Anvisning för byggherrar

Transkript

1 Anvisning för byggherrar

2 INLEDNING Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (ARA) sörjer för att statens stöd och borgen för produktion, anskaffning och ombyggnad av bostäder samt statsstöd och stadsborgen i anslutning till boendet verkställs. Stöden för produktion av bostäder behovsprövas. Vid beviljande av stöd följs lagar och förordningar gällande stöden samt statsbudgeten, statsrådets dispositionsplan, miljöministeriets bestämmelser och anvisningar samt riktlinjer från ARA:s direktion. Vid beviljande av stöd till nya projekt och ombyggnadsprojekt handlägger ARA ansökningar om reservering av stöd (projektval) och godkänner separat planer och kostnader för byggande eller ombyggnad (delbeslut). På basen av reserveringsansökan godkänns projektet preliminärt och villkorligt för stöd. Godkända planer och kostnader ligger till grund för att stöd beviljas. Denna uppdaterade anvisning, som ersätter den tidigare anvisningen från den 18 augusti 2011, innehåller information om förutsättningarna för att ett projekt ska få stöd från ARA, information om projektens olika hanteringsfaser vid ARA och instruktioner för upprättande av nödvändiga handlingar. Utgångspunkten för anvisningen har i första hand varit nybyggnadsprojekt för grupper med särskilda behov som ges investeringsstöd, men den innehåller också anvisningar för andra ARA-projekt. Anskaffning av bostäder och byggnader behandlas dock inte i anvisningen. Projektansvariga bör utöver denna anvisning bekanta sig med lagar och förordningar som gäller de olika stödformerna och grunderna för dem samt med ARAs andra guider, t.ex. Planeringsguiden och Guide för serviceboende. Information om ARAs stöd och anvisningar om hur man söker dem finns i publikationen Understöd från ARA, som ges ut en gång per år. Alla guider och anvisningar finns på ARAs webbsida På sidor finns också kontaktuppgifter till projekthandläggarna. ARA utvecklar anvisningen för byggherrar och tar därför gärna emot kommentarer och utvecklingsförslag. 2

3 Innehål INLEDNING BYGGPROJEKT SOM STÖDS AV ARA Stöd och stödtagare Om investeringsstöd Förutsättningar för beviljande som gäller objektet och dess genomförande Mål och periodindelning för stöden Investeringsstödsandelar Stödtagaren som beställare/byggherre Val av projekterare och utomstående byggkonsult Konkurrensutsättning av projekt Avtal och praxis som gäller byggande och ombyggnad Skeden i projektbehandlingen ANSÖKNINGAR OM RESERVERING AV STÖD, PROJEKTPLAN OCH PROJEKTVAL Ansökningshandlingar Projektplan Behovsutredning Funktionsplan Rumsprogram Metod för anskaffning av utrymmena Dispositionsplan för tomten Riktpriskalkyl Anskaffningsvärde (preliminärt) Finansieringsplan och tidsplan för genomförandet Kalkyl för objektets driftsekonomi och uppskattning av hyran som tas ut Projektval PROJEKTHANDLEDNING Arbete med skissplaner och möte inför projektstart Klarläggande av tillräcklig stödfinansiering BYGGNADSPLANER, ANSKAFFNINGSVÄRDE OCH DERAS GODKÄNNANDE Handlingar Byggnadsplaner och bedöming av deras acceptabilitet Anskaffningsvärde och bedömning av dess acceptabilitet Entreprenadpriser Priser för separata anskaffningar Planerings- och expertarvoden Byggherrens arvode och finansieringskostnader under byggskedet Pris för markgrunden,tomtarrende för byggttiden samt övriga utgifter för förvärv/arrende av tomten Anslutningsavgifter

4 4.4 Planering och kostnader för ombyggnad och bedömning av deras acceptabilitet STÖDANSÖKNINGAR, STÖDBESLUT OCH UTBETALNING AV STÖD Handlingar för ansökan om stöd och behandlingen av dem Ansökan om investeringsstöd för grupper med särskilda behov Konkurrensutsättning av räntestödslån Säkerhet för räntestödslån Markarrendeavtal Avtal om fördelning av besittningsrätt Utbetalning av stöd BEHANDLING AV SLUTREDOGÖRELSEN EFTER ATT PROJEKTET SLUTFÖRTS

5 1 BYGGPROJEKT SOM STÖDS AV ARA 1.1 Stöd och stödtagare Stöd som godkänts/beviljats av Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (ARA) för bostadsproduktion, ombyggnad och förvärv av bostäder kan vara lån med räntestöd, investeringsstöd för förbättring av bostadsförhållandena för grupper med särskilda behov, annat understöd eller enbart statsborgen för lån som godkänts för projektet. Stöden och de fullmakter som finns att tillgå för dessa under respektive år presenteras i ansökningsanvisningen Understöd från ARA, som publiceras varje höst och är avsedd för ansökare och kommuner. Anvisningen finns på ARAs webbsida Följande samfund kan få räntestödslån: kommun eller annat offentligt samfund ett samfund som uppfyller de krav som ställs på allmännyttiga samfund och vilket har angetts av ARA sådant aktiebolag eller bostadsaktiebolag i vilket något eller några av de ovan avsedda samfunden har sådant bestämmande inflytande som avses i 1 kapitlet 5 1 momentet 1 punkten bokföringslagen (1336/1997) Utöver det ovannämnda har bostadsaktiebolag möjlighet att få räntestöd för lån för bostadsaktiebolagshus utan att de har angivits som allmännyttiga. Ett borgenslån för byggande av hyreshus kan beviljas en låntagare som ARA bedömer har tillräckliga förutsättningar att betala tillbaka lånet. En borgenslåntagare behöver således inte ha utsetts till allmännyttig av ARA. Innan stödansökan görs är det viktigt att utöver anvisningarna bekanta sig med produktkorten 1 som uppgjorts över olika stödformer. På produktkorten finns också hänvisningar till lagar som hittas under adressen Man skall också god tid innan ansökan görs utreda och försäkra sig om sin duglighet att få stöd. Om en angivning som allmännyttigt bostadssamfund är en förutsättning för att få stöd skall ansökan om allmännyttighet sändas till ARA senast omedelbart efter den villkorliga reserveringen. Ansökningshandlingarna och bl. a. en förteckning över tidigare angivna allmännyttiga samfund finns på ARAs webbsida under adressen > Styrning och övervakning > Ägarstyrning och övervakning > Allmännyttiga bostadssamfund. Produktkortet som gäller allmännyttiga bostadssamfund finns på den tidigare nämnda webbsidan. Den sökande skall dessutom beakta att : ARA kan inte godkänna byggnadsplaner och kostnader för ett projekt innan beslutet om angivande har gjorts. Erhållande av räntestöd för ett samfund som angivits so allmännyttigt har begränsats så att ett dotterbolag till ett allmännyttigt samfund får räntestöd endast för ett objekt som är i dess direkta ägo. Om ett 1 De hittas på adressen FI/Boende/Stod_for_boende/Information_till_kommunerna_om_stod_till_boende/Boende_produktkort 5

6 dotterbolag bildar ett bolag för objektet som skall stödas skall även dotterbolaget anges som allmännyttigt (s.k. holdingbolag). 1.2 Om investeringsstöd Beviljandet av understöd för att förbättra bostadsförhållandena för grupper med särskilda behov (investeringsstöd) förutsätter följande: Lån för finansiering av projekt som stöds godkänns som räntestödslån. ARA godkänner en egenfinansiering av objektet på högst 5 procent av de understödsberättigade kostnaderna. Ett projekt inte har beviljats annat offentligt stöd för samma godtagbara kostnader än räntestöd eller understöd som beviljats ur ARAs medel (t.ex. hissunderstöd) eller stöd från kommun eller samkommun. Projektet kan sålunda inte samtidigt få t.ex. investeringsstöd från PAF. Stödtagaren är en kommun, en samkommun eller ett sådant aktiebolag eller bostadsaktiebolag där kommunen eller samkommunen har direkt bestämmanderätt, om det i projektet finns sådana boendegrupper som behöver särskilt stöd och vars boende förutsätter flera stödtjänster än normalt eller utöver sådana stödtjänster även många speciallösningar för utrymmen och inredning i bostadshuset eller bostaden (stödgrupperna II, III och IV). Understöd kan även beviljas andra räntestödslåntagare som bedöms ha förmåga att producera och underhålla dessa bostadshus eller bostäder. Förutom att uppfylla kriterierna för räntestödslån måste stödtagaren ha beredskap för att både vid finansieringsögonblicket och på lång sikt ansvara för krävande objekt för specialboende. Detta förutsätter tillräcklig solvens, ekonomisk kompetens och expertis som gäller den aktuella gruppen med särbehov. Det kan vara fråga om egen kompetens eller kompetensen inom ett bestående kontaktnät. Det krävs också övertygande prov på nämnda omständigheter. 1.3 Förutsättningar för beviljande som gäller objektet och dess genomförande Bostadslagstiftningen förutsätter att de bostäder som stöds skall vara ändamålsenliga att bo i och boendemiljön funktionell samt att kostnaderna för nybyggda, förvärvade och ombyggda bostäder samt underhåll och boende skall vara skäliga och att ny- och ombyggnad skall baseras på anbudsförfarande om inte ARA på särskilda grunder beviljar undantag från detta. I bestämmelserna nämns uttryckligen att: man fäster särskild uppmärksamhet att vid att boendekostnaderna verkligen skall hållas inom skäliga gränser de som förverkligar objektet är solida och fullt ut sköter förskottsinnehållningen och övriga förpliktelser som hör till arbetsgivaren samt att god byggherresed och god entreprenadsed tillämpas då objektet 6

7 förverkligas. Gällande tidigare nämnda förutsättningar finns bestämmelser och anvisningar för kvaliteten på bostäder och bostadshus särskilt presenterade i ARAs Planeringsguide och i följande publikationer ur Finlands byggbestämmelsesamling: ByggBs G1, Finlands byggbestämmelsesamling G1, Bostadsplanering, föreskrifter och anvisningar 2005 ByggBs F1, Finlands byggbestämmelsesamling F1, Hinderfri byggnad, föreskrifter och anvisningar 2004 Beviljandet av stöd, objektens kvalitet, kostnader och övriga mål styrs dessutom årligen av statsbudgeten, statsrådets dispositionsplan och miljöministeriets anvisningar. Den som söker stöd eller byggherren ska i ett tidigt skede av projektet kontakta ARA för att få aktuella uppgifter om understöden. 1.4 Mål och periodindelning för stöden De centrala stöden som beviljas/godkänns av ARA räntestödslån och understöd för förbättring av bostadsförhållandena för grupper med särskilda behov ges för totalkostnaderna som uppkommer av: förvärv eller arrende av tomt nybyggnad (entreprenader och separata anskaffningar) planering, byggnad och övervakning finansieringskostnader under byggskedet förvärv av fastighet som skall byggas om ombyggnad och/eller utvidgning av en byggnad De godtagbara kostnader som tas som grund för beviljande av stöd bestäms utgående från de färdiga, godkända planerna och de totala kostnaderna som baseras på dem eller med andra ord i skedet för godkännande av anskaffningsvärdet (det s.k. delbeslutsskedet). Utöver de ovannämnda stöden kan "preciserade stöd ges för enskilda utgifter eller på basen av särskild motivering som exempelvis hissunderstöd. För anskaffning av lösöre ges inte stöd. De beviljade stöden utbetalas i princip i takt med projektets framskridande så att de motsvarar en viss grad av färdigställande. De sista lane- och understödsraterna utbetalas först efter att projektet är klart. Därför skall man vara beredd på att ordna också tillfällig finansiering, som kan behövas t.ex. för att finansiera eventuella tilläggs- och ändringsarbeten. Reserveringar för tilläggs- och ändringsarbeten godkänns inte som del av de byggkostnader som godkänns av ARA. 7

8 1.5 Investeringsstödsandelar Maximiandelarna för de investeringsstöd som beviljas framförs i lagen om ändring av 3 och 8 i lagen om understöd för förbättring av bostadsförhållandena för grupper med särskilda behov (491/2010). Maximistödprocenterna har graderats enligt objekten så att ju fler exceptionella lösningar, stödtjänster och/eller särskilda serviceutrymmen eller specialutrustning det behövs i en bostad eller en bostadsbyggnad desto högre kan stödprocenten bli. Understöden beviljas inom ramen för ovan nämnda procenttal, dock så att objektets omfattning och kostnader, hyrans skälighet och hyresbetalningsförmågan hos dem som hör till gruppen med särskilda behov dessutom beaktas. På grund av de sistnämnda omständigheterna som stöds i lag skall de uppgifter om projektet som krävs redan i ansökningsskedet (projektplan) ges så fullständiga och korrekta som möjligt så, att ARA kan dimensionera reserveringen så realistiskt som möjligt. 1.6 Stödtagaren som beställare/byggherre Det vilar på stödtagarens ansvar som beställare att fastställa och besluta kraven som gäller projektets storlek, kvalitet, pris och tidtabell samt att övervaka att de uppfylls. Stödtagaren kan förverkliga dessa uppgifter med hjälp av sin egen personal eller genom att anlita byggherre- och övervakningsorganisationer. För att projektet skall lyckas är det i vilket fall som helst nödvändigt att de personer som ansvarar för dessa uppgifter har förtrogenhet och kompetens både när det gäller de kommande användarnas, de boendes och servicepersonalens behov, serviceverksamheten som skall planeras samt när det gäller tekniska,ekonomiska juridiska och administrativa faktorer som ansluter sig till genomförandet av projektet. 1.7 Val av projekterare och utomstående byggkonsult Lika väl som byggherren förutsätts inneha en bred kompetens när det gäller byggverksamhet (se föregående punkt) hör det också till förutsättningarna att projekterarna har goda kunskaper i och erfarenhet av projektering. Dessa sakkunniga kan som representanter för stödtagaren eller beställaren i enlighet med avtal och därtill hörande uppgiftsförteckningar sköta byggherrens alla uppgifter från projektplanering och färdigställande av byggnaden till slutredogörelsen. Behörighetsvillkoren för projekteraren fastställs i 48 i markanvändnings- och byggförordningen. Villkoren utgår från projekteringsuppgiftens kravnivå, vilken bestämmer vilken utbildning och erfarenhet som krävs. Närmare bestämmelser finns i Finlands byggbestämmelsesamling A2, som omfattar alla tillståndspliktiga byggarbeten. Trots att bostadslagstiftningen inte direkt kräver att ifrågavarande parter väljs genom anbudsförfarande rekommenderar ARA att valet konkurrensutsätts. Om den stödsökande hör till en sådan upphandlande enhet som definieras i lagen om offentlig upphandling (348/2007) ska också de bestämmelser som gäller konkurrensutsättning enligt denna lag tillämpas. 8

9 Vid konkurrensutsättningen av projekteringen rekommenderar ARA att man följer principerna som presenteras i handlingen Rakennusalan suunnittelukilpailun periaatteet (Principer vid konkurrensutsättning av planering inom byggbranschen) (RT ), som har godkänts av byggbranschens organisationer. Konkurrensutsättningen kan arrangeras i form av en öppen anbudstävling eller en anbudstävling på inbjudan, som tillämpas tillsammans med ett omfattande och restriktivt konkurrensutsättningsförfarande. Indelningen grundar sig på anbudstävlingens arbetsmängd, använda tid och skriftliga material. Vid anbudsförfarandet ska dokumenten vara detaljerade och entydiga så att offerterna blir ändamålsenliga och jämförbara. När man utarbetar handlingarna ska man rikta särskild uppmärksamhet på att beskriva projektets syften och tekniska omständigheter samt på att fastställa uppgifterna och ansvaret för den part som ska konkurrensutsättas. Ändamålsenliga avtal ska upprättas för projekterings-, expert- och bygguppgifter, i vilka allmänna avtalsvillkor för konsultverksamhet kan tillämpas. Dessa tjänster ska ha ett skäligt pris, och detta ska kontrolleras senast när planerna och kostnaderna godkänns. 1.8 Konkurrensutsättning av projekt Bostadslagstiftningen förutsätter att konkurrensförfarande tillämpas på byggande och ombyggnad om inte ARA av särskilda skäl beviljar lov att avvika från detta. Om stödtagaren hör till en sådan anskaffningsenhet som definieras i lagen om offentlig upphandling skall också de bestämmelser som gäller konkurrensutsättning enligt denna lag tillämpas. ARA-projekt kan förverkligas enligt flera olika modeller. Vid valet av sätt att förverkliga ett projekt är viktiga faktorer vid sidan av den rådande byggkonjunkturen särskilt de bygg- och upphandlingsresurser, deras antal, kunnande och kompetens som stödtagaren har till sitt förfogande. I praktiken är det, och i synnerhet om byggnads och upphandlingsresurserna är begränsade, skäl att hålla sig till de traditionella modellerna för förverkligande. Till dessa hör entreprenadtävlingar med entreprenader till fasta priser och eventuella separata anskaffningar som grundar sig på de planer som byggherren låtit göra upp. ARA kan efter eget övervägande begära en särskild utredning av stödtagaren/byggherren om hans motiv till valet av sätt att förverkliga projektet samt om ovan nämnda resurser. 1.9 Avtal och praxis som gäller byggande och ombyggnad ARA rekommenderar att man i entreprenaderna följer de villkor och spelregler för entreprenader som gjorts upp i byggbranschen samt att tillämpa/använda de document- och avtalsmodeller som har getts ut av Bygginformationsstiftelsen. Stödtagaren/byggherren skall i anslutning till arbetet för att bekämpa grå ekonomi iaktta lagen om beställarens utredningsskyldighet, vilken förpliktar 9

10 beställaren (stödtagaren/byggherren) att begära de i lagen nämnda utredningarna av entreprenörerna, granska uppgifterna och utredningarna samt att reagera på innehållet i uppgifterna och utredningarna. Regionförvaltningsverket i Södra Finland övervakar att lagen efterföljs Arbetarskyddsdistrikten övervakar att lagen efterföljs. ARA rekommenderar ytterligare att man följer det avtal om förfarandet att anmäla entreprenörer som uppgjorts mellan organisationerna i byggnads- och fastighetsbranschen. Enligt detta skall alla som fungerar som beställare I entreprenadavtal inom byggbranschen uppge namn, kontakt- och entreprenaduppgifter för alla entreprenadavtal de knutit för skattemyndigheterna på det sätt som närmare beskrivs i avtalet. Anvisningar för bekämpning av den gråa ekonomin finns bl.a. på Byggindustrin RT rf:s webbsida > Työmarkkinat > Harmaan talouden torjunta Skeden i projektbehandlingen Projektbehandlingen som leder till beslut om ett projekt består av följande skeden: Behandling av ansökningar om reservering av stöd och val av project Godkännande av byggplaner och kostnader Godkännande av finansiering och utbetalning av stöd Behandling av slutredogörelsen efter att projektet slutförts Utöver dessa skeden behandlas projekten generellt och också vid behov som enskilda projekt. ARA:s personal och de personer som sköter projekten ger allmän och enskild handledning. 1) Handläggningen av ansökningar om reservering av stöd (projektval) kan vara en engångsföreteelse när ansökan om stöd ska ske inom en viss tidsperiod. När ansökningen är löpande (utan ansökningstid) behandlas ansökningarna enskilt. Ansökningstiderna för de olika stöden publiceras i den årligen utkommande anvisningen Anvisning för understödssökande och kommunerna och kommunerna informerar dessutom om sina egna ansökningstider i tidningar och på sin hemsida. Fasen för handläggningen av ansökningar om reservering av stöd upphör vid projektvalet. Om den sökandes projekt har godkänts för ett eller flera stöd meddelas att han har fått villkorlig reservering för stöd. Det är viktigt att notera att: en villkorlig reservering inte nödvändigtvis leder till att den sökande beviljas stöd vid den tidpunkt han önskat, då stöden beviljas inom ramen för de fullmakter som har godkänts för vart och ett år i statsbudgeten. Beslutet om godkännande/bevillning baserat på en villkorlig reservering kan sålunda göras under det år som reserveringen gjordes eller under de därpå följande åren i enlighet med hur reserveringen är i kraft och hur långt den årliga fullmakten räcker. till villkorlig reservering ansluter sig krav som utgår från lagstiftningen och andra bestämmelser som gäller bl.a. projektplanering och skäliga kostnader samt konkurrensutsättning av byggande och finansiering av 10

11 objektet. Om förutsättningarna inte uppfylls annulleras reserveringen. Den sökande har inte rätt till ersättning från staten om en villkorlig reservering har annullerats. Det är skäl för den som söker stöd och byggherren att komma överens om ersättningsansvaret i nyss nämnda situation när byggherreavtalet ingås. Om villkorlig reservering inte beviljas för ett projekt sänds ett skriftligt meddelande med motivering till den sökande. 2) Vid godkännandet av byggplaner och kostnader bedöms deras godtagbarhet med beaktande lagar och bestämmelser på lägre nivå som gäller stöden samt krav och rekommendationer som framgår av bestämmelser och anvisningar för stöden. Om planerna och kostnaderna är godtagbara gör ett delbeslut. i beslutshandlingarna konstateras att planerna har godkänts samt kostnaderna för projektet, vilket betyder anskaffningspriset med specifikationer och vid behov separat den del av anskaffningsvärdet, utgående från vilket stödbeloppet som beviljas bestäms. Efter att delbeslutet getts kan byggarbetet påbörjas om inte ARA av särskilda skäl som den sökande framfört har gett lov att inleda byggarbetet redan tidigare. Om planerna och/eller kostnaderna inte kan godkännas kan man ta beslut om att projektplanerna och/eller kostnaderna avslås (s.k. avslagsbeslut). Ett annat alternativ är att komma överens med den som handlägger projektet att han korrigerar de faktorer som utgör hinder för ett godkännande varfter därefter behandlingen framskrider till ett delbeslut. 3) I fasen för godkännande av finansiering och utbetalning av stöd fattas de egentliga besluten för det sökta stödet efter att planer och kostnader har godkänts. Då har man exakt kännedom om de kostnader som stödet beviljas för. I samband med att ARA gör separata beslut för vart och ett (lån/investeringsstöd) godkänns också den övriga finasieringen för projektet, bl.a. maximibeloppet för självfinansiering. Räntestödslånet utbetalas av det finansierings- eller kreditinstitut som har beviljat lånet och de understöd som har beviljats av ARA utbetalas av ARA på basen av intyg över färdigställningsgraden. 4) Vid behandlingen av slutredogörelsen efter att projektet har färdigställts granskas ändringar som skett i planer, kostnader och finansiering och utreds hur dessa påverkar tidigare fattade beslut. Utgående från slutredogörelsen konstaterar ARA i vilken mån förändringarna kan godkännas och gör därefter nödvändiga justeringsbeslut som sänds till stödtagaren / byggherren. Slutredogörelser skall göras upp för alla projekt. När ett projekt får statligt stöd skall redogörelsen för de förverkligade kostnaderna och finansieringen vara exakt. Det bör särskilt beaktas att de i slutredogörelsen justerade byggplanerna och kostnaderna,anskaffningsvärdet och finansieringen utgör grunden för bestämningen av boendekostnaderna baserade på självkostnadspriset samt för bestämningen av överlåtelsepriset. 11

12 2 ANSÖKNINGAR OM RESERVERING AV STÖD, PROJEKTPLAN OCH PROJEKTVAL 2.1 Ansökningshandlingar Ansökningshandlingar för olika stöd blanketter, bilagor och separata utlåtanden och adressen till vilken handlingarna ska sändas finns i ansökningsanvisningen Understöd från ARA, som publiceras en gång per år. Utifrån de uppgifter som framgår av ansökningshandlingarna gör ARA en bedömning av förutsättningarna för att projektet ska kunna förverkligas och om det är ett projekt som är lämpligt att stödja. Handlingarna måste utarbetas noggrant eftersom beslutet om huruvida projektet kan stödjas av ARA och hur stor låne- eller understödsreservering som projektet kan beviljas fattas med handlingarna från denna fas som grund. I det följande koncentrerar vi oss på att gå igenom de utredningar som behövs för att anhängiggöra projekt för specialboende, då dessa kräver flest handlingar och ännu större noggrannhet än ansökningar om reservering av stöd för normala bostadsbyggnadsprojekt. 2.2 Projektplan Lagen om understöd för förbättring av bostadsförhållandena för grupper med särskilda behov förutsätter bl.a en av ARA godkänd projektplan. Planen ska visa att projektet i sin helhet är motiverat både i ekonomiskt och funktionellt hänseende. Projektplanen utarbetas i huvudsak i det skede då behovsutredningen genomförs och projektplanen upprättas. Planens mest centrala del utgörs av en behovsutredning en funktionsplan och ett därpå baserat rumsprogram där area och motiveringar till dimensioneringen finns med en utredning av metoden för anskaffningen av utrymmena kalkyler för projektets kostnader och finansiering och för driftsekonomin för de planerade serviceutrymmena en preliminär tidsplan för genomförandet av projektet. Projektplanen sänds till ARA tillsammans med ansökan om reservering av stöd. Den kan kompletteras och justeras under tiden som projektet framskrider, dock så att den till sitt innehåll motsvarar förutsättningarna i lag senast när investeringsunderstödsbeslutet fattas Behovsutredning I behovsutredningen motiveras varför de planerade utrymmena överhuvudtaget behövs. I praktiken kan utredningen variera både till innehåll och utformning beroende på vilken verksamhet eller vilket projekt det är fråga om. Det är emellertid väsentligt att kunna påvisa att det finns behov av de nya utrymmena. I synnerhet när det är fråga om planering av serviceutrymmen ska utbudet av 12

13 motsvarande tjänster på orten eller det övriga verksamhetsområde kartläggas och tilläggsbehovet motiveras. Utöver kommunal service ska dessutom verksamhet och verksamhetsenheter som upprätthålls eller planeras av organisationer och företag också tas med i utredningen. Utifrån behovsutredningen kan verksamhetens omfattning dimensioneras rätt och projektets funktionsplan preciseras. Funktionsplanen utgör grunden för byggprojektets rumsprogram och byggnadsplaner Funktionsplan Delvis parallellt med behovsutredningen och senast utifrån dess resultat ska man utreda och precisera typen och omfattningen av den verksamhet som utrymmena behövs till och som utövas i utrymmena. Det ska upprättas en plan för funktionerna med verksamhetsidén som kärnan i planen. När ARA beviljar investeringsstöd för att förbättra boendeförhållandena för grupper med särskilda behov ska en verksamhetsidé givetvis finnas i anslutning till detta. När en funktionsplan tas fram blir man tvungen att utreda och specificera den personal som verkar i enheten, personalens uppgifter och antal. Ofta är det så att det i olika enheter finns både egen personal och på annat sätt placerade aktörer eller serviceproducenter. Också för deras del ska man sträva efter en exakt plan över funktionerna. I denna fas bestäms åtminstone preliminärt också vem som anordnar den verksamhet som ska utövas i utrymmena. Det är i regel understödstagaren som ansvarar för att ordna verksamheten. I vissa fall kan verksamheten eller en del av den överlåtas att ordnas av en annan instans om verksamheten följer det användningsändamål som stödet har beviljats för. Om den som fått investeringsstöd lyder under lagen om offentlig upphandling ska de bestämmelser om konkurrensutsättning i nämnda lag följas om verksamheten överlåts på någon annan instans Rumsprogram I byggnadens rumsprogram ska man ta med alla de rum, inklusive trafik- och teknikutrymmen, som tjänar byggnadens användningssyften samt deras antal och area. Det underlättar betydligt att gestalta projektet som helhet om utrymmena grupperas efter användargrupp, utrymmesgrupp och/eller våning, beroende på vilken typ av projekt det handlar om. Eftersom en del av dem som använder objekt som är avsedda för grupper med särskilda behov kan ha eller i framtiden kommer att ha nedsatta funktioner, är det viktigt att redan vid planeringen av rumsprogrammet beakta att det ska vara möjligt att göra passagerna tillräckligt breda, installera hissar och ytterdörrar som fungerar med automatik, iordningställa handikapptoaletter och slopa trösklarna. Man måste också bereda sig på utvidgningar och ändringar i ett senare skede. Planeringen av hela projektet ska även i övrigt utgå ifrån att projektet ska vara så flexibelt som möjligt med tanke på kommande ändringar. 13

14 Vid upprättandet av rumsprogrammet kan man dra nytta av bl.a. dimensioneringsvärdena för de centralaste utrymmena, som presenteras i ARAs planeringsguide Suunnitteluopas Metod för anskaffning av utrymmena Utöver behovsutredningen och planen över funktionerna ska man i denna fas också bedöma olika alternativ för anskaffning av utrymmena. Den nya verksamheten eller utvidgningen av befintlig verksamhet kan placeras antingen i gamla byggnader som byggs om eller får en tillbyggnad eller i utrymmen som köps eller hyrs ur befintligt bostadsbestånd. När man har gått igenom dessa alternativ och konstaterat att det inte finns funktionsdugliga alternativ är det motiverat att börja planera att bygga nytt. När man överväger att placera ett projekt i ett existerande hus som behöver byggas om, är utgångspunkten ett gammalt hus med viss form, dess antal våningar, våningshöjd, stomdjup, stomsystem och fördelning av utrymmen. Det kan leda till grundliga reparationer och stora kostnader att kombinera nytt och förnyat för ett visst användningsändamål. Av denna anledning måste man först analysera ett ombyggnadsobjekts problem och möjligheter. Processen startar med en analys av nuläget, vilken görs ur både teknisk och ekonomisk synvinkel samt med tanke på utrymmenas funktionalitet. Till bedömningarna hör också en utredning av skicket på byggnadens konstruktioner och system av en behörig person. Utredningen innehåller tillräckliga undersökningar av skicket för grunduppgifter för planerna och för undvikande av överraskningar under byggandet, samt en kartläggning av tillgängligheten. Efter detta fastställs behovet av ombyggnad och objektets möjligheter: olika ombyggnadsalternativ tas fram och dessa granskas utifrån ombyggnadskostnaderna och helhetsekonomin. Om ombyggnadskostnaderna uppgår till samma nivå som för nybygge av ett hus med motsvarande utrymmen är denna metod att anskaffa utrymmen inte motiverad utan särskilt vägande skäl Dispositionsplan för tomten Innan arbetet med skissplanerna inleds måste man granska olika alternativ för tomtdisposition och husets form och dimensionering, av vilka det bästa alternativet väljs ut för att utvecklas till skissplan. Den valda lösningen bifogas ansökan om reservering av stöd (se även Planeringsguide, punkt 6.1 Tukivarauksen hakeminen) Riktpriskalkyl För byggandet av utrymmena i rumsprogrammet fastställs ett riktpris som motsvarar de krav som verksamheten ställer. Riktpriset beräknas t.ex. med ett program för kostnadsuppgifter som hör till Talonrakennuksen kustannustietojärjestelmä, ett system för kostnadsuppgifter vid husbygge. Riktpriset utgör en central del av anskaffningsvärdet (se nästa avsnitt) för det planerade projektet och kalkylen ska bifogas ansökan om reservering av stöd. 14

15 2.2.7 Anskaffningsvärde (preliminärt) Det preliminära anskaffningsvärdet utgörs av bygg- och anslutningskostnader enligt riktpriskalkylen, i vilka de uppskattade kostnaderna för finansieringen av projektet ingår, och kostnader till följd av anskaffning av tomt eller hyra av tomt under byggtiden. De högsta godkända anskaffnings- eller hyreskostnaderna för tomter på orter och i områden som är centrala i ARAs bostadsproduktion finns på ARAs webbplats De kostnader för trygghets- och socialteknik som godkänns för investeringsstöd kan förorsakas av bl.a. följande anskaffningar: specialutrustning och möbler för bostädernas kök och badrum övrig handikapputrustning i bostäderna stödräcken i korridorerna i husets bostadsdel induktionsslingor i gemensamma utrymmen i grupphem trygghetstelefon och datasystem i anslutning till den nödbelysningssystem system för brandalarm och släckning porttelefonsystem elektroniskt låssystem för dörrarna ytterdörrar som öppnas med automatik passiva alarmsystem. Övrigt Från det totala anskaffningsvärdet ska man avskilja och presentera den andel som riktas till utrymmen för vilka investeringsunderstöd inte beviljas. Detta är exempelvis normala affärsutrymmen och utrymmen som i huvudsak utnyttjas av kunder som är utomstående vad stödobjektet beträffar (t.ex. dagverksamhetscenter) Vid ansökan uppges om de skattepliktiga eller skattefria kostnaderna utgör grund för ansökan. Om de momsfria kostnaderna utgör grund för ansökan rekommenderar ARA att man ansöker om förhandsbeslut hos skattemyndigheterna om objektets lämplighet att bedriva skattepliktig uthyrning av fastigheter. Om stödtagaren under de tio närmaste åren efter att projektet färdigställts ämnar anhålla om momsplikt och ansöka om återbäring av moms, är det hans plikt som stödtagare att omedelbart meddela detta till ARA och informera om återbäringsbeloppet när det blir aktuellt Finansieringsplan och tidsplan för genomförandet I finansieringsplanen för projektet (på blankett ARA 64/11) specificeras uppgifterna om de medel och finansieringskällor som ska täcka kostnaderna för projektet. För att jämka samman finansiering som eventuellt härstammar från flera olika källor måste man redogöra för villkoren för respektive finansiering. Nästan all offentlig finansiering är bunden till villkor som utöver användningen av ifrågavarande medel också reglerar hur de kan användas som delfinansiering tillsammans med annan offentlig finansiering. 15

16 En preliminär tidsplan för projektet ska presenteras på blanketten ARA 64/11. /Annan information. Vid upprättandet av tidsplanen är det särskilt viktigt att beakta förutsättningen för beviljande av ARAs stöd, enligt vilken byggnadsarbetena inte får inledas innan planerna och kostnaderna för projektet har godkänts Kalkyl för objektets driftsekonomi och uppskattning av hyran som tas ut Objektets finansierings- och underhållskostnader, som uppskattats med uppgifter om omfattning, kvalitet, kostnader och finansiering, samt de uppskattade årliga inkomsterna inklusive den uppskattade hyran från de boende presenteras i blanketten ARA 95/ Projektval Grunden för val av projekt utgörs av de uppgifter som de sökande har uppgett i sina ansökningar samt de utlåtanden som anskaffats utifrån dessa uppgifter. Dessa uppgifter kan fortfarande i någon mån kompletteras och justeras under den tid som processen för projektval pågår. När ansökan sker löpande (utan ansökningstid) behandlas ansökningarna enskilt. När det är fråga om en tidsbegränsad ansökan (s.k. engångsansökan) väljer ARA i början av valprocessen ut sådana projekt som är understödsdugliga, nödvändiga och möjliga att förverkliga. Om fullmakten för beviljande eller godkännande för ifrågavarande stöd inte räcker till för att välja alla projekt ställs ansökningarna i prioritetsordning. Företräde ges då de projekt som man på basen av ansökningarna om reservering av stöd bedömer bäst uppfyller de krav och förväntningar som ställs på dem med beaktande av lagstiftning som gäller stöden, bestämmelser och anvisningar som getts utifrån lagstiftningen, anvisningar som getts av riksdagen, statsrådet, miljöministeriet och ARA:s direktion samt ARAs egna utredningar, t.ex. bostadsmarknadsutredningen som årligen görs i varje kommun. Utgångspunkterna och kriterierna som tillämpas respektive år vid valet av projekt presenteras mer detaljerat i ansökningsanvisningen på ARAs webbplats. 3 PROJEKTHANDLEDNING Det finns inga officiella handläggningsskeden som mynnar ut i beslut för de projekt som fått beslut om reservering av stöd innan deras planer är klara och byggnadskostnaderna som grundar sig på konkurrensutsättning kända och kan presenteras. Stödtagaren/byggherren bär ansvar för att projektet halls inom ramen för ansökan om reservering av stöd/reserveringsbeslutet, såväl angående dess funktioner som när det gäller rumsprogrammet, projektets omfattning och investeringskostnader. Detta förutsätter att stödtagaren/byggherren aktivt styr och övervakar planeringen baserad på de nyckeltal som kan mätas och uträknas i planerna samt på kostnadsberäkningen. För att de som sköter projektet så väl som möjligt skall ha tillgång till alla de omständigheter som gör att processen som leder fram till godkännande av 16

17 projektet löper smidigt kan de alltid vid behov kontakta projekthandläggarna och ett gemensamt möte för olika parter i projektet kan på initiativ av stödtagaren/byggherren hållas inför projektstarten. Senast nämnda förfarande kan rekommenderas i synnerhet när det gäller projekt som beviljats villkorlig reservering av investeringsstöd. ARA strävar också till att aktivt förmedla information om aktuella saker och erfarenheter från tidigare projekt till dem som söker/har fått stöd och till byggherrarna. Detta är möjligt att ordna i form av kommunoch kundträffar för dem som ansöker om stöd i framtiden. De som sköter ett projekt som har fått villkorlig reservering av stöd kan kallas till ett gemsamt tillfälle, en s.k. projektsmedja på ARA. 3.1 Arbete med skissplaner och möte inför projektstart I ARAs Planeringsguide (avsnitt 6.2 Skissplaneringsfas) beskrivs åtgärder och förfaranden, som främst har anknytning till specialbostadsobjekt, vid arbetet med skissplaner. Ett startmöte arrangeras på initiativ av stödtagaren eller byggherren efter att de har fått villkorlig reservering av investeringsstöd. Där behandlas enskilda angelägenheter i anslutning till ett enskilt projekt, som exempelvis projektplanens innehåll, skissplanerna, finansieringen, tidtabellen osv. En eller flera representanter för projektets placeringskommun kan närvara vid mötet utöver ARAs projekthandläggare och dem som sköter projektet. 3.2 Klarläggande av tillräcklig stödfinansiering Godkännadet och beviljandet av ARA-stöd lån och understöd begränsas av att det i statsbudgeten för varje år godkänns ett maximibelopp för dem, de s.k. fullmakterna för godkännande/bevillning. ARA har som mål för att verka så att fullmakten under varje år skall räcka till för alla de projekt som bedöms kunna inledas under ifråga varande år och behöver finansiering. Då det emellertid i praktiken kan gå så att fullmakterna blir uttömda i något skede av året, uppmanas stödtagarna/byggherrarna att, senast innan entreprenadtävlingen inleds, ta reda på om fullmakten räcker till för det ansökta stödet, så att det egentliga stödet kan beviljas efter att byggarbetet har startat. 4 BYGGNADSPLANER, ANSKAFFNINGSVÄRDE OCH DERAS GODKÄNNANDE 4.1 Handlingar De handlingar som behövs för behandlingen av byggnadsplaner och kostnader eller handlingarna för delbeslutsskedet skall bifogas den villkorliga reserveringen. De finns också uppräknade på ARAs webbsida ARA gör delbeslutet på basen av handlingarna, varefter byggnadsarbetena kan inledas. Beloppet/beloppen som beviljas och/eller godkänns bestäms också 17

18 utifrån delbeslutet ochbeloppet/beloppen kan under vissa betingelser justeras (se punkten Behandling av slutredogörelsen efter att projektet färdigställts ). 18

19 4.2 Byggnadsplaner och bedöming av deras acceptabilitet Bedömningen av byggnadsplanernas acceptabilitet innebär i första hand att de skall uppfylla de förutsättningar som ställs på dem i lagstiftningen, samt att de mål och linjedragningar iakttas, som riksdagen följer i sin budget och miljöministeriet i sin resultatstyrning. Det som under de senaste tiderna har betonats i nämnda mål och linjedragningar är hinderfri tillgänglighet, förebyggande av inomhusklimatproblem och kostnads- och energieffektivitet. I bedömningarna fästs också uppmärksamhet vid att de som gör upp byggnadsplanerna har tillräcklig utbildning och erfarenhet och är förtrogna med vilka krav som ställs på god bostadsplanering. Med beaktande av nämnda förutsättningar, mål och linjedragningar förutsätts att den färdigställda ARAbostadsproduktionen består i lång tid och är funktionellt, estetiskt och tekniskt hållbar, är energieffektiv så att behovet av uppvärmningsenergi är lågt och/eller energibehovet täcks med förnybara energiformer sunda och av god kvalitet vad gäller inomhusluften lättskötta för att förebygga fuktskador torrt byggda med hjälp av skydd och torkning möjliggör ett levnadssätt som följer principerna för hållbar utveckling har underhållsoch boendekostnader som är skäliga/konkurrenskraftiga inom sitt placeringsområde har trygga och tillgängliga utrymmen och en närmiljö som är trygg och tillgänglig, är hemtrevlig och inte anstaltsmässig om det är fråga om grupphem är lätt att ändra om och gör det därmed möjligt att utveckla utrymmeslösningarna samt göra ändringar som behövs på grund av att de boende åldras eller att någon t.ex. blir invalidiserad och utgör en förebild för övrig bostadsproduktion. Ytterligare information om planering av ARAbostadsproduktion finns bl.a. på ARAs webbsida > Kvalitet och kostnader > Kvalitetsmål 4.3 Anskaffningsvärde och bedömning av dess acceptabilitet Anskaffningsvärdet bildas av alla de kostnader som skall betalas för förverkligandet av projektet samt av ett rimligt anskaffningsvärde på sådana tillgångar som erhållits vederlagsfritt, som exempelvis värdet på en donerad tomt. Kostnaderna presenteras både med moms och utan moms. När det gäller projekt, inom vilka byggs bostäder med gemensamma och serviceutrymmen för flera olika grupper med särbehov, skall för varje del av projektet som finansieringsmässigt avviker från varandra göras upp ett eget anskaffningsvärde utöver anskaffningsvärdet för hela projektet. De centrala förutsättningarna för anskaffningsvärdets acceptabilitet vid vilka fästs särskild uppmärksamhet vid projektbehandlingen är följande: Anskaffningsvärdet i sin helhet och särskilt den del som utgör beräkningsgrund för beviljande av stöd, samt de utgiftsposter som ingår i dessa, skall hållas inom ramen för ansökan om reservering av stöd 19

20 och det därpå baserade stödbelutet och och vara skäligt med tanke på projektets omfattning och kvalitet Konkurrensutsättning skall ha tillämpats för entreprenader och separate anskaffningar för byggande och ombyggnad, om inte ARA särskilt har beviljat undantag från detta förfarande Godtagbara kostnader grundar sig på resultatet av anbudstävlingar / anskaffningsavtal och är avtalsenliga Om stödtagaren hör till de anskaffningsenheter som definieras i lagen om upphandling skall de konkurrensbestämmelser som nämns i nämnda lag och förordningen om konkurrensbestämmelserna vid anskaffningen av varor och tjänster samt byggnadsentreprenader ha iakttagits De som förverkligar projektet är solida och har betalat skatter och övriga offentligrättsliga avgifter i tid och till korrekt belopp God byggherresed har tillämpats vid konkurrensutsättningen. Angående acceptabiliteten för de utgiftsposter som ingår i anskaffningsvärdet konstateras följande: Entreprenadpriser Vid användande av entreprenad till helhetspris tas som entreprenadsummor i presentationen av projektpriset de billigaste entreprenadanbudssummorna, vilka också skall framgå av protokollet som förs över öppnandet av entreprenadanbuden. Om det billigaste anbudet inte har godkänts eller man i en eventuell entreprenadförhandling har stannat inför ett pris som avviker från entreprenadanbudet skall en motivering till ändringen i entreprenadpriset fogas till handlingarna. Om stödtagaren/byggherren besluter framställa om att resultatet av tävlingen skall förkastas, rekommenderar ARA att man dessförinnan överlägger med ARA:s projekthandläggare innan saken avgörs slutgiltigt. När det gäller entreprenader till enhetspris godkänns de priser grundade på stödtagarens/byggherrens förteckning över byggdelar ochtillbehör, vilken grundar sig på de priser som uppgetts som enhetspriser i entreprenadanbudet. För riktprisentreprenader, i vilka ingår ett fastställt takpris, godkänns riktpriset inte takpriset. I de fall då stödtagaren/byggherren inte känner till priset på någon enskildentreprenad när anskaffningsvärdet skall godkännas, kan man för den aktuella entreprenadens del godkänna kostnadsberäkningen med uträkningar, vilken sedan justeras till det förverkligade priset efter att projektet färdigställts. Man kan gå tillväga på detta sätt exempelvis när det handlar om förverkligande enligt formen projektledningsentreprenad, där man när projektpriset godkänns förutsätter att ca 80 % av entreprenad- och anskaffningspriserna grundar sig på priser som fåtts och överenskommits enligt konkurrensförfarande. Reserveringar för tilläggs-och ändringsarbeten som gjorts av stödtagaren/byggherren tas inte med i anskaffningsvärdet. 20

21 4.3.2 Priser för separata anskaffningar Separata anskaffningar är sådan anskaffning av varor och tillbehör, till vilken inte ansluter sig någon arbetsprestation som är betecknande för entreprenader. Anskaffningarna skall konkurrensutsättas, antingen projektvis eller så att de utgör basen för s.k. årsavtal. När det handlar om normala entreprenadtävlingsobjekt, där nämnda separate anskaffningar ingår i enptreprenaden enligt entreprenadprogrammet, skall entreprenören få en tydlig chans att ge anbud på anskaffningarna i det fall när deras pris är betydande och i synnerhet när anskaffningarna består i flera anläggningar och tillbehör då det inte finns någon risk för att affärshemligheter skall yppas. I dessa fall förutsätts att priserna på de anskaffningar som byggherren gör för stödtagarens del kommer fram vid tillfället entreprenadanbuden öppninas, på samma sätt som de övriga entreprenadanbuden. Prisen på de separata anskaffningarna uppges vid presentationen av ankaffningsvärdet i enlighet med anbuden/anskaffningsavtalen och vid behov specificerade i särskilda bilagor med uträkningar Planerings- och expertarvoden Planerings- och expertarvoden läggs fram i enlighet med de slutna planeringsoch anskaffningsavtalen. I planeringsarvodena kan ingå bara de avtalsenliga arvoden som betalas för planeringen av det aktuella projekt, samt skäliga kostnader som uppstått genom den anbudstävling som ordnats i samband med projektet och det är då snarast fråga om arvoden för dem varit sysselsatta med tävlingen Byggherrens arvode och finansieringskostnader under byggskedet Arvodena skall motsvara de summor som finns upptagna i gjorda avtal. Som byggnadskostnader kan också godkännas sådana kostnader som stödtagaren själv har betalat eller kommer att betala, som exempelvis avgifter för bygglov och kostnader för taklagsöl. För finansieringskostnader som uppstått under byggnadstiden skall uppvisas en kostnadskalkyl med separata beräkningsgrunder Pris för markgrunden,tomtarrende för byggttiden samt övriga utgifter för förvärv/arrende av tomten När det gäller anskaffning av en ägartomt utgörs kostnaderna närmast av tomtpriset, överlåtelseskatt uträknad på tomtpriset, kostnader för fastighetsförrättningar och fastighetsskatt. Om tomten är arrenderad, skall arrendet för tomten ingå i projektpriset endast för den byggnadstid som uppgetts i entreprenadavtalet. Som tilläggsuppgift meddelas också årsarrendet för tomten. 21

22 Om tomten har arrenderats innan byggarbetena inleddes kan arrendet för nämnda tid också tas med bland kostnaderna, dock för en tid av högst tre månander. Som pris för tomten godkänns köpesumman för tomten, dock till ett maximipris som godkänts av ARA för det aktuella området, eller om sådant saknas, till ett pris som kan betraktas som gängse i området. Fastställda maximitomtpriser finns under adressen Om tomten inte utbyggs helt och byggnadssrätten underskrids med mera än 15%, används den utnyttjade andelen byggrätt som utgångspunkt för bestämmande av tomtpriset. Ett skäligt årsarrende för tomter är högst 4 % och i övriga landet högst 5 % av det gängse värde som kan betraktas som skäligt. Om stödtagaren förvärvar tomten som del av ett aktiebolagsköp, godkänns som pris för tomten det anskaffningspris för den som skrivits in i det köpta bolagets balansräkning med beaktande av ovannämnda begränsning gällande tomtpriset Anslutningsavgifter Anslutningsavgifterna består av avgifter för anslutning av objektet till nätverk och byggnader/konstruktioner i området. Anslutningsavgifterna uppges och godkänns enligt de priser som uppgetts av anläggningarna vilka binds till tidpunkten för byggstarten, varvid man utöver gällande tariffer också kan beakta ändringar i tarifferna under byggnadstiden såvida de är bekanta. 4.4 Planering och kostnader för ombyggnad och bedömning av deras acceptabilitet Planeringen av ett ombyggnadsprojekt skall grundas på en tillräckligt omfattande och detaljerat projektspecifik utredning och på ett projektprogram som utarbetats på basen av detta. Som en del av utredningen gällande ombyggnadsobjektet skall uppgöras en konditionsbedömning, göras nödvändiga undersökningar av byggnadens skick och uppgöras en långsiktig underhållsplan. Konditionsbedömningen och underhållsplanen hör till de allmänna förutsättningarna i räntestödslagen för att godkänna ett lån för räntestöd. Man skall vid bedömningen av hur omfattande och grundlig ombyggnaden kommer att bli beakta den befintliga byggnaden begränsningar, åtgärdernas lönsamhet och deras sammantagna ändmålsenlighet, inomhusklimat och energihushållning, de kommande boendeutgifterna och de finansiella förutsättningarna. 22

23 Projektbhandläggningen omfattar samma skeden och närapå motsvarande handlingar som krävs vid nybyggnad, bl.a. projekthandledning. Här kan särskilt konstateras att som grund för stöd inte räknas kostnader som uppstår: på grund av årsreparationsåtgärder på grund av ombyggnad av andra utrymmen än bostads- och serviceutrymmen i direkt anslutning till dem, som exempelvis affärsutrymmen hyresförluster. Ombyggnadsarbetena kan i likhet med nybyggnadsprojekt inledas efter att ombyggnadsplanerna och priserna har godkänts, om inte byggstart av särskilda skäl beviljats redan tidigare. 5 STÖDANSÖKNINGAR, STÖDBESLUT OCH UTBETALNING AV STÖD 5.1 Handlingar för ansökan om stöd och behandlingen av dem Handlingarna sombehövs vid ansökan om stöd finns på ARAs webbsidor. På basen av handlingarna samt de kostnadsuppgifter som konstaterats i delbeslutet görs understöds och räntestödslånebesluten och samtidigt godkänns finansieringen för hela projektet Ansökan om investeringsstöd för grupper med särskilda behov Egentligt understödsbeslut kan sökas först när projektet har fått beslut om godkännande av byggnadsplanerna och kostnaderna, det s.k. delbeslutet. Ansökan kan göras innan entreprenadavtalen har undertecknats. Ansökan om räntestödslån görs först efter att understödsbeslutet har gjorts, när lånebeloppet är klart. Den sökande skall i sin ansökan för var och en grupp enskilt ange det stödbelopp som söks. Det bör noteras att det preliminära understödsbelopp och den preliminära understödsandel som nämns i den villkorliga reserveringen inte är bindande, då de baserar sig på uppgifter som har getts innan delbeslutet fattades. Den sökande bör på blanketterna meddela ARA om han är momspliktig och om han får momsåterbäring på ifråga varande projektet. Om den sökande meddelar att han får tillbaka momsen beräknar ARA understödet och räntestödslånet på kostnaderna minus moms. Det understödsbelopp som beviljas beror på vilken grupp med särskilda behov det är avsett för, på objektets omfattning och kostnader, kommande hyra samt vilken hyresbetalningsförmåga den aktuella gruppen har. ARA bedömer dessa omständigheter utgående från planerings- och kostnadshandlingarna, projektplanen och hyreskalkylen. Understödsbeloppet beräknas på kostnader som i delbeslutet bekräftas vara stödbara. De utrymmen som stöds har specificerats i beslutet. Understödet beviljas med en euros noggrannhet utan avrundning. 23