bostadsbyggande begrepp och kostnadsfördelning

Transkript

1 bostadsbyggande begrepp och kostnadsfördelning centrala begrepp i bostadsbyggnadsprocessen i Göteborg 1 Foto: lina Brandström

2

3 Innehåll Inledning... 5 Processen... 6 Kostnader Begrepp i bygg- och fastighetsprocessen A Ö... 14

4 4

5 Inledning Den här trycksaken har kommit till eftersom flera begrepp i samhällsbyggnadsprocessen kan definieras på olika sätt av olika aktörer vid olika tillfällen. För att underlätta för samarbete och kommunikation har vi här försökt att enas kring definitioner för vissa centrala begrepp som vi använder oss av i Göteborg. Skriften gör inte anspråk på att vara en komplett förteckning över alla begrepp som används, men förhoppningen är att den ska kunna vara till hjälp för dem som arbetar med olika delar i bostadsbyggnadsprocessen, såväl tjänstemän i kommunen som branschfolk. Underlaget till texten har en arbetsgrupp bestående av representanter från Sveriges Byggindustrier, Fastighetsägarna Göteborg och Göteborgs Stad stått för. Uppbyggnaden av skriften är i tre delar: en beskrivning av hur processen ser ut vid bostadsbyggande med start från detaljplaneskede, beskrivning av kostnadsfördelning samt en begreppsförklaring uppställd från A till Ö. Andreas Brendinger Regionchef BI/chef BI Göteborg Sveriges Byggindustrier Christina Johnsson Göteborgs Stad Fastighetskontoret Magnus Ersman Fastighetsägarna Göteborg (GFR) 5

6 Processen från idé till färdig bostad Processen från att någon får en idé om att bygga något till att en bostad står färdig och ska förvaltas kallar vi samhällsbyggnadsprocessen. Den består av planskede, byggskede och förvaltningsskede. Plan- och byggskedet förklaras närmare nedan, men vi tar inte upp förvaltningsskedet i det här avsnittet utan det ingår i drifts- och underhållsdelen i samband med hur boendekostnader beskrivs i avsnittet Kostnader i bostadsprojektet. Planskedet Översiktsplaneskede Detaljplaneskede Förstudie Samhällsbyggnadsprocessen Byggskedet Projektering Utförande Förvaltningsskedet Underhåll Drift Ombyggnad Rivning Bostadsbyggnadsprocessen Planskedet vad ska få byggas på vilken mark? I planskedet fastställs vad som ska få byggas på vilken mark i kommunen. Planskedet består av översiktsplanskede och detaljplaneskede. Översiktsplanering beskrivs inte i den här skriften, utan beskrivningen börjar med att någon får en idé om att bygga något. Vi förutsätter att det finns en översiktsplan. Idé När någon får en idé och vill förändra eller bygga något som kräver en ny detaljplan lämnas idén till stadsbyggnadskontoret (privatägd mark) eller fastighetskontoret (kommunägd mark). Efter förprövning kan idén bli startpunkt för en detaljplaneprocess. Om idén ryms inom gällande detaljplan kan arbetet istället starta i byggskedets projekteringsprocess. Planskedet Idé Initiativ Förprövning Utarbetande av program Programsamråd Utarbetande av planförslag Samråd Bearbetning av planförslaget Utställning Antagande Ev överklagande Laga kraft Förprövning I Göteborg samverkar stadsbyggnadskontoret, fastighetskontoret och trafikkontoret vid beredningen av förfrågningar om ny bebyggelse som förutsätter ny eller ändrad detaljplan, oavsett om det är kommunägd eller privatägd mark. Beredningsfunktionen går under benämningen inkorgen. Det är stadsbyggnadskontoret (ytterst byggnadsnämnden) som svarar för den planmässiga lämplighetsbedömningen utifrån plan- och bygglagens regler. Fastighetskontoret företräder fastighetsnämnden som är kommunens mark- och bostadspolitiska organ, och har bl a att bevaka bostadsförsörjningsaspekten och behovet av mark för näringslivets behov. Fastighetskontoret utvärderar även förslagen utifrån ett ekonomiskt och genomförandemässigt perspektiv. Trafikkontoret bedömer förslagens lämplighet och konsekvenser utifrån ett trafikperspektiv i bred bemärkelse. 6

7 Vid den gemensamma utvärderingen av förfrågningar på kommunägd mark sker utvärderingen enbart med utgångspunkt från förslagens lämplighet, och helt oberoende av vilken intressent som kommit in med förfrågan till fastighetskontoret. Beredningen av frågor kring markanvisningar sker på fastighetskontoret och beslutas av fastighetsnämnden. För flera stora, centrala omvandlingsområden i Göteborg har dock det kommunägda bolaget Älvstranden Utveckling AB fått markägarrollen och uppdraget att driva utvecklingen. I dessa områden är det bolaget som utser byggherrar. SKEDE I DETALJPLANE- PROCESSEN Beslut om uppdrag Programskede och programsamråd Utarbetande av planförslag Samråd Utställning Antas i byggnadsnämnden Antas i kommunfullmäktige Eventuellt överklagande Laga kraft Genomförandetiden BESKRIVNING AV INNEHÅLL I RESPEKTIVE SKEDE Planarbetet inleds med att byggnadsnämnden ger stadsbyggnadskontoret i uppdrag att påbörja detaljplanearbete. Planärendet har ofta initierats genom en skrivelse/planbegäran från berörd markägare till byggnadsnämnden. I programmet redovisas förutsättningar och tänkta mål för detaljplanen. Innan byggnadsnämnden tar ställning till programmet går det ut på samråd för att ge möjlighet för myndigheter, fastighetsägare och boende i området, föreningar m fl att lämna synpunkter. I vissa enklare planärenden eller när detaljplanen har stöd i en fördjupad översiktsplan kan programskedet hoppas över. Det förekommer att ett program omfattar ett större område (områdesprogram) vilket sedan följs av ett flertal olika detaljplaner. I planförslaget har det godkända programmet utvecklats till ett konkret detaljerat förslag. Ofta har tekniska och miljömässiga utredningar och undersökningar av olika slag genomförts vid utarbetandet av detaljplanen. Planhandlingen innehåller alltid en plankarta, en planbeskrivning och en genomförandebeskrivning. I vissa fall finns också en separat miljökonsekvensbeskrivning. Förslaget till detaljplan ställs ut och skickas ut på samråd för att ge berörda möjlighet att se och tycka till om planförslaget. Normalt hålls också ett samrådsmöte där planhandläggare och andra tjänstemän redovisar förslaget och svarar på frågor samt tar emot synpunkter. Efter samrådet bearbetas detaljplanen utifrån inkomna synpunkter, vilka redovisas i samrådsredogörelsen. Efter beslut i byggnadsnämnden ställs det slutgiltiga förslaget ut under minst tre veckor. Det går att lämna skriftliga synpunkter under utställningstiden. Det är också en förutsättning att ha yttrat sig skriftligt under samrådet eller utställningen för att kunna överklaga beslutet. Ibland görs några mindre ändringar innan förslaget går till byggnadsnämnden för antagande Vid planer som anses särskilt viktiga eller om detaljplanen strider mot översiktsplanen antas dessa av kommunfullmäktige. Planen kan överklagas hos länsstyrelsen, vars beslut kan överklagas hos regeringen. Om planen inte överklagas eller om överklaganden avslås vinner planen laga kraft och genomförandetiden startar. I detaljplanen anges en genomförandetid. Under denna har fastighetsägarna en garanterad byggrätt i enlighet med planens bestämmelser och kommunen har skyldighet att bygga ut t ex gator, parker och kommunala ledningar enligt detaljplanen. I och med att genomförandetiden börjat löpa kan byggskedet starta. 7

8 Byggskedet Byggskedet består av förstudie, projekteringsskede och utförandeskede. Traditionellt har byggherren handlat upp projekteringsarbetet separat av konsulterande arkitekt- och ingenjörsföretag. Därefter har ett byggentreprenadföretag handlats upp för att uppföra byggnaderna efter de bygghandlingar som projektörerna tagit fram. Det är även vanligt med totalentreprenad. Det betyder att en entreprenör genomför både projektering och utförande. Beskrivningen nedan följer den traditionella uppdelningen mellan projektering och utförande. Förstudie Förstudie kan ske separat av byggherren eller ingå som ett första steg i en upphandlad projekteringsprocess. När detaljplan saknas kommer förstudien och detaljplaneskedet delvis att sammanfalla. Projekteringsprocessen Projekteringsprocessen kan pågå parallellt med detaljplaneprocessen fram till och med projekteringsprocessens programskede. För att bygglov skall beviljas måste detaljplanen vunnit laga kraft. Projekteringsprocessen avslutas med att projektörerna har levererat bygghandlingar som byggherren kan godkänna och som ligger som underlag för upphandling av en utförandeentreprenad. Upphandling och ev förstudie projekteringsprocess Programskede Systemprojekteringsskede Bygglovsskede Detaljprojekteringsskede Upphandling av projektörer eller av totalentreprenör samt eventuell förstudie Programskede Systemprojekteringsskede Bygglovsskede Detaljprojekteringsskede Byggherren tar hjälp av byggledningsföretag eller handlar själv upp projektörer alternativt en totalentreprenör för både projektering och utförande. Om ingen förstudie gjorts i tidigare skede genomförs en sådan som första steg i projekteringsprocessen för att inventera förutsättningar och ligga till grund för arbetet i programskedet I detta skede definieras slutproduktens mål, krav och egenskaper och beskrivs i programhandlingar. Förslagshandlingar tas fram och stäms av mot detaljplan och andra krav. Om byggnaden skall bli hyres- eller bostadsrätter tas försäljningsmaterial fram och marknadsföring påbörjas I systemprojekteringsskedet samordnar arkitekt, konstruktör och installationsprojektörerna handlingarna för att säkerställa att byggnaden kan uppfylla krav i bygglagstiftning såväl som byggherrens krav. Byggherren ansöker hos Stadsbyggnadskontoret om bygglov genom att lämna in bygglovshandlingar som översiktligt beskriver det planerade byggnadsverket. Bygghandlingar tas fram i tillräcklig detaljeringsgrad för att ligga till underlag för entreprenörernas byggnads- och installationsarbeten. 8

9 Utförande I en totalentreprenad fortsätter arbetet med utförandeprocessen. Om byggherren valt att handla upp projektering och utförande i olika upphandlingar ligger bygghandlingarna med som förfrågningsunderlag för att handla upp en utförandeentreprenad. Försäljningsfasen påbörjas ofta i projekteringsprocessens programskede och fortgår till dess samtliga lägenheter är sålda eller hyresgästavtal är undertecknade. Inköps- och produktionsskedena är resurs- och kostnadsintensiva. Många människor och organisationer är verksamma och vill ha betalt för sina insatser i dessa skeden. Normalt startar därför inte byggherren utförandeprocessen utan att ha försäkrat sig om att en viss del av lägenheterna är sålda eller på annat sätt uppbokade av intresserade framtida hyresgäster/ bostadsrättsinnehavare. (Ev upphandling av byggentreprenör) utförandeprocessen Produktionsplanering Inköp Produktion Överlämnande Ev. upphandling av entreprenör Produktionsplanering Inköp resurser (varor, maskiner och underentreprenörer) Produktion Överlämnande I traditionell utförandeentreprenad tar byggherren fram fullständiga bygghandlingar som slutpunkt i projekteringsprocessen. Med dessa som förfrågningsunderlag handlas sedan en byggentreprenör upp och kontrakteras för utförande av byggobjektet. Byggentreprenören planerar hur produktionen skall genomföras för att klara utlovad tid och kvalitet inom avtalad prisnivå. När den övergripande produktionsplaneringen är genomförd införskaffas resurser i form av material, maskiner och underentreprenörer för specialistarbeten som normalt inte utförs av byggentreprenören själv. Byggentreprenören etablerar tillfälliga anordningar i form av kontor, manskapsbodar, förråd, kranar, transportvägar m.m. för att uppföra byggnaden. Produktion sker genom bygg- och installationsarbeten på byggarbetsplatsen. När byggnaden är färdig låter byggherren genomföra en slutbesiktning för att få bevis på att entreprenaden är utförd enligt beställning. Byggherren övertar därefter byggnaden och kan låta sina hyresgäster flytta in, vilket utgör målet för bostadsbyggnadsprocessen. Efter inflyttning startar förvaltningsskedet

10 Kostnader i bostadsprojektet Ett bostadsprojekt rymmer naturligtvis en mängd olika kostnader. Figuren nedan åskådliggör fördelningen grafiskt och begreppen produktionskostnad och byggkostnad utvecklas i texten längre ner. Det finns också andra faktorer som påverkar kostnaderna. Några av dem förklaras i den löpande texten. Hur kan kostnaderna fördela sig i ett bostadsprojekt? Exempel på kostnadsfördelning i en hyresrätt Kapitalkostnader samt kostnader för underhåll och reparationer utgör ofta drygt hälften av hyreskostnaden. Driftskostnader brukar uppgå till cirka 30 procent och administrationskostnaderna ligger vanligen strax under 20 procent. Produktionskostnad Utgör fastighetsägarens/byggherrens totala kostnad från idé till färdig bostad. Byggkostnad Utgör fastighetsägarens/byggherrens kostnader för en generalentreprenad (byggnadsarbete och installationer). EXEMPEL PÅ KOSTNADS- FÖRDELNING I EN HYRESRÄTT PRODUKTIONSKOSTNAD BYGGKOSTNAD Ca 50% Ca 30% Ca 20% Administrationskostnader Centrala kostnader, skatt, och administration Driftskostnader VA, renhållning, fastighetsel, värme och fastighetsskötsel 17 19% Moms 20 24% Byggherrekostnader 18 20% Transporter, maskiner, omkostnader 43 47% Material, bygg- och underentreprenader Underhåll och reparation (Låg vid nyproducerad lägenhet men ökar sannolikt 57 63% Byggkostnad med byggnadens ålder) 8 10% Löner tjänstemän Kapitalkostnad (Finansiering och avskrivningar av produktionskostnad) 8 10% Löner underentreprenörer 16 20% Löner byggnadsarbetare Procentsatser för byggkostnaden i ovanstående diagram kan variera mer än angivna procentsatser beroende på bland annat grundläggningskostnader, prefabriceringsgrad, lägenhetsstandard, fördelning av arbete mellan generalentreprenör och underentreprenörer samt hur respektive byggföretags kostnadsredovisningssystem är uppbyggt. Procentsatser för produktionskostnaden i diagrammet kan variera mer än angivna procentsatser beroende på dels byggkostnaderna enligt ovan och dels storleken på byggherrekostnaderna. Variationerna i byggherrekostnaderna beror bland annat på variation i markkostnad, eventuella rivningar och marksanering, projekteringskostnader, grad av befintlig infrastuktur samt variationer i ränte- och kreditivkostnader under byggtiden. 10

11 Procentsatser för kostnadsfördelning i en hyresrätt definierad enligt ovan varierar starkt med underliggande variation i produktionskostnader och den aktuella variationen i fastighetens driftskostnader samt byggnadens ålder. Sammanfattningsvis kan man säga att kostnaderna som skall täckas av en hyra varierar starkt från objekt till objekt, men att ovanstående kostnadsfördelning ändå kan tjäna som ett underlag för diskussioner om boendekostnader. Byggherrekostnader I bostadsbyggnadsprocessen (från idé till inflyttningsklar bostad) är utförandeprocessen den kostnadstunga delen. Begreppet byggherrekostnader står för den kostnadsmassa som krävs för byggande men som ligger utanför en generalentreprenörs kontraktsenliga åtagande. Olika aktörer har definierat innehållet i begreppet byggherrekostnader på mer eller mindre olika sätt. Byggkostnadsdelegationen har till exempel föreslagit att markkostnader och projekteringskostnader ska ligga som särskilda kostnadsposter utanför byggherrekostnaderna. För att göra begreppen enklare och tydligare används i denna skrift begreppet byggherrekostnader som den del av produktionskostnaden som inte är byggkostnad eller moms. I byggherrekostnaderna ingår då kostnader för exempelvis: Markförvärv alternativt tomträttskostnader Eventuell rivning av befintlig bebyggelse och evakuering Eventuell marksanering Eventuella miljökonsekvensbeskrivningar Utredningskostnader för t ex geotekniska förhållanden Projektering Projektledning Byggledning Byggkontroll och andra kontroller Kvalitetsansvarig för att erhålla slutbevis Försäkringar Servitut Bygglov Pantbrev Lagfart Ränte- och kreditivkostnader Fastighetsbildning Gatumarksersättning Anslutningsavgifter 11

12 Byggkostnad Med byggkostnad menas samtliga kostnader exklusive moms som en generalentreprenör har för att uppföra en fullt färdig byggnad med hjälp av de ritningar och beskrivningar och på den mark som byggherren tillhandahåller. Produktionskostnader Med produktionskostnader menas samtliga kostnader som belastar ett bostadsobjekt från idé till färdig inflyttningsklar lägenhet. Produktionskostnaden kan delas upp i byggkostnad, byggherrekostnad och mervärdesskatt. Faktorer som påverkar kostnaderna I detaljeplane- och byggskedet finns det många olika faktorer som påverkar kostnaderna vid bostadsbyggande. Nedan följer några exempel. Mark och geotekniska förhållanden Kostnader för marken varierar starkt beroende på läget och på politiska beslut. Olika mark och geotekniska förhållanden kan medföra extraordinära åtgärder som ökar kostnaderna. Det kan också behöva göras marksaneringsarbeten och skydd mot buller som påverkar kostnaderna. Service och kommunikation Om området inte har utbyggd service och kommunikation och det saknas anslutningar för vatten, avlopp, el, fjärrvärme och media påverkar det kostnaderna. Komplementytor När området behöver anpassas med komplementytor, som till exempel parkering/garage och lekytor eller komplementhus i form av miljöstationer och markförråd är det också kostnadspåverkande faktorer. Detaljplanutformning När detaljplanens markyta är effektivt utnyttjad kan planen innehålla fler bostäder. Kostnaden för marken kan då slås ut på fler bostäder och kostnaden per bostad blir då lägre. Plan och överklaganstider När plan och överklaganstider blir längre än man förväntat sig är det en kostnadsdrivande faktor. 12

13

14 Begrepp i bygg- och fastighetsprocessen A Ö A Area (enligt svensk standard, SS ) Byggnadsarea, BYA: area som en byggnad upptar på marken, inklusive utkragande byggnadsdelar som väsentligt påverkar användbarheten av underliggande mark. Bruttoarea, BTA: area av mätbara delar av våningsplan, begränsade om omslutande byggnadsdelars utsida eller annan för mätbarhet angiven begränsning. Bruksarea, BRA: area av nyttjandeenhet eller annan grupp av sammanhörande mätvärda utrymmen, begränsad av omslutande byggnadsdelars insida eller annan för mätvärdhet angiven begränsning. Bruksarea: Boarea, BOA: bruksarea för utrymmen helt eller delvis ovan mark inrättade för boende. Bruksarea: Biarea, BIA: bruksarea för utrymmen inrättade för sidofunktioner till boende samt för utrymmen helt eller delvis under mark inrättade för boende. Bruksarea: Lokalarea, LOA: bruksarea för utrymmen inrättade för annat ändamål än boende, sidofunktioner till boende, byggnadens drift eller allmän kommunikation. BOA/BTA: Boareans procentandel av bruttoarean är ett mått på hur effektivt man lyckats använda byggnaden för boende. Som exempel kan anges att BOA/BTA utan källare och garage kan uppgå till omkring 80 procent. Med källare och garage kan kvoten sjunka till omkring 70 procent. B Boendeformer De vanligaste boendeformerna på marknaden är hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt/egna hem. Förutom dessa tre finns kooperativ hyresrätt och ägarlägenhet, som är under införande. Hyresrätt När du hyr äger du inte din bostad. Hyresgästen får inte själv överlåta, byta eller hyra ut hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Den som bor i en hyresrätt har istället en hyresvärd som normalt sett sköter underhåll och olika tjänster som hon/han är bunden till via ett hyreskontrakt. Bostadsrätt Bostadsrätt är en upplåtelseform där man äger rätten att nyttja en lägenhet på obegränsad tid. Den som bor i en bostadsrätt är medlem i en bostadsrättsförening som äger fastigheten. Bostadsrätten kan överlåtas, belånas och den kan ärvas på samma sätt som andra tillgångar enligt bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Marknadspris för en bostadsrättslägenhet är det pris en köpare är villig att betala vid försäljning på en öppen marknad. Totalkostnaden för en bostadsrätt består av insats och avgift. Exempel: En bostadsrättsförening (BRF) har en totalkostnad på kr/m 2 för att uppföra sitt bostadshus. Den som köper en bostadsrätt betalar en insats på kr/m 2. Resterande kapitalinsats lånas upp på den finansiella marknaden av bostadsrättsföreningen och kostnaderna för lånet belastar bostadsrättsinnehavaren med en månadsavgift. I avgiften ingår förutom kapitaldelen även en del som skall täcka löpande drifts- och underhållskostnader. 14

15 Äganderätt/småhus Boendeform där ägaren har full äganderätt till fastigheten inklusive den mark där fastigheten är belägen. En variant till äganderätt är småhus bebyggda på tomträttsmark. Kommunen är ägare till marken och upplåter denna till tomträttsinnehavaren som betalar en årlig tomträttsavgäld för nyttjandet av tomten. Tomträttsinnehavaren äger den byggnad som är uppförd på tomten. Kooperativ hyresrätt Är en blandform av hyresrätt och bostadsrätt. En kooperativ hyresrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att till sina medlemmar upplåta bostadslägenheter med hyresrätt. Varje medlem deltar i föreningen genom att betala en medlemsinsats. Föreningen har också rätt att ta ut en medlemsinsats av särskilt slag, upplåtelseinsats, i samband med att föreningen upplåter en lägenhet med kooperativ hyresrätt. För återbetalning av medlemsinsatser gäller bestämmelserna i 4 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Ägarlägenhet Ägarlägenhet är en upplåtelseform som innebär att det blir möjligt att äga sin egen lägenhet i ett flerbostadshus. Det innebär att ägare fritt kan disponera lägenheten och renovera och hyra ut som han eller hon själv vill, till skillnad mot en bostadsrätt, där man endast äger en andel i en bostadsrättsförening och det är föreningen som beslutar över dessa frågor. Boendekostnad En hyresgäst betalar månadsvis hyra för sin lägenhet. Hyran ska täcka såväl fastighetsägarens ränta och amortering på kostnader för att uppföra bostadshuset (produktionskostnaden) som kostnader för drift och underhåll av fastigheten. Den totala boendekostnaden för en hyresgäst kan då tänkas bestå av 1) produktionskostnader som härrör från detaljplane- och byggskedet, 2) drifts- och underhållskostnader som härrör från förvaltningsskedet samt 3) övriga boendekostnader som behövs för att lägenheten skall fungera som bostad. 1. Produktionskostnaderna är samtliga kostnader i bostadsbyggnadsprocessen från idé till inflyttningsklar bostad och består av: 1.1 Byggherrekostnader 1.2 Byggkostnad 1.3 Mervärdesskatt 2. Drifts- och underhållskostnader ingår som en del i förvaltningsprocessen och är fastighetsägarens kostnader för att vidmakthålla fastigheten i ursprungligt skick samt att tillhandahålla gemensamma tjänster som består av: 2.1 Uppvärmning 2.2 VA-förbrukning inkl varmvatten 2.3 Fastighetsel, avfall, sotare m.m. 2.4 Underhåll 2.5 Administration 2.6 Övriga kostnader 3. Övriga boendekostnader som inte ingår i hyran men som är en del av boendekostnaden: 3.1 Hushållsel, telefon 3.2 Hemförsäkring 3.3 Övrigt (ev parkeringsplats o dyl.) 15

16 Bygganmälan Plan- och Bygglagen föreskriver att byggherren gör en anmälan (bygganmälan) till byggnadsnämnden senast tre veckor innan byggnadsarbetena startar på plats (produktion). Byggnadsnämnden kallar då till byggsamråd där byggherren visar hur han tänkt genomföra byggandet och hur han tänkt att besiktning, tillsyn och övrig kontroll skall ske. Byggherrekostnader I bostadsbyggnadsprocessen (från idé till inflyttningsklar bostad) är utförandeprocessen den kostnadstunga delen. Begreppet byggherrekostnader står för den kostnadsmassa som erfordras för byggande men som ligger utanför en generalentreprenörs kontraktsenliga åtagande. Olika aktörer har därvid definierat innehållet i begreppet byggherrekostnader på mer eller mindre olika sätt. Byggkostnadsdelegationen har till exempel föreslagit att markkostnader och projekteringskostnader ska ligga som särskilda kostnadsposter utanför byggherrekostnaderna. För att göra begreppen enklare och tydligare används i denna skrift begreppet byggherrekostnader som den del av produktionskostnaden som inte är byggkostnad eller moms. I byggherrekostnaderna ingår då kostnader för exempelvis: Markförvärv alternativt tomträttskostnader Eventuell rivning av befintlig bebyggelse och evakuering Eventuell marksanering Eventuella miljökonsekvensbeskrivningar Utredningskostnader för t ex geotekniska förhållanden Projektering Projektledning Byggledning Byggkontroll och andra kontroller Kvalitetsansvarig för att erhålla slutbevis Försäkringar Servitut Bygglov Pantbrev Lagfart Ränte- och kreditivkostnader Fastighetsbildning Gatumarkersättning Anslutningsavgifter Bygglov Bygglov krävs enligt Plan- och bygglagen för att uppföra nya byggnader, göra tillbyggnader eller för att ta i anspråk eller inreda byggnader helt eller till viss del för väsentligen annat ändamål än det för vilket tidigare bygglov beviljats. Till bygglovsansökan skall bifogas ritningar, beskrivning av projektet och andra uppgifter som behövs för att byggnadsnämnden ska kunna pröva ärendet. D Delad entreprenad När en beställare/byggherre handlar upp utförandet av ett byggnadsverk i flera entreprenader. Entreprenaderna kan ligga efter varandra i tid eller pågå samtidigt. Entreprenaderna kan vara antingen utförande- eller totalentreprenader. Båda typerna kan förekomma samtidigt i samma projekt. Delad entreprenad ställer stora krav på de byggledare som skall samordna verksamheten på byggarbetsplatsen. Se även generalentreprenad. 16

17 Detaljplan Kommunen låter upprätta detaljplan enligt reglerna i Plan- och bygglagen. En detaljplan talar om vad som får byggas inom det område som detaljplanen omfattar, hur stora byggnaderna får vara och ibland också hur de ska se ut. Detaljplanen kan också innehålla bestämmelser om skydd av kulturhistoriskt värdefulla byggnader eller natur. Laga kraftvunnen detaljplan är oftast en förutsättning för att byggnadsnämnden skall bevilja bygglov. E Entreprenadform Med entreprenadform menas en typ av entreprenadavtal. På marknaden förekommer ett antal olika entreprenadformer, varav totalentreprenad och utförandeentreprenad är de två vanligaste huvudformerna. Vid en totalentreprenad är entreprenören ansvarig för både projektering och utförande. Vid en utförandeentreprenad tillhandahåller byggherren färdiga bygghandlingar vilka ligger till grund för entreprenörens arbete. Utförandeentreprenaden kan genomföras som generalentreprenad, delad entreprenad eller underentreprenad. Det finns en mängd mellanformer, vilket gör det svårt att generellt jämföra kostnader mellan olika projekt där man har olika entreprenadformer. Ersättningsformer Det finns i princip bara två sätt för hur betalning sker; fast pris och löpande räkning. Vid fast pris har man redan i upphandlingen fastställt till vilket pris arbetet ska utföras. Priset kan indexregleras, vilket innebär att priset i upphandlingen justeras under entreprenadtiden beroende på kostnadsutvecklingen i samhället. Grundprincipen för löpande räkning är att entreprenören får betalt för sina nedlagda kostnader samt överenskommet arvode. Även här finns en mängd mellanformer. Exploateringsbidrag Se gatukostnadsersättning nedan. Exploateringsavtal Se genomförandeavtal nedan. G Gatukostnadsersättning Kommunen får besluta om uttag av avgifter (gatukostnadsersättning) för utbyggnad eller förbättring av gata eller annan allmän plats för ett visst områdes behov inom detaljplanelagt område, där kommunen är huvudman för de allmänna platserna. Bestämmelserna om gatukostnader finns i 6 kap plan- och bygglagen. Innan kommunen beslutar om uttag av gatukostnader skall en gatukostnadsutredning genomföras. Processen med samråd, utställning och beslut om uttag av gatukostnader sker ofta parallellt med motsvarande steg i detaljplaneprocessen. När kommunen säljer tomter för bostadsbebyggelse ingår normalt gatukostnaderna i tomtpriset. I samband med detaljplanering som möjliggör exploatering på en eller ett antal privatägda fastigheter är det vanligt att kommunen i stället för ett formellt gatukostnadsuttag träffar avtal med fastighetsägarna om att de skall betala ett exploateringsbidrag (se även under rubriken Genomförandeavta)l. Ibland används begreppet exploateringsersättning synonymt med exploateringsbidrag. 17

18 Generalentreprenad Generalentreprenad är en särskild form av utförandeentreprenad. I generalentreprenaden sluter byggherren ett avtal med en (1) entreprenör, som i sin tur genomför uppdraget genom att anlita underentreprenörer för sådana arbeten som kräver specialister eller där generalentreprenören saknar resurser (se även delad entreprenad). Genomförandeavtal Genomförandeavtal är en samlad benämning för avtal som tecknas mellan en kommun och en eller flera byggherrar för att reglera genomförandet av en detaljplan. Genomförandevtal tecknas både i de fall den mark som planläggs är privatägd (ägs av exploatören) och i de fall marken ägs av kommunen, men avses överlåtas eller upplåtas med tomträtt till exploatören. I de fall kommunen äger marken regleras i allmänhet markpris mm i genomförandeavtalet, som ofta också fungerar som köpekontrakt. Andra frågor som kan regleras är t ex tidplanen för såväl kommunens som byggherrens utbyggnad inom planområdet, och villkor om att kommunen t ex ska få hyra ett visst antal lägenheter för boende med särskild service eller lokaler för förskola i de byggnader exploatören uppför. I vissa kommuner används begreppet exploateringsavtal synonymt med genomförandeavtal. Traditionellt har dock begreppet exploateringsavtal främst brukat användas när exploatören äger den mark som planläggs. Det är vanligt att exploatören genom avtalet åtar sig att bygga ut va-ledningar, gator och andra kommunaltekniska anläggningar inom allmän plats som är till för planområdets behov. Efter utbyggnaden överlämnas anläggningarna till kommunen. Exploatören är då befriad från att betala gatukostnadsersättning och ofta också va-anlägg-ningsavgifter (viss avgift för del i huvudanläggning kan förekomma). I de flesta fall innebär avtalet också att exploatören överlåter mark inom allmän plats till kommunen utan ersättning. Det är inte ovanligt att avtalen även innebär att exploatören/ markägaren även ska bidra med exploateringsbidrag till vissa något mera övergripande trafikinvesteringar som bedöms nödvändiga för den nya bebyggelsen. Det saknas direkt lagreglering av formerna för genomförandeavtal/exploateringsavtal, men i väsentliga delar grundar sig avtalen på vad kommunen har rätt att kräva enligt bestämmelser i 6 kap. plan- och bygglagen. Kommunens krav på exploateringsbidrag till anläggningar som är av något mera övergripande karaktär ligger utöver vad plan- och bygglagen ger stöd för, men betraktas för den skull inte som olagliga så länge det handlar om anläggningar som bedöms nödvändiga för den nya bebyggelsen. Det är svårt att exakt avgöra var gränsen går mellan tillåtna och otillåtna avtalsvillkor. Genomförandeavtal i situationer när marken ägs av en exploatör ska alltid tecknas innan detaljplanen antas. M Markanvisning Göteborgs stad definierar begreppet markanvisning på följande sätt i fastighetsnämndens policy för anvisning av mark för bostäder: En markanvisning innebär rätt för en intressent att under viss tid och på vissa givna villkor, få förhandla med staden om förutsättningarna för genomförande av ny bostadsbebyggelse inom visst markområde som staden äger. Genom att en byggintressent under en period får ensamrätt att förhandla med staden förutsätts byggherren satsa resurser och kostnader för medverkan i planarbetet. Fastighetsnämndens policy innehåller ett antal punkter som ska vara vägledande för kommunen och byggherrarna vid markanvisningar; t ex en strävan att främja mångfald i boendet, en långsiktig kvalitets- och miljöprofil i projekten, möjlighet att kräva sociala åtaganden av byggherren i form av byggande av specialbostäder mm, samt en strävan efter konkurrens och 18

19 mångfald på marknaden. Vid sidan om policyn har fastighetsnämnden beslutat om vissa regler som gäller vid markanvisning. En markanvisning tidsbegränsas till högst två år, men kan förlängas om förseningen beror på omständigheter som byggherren inte råder över. Andra större kommuner, t ex Stockholm och Malmö, använder begreppet markanvisning på ett likartat men inte identiskt sätt som Göteborgs kommun. P Projektering Med projektering menas att i förväg bestämma hur produkten skall se ut när den är färdig. Ibland ser man uttrycket produktbestämning användas synonymt med projektering. Projekteringens resultat genomgår en ökad precisering under projekteringsprocessen. Ofta talar man om program, förslagshandlingar, bygglovshandlingar, systemhandlingar och slutligen bygghandlingar. Allt eftersom projekteringen framskrider ökar också möjligheten att bedöma utförandekostnaderna. Projekteringen är av tradition uppdelad på olika fackområden såsom arkitekt, byggnadskonstruktör, el-, ventilations- och VS- konstruktörer m.fl. Varje projektör producerar ritningar och eventuella beskrivningar inom sitt fackområde. En projekteringsledare leder och styr projekteringen så att de olika projektörernas ritningar och beskrivningar inte är motstridiga och så att resultatet ska uppfylla de övergripande kraven i byggnadsprogrammet. Projekteringsprocessen Projekteringsprocessen beskriver det flöde av aktiviteter som ligger mellan idé om att bygga något och färdiga bygghandlingar. Vid totalentreprenad kan projekteringsprocessen vara uppdelad på en förprojekteringsdel som ligger till underlag för upphandling av totalentreprenör och en färdigprojekteringsdel som ingår i totalentreprenörens åtagande. T Totalentreprenad Entreprenadform som omfattar både projektering och utförande. Totalentreprenaden kan starta redan i idéskedet, men vanligast är att byggherren låter utföra en viss förprojektering innan totalentreprenör upphandlas. Entreprenören skall själv välja tekniska lösningar för att uppfylla de funktionskrav som finns angivna i entreprenadavtalet. U Utförandeentreprenad Utförandeentreprenad är en entreprenadform som endast innefattar att utföra exakt det som finns angivet på de ritningar och beskrivningar som ingår i avtalet. Entreprenören tar inget ansvar för funktionen av det färdiga byggnadsverket. Utförandeprocessen Utförandeprocessen betecknar de steg i byggandet som sker från det att en byggherre med färdiga bygghandlingar handlar upp en eller flera entreprenörer fram tills dess att byggnaden är slutbesiktigad och godkänd. Ö Översiktsplan Regelbundet görs en översiktsplan för hela Göteborg där användning av all mark och vattenområden bestäms. Översiktsplanen ligger till grund för all detaljplanering som i sin tur lägger grunden för varje enskilt beslut om bygglov. 19

20 20 Göteborgs Stad Grafiska Gruppen Tryck: Sandstens Tryckeri Augusti 2009