att ta över 3 år Inte bara en fråga om tid utan också om rättssäkerhet Anders Hallmén
Anders Hallmén Klicka för att lägga till avslutningstext
Anders Hallmén