INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIOS

Transkript

1 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIOS

2 Handlingar införlivade genom hänvisning Diös årsredovisningar för 2010, 2009 och 2008, Diös delårsrapport för perioden 1 januari 30 september 2010 samt Norrvidden AB:s årsredovisningar för 2010 och 2009, är i sin helhet införlivade i Prospektet genom hänvisning till nämnda handlingar, i enlighet med 2 kap. 20 lag (1991:980) om handel med finansiella instrument. Informationen i handlingarna är således en del av Prospektet. Handlingarna har ingivits till Finansinspektionen samt finns tillgängliga hos Diös och på Bolagets hemsida Framtidsinriktade uttalanden och marknadsinformation Prospektet innehåller framtidsinriktade uttalanden som återspeglar Diös aktuella syn på framtida händelser samt finansiell och operativ utveckling. Dessa framtidsinriktade uttalanden gäller endast vid tidpunkten för Prospektet och Diös gör ingen utfästelse om att offentliggöra uppdateringar eller revideringar av framtidsinriktade uttalanden till följd av ny information, framtida händelser eller dylikt. Även om Diös anser att förväntningarna som beskrivs i sådana framtidsinriktade uttalanden är rimliga, finns det ingen garanti för att dessa framtidsinriktade uttalanden förverkligas eller visar sig vara korrekta och följaktligen bör presumtiva investerare inte lägga otillbörlig vikt vid dessa och andra framtidsinriktade uttalanden. I avsnittet Riskfaktorer finns en beskrivning, dock inte fullständig, av faktorer som kan medföra att faktiskt resultat eller utveckling skiljer sig avsevärt från framtidsinriktade uttalanden. Prospektet innehåller information avseende de marknader där Diös är verksamt. Informationen har inhämtats från en rad olika källor och Diös ansvarar för att sådan information har återgivits korrekt. Även om Bolaget anser att dessa källor är tillförlitliga har ingen oberoende verifiering gjorts, varför riktigheten eller fullständigheten i informationen ej kan garanteras. Såvitt Diös känner till och kan försäkra genom jämförelse med annan information som offentliggjorts av de tredje parter varifrån informationen hämtats, har dock inga uppgifter utelämnats på ett sätt som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande. Definitioner Diös, Bolaget eller Koncernen Diös Fastigheter AB (publ) eller den koncern vari Diös är moderbolag eller ett dotterbolag i koncernen. Norrvidden Norrvidden AB eller den koncern vari Norrvidden är moderbolag. Förvärvet Diös förvärv av Norrvidden i enlighet med det överlåtelseavtal som undertecknades den 22 september, Nyemissionen eller Emissionen Avser den nyemission som styrelsen i Diös beslutade om den 2 november Prospekt Avses detta prospekt daterat den 3 november Euroclear Sweden Euroclear Sweden AB, tidigare VPC AB. NASDAQ OMX NASDAQ OMX Stockholm. Kr eller kronor Svenska kronor. Mkr Miljoner svenska kronor. Viktig information Prospektet har godkänts och registrerats hos Finansinspektionen i enlighet med 2 kap. 25 och 26 lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument. Godkännande av och registrering hos Finansinspektionen innebär inte att Finansinspektionen garanterar att sakuppgifter i Prospektet är riktiga och fullständiga. Varken teckningsrätterna, de betalda tecknade aktierna eller de nyemitterade aktierna har registrerats eller kommer att registreras i enlighet med United States Act från 1933 ( Securities Act ) eller någon provinslag i Kanada och får inte överlåtas eller utbjudas till försäljning i Amerikas Förenta Stater, i Kanada eller till personer med hemvist där eller för sådan persons räkning annat än i undantagsfall som inte kräver registrering enligt Securities Act eller någon provinslag i Kanada. Erbjudandet riktar sig heller inte till personer med hemvist i Australien, Japan, Nya Zeeland eller Hongkong. Erbjudandet riktar sig ej heller i övrigt till sådana personer vars deltagande förutsätter ytterligare prospekt, registrerings- eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt. Prospektet får inte distribueras i något land där distributionen eller erbjudandet kräver åtgärd enligt föregående mening eller strider mot regler i sådant land. Anmälan om teckning av aktier i strid med ovanstående kan komma att anses vara ogiltig. För Prospektet gäller svensk rätt. Tvist med anledning av innehållet i Prospektet eller därmed sammanhängande rättsförhållande ska avgöras av svensk domstol exklusivt. Observera att en investerare som väcker talan vid domstol med anledning av uppgifterna i Prospektet kan bli tvungen att bekosta en översättning av Prospektet. Siffrorna i Prospektet har i vissa fall avrundats, medan beräkningar har genomförts utan avrundning. Detta medför att vissa tabeller eller grafer inte alltid summerar korrekt. Förutom vad som anges i de genom hänvisning införlivade revisionsberättelserna avseende Diös för räkenskapsåren 2010, 2009 och 2008, avseende Norrvidden för säkenskapsåren 2010 och 2009 samt delårsrapporten avseende Diös för perioden 1 januari 30 september 2010, har ingen information i Prospektet reviderats eller granskats av Bolagets revisor förutom vad som uttryckligen anges i Prospektet. Mdkr Miljarder svenska kronor. DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS

3 INNEHÅLLSFÖRTECKNING INLEDNING SAMMANFATTNING 2 RISKFAKTORER 6 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS 10 BAKGRUND OCH MOTIV 11 VD HAR ORDET 12 VILLKOR OCH ANVISNINGAR 14 SÅ GÖR DU 16 MARKNAD SVENSK EKONOMI 20 SVENSK FASTIGHETSMARKNAD 22 DIÖS MARKNADER 23 NORRVIDDEN I KORTHET BESKRIVNING AV NORRVIDDEN 34 NORRVIDDENS FASTIGHETSBESTÅND 36 DIÖS EFTER FÖRVÄRV AV NORRVIDDEN BESKRIVNING AV FÖRVÄRVET 40 FASTIGHETSBESTÅND EFTER FÖRVÄRVET 44 PROFORMAREDOVISNING 58 BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA 62 KOMPLETTERANDE INFORMATION OM DIÖS VERKSAMHET 65 STYRELSE, LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE OCH REVISORER 70 BOLAGSSTYRNING 77 AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN 79 BOLAGSORDNING 81 LEGALA FRÅGOR OCH KOMPLETTERANDE INFORMATION 82 HISTORISK FINANSIELL INFORMATION SAMMANFATTNING AV FINANSIELL INFORMATION FÖR DIÖS 84 KOMMENTARER TILL DEN FINANSIELLA UTVECKLINGEN FÖR DIÖS 87 KAPITALSTRUKTUR OCH ANNAN FINANSIELL INFORMATION AVSEENDE DIÖS 92 SAMMANFATTNING AV FINANSIELL INFORMATION FÖR NORRVIDDEN 96 KOMMENTARER TILL DEN FINANSIELLA UTVECKLINGEN FÖR NORRVIDDEN 100 BILAGOR DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI 30 SEPTEMBER 2011 DIÖS 104 VISSA SKATTEFRÅGOR I SVERIGE 127 FASTIGHETSVÄRDERING 129 FASTIGHETSFÖRTECKNING 132 ADRESSER 148 Nyemissionen i sammandrag Företrädesrätt till teckning De som på avstämningsdagen är registrerade som aktieägare i Diös äger företrädesrätt till teckning i Emissionen i förhållande till det antal aktier de äger och kommer att erhålla en (1) teckningsrätt för varje innehavd aktie. En (1) teckningsrätt berättigar till teckning av en (1) ny aktie. Teckningskurs 30 kronor per aktie. Courtage utgår ej. Avstämningsdag 9 november Sista dag för handel i Diös aktie med rätt att deltaga i företrädesemissionen är den 4 november Handel med teckningsrätter november Teckning med stöd av teckningsrätter november Teckning utan stöd av teckningsrätter Anmälan kan ske per post till Handelsbanken Capital Markets, Emission, Stockholm, eller genom att anmälningssedeln lämnas på ett av Handelsbankens kontor. Betalning ska ske enligt utsänd avräkningsnota. ISIN-kod och kortnamn för Diös aktier SE DIOS ISIN-kod och kortnamn för teckningsrätter i Diös SE DIOS TR ISIN-kod och kortnamn för BTA i Diös SE DIOS BTA Kommande ekonomisk information Bokslutskommuniké januari december februari 2012 Delårsrapport januari mars april 2012

4 INLEDNING SAMMANFATTNING SAMMANFATTNING Denna sammanfattning ska ses som en introduktion till Prospektet. Varje beslut att investera i Diösaktien ska baseras på en bedömning av Prospektet i dess helhet. Investerare som väcker talan vid domstol med anledning av uppgifterna i Prospektet kan bli tvungna att svara för kostnaderna för översättningen av Prospektet. En person får göras ansvarig för uppgifterna som ingår eller saknas i sammanfattningen, eller en översättning av den, bara om sammanfattningen eller översättningen är vilseledande eller felaktig i förhållande till de andra delarna av Prospektet. FÖRVÄRVET AV NORRVIDDEN NORRLANDS STÖRSTA PRIVATÄGDA FASTIGHETSBOLAG Diös undertecknade den 22 september 2011 ett avtal om förvärv av Norrvidden baserat på ett underliggande fastighetsvärde om 5,8 Mdkr. Avtalet är villkorat av godkänd konkurrensprövning av Konkurrensverket vilket Diös erhöll den 14 oktober Tillträde sker den 30 december Norrviddens fastighetsbestånd består av 254 fastigheter med en uthyrbar area om cirka kvm och med ett hyresvärde om cirka 774 Mkr varav cirka 88 procent kommer från fastigheter på orterna Sundsvall, Umeå, Luleå, Gävle och Östersund. Norrvidden har ett diversifierat fastighetsbestånd med tyngdpunkt på centralt belägna kommersiella fastigheter. Förvärvet sker till en bedömd initial direktavkastning, före fastighetsadministration, om cirka 7,0 procent. MOTIV TILL FÖRVÄRV AV NORRVIDDEN Diös är ett expansivt fastighetsbolag med fokus på tillväxtorter i norra Sverige. Målsättningen är att på utvalda orter bli den ledande aktören och genom aktivt ägande och stark lokal närvaro skapa värdetillväxt. Förvärvet av Norrvidden har en tydlig industriell logik och gör Diös till norra Sveriges största privatägda fastighetsbolag. En stark bas för fortsatt positiv utveckling. Norrvidden tillför ett stort antal centralt belägna kommersiella fastigheter och fyra välkända citygallerior. Marknadsnärvaron ökar väsentligt på de prioriterade orterna Sundsvall, Umeå, Luleå, Gävle och Östersund. I kombination med en förstärkt organisation skapas möjligheter att förbättra kunderbjudandet. Förvärvet tillför Diös en bredare kundbas då Norrvidden har relationer till ett antal större kunder som idag inte finns hos Diös. Samordningsvinster i form av kostnads och intäktssynergier bedöms på två års sikt öka intjäningen med cirka 50 Mkr årligen. Genom Förvärvet får Diös ett väsentligt större börsvärde vilket bedöms skapa ökat intresse för Bolaget och attrahera nya investerare samt skapa förutsättningar för en förbättrad likviditet i aktien. DIÖS EFTER FÖRVÄRVET Genom Förvärvet blir Diös norra Sveriges största privatägda fastighetsbolag. Efter Förvärvet kommer Diös äga 384 fastigheter med ett hyresvärde om cirka 1,4 Mdkr och med ett fastighetsvärde 1) om cirka 11,1 Mdkr. Fastighetsbeståndet består huvudsakligen av kommersiella fastigheter indelade i marknadsområdena Borlänge, Falun, Mora, Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Skellefteå och Luleå. Diös Före Förvärvet Efter Förvärvet Antal fastigheter Uthyrbar area, kvm Hyresvärde, Mkr Fastighetsvärde, Mdkr 5,3 11,1 FINANSIERING Förvärvet av Norrvidden finansieras genom nya fastighetskrediter om cirka Mkr och Emissionen. Upptagande av nya fastighetskrediter sker via svenska banker med en genomsnittlig kapitalbindning om 4,6 år. I samband med Förvärvet kommer även samtliga Diös befintliga kreditavtal läggas om. Detta kommer resultera i att den sammanlagda kapitalbindningen i Diös uppgår till i genomsnitt 3,9 år efter tillträdet av Norrvidden. Per den 30 september 2011 uppgick Diös räntebärande skulder till Mkr varav Mkr var räntesäkrade via finansiella derivat med en genomsnittlig löptid om 5 år. Den genomsnittliga räntan för Diös per 30 september 2011 uppgick till 4,29 procent, inklusive kostnad om 16 Mkr för förtida lösen av derivatinstrument motsvarande 0,44 procent. Räntebindningen för de nya fastighetskrediterna kommer att ses över inför tillträdet av Norrvidden. Vid beräkningen av räntekostnaden för de nya fastighetskrediterna i den bedömda intjäningsförmågan har Stibor 90 dagar utgjort räntebas. Den genomsnittliga räntekostnaden för befintliga och nya fastighetskrediter har, baserat på ovanstående förutsättningar, antagits utifrån en genomsnittlig ränta om 4,28 procent. Mot bakgrund av Diös finansiella mål för räntebindning samt nuvarande låga ränteläge för långa räntor är avsikten att inför tillträdet av Norrvidden räntesäkra merparten av de nya fastighetskrediterna. Vid oförändrade marknadsräntor skulle detta medföra en lägre genomsnittlig räntekostnad. Förvärvet av Norrvidden kommer inte påverka Diös finansiella mål och utdelningspolicy. NYEMISSIONEN I KORTHET I syfte att säkerställa finansieringen av Förvärvet har styrelsen i Diös beslutat att genomföra Emissionen med företrädesrätt för Bolagets aktieägare. Nyemissionen sker med stöd av det bemyndigande som styrelsen erhöll vid Bolagets extra bolagsstämma den 28 oktober ) Med fastighetsvärde avses bokfört värde för Diös fastigheter per 30 september 2011 om 5,3 Mdkr samt underliggande fastighetsvärde om 5,8 Mdkr för Norrviddens fastigheter enligt överenskommelse vid Förvärvet. Norrviddens bokförda värde på fastigheterna per 30 september 2011 uppgick till 6,1 Mdkr. Per 31 december 2010 värderade DTZ jämförbart fastighetsbestånd i Norrvidden till 6,3 Mdkr. 2 DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS

5 INLEDNING SAMMANFATTNING De som på avstämningsdagen den 9 november 2011 är registrerade som aktieägare i Diös erhåller en (1) teckningsrätt för varje innehavd aktie. En (1) teckningsrätt berättigar till teckning av en (1) ny aktie i Diös. Vid försäljning av teckningsrätt övergår företrädesrätten till den nya innehavaren av teckningsrätten. Härutöver erbjuds möjlighet för allmänheten att teckna aktier utan företrädesrätt. Teckningskursen är fastställd till 30 kronor per aktie, vilket innebär att Emissionen kommer tillföra Bolaget cirka Mkr före avdrag för emissionskostnader. Teckning av aktier ska ske under perioden november Erhållna teckningsrätter måste antingen användas för teckning av aktier genom betalning senast den 25 november 2011 eller säljas senast den 22 november 2011 för att inte förfalla värdelösa. De aktieägare som inte tecknar aktier i Emissionen kommer att få sitt innehav utspätt med 50 procent. Nyemissionen är till 100 procent täckt av teckningsåtaganden och emissionsgarantier, varav 67 procent från befintliga aktieägare och 33 procent från externa garanter. MARKNADEN I KORTHET Förnyad oro för en global avmattning och konsekvenserna av den europeiska skuldkrisen har dämpat förväntningarna på den ekonomiska tillväxten. Utsikterna för svensk ekonomi är dock bättre än utsikterna för övriga EU. Riksbanken prognostiserar en BNP-tillväxt för 2011 om 4,2 procent följt av 1,7 procent Företag och hushåll har blivit mer negativa till den kortsiktiga ekonomiska utvecklingen. De positiva tongångar som noterades i Konjunkturinstitutets företags- och konsumentbarometer under första halvåret 2011 har försämrats sedan halvårsskiftet. Lägre ränta på medellång sikt ger ökat utrymme för belånade företag och hushåll. Samtidigt har de generella kreditvillkoren försämrats gradvis under året och riskpåslagen i det finansiella systemet är högre och tillgången på lånekapital lägre än under Sveriges regionala arbetsmarknader befinner sig under ett förändringstryck där de största regionerna fortsätter växa och det skapas färre och större arbetsmarknadsregioner. Viktiga drivkrafter är att arbetskraftens rörlighet ökar med utbildningsnivån och de satsningar på kommunikation som genomförts. Inom arbetsmarknadsregionerna har centralorten historiskt utvecklats bättre än regionen som helhet. Inflyttning sker till centralorten som växer. Diös fastighetsbestånd är till övervägande del koncentrerat till arbetsmarknadsregionernas centralorter. Under 2010 återhämtade sig fastighetsmarknaden som en följd av ökat intresse från institutionella investerare. Den totala transaktionsvolymen uppgick till knappt 110 Mdkr. Institutionernas intresse för fastigheter har hållit i sig under 2011, delvis som en konsekvens av de låga avkastningarna på räntemarknaden vilket gjort fastigheter till ett tillgångsslag med attraktiv jämförbar avkastning. DIÖS OCH NORRVIDDENS FASTIGHETSBESTÅND per marknadsområde ÖSTERSUND 59% Diös före Förvärvet 41% MORA 100% 100% 100% 91% FALUN BORLÄNGE 9% 46% Kontor 44% Butik 24% Bostäder 13% Övrigt 11% Industri/lager 9% 100% HYRESINTÄKT PER MARKNADSOMRÅDE (%) Diös före Förvärvet Falun 22% Östersund 20% Gävle 17% Borlänge 15% Skellefteå 9% Mora 7% Luleå 6% Sundsvall 4% 28% 72% LULEÅ 100% SKELLEFTEÅ 54% HYRESINTÄKT PER FASTIGHETSKATEGORI (%) UMEÅ SUNDSVALL GÄVLE Hyresvärde 100 Mkr Diös Norrvidden Förklaring: Storleken på cirklarna åskådliggör hyresvärde i de olika marknadsområdena. Diös efter Förvärvet Diös efter Förvärvet Östersund 22% Sundsvall 21% Gävle 14% Luleå 11% Falun 10% Umeå 8% Borlänge 7% Skellefteå 4% Mora 3% Kontor 42% Butik 30% Bostäder 14% Industri/lager 9% Övrigt 6% DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS 3

6 INLEDNING SAMMANFATTNING DIÖS I KORTHET Diös är ett renodlat fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter på tillväxtorter i norra Sverige. Sedan börsnoteringen år 2006 har Diös aktivt arbetat med att utveckla fastighetsbeståndet vars värde, huvudsakligen genom förvärv, ökat från cirka 1,7 Mdkr till cirka 5,3 Mdkr före förvärvet av Norrvidden. Diös vision: Diös ska vara den mest framgångsrika fastighetsaktören på vår marknad. Diös affärsidé: Diös ska skapa värdetillväxt i Bolaget genom att vara en aktiv fastighetsägare samt en engagerad partner med tydlig närvaro på våra orter. Diös mål: Diös ska ge Bolagets aktieägare en långsiktig och stabil avkastning på eget kapital genom att skapa hög lönsamhet i verksamheten. Diös övergripande strategier: är att säkerställa tillväxt genom affärsmodellen, att bygga ett starkt och tydligt varumärke, att jobba med människor i en winwin-modell och att vara en aktiv part i samhällsutvecklingsfrågor på våra huvudorter. Organisation och anställda Diös ska genom effektiv och marknadsorienterad fastighetsförvaltning fortsätta att skapa långsiktiga relationer med Bolagets hyresgäster. Majoriteten av organisationens medarbetare ingår i förvaltningsfunktionen som är uppdelad i sju geografiska marknadsområden. Varje marknadsområde har det operativa ansvaret för fastigheterna inom området. Diös förvaltning sker i huvudsak med egen personal. Antalet anställda i Diös, exklusive personal i Norrvidden, uppgick per den 30 september 2011 till 66 personer varav 20 arbetade på Diös huvudkontor i Östersund och resterande arbetade inom de lokala marknadsområdena. KOMPLETTERANDE INFORMATION Riskfaktorer Varje investering i Diös aktier är förenad med risktagande. Ett antal faktorer påverkar och kan komma att påverka Diös verksamhet, såväl direkt som indirekt. Nedan sammanfattas, utan inbördes rangordning och utan anspråk på att vara uttömmande, några av de riskfaktorer och väsentliga förhållanden som bedöms vara av betydelse för Diös verksamhet och framtida utveckling. Andra risker som för närvarande inte är kända för Bolaget eller som Bolaget för närvarande uppfattar som oväsentliga kan komma att få väsentlig inverkan på Diös verksamhet, finansiella ställning eller resultat. Utöver sammanfattningen nedan bör en investerare även beakta avsnitt Riskfaktorer och övrig information i Prospekt. Några av de risker som ska beaktas bedöms vara rörelserelaterade risker såsom makroekonomiska faktorer, geografiska risker, hyresintäkter och hyresutveckling, drift- och underhållskostnader, värdeförändringar avseende fastigheter och finansiella instrument, operationella risker, nyckelpersoner och risker förknippade med skatter, avgifter och bidrag samt konkurrens, tekniska risker, miljörisker, legala risker och tvister. Även risker relaterade till förvärvet av Norrvidden ska beaktas såsom risker hänförliga till ny organisation och synergieffekter. Finansiella risker är också viktiga att beakta såsom ränterisker och finansieringsrisker, kreditrisker och risker tillhörande underskottsavdrag. Det finns även risker relaterade till de aktier som erbjuds i förestående nyemission som exempelvis att teckningsförbindelser och garanti ej är säkerställda, aktiens utveckling, framtida utdelning och risker förknippande med ägare med betydande inflytande. Aktiekapital och aktieägare Aktiekapitalet uppgår före föreliggande nyemission till kronor, fördelat på aktier. I nedanstående tabell framgår Bolagets ägarstruktur per den 30 september 2011, med av Bolaget därefter kända förändringar. Antalet aktieägare uppgick till Totalt återfanns 98,7 procent av aktieägarna i Sverige. Aktieägare Antal aktier Kapital, % AB Persson Invest ,4 Brinova Inter AB ,0 Humlegården Holding III AB ,2 Lantbrukarnas Ekonomi AB ,7 Bengtssons Tidnings Aktiebolag ,1 Länsförsäkringar Fastighetsfond ,1 Fastighets AB Eric Ekblad ,8 Försäkringsbolaget Avanza Pension ,8 Ekblad, Ralf ,9 Odin Verdipapir Eiendom ,8 Övriga aktieägare ,4 Totalt ,0 Styrelse, ledande befattningshavare, revisor och rådgivare Diös styrelse består av styrelseordförande Bob Persson och styrelseledamöterna Bo Forsén, Gustaf Hermelin, Anna-Stina Nordmark-Nilsson, Lars-Göran Pettersson och Thorsten Åsbjer. Bolagets ledande befattningshavare består av verkställande direktören Christer Sundin, ekonomichef Rolf Larsson samt marknads- och informationschef Margaretha Bygdeståhl. Registrerade revisorsbolaget Deloitte AB, Stockholm, med auktoriserade revisorn Lars Helgesson, född 1960, som huvudansvarig revisor, är Diös revisorer sedan den 30 maj I samband med Emissionen bistås Diös av Catella Corporate Finance och Handelsbanken Capital Markets som finansiella rådgivare och Advokatfirman Glimstedt som juridisk rådgivare. 4 DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS

7 INLEDNING SAMMANFATTNING Transaktioner med närstående En av Bolagets ägare, Lantbrukarnas Ekonomi AB, är en del av Lantbrukarnas Riksförbund, LRF. Ett av LRF:s helägda dotterbolag, LRF Konsult AB, hyr lokaler av Diös vilket ger Diös en årlig hyresintäkt om cirka kronor. Transaktionen med närstående bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. FINANSIELL ÖVERSIKT Historisk finansiell information Koncernens hyresintäkter ökade under perioden 1 januari 30 september 2011 med 24,6 procent till 441 Mkr jämfört med 354 Mkr under motsvarande period Intäktsökningen är i huvudsak hänförlig till ett större bestånd men också till en förbättrad nettoinflyttning. Koncernens driftöverskott uppgick under perioden 1 januari 30 september 2011 till 258 Mkr, jämfört med 213 Mkr under motsvarande period Under året 2010 uppgick hyresintäkterna till 486 Mkr, vilket var en ökning med 5 procent jämfört med 463 Mkr Under 2010 ökade driftöverskottet med 4,6 procent till 286 Mkr jämfört med 273 Mkr under Periodens resultat under 2010 uppgick till 230 Mkr, jämfört med 104 Mkr under Den väsentliga skillnaden i resultatet förklaras huvudsakligen av värdeförändringar i fastigheter. Under 2010 förvärvades 32 fastigheter för ett sammanlagt värde om Mkr. Under samma period avyttrades fyra fastigheter för ett sammanlagt försäljningspris om 74 Mkr. Proformabalansräkning och bedömd intjäningsförmåga Proformabalansräkningen och den bedömda intjäningsförmågan nedan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och är ej att betrakta som en prognos. Den bedömda intjäningsförmågan inkluderar till exempel ej omstruktureringskostnader och värdeförändringar. Bedömd aktuell skatt om 5 procent har beaktats. Vid tillträde av Norrvidden kommer en slutlig förvärvskalkyl upprättas vilken kan avvika från proformabalansräkningen. Diös efter Förvärvet 1) Historisk finansiell information för Diös Bedömd intjäningsförmåga per 1 oktober 2011 på 12-månadersbasis Jan sep Jan sep Helår Resultaträkning, Mkr Inkl. samordningsvinster Exkl. samordningsvinster Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetskostnader Driftöverskott Orealiserade värdeförändring, fastigheter Central administration och övriga kostnader Rörelseresultat Resultat före skatt Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Proformabalansräkning 30 sep 30 sep 31 dec 31 dec 31 dec Balansräkning, Mkr 30 sep Förvaltningsfastigheter Övriga tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Räntebärande skulder Icke räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Nyckeltal 2) Avkastning på eget kapital, % 12,5 10,7 8,7 7,8 17,2 9,3 10,6 Belåningsgrad fastigheter, % 72,6 72,6 67,5 69,8 69,9 71,1 71,0 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,9 2,1 2,1 2,0 2,2 1,7 Periodens resultat, kronor per aktie 4,5 3,9 3,6 2,6 6,6 2,9 3,7 Periodens resultat, justerat 3), kronor per aktie 4,5 3,9 3,0 2,7 3,4 3,6 2,6 Utdelning, kronor per aktie 1,72 1,68 1,34 Eget kapital, kronor per aktie 35,9 35,9 41,9 34,3 39,9 32,7 30,5 1) Ej reviderad. 2) Nyckeltal per aktie före affären har korrigerats med hänsyn till fondemissionselementet vid föreliggande och tidigare emissioner. För föreliggande emission har aktiekursen före avskiljandet av teckningsrätten antagits till 31 kronor. 3) Exklusive orealiserade värdeförändringar på fastigheter, värdeförändringar i derivatinstrument och uppskjuten skatt. DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS 5

8 INLEDNING RISKFAKTORER RISKFAKTORER Ägande av och investering i aktier är förenat med risker. Ett antal faktorer utanför Diös kontroll, liksom ett flertal faktorer vars effekter Diös kan påverka genom sitt agerande, kan ha negativ inverkan på Diös verksamhet, resultat och finansiella ställning eller medföra att värdet på Diös aktier minskar. Nedan redogörs för ett antal riskfaktorer som bedöms ha eller kan ha inverkan på Diös framtidsutsikter. Riskerna är varken rangordnade eller heltäckande. Ytterligare riskfaktorer som Diös idag inte känner till eller som för närvarande inte bedöms som väsentliga kan utvecklas till faktorer som kan komma att påverka Diös i framtiden. Utöver information som framgår av Prospektet bör därför varje aktieägare göra sin egen bedömning av varje riskfaktor och dess betydelse för Diös framtida utveckling samt en allmän omvärldsbedömning. Vid osäkerhet bör råd inhämtas från kvalificerade rådgivare. Prospektet innehåller framåtriktade uttalanden som är beroende av framtida händelser, risker och osäkerheter. Diös faktiska resultat kan skilja sig avsevärt från de resultat som bedöms eller förutspås i de framåtriktade uttalandena till följd av många olika faktorer, däribland men inte begränsat till de risker som beskrivs nedan och på annan plats i Prospektet. RÖRELSERELATERADE RISKER Makroekonomiska faktorer Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer såsom tillväxt, sysselsättning, inflation och den allmänna konjunkturutvecklingen. Tillväxten i ekonomin styr sysselsättningsgraden, som är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på hyresmarknaden och påverkar därmed vakansgrad och hyresnivåer vilket kan påverka Diös intäkter och resultat negativt. Förväntningar om inflation styr räntan och påverkar därmed räntekostnaderna, vilka är en av Diös större kostnadsposter. På längre sikt får förändringar i räntenivån en väsentlig påverkan på Diös resultat och kassaflöde. Inflation påverkar även Diös fastighetskostnader. Utöver detta påverkar förändringar i ränta och inflation även avkastningskraven och därmed fastigheternas marknadsvärden. Ett försvagat konjunkturläge och en allmän pessimism bland investerarna kan ha effekten att direktavkastningskraven på fastighetsmarknaden ökar vilket kan påverka värdena på fastigheterna negativt. Under finanskrisen blev det uppenbart att en systematisk obalans i de globala finansiella systemen kan få effekter även i Sverige i form av kraftigt försämrade upplåningsmöjligheter för alla branscher. Samtliga ovanstående faktorer kan ha en negativ effekt på Diös verksamhet, resultat och finansiella ställning. Geografiska risker Utbud och efterfrågan avseende fastigheter och därmed avkastningen på fastighetsinvesteringar skiljer sig mellan olika geografiska marknader och kan komma att utvecklas på olika sätt inom olika geografiska marknader. Koncentrationen av ett fastighetsbestånd till ett geografiskt marknadsområde kan potentiellt öka risken på grund av mindre diversifiering. Det kan inte garanteras att efterfrågan inte sjunker på de flesta eller samtliga geografiska marknader, vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ effekt på Diös verksamhet, finansiella ställning och resultat. Hyresintäkter och hyresutveckling Diös hyresintäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad och avtalad hyresnivå samt hyresgästernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs bland annat av den allmänna konjunkturutvecklingen, produktionstakten för nya bostäder, förändringar i infrastruktur samt befolkningstillväxt och sysselsättning. Om exempelvis antalet bosatta på en ort minskar, så minskar även efterfrågan på bostäder och lokaler. Det kan på sikt medföra ökande vakansgrad med risk för att hyresnivåerna utvecklas svagt eller sjunker. Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker, oavsett skäl, påverkas Diös resultat negativt efter att respektive hyreskontrakt löpt ut. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. Det finns inga garantier för att Diös större hyresgäster förnyar eller förlänger sina hyresavtal när de löpt ut, vilket på sikt kan leda till minskade hyresintäkter och ökade vakanser. Diös hyreskontrakt med längre löptid än tre år är normalt helt eller delvis bundna till konsumentprisindex (KPI), det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade. Om inflationen ökar mer än vad Diös kompenseras för genom sådan indexering, kan Diös resultat påverkas negativt. Det finns vidare ingen garanti för att Diös alltid kommer att kunna teckna hyreskontrakt som helt eller delvis kompenserar för inflationen. Diös är beroende av att hyresgäster betalar avtalade hyror i tid. Det föreligger en risk för att hyresgäster inställer sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser. Om så inträffar påverkas Diös resultat negativt. 6 DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS

9 INLEDNING RISKFAKTORER Drift- och underhållskostnader I Diös fastighetsförvaltning ingår i förekommande fall att Diös bland annat ansvarar för drift- och underhållskostnader, samt även taxebundna kostnader som el, renhållning, värme och vatten. Variationer i priser på dessa tjänster samt effekter från onormalt väder påverkar Diös resultat. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör vilket även kan påverka priset. Beträffande el är kostnaden i regel beroende av utbud och efterfrågan på den öppna elmarknaden. I den mån eventuella kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyreskontrakt, eller hyresökning genom omförhandlingar av hyreskontrakt, kan Diös resultat påverkas negativt. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov med avseende på DIös fastigheter kan påverka resultatet negativt. Utöver rena underhållskostnader uppkommer normalt även kostnader för hyresgästanpassningar, vilka dock föranledes av nyuthyrning eller att uthyrning ändras till större ytor. Värdeförändringar fastigheter Diös förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande. Diös genomför i samband med kvartalsrapporter en värdering av hela fastighetsbeståndet. Varje kvartal sker en värdering av Diös hela fastighetsbestånd varvid 25 procent externvärderas och resterande del intervärderas baserat på senast genomförda externa värdering. Under en rullande 12-månaders period externvärderas varje enskild fastighet. Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftkostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor som härleds ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. På senare tid har antalet transaktioner minskat, varför osäkerheten avseende de marknadsspecifika faktorerna har ökat. Såväl fastighetsspecifika försämringar, såsom lägre hyresnivåer och ökad vakansgrad, som marknadsspecifika försämringar, såsom högre direktavkastning, kan föranleda att Diös skriver ner det verkliga värdet på sina förvaltningsfastigheter vilket skulle påverka Diös resultat och finansiella ställning negativt. Operationell risk Diös kan åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/eller oegentligheter inom Diös organisation. Företags- och fastighetsförvärv En naturlig del av Diös verksamhet är företags- eller fastighetsförvärv. Dessa är av naturen förenade med viss osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgör bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden samt tekniska problem risker. Det finns inga garantier för att framtida verksamheter eller fastigheter som tillkommer genom eventuella förvärv påverkar Diös resultat positivt. Nyckelpersoner Diös framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Försämrad möjlighet för Diös att behålla och rekrytera kvalificerad ledningspersonal och annan kompetent personal på rimliga villkor, leder till risk för sämre resultat. Skatter, avgifter och bidrag Förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga pålagor, bostadsbidrag och räntebidrag, kan påverka förutsättningarna för Diös verksamhet. Det finns inga garantier för att dessa pålagor och bidrag kommer att vara oförändrade i framtiden. Betydande skillnader finns i de politiska partiernas syn på fastighetsskattens storlek och förekomst. Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker i det statliga systemet som påverkar fastighetsägande. Förändringar av bolagsskatt och övriga statliga pålagor, kan komma att påverka Diös resultat negativt. En förändring av skattelagstiftning innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att Diös framtida skattesituation förändras och därigenom även påverkar resultatet. Värdeförändringar finansiella instrument Diös har en stor del lån med kort räntebindningstid och Diös använder sig av finansiella instrument i form av räntederivat. De finansiella instrumenten testas varje kvartal för att mäta effektiviteten i säkringshänseende. Den del av värdeförändringar som härrör från icke effektiv säkring bokförs i resultaträkningen som värdeförändring räntederivat och resterande del bokförs mot säkringsreserv i eget kapital. I takt med att marknadsräntorna förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde, som inte är kassaflödes påverkande, på de finansiella instrumenten. Undervärden på de finansiella instrumenten innebär att värdet på Diös tillgångar minskar. DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS 7

10 INLEDNING RISKFAKTORER Konkurrens Diös verkar i en bransch som är utsatt för konkurrens. Diös framtida konkurrensmöjligheter är bland annat beroende av Bolagets förmåga att ligga i framkant och snabbt reagera på befintliga och framtida marknadsbehov. Diös kan därför tvingas göra kostnadskrävande investeringar, omstruktureringar eller prissänkningar för att anpassa sig till en ny konkurrenssituation. Detta skulle kunna påverka Diös resultat negativt. Tekniska risker Fastighetsinvesteringar är förknippade med en teknisk risk, såsom risken för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador (exempelvis genom brand eller annan naturkraft) samt föroreningar. Om sådana tekniska problem skulle uppstå kan de komma att medföra betydligt ökade kostnader för fastigheterna och därmed även komma att påverka Diös resultat och finansiella ställning negativt. Miljörisker Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till föroreningen även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig. Detta skulle kunna påverka Diös resultat negativt. Legala risker Nya eller ändrade lagar och regler eller förändringar avseende tillämpningen av befintliga lagar och regler som är tillämpliga på Diös eller Bolagets kunders verksamhet kan innebära ökade kostnader och påverka Diös verksamhet negativt, vilket i sin tur kan ha en negativ inverkan på Bolagets resultat och finansiella ställning. Synergieffekter Realiseringen av bedömda synergieffekter såväl på intäktssidan som på kostnadssidan beror på många faktorer och baseras på Bolagets nuvarande bedömning av de framtida förhållandena. Det kan inte ges någon garanti för att synergieffekterna kan uppnås i sin helhet. FINANSIELLA RISKER Diös verksamhet finansieras med eget kapital och skulder. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån. Finansieringen via skulder innebär att Diös utsätts för ett antal finansiella risker som ränte-, finansierings- och kreditrisk. Dessa faktorer kan påverka Diös resultat och ställning negativt. Ränterisk Det finns en risk att Diös kassaflöde eller verkliga värde på finansiella instrument varierar på grund av förändringar i marknadsräntor. En framtida räntehöjning kan exempelvis få en negativ effekt på Diös resultat. Räntekostnader utgör en av Diös större kostnadsposter. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten. De kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens styrränta vilken utgör ett penningpolitiskt styrinstrument. I tider med stigande inflationsförväntningar kan täntenivån väntas öka, vilket skulle kunna ha en negativ effekt på Diös verksamhet, resultat och finansiella ställning. Tvister Det kan inte uteslutas att Diös kan komma att bli inblandat i någon rättslig tvist eller något skiljeförfarande som har eller haft betydande effekter på Diös resultat eller finansiella ställning. Resultatet av en sådan tvist skulle kunna få en negativ effekt på Diös verksamhet, resultat eller finansiella ställning. RISKER RELATERADE TILL FÖRVÄRVET AV NORRVIDDEN Ny organisation Osäkerheten kring eventuella organisatoriska förändringar kan ha en negativ inverkan på såväl personal som kunder. Följden av detta kan vara att nyckelpersoner lämnar Bolaget samt att kunder förloras. Det är inte säkert att Bolaget i framtiden kan rekrytera ny kvalificerad personal i den utsträckning Bolaget önskar. 8 DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS

11 INLEDNING RISKFAKTORER Kreditrisk Med kreditrisk avses risken att förlora pengar på grund av att motparten inte kan fullfölja sina åtaganden. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid erhållande av lång- och kortfristiga kreditavtal. Kreditrisken kan påverka Diös resultat och ställning negativt. Underskottsavdrag Diös förfogar över underskottsavdrag vilka huvudsakligen härstammar från det förvärv av vilande aktiebolag som Bolaget genomförde under april Utnyttjande av dessa underskottsavdrag, tillsammans med möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar samt skattemässiga avdrag för vissa investeringar i fastigheterna, gör att aktuell skatt endast uppstår i begränsad omfattning, nämligen för de dotterbolag där skattemässiga koncernbidragsförutsättningar inte föreligger. Diös kan inte lämna några garantier för att dagens eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen. Det pågår ständigt arbete med förändringar i lagstiftningen och praxis gällande beskattning av företag. En förändring av skattelagstiftningen eller praxis som innebär exempelvis förändrad bolagsskattesats eller förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller möjligheter till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra en framtida förändrad skattesituation för Diös. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över Diös förändras, kan innebära begränsningar, helt eller delvis, av möjligheten att utnyttja dessa underskottsavdrag. Det bestämmande inflytandet anses bland annat förändras när en grupp fysiska personer, inklusive närstående bolag, tillsammans förvärvar mer än 50 procent av bolaget under en femårsperiod om var och en förvärvar minst 5 procent i bolaget. De fysiska personerna behöver inte samarbeta eller ens vara medvetna om varandra för att regeln ska bli tillämplig. Beroende på hur regeln ska tolkas kan även små ägarförändringar begränsa underskotten. Då Diös aktie är noterad kan varken Diös eller dess större aktieägare lämna några garantier för att en sådan ägarförändring inte uppstår. RISKER RELATERADE TILL DE AKTIER SOM ERBJUDS I FÖRESTÅENDE NYEMISSION Teckningsförbindelser och garanti ej säkerställda Bolagets största aktieägare samt ett antal utomstående garanter har tillsammans förbundit sig att teckna samtliga aktier som emitteras i Nyemissionen. Bolaget har inte erhållit någon säkerhet för teckningsåtagandena eller emissionsgarantierna, vilket kan medföra risk att någon eller några av dem som avgivit teckningsförbindelser och/eller garantiförbindelse inte kan uppfylla sina respektive åtaganden. Uppfylls inte teckningsåtagandena eller emissionsgarantierna kan det inverka negativt på Bolagets möjligheter att genom Emissionen tillföras ett belopp om cirka Mkr före avdrag för emissionskostnader. Aktiens utveckling Bolagets aktier handlas på NASDAQ OMX. Prissättningen på aktien är beroende av bland annat Bolagets resultat och finansiella ställning, förändringar i aktiemarknadens förväntningar om framtida vinster, marknadens bedömning av aktiemarknadens riskpremie, likviditeten i aktien, utvecklingen inom Bolagets marknadssegment samt den ekonomiska utvecklingen i allmänhet. Negativa förändringar i nämnda faktorer kan leda till att priset på Bolagets aktier minskar vilket kan leda till en ekonomisk förlust för aktieägarna vid en avyttring av aktierna. Framtida utdelning Eventuella framtida utdelningar och storleken på sådana vinstutdelningar är bland annat beroende av Bolagets framtida resultat, finansiella ställning, kassaflöden och rörelsekapitalbehov. Negativa förändringar i nämnda faktorer kan leda till att vinstutdelningen minskar jämfört med föregående år eller att ingen vinstutdelning kan lämnas. Ägare med betydande inflytande Cirka 70 procent av kapitalet och rösterna i Bolaget kontrolleras av ett fåtal personer, antigen direkt eller via bolag. Även om dessa aktieägare inte avtalsmässigt är bundna att agera gemensamt har de, var för sig eller tillsammans, möjlighet att utöva ett väsentligt inflytande på alla ärenden där samtliga aktieägare har rösträtt. Detta kan vara till nackdel för andra aktieägare om de skulle ha andra intressen än denna grupp av aktieägare. DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS 9

12 INLEDNING INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS Härmed inbjuds aktieägarna i Diös Fastigheter AB (publ) till teckning av aktier enligt villkoren i det föreliggande Prospektet. Styrelsen har den 2 november 2011 beslutat, i enlighet med bemyndigande från den extra bolagsstämman den 28 oktober 2011, att genomföra Nyemissionen med företrädesrätt för Bolagets aktieägare. Emissionen sker med företrädesrätt för Bolagets aktieägare, varvid en (1) befintlig aktie i Diös ger företrädesrätt att teckna en (1) ny aktie till en emissionskurs om 30 kronor per aktie. Aktieinnehavare per avstämningsdagen kommer att erhålla en (1) teckningsrätt för varje innehavd aktie. Avstämningsdagen för att delta i Emissionen är den 9 november Nyemissionen omfattar totalt högst aktier, envar med ett kvotvärde om 2 kronor, innebärande att Diös aktiekapital kommer att öka med högst kronor. Bolaget tillförs genom Emissionen högst kronor, före emissionskostnader. 1) Aktieägare som väljer att inte delta i Emissionen kommer att få sin ägarandel utspädd, men kan ha möjlighet att ekonomiskt kompensera sig genom att sälja sina teckningsrätter. Utspädningen kan uppgå till maximalt 50 procent eller aktier. TECKNINGSÅTAGANDE OCH EMISSIONSGARANTI 2) AB Persson Invest, Brinova Inter AB, Humlegården Holding III AB, Bengtssons Tidnings AB, Fastighetsaktiebolaget Eric Ekblad och Ralf Ekblad har förbundit sig gentemot Bolaget att med stöd av teckningsrätter teckna totalt aktier i Nyemissionen, motsvarande 50,83 procent av det totala antalet aktier som emitteras i Nyemissionen. Lantbrukarnas Ekonomi AB och Länsförsäkringar Jämtland har förbundit sig gentemot Bolaget att utan stöd av teckningsrätter teckna totalt aktier i Nyemissionen, motsvarande 14,72 procent av det totala antalet aktier som emitteras i Nyemissionen. För ovanstående åtaganden utgår ingen ersättning. Catella Fondförvaltning AB genom fonderna Catella Hedgefond och Catella Sverige Select, Pensionskassan SHB Försäkringsförening, Gryningskust Holding AB, CA Fastigheter AB, AB Persson Invest, Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ) och Handelsbanken Capital Markets, en del av Svenska Handelsbanken AB har, villkorat av att de endast tilldelas aktier som inte tecknas av någon annan, förbundit sig gentemot Bolaget att teckna totalt aktier i Nyemissionen, motsvarande resterande 34,45 procent av det totala antalet aktier som emitteras i Nyemissionen. Genom teckningsförbindelserna och emissionsgarantierna enligt ovan är Emissionen tillfullo garanterad. Samtliga teckningsförbindelser och emissionsgarantier har lämnats skriftligen i avtal med Bolaget som undertecknats i september Bolaget har inte erhållit någon säkerhet för fullgörandet av teckningsförbindelserna och emissionsgarantierna varför fullgörandet inte är formellt säkerställt. Östersund den 3 november 2011 DIÖS FASTIGHETER AB (PUBL) Styrelsen 1) Från emissionsbeloppet kommer avdrag att göras för kostnader hänförliga till ersättning till emissionsinstitutet och garanter samt uppskattade övriga transaktionskostnader föranledda av Emissionen (emissionskostnader). Dessa kostnader är uppskattade till cirka 30 Mkr, varav cirka 13 Mkr utgör garantiersättning. Netto beräknas Bolaget tillföras cirka Mkr. 2) Se vidare avsnittet Legala frågor och kompletterande information. 10 DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS

13 INLEDNING BAKGRUND OCH MOTIV BAKGRUND OCH MOTIV Diös är ett renodlat fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter i norra Sverige. Sedan börsintroduktionen 2006 har Diös aktivt arbetat med att utveckla Bolaget och fastighetsbeståndet som vuxit från cirka 1,7 Mdkr till cirka 5,3 Mdkr per den 30 september Målsättningen är att på utvalda orter bli den ledande aktören och genom aktivt ägande och stark lokal närvaro skapa värdetillväxt. Den 22 september 2011 undertecknade Diös avtal om förvärv av Norrvidden baserat på ett underliggande fastighetsvärde om 5,8 Mdkr. Avtalet är villkorat av godkänd konkurrensprövning av Konkurrensverket vilket Diös erhöll den 14 oktober Tillträde sker den 30 december Säljare av Norrvidden är Skrindankoncernen som 2009 togs över av Altor Fund III och Bure Equity AB i och med förvärvet av investmentbanken Carnegie. Genom förvärvet av Norrvidden blir Diös norra Sveriges största privatägda fastighetsbolag och får en väsentligt stärkt marknadsposition på tillväxtorterna Sundsvall, Umeå, Luleå, Gävle och Östersund, som utgör 88 procent av Norrviddens hyresvärde. Diös tillförs ett diversifierat fastighetsbestånd med tyngdpunkt på centralt belägna kommersiella fastigheter inklusive fyra välkända citygallerior. Norrviddens fastighetsbestånd och organisation kompletterar Diös och stärker marknadsnärvaron vilket skapar möjligheter att öka och förbättra kunderbjudandet. Därtill bedömer Diös att förvärvet av Norrvidden möjliggör årliga effektivitetssynergier inom administration och fastighetsförvaltning om cirka 30 Mkr samt potentiella intäktssynergierna om cirka 20 Mkr med full effekt om två år. Efter Förvärvet kommer Diös äga fastigheter med ett hyresvärde om cirka 1,4 Mdkr och med ett fastighetsvärde om cirka 11,1 Mdkr. Genom Förvärvet får Diös ett väsentligt större börsvärde vilket bedöms skapa ökat intresse för Bolaget och attrahera nya investerare samt skapa förutsättningar för en förbättrad likviditet i aktien. För att säkerställa finansieringen av förvärvet av Norrvidden har styrelsen i Diös beslutat om att genomföra förestående emission med företrädesrätt för Bolagets aktieägare. Nyemissionen sker med stöd av det bemyndigande som styrelsen erhöll vid Bolagets extra bolagsstämma den 28 oktober Nyemissionen bedöms tillföra Bolaget cirka Mkr före avdrag för emissionskostnader. Emissionslikviden kommer att användas för att finansiera Förvärvet. Preliminärt kommer cirka 642 Mkr utnyttjas för att betala köpeskillingen för aktierna i moderbolaget i Skrindankoncernen och resterande del kommer huvudsakligen användas för att lösa befintliga lån i Norrvidden. Härmed försäkras att alla rimliga försiktighetsåtgärder har vidtagits för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt Diös styrelse vet, överensstämmer med de faktiska förhållandena och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd. I det fall informationen inhämtats från tredje man har ingen information utelämnats som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande. Östersund den 3 november 2011 DIÖS FASTIGHETER AB (PUBL) Styrelsen DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS 11

14 INLEDNING VD HAR ORDET VD HAR ORDET TILLBAKABLICK Idén bakom bildandet av Diös har sitt ursprung från en investerarträff i Åre vintern 2004/2005. Den gemensamma drivkraften var de potentiella affärs- och utvecklingsmöjligheter man såg för ett nytt fastighetsbolag med stark lokal förankring på tillväxtorter i norra Sverige. Från idé till handling gick det snabbt och i juni 2005 genomförde Diös sitt första förvärv, ett bestånd i Gävle-Dala regionen innehållande 39 fastigheter med en uthyrbar area om kvm och med 1,2 Mdkr i fastighetsvärde. I maj 2006 noterades aktien på dåvarande Stockholmsbörsens lista för små bolag, numera NASDAQ OMX, Small Cap. Därefter har tillväxttakten varit hög och per 30 september 2011 ägde Diös 130 fastigheter med ett fastighetsvärde om 5,3 Mdkr beläget på 15 orter, från Borlänge i söder till Luleå i norr. FORTSATT EXPANSION GENOM FÖRVÄRVET AV NORRVIDDEN Den 22 september 2011 tecknade Diös avtal om förvärv av Norrvidden utifrån ett överenskommet fastighetsvärde om 5,8 Mdkr. Det är med anledning av denna affär vi nu genomför Nyemissionen. Förvärvet gör Diös till norra Sveriges största privatägda fastighetsbolag med fastigheter för drygt 11 Mdkr och med en uthyrbar area om 1,5 miljoner kvm. Tillträde av Norrvidden sker den 30 december Förvärvet av Norrvidden har en tydlig industriell logik och skapar en stark bas för fortsatt positiv utveckling för Diös. Diös och Norrvidden kompletterar varandra på ett utmärkt sätt vad gäller såväl fastighetstyp som geografisk närvaro. Diös är idag stor fastighetsägare i Borlänge, Falun, Mora, Gävle, Östersund och Skellefteå. Genom förvärvet tar Diös betydande marknadsandelar i Gävle, Sundsvall, Östersund och Luleå samt kommer in på marknaden i Umeå där vi tidigare bara ägt en fastighet. Förvärvet av Norrvidden ger Diös flera centralt belägna fastigheter. Som exempel kan nämnas gallerian In: i Sundsvall samt gallerian Smedjan i Luleå, vilken dessutom blev utnämnd till Sveriges populäraste galleria Med ett ökat antal centralt belägna fastigheter ges ännu större möjligheter att erbjuda våra hyresgäster attraktiva lokalalternativ på respektive marknadsområde. En annan viktig aspekt är tillgången på kompetent personal i båda organisationerna. Denna tillgång ger oss möjlighet att optimera och stärka bemanningen i vår framtida gemensamma organisation Samordningsvinster i form av kostnads- och intäktssynergier bedöms på två års sikt öka intjäningen med cirka 50 Mkr årligen jämfört med Diös och Norrviddens intjäning var och en för sig. Utöver affärens positiva effekter för vår verksamhet kommer affären öka vårt börsvärde avsevärt vilket bland annat bedöms öka intresset för Diös på aktiemarknaden och förbättra förutsättningarna till ökad likviditet i aktien. 12 DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS

15 INLEDNING VD HAR ORDET STABIL TILLVÄXT I REGIONEN Fastighetsmarknaden på centralorter i norra Sverige är relativt stabil och har över tid visat sig klara konjunktursvängningarna på ett föredömligt sätt. Volatiliteten i hyresnivåerna är låg och nyproduktionen av kommersiella fastigheter är begränsad. Just nu går basnäringarna starkt, framförallt gruvindustrin, och därmed finns ett tillväxttryck i hela regionen. Främst är det städer efter kusten och universitets-/högskoleorter som visar ökade befolkningstillväxt men även orter som Borlänge och Falun har god tillväxt. FRAMGÅNGSRIKT FASTIGHETSFÖRETAGANDE Nyckeln till framgång för Diös är människorna som arbetar i organisationen. Vår verksamhet och vårt varumärke bygger på medarbetarnas engagemang för Diös. Det handlar om att ständigt vårda, förbättra och utveckla det som kan stärka andras uppfattningar om oss. Ett väl fungerande varumärke är en känslomässig företeelse som skapar lojalitet och bygger goda relationer. I syfte att säkerställa en hög kvalitet och servicegrad i kombination med att låta Diös värderingar genomsyra alla kontaktytor mot hyresgäster, samhälle och näringsliv, sköts vår förvaltning i huvudsak av egen personal med stark lokal förankring. Vår affärsidé är att skapa värdetillväxt genom att vara en aktiv fastighetsägare samt en engagerad partner med tydlig närvaro på våra orter. Diös affärsmodell bidrar till framgången, en dynamisk process uppbyggd kring fyra stycken F förvärv, förädling, förvaltning och försäljning. Varje F har sin egen strategi samtidigt som de är starkt kopplade till varandra med en gemensam utgångspunkt, att skapa långsiktiga värden i fastighetsportföljen. Drivhjulet eller navet i processen är vårt femte F, finansiering. VARFÖR DIÖS Vi har sedan starten 2005 konsekvent byggt ett bolag där tillväxt och hög utdelning till aktieägarna varit prioriterat för verksamheten. När möjligheten kom att förvärva Norrvidden var beredskapen hög i vår styrelse och bland våra medarbetare. Förvärvet möjliggör att ett större och starkare Diös skapas. Detta ger mervärden till våra främsta intressenter våra ägare, hyresgäster och medarbetare. Jag hoppas och tror att du kommer att dela min uppfattning att förvärvet av Norrvidden är det rätta för vårt framtida bolag. Det är med tillförsikt jag ser på möjligheterna i att integrera bolagen och effekterna av stärkt ställning på våra marknadsområden. Välkommen att ta del av detta prospekt med anledning av föreliggande nyemission. Östersund den 3 november 2011 Christer Sundin Verkställande direktör DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS 13

16 INLEDNING VILLKOR OCH ANVISNINGAR VILLKOR OCH ANVISNINGAR FÖRETRÄDESRÄTT TILL TECKNING De som på avstämningsdagen den 9 november 2011 är registrerade som aktieägare i Diös kommer att erhålla en (1) teckningsrätt för varje innehavd aktie. En (1) teckningsrätt berättigar till teckning av en (1) ny aktie i Diös. Erhållna teckningsrätter måste antingen användas för teckning av aktier genom betalning senast den 25 november 2011 eller säljas senast den 22 november 2011 för att inte förfalla värdelösa. De aktieägare som inte tecknar aktier i Emissionen kommer att få sitt innehav utspätt med 50 procent. TECKNINGSKURS De nya aktierna emitteras till en kurs om 30 kronor per aktie. Courtage utgår ej. EMISSIONSREDOVISNING Direktregistrerat innehav Prospekt och förtryckt emissionsredovisning med vidhängande bankgiroavi skickas till de direktregistrerade aktieägare i Diös som, på avstämningsdagen den 9 november 2011, är registrerade i den av Euroclear för Diös räkning förda aktieboken och som därigenom äger rätt att teckna aktier i Emissionen med företrädesrätt. Av den förtryckta emissionsredovisningen framgår bland annat antal erhållna teckningsrätter och det hela antal aktier som kan tecknas med företrädesrätt. Någon separat VP-avi som redovisar registreringen av teckningsrätter på aktieägarnas VP-konton kommer inte att skickas ut. Den som är upptagen i den i anslutning till aktie boken förda särskilda förteckningen över panthavare och förmyndare erhåller inte emissionsredovisning utan meddelas separat. Förvaltarregistrerade innehav Aktieägare vars innehav av aktier i Diös är förvaltarregistrerat hos bank eller annan förvaltare erhåller ingen emissionsredovisning från Euroclear men väl ett emissionsprospekt. Anmälan om teckning och betalning ska istället ske i enlighet med anvisning från respektive förvaltare. Aktieägare bosatta i vissa obehöriga jurisdiktioner Tilldelning av teckningsätter och utgivande av nya aktier vid utnyttjande av teckningsrätter till personer som är bosatta i andra länder än Sverige kan påverkas av värdepapperslagstiftningen i sådana länder, se avsnittet Viktig information. Med anledning härav kommer (med vissa undantag) aktieägare som har sina aktier direktregistrerade på VPkonton med registrerade adresser i Australien, Japan, Nya Zeeland, Hongkong, Kanada och USA inte att få detta prospekt. De kommer heller inte att få några teckningsrätter på sina respektive VP-konton. De teckningsrätter som annars skulle ha levererats till dessa aktieägare kommer att säljas och försäljningslikviden, med avdrag för kostnader, kommer att utbetalas till sådana aktieägare. Belopp understigande 100 kronor kommer emellertid inte att utbetalas. Teckningsrätter För varje aktie i Diös som innehas på avstämningsdagen den 9 november 2011 erhålls en (1) teckningsrätt. För teckning av en (1) ny aktie i Diös med företrädesrätt erfordras en (1) teckningsrätt. ISIN-koden för teckningsrätterna är SE HANDEL MED TECKNINGSRÄTTER Handel med teckningsrätter kommer att äga rum vid NASDAQ OMX under perioden november Banker och värdepappersinstitut med erforderliga tillstånd i Sverige kommer att stå till tjänst vid förmedling av köp och försäljning av teckningsrätter. Vid sådan handel utgår normalt courtage. TECKNING MED STÖD AV TECKNINGSRÄTT Teckning av aktier kan ske under perioden november Efter den 25 november 2011 kommer ej utnyttjade teckningsrätter, utan avisering från Euroclear, att bokas bort från VP-kontona. Styrelsen i Diös kan komma att förlänga teckningstiden, dock senast den 25 november. Om så sker kommer tilläggsprospekt att upprättas. AKTIEÄGARE MED DIREKTREGISTRERADE INNEHAV I SVERIGE Teckning av aktier med företrädesrätt sker genom kontant betalning enligt de utsända bankgiroavierna eller genom samtidig kontant betalning och anmälan om teckning på därför avsedd anmälningssedel. Observera att det kan ta upp till tre (3) bankdagar för betalningen att nå mottagarkontot. Om samtliga teckningsrätter enligt emissionsredovisningen från Euroclear ska utnyttjas för teckning ska den förtryckta bankgiroavin som vidhänger den förtryckta emissionsredovisningen användas. Anmälningssedel enligt nedan ska då inte användas. Om samtliga teckningsrätter inte ska utnyttjas för teckning eller om teckningsrätter köpts, sålts, eller överförts från annat VP-konto ska särskild anmälningssedel användas som underlag för teckning genom betalning. Likvid ska erläggas samtidigt som anmälan sker på valfritt svenskt bankkontor i enlighet med instruktionerna på anmälningssedeln. Sådan anmälningssedel kan erhållas från något av Handelsbankens kontor i Sverige. Den förtryckta bankgiroavin ska då ej användas. Betalda tecknade aktier Några dagar efter erlagd betalning och teckning kommer Euroclear Sweden att sända en VP-avi som bekräftelse på att betalda tecknade aktier ( BTA ) bokats in på VP-kontot. De nytecknade aktierna är bokförda som BTA på VP-kontot till dess att registreringen av Emissionen skett hos Bolagsverket. Registreringen av aktier vilka tecknats med företrädesrätt genom betalning, beräknas ske omkring den 5 december Därefter kommer BTA att bokas om till vanliga aktier vilket beräknas vara genomfört omkring den 7 december Någon VP-avi utsänds ej i samband med detta utbyte. Depåkunder hos förvaltare erhåller BTA och information i enlighet med respektive förvaltares rutiner. 14 DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS

17 INLEDNING VILLKOR OCH ANVISNINGAR Handel med BTA Handel med BTA på NASDAQ OMX beräknas ske mellan den 11 november 2011 till och med omkring den 30 november Banker och värdepappersinstitut med erforderliga tillstånd i Sverige kommer att stå till tjänst med förmedling av köp och försäljning av BTA. ISINkoden för BTA är SE AKTIEÄGARE MED DIREKTREGISTRERADE INNEHAV SOM INTE ÄR BOSATTA I SVERIGE De aktieägare som ej är bosatta i Sverige och som inte kan utnyttja den förtryckta inbetalningsavin ska vid teckning av aktier med företrädesrätt använda den utsända anmälningssedeln. I samband med att anmälningssedeln skickas in till nedan angiven adress ska betalningen göras i svenska kronor, SEK, till nedan angivet bankkonto i Sverige: Handelsbanken Capital Markets Emission SE Stockholm, Sverige SWIFT: HANDSESS Bankkontonummer: IBAN: SE Vid betalning ska tecknarens namn, adress och VP-konto eller betalningsidentitet enligt emissionsredovisningen anges. Anmälningssedeln och betalningen ska vara Handelsbanken Capital Markets tillhanda senast den 25 november Anmälningssedeln erhålls på Diös hemsida eller på Handelsbankens hemsida TECKNING UTAN STÖD AV TECKNINGSRÄTT SAMT TILLDELNING I det fall samtliga teckningsrätter inte utnyttjas för teckning av aktier kommer Diös styrelse inom ramen för Nyemissionens högsta belopp att besluta om tilldelning av nyemitterade aktier tecknade utan stöd av teckningsrätt. Härvid ska i första hand aktier tilldelas dem som också tecknat aktier med stöd av teckningsrätter i förhållande till det antal teckningsrätter var och en har utnyttjat för teckning. För det fall aktier kvarstår efter sådan tilldelning, ska aktierna i andra hand tilldelas övriga tecknare som anmält att de önskar teckna aktier utan stöd av teckningsrätt. Vid överteckning av Emissionen av övriga tecknare ska fördelningen dem emellan ske pro rata i förhållande till det antal aktier som var och en anmält att de önskar teckna och, i den mån detta inte kan ske, genom lottning. För det fall aktier kvarstår efter tilldelning till övriga tecknare ska aktierna fördelas till de emissionsgaranter som åtagit sig att teckna de aktier som inte tecknats av annan. Aktierna ska fördelas emissionsgaranterna emellan pro rata i förhållande till storleken på respektive emissionsgarants teckningsåtagande. Teckning av aktier utan stöd av teckningsrätt kan ske under perioden november Anmälan om teckning utan stöd av teckningsrätter ska ske på därför avsedd anmälningssedel. Anmälningssedeln kan erhållas på Diös hemsida eller på Handelsbankens hemsida alternativt på någon av Handelsbankens kontor. Anmälan kan skickas med post till Handelsbanken Capital Markets, Emission, Stockholm, eller lämnas till något av Handelsbankens kontor. Endast en anmälningssedel per tecknare kommer att beaktas. Om tecknaren lämnar in flera anmälningssedlar kommer endast den senast inkomna att beaktas. Styrelsen i Diös äger rätt att förlänga teckningstiden, dock senast den 25 november. Om så sker kommer tilläggsprospekt att upprättas. Som bekräftelse på tilldelning av aktier tecknade utan stöd av teckningsrätt kommer avräkningsnota att skickas till tecknaren, vilket förväntas ske omkring den 2 december Tilldelade aktier ska betalas kontant enligt instruktion på avräkningsnota. Om aktierna inte betalas på likviddagen kan aktierna komma att överlåtas till annan. Om försäljningspriset vid sådan överlåtelse understiger teckningskursen för aktierna kan den som ursprungligen erhållit tilldelningen av aktierna komma att svara för hela eller delar av mellanskillnaden. De nya aktierna kommer att levereras omkring den 15 december 2011 med avisering från Euroclear. Observera att teckningen är bindande. Aktieägare med förvaltarregistrerat innehav Ansökan om teckning av och betalning för aktier som tecknas utan företrädesrätt av tecknare som tecknat med företrädesrätt genom förvaltare, ska ske till respektive förvaltare och i enlighet med instruktioner från denna. OFFENTLIGGÖRANDE AV TECKNINGSRESULTAT Resultat av teckning beräknas att offentliggöras genom pressmeddelande omkring den 1 december NOTERING AV NYEMITTERADE AKTIER Diös aktier är noterade på Small Cap listan vid NASDAQ OMX. Efter att Bolagsverket har registrerat Emissionen kommer även de nyemitterade aktierna att noteras på NASDAQ OMX. RÄTT TILL UTDELNING De nya aktierna medför rätt till utdelning första gången på den avstämningsdag för rätt till utdelning som infaller närmast efter det att Emissionen registrerats hos Bolagsverket. ÖVRIG INFORMATION För de fall ett för stort belopp inbetalas av tecknare kommer Diös att ombesörja att överskjutande belopp återbetalas. Ofullständig eller felaktig anmälningssedel kan komma att lämnas utan avseende. Om emissionslikviden inbetalas för sent eller är otillräcklig kan anmälan om teckning också komma att lämnas utan avseende. Erlagd emissionslikvid kommer då att återbetalas. Nyemissionen kan ej dras tillbaka. DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS 15

18 INLEDNING SÅ GÖR DU SÅ GÖR DU Villkor Teckningskurs Avstämningsdag för deltagande i Emissionen För varje aktie i Diös får du en (1) teckningsrätt. En (1) teckningsrätt ger rätt att teckna en (1) ny aktie i Diös 30 kronor per aktie 9 november 2011 Teckningstid 11 november 25 november 2011 Handel med teckningsrätter 11 november 22 november 2011 TECKNING AV AKTIER MED FÖRETRÄDESRÄTT 1. Du tilldelas teckningsrätter För varje aktie i Diös som du innehar den 9 november 2011 Aktie erhåller du en (1) teckningsrätt Teckningsrätt 2. Så här utnyttjar du dina teckningsrätter En (1) teckningsrätt Teckningsrätt + 30 kronor Aktie ger en (1) ny aktie i Diös 3. Om du är direktregistrerad aktieägare eller om du har aktierna hos förvaltare Du har VP-konto, d.v.s. är direktregistrerad Du bor i Sverige Du bor utomlands 1) Om du utnyttjar samtliga teckningsrätter, använd den utsända förtryckta bankgiroavin från Euroclear Sweden, enligt Alternativ 1 på sidan 17. Om du har köpt, sålt eller överfört teckningsrätter till/från ditt VP-konto, eller om du endast vill utnyttja del av dina erhållna teckningsrätter, fyll i den särskilda anmälningssedeln som finns på Handelsbankens bankkontor i Sverige, enligt Alternativ 3 på sidan 17. Betalning görs på valfritt svenskt bank kontor. Använd den utsända anmälningssedeln. Anmälningssedeln insänds till adress angiven på anmälningssedeln samt i avsnittet Villkor och anvisningar och betalning görs i svenska kronor till bankkonto likaså angivet på anmälningssedeln i enlighet med instruktioner i Villkor och anvisningar. Du har depå, d.v.s. har en förvaltare Om du har dina aktier i Diös i en eller flera depåer hos bank eller värdepappersinstitut får du information från din/dina förvaltare om antal teckningsrätter. Följ de instruktioner du får från din/dina förvaltare. TECKNING AV KVARVARANDE AKTIER UTAN FÖRETRÄDESRÄTT (AV AKTIEÄGARE OCH ÖVRIGA) 2) Du har VP-konto, d.v.s. är direktregistrerad Använd den särskilda anmälningssedeln som finns på Handelsbankens bankkontor i Sverige eller Handelsbankens webbplats samt på Diös webbplats Anmälningssedeln skickas till Handelsbanken Capital Markets, Emission, Stockholm eller lämnas till något av Handelsbankens bankkontor i Sverige och ska vara Handelsbanken Capital Markets tillhanda senast den 25 november Du har depå, d.v.s. har en förvaltare Teckning och betalning av aktier ska ske till respektive förvaltare. Följ de instruktioner du får från din/dina förvaltare. 1) Notera reglerna vad gäller aktieägare bosatta i USA, Kanada, Australien, Hongkong eller Japan i avsnittet Villkor och anvisningar under rubriken Aktieägare bosatta i vissa obehöriga jurisdiktioner. 2) Tilldelning kommer att ske såsom beskrivs i avsnittet Villkor och anvisningar under rubriken Teckning utan stöd av teckningsrätt och tilldelning. 16 DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS

19 INLEDNING SÅ GÖR DU FRÅGOR OCH SVAR Nedan besvaras några möjliga frågor i samband med Emissionen. Svaren gör ej anspråk på att vara uttömmande eller gälla för alla individer i samtliga situationer. Om du har specifika frågor som rör din specifika situation rekommenderas du att kontakta din bank samt läsa avsnittet Villkor och anvisningar. VAD ÄR EN NYEMISSION? En nyemission ger ett bolag en möjlighet att få in mer pengar till sin verksamhet genom att ge ut nya aktier, antingen till befintliga och/ eller nya aktieägare. Den nu aktuella Emissionen är en företrädesemission där Diös befintliga aktieägare erbjuds företrädesrätt att teckna nya aktier. VARFÖR GENOMFÖR DIÖS EN NYEMISSION? Diös har tecknat avtal om förvärv av Norrvidden vilket delvis kommer finansieras med den aktuella Emissionen. ÄR TECKNINGSRÄTTERNA VÄRDA NÅGONTING? Om Diös börskurs överstiger teckningskursen på 30 kronor har teckningsrätterna ett teoretiskt värde. Detta värde varierar beroende på skillnaden mellan rådande börskurs och teckningskurs. Beroende på efterfrågan på teckningsrätterna kan teckningsrätternas marknadsvärde på börsen avvika från det teoretiska värdet. VAD HÄNDER OM JAG INTE GÖR NÅGONTING? Aktieägare som inte gör någonting med sina teckningsrätter riskerar att inte kunna tillgodogöra sig det eventuella värdet på teckningsrätterna. Antalet aktier förblir oförändrat, vilket leder till en utspädning av det egna aktieinnehavet då det totala antalet aktier i Diös ökar. VAD GÖR JAG FÖR ATT TILLVARATA ETT VÄRDE PÅ TECKNINGSRÄTTERNA? För att tillgodogöra sig ett eventuellt värde på teckningsrätterna måste du agera på ett av följande tre sätt: Alternativ 1: Utnyttja alla dina teckningsrätter för att teckna aktier i Diös Alternativ 2: Sälja alla dina teckningsrätter Alternativ 3: Utnyttja en del av dina teckningsrätter för att teckna nya aktier i Diös och sälja resterande teckningsrätter Du kan dessutom köpa fler teckningsrätter och teckna nya aktier för dessa. Även i detta fall följer du instruktionen för Alternativ 3. Se mer avseende Alternativen i nedanstående faktaruta. MÅSTE JAG BETALA COURTAGE ELLER ANDRA AVGIFTER VID TECKNING AV AKTIER? Nej, inget courtage eller andra avgifter tillkommer vid teckning genom den förtryckta inbetalningsavin. Om du däremot säljer eller köper teckningsrätter betalar du courtage och avgifter enligt din bank eller förvaltares avgiftsstruktur. ALTERNATIV FÖR ATT TILLVARATA ETT VÄRDE PÅ TECKNINGSRÄTTERNA 1) Du vill utnyttja alla dina teckningsrätter och teckna nya aktier i Diös Alternativ 1 Betala via den förtryckta bankgiroavin. Sista betalningsdag är 25 november Observera att det kan ta upp till tre bankdagar för betalningen att nå kontot. Teckning sker genom betalning och du behöver inte lämna in en anmälningssedel. Betalningen sker som en vanlig inbetalning. Var noga med att ange ocr-numret från den förtryckta bankgiro-avin om du betalar via till exempel internetbank. Alternativ 2 Du vill sälja dina teckningsrätter Om du inte önskar teckna några nya aktier bör du sälja dina teckningsrätter. Du måste själv ordna med försäljningen via till exempel en bank eller förvaltare och står själv för omkostnader såsom courtage etc. Du vill utnyttja en del av dina teckningsrätter för att teckna nya aktier och sälja resterande teckningsrätter eller du har köpt fler teckningsrätter och vill teckna nya aktier för dessa Alternativ 3 Om du vill teckna ett annat antal aktier än vad som framgår av emissionsredovisningen ska du använda den därför avsedda anmälningssedeln som du kan erhålla på något av Handelsbankens kontor. Detta gäller både för det fall du har sålt delar av dina teckningsrätter och om du har köpt ytterligare teckningsrätter. Du måste själv ordna med försäljningen via till exempel en bank och står själv för omkostnader såsom courtage etc. Anmälningssedeln måste lämnas in eller skickas till Handelsbanken direkt efter att du gjort betalningen på valfritt bankkontor. Anmälningssedeln och betalning ska vara Handelsbanken tillhanda senast den 25 november ) Observera, om du har dina aktier registrerade i depå hos bank eller värdepappersinstitut ska du följa de instruktioner du får från din förvaltare. DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS 17

20 INLEDNING SÅ GÖR DU FRÅGOR OCH SVAR VAD HÄNDER OM AKTIEKURSEN I DIÖS STIGER, MÅSTE JAG BETALA MER DÅ? Teckningskursen är 30 kronor per aktie och påverkas ej av förändringar av kursen i Diösaktien. HUR GÖR JAG FÖR ATT KÖPA ELLER SÄLJA TECKNINGSRÄTTER? Handel i teckningsrätterna kommer att äga rum under perioden november Kontakta din förvaltare eller bank om du önskar köpa eller sälja teckningsrätter. JAG HAR INTE FÅTT TECKNINGSRÄTTER FÖR ALLA MINA AKTIER TROTS ATT JAG KÖPTE FLER AKTIER DAGEN INNAN AVSTÄMNINGSDAGEN DEN 9 NOVEMBER! Sista dag för handel med Diösaktier inklusive rätt till teckningsrätter i Emissionen är tre handelsdagar innan avstämningsdagen, det vill säga fredagen den 4 november Köper du aktier måndagen den 7 november 2011 får du alltså ej rätt till teckningsrätter för dessa aktier eftersom du inte blivit registrerad för aktierna på avstämningsdagen onsdagen den 9 november 2011 utan först torsdagen den 10 november NÄR SKA JAG ANVÄNDA DEN FÖRTRYCKTA INBETALNINGSAVIN? Om du vill utnyttja samtliga teckningsrätter du fått och teckna nya aktier i Diös använder du den förtryckta inbetalningsavin. Du behöver då inte fylla i någon anmälningssedel. Du kan betala den förtryckta inbetalningsavin som du betalar dina vanliga räkningar. JAG HAR TAPPAT BORT MIN FÖRTRYCKTA INBETALNINGSAVI. VAD GÖR JAG? Använd den särskilda anmälningssedeln, Teckning med stöd av teckningsrätter. Anmälningssedlar kan erhållas på Handelsbankens kontor. Du kan betala på valfritt bankkontor. Anmälningssedeln skickas sedan till Handelsbanken Capital Markets, Emission, Stockholm. KAN JAG ÅNGRA MIG NÄR JAG TECKNAT AKTIERNA? Anmälan om teckning av aktier som sker med stöd av teckningsrätter kan inte ångras eller återkallas. Anmälan som sker utan stöd av teckningsrätter, kan ändras under teckningstiden, genom att du skickar in en ny anmälningssedel. Se närmare under avsnittet Villkor och anvisningar. JAG HAR FÅTT BTA INBOKAT PÅ MITT KONTO. VARFÖR FÅR JAG INTE RIKTIGA AKTIER I DIÖS? BTA står för Betald Tecknad Aktie. När din teckningsanmälan är registrerad och betald kommer BTA-aktier att bokas in på ditt konto. Du kan handla med dessa aktier på börsen fram till omkring den 30 november En BTA-aktie har samma egenskaper som en vanlig Diösaktie, men var uppmärksam på att den handlas separat och marknadspriset på en BTA-aktie kan därför komma att skilja sig från vanliga Diösaktier. Kring den 7 december 2011 kommer BTA-aktierna bokas om till vanliga Diösaktier. Detta sker automatiskt med alla BTAaktier samtidigt och du behöver inte göra någonting för att omvandla BTA till vanliga aktier. VAD HÄNDER OM INTE ALLA TECKNINGSRÄTTER UTNYTTJAS? I det fall samtliga teckningsrätter inte utnyttjas för teckning av aktier kommer kvarvarande aktier att tilldelas de som tecknat aktier utan stöd av teckningsrätt. HUR TECKNAR JAG AKTIER UTAN STÖD AV TECKNINGSRÄTT? Både allmänheten och aktieägare i Diös får teckna aktier utan stöd av teckningsrätt. Om du har ett VP-konto så använd den särskilda anmälningssedeln som finns på Diös och Handelsbankens hemsida och skicka till Handelsbanken Capital Markets (adress står på anmälningssedeln). Om du har en depå så följer du de instruktioner du får från din förvaltare respektive bank. HUR FÖRDELAS KVARVARANDE AKTIER? Kvarvarande aktier ska i första hand tilldelas dem som också tecknat aktier med stöd av teckningsrätter i förhållande till det antal teckningsrätter var och en har utnyttjat för teckning. Finns det därefter aktier kvar ska dessa fördelas till övriga som anmält teckning av aktier pro rata i förhållande till det antal aktier som var och en anmält att de önskar teckna. I sista hand tilldelas garanterna. JAG HAR TECKNAT AKTIER UTAN STÖD AV TECKNINGSRÄTTER. HUR VET JAG OM JAG FÅR TILLDELNING AV AKTIER? En avräkningsnota kommer skickas till de som får tilldelning utan stöd av teckningsrätter. Detta beräknas skickas omkring den 2 december VAD BETALAR JAG I SKATT? Beroende på vilket Alternativ du väljer, se ovan, kan skattekonsekvenserna blir olika, se vidare under avsnittet Vissa skattefrågor i Sverige. VAR KAN JAG FÅ MER INFORMATION OCH SVAR PÅ MINA FRÅGOR? Kontakta din förvaltare eller bank om du har frågor eller vill ha mer information. 18 DIÖS FASTIGHETER 2011 INBJUDAN TILL TECKNING AV AKTIER I DIÖS