Kalmar kommun Samhällsbyggnadskontoret Plan- och bygglovavdelningen Elena Kakavandi, Kalmar kommun Helena Westholm, EFEM arkitektkontor

Transkript

1 Kalmar kommun Samhällsbyggnadskontoret Plan- och bygglovavdelningen Elena Kakavandi, Kalmar kommun Helena Westholm, EFEM arkitektkontor Genomförandebeskrivning Datum Upprättad: Sid. 1 (5) Beteckning Dnr Detaljplan för del av Kvarnholmen 2:5 Gota Media i Kalmar ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan och genomförandetid Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande enligt plan- och bygglagen. Samråd Utställning Antagande Laga kraft Mars 2011 Juli 2011 Oktober 2011 Genomförandetiden är satt till 5 år räknat från den dagen planen vunnit laga kraft. För att fastighetsägare ska vara garanterade att få bygga enligt planen måste bygglov sökas innan genomförandetidens utgång. Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Kommunen är huvudman för de allmänna platserna omfattande gatumark, parkmark och vattenområden inom planområdet. Det innebär att kommunen ansvarar för underhåll och skötsel av dessa områden. Fastighetsägarna svarar för byggande, drift och underhåll av byggnader och övrig mark inom kvartersmark. Markförvärv Kommunen äger all mark inom planorådet utom Gamla Vattentornet. Avtal Beställare av planen är Kommunstyrelsens arbetsutskott genom Kommunledningskontoret/Mark- och planeringsenheten. Plankostnaderna regleras i avtal med kommunledningskontoret. TILLSTÅND OCH BESLUT Strandskydd Strandskydd inträder 100 meter från Systraströmmen i och med att denna detaljplan antas. I Miljöbalkens 7 kap 18c anges sex olika skäl för dispens från strandskyddet. I Punkt 6 beskriver man ett skäll som gäller denna detaljplan: Det avser ett område som behöver tas i anspråk för att tillgodose ett annat mycket angeläget intresse. Kommunen har bedömt att det är mycket angeläget att mediehuset kommer tillstånd inom detta område och att detaljplanen syftar till att skapa ökad kontakt och

2 Samhällsbyggnadskontoret förbättrad tillgänglighet till Systraströmmen. Genomförandet av detaljplanen främjar alltså samma syften som strandskyddet. Slutsats av detta blir att upphävandet at strandskyddet för de cirka som ca 2050 kvm av kvartersmarken uppfyller de särskilda skälen i MB 7 kap 18c. Allmänheten har fortsatt tillträde, på en högre nivå till Systraströmmen, även där den nya byggnaden uppförs, genom att man kan beträda byggnadens tak invid vattnet. Så vitt känt påverkas heller inte några sällsynta växter eller djur. Strandskyddet kan således upphävas. Se bifogad karta. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning En fastighet för mediebyggnaden, betecknade med C 1, ska avstyckas från Kvarnholmen 2:5. Muren mot kanalen avses även i fortsättningen tillhöra kommunens fastighet. För byggnadsdel som ska skjuta ut över muren mot kanalen kan ett 3Dutrymme bildas för den avstyckade fastigheten. Utrymmet betecknas på plankartan med C5 och byggnadsdelen som kan bli 3D-utrymme framgår av sektionsritning. E-områden för pumpstation och nätstation kan avstyckas till egna fastigheter eller upplåtas med ledningsrätt, se nedan. Område med beteckning C 3 för tillbyggnad i kvarteret Väktaren ska överföras till Väktaren 2 genom fastighetsreglering. Utrymme och område med beteckning C2Bg och CBg ska upplåtas som gemensamhetsanläggning för avfallshantering, se nedan. Området och utrymmet kan antingen fortsätta att tillhöra Kvarnholmen 2:5 eller avstyckas som en egen samfällighet/fastighet med 3D-utrymme. För utrymmen betecknade med C2 och C4 har planbestämmelse införts som hindrar avstyckning av 3D-fastigheter. För dessa blir någon avstyckning alltså inte aktuell. Gemensamhetsanläggningar Gemensamhetsanläggning ska bildas för miljörum i underjordiskt valv, betecknat med C2Bg och CBg på plankartan. Deltagande fastigheter avses bli Gamla Vattentornet 1, Kvarnholmen 2:5 (för utrymme betecknat med C2, idag använt som spa-anläggning) och Väktaren 1. Andelstalsfördelningen avgörs vid anläggningsförrättningen. Rättigheter Befintliga och nya allmänna underjordiska ledningar på kvartersmark, markerade med u-område på plankartan, ska säkerställas med ledningsrätt, liksom utrymme för pumpstation och nätstation och tillträde för drift och underhåll. Som alternativ kan område för pump- och nätstation avstyckas till egna fastigheter med servitut för tillträde. Allmänhetens rätt att beträda tak, trappor och mark inom område betecknat med x1 och x2 ska säkerställas genom servitut för allmän gångtrafik till förmån för kommunens fastighet Kvarnholmen 2:5. För den trapplift som planeras för att - 2 -

3 Samhällsbyggnadskontoret möjliggöra tillgänglighet till taket för rörelsehindrade, kan särskilt avtal träffas mellan kommunen och fastighetsägaren. Servitut ska bildas för underjordisk kulvert och luftintag på kommunens parkmarksfastighet till förmån för mediefastigheten. Servitut kan också behöva bildas för den del av befästnings murverk mot kanalen som kan gå in på mediefastigheten. Fastighetsplan För området gäller ingen fastighetsplan. För kvarteret Väktaren gäller en av ålder bestående tomtindelning som gäller som fastighetsplan. Fastighetsplanen måste upphävas, eftersom detaljplanen förutsätter att mark ska överföras till Väktaren 2 utanför planområdet. Fastighetsplanen för kvarteret Väktaren upphävs därför i ett särskilt ärende. Kommunen bedömer inte att någon ny fastighetsplan behövs för att detaljplanen ska kunna genomföras. (OBS. Begreppet fastighetsplan tas bort i nya PBL.) TEKNISKA FRÅGOR Tekniska utredningar Arkeologi Arkeologisk förundersökning har genomförts under hösten (Bastionen Gustavus Primus, Bevarade bastionsmurar inom fastigheten Kvarnholmen 2:5, RAÄ 93, Kalmar stad och kommun, Kalmar län Arkeologisk förundersökning UV Öst Rapport 2010:11, Carina Bramstång och Göran Tagesson) Arkeologisk slutundersökning bör genomföras innan byggnationen påbörjas. Geoteknik En översiktlig geoteknisk utredning inom området för den nya byggnaden har genomförts; Mediehus, Kvarnholmen, Kalmar, detaljplan, Översiktlig geoteknisk utredning, WSP Pålning rekommenderas som grundläggningsmetod. I samband med detaljprojektering erfordras kompletterande undersökningar och utredningar. Behovet av skyddsåtgärder för befintliga anläggningar (stadsmuren, anläggningskonstruktioner under mark, stenmuren mot Systraströmmen mm) bör utredas vid den fortsatta planeringen. Utredningen har kompletterats med undersökningar av vilken bärighet som huvudvalvet över Västerport har och om man behöver göra några förstärkningar av detsamma, med avseende på att all tillfart till vattentornet kommer att ske från Olof Palmes gata eftersom planen medger att befintlig tillfart bebyggs. Man har också tittat på utformning av tillfartsvägen. Rapport Tillfarts- & Servicegata till Gamla Vattentornet Valv över Västerport, WSP reviderad Bärighetsberäkningen visar att trafiklaster motsvarande BK1 (motsvarar ca 18 ton) bör kunna tillåtas på vägen över valven. För att mer noggrant bestämma valvets bärighet bör en mer utförlig analys av hållbarheten göras Det finns problem med att vatten läcker från vallen ner i lokalerna när det regnar. Detta kan åtgärdas genom grävning och tätning ovanifrån

4 Samhällsbyggnadskontoret Miljöteknik Undersökning av asfalten och jorden under asfalten på parkeringsplatsen vid Larmgatan bör ske. Jorden kan behöva transporteras bort som miljöfarligt avfall. Dagvatten Kalmar Vatten AB ska kartlägga föroreningssituationen för dagvattnet och vid behov projektera och kostnadsberäkna den i planen föreslagna anläggningen för dagvattenrening. EKONOMISKA FRÅGOR EKONOMISKA KONSEKVENSER FÖR KOMMUNEN De utgifter som redovisats nedan är beräknade i december Kommunledningskontoret INKOMSTER Kommunledningskontoret får de största intäkterna inom planområdet för försäljning av tomt för Gota Media projektet. Intäkter uppkommer också genom försäljning av mark för utökning av kv Väktaren 2. UTGIFTER Kommunledningskontoret får kostnader för dels detaljplanearbetet och administration, dels kostnader i anslutning till exploateringen av tomt för Gota Media (grundundersökningar, arkeologi, ny väg till Gamla Vattentornet, parkarbeten kring Gota Mediatomten m m). Kostnaderna har preliminärt beräknats till kronor. Serviceförvaltningen UTGIFTER Serviceförvaltningen får kostnader upprustning av parker (Teatervallen), ombyggnad av Larmgatan och Västra Vallgatan. Dessa kostnader har preliminärt beräknats till kronor. Kostnader uppkommer också för upprustning av murar, vallar, trappor inom den gamla befästningsvallen. Dessa arbeten är inte kartlagda eller kostnadsberäknade. Prioritering av arbetena görs i kommande budgetarbete. Arbetena kan till stora delar utföras oberoende av Gota Mediaprojektet. UTGIFTER FÖR KALMAR VATTEN AB Kalmar Vatten AB får kostnader för att flytta dagvattenledning och tryckavloppsledning för Gota Mediaprojektet. Kostnaderna har preliminärt kostnadsberäknats till totalt kronor. Det är inte klart om dessa kostnader ska fördelas mellan Kalmar Vatten AB, kommunledningskontoret och Gota Media. Kostnaden för att bygga eventuell reningsanläggning för rening av dagvatten ska enligt förslaget till dagvattenpolicy fördelas mellan Kalmar Vatten AB, kommunledningskontoret och serviceförvaltningen. Förslaget till dagvattenpolicy kommer att presenteras för Kommunstyrelsen i maj 2011 för godkännande

5 Samhällsbyggnadskontoret EKONOMISKA KONSEKVENSER FÖR ENSKILDA FASTIGHETSÄGARE Gota Media Ersättning och villkor för köp av tomt för mediehus kommer att regleras i avtal mellan kommunen och exploatören. Kostnaden för anslutning av vatten- och avlopp, el, fjärrvärme m m regleras i respektive bolags taxor. Väktaren 2 Ersättning och villkor för marköverlåtelse genom fastighetsreglering kommer att regleras i avtal mellan kommunen och exploatören. Kostnaden för anslutning av vatten- och avlopp, el, fjärrvärme m m regleras i respektive bolags taxor. Miljörum Gemensamhetsanläggning för miljörum kan bildas i ett underjordiskt utrymme vid Larmgatan. Kostnader uppkommer för deltagande fastigheter (Gamla Vattentornet1, Kvarnholmen 2:5 och Väktaren 1) MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Genomförandebeskrivningen har upprättats av arkitekt Helena Westholm, EFEM arkitektkontor, på uppdrag av Samhällsbyggnadskontoret, Kalmar kommun. Medverkande från Kalmar kommun har varit Elena Kakavandi, lantmäterichef Gunilla Thorvaldsson och mark- och exploateringsingenjör Anders Karlsson, kommunledningskontoret. Elena Kakavandi Samhällsbyggnadskontoret Helena Westholm EFEM arkitektkontor AB - 5 -