HANDLÄGGNINGSPROCESSEN FÖR HITAS- OCH HALVHITASPROJEKT

Transkript

1 HANDLÄGGNINGSPROCESSEN FÖR HITAS- OCH HALVHITASPROJEKT JUNI 2016

2 TOMTÖVERLÅTELSE Allmänna principer Helsingfors stad använder tomtöverlåtelse som ett aktivt verktyg för styrning av bostadsproduktionens kvalitet och förverkligandet av olika besittningsformer. Staden utarrenderar och säljer tomter för byggande av egnahemshus, höghus och radhus. Bostadstomter överlåts i huvudsak via allmän tomtansökning. En del av tomterna överlåts via separata kvalitets- eller pristävlingar. Tomter för vilka man inte hittat en byggare genom tomtansökning eller -tävling överförs till den kontinuerliga tomtansökningen där vem som helst kan ansöka om dem. På stadens arrendetomter byggs Hitas-ägarbostäder Hitas-produktionen är fritt finansierad ägarbostadsproduktion som alltid sker på tomter som staden utarrenderar. Staden reglerar projektens pris- och kvalitetsnivå. I praktiken görs regleringen genom villkor i projektens tomtreservationsbeslut, tomtarrendeavtal och bolagsordningar. Bostadsavdelningen övervakar överlåtelsen av Hitas-bostäderna och deras återförsäljningspriser. För att projekten ska kunna drivas smidigt är det mycket väsentligt att byggherren sätter sig noga in i de villkor som ställs i tomtreservationsbesluten och markarrendeavtalen (kort- och långvarig arrendering) och följer dem. Projektets byggherre ska i god tid meddela villkoren till planerare och andra instanser som förbereder projektet. Efterlevnaden av villkoren övervakas i områdesarbetsgrupperna, Hitas-arbetsgruppen och fastighetsverkets tomtavdelning då markarrendeavtalen för tomterna förbereds. Vid problem ska man kontakta fastighetsverkets tomtavdelning (allmänna ärenden angående tomtöverlåtelse) eller fastighetsverkets bostadsavdelning till exempel i ärenden kring försäljning av Hitas- och Halvhitas-bostäder (prisreglerade). Hitas-regleringen genomförs på tre alternativa sätt. Med byggherren kan man komma överens om följande tillvägagångssätt: Hitas I Staden blir delägare i bolaget genom att köpa aktierna som ger besittningsrätt till en bostad. Hitas II Staden blir inte delägare i relativt små bolag som vanligtvis innefattar färre än 20 bostäder eller i gruppbyggprojekt, där stadens delägarskap inte är ändamålsenligt. 2

3 Halvhitas (f.d. prisreglerad produktion) Tomterna överlåts på områden där det inte finns en väsentlig skillnad mellan kostnaderna för bostadsbyggande och områdets marknadsprisnivå. Produktionssättet och bostädernas första försäljningspris regleras, medan återförsäljningspriserna inte omfattas av regleringen. HITAS-PLANER Arbetet i områdesarbetsgrupperna Projekten förbereds i arbetsgruppen för det aktuella området. Områdesgruppens ordförande är en av staden tillsatt projektledare för områdesprojektet. De övriga medlemmarna i områdesgruppen är områdets planläggningsansvarige, en representant för tomtavdelningen och byggnadstillsynens utredningsman. Bifogat finns en karta över områdesgruppernas verksamhetsområden jämte ordföranden. Byggherrens representant presenterar till områdesgruppen minst följande detaljer innan planerna skickas till Hitas-arbetsgruppen: - huvudritningar och övriga planer för projektet - förverkligandet av villkoren för tomtreservation och i undantagsfall ett eventuellt förslag till avvikelse från reservationsvillkoren jämte motivering - planernas förenlighet med detaljplanen och i undantagsfall ett eventuellt förslag till avvikelse från detaljplanen jämte motivering - förverkligandet av övriga anvisningar som byggnadstillsynen utfärdat. Byggherren lämnar till områdesgruppens ordförande projektplanerna för förslag till utlåtande två veckor före Hitas-arbetsgruppens sammanträde: huvudritningar 1:100 inredda planritningar 1:100 fasadbilder i färg beskrivning av byggnadssätt utredning över byggnationens anslutning till omgivningen planer för gårdsområden och dränering Hitas-områdesgruppens utlåtande ARA 91a/06 Projektdata A-blankett, uppgifter om lägenheterna, undertecknad ARA 91b/10 Projektdata B-blankett, faktorer som påverkar priset, undertecknad 3

4 byggnadsdelsbedömning, sammanfattning och jämförelse med målen preliminär specifikation av anskaffningsvärdet baserad på byggnadsdelsbedömningen ARA 90/06 Specifikation av anskaffningsvärdet, undertecknad Planerna presenteras för Hitas-arbetsgruppen Blanketterna finns på adressen: FI/Rahoitus/Uudistuotannon_lainoitus/Korkotukilaina_vuok ra_ja_asumisoikeustaloille Planerna lämnas för behandling i Hitas-arbetsgruppen i så fullständigt utförande som möjligt. Planer som behandlats av arbetsgruppen och bilagor lagras i arbetsgruppens arkiv (antingen i elektroniskt format eller en uppsättning som papperskopior). Hitas-arbetsgruppen ger sitt utlåtande om planerna. Arbetsgruppens sekreterare skickar ett utdrag ur Hitas-arbetsgruppens ojusterade protokoll jämte bilagor till byggherren och bostadsavdelningen under handläggningsdagen. Utredningsmannen vidarebefordrar kommentarerna till planeraren/byggherren efter mötet. Hitas-arbetsgruppen sammanträder fredagar jämna veckor klockan Förslaget till utlåtande lämnas till arbetsgruppens sekreterare senast på torsdagen veckan före mötet. Sekreteraren delar ut föredragningslistan till medlemmarna i Hitas-arbetsgruppen på tisdagen samma vecka som mötet äger rum. Chefen för bostadsavdelningen godkänner Hitas-planen Byggherren lämnar planerna som Hitas-arbetsgruppen godkänt eller som preciserats efter handläggningen (material som bifogas till bygglovsserien) i tre uppsättningar till utredningsmannen vid bostadsavdelningen, enheten Myndighetstjänster för boende för handläggning. Följande handlingar bifogas till planerna: kopia av tillståndsansökan (Byggnadstillsynsverket 1) kalkyl över våningsyta med en sådan noggrannhet att justering kan göras (kan vara jämte situationsplan): alltid tomtvis alltid uppdelat enligt användningsändamål i våningsyta för bostäder, affärs-/kontorslokaler, daghemslokaler o.d. alltid byggnadsvis och per byggnad samt per våning (Byggbestämmelsesamling A2) 4

5 Ändring av planerna STYRKANDE AV ANSKAFFNINGSVÄRDET och vid behov med kalkylgränserna angivna på en separat ritning slutgiltiga ovan nämnda ARA-blanketter byggprojektanmälan (RH 1) lägenhetsuppgifter (RH 2) Utredningsmannen kontrollerar att bygglovshandlingarna motsvarar Hitas-arbetsgruppens utlåtande och förbereder ärendet för avdelningschefens beslut. Utredningsmannen meddelar byggherren och tomtavdelningen om godkännandet av planerna. Om Hitas-arbetsgruppen förutsätter att projektet behandlas i bostadsnämnden, förbereder bostadsavdelningen föredragning av ärendet utifrån ovan nämnda handlingar. Frågor kring handläggning av planerna kan ställas till fastighetsverkets bostadsavdelning på numret (09) (mån. fre. 9 15). Mindre ändringar av redan godkända planer (t.ex. överskridande av byggrätten med 1 5 %) behandlas vid bostadsavdelningen. Avdelningschefen för bostadsavdelningen beslutar om godkännande av ändringar. Ändringsritningarna lämnas till bostadsavdelningens utredningsman enligt förfarandet ovan. Om ändringarna påverkar våningsytan, behövs alltid en justerad kalkyl över våningsytan. Ändring av våningsytan ska också meddelas till fastighetsverkets tomtavdelning för justering av tomtens markarrendeavtal. Vid ändring av planerna med större justeringar än de ovan nämnda efter att planerna behandlats av Hitas-gruppen ska planerna ånyo lämnas för behandling i Hitas-arbetsgruppen. Samtidigt lämnar byggherren an kopia av ändrade projektdata (ARA-blanketterna) till stadskansliets ekonomi- och planeringsavdelning, områdesgruppens ordförande. Förberedning av förslaget till anskaffningsvärde till Hitas-arbetsgruppen Områdesgruppens ordförande och sekreteraren för Hitasarbetsgruppen förbereder ett förslag till anskaffningsvärde (prisbeslut) till Hitas-arbetsgruppen. Hitas-arbetsgruppen sammanträder fredagar jämna veckor klockan För godkännande av priset lämnar byggherren ett förslag till objektets anskaffningsvärde till områdesgruppens ordförande senast på torsdagen veckan före mötet. 5

6 Som grund för anskaffningsvärdet används i första hand byggnadskostnaderna enligt entreprenadtävlingen. Om villkoren för tomtreservation förutsätter det, kan anskaffningsvärdet också bestämmas utifrån en byggnadsdelsbedömning som upprättats av en utomstående kostnadsberäknare som Hitas-arbetsgruppen godkänt eller i enlighet med en bindande prisram. Hitas-arbetsgruppen kan vid behov, efter eget gottfinnande, låta upprätta sin egen byggnadsdelsbedömning över projekten i jämförelsesyfte. Till förslaget till anskaffningsvärde bifogas följande handlingar: ARA 91a/06 Projektdata A-blankett, uppgifter om lägenheterna, undertecknad ARA 91b/10 Projektdata B-blankett, faktorer som påverkar priset, undertecknad byggnadsdelsbedömning, sammanfattning och jämförelse med målen beskrivning av byggnadssätt ARA 90/06 Specifikation av anskaffningsvärdet, undertecknad entreprenadplan och kopior av anbudsinfordran kopia av protokollet för mötet där entreprenadanbuden öppnats och kopior av det förmånligaste entreprenadanbudet på begäran kopior av byggherre- och planeringsavtal utredning över byggherrens egna anskaffningar utredning över entreprenadanbudets förhållande till den planenliga byggnadsdelsbedömningen och motiveringen till gjorda planändringar vid behov utredning över byggherrekostnader. Sekreteraren för Hitas-arbetsgruppen skickar under handläggningsdagen utdrag ur Hitas-arbetsgruppens ojusterade protokoll jämte bilagor till byggherren och bostadsavdelningens utredningsman. Chefen för bostadsavdelningen godkänner anskaffningsvärdet Sekreteraren för Hitas-arbetsgruppen skickar erforderligt material till bostadsavdelningen. Avdelningschefen godkänner projektets anskaffningsvärde på basis av Hitas-arbetsgruppens utlåtande. Utredningsmannen skickar ett utdrag om godkännande av anskaffningsvärdet till byggherren, bostadsnämnden, tomtavdelningen och stadskansliets ekonomi- och planeringsavdelning. MARKNADSFÖRING AV BOSTÄDERNA OCH BYGGHERRENS ÅTGÄRDER Marknadsföring av bostäderna 6

7 Köparna av Hitas-bostäderna väljs genom öppen utlottning, i vilken alla intresserade, fysiska personer som har rättshandlingsförmåga och som har fyllt 18 år kan delta. Byggherren/säljaren av bostäderna ska följa gällande anvisningar som bostadsavdelningen utfärdar. Om inte alla bostäderna blir reserverade i utlottningen får byggherren besluta om försäljningsförfarandet som ska tillämpas med beaktande av bostadsavdelningens anvisningar och föreskrifterna för Hitasbostäder (bl.a. föreskrifterna om ägandebegränsning). Utlottningen gäller även Halvhitas-bostäder. Ägandebegränsning tillämpas på Hitas I- och II-projekt Vid försäljning av nya Hitas-bostäder ska byggherren/säljaren kontrollera av köparen/köparhushållet och av fastighetsverkets bostadsavdelning att köparen/ köparhushållet inte äger andra Hitas-aktier. Ägandebegränsningen gäller inte Halvhitas-bostäder. BOSTADSAVDELNINGEN ÖVERVAKAR EFTERLEVNADEN AV HITAS-VILLKOREN Hitas-objekten antecknas i bostadsavdelningens register. För övervakning av försäljningen av Hitas-bostäder ska byggherren lämna följande handlingar till bostadsavdelningen: försäljningsprislista baserad på ett godkänt anskaffningsvärde (som innehåller specifika uppgifter/priser för varje lägenhet) bolagsordning kopior av köpebrev uppgift om färdigställande (s.k. flyttbrev när tidpunkten för färdigställande är känd). De ovan nämnda uppgifterna ska även lämnas in av Halvhitasbostadsaktiebolag, i vilka lägenheternas första försäljningspris övervakas av bostadsavdelningen. Ägandebegränsning vid försäljning av Hitas I- och II-nyproduktion 7

8 Före köpet är byggherren skyldig att kontrollera köparens/köparhushållets eventuella ägande av Hitas-bostäder hos bostadsavdelningen. Om köparen/köparhushållet äger andra Hitas-aktier, ska köpebrevet eller dess bilaga förses med ett villkor, enligt vilket äganderätten till de aktier som köpet gäller överförs till köparna först när dessa överlåtit sina andra Hitas-aktier med äganderätt. Köparen får besittning av bostaden när hens äganderätt till de aktier som köpet gäller uppfylls enligt det ovan nämnda villkoret. Handlingarna kan även lämnas till bostadsavdelningen per e-post till adressen Hitas-registret finns vid bostadsavdelningen Bostadsavdelningen bekräftar maximipriset för återförsäljning av Hitasbostäderna. Ägarskiften antecknas i registret (anmälan från disponent). Anvisningar och rådgivning Anvisningarna om utlottning och marknadsföring av Hitas-bostäder samt tolkningen av dessa åligger bostadsavdelningen. Eftermarknaden för Halvhitas-bostäderna är oreglerad. KONTAKTUPPGIFTER Ordföranden för områdesgrupperna: Hannu Asikainen (09) Sirpa Kallio (09) Ari Karjalainen (09) Ilkka Korpi (09) Kimmo Kuisma (09) Leena Pasonen (09) Niina Puumalainen (09) Pirjo Siren (09) Outi Säntti (09) Ritva Tanner (09) Veijo Väyrynen (09) Sekreterare för Hitas-arbetsgruppen: 8

9 Ville Vastamäki, tfn (09) Tomtavdelningen: Utredningsman med ansvar för tomtöverlåtelser i det aktuella området, mer information: Bostadsavdelningen: Godkännande av planer och anskaffningsvärden: byggrådgivare Jouni Grön, tfn (09) eller på numret (09) (mån. fre. 9 15) Åtgärder efter beslut om anskaffningsvärde: planerare Riitta Lehtinen, tfn (09) eller på numret (09) (mån. fre. 9 11). BILAGA Karta över områdesgruppernas verksamhetsområden jämte ordföranden 9

10 Bilaga: HITAS-OMRÅDESGRUPPERNA OCH DERAS ORDFÖRANDEN Förorts Projektledare Ritva Tanner Projektingenjör Max Takala Hertonäs/Sirpa Kallio Malms stationsområdet /Sirpa Kallio Sjukhusområdet/Ilkka Korpi Spår-Jokerns utveclingsområdet/ari Karjalainen 2. Hongasmossa Projektledare Kimmo Kuisma 3. Östra centrum Projektledare Leena Pasonen 4. Fiskehamnen Projektledare Hannu Asikainen

11 5. Centrum Projektledare Sirpa Kallio 6. Björkholmen Projektledare Leena Pasonen 7. Kronbergsstranden och Degerö Projektledare Pirjo Siren 8. Kuninkaankolmio Projektledare Kimmo Kuisma 9. Västra hamnen Projektledare Outi Säntti 10. Malms flygfält Projektledare Sirpa Kallio 11. Kvarnbäcken Projektingenjör Veijo Väyrynen 12. Böle Projektledare Niina Puumalainen 13. Vik Projektledare Kimmo Kuisma 14. Nordsjö Projektledare Leena Pasonen 15. Östersundom Projektledare Ari Karjalainen