ARBETSRAPPORTER. Kulturgeografiska institutionen Nr. 696

Transkript

1 ARBETSRAPPORTER Kulturgeografiska institutionen Nr. 696 Försäljning av kommunal allmännytta Är en viktig del av välfärdspolitiken på väg att försvinna? Anna Bolinder Uppsala, juni 2009 ISSN X

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 INLEDNING 3 1.1Bakgrund Syfte och frågeställningar Metod Material och källkritik Disposition 7 2. TEORETISK ANKNYTNING Dualistisk och integrerad hyresmarknad 8 3. ALLMÄNNYTTanS HISTORIA OCH DESS FÖRDELNING Allmännyttans bostadspolitiska roll under 1900-talet framtill idag Allmännyttans fördelning i Sverige Allmännyttiga bostadsbyggande FÖRSÄLJNING AV KOMMUNALA ALLMÄNNYTTAN Försäljning av den kommunala allmännyttan Varför väljer kommuner att sälja? EFFEKTER AV FÖRSÄLJNINGEN Försäljning av allmännyttiga bostäder och omvandlingar till bostadsrätter Omvandling till bostadsrätter i Stockholm ett exempel på minskad eller ökad segregation? Hyresgäst med en bostadsrättsförening som hyresvärd Allmännyttans roll som hyresreglerare Försäljning av allmännyttiga bostäder i Storbritannien och Amsterdam EFFFEKTER AV FÖRSÄLJNINGEN- SPEKULATIONER ELLER VERKLIGHET? Scenario I Ökande eller minskad segregation Scenario II Försäljning av kommunal allmännytta ett steg mot Social Housing? Scenario III Situationen i Stockholm Scenario IV Hyresgäster i en bostadsrättförening AVSLUTANDE DISKUSSION KÄLL- OCH LITTERATURFÖRTECKNING 37 2

3 1 INLEDNING 1.1 Bakgrund Den kommunala allmännyttan är en del av den svenska bostadspolitiken som är unik i sitt slag, bara ett fåtal länder i världen har liknande system. Det som är unikt med den allmännyttiga bostadssektorn är att bostadsbolagen drivs utan vinstsyfte, de ägs eller kontrolleras av kommunerna och har en styrande funktion för hyressättningen vilket gör att de privata hyresvärdarna har en begränsad referensram för hyressättning. En annan unik aspekt är att de allmänyttiga bostäderna är till för alla och inte riktar sig till någon speciell social grupp. I andra länder finns istället Social Housing som är selektivt inriktade och är avsedda för speciella grupper till exempel pensionärer, personer med missbruksproblem, långtidsarbetslösa. Allmännyttan var en viktig del av den sociala välfärdspolitik som växte fram efter andra världskriget och på många sätt representerar den svenska välfärden. Miljonprogrammet under åren är ett bra exempel på detta. En miljon bostäder med en viss standard skulle byggas och målet uppnåddes med en viss marginal. Detta resulterade i att de allmännyttiga bostadsbolagen blev den största förvaltaren av flerfamiljshus 1. I och med regeringsskiftet år 1991 skedde stora förändringar inom den svenska bostadspolitiken. Bostadssubventionerna hade lett till stora utgifter för staten och det ifrågasattes om de gick till de som verkligen var i behov av det. Statliga lån, bidrag och gynnsamma räntor och skatter avskaffades och de speciella förmåner som de allmännyttiga bostadsbolagen hade avskaffades då det fastslogs att de skulle arbeta under samma förutsättningar som alla andra bostadsföretag. 2 De kommunala bostadsföretagen skulle bli mer affärsmässiga och de flesta omvandlades till aktiebolag. I slutet av talet började en omfattande försäljning av den kommunala allmännyttan. I ett försöka att hindra omfattande försäljningar infördes år 1999 en stopplag av den socialdemokratiska regeringen, den avskaffades av högeralliansen år Upphävandet innebar åter en ökning av försäljningen av allmännyttiga bostäder. Majoriteten av försäljningen sker till privata hyresvärdar men allmännyttiga bostäder som omvandlas till bostadsrätter har blivit vanligare främst i Stockholmsregionen. Omfattningen och anledningarna till försäljning varierar mellan kommuner. I vissa kommuner har hela beståndet sålts, i andra delar eller inget alls. Effekterna av utförsäljningen är omdiskuterade. Kritiker hävdar att detta är ett steg mot en selektiv bostadspolitik jämförbart med Social Housing vilket kan leda till en ökad socioekonomisk och etnisk boendesegregation. 3 Andra menar, där ibland tjänstemän 1 Hedman Eva, (2008). Den kommunala allmännyttans historia. Särtryck av underlag till utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38) Boverket, s Ibid. S Magnusson Turner, Lena, (2008) Social housing and market residential segregation: the case of municipal housing companies in Sweden. Social Housing in Europe II A review of 3

4 vid de allmännyttiga bostadsbolagen, att detta kan minska boendesegregationen genom en bättre blandning av upplåtelseformer. 4 Den allmännyttiga bostadssektorn har haft en stor betydelse i den svenska bostadspolitiken, inte bara när det kommer till att lösa bostadsbrist utan även för en generell höjning av boendestandarden och för att vara ett boendealternativ för alla oavsett social, ekonomisk och etnisk bakgrund. Försäljningar av det allmännyttiga bostadsbeståndet kan leda till en kraftig minskning av allmännyttiga bostäder vilket kan innebära stora förändringar inom bostadsförsörjningen för staten, kommunerna och inte minst för befolkningen. 1.2 Syfte och frågeställningar Syftet med uppsatsen är att beskriva försäljningen av den kommunala allmännyttan samt vilka effekter detta kan få för befolkningen och i synnerhet för de som bor i allmännyttiga bostäder. För att göra detta förs ett resonemang om fyra scenarion som försäljningen kan leda till. Scenarierna kommer bygga på den information jag presenterar i uppsatsen som till huvudsak behandlar orsaker bakom försäljningen och effekter som uppmärksammats av bland annat forskare. Försäljning av kommunal allmännytta och effekter av detta har uppmärksammats av forskare, myndigheter, intresseorganisationer, politiker och i den allmänna debatten. Dock är jag av den åsikten att detta kan uppmärksammas ytterligare i ett mer vetenskapligt sammanhang då det allmännyttiga bostadsbeståndet är relativt unikt i sitt slag och är en viktig del i välfärdspolitiken och har haft en stor betydelse för bostadspolitiken sedan början av 1900-talet. Försäljning av kommunalt allmännyttigt bestånd är i många fall en ideologisk och politisk fråga som diskuteras därför kan vissa ord och benämningar uppfattas som politiskt laddade. En av dessa benämningar är allmännyttiga bostadsbolag som i denna uppsats avser kommunala bostadsbolag som förmedlar hyresrätter. Begreppet allmännyttigt bostadsbolag har använts sedan sedan 1930-talet och innebörden av begreppet har förändrats genom 1900-talet. I och med avregleringen av bostadspolitiken under början av 1990-talet avskaffades det förmånliga finansieringssystemet. Detta innebar att de bestämda kriterierna vilket ett bostadsbolag måste uppfylla för att definieras som allmännyttigt försvann då alla bostadsbolag i och med avregleringen skulle arbeta under samma förutsättningar. 5 Boverkets benämning av allmännyttigt bostadsföretag är att det är ett aktiebolag, en ekonomisk förening eller en stiftelse som drivs utan vinstsyfte som i huvudsak policies and outcomes London: Lodon School of Economics and Political Science. S Fritt fram att sälja allmännyttan. Konsekvenser i kommunerna av tillståndspliktens upphävande. Boverket, 2009, s.28 5 Hedman Eva, (2008). Den kommunala allmännyttans historia. Särtryck av underlag till utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38) Boverket, s. 26 4

5 förvaltar bostadslägenheter med hyresrätt. 6 Andra benämningar på allmännyttiga bostadsbolag som används i uppsatsen är kommunala bostadsbolag och kommunal allmännytta. Jag har valt att använda ordet försäljning när jag talar om allmännyttigt bestånd som sålt till privata hyresvärdar eller omvandlas till bostadsrätter. Utförsäljning är ett annat ord som används dock har jag valt att inte använda det då det finns de, där ibland tjänstemän vid de allmännyttiga bostadsbolagen, som tydligt tar avstånd från att det handlar om försäljningar. Uppsatsen bygger på två övergripande frågeställningar: Hur ser försäljningen av den kommunala allmännyttan ut? Vilka effekter kan utförsäljningen av den kommunala allmännyttan ge för befolkningen och i synnerhet boende i allmännyttiga bostäder? 1.3 Metod Uppsatsen bygger till största del på litteraturstudier då detta främst är en beskrivande uppsats. För att ge en bakgrund och introduktion till allmännyttan behandlas dess bostadspolitiska roll under 1900-talet och hur allmännyttan är fördelad i Sverige. Avsnitt är av en beskrivande karaktär och jag anser att denna bakgrund är nödvändig för att sedan kunna redogöra för försäljningen av kommunal allmännytta och effektern av det vilket är uppsatsens huvudsakliga syfte. I kapitel som behandlar effekterna av försäljning av kommunal allmännytta har ett flertal källor, främst forsknings rapporter och publikationer används i ett försök att presentera en nyanserad och bred bild av försäljningen. För att bilda en mer konkret och tydlig bild av de kommunala bostadsbolagens anledningar till försäljning av allmännyttiga bostäder har kommunala bostadsbolag kontaktas via e-post där jag ställde fyra frågor. Frågorna behandlade deras anledningar till försäljning, hur stor del av det allmännyttiga beståndet bolagen valt att sälja, till vilket/vilka företag försäljning skett och hurvida de planerar fortsatt försäljning. Genom rapporter från Boverket fick jag information om vilka bostadsbolag som sålt hela eller delar av sitt allmännyttiga bestånd och jag valde ut åtta bolag som nyligen sålt stora delar. I uppsatsen redovisas vad fyra tjänstemän vid kommunen och de kommunala bostadsbolagen angett som anledningar bakom försäljningen. Valet av de fyra kommunerna grundar sig på att de hade de mest utförliga svaren. Uppsatsen behandlar försäljning av det allmännyttiga bostadsbeståndet i Sverige med viss fokus på Stockholm på grund av den omfattande omvandlingen till bostadsrätter som äger rum där. Det är i första hand sociala och inte ekonomiska 6 Boverket (sök ord allmännytta, definition) 5

6 effekter av försäljning av allmännyttiga bostäder som behandlas i uppsatsen där segregation utgör en omfattande del av diskussionen. I analysen har fyra scenarion målats upp om vad försäljningen av allmännyttan kan leda till. Enligt Nationalencyklopedin är ett scenario.en systematisk beskrivning av en möjlig framtida situation och av en tänkbar utveckling från dagens tillstånd fram till den beskrivna situationen... 7 Utifrån det som presenteras i uppsatsen förs resonemang om vad som talar för och i vissa fall emot att scenariot kan inträffa. Det finns artiklar och rapporter skrivna av forskare och tjänstemän där liknade scenarion och effekter av försäljningen presenteras och även i viss mån stöd för effekterna. De fyra scenariona bygger på vad som presenteras i uppsatsen som i sin tur bygger på vad jag anser vara tillförlitliga källor. Vilket gör att de är realistiska. 1.4 Material och källkritik Det material som främst har använts är rapporter, artiklar och andra vetenskapliga publikationer från Boverket och forskare. Försäljning av kommunal allmänytta är ett relativt nytt fenomen i den formen som sker idag. Detta gör att materialet som används måste vara relativt nypublicerad och aktuell för att uppsatsen syfte ska kunna uppfyllas vilket det använda materialet gör. Boverket är en förvaltningsmyndighet för frågor om bland annat byggd miljö och lyder under regeringen och har till uppgift att genomföra beslut som riksdag och regering har fattat. 8 Detta gör att jag anser att Boverket är en trovärdig källa. Jag har använt information från Boverket i tidigare arbeten och vilket gjorde att jag redan var bekant med deras publikationer. Jag har även använt information från Hyresgästföreningens hemsida ( som är en demokratisk medlemorganisation för bostadshyresgäster och är partipolitiskt obundna. Det är en av Sveriges största folkrörelser och den främsta företrädaren för hyresgäster. 9 Hyresgästföreningen är alltså en organisation som arbetar för hyregästernas intresse och är på det sättet partisk. Av denna anledning har jag varit kritisk när jag gjort mitt val av information från Hyresgästföreningen och till största del är det information och publikationer av forskare som använts, bland annat av Roger Andersson, Lena Magnusson Turner och Jim Kemeny. Jag har även använt mig av information från Fastighetsägarnas hemsida ( som är en intresse- och branschorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad och en avreglerad hyresmarknad. Organisationen har cirka medlemmar som äger 7 Nationalencyklopedin Boverket Hyresgästföreningen 550?ViewMode=&orgId=

7 lokal- och bostadshyreshus, industrifastigheter och bostadsrättsföreningar. 10 Liknade kritik kan riktas mot denna källa som mot Hyresgästföreningen då organisationen arbetar för fastighetsägarnas intressen. Dock har denna källa inte används i någon större utsträckning. Statistiken och indelningen som används i avsnitten om allmännyttans fördelning i Sverige och om försäljningen av kommunal allmännytta är hämtade från Boverkets rapporter Nyttan med Allmännyttan, Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar och Bostadsmarknaden med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten Anledningarna till valet är att det inte gjorts någon ny folk- och bostadsräkning sedan år 1990 men genom statistik från bland annat SCB och egna beräkningar har Boverket gjort sammanställningar. Jag hittade andra källor som redogör för liknande statistik dock redogjorde de inte för hur de kommit fram till resultatet vilket ledde till att valet föll på Boverket. I en tabell presenteras de delar av Boverkets rapporter som jag ansåg vara relevanta för uppsatsen. 1.5 Disposition Efter det inledande kapitlet följer ett teoriavsnitt där två olika former av hyresmarknad och Social Housing presenteras. Sedan följer ett kapitel som behandlar allmännyttans historia från sekelskiftet 1900 fram till idag och ett avsnitt om den kommunala allmännyttans fördelning i Sverige. Nästa kapitel handlar om försäljningen av kommunal allmännytta och kommunernas angivna anledningar till försäljningar. Sista kapitel i empirin handlar om effekterna av försäljningen där omvandlingar till bostadsrätter behandlas och hur det påverkar de som fortsätter att vara hyresgäster i en omvandlad fastighet. Vidare behandlas allmännyttans roll som hyresreglerare och kapitlet avslutas med ett avsnitt om försäljning i Storbritannien och Amsterdam då det skett en liknande försäljning av deras motsvarighet till den svenska allmännyttiga bostadssektorn. I analysen presenteras fyra scenarion om vad försäljningen kan leda till och dessa bygger på det som behandlats tidigare i uppsatsen. Uppsatsen avrundas med en avslutande diskussion. 2 TEORETISK ANKNYTNING Hyresrätter och hyresmarknader finns över hela världen men form och utseende skiljer sig mellan länder. För att ge en övergripande bild av hyresmarknad och hur det kan variera mellan länder har jag valt att presentera Jim Kemenys indelning i dualistisk och integrerad hyresmarknad. Sedan följer en kort beskrivning av den sociala och icke vinstdrivande delen av hyresmarknaden som i många europeiska länder endast är till för låginkomsttagare och resurssvaga. 10 Fastighetsägarna

8 2.1 Dualistisk och integrerad hyresmarknad Jim Kemeny, professor i sociologi, delar in hyresmarknader i olika typer; dualistisk (dualist rental system) och integrerad (integrated rental system). Det dualistiska hyressystemet består av två olika hyresmarknader där det ena är privat och vinstdrivande och det andra är statligt ägt och icke vinstdrivande. Den senare hyresmarknaden är endast till för låginkomsttagare och resurssvaga. Ett integrerat hyressystem består också av en privat vinstdrivande hyresmarknad och en statlig icke vinstdrivande hyresmarknad men dessa är integrerade med varandra. Syftet är att den statliga icke vinstdrivande hyresmarknaden ska fungera som instrument för att hämma och kontrollera marknadshyressättning samt att sätta en boendestandard och minska risken för bostadsbrist. Den statliga och icke vinstdrivande hyresmarknaden är till för alla i en integrerad hyresmarknad vilket är fallet för den allmännyttiga hyressektorn i Sverige. I en dualistisk hyresmarknad ser myndigheter, utsett av staten eller staten själv till att den icke vinstdrivande hyresmarknaden inte konkurrerar med den privata vinstdrivande hyresmarknaden. Storleken på den privat vinstdrivande hyressektorn och den statlig icke vinstdrivande hyressektor varierar mellan länder med en dualistisk hyresmarknad. USA, Australien och Nya Zeeland har en mindre statlig icke vinstdrivande hyressektor medan Storbritannien och Irland har en mindre privat vinstdrivande hyressektor. 11 Den statliga icke vinstdrivande hyresmarknaden i ett integrerat hyressystem kan vara diverserad eller enhetlig. På en diverserad hyresmarknad finns det flera olika aktörer som i bland annat Tyskland medan Sverige, Danmark och Nederländerna har en mer enhetlig uppsättning aktörer. Nederländerna är det enda landet där den icke vinstdrivande hyressektorn utgör en majoritet av den totala integrerade hyresmarknaden och den icke vinstdrivande hyressektorn är hyressättare för det totala hyresbeståndet. I Sverige utgör den privata och allmännyttiga hyressektorn ungefär lika stor del av hyresmarknaden men den allmännyttiga sektorn är hyressättande för den privata hyressektorn. I andra länder där den icke vinstdrivande hyressektorn är betydligt mindre än den vinstdrivande har den endast en hämmande effekt på den vinstdrivande hyressektorns hyressättning. För att den icke vinstdrivande hyressektorn ska ha möjlighet att konkurrera och påverka en integrerad hyresmarknad måste dess bostadsbolag vara ekonomiskt starka. Det kan uppnås genom att bostadsbolagen har en hög soliditet och har en betydande del av bostadsmarknaden vilket inbegriper boende yta, boende typ, 11 Kemeny, Jim, Corporatism and Housing Regimes, Housing, Theory and Society, Vol. 23, No. 1, 2006, s.2-3 8

9 boendebeståndets ålder, bostadsområden och boendes sociala bakgrund till exempel ålder, etnicitet social tillhörighet. 12 Den statliga icke vinstdrivande hyresrättsmarknaden ser olika ut bland de europeiska länderna, både gällande storlek och kriterierna för att bo i dessa. I Nederländerna utgör den hyresmarknaden 35 procent av den totala bostadsmarknaden medan den i Ungern har minskat efter en omfattande privatisering till cirka fyra procent av den totala bostadsmarknaden. Det har skett en minskning av den statliga icke vinstdrivande hyresmarknaden i många andra europeiska länder de senaste tio åren på grund av minskad bostadsproduktion av sociala hyresrätter orsakat av minskade bidrag till nybyggnationer, försäljning och rivningar. 13 Den statliga icke vinstdrivande hyresmarknaden i Europa kan delas in i två olika former. Den ena är allmänt inriktad och är då öppen för alla och inte bara fattiga och låginkomsttagare, vilket den är i Sverige och Nederländerna. Den andra formen kallas residual vilket enligt nationalecyklopedien kan översättas till återstående och rest och som Jim Kemeny kallar särnytta 14 och är endast till för låginkomsttagare och fattiga. Internationellt går denna form av hyresmarknad under benämningen Social Housing. Denna form av statlig icke vinstdrivande hyresmarknad finns i Storbritannien och är vanligt förekommande i södra Europa. 15 Det är inte bara i Sverige som boendesegregationen på hyresmarknaden har uppmärksammans. I många länder är etniska minoriteter koncentrerade i sociala hyresrätter på grund av bland annat fattigdom och mindre valmöjligheter på den resterande bostadsmarknaden. Ökade skillnader mellan den icke vinstdrivande hyressektorn och den privata har gjort att hushåll som har för hög inkomst för att platsa i den sociala hyresmarknaden men samtidigt har för låg inkomst för att klara sig på den privata marknaden har begränsade valmöjligheter på bostadsmarknaden. Länder där den statliga icke vinstdrivande hyresmarknaden är till för alla kan i vissa fall strida med de nya EU reglerna som har slagit fast om att statliga bidrag och lån för bostadsbyggande i den sociala hyressektorn endast får gå till bostadsbyggande för de fattiga. 16 Detta beslut kan komma att innebära slutet för de allmmänt inriktad sociala hyresmarknader som är beroende av statligt stöd och lån ALLMÄNNYTTANS HISTORIA OCH DESS FÖRDELNING I detta kapitel följer en historisk beskrivning av allmännyttans framväxt under tidiga 1900-talet framtill i dag. Fokus ligger på den bostadspolitiska roll de kommunala 12 Ibid s.5 13 Scanlon, Kathleen,(2008) Introduction, Social Housing in Europé II A review of policies and outcomes. Lodon School of Economics and Political Science s Kemeny, Jim, Corporatism and Housing Regimes, Housing, Theory and Society, Vol. 23, No. 1, 2006, s Scanlon, Kathleen,(2008) Introduction, Social Housing in Europé II A review of policies and outcomes. Lodon School of Economics and Political Science. S Ibid. S Ibid. s. 13 9

10 allmännyttiga bostadsföretagen fått genom förmånliga statliga bidrag, lån och rabatter och hur detta har förändrats under 1900-talet och några år in på 2000-talet. Sedan presenteras allmännyttans fördelning i Sverige och hur andelen allmännyttiga bostäder varierar regionalt. Indelningen och statistiken som använts är hämtade från Boverkets rapporter Nyttan med Allmännyttan, Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar och Bostadsmarknaden med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten Allmännyttans bostadspolitiska roll under 1900-talet framtill idag Vid sekelskiftet 1900 började bostadsförhållanden behandlas som en politisk fråga i Sverige. Den första mer omfattande statliga inblandningen i bostadsförsörjningen var lån till byggandet av egnahem på landsbygden i ett försök att förhindra avbefolkningen. Byggandet av egnahem var början för det kommunala ansvaret för bostadspolitiken. Statens och kommuners inblandning i bostadspolitiken var före 1930-talet främst tillfälliga åtgärder som svar på akuta problem som bostadsbrist och höga hyror. Under första världskriget resulterade den ekonomiska krisen i en omfattande bostadsbrist och ökande hyror och kommuner fick då större betydelse inom bostadspolitiken. Kommunerna hade möjlighet att inrätta en nämnd som deltog i medling vid hyrestvister och genom instiftandet av Hyresstegringslagen skulle hyreshöjningar först godkännas av nämnden. Den ekonomiska krisen fortsatte under 1920-talet och med avskaffandet av tidigare inrättade bostadssubventioner och hyresstegringslagen följde hyreshöjningar och vräkningar. 18 Det ökade missnöje med de dåliga bostadsförhållanden och osäkerheten runt hyreshöjningar och vräkningar gjorde att åtta hyresgästföreningar gick samman och bildade år 1923 Hyresgästföreningarnas Riksförbund. 19 Under 1930-talet började kommunala bostadsföretag och bostadsföretag som ägdes eller kontrollerades av kommuner att bildas i en större omfattning. Detta skedde i samband med införandet av statliga lån till byggandet av bostäder för familjer med många barn som hade det sämre ekonomiskt, så kallade Barnrikehus. Det blev de kommunalt kontrollerade bostadsföretag som var ekonomiskt fristående som fick till uppgift att bygga barnrikehusen. Bidrag till byggandet av pensionärshem och ökade bidrag till egnahemsbyggande på landsbygden var ytterligare åtgärder. 20 Lånekraven för dessa statliga lån var att byggföretagen inte fick bygga i vinstsyfte och att de ägdes direkt av kommunen eller att kommunen hade kontroll över företaget. Under andra världskriget blev det återigen bostadsbrist och nyproduktionen av bostäder avstannade. Som åtgärder infördes statliga lån och 18 Bengtsson, Bo (2006). Sverige kommunal allmännytta och korporativa särintressen. Varför så olika? Malmö: Égalité, s Hyresgästföreningens historia, Hyresgästföreningen, 2004 s Bengtsson, Bo (2006). Sverige kommunal allmännytta och korporativa särintressen. Varför så olika? Malmö: Égalité, s

11 bidrag för bostadsbyggandet vilka var speciellt gynnsamma för kommunala bostadsföretag och en hyresregleringslag med besittningsskydd infördes. Efter andra världskriget började staten arbeta med en bred social välfärdspolitik där bostadspolitiken fick en betydande roll. Goda bostäder åt alla genomsyrade bostadspolitiken som nu blev generellt inriktad och skulle inte bara omfatta vissa grupper i samhället och de kommunala och kommunalt styrda bostadsföretagen fick en central roll. De kommunala bostäderna skulle inte endast vara ett boendealternativ för speciella grupper utan gå i linje med den sociala välfärdspolitiken och vara ett alternativ för alla. Bostadsbidrag inrättades för att ersätta bostäder som var speciellt avsedda för de som hade det sämre ekonomiskt och bidraget skulle underlätta sökandet efter bostad i hela beståndet. 21 De statliga lån som inrättades för bostadsbyggande kom att innefatta alla byggföretag och för byggandet av alla upplåtelseformer. Lånen var speciellt förmånliga för de kommunala bostadsföretagen som även fick skattemässiga fördelar vilket gjorde att ett flertal kommunala bostadsföretag och kommunalt kontrollerade bostadsföretag bildades. Anledningen till dessa fördelar var bland annat att de kommunala bostadsföretagen inte var vinstdrivande och de tog ett större ansvar för den sociala bostadsförsörjningen än den privata hyressektorn som inte var lika villiga att erbjuda och bygga bostäder till de som hade det sämre ekonomiskt. 22 I det första slutbetänkandet av den Bostadssociala utredningen (SOU 1945: 63) fastslogs det att de allmännyttiga bostadsföretagen kunde få statliga lån som täckte upptill hela byggnadskostnaden medan det krävdes en insats på mellan fem till femton procent av byggnadskostanden för att beviljas statligt lån för byggande av andra upplåtelseformer. Med detta trodde de som ledde den Bostadssociala utredningen att majoriteten av de nya bostäderna skulle ägas av kommunala bostadsföretag. 23 Det var inte bara bostadsbristen som skulle byggas bort utan även en höjning av boendestandarden skulle ske utan hyresökningar 24. Bostadsbyggandet blev även ett instrument för att gynna och öka tillverkningsindustrin då det skulle byggas bostäder där det behövdes arbetskraft. Trots att det byggdes nya bostäder blev bostadsbristen allt mer påtaglig under 1960-talet på grund av stora barnkullar från 1940-talet, inflyttningar till städer från landsbygden och arbetskraftsinvandringen. Den rådande högkonjunkturen gjorde att kapital och arbetskraft lades i större omfattning på varuproduktion och ökade byggnadskostnader förvärrade situationen. 25 En bostadsutredning visade att det 21 Ibid. s Kommittédirektiv Allmännyttans villkor och förutsättningar. Dir. 2005:116 Beslut vid regeringssammanträde, 2005, s 2 23 Thord Strömberg (2001). Bostadspolitik, en historisk parantes, Den nya bostadspolitiken. red. Anders Lindbom. Umeå: Borea Bokförlag, s Bengtsson, Bo (2006). Sverige kommunal allmännytta och korporativa särintressen. Varför så olika? Malmö: Égalité s Ibid s

12 skulle behövas upptill en miljon nya bostäder och år 1965 fastslog staten att det skulle byggas en miljon bostäder under en tioårs period och staten skulle stå för det nödvändiga kapitalet och arbetskraften. Det blev kommunala bostadsföretag, de kommunalt kontrollerade bostadsföretagen och bostadskooperationerna som stod för den största delen av byggandet. Produktionen av en miljon bostäder gjorde att de kommunala och kommunalt kontrollerade bostadsföretag blev den dominerade förvaltaren av flerfamiljhus. Under 1970-talet blev bostadsbristen till ett bostadsöverskott på grund av bland annat strukturomvandlingar inom industrin vilket bland annat innebar att arbetskraftsinvandringen minskade, antalet unga hushåll minskade och den rådande oljekrisen påverkade. Det fanns tomma bostäder i många kommuner och många av dessa var i de nybyggda flerfamiljshusen som var kommunalt ägda då de som hade möjlighet valde att undvika eller flytta från dessa områden. Detta gjorde att många kommunala bostadsföretag fick ekonomiska problem på grund av att de omfattade statliga lånen de hade fått för bostadsbyggandet och med tomma lägenheter fick de inte lika omfattade hyresintäkter. 26 Människor med social och ekonomiska problem och nyanlända flyktingar blev de som fick flytta in i de tomma lägenheterna och social och etnisk koncentrationen blev allt mer tydlig i dessa områden. Bostadspolitiken tog en ny inriktning under den senare delen av 1970-talet. Istället för att enbart fokusera på att bygga skulle man försöka ta hand om bostäderna och lyssna på boendes önskemål. Som tidigare föll detta på de kommunala bostadsföretagen som decentraliserades och det som byggdes skulle vara småskaligt och av varierande slag. 27 De statliga bostadssubventionerna ökade under det sena 1970-talet och mellan hade subventioner för nästan 300 miljarder kronor betalats ut av staten och många ifrågasatte om dessa verkligen gick till de som behövde det mest. De ökade subventionerna var resultatet av ett beslut om att subventioner skulle bli en permanent lösning år Neutralitet mellan upplåtelseformerna gällde och då skulle även subventioner gynna upplåtelserna lika. 28 Regeringsskiftet 1991 innebar stora förändringar av bostadspolitiken. Bostadsdepartementet avskaffades, statliga bostadslån avskaffades och räntebidrag minskade. Detta kom att påverka de kommunala bostadsföretagen då de förmånliga subventionerna, skattereglerna, finansieringen avskaffades och möjligheten att godkännas som allmännyttigt avskaffades. De kommunala bostadsföretagen skulle fungera under samma förutsättningar som de andra bostadsföretagen. 29 Konkurrensen 26 Hedman Eva, (2008). Den kommunala allmännyttans historia. Särtryck av underlag till utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38) Boverket, s Ibid. s Bengtsson, Bo (2006). Sverige kommunal allmännytta och korporativa särintressen. Varför så olika? Malmö: Égalité s. 130, Hedman Eva, (2008) Den kommunala allmännyttans historia. Särtryck av underlag till utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38) Boverket, s 20 12

13 mellan de kommunala bostadsföretagen och de privata fastighetsägarna skulle se på lika villkor på grund av att bostadspolitiken skulle bli mer marknadsinriktad. En utredning tillsattes av den dåvarande regeringen (SOU 1992:47, s 9 ff och 118 f) och målet var att undanröja kvarvarande brister i neutraliteten mellan olika upplåtelseformer. Ett sätt att uppnå målet var att sluta särbehandla de allmännyttiga bostadsföretagen. Bostäder skulle ägas och inte hyras och bosparandet började förespråkas. 30 Under 1990-talet omvandlades de flesta kommunala bostadsföretag till aktiebolag och ett mer affärsmässigt tänk har antagits där termer som vinst, avkastning, utdelning och ökad soliditet har fått större utrymme. När socialdemokraterna åter kom till makten 1994 gjorde de inte många ändringar inom bostadspolitiken, inget nytt bostadsdepartement inrättades och ingen återgång till subventioner och liknande finansiering blev aktuell. 31 Under hösten 2005 tillsatte regeringen en utredning om allmännyttans villkor och förutsättningar i framtiden och skulle då se över de lagar och förordningar som styr villkoren för hyresmarknaden och speciellt de för de allmännyttiga bostadsföretagen och göra nödvändiga förändringar. En del av utredning behandlade en anmälan som Fastighetsägarna gjort av den svenska staten till EU-kommissionen. Anmälan gick via EPF, European Property Federation och syftade till att se över det svenska bostadssystemets förenlighet med EG-rättens konkurrens- och stadsstödregler. Länder där den sociala hyresmarknaden är till för alla och som får statligt stöd kan strida mot reglerna vilket innebär att statliga bidrag och lån för bostadsbyggande i den sociala hyressektorn endast får gå till bostadsbyggande för de fattiga. 32 Fastighetsägarna ansåg att de statliga och kommunala stöden till kommunala bostadsföretag var konkurrenssneddrivande och skedde på de privata fastighetsägarnas bekostnad. De ville utreda om stöd till de kommunala bostadsföretagen var förenligt med de rådande EG-lagarna. Det fastslogs att det stred mot lagarna och ändringar är under utredning 33. I utredningen om allmännyttans villkor och förutsättning fastställdes det att hyressättningssystemet med skydd mot orimliga hyror skulle kvarstå och besittningsskyddet likaså. I och med regeringsskifte år 2006 ändrades utredningens riktlinjer och nya tillägg kom. En förändring som gjordes var att tillståndsplikten avskaffades som innebar att de allmännyttiga bostadsbolagen inte längre behövde söka tillstånd hos länsstyrelsen för försäljning av hela eller delar av sitt bostadsbestånd. Vidare fastslogs det att de allmännytta bostadsföretagen inte längre skulle följa en självkostnadsprincip som tidigare inneburit att de inte varit 30 Strömberg, Thord (2001). Bostadspolitik, en historisk parantes, Den nya bostadspolitiken. red. Anders Lindbom. Umeå: Borea Bokförlag, s Bengtsson, Bo (2006). Sverige kommunal allmännytta och korporativa särintressen. Varför så olika? Malmö: Égalité s. 143, Scanlon, Kathleen (2008). Introduction, Social Housing in Europé II A review of policies and outcomes, s Fastighetsägarna,

14 vinstdrivande. Som den tidigare socialdemokartiska regeringen ansåg även den borgliga regeringen att allmännyttan ska vara ett boendealternativ för alla oberoende av social, ekonomisk och etnisk bakgrund Allmännyttans fördelning i Sverige För att kartlägga hur den kommunala allmännyttan är fördelad i Sverige har jag valt att använda en indelning av kommunerna som Boverket presenterar i Bostadsmarknaden med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2008 och Nyttan med Allmännyttan, Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar Regioner och Antal Antal Total Andel kommuntyper kommuner invånare befolkning i kommunal 2007 riket år 2007 allmännytta av totalt bostadsbestånd 2005 StorStockholm % 25 % StorGöteborg % 25 % StorMalmö % 15 % Högskoleorter med % 23 % mer än inv. Högskoleorter med % 19 % mindre än inv. Övriga kommuner % 18 % med mer än inv. Övriga kommuner % 15 % med mindre än inv. Tabell 1 Det allmännyttiga bostadsbeståndets fördelning i Sverige i procent. Källa: Nyttan med Allmännyttan, Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar 2008, s 19, 41 och Bostadsmarknaden med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2008, Boverket, s 17. Enligt tabellen ovan är det tre kommuntyper där majoritet av Sveriges invånare bor; kommuner med mindre än invånare, StorStockholm och högskoleorter med mer än invånare. Kommuner med mindre än invånare representerar 34 Hedman Eva, (2008). Den kommunala allmännyttans historia. Särtryck av underlag till utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38) Boverket, s

15 majoriteten av Sveriges kommuner och dessa kommuner finns jämt fördelade över landet. Den senaste folk- och bostadsräkningen gjordes år 1990 och sedan dess uppdaterar SCB denna statistik genom att ta med nyproduktion, rivningar, ombyggnader och omvandlingar i sina beräkningar 35. Det svenska bostadsbeståndet bestod i genomsnitt av år 2007 av 18 procent bostadsrätter, 38 procent äganderätter och 44 procent hyresrätter varav ungefär hälften var kommunal allmännytta. 36 Fördelningen och förändringar av andelen kommunal allmännytta skiljer sig mellan de olika kommunindelningarna. Kommuntypen med störst andel allmännytta år 1990 var StorStockolm och det är även i den kommuntypen där den största minskningen har skett. År 2005 var andelen 25 % vilket är en minskning med 5 % sedan år 1990 och även den privata hyresrätten har minskat med ungefär lika mycket. Det andra som skiljer StorStockholms bostadsbestånd från de andra kommungrupperna är att det har skett en kraftig ökning av bostadsrätter. I StorGöteborg har det allmännyttiga beståndet ökat något samtidigt som kommunen har den största andelen äganderätter av storstäderna. StorMalmö skiljer sig från de andra storstäderna genom att ha ett mindre allmännyttigt bostadsbestånd men det har skett en liten ökning sedan år Bostadsrätten och den privata hyresrätten har sedan lång tid tillbaka haft en stark ställning på bostadsmarknaden i Malmö. I de andra kommungrupperna har allmännyttan ökat något förutom i de minsta kommunerna. I större högskoleorter har det skett en generell ökning av alla upplåtelseformer och den privata hyresrätten har ökat mest medan det allmännyttiga beståndet har ökat minst. Liknande mönster kan urskiljas på de mindre högskoleorterna och i övriga kommuner med mer än invånare. I de minsta kommunerna har det skett en minskning av kommunal allmännytta medan de andra upplåtelseformerna har ökat sitt bestånd. Men det bör tilläggas att det bara är i dryga hälften av de 175 kommunerna som det har skett en minskning av allmännyttiga bostäder. 37 Under 1990-talet ökade antalet lediga lägenheter i hela landet men under senare delen av 1990-talet ökade efterfrågan på bostäder igen i större städer och universitet orter. I mindre kommuner fortsatte bostadsöverskottet hela 1990-talet vilket till stor del berodde på att ett ökat antal unga flyttade till större kommuner och de allmännyttiga bostadsföretagen fick ta den största smällen. Många valde privata hyresvärdar då hyressättningen var lägre än de allmännyttiga och fler lämnade hyressektorn för billiga äganderätter i form av småhus Nyttan med Allmännyttan. Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar. Boverket, s Fritt fram att sälja allmännyttan. Konsekvenser i kommunerna av tillståndspliktens upphävande. Boverket, s Nyttan med Allmännyttan. Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar Boverket, s Turner, Bengt, (2003) Allmännyttans framtid i Sverige, Allmännyttiga och sociala bostäders framtid i Norden, TemaNord 2003:536, s

16 Under 1960-talet ökade det allmännyttiga beståndet kraftigt i och med miljonprogrammet men sammantaget har det skett en minskning av det allmännyttiga beståndet sedan 1990-talet. Det allmännyttiga beståndet angivet i procent av rikets hela bostadsbestånd har förändrats på följande sätt; År Andel allmännytta i procent av totalt bostadsbestånd Allmännyttiga bostadsbyggande Byggandet av allmännyttiga bostäder har varierat genom de senaste årtiondena. I början av 1970-talet stod allmännyttan för runt 40 procent av det totala bostadsbyggandet i och med miljonprogrammet för att sedan minska till runt 25 procent under 1980-talet. Vid slutet av 1990-talet sjönk bostadsbyggandet av alla upplåtelseformer och byggandet av allmännyttiga bostäder var för första gången på länge under 15 procent av det totala bostadsbyggandet. Efter den kraftiga nedgången ökade åter byggandet av allmännyttiga bostäder vid början av 2000-talet och ligger nu på runt 20 procent av det totala byggandet. 40 Byggandet av allmännyttiga bostäder skiljer sig något mellan de olika kommuntyperna. I storstäderna var procent av det totala bostadsbyggandet mellan åren allmännyttiga hyresrätter. De största skillnaderna i bostadsbyggandet mellan storstäderna finns i de andra upplåtelseformerna. I StorStockholm var det bostadsrätter som dominerade bostadsbyggandet och det byggdes fler bostadsrätter än privata och allmännyttiga hyresrätter sammanlagt under perioden. I StorGöteborg och StorMalmö utgjorde hyresrätten majoriteten av byggandet och i StorGöteborg byggdes en stor andel äganderätter i form av småhus. I StorMalmö var det en mer jämn fördelning mellan upplåtelseformerna men den privata hyresrätten dominerade bostadsbyggandet något. 41 På de större högskoleorterna stod hyressektorn för cirka 50 procent av bostadsbyggandet mellan åren och 24 procent var allmännyttiga bostäder. En förklaring till detta kan vara en ökad produktion av studentbostäder. I de mindre kommunerna har nyproduktionen av bostäder inte återhämtat sig sedan den kraftiga 39 Andersson, Roger & Magnusson Turner, Lena (2008) Socioekonomiska och demografiska konsekvenser av ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter i Stockholms stad Boverket, s. 14s 40 Nyttan med Allmännyttan. Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar. Boverket, s Ibid. s

17 minskningen i början av 1990-talet. De mindre högskoleorterna följer ett liknande mönster som de större med en hyressektor som står för majoriteten av bostadsbyggandet trots en generellt låg bostadsproduktion. I kommungruppen med mindre än invånare har bostadsproduktionen varit speciellt låg. I de kommungrupper med mer och mindre än invånare stod även här hyressektorn för majoriteten av bostadsbyggandet och allmännyttan stod för runt 20 procent av detta FÖRSÄLJNING AV KOMMUNALA ALLMÄNNYTTAN Det följande kapitlet behandlar försäljningen av den kommunala allmännyttan som har pågått i större omfattning sedan mitten av 1990-talet. Första avsnittet handlar om avregleringen av bostadspolitiken och Stopplagen som sedan ersattes av Allbolagen där en del av lagen inrättades för att hämma försäljningen av allmännyttan men som år 2007 avskaffades. För att redogöra för hur försäljningen har sett ut och ser ut i dag och hur det skiljer sig mellan kommunerna i Sverige har Boverkets indelning i kommuntyper använts även i detta kapitel. Anledningar till utförsäljningar behandlas och genom e-post kontakt med kommuner som har sålt delar av eller hela sitt allmännyttiga bestånd har jag tagit del av de specifika anledningar bakom varför de valt att sälja (se bilaga 1). 4.1 Försäljning av den kommunala allmännyttan Avregleringen av bostadspolitiken under 1990-talet innebar en stor omställning för de kommunala bostadsföretagen. De speciella förmåner i form av subventioner, räntor och skatter avskaffades i och med att de skulle börja konkurrera under samma förutsättningar som de andra bostadsföretagen. Många kommunala bostadsföretag omvandlades till aktiebolag och det innebar bland annat att företagen kunde ta ut vinst och använda det inom andra sektorer i kommunen. 43 De politiska argumenten bakom avregleringen var bland annat att bostadsmarknaden hade förändrats. Det fanns ett överskott av bostäder och boendestandarden hade ökat kraftigt. Lika omfattande bidrag och lån behövdes inte längre och många av bidragen ifrågasattes om de verkligen gjorde någon nytta. Det var inte endast den svenska bostadspolitiken som genomgick en avreglering. Andra europeiska länder och anglosaxiska länder där ibland Nya Zeeland och England, oavsett vad de hade för bostadspolitisk inställning började minska bidrag, lån och skattemässiga fördelar för att minska statliga utgifter till bostadspolitiken Ibid. s Andersson, Roger & Magnusson Turner, Lena, (2008) Socioekonomiska och demografiska konsekvenser av ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter i Stockholms stad Boverket s Turner, Bengt, Whitehead, Christine (2002). Reducing Housing Subsidy: Sweden housing policy in an international context. Urban Studies, Vol. 39, No. 2 s

18 Under slutet av 1990-talet ökade omfattningen av försäljningen av kommunal allmännytta. För att hämma försäljningens omfattning och för att hindra att kommunala bostadsföretag sålde hela sitt bestånd inrättades en stopplag år 1999 vilket bland annat innebar minskat statligt bidrag vid omfattande försäljning. Den då sittande socialdemokratiska regeringen var mån om att behålla stora delar av den kommunala allmännyttan för att inte riskera allmännyttans roll för hyressättning. När Allbolagen trädde i kraft år 2002 ersatte en del av lagen den tidigare stopplag som även den var ett sätt för regeringen att hämma och i viss mån kontrollera försäljningen av kommunal allmännyttan. Lagen innebar bland annat att bostadsföretagen måste söka tillstånd hos sina respektive länsstyrelser för att sälja delar av eller hela sitt bestånd. I och med regeringsskiftet år 2007 upphörde lagen då den stred mot den nya regeringens ideologi som anser att det är en rättighet att äga sig bostad 45. En annan anledning till upphävandet var att man från regeringens håll menade att detta var ett verktyg för att minska segregationen framför allt i förorter till storstäderna då en bättre blandning av upplåtelseformerna kan motverka socioekonomisk boendesegregation. 46 Under 1990-talet började andelen kommunal allmännytta att minska och minskningen har fortsatt. Detta var även fallet med de privata hyresrätterna. Under samma period ökade andelen bostadsrätter med fem procent, från 15 till 20 procent. Den minskade andelen allmännyttiga hyresrätter beror på försäljning till privata hyresvärdar, omvandling till bostadsrätter och rivningar. 47 Av hyresrättsbeståndet är det främst allmännyttiga lägenheter som har rivits, mellan år var det cirka lägenheter vilket motsvarade 2,5 procent av det totala allmännyttiga bostadsbeståndet. Rivningarna sker av lägenheter som inte har varit möjliga att hyra ut och rivningarna är koncentrerade till ett antal kommuner det vill säga att ett begränsat antal kommuner står för den största delen av rivningarna. 48 Det finns ett samband mellan minskad befolkning i kommuner och antal rivningar och en del av kommunerna där rivningar förekommit anger att det fortfarande finns ett bostadsöverskott och att ytterligare rivningar kan bli aktuella. 49 När Allbolagen trädde i kraft år 2002 minskade försäljningen något främst i Stockholm. Under åren 2007 och 2008 ökade åter försäljningen och många 45 Andersson, Roger, Magnusson & Turner, Lena, (2008). Socioekonomiska och demografiska konsekvenser av ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter i Stockholms stad Boverket s Se bland annat Hedman Eva,(2008). Den kommunala allmännyttans historia. Särtryck av underlag till utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38) Boverket, 47 Andersson, Roger, Magnusson & Turner, Lena (2008). Socioekonomiska och demografiska konsekvenser av ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter i Stockholms stad Boverket s Nyttan med Allmännyttan. Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar. Boverket s Bostadsmarknaden med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten. Boverket. 2008, s

19 kommuner planerar att sälja delar av den kommunala allmännyttan under 2009, ca allmännyttiga lägenheter beräknas säljas under Dock kan den rådande lågkonjunkturen komma att påverka dessa planer och minska de planerade försäljningarna. Mellan åren har försäljningen av den kommunala allmännyttan sett olika ut mellan de olika regioner och kommuntyper. Nedan presenteras hur stor del av den totala försäljningen varje kommuntyp stod för mellan åren StorStockholm 45 % StorGöteborg 2 % StorMalmö 0 % Högskoleorter med mer än inv. 15 % Högskoleorter med mindre än inv. 9 % Övriga kommuner med mer än inv. 11 % Övriga kommuner med mindre än inv. 18 % 51 Stockholms kommuner beräknas stå för den största delen av försäljningen och under åren har ungefär hälften av all försäljning av den kommunala allmännyttan skett i dessa kommuner. 52 I de andra två storstäderna, Göteborg och Malmö har försäljning av allmännytta inte skett i liknande omfattning som i Stockholm. Stockholm har haft och har fortfarande en större allmännytta än Göteborg och Malmö. 53 I vissa fall har de sålda bostäderna gått till annan köpare vilket är vanligaste i de mindre kommunerna med mindre än invånare. Allmännyttiga bostäder har då bland annat omvandlats till fritidsbostäder eller hyresgäster i småhus som har varit upplåtna som hyresrätt har köpt sin bostad. I andra fall har de köpta bostäderna används till annat än boende till exempel intresseföreningar och småföretagare har köpt allmännyttiga bostäder för att bedriva sin verksamhet. I kommuner med outhyrda allmännyttiga bostäder som medför ekonomiska problem har Statens bostadsomvandling i vissa fall tagit över bostäderna. 54 Det är vanligast att allmännyttiga bostäder säljs till privata bostadsbolag och fortsätter vara hyresrätter. År 2007 såldes 58 procent av dem sålda allmännyttiga bostäderna till privata hyresvärdar och 36 procent omvandlades till bostadsrätter. Omvandlingar till bostadsrätter är koncentrerad till drygt 30 kommuner och mellan 50 Fritt fram att sälja allmännyttan. Konsekvenser i kommunerna av tillståndspliktens upphävande. Boverket s Nyttan med Allmännyttan. Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar Boverket. 2009, s Ibid. s Ibid. s Fritt fram att sälja allmännyttan. Konsekvenser i kommunerna av tillståndspliktens upphävande. Boverket, 2009, s

20 åren skedde mer än 80 procent av omvandlingarna Stockholmskommunerna Varför väljer kommuner att sälja? Anledningarna till varför kommunala bostadsföretag väljer att sälja allmännyttiga bostäder varierar men de kan delas in i ideologiska eller bostadspolitiska och ekonomiska anledningar. Bostadspolitiska skäl är bland annat att man i kommunen vill uppnå en bättre blandning av upplåtelseformerna där det finns en dominans av hyresrätter. Av dessa kommuner är det några som haft en vision om en bättre blandning av upplåtelseformer genom att erbjuda hyresgäster att köpa sin bostad men som inte lyckats nå målet då omvandling till bostadsrätter inte ägt rum i den tänkta omfattningen och inte i de stadsdelar där allmännyttiga bostäder har en stor del av bostadsbeståndet. Boende har inte varit intresserade av att köpa sin bostad eller de har inte fått lån och omvandlingar har istället skett i andra mer attraktiva bostadsområden. Några ideologiska skäl är att det inte anses vara kommunens kärnuppgift att ha hand om bostadsfinansiering och att alla har rätt att äga sin bostad. 56 Ekonomiska skäl för försäljning är bland annat att kommunen är i behov av pengar för renoveringar eller för att bygga nya bostäder. Kommuner har även sålt delar av det allmännyttiga beståndet som varit i renoveringsbehov. De aktuella kommunerna har då inte ansett sig ha de ekonomiska förutsättningarna för att själva renovera och det kostar kommunen för mycket att ha kvar bostadshusen. Andra ekonomiska anledningar är att försäljning kan vara ett sätt att stärka kommunens ekonomi. Kommuner där befolkningsunderlaget minskar har sålt delar av bostadsbeståndet som har varit svårt att hyra ut. 57 Generellt bland kommunerna är det i attraktiva och så kallade normalattraktiva områden som omvandling till bostadsrätter har ägt rum. Detta är även fallet med Stockholm där det främst är kommunala hyresrätter i de centrala delarna som omvandlats till bostadsrätter medan bostäder i förorterna och speciellt de som byggdes under miljonprogrammet finns kvar i kommunal ägo. 58 Kommuner som valt att sälja med anledning att minska allmännyttans dominans har haft en allmännyttig bostadssektor av varierande storlek, från 20 procent upp till 90 procent av den totala hyresmarknaden. I Sundbyberg har man istället för att ha som syfte att minska allmännyttan sagt att andelen hyresrätter inte ska understiga 25 procent i någon stadsdel. 59 Tjänstemän vid kommunala bostadsbolag som kontaktades via e-post har angivit olika skäl till försäljning och anledningar varierar och är av bostadspolitisk, 55 Ibid. s Ibid. s , 57 Ibid. s , Ibid. s Ibid. s

21 ideologisk och ekonomisk karaktär.(bilaga 1) Piteå kommun ansåg att allmännyttan bör ha procent av hyresmarknaden. Enligt CarlJohan Åhlund Vd vid AB PiteBo, Piteå kommuns bostadsbolag, såldes elva procent av deras bostäder till HSB som bibehöll dessa som hyresrätter och efter försäljningen omfattar deras bostadsbestånd 3900 lägenheter. Försäljningen skedde i syfte att stärka bostadsbolaget och sprida risker om vakanser ökar i framtiden, för närvarande planerar de inga ytterligare försäljningar. 60 Åtvidaberg är en av de kommuner som valt att sälja hela sitt bostadsbolag till ett privat bostadsbolag. Enligt Lennart Haraldsson vid planerings- och ekonomiutskottet vid kommunen hade deras bostadsbolag en längre tid haft en mycket dålig ekonomi med låg soliditet och höga lånekostnader och det fanns ett stort underhållsbehov av dessa bostäder. Som en del av en sanering av kommunens ekonomi i helhet bedömde de att en försäljning var ett sätt att undvika bidrag för att täcka underskott i bolaget i framtiden. 61 Enligt Björn Eklundh kommundirektör vid AB Väsbyhem, Upplands Väsby kommuns bostadsbolag utgjorde det allmännyttiga bostadsbeståndet 99 procent av alla hyresrätter i kommunen vilket år 2007 motsvarade cirka 8000 lägenheter och det utgjorde ungefär hälften av kommunens totala bostadsbestånd. Sedan år 2007 har över 800 lägenheter sålts till privata hyresbolag och upp till 1300 lägenheter har omvandlats till bostadsrätter. Ytterligare försäljning kommer att bli aktuella under åren och målet är att Väsbyhem ska ha kvar 5000 lägenheter i sitt bostadsbestånd. Anledningarna till den omfattade försäljning är att minska Väsbyhems dominans som hyresvärd i kommunen och få in konkurrens på hyresmarknaden. De vill omstrukturera upplåtelseformerna genom att erbjuda hyresgäster, främst i de centrala delarna där andelen hyresbostäder är stora att bilda bostadsrättsföreningar. Eklundh menade att Väsbyhems dominans på bostadsmarknaden kan leda till snedvridningseffekter och tendenser till segregation och genom försäljningarna försöker man motarbeta det. 62 I Växjö kommun har man sålt cirka sex procent av det allmännyttiga bostadsbeståndet vilket motsvarar cirka 847 lägenheter och fler försäljningar planeras. Lars Sjökvist VD vid KFAB Växjö Kommunfastigheter AB angav att det både fanns affärsmässiga och bostadspolitiska skäl till försäljningarna. Integrationsskäl genom en större blandning av upplåtelseformerna var ett bostadspolitiskt skäl och ideologiska skäl var att den politiska majoriteten hade med det i sin regeringsförklaring Åhlund. CJ, Vd AB Pitebo, Piteå 61 Haraldsson. L Åtvidaberg kommun (svar på frågor via mail ) 62 Eklundh. Björn VäsbyHem, Upplands Väsby 63 Sjökvist. Lars, Växjö kommun 21

22 5. EFFEKTER AV FÖRSÄLJNING Detta kapitel handlar om effekterna av försäljningen av kommunal allmännytta som pågått sedan 1990-talet. Fokus ligger på vad konsekvenserna kan bli vid en omvandling till bostadsrätter. Anledningen till fokuseringen på omvandling till bostadsrätter är av den enkla orsaken att det finns mest skrivet om det. En annan fokuspunkt i kapitel är Stockholm på grund av att det är där den största delen av omvandlingarna har ägt rum. Kapitel avslutas med ett avsnitt om försäljning av allmännyttiga bostäder i Storbritannien och Amsterdam. Detta för att ge mer internationell bild av försäljning av deras motsvarighet till Sveriges allmännyttiga bostäder och i fallet med Storbritannien ge ett mer konkret exempel på ett land som visar på konsekvenser av försäljningar. 5.1 Försäljning av allmännyttiga bostäder och omvandling till bostadsrätter Bostadspolitiken var en viktig del i den svenska välfärdspolitiken med sin generella inriktning. De allmännyttiga bostäderna ska vara till för alla men har historiskt varit det främsta bostadsalternativet för de med olika sociala och ekonomiska problem. Hyresrätter är generellt mindre i storlek än äganderätter och något mindre än bostadsrätter. Singel hushåll utan barn är överrepresenterad i hyresrätter och bostadsrätter. Det finns skillnader mellan upplåtelseformerna i medelinkomst där hyresgäster är de med lägst disponibel inkomst och de som äger sin bostad har högst. 64 Kommuner som väljer att sälja delar av eller hela sitt allmännyttiga bostadsbestånd kan hamna i en ny bostadspolitiskt situation där de måste hitta nya sätta att erbjuda bostäder till människor med begränsad tillgång på bostadsmarknaden. Generellt är det bostäder i de mest attraktiva områden som kommuner säljer eftersom försäljningspriset är högt och det bidrar då till kommunens ekonomi i större omfattning. En omfattande försäljning av allmännyttiga bostäder kan innebära att de kommunala bostadsbolagen får ett mindre bostadsbestånd att erbjuda. Om det främst är bostäder i attraktiva områden som säljs kommer de kommunala bostadsbolagen att äga bostäder i mindre attraktiva områden. Det kan innebära en ökad koncentration av människor med sociala och ekonomiska problem som leder till en öka segregation. 65 Enligt Lena Magnusson Turner har de som bor i allmännyttiga bostäder lägst disponibel inkomst av boende i alla upplåtelseformerna följt av privata hyresrätter. Koncentrationen ökar när det allmännyttiga beståndet minskar i synnerhet koncentrationen av invandrarfamiljer från fattiga länder och familjer med socialbidrag. Den politiska majoriteten i kommunen kan även påverka 64 Turner, Bengt, (2003). Allmännyttans framtid i Sverige, Allmännyttiga och sociala bostäders framtid i Norden, TemaNord 2003:536. s Turner, Bengt, Whitehead, Christine (2002). Reducing Housing Subsidy: Sweden housing policy in an international context. Urban Studies, Vol. 39, No. 2 s

23 koncentrationen av människor med sociala och ekonomiska problem i de allmännyttiga bostäderna. 66 Ett argument som både politiker och ansvariga vid de kommunala bostadsbolagen använder sig av för att försvara försäljning av allmännyttiga bostäder och speciellt vid omvandling till bostadsrätter är att det är ett sätt att försöka motverka och minska segregation och öka integrationen i de aktuella bostadsområdena. I socialt utsatta bostadsområden där kommunal allmännytta är dominerande eller utgör en stor del av beståndet ska omvandlingar göra att resursstarka hushåll väljer att flytta till områdena eller att hushållen som får det bättre ekonomiskt väljer att stanna kvar. Bostadsområden som klassas som socialt utsatta finns generellt i mindre centrala delar av städer vilket förorter där bostadsbeståndet domineras av bostadshus som byggdes i och med miljonprogrammet är exempel på. Det motsatta, att bostäder i attraktiva och centrala delar omvandlas, kan innebära ökad segregation Omvandling till bostadsrätter i Stockholm ett exempel på minskad eller ökad segregation? Den största delen av omvandlingar av allmännyttiga bostäder till bostadsrätter sker i Stockholm. På grund av detta kommer följde stycke handla omvandlingar i Stockholmsområdet som Lena Magnusson Turner och Roger Andersson behandlar i rapporten Socioekonomiska och demografiska konsekvenser av ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter i Stockholms stad Enligt rapporten sker ombildningar av kommunal allmännytta till bostadsrätter främst i de centrala delarna av Stockholm medan omvandlingar av privata hyresrätter till bostadsrätter är mer geografiskt spritt. Majoriteten av omvandlingarna har ägt rum i bostadsområden där det sedan tidigare funnits en hög andel bostadsrätter. Delar av bostadsbeståndet som omvandlas är främst det äldsta, byggt innan år 1945, och det yngsta byggt efter år Vidare konstaterades det att de som valde att omvandla sin hyresrätt till bostadsrätt i mindre utsträckning var av utländsk bakgrund, en högre andel var ensamstående hushåll utan barn och hade en högre inkomst än boende vars bostad inte omvandlades. De som omvandlade sin bostad hade vad Magnusson Turner och Andersson kallar en bostadsrättsprofil redan innan omvandlingen. Efter omvandlingen år 2004 hade bostadsrättsprofilen stärkts ytterligare och 66 Magnusson Turner, Lena, (2008) Social housing and market residential segregation: the case of municipal housing companies in Sweden. Social Housing in Europe II A review of policies and outcomes London: Lodon School of Economics and Political Science s Fritt fram att sälja allmännyttan. Konsekvenser i kommunerna av tillståndspliktens upphävande. Boverket, 2009, s Andersson. Roger, Magnusson Turner. Lena,(2008). Socioekonomiska och demografiska konsekvenser av om-bildningen av hyresrätter till bostadsrätter i Stockholms stad , Boverket s

24 inkomstskillnaden mellan de som bodde i allmännyttiga bostäder som inte hade omvandlats och de som bodde i de omvandlade bostadsrätterna hade ökat. Andelen med invandrar bakgrund var fortfarande lägre än det genomsnittliga för hela staden och bostadsrättssektorn i helhet. Detta tyder på att de med lägre inkomst och som då är mer resurssvaga flyttar från de omvandlade bostäderna i större utsträckning medan de som flyttar in är det motsatta och andelen med utländsk bakgrund är låg. 69 Stellan Lundström bostadsforskare vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm hävdar i en intervju för Pengar24 att det inte kommer finnas några allmännyttiga bostäder i Stockholms innerstad inom fem år. Den vinst hyresgäster gör genom att köpa sin hyresbostad leder till att allt fler allmännyttiga bostäder kommer att omvandlas till bostadsrätter i framtiden. Värdet på en hyresfastighet sätts efter hur mycket pengar det går att få in genom hyror och hyrorna är i sin tur reglerade vilket gör att hyresfastigheten värdas längre än vad den hade gjorts som en bostadsrättsfastighet Hyresgäst med en bostadsrättsförening som hyresvärd För att en bostadsrättsförening ska bildas måste boende i fastigheten gå samman och lämna en intresseanmälan. För att omvandlingen ska genomföras måste minst tvåtredje delar av de boende i fastigheten gå med i omvandlingen. Om det beslutas att fastigheten ska köpas av bostadsrättsföreningen har de boende 12 månader på sig att bestämma om de vill köpa sin fastighet eller förbli hyresgäst med bostadsrättsföreningen som hyresvärd. 71 Anledningar till att boende väljer att fortsätta vara hyresgäster eller väljer att omvandla sin bostad till bostadsrätt varierar men kan som de kommunala bostadsföretagens anledningar till försäljning av bostäder delas in i ekonomiska skäl och bostadspolitiska eller ideologiska skäl. Att äga sin lägenhet kan ses som en viktig investering och en ekonomisk trygghet. Det innebär ett skydd mot eventuell framtida marknadshyror och bestämmandet över sin lägenhet ökar och för en del medför det en känsla av ökad social status att bo i en bostadsrätt. Benägenheten gå med i en omvandling ökar ju större skillnaden är mellan marknadspriset och det pris den potentiella köparen erbjuds och som det låter ger detta förutsättningar för bostadsspekulationer. 72 Enligt ett reppotage från Uppdrag granskning från SVT var priset som hyresgästerna betalade för att omvandla sin lägenhet till bostadsrätter mellan åren 1999 och procent lägre än marknadspriset. De betalade i 69 Ibid. S. 25, Pengar Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. Hyresgästföreningen, 2007, s Roxell, Pia(red) (2002). Allmännytta eller egen nytta? Ombildning av allmännyttans hyresrätt till bostadsrätt konsekvenser för hyresgästerna, husen, företagen och staden. Hyresgästföreningen, s

25 genomsnitt kronor per kvadratmeter medan de som köpte en bostadsrätt via en mäklare fick betala kronor kvadratmetern. 73 Andelen som fortsätter att vara hyresgäster efter omvandling kan variera från ingen till över en tredjedel av de boende. Att andelen hyresgäster kan överstiga en tredjedel beror på att de som tänkt köpa faller bort under omvandlingsprocessen av olika anledningar. Ekonomiska orsaker till att en del förblir hyresgäster i en bostadsrättförening kan vara att de inte får lån eller att de inte vill ta lån eller inte vill använda sina sparande pengar till att köpa sin lägenhet. Sedan finns de som av ideologiska skäl inte vill och de som känner sig trygga och nöjda med att ha ett kommunalt bostadsbolag som hyresvärd. 74 En bostadsrättsförening tjänar inte ekonomiskt på att ha hyreslägenheter i sitt bestånd. När bostäderna säljs får de intäkter som gör att de kan betala av föreningens skuld och då minska avgiften som medlemmarna betalar och skuldens omfattning minskar även genom att fler kommer att dela på skulden. 75 Bostadsrättsföreningar med hyresgäster har även mer omfattade administrativa och förvaltningskostnader genom bland annat underhåll och reparationer av fastigheten och hyresgästernas lägenheter. Jim Kemeny menar att detta kan skapa irritation i bostadsrättföreningen och leda till konflikter mellan de som köpt sin bostad och hyresgästerna. I en del fall kan hyresgäster känna sig tvungna att köpa sin lägenhet eller på annat sätt finna en lösning vid en omvandling för att undvika konflikter och missnöje. Kemeny redogör för tre nödlösningar som hyresgäster kan känna sig tvungna att ta till när en fastighet ska köpas av en bostadsrättsförening. Den första lösningen kallar han för Krisskuldsättning vilket innebär att personen blir beviljad lån från en bank men får sedan problem att betala de högre månadskostnaderna. Om inte en bank beviljar lånet kan personen känna sig tvungen låna summan på annat sätt vilket ofta innebär lån till en högre ränta. När personen lyckats låna ihop köpesumman säljs bostaden fort för att sedan köpa en billigare bostad. Den andra lösningen är att flytta eller använda lägenheten som bytesobjekt med någon som vill delta i en bostadsrättsomvandling och då byta till en hyreslägenhet i en fastighet som inte ska genomgå en omvandling. Dock finns det ingen garanti att lägenheten man flyttar till inte kommer i ett senare skede omvandlas och man kan bli tvungen att flytta igen. Ett annat problem kan vara att hitta en ny lägenhet som motsvarar den man har och man blir då tvungen att byta ner sig vilket Kemeny redogör som en tredje nödlösning. Lägenheter som står till 73 Uppdrag granskning Roxell, Pia(red) (2002) Allmännytta eller egen nytta? Ombildning av allmännyttans hyresrätt till bostadsrätt konsekvenser för hyresgästerna, husen, företagen och staden. Hyresgästföreningen, s Kemeny, Jim (2002) Hyresgäst i bostadsrätt. Ingår i Roxell, Pia (red) Allmännytta eller egen nytta? Ombildning av allmännyttans hyresrätt till bostadsrätt konsekvenser för hyresgästerna, husen, företagen och staden. Hyresgästföreningen. s.21 25

26 förfogande kan vara sämre lokaliserade, ha högre hyra eller vara av en lägre standard. 76 Enligt Klas Ramberg kan en omvandling leda till en ökad och tydligare uppdelning mellan fattiga, de som inte har råd eller av någon anledning inte vill köpa, och rika, de som vill och kan köpa. Samtidigt visar detta på att det finns en socioekonomisk integration i det allmännyttiga bostadsbeståndet, främst i de centrala delarna i Stockholm där den största delen av omvandlingarna ägt rum. Denna integration kommer att minska på längre sikt om omvandling till bostadsrätter fortsätter och bostadsrättsföreningen kommer så fort möjlighet ges omvandla hyreslägenheter till bostadsrätter. När de som köpt sin lägenhet för en summa under marknadspris vill ta ut sin vinst genom försäljning kommer de nya köparna sannolikt ha en högre inkomst med tanke på bostädernas priser vilket bidrar ytterligare till en minskad integration i de berörda områdena Allmännyttans roll som hyresreglerare De allmännyttiga bostadsföretagen fungerar idag som en hyresreglerare för hela hyressektorn. Genom förhandlingar om hyressättning mellan de kommunala bostadsbolagen, privata hyresvärdar och lokala hyresgästföreningar kommer de fram till hyressättningen och det fungerar som ett tak för hyressättningar inom den privata hyressektorn. En övergång till marknadsbaserade hyror skulle innebära att de kommunala bostadsbolagens hyresregleringsfunktion och taket för maximal hyressättning försvinner. 78 Diskussioner om hyressättning sker på lokal nivå vilket innebär att hyressättningen skiljer sig mellan kommunerna. I bland annat Malmö har hyressättningen gått mer åt en marknadsanpassad där hyror i mer attraktiva områden höjts mer än i de mindre attraktiva områdena som i vissa fall även fått sänkta hyror. I andra kommuner där ibland Stockholm och Göteborg har hyresutvecklingen sett relativt lika ut oavsett bostadsområde. Ökade tendenser mot marknadshyror är en av anledningarna till det ökade intresset för omvandlingar till bostadsrätter, speciellt i Stockholm där skillnaden mellan de rådande hyrorna och potentiella marknadshyror har ökat. 79 Bengt Turner i en intervju för Hyresgästföreningen redogjorde för vad det kan komma att innebära om hyrestaket försvinner och om hyrorna blir mer marknadsanpassade. Enligt Turner kommer det inte påverka kommuner med en bostadsmarknad i balans i samma utsträckning som där det finns ett underskott på 76 Ibid. S Ramberg, Klas (2002) Valfrihet, Ofrihet, Tveksamhet. Om ombildningens konsekvenser för hushåll, hus och företag.roxell, Pia (red) Allmännytta eller egen nytta? Ombildning av allmännyttans hyresrätt till bostadsrätt konsekvenser för hyresgästerna, husen, företagen och staden. Hyresgästföreningen. s Turner, Bengt, Whitehead, Christine (2002). Reducing Housing Subsidy: Sweden housing policy in an international context. Urban Studies, Vol. 39, No. 2, s Lind, Hans (2001). De allmännyttiga bostadsföretagen, Den nya bostadspolitiken. red. Anders Lindbom. Umeå: Borea Bokförlag, s

27 bostäder. Ett exempel är Stockholm där hyrorna skulle öka markant vid en marknadsanpassning. I kommuner med en stor allmännytta som behåller sina hyresnivåer vid en eventuell marknadsanpassning kommer det inte ske någon betydande hyresökning då allmännyttan blir hyresledande. Kommuner med en mindre allmännytta kan komma att uppleva hyresökningar och speciellt i kommuner med ett bostadsunderskott. De som drabbas hårdast om hyrestaket tas bort är familjer med låg inkomst och utan bostadsbidrag, ensamstående och unga barnfamiljer. 80 Detta innebär även konsekvenser för de som bor i privatägda hyresbostäder och speciellt för de i attraktiva områdena där hyrorna kan öka som mest. 81 Hyresökningar har dock förekommit utan att hyrestaket har tagits bort. Hyresgästföreningen gjorde en undersökning om det finns ett sammanband mellan ökade hyror i kommuner i Stockholmsområdet där hela det allmännyttiga beståndet sålts till privata bostadsbolag. Undersökningen gjordes genom att jämföra hyresutvecklingen för kommuner som sålt sitt allmännyttiga bostadsbestånd till privata bostadsbolag med kommuner som har kvar sitt allmännyttiga bestånd mellan åren I studien jämfördes trerumslägenheter byggda under 1960-talet och 1970-talet med likvärdig standard. Undersökningen visar att hyresökningen skiljer sig åt mellan de två kommuntyperna. I kommuner med kommunala bostadsbolag har hyrorna ökat med cirka 15 procent och i kommuner utan kommunala bostadsbolag har det skett en ökning på cirka 24 procent under samma period. 82 Hyresregelringslagen kan dock innebära en begränsning för de allmännyttiga bostadsbolagen. När det finns vakanser på bostadsmarknaden utgörs den största andelen av allmännyttiga bostäder. Detta beror på att en stor del av hyresbeståndet i mer attraktiva områden utgörs av privata hyresbostäder och hyresregleringslagen gör att hyror i dessa områden hålls låga vilket leder till att de kan hyras ut även vid en vikande efterfråga. I mindre attraktiva områden kan de privata hyresvärdarna sänka hyrorna för att attrahera hyresgäster vilket inte är lönsamt i samma utsträckning för de kommunala bostadsbolagen. 83 På grund av bland annat detta förespråkar många kommunala bostadsbolag en mer individualiserad och marknadsanpassad hyressättning som ett sätt att stärka bostadsbolagens ekonomi Turner. Bengt, Hyresgästföreningen Turner, Bengt, Whitehead, Christine (2002). Reducing Housing Subsidy: Sweden housing policy in an international context. Urban Studies, Vol. 39, No. 2, s Striden om allmännyttan De kommunala bostadsföretagens roll på Storstockholms bostadsmarknad del två. Hyresgästföreningen S Lind, Hans, (2001) De allmännyttiga bostadsföretagen, Den nya bostadspolitiken. red. Anders Lindbom. Umeå: Borea Bokförlag, s Ibid. S

28 5.5 Försäljning av allmännyttiga bostäder i Storbritannien och Amsterdam I Storbritannien och Amsterdam har försäljningar av liknande allmännyttiga bostäder skett vilket gett både positiva och negativa effekter. I Storbritannien var försäljningen av allmännyttiga bostäder en del av den omfattande privatiseringsvåg som svepte över landet under 1980-talet och i Amsterdam fanns det ett ökat behov av äganderätter. I Storbritannien började försäljningen under 1980-talet i och med Right to buy programmet som gav upphov till omfattande privatisering av bostadssektorn. De gynnsamma rabatterna gjorde att på 18 år hade 30 procent av de allmännyttiga bostäderna köpts av hyresgästerna. Den största delen av de omvandlade bostäderna var villor och radhus byggda före andra världskriget och den minst delen som omvandlades var mindre villor, radhus och lägenheter i höghus byggda efter andra världskriget. Det är de mindre populära bostäderna som dominerar allmännyttans utbud vid år 2000 och det är yngre och äldre med låg inkomst eller utan arbete som utgjorde den största andelen av hyresgästerna. Den största försäljningen har skett i de stadsdelar med en liten andel allmännyttiga bostäder medan det i områden med en stor allmännytta varit en mindre andel som köpt sin hyresbostad. Det har lett till att den allmännyttiga bostadssektorn har från att ha varit ett attraktivt alternativ för en större del av befolkningen nu blivit det enda alternativet för de som är utestängda från de andra delarna av bostadsmarknaden. 85 Amsterdam har en stor social hyressektor och vid år 2000 var den nästan dubbelt så stor som den privata hyressektorn. Det är icke-vinstdrivande stiftelser som driver bostadsföretagen utan statligt stöd. Tilldelningen av bostäderna är till viss del selektiv då vissa lägenheter i de centrala delarna är reserverade för de med en begränsad inkomst. Detta för att de ska ha möjlighet att bo i de centrala delarna. Under 1990-talet ökade efterfrågan på äganderätter men på grund av den lilla andelen äganderätter ökade även priserna. Det gör att de med medelinkomst bor i hyreslägenheter med, vid en jämförelse med deras inkomst, låg hyra eller så väljer de att flytta till närliggande kommuner. Myndigheterna arbetar för att öka andelen äganderätter vilket innebär en privatisering av de sociala hyresrätterna. I både Storbritannien och Amsterdam kan försäljningar i flerfamiljsbostadshus ske utan att två tredjedelar är med på försäljningen medan i Amsterdam är det stiftelserna tillsammans med kommunen som beslutar om vilka och hur många som får köpa sin hyreslägenhet. I Amsterdam säljs de sociala bostäderna till marknadspris och med rabatter som inte överstiger tio procent av marknadsvärdet Dock har det släppts lite på kraven under början av 2000-talet Louman, Walter (2002) Utförsäljning i ett gränsöverskridande perspektiv. Ingår i Roxell, Pia(red) (2002). Allmännytta eller egen nytta? Ombildning av allmännyttans hyresrätt till bostadsrätt konsekvenser för hyresgästerna, husen, företagen och staden. Hyresgästföreningen, s Ibid. s

29 Motiveringen bakom försäljning av allmännyttiga bostäder i Storbritannien, Amsterdam och även i Sverige är att man vill uppnå en bättre blandning av upplåtelseformerna och ge människor större valmöjligheter. I Storbritannien har försäljningen av allmännyttiga bostäder inte lett till en öka blandning av upplåtelseformerna och det är de som har råd som fått ökade valmöjligheter medan de som är beroende av hyressektorn har fått minskad valmöjlighet. I både Storbritannien och i Stockholm är det främst i de mer attraktiva delarna som den största andelen allmännyttiga bostäder har omvandlats medan det i stadsdelar med en stor allmännytta går trögt att sälja. I Stockholms fall är det i förorterna som byggdes under miljonprogrammet EFFFEKTER AV FÖRSÄLJNINGEN- SPEKULATIONER ELLER VERKLIGHET? Vad alla effekter av utförsäljningen av den kommunala allmännyttan blir är för tidiga att säga men en del av effekterna är synliga redan i dag. Det spekuleras bland forskare och politiker vad konsekvenser kan bli i framtiden. Från politikers håll, främst från den borgliga sidan tror man att en försäljning av allmännyttan kommer leda till minskad segregation och ökad integration speciellt i storstadsområden. Från forskares håll tror man att resultatet kommer bli det motsatta; en ökad segregation och minskad integration vilket det hävdas finns tecken på redan i dag. Analysen presenteras i form av fyra scenarion om vad effekterna kan bli och i vissa fall vad som talar för och emot att det ska inträffa. 6.1 Scenario I Ökande eller minskad segregation Politiker hävdar att en bättre blandning av upplåtelseformer ska vara ett sätt att minska segregation. Detta främst genom att bostadsområden med en hög andel allmännyttiga bostäder ska omvandla en del av dessa till bostadsrätter. Genom detta ska resursstarka hushåll flytta till området och de hushåll som förbättrar sin ekonomiska situation ska välja att stanna kvar. Ett tydligt exempel på detta är Stockholm som har en stor allmännyttiga bostadssektor som är fördelad både i de centrala innerstadsområdena och i förorterna och där majoriteten av omvandlingarna till bostadsrätter har ägt rum. Den största delen av omvandlingar i Stockholmområdet har ägt rum i de centrala delarna vilket stämmer överrens med studier som visar att det främst är bostäder i attraktiva eller normalattraktiva områden som omvandlas. Många av de allmännyttiga bostäderna som idag betraktas som mindre attraktiva byggdes under miljonprogrammet och är belägna i förorterna. Det innebär att de allmännyttiga bostäderna i förorterna fortsätter att vara allmännyttiga i större utsträckning medan bostäderna i de centrala delarna omvandlas till bostadsrätter. 87 Ibid s

30 Enligt studien av Magnusson Turner och Andersson hade de som valde att köpa sin hyresrätt i Stockholm högre disponibel inkomst och andelen med invandrarbakgrund var lägre än de som inte valde att köpa sin bostad. De som sedan flyttade till de omvandlade lägenheterna när de såldes hade i genomsnitt högre inkomst än de tidigare ägarna. Detta kan skapa eller synliggöra en uppdelning mellan de som har köpt sin lägenhet som kan anses vara de rika och de som inte har köpt är de fattiga. I och med att den största delen av omvandlingarna sker i centrala delar kan även segregation mellan de centrala bostadsområdena och förorterna öka. Omvandlingar till bostadsrätter kommer minska andelen allmännyttiga bostäder i de centrala delarna vilket kommer minska möjligheterna att göra bostadskarriär inom det allmännyttiga beståndet. Möjligheten att flytta från förorten till de centrala delarna i staden genom de allmännyttiga bostadsköerna minskar kraftigt. Det kan innebära att hushåll som inte har möjlighet att flytta från förorten till de centrala delarna utan de allmännyttiga bostadsköerna blir begränsade till vissa bostadsområden vilket kan resultera i ökad segregation när boende i centrala delar inte längre är en valmöjlighet för alla. De allmännyttiga bostäderna är till för alla men har historiskt sett tagit ansvar för bostadsförsörjningen åt de med ekonomiska och sociala problem som är utestängda från den resterande bostadsmarknaden. När det allmännyttiga beståndet minskar, minskar även bostadsutbudet för de som av olika anledningar är beroende av de allmännyttiga bostäderna. Det är främst allmännyttiga bostäder i attraktiva eller normalattraktiva områden som säljs vilket kan leda till att de kommer koncentreras till vissa mindre attraktiva bostadsområden. Enligt den ovannämnda studien sker omvandlingar i bostadsområden där det redan finns en stor andel bostadsrätter. Enligt konstaterande om vilka som väljer att omvandla sin hyresrätt, vilka som sedan flyttar till bostäderna när de säljs, var i staden majoriteten omvandlingarna äger rum och hur den befintliga sammansättningen av bostadsbeståndet ser ut i bostadsområdena är det mycket som talar mot att omvandlingar av allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätter ska vara ett bra sätt att minska boendesegregation. Samtidigt kan möjligheten att omvandla sin hyresrätt till bostadsrätt vara en solidarisk handling som i viss mån går hand i hand med den breda sociala välfärdspolitiken. 6.2 Scenario II Försäljning av kommunal allmännytta ett steg mot Social Housing? Innan andra världskriget och introduktionen av välfärdspolitiken var de kommunala bostadsbolagens insatser tillfälliga lösningar på akuta problem som främst var riktade till resurssvaga. Bostadspolitikens ställning stärktes i och med förändringen mot en mer generell inriktad välfärdspolitik där de kommunala bostadsbolagen fick en mer betydande roll. Goda bostäder åt alla fick stor betydelse och de kommunala bostadsbolagen skulle bygga bostäder med en god standard som hela befolkningen 30

31 kunde ta del av. Istället för att låta de med ekonomiska och sociala problem bo i speciellt avsedda bostäder infördes bostadsbidrag som skulle utöka deras valmöjligheter på bostadsmarknaden. De statliga lånen för bostadsbyggande var speciellt gynnsamma för de kommunala bostadsföretagen då de i större utsträckning byggde sociala bostäder. Nästa omfattande bostadspolitiska satsning var miljonprogrammet under senare delen av 1960-talet och även då var det de kommunala bostadsbolagen som stod för en större del av bostadsproduktionen. Den omfattande nyproduktionen ledde till ett bostadsöverskott under 1970-talet som resulterade i ett stort antal vakanser i kommunalt ägda flerfamiljshus i miljonprogramsområden vilket var en ny situation för de allmännyttiga bostadsbolagen. Människor undvek att flytta till dessa områden och de som hade möjlighet valde att flytta. Som en följd av detta blev förvaltning av det befintliga bostadsbeståndet och lyhördhet inför de boende viktigare än produktionen av nya bostäder. Under 1990-talet skedde det en omfattande avveckling av bostadspolitiken, bostadsdepartementet avskaffades och de särskilt gynnsamma statliga lånen och räntorna avskaffades för de kommunala bostadsbolagen. Genom detta skulle de kommunala bostadsbolagen konkurrera under samma förutsättningar som de övriga aktörerna på bostadsmarknaden och ägande av sin bostad och bosparande förespråkades. Besluten bakom avregleringen av bostadspolitiken skedde i och med det borgliga regeringsskiftet år 1991, när socialdemokraterna åter kom till makten år 1994 skedde det dock ingen återgång till det gamla bostadspolitiska systemet. Enligt en historisk genomgång av den bostadspolitiska utvecklingen påvisas allmännyttans betydelsefulla roll i bostadsförsörjningen och som en viktig aktör i den breda sociala välfärdspolitiken som introducerades efter andra världskriget. Dock har allmännyttans roll förändrats och avregleringen som skedde under 1990-talet innebar stora förändringar för de allmännyttiga bostadsbolagen. Försäljning av allmännyttiga bostäder tog fart under 1990-talet och har fortsatt trots de lagar som inrättades i ett försök att hämma och kontrollera försäljningen. Som tidigare nämnts är det främst allmännyttiga bostäder i mer attraktiva och normalattraktiva områden som säljs till privata hyresvärdar eller omvandlas till bostadsrättföreningar. De som bor i allmännyttiga bostäder har lägsta genomsnittlig disponibel inkomst av boende i de olika upplåtelseformerna. De som väljer att omvandla sin hyrestätt till bostadsrätter har generellt högre disponibel inkomst och färre har utländsk bakgrund än vad det i snitt är i hyressektorn. Visar detta på att den allmännyttiga hyressektorn är på väg att försvinna och ska som i många andra länder endast vara riktad till de med ekonomiska och sociala problem? Ytterligare en omständighet som kan påverka och bidra till allmännyttans omvandling mot svensk motsvarighet av Social Housing är EU-regler gällande statliga bidrag. Enligt EU kan en allmänt inriktad social hyresmarknad strida mot EG-rättens konkurrens- och statsstödsregler då EU har fastställt att statliga bidrag till 31

32 den sociala hyresmarknaden endast får gå till den delen som syftar till att hjälpa låginkomsttagare och fattiga. År 2007 utgjorde det allmännyttiga beståndet lite mer än dryga 20 procent av det totala bostadsbeståndet och sedan den senaste folk och -bostadsräkningen år 1990 har ökningar och minskar av det allmännyttiga beståndet varit marginella förutom i StorStockholm. Där hade det skett en kraftigare minskning med fem procent och allmännyttan har traditionellt haft en stark ställning i StorStockholm. I kommunerna där det skett en marginell ökning är det allmännyttiga beståndet mindre och privata hyresrätter, bostadsrätten och äganderätten har en starkare ställning. Ser man till hela landet har det totalt skett en minskning av det allmännyttiga beståndet sedan år 1960 då det först började öka i omfattning. Något som kan tala mot Social Housing är att det skett en ökning av allmännyttiga bostäder i fler kommuner. Nyproduktionen av allmännyttiga bostäder varierar mellan kommunerna från 15 procent till drygt 25 procent av den totala nyproduktionen. Både den tidigare sittande socialdemokratiska regeringen och den nuvarande borgliga regeringen (2009) är överrens om att den kommunala allmännyttans ska vara ett boendealternativ för alla oberoende av social, ekonomisk och etnisk bakgrund. Samtidigt var det den borgliga regeringen som år 2007 avskaffade den del av Allbolagen som skulle hämma försäljningen av kommunal allmännyttan som införskaffades av den socialdemokratiska regeringen. Avskaffandet har gjort det möjligt för bland annat den ökade omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter. 6.3 Scenario III Situationen i Stockholm Stora delar av omvandlingar av allmännyttiga bostäder till bostadsrätter sker i de centrala delarna av Stockholm. En av anledningar till detta är den vinstmöjlighet det kan innebära att genomgå en omvandling. Priset för att omvandla en hyreslägenhet till en bostadsrätt är satt efter värdet på hyresfastigheten som i sin tur bestäms efter hur mycket det går att få in i hyror av de boende. På grund av att hyrorna är reglerade blir priset för en omvandling lägre än vad det är för att köpa en bostadsrätt på bostadsmarknaden. Detta visar även den undersökning som Uppdrag Granskning gjorde i vilken de kom fram till att vid en omvandlig var priset kr lägre per kvadratmeter än vid köp av en bostadsrätt på marknaden. Skillnaden mellan de nuvarande hyrorna och potentiella marknadshyror är stor i de centrala delarna av Stockholm. Detta ger ännu ett incitament till att omvandla sin hyresrätt till en bostadsrätt om möjligheter finns. Samtidigt kan skillnaden i omvandlingspriset och marknadspriset innebära att de som inte har de ekonomiska förutsättningarna för att köpa en bostadsrätt på marknaden kan genom omvandlingen bli bostadsrättsägare. Det kan även innebära en möjlighet att bli bostadsrättägare för de som vill äga sin bostad men som inte vill flytta från sin nuvarande hyreslägenhet. 32

33 Idag fungerar allmännyttan som hyresreglerare för hyressektorn vilket innebär att den privata hyressektorn har ett visst ramverk för hyressättning. Om hyresregleringslagen och hyrestaket avskaffas, som det förespråkas om från olika håll, kan det enligt Bengt Turner innebära högre hyror i kommuner med liten allmännytta och om det är brist på bostäder kan ökningen bli markant. I kommuner med en stor andel allmännyttiga bostäder skulle de allmännyttiga bostadsbolagen fortfarande kunna ha en hyressättande roll. I Stockholms centrala delar är efterfrågan större än utbudet och i och med den ökade försäljningen av allmännyttiga bostäder kommer de allmännyttiga bostäderna att minska om det inte sker omfattande nyproduktion. Om det allmännyttiga bostadsbeståndet minskar och marknadshyror införs kan det leda till högre hyror i det kvarvarande allmännyttiga beståndet och i det privata hyresbeståndet. Högre hyror och stor andel bostadsrätter innebär att vissa inte kommer ha möjlighet att bosätta sig i dessa områden. Uppdelning och segregation mellan de centrala delarna och förorterna kommer öka och möjligheter att flytta från förorterna till de mer centrala delarna kommer att minska. Samtidigt vill en del allmännyttiga bostadsbolag ha en mer marknadsanpassad och individuell hyressättning för att ha möjlighet att stärka bolagets ekonomi. 6.4 Scenario IV Hyresgäster i en bostadsrättförening Som det framgår i uppsatsen krävs det att tvåtredjedelar av de boende i fastigheten är villiga att omvandla sin hyresrätt till en bostadsrätt för att omvandlingen ska genomföras. De som inte går med i omvandlingen förblir hyresgäster men får då bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Under omvandlingsprocessen kan intressenter falla bort av olika anledningar vilket gör att antalet som förblir hyresgäster kan vara allt från noll upp till mer än en tredjedel. Anledningar till att fortsätta vara en hyresgäst är olika precis som anledningar till att gå med i en omvandling. Ekonomiska skäl kan antas vara de vanligaste, att man inte blir beviljad lån eller att man inte vill spendera sitt sparkapital på att köpa loss sin hyreslägenhet. Bostadsrättsföreningar som hyresvärd är en ny situation för de i föreningen och för hyresgästerna. De i bostadsrättföreningen måste finna sig till rätta i rollen som en förvaltare av fastigheten och lägenheterna och hyresgästerna måste finna sig i att ha sina grannar som hyresvärdar. Bostadsrättsföreningen tjänar inte på att ha hyresgäster det är snarare en kostnad i och med extra administrativa utgifter och förvaltningskostnader. Detta kan skapa en irriterad stämning och konflikter mellan bostadsrättsföreningen och hyresgästerna och i en del fall kan hyresgäster känna sig tvungna att genom gå en omvandling. Hyresgästen kan i dessa fall ta till nödlösningar som kan innebära att de hamnar i en sämre ekonomisk situation eller att de väljer att flytta och kan få en försämrad boendesituation i och med sämre standard eller sämre läge än tidigare. Flytten behöver inte innebära att man kommer från 33

34 problematiken med omvandlingar då det inte finns någon försäkran att den nya bostaden inte kommer hamna i samma situation längre fram. Ramberg konstaterade att omvandlingar kan leda till en ökad uppdelning mellan de som genomgår en omvandling och de som förblir hyresgäster där de som omvandlar är de som är rika och de som inte omvandlar är fattiga. Detta skapar en känsla av uppdelning inom fastigheten som kanske inte tidigare hade funnits när alla i fastigheten var hyresgäster med ett allmännyttigt bostadsbolag som hyresvärd. Uppdelningen tillsammans med den irritation och de konflikter som kan uppstå mellan hyresgästerna och bostadsrättföreningen kan skapa en försämrad boendesituation och boendeklimat både för hyresgästerna och de i bostadsrättsföreningen. Som Ramberg ytterligare konstaterade visar uppdelningen i de omvandlade fastigheterna på att det finns en socioekonomisk integration i det allmännyttiga beståndet i dessa områden. I och med det ökade antalet omvandlingar kommer integrationen att minska, bostadsrättföreningar kommer omvandla hyreslägenheter så fort möjlighet ges och när lägenheterna sedan säljs till marknadspris är det sannolikt att mer resursstarka hushåll flyttar till bostadsområdena. 7. AVSLUTANDE DISKUSSION Försäljning av det allmännyttiga beståndet sker i form av försäljning till privata hyresvärdar och till bostadsrättföreningar genom att hyresgäster köper sin bostad. Anledningar bakom försäljningarna varierar bland kommunerna men de är av bostadspolitiska eller ideologiska och ekonomiska skäl. En bostadspolitiskanledning är att man vill uppnå bättre blandning mellan upplåtelseformerna och en ekonomisk anledning är att beståndet man sålt har varit i renoveringsbehov och bostadsbolaget själva inte har ansett sig ha de resurser som krävs för en renovering. År 2007 gick 58 procent av försäljningen till privata hyresvärdar och 36 procent omvandlades till bostadsrätter. Den största andelen av försäljningen mellan åren skedde i StorStockholm, 45 procent, medan försäljningen i de andra två stor städerna har varit nästintill obefintlig. StorStockholm stod även för den största andelen av omvandlingarna till bostadsrätter och år 2007 skedde cirka 80 procent av det totala antalet omvandlingar. I mindre kommuner utgör allmännyttan en mindre del av det totala beståndet och det har skett rivningar och försäljningar vilket kan förklaras med liten efterfråga på allmännyttiga bostäder då det är större efterfråga på andra upplåtelseformer vilket kan te sig naturligt. Det är för tidigt att urskilja alla effekter av försäljningen av det allmännyttiga beståndet. Det finns en politisk uppfattning att en bättre blandning av upplåtelseformerna kan vara ett sätt att minska segregationen. Ett sätt att göra detta är ge de allmännyttiga hyresgästerna möjligheten att omvandla sin bostad. En del forskare menar att omvandlingar snarare kan leda till det motsatta. 34

35 Min uppfattning, efter att ha tagit del av flertal studier och forskningsrapporter är att segregationen kan öka på flera skalor; mellan stadsdelar, mellan bostadsområden och mellan boende i en fastighet. Den uppfattade uppdelningen och skillnader mellan stadsdelar kan öka. Den största andelen av försäljning och främst omvandlingar till bostadsrätter sker i de centrala delarna av Stockholm och i områden där det redan finns ett relativt stort bostadsrättsbestånd. Om man går efter argumentet att omvandlingar ska minska segregation genom en bättre blandning av upplåtelseformerna borde omvandlingar först och främst ske i bostadsområden som domineras av allmännyttiga bostäder och där koncentrationen av utsatt är ett omfattande problem. I Stockholmsområdet, men även i de andra storstäderna är det förorterna med ett stort bostadsbestånd byggt under miljonprogrammet och en stor andel flerfamiljshus där segregationsproblematiken är utbredd. En bättre blandning av upplåtelseformerna kan vara en del av lösningen. Omvandlingar av allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätter minskar det allmännyttiga beståndet i de centrala delarna av Stockholm och minskar även möjligheten för de i förorterna att bosätta sig i mer centrala delar av staden. Det finns de som bor i allmännyttan för att de av olika anledningar är utestängda från den resterande bostadsmarknaden. Det gör att de är beroende av de allmännyttiga bostadsbolagens kösystem för att få tillträde till en bostad som är större, av bättre standard eller bättre belägen. Om omvandlingarna i de centrala delarna och de attraktiva delarna ökar och det allmännyttiga beståndet minskar kommer valmöjligheter för de som är beroende av det allmännyttiga beståndet minska och de koncentreras till vissa bostadsområden. Den generellt inriktade bostadspolitiken utgjorde en stor del av välfärdspolitiken som växte fram i Sverige efter andra världskriget. Bostadsbristen skulle inte bara byggas bort utan de nyproducerade bostäderna skulle vara av en högre standard, Goda bostäder åt alla genomsyrande bostadspolitiken. Istället för bostadsområden som var speciellt avsedda för fattiga hushåll inrättades bostadsbidrag som skulle öppna upp en bostadsmarknad som tidigare hade varit begränsad för många. De allmännyttiga bostadsbolagen fick förmånliga lån, bidrag, skatter och räntor på grund av att de inte var vinstdrivande och byggde bostäder även för de som hade det sämre ekonomiskt. Den förmånliga finansieringen som hade funnits sedan välfärdspolitikens introducering avskaffades i början av 1990-talet. De allmännyttiga bostadsbolagen skulle arbeta under samma förutsättningar som de andra bostadsbolagen på marknaden. Dock skiljde sig de allmännyttiga bostadsbolagen från en stor del av de bostadsbolagen på marknaden. De var inte vinstdrivande, de har stått för en stor del av nyproduktionen vid tider av bostadsbrist, de byggde åt alla och de hade även tagit ansvar för bostadsförsörjningen för de med sociala och ekonomiska problem som gjorde att de stod utanför den resterande bostadsmarknaden. 35

36 Det allmännyttiga bostadsbeståndet minskar och ser man till var försäljningen skett kan det resultera i att det allmännyttiga beståndet koncentreras till mindre attraktiva områden och vara den dominerande upplåtelseformen. De som har möjlighet kommer sannolikt välja en annan upplåtelseform i andra områden och kvar blir de som inte har någon valmöjlighet. De allmännyttiga bostäderna kan då komma att bli en form av Social Housing. Eftersom det är de mer attraktiva bostäderna som säljs kan det allmännyttiga beståndet komma att vara slitna bostäder i renoveringsbehov och de allmännyttiga bostadsbolagen kan få svårt att finansiera de nödvändiga renoveringarna utan hjälp av staten då de allmännyttiga bostadsbolagen inte tycks prioriteras av kommunerna eller staten. Detta kan liknas med boendesituationen för fattiga i Sverige vid 1900-talet början något som de allmännyttiga bostadsbolagen fick till uppgift att förändra och motverka som en del av den breda välfärdspolitiken. Det är för tidigt att urskilja alla effekter som försäljning av allmnännyttiga bostäder kan leda till då försäljning i den omfattning som sker i dag endast har pågått under några år. Fortsatt och kontinuerlig uppföljning av försäljningen och effekter av detta anser jag vara viktigt för att ha möjlighet att minska de konsekvenser som är påtagliga i dag och de konsekvenser som kan uppdagas i framtiden. 36

37 8. KÄLL- OCH LITTERATURFÖRTECKNING Litteratur Andersson, Roger & Magnusson Turner, Lena (2008) Socioekonomiska och demografiska konsekvenser av ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter i Stockholms stad Hyresgästföreningen Bengtsson, Bo(2006). Sverige kommunal allmännytta och korporativa särintressen. Varför så olika? Malmö: Égalité Boverket (2008) Bostadsmarknaden med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2008 Boverket (2009) Fritt fram att sälja allmännyttan. Konsekvenser i kommunerna av tillståndspliktens upphävande. Boverket (2008) Nyttan med Allmännyttan. Utvecklingen av de allmännyttiga bostadsföretagens roll och ansvar. Dir. 2005:116 Kommittedirektiv. Allmännyttans villkor och förutsättningar, Beslut vidregeringssammanträde den 20 oktober 2005 Hyresgästföreningen, (2004) Hyresgästföreningens historia. Hyresgästföreningen, (2006) Striden om allmännyttan De kommunala bostadsföretagens roll på Storstockholms bostadsmarknad del två. Kemeny, Jim (2002) Hyresgäst i bostadsrätt. Ingår i Roxell, Pia (red) Allmännytta eller egennytta? Ombildning av allmännyttans hyresrätt till bostadsrätt konsekvenser för hyresgästerna, husen, företagen och staden. Hyresgästföreningen Lind, Hans (2001) De allmännyttiga bostadsföretagen. ingår i Lindbom, Andres (red) Den nya bostadspolitiken. Umeå: Boera Bokförlag Louman, Walter (2002) Utförsäljning i ett gränsöverskridande perspektiv. Ingår i Roxell, Pia(red) (2002). Allmännytta eller egen nytta? Ombildning av allmännyttans hyresrätt till bostadsrätt konsekvenser för hyresgästerna, husen, företagen och staden. Hyresgästföreningen Magnusson Turner, Lena, (2008) Social housing and market residential segregation: the case of municipal housing companies in Sweden. Ingår i Social Housing in Europe II A review of policies and outcomes. London: Lodon School of Economics and Political Science Ramberg, Klas (2002) Valfrihet, Ofrihet, Tveksamhet. Om ombildningens konsekvenser för hushåll, hus och företag.roxell, Pia (red) Allmännytta eller egen nytta? Ombildning av allmännyttans hyresrätt till bostadsrätt konsekvenser för hyresgästerna, husen, företagen och staden. Hyresgästföreningen. Roxell, Pia (red) & Ramberg, Klas, Louman, Walter & Kemeny, Jim (2002) Allmännytta elleregen nytta Ombildning av allmännyttans hyresrätt till bostadsrätt- konsekvenser för hyresgästerna, husen, företagen och staden.hyresgästföreningen SOU 2008:38 Den kommunala allmännyttans historia, Särtryck av underlag till utredningen om allmännyttans villkor, Boverket Scanlon, Kathleen & Whitehead, Christine (2008) Social Housing in Europe II, A review of policies and outcomes. London: London School of Economics and Political Science Strömberg, Thord (2001) En historisk parantes, ingår i Lindbom, Andres (red) Den 37

38 nya bostadspolitiken. Umeå: Borea Bokförlag Turner, Bengt (2003) Allmännyttans framtid i Sverige. Allmännyttiga och sociala bostäders framtid i Norden. Köpenhamn: TemaNord 2003:536 Turner, Bengt & Whitehead Christine (2002) Reducing Housing Subsidy: Sweden housing policy in an international context. Urban Studies, Vol. 39, No. 2 Internet källor Lundström, Stellan( ) Hyresregleringen tar död på allmännyttan, Pengar Hyresgästföreningen, Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas ( ) mentlist _ /kan_bostadsratt_bli_bostadsfel.pdf?orgid= ) Hyresgäster blev rikare Uppdrag granskning, Svt.se Turner. Bengt Hyresgästföreningen ( ) 614_ /article _ ?orgId= Intervju Eklundh, Björn , VäsbyHem, Upplands Väsby Kommundirektör Upplands Väsby Haraldsson. L , Åtvidaberg kommun Planerings- och ekonomiutskottet Lars Sjökvist , VD vid KFAB Växjö Kommunfastigheter AB Åhlund. CJ , Vd AB Pitebo, Piteå 38

39 Bilaga 1. Hur stor andel kommunala hyresrätter har ni sålt? Planerar ni att sälja mer? Till vilket/vilka företag sålde ni till och var det till privata hyresvärdar eller bostadsrättsföreningar? Varför valde ni att sälja kommunala hyresrätter? 39