Innehåll. Dotterbolag och övriga större aktieinnehav Fastighets AB L E Lundberg 18 Cardo 22 Holmen 24 Hufvudstaden 26 Industrivärden 28 NCC 29

Transkript

1 2004

2 Innehåll På dessa sidor redovisas Lundbergs ur ett kassaflödes- och substansperspektiv där endast de helägda dotterföretagen, och i förekommande fall, deras koncerner konsoliderats enligt årsredovisningslagen. Kort om Lundbergs 2 Året i sammandrag 3 VD har ordet 4 Substansvärde 6 Lundbergsaktien 8 Femårsöversikt 9 Lundbergs 10 Ekonomisk rapportering 14 Dotterbolag och övriga större aktieinnehav Fastighets AB L E Lundberg 18 Cardo 22 Holmen 24 Hufvudstaden 26 Industrivärden 28 NCC 29 Årsredovisning och koncernredovisning Redovisning av Lundbergs enligt årsredovisningslagen (ÅRL). Förvaltningsberättelse 30 Redovisningsprinciper och kommentarer 39 Definitioner 44 Resultaträkningar 45 Balansräkningar 46 Kassaflödesanalyser 48 Noter 49 Förslag till vinstdisposition 62 Revisionsberättelse 63 Information Styrelse 64 Ledande befattningshavare 66 Fastighetsförteckning 68 Adresser 74 Inbjudan till bolagsstämma 75

3 2 Kort om Lundbergs Lundbergs är ett investeringsföretag som, genom att vara aktiv och långsiktig ägare, förvaltar och utvecklar ett antal företag. I portföljen av tillgångar finns ett helägt onoterat fastighetsbolag, Fastighets AB L E Lundberg, de börsnoterade dotterbolagen Holmen och Hufvudstaden samt intresseföretagen Cardo och NCC. Lundbergs har också ett betydande aktieinnehav i Industrivärden. Andelen av Lundbergs totala tillgångar, cirka 23 mdr kronor, i procent per den 21 februari Industrivärden 15% NCC 5% Övrigt 3% Fastighets AB L E Lundberg 23% Cardo 9% Hufvudstaden 20% Holmen 25% Lundbergs Fastighets AB L E Lundberg 100 Hufvudstaden 45 (88) Holmen 28 (52) Cardo 36 (36) 10 (14) Huvudaktieägare Övriga större aktieinnehav Siffror anger andel av kapital (röster) i procent per den 21 februari Industrivärden NCC 13 (19) Ekonomisk information Följande ekonomiska rapporter publiceras på svenska och engelska på vår hemsida 31 maj 2005 Delårsrapport januari mars augusti 2005 Delårsrapport januari juni november 2005 Delårsrapport januari september 2005 februari 2006 Bokslutskommuniké för 2005 Årsredovisning sänds till aktieägare som till VPC anmält att de vill ha denna.

4 Året i sammandrag 3 Substansvärdet efter uppskjuten skatt uppgick den 31 december 2004 till 21,5 mdr kronor (347 kronor per aktie) jämfört med 18,0 mdr kronor (290 kronor per aktie) vid förra årsskiftet. Resultatet efter full skatt uppgick till Mkr (910), vilket motsvarar 27:32 kronor (14:65) per aktie. Under året har aktier i Industrivärden förvärvats för 701 Mkr och i Holmen för 344 Mkr. Utdelningen föreslås höjd till 7:00 kronor (6:50) per aktie. Resultat och nyckeltal Substansvärde efter uppskjuten skatt, mdr kronor 21,5 18,0 Substansvärde per aktie efter uppskjuten skatt, kr Eget kapital per aktie, kr Nettoomsättning, Mkr Resultat efter finansiella poster, Mkr Resultat efter full skatt, Mkr Vinst per aktie, kr 27:32 14:65 Utdelning per aktie, kr 7:00 1 6:50 Skuldsättningsgrad 0,22 0,22 Soliditet, procent Medelantal anställda ) Styrelsens förslag. Redovisningsprinciper Lundbergs äger röstmajoriteten i Holmen respektive Hufvudstaden, vilket innebär att dessa skall konsolideras som dotterföretag (förvärvsmetoden) enligt årsredovisningslagen (ÅRL). Lundbergs kapitalandel var vid årsskiftet 45,2 procent i Hufvudstaden och 27,9 procent i Holmen vilket resulterar i en stor minoritetsandel i koncernen vid tillämpning av ÅRL. Innehaven i Cardo, NCC, Ramirent och Stadium skall enligt ÅRL konsolideras som intresseföretag (kapitalandelsmetoden). För att ge en mer rättvisande bild av verksamheten redovisas innehaven i ovan nämnda företag ur ett kassaflödes- och substansperspektiv. På sidorna 1-29 redovisas därför Lundbergkoncernen där enbart de helägda dotterföretagen och i förekommande fall deras koncerner konsoliderats enligt ÅRL medan övriga aktieinnehav enligt ovan har redovisats enligt anskaffningsvärdemetoden.

5 4 VD har ordet Lundbergs 60 år Hösten 1944 startade min far Lars Erik Lundberg en byggnadsrörelse i Norrköping. Inriktningen blev bostadsbyggnation. Under och 1960-talen tog urbaniseringen fart ordentligt, och människor flyttade till städerna för att skaffa sig sin utkomst. Samtidigt var bostadsstandarden mycket låg. Detta skapade en stor efterfrågan på nya bostäder. Geografiskt etablerades verksamhet på många håll i Mellan- och Sydsverige. En rad företagsförvärv gjordes, särskilt i Stockholmsområdet. Byggnadsverksamheten breddades så småningom också till att omfatta även kontorsoch affärshus. Intresset för att investera i egna förvaltningsfastigheter väcktes tidigt hos min far. Härigenom skapades en större stabilitet i företaget, där beroendet av byggnadsrörelsen gradvis kunde minska. Detta är grunden till 1) Se sidan 14. den fastighetsrörelse som vi bedriver i Fastighets AB L E Lundberg i dag. I början av 1980-talet breddades Lundbergs verksamhet också till andra områden. Vi förvärvade och byggde upp finansbolag och ett flertal mindre industriföretag. Vidare började vi att investera i aktier i vissa börsnoterade företag. s verksamhet blev alltmer diversifierad, och vi fann under andra hälften av 1980-talet att det var riktigt att koncentrera våra investeringar utanför bygg- och fastighetsdelen till ett begränsat antal börsnoterade företag börsnoterades Lundbergs. Från att ha varit ett helägt familjeföretag togs nu steget ut i offentlighetens ljus. I början av 1990-talet drabbades vi i Sverige av den så kallade finanskrisen. Som huvudägare till Östgöta Enskilda Bank föll ansvaret tungt på oss. Genom mycket stora kapitalinsatser och hårt arbete lyckades vi rädda banken och därefter expandera verksamheten avyttrades banken till Danske Bank överlät vi vår byggnadsrörelse till vårt intressebolag Siab, som 1997 gick samman med NCC. Under 1990-talet och hittills under 2000-talet har vi gjort stora investeringar och blivit huvudägare i Holmen, Hufvudstaden och Cardo och stora aktieägare i Industrivärden och NCC. Under de 60 år som vi varit verksamma har vi utvecklats från ett byggföretag till ett investeringsföretag med intressen inom ett flertal olika områden. Lundbergs affärsidé är att som aktiv och långsiktig ägare förvalta och utveckla ett begränsat antal investeringar i främst svenska, börsnoterade företag. Vårt resultatmål är att uppnå en absolut avkastning i form av värdestegring och direktavkastning på investerat kapital, som över tiden väl överstiger riskfri ränta. Min tro och förhoppning är att vi också under kommande år skall lyckas motsvara de förväntningar som våra aktieägare har på oss Lundbergs redovisar ett resultat efter skatt på Mkr (910), en ökning jämfört med året innan på 86 procent. De främsta förklaringarna till det förbättrade resultatet är högre extrautdelningar och reversering av tidigare nedskrivning av aktierna i NCC. Substansvärdet per aktie efter uppskjuten skatt ökade med 20 procent till 347 kronor (290). Lundbergsaktien steg med 22 procent, vilket gav aktieägarna en totalavkastning på 26 procent under Under de senaste fem åren har aktieägarna i Lundbergs erhållit en genomsnittlig totalavkastning på 24 procent per år. Motsvarande avkastning under den senaste tioårsperioden är 18 procent per år. Vår finansiella ställning är fortsatt stark. Nettoskuldsättningen uppgick vid utgången av 2004 till 2,5 mdr kronor (2,3), motsvarande en skuldsättningsgrad på 0,22 (0,22). Marknadsvärdet på Lundbergs totala tillgångar, inklusive fastigheterna i det helägda dotterbolaget Fastighets AB L E Lundberg, var vid årsskiftet cirka 25 mdr kronor. I relation till tillgångarnas marknadsvärde uppgick sålunda skulderna till cirka 10 procent. Fastighets AB L E Lundberg Rörelseresultatet sjönk något till 404 Mkr (414). Detta förklaras främst av ökade underhålls- och reparationskostnader. Hyresmarknaden för kontor stabiliserades under Detta gäller särskilt i Stockholm där den ekonomiska tillväxten nu tagit fart igen. Vad gäller butiker noterar vi en fortsatt stark efterfrågan såväl i Stockholm som i övriga landet. Marknadshyrorna är stabila eller stigande.

6 5 Bostadsefterfrågan är fortsatt stark, även i mindre städer, vilket lett till rekordlåga vakansgrader. I vårt fastighetsbestånd uppgår i februari 2005 vakansgraden för kommersiella lokaler till 4,7 procent och för bostäder till 1,1 procent. Under våren 2004 förvärvades en butiksfastighet i centrala Norrköping för 73 Mkr. Sedan tidigare äger vi den övriga delen i kvarteret. Under 2005 kommer cirka 80 Mkr att investeras i en ombyggnad. Syftet är att skapa ett modernt och tilltalande butikskvarter och därigenom också stärka cityhandeln i Norrköping. I centrala Stockholm har en större ombyggnad av en bostads- och kontorsfastighet för totalt cirka 100 Mkr påbörjats under Detta projekt beräknas avslutas först under Portföljbolagen Under första halvåret 2004 fortsatte vi att investera i aktier i Industrivärden. Totalt förvärvades aktier för 701 Mkr, och vår ägarandel uppgår nu till 10,5 procent av kapitalet och 14,4 procent av röstetalet. Genom investeringen i Industrivärden får vi en riskspridning utanför de för oss traditionella områdena fastigheter och skogsindustri. Innehavet svarar nu för cirka 15 procent av våra tillgångar. Industrivärdenaktiens totalavkastning under 2004 uppgick till 46 procent jämfört med 21 procent för avkastningsindex. Substansvärdet ökade med 22 procent. Holmen redovisar för 2004 ett lägre resultat än året innan. Dock kan noteras att Holmen fortfarande uppvisar de bästa marginalerna i branschen. Holmen Papers (tryckpapper) resultat sjönk, främst på grund av lägre priser, negativa valutaeffekter och högre kostnader för ved och energi. Iggesund Paperboards (kartong) resultat sjönk, från rekordnivån året innan, på grund av ändrad produkt- och marknadsmix, negativa valutaeffekter och högre kostnader i samband med ombyggnads- och underhållsstopp av en kartongmaskin under fjärde kvartalet. Den pågående investeringen i en ny returpappersbaserad tidningspappersmaskin i Holmen Paper Madrid fortskrider enligt plan. Investeringen uppgår till knappt 3 mdr kronor, och produktionsstart beräknas till början av Hufvudstadens resultat ökade kraftigt under 2004 beroende på vinster vid två fastighetsförsäljningar. Projektet Norrmalmstorg 1 färdigställdes under året. Hyresmarknaden för kontor i Stockholm stabiliserades, och detta bidrog till att hyresvakansgraden för Hufvudstaden sjönk något under Mot bakgrund av det goda resultatet och den starka finansiella ställningen föreslår Hufvudstadens styrelse att utdelningen höjs till 4 kronor per aktie (1:20), varav extra utdelning utgör 2:70 kronor per aktie. Utdelningen tillför Lundbergs cirka 370 Mkr. Cardos resultat 2004 sjönk jämfört med Detta förklaras av den svaga byggkonjunkturen i stora delar av Europa samt omstruktureringskostnader inom Pump. En fortsatt satsning på nya produkter och uppbyggnad av marknadsorganisationen i östra Europa och Asien bidrog också till resultatnedgången. Cardos finansiella ställning är fortsatt god. NCC redovisar ett gott resultat för Nettoskuldsättningen minskade kraftigt beroende på, förutom resultatet, fastighetsförsäljningar och avyttring av vissa verksamheter. Det arbete som den nya ledningen med VD Alf Göransson i spetsen gjort under senare år ger nu resultat. Verksamheten koncentreras geografiskt till de nordiska länderna och Östersjöområdet och fokuseras på lönsamhet i stället för volym. NCCs styrelse föreslår en höjd utdelning till 14:50 kronor per aktie (2:75), varav extra utdelning 10:00 kronor per aktie. Lundbergs erhåller härmed en utdelning om cirka 200 Mkr. Stadium fortsatte att etablera nya butiker i såväl Sverige som i Danmark. Resultatet för det senaste verksamhetsåret låg på samma nivå som året innan. En viktig förutsättning när Lundbergs inträdde som aktieägare i Stadium 2001 var att bolaget skulle börsnoteras inom fem till sju år. Huvudägaren, familjen Eklöf, har nu kommit fram till att man ej önskar detta utan låta det förbli ett privatägt företag. Mot denna bakgrund träffades i februari 2005 avtal innebärande att Lundbergs avyttrade sin 20-procentiga ägarandel till familjen Eklöf för 400 Mkr. Realisationsvinsten uppgår till 150 Mkr och redovisas under första kvartalet Förväntad utveckling 2005 Resultatet i Fastighets AB L E Lundberg bedöms bli lägre än 2004, beroende på högre kostnader för underhåll, hyresgästanpassningar och ombyggnader. Aktieförvaltningens resultat bedöms också minska beroende på lägre extrautdelningar jämfört med året innan. Sammantaget betyder detta att jag förväntar mig ett lägre resultat 2005 jämfört med Stockholm den 23 februari 2005 Fredrik Lundberg

7 6 Substansvärde

8 7 Lundbergs substansvärde beräknas genom att värdera tillgångarna till verkligt värde med avdrag för skulder och uppskjuten skatt i övervärden. Vid utgången av 2004 beräknades substansvärdet efter avdrag för uppskjuten skatt till Mkr (347 kronor per aktie) jämfört med Mkr (290 kronor per aktie) vid förra årsskiftet. Av substansvärdet utgjorde det redovisade egna kapitalet 185 kronor per aktie (165). Per den 21 februari 2005 har substansvärdet efter uppskjuten skatt uppskattats till 355 kronor per aktie. Substansvärdeberäkning Mkr Kr/aktie Mkr Kr/aktie Altima Cardo Fastighets AB L E Lundberg Holmen Hufvudstaden Industrivärden NCC Ramirent Stadium Övriga noterade tillgångar Summa noterade och icke noterade tillgångar Räntebärande tillgångar Räntebärande skulder Summa räntebärande nettoskuld Ej räntebärande skulder, netto Substansvärde före uppskjuten skatt Uppskjuten skatt Substansvärde efter uppskjuten skatt varav redovisat eget kapital Börsvärde : :50 Kurs/substans, procent ) Noterade tillgångar har upptagits till aktuell börskurs eller till lösenkurs för utställda optioner i de fall dessa är lägre. 2) Aktierna i Fastighets AB L E Lundberg har värderats som summan av eget kapital och skillnaden mellan marknadsvärde och bokfört värde på i bolaget ingående fastigheter minskat med en schablonmässig skattesats på 10 procent. Marknadsvärdet på fastigheterna baseras på interna och externa värderingar (Svefa och Forum Fastighetsekonomi). Förvaltningsobjekten har värderats individuellt. I de fall externa värderingar finns har dessa använts. Av marknadsvärdet på förvaltningsfastigheterna är cirka 35 procent värderat av externa värderare. Värderingarna har genomförts på likartat sätt för alla fastigheter och baseras såväl på ortprismetoden som avkastningsmetoden. Fastigheterna har därefter ett bedömt verkligt värde per den 31 december 2004 på Mkr ( 6 911), varav exploateringsfastigheter utgjorde 257 Mkr (197). 3) Stadium, vars aktier är onoterade, har upptagits till bokfört värde. Innehavet avyttrades den 18 februari 2005 för 400 Mkr. 4) Övriga tillgångar, avsättningar (exkl. uppskjuten skatt) och skulder är upptagna till bokförda värden per 31 december 2004 respektive ) Den räntebärande nettoskulden, inklusive Fastighets AB L E Lundbergs räntebärande nettoskuld, uppgick till Mkr. 6) Uppskjuten skatt m m har beräknats på skillnaden mellan marknadsvärde och skattemässigt värde. Till följd av ny lagstiftning från och med 1 juli 2003 har uppskjuten skatt inte beräknats på skillnaden mellan marknadsvärden och skattemässiga värden på näringsbetingade andelar. Substansvärdeutveckling Substansvärdets genomsnittliga tillväxt (efter uppskjuten skatt) under den senaste femårsperioden uppgår till 12 procent. Kr/aktie

9 8 Lundbergsaktien Kr Tusental /månad Lundbergs B-aktie är noterad på Stockholmsbörsens O-lista. En handelspost är 50 aktier. Under år 2004 omsattes i genomsnitt B-aktier per börsdag. Den totala omsättningen uppgick till 6 miljoner B-aktier vilket motsvarar 15 procent av det totala antalet B-aktier. Aktien betalades under år 2004 till lägst 221:50 kronor och högst 290:00 kronor. Börsvärdet var vid årets utgång Mkr (14 432). Aktiekursen steg under året med 22 procent Aktiekapital Aktiekapitalet i L E Lundbergföretagen AB (publ) uppgick under året till 621 Mkr (621). Antalet aktier per den 31 december 2004 uppgick till ( ), var och en med ett nominellt värde av 10 kronor. Aktierna är fördelade på ( ) aktier av serie A med tio röster vardera samt ( ) aktier av serie B med en röst vardera samt (70 400) återköpta B-aktier. Återköp av egna aktier Styrelsen har ett bemyndigande att förvärva aktier i bolaget. För mer detaljerad information, se sidan Lundbergs B-Aktie SIX Generalindex SIX Investment och förvaltningsbolag Omsatt antal aktier Ägarstruktur Antalet aktieägare i Lundbergs uppgår till cirka (9 000). Av aktieägarna har cirka (5 500) förvaltarregistrerat respektive cirka (3 500) ägarregistrerat sina aktier. Andelen utländskt ägande uppgår till 4 procent (2). De största aktieägarna Feb 2005 Andel i % av Feb 2004 Andel i % av aktiekapital röster aktiekapital röster Fredrik Lundberg inklusive bolag 51,9 89,3 51,9 89,3 Louise Lundberg 7,5 1,7 7,5 1,7 Katarina Lundberg 7,5 1,7 7,5 1,7 FPG 2,3 0,5 2,4 0,5 AMF Pension 2,0 0,4 1,9 0,4 Stiftelsen för Kunskaps- och Kompetensutveckling 1,1 0,3 1,1 0,3 Fonden Zenit 1,1 0,2 1,9 0,4 Robur Fonder 1,0 0,2 2,0 0,4 Skandia 1,0 0,2 1,0 0,2 SEB Fonder 1,0 0,2 1,5 0,3 Övriga 23,4 5,3 21,2 4,8 Summa 99,8 100,0 99,9 100,0 Återköpta egna aktier1 0,2-0,1 - TOTALT 100,0 100,0 100,0 100,0 Svenska aktieägare 96,5 99,2 98,4 99,7 Utländska aktieägare 3,5 0,8 1,6 0,3 TOTALT 100,0 100,0 100,0 100,0 1) Det egna innehavet av återköpta B-aktier uppgår till st (70 400). Aktiefördelning Antal ägare i % av alla ägare Äger antal aktier i % av aktiekapitalet Medeltal aktier/ägare , , , , , , , , , , , , TOTALT , , Aktiekapitalets utveckling, Mkr Aktiekapital Totalt inbetalt/ utbetalt belopp Tillskjutet/ indraget Totalt 1981 Fondemission 3: Fondemission 1: Nyemission Fondemission 1: Nyemission Fondemission 1: Indragning av återköpta aktier Indragning av återköpta aktier

10 Femårsöversikt 9 Mkr RESULTATRAPPORT Nettoomsättning Aktieförvaltning Fastighets AB L E Lundberg Summa nettoomsättning Rörelseresultat Aktieförvaltning Fastighets AB L E Lundberg Centrala administrationskostnader m m Summa rörelseresultat Finansiella poster Resultat efter finansiella poster Skatter Årets resultat BALANSRAPPORT Tillgångar Anläggningstillgångar Omsättningsfastigheter Omsättningstillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Balansomslutning NYCKELTAL Eget kapital, Mkr Soliditet, % Avkastning på eget kapital, % Räntebärande nettoskuld, Mkr Skuldsättningsgrad 0,22 0,22 0,25 0,19 0,30 Direktavkastning förvaltningsfastigheter, % Nettoinvesteringar i hel- och delägda fastigheter, Mkr Nettoinvesteringar i aktieförvaltning, Mkr Marknadsvärde noterade aktier, Mkr Medelantal anställda DATA PER AKTIE Vinst, kr 27:32 14:65 9:62 31:48 11:36 Utdelning, kr 7:003 6:50 6:00 5:75 5:25 Utdelningsandel, % Eget kapital, kr Kassaflöde 4, kr -0:23 0:27-1:08 1:61-1:46 Börskurs vid årets utgång, kr 284:50 232:50 195:00 158:00 142:00 P/E-tal, ggr Direktavkastning, % 2,5 2,8 3,1 3,6 3,7 Börskurs/substansvärde % ) Fr o m år 2000 beräknas värdena i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR 9 Inkomstskatter. 2) Fr o m år 2001 tillämpas RR 12 Materiella anläggningstillgångar. 3) Enligt styrelsens förslag. 4) Kassaflöde avser förändringen av kassa och bank under året enligt kassaflödesanalys. Kassaflödet per aktie har beräknats efter genomsnittligt antal utestående aktier. DEFINITIONER Avkastning på eget kapital Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital under året. Direktavkastning Utdelning per aktie i procent av börskursen den 31 december. Direktavkastning förvaltningsfastigheter Driftsnettot i förhållandet till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. P/E-tal Börskursen den 31 december i relation till vinsten per aktie. Utdelningsandel Utdelning i procent av vinsten per aktie.

11 10 Lundbergs Lundbergs är ett investeringsföretag som, genom att vara aktiv och långsiktig ägare, förvaltar och utvecklar ett antal företag. I portföljen av tillgångar finns ett helägt onoterat fastighetsbolag, Fastighets AB L E Lundberg, de börsnoterade dotterbolagen Holmen och Hufvudstaden samt intresseföretagen Cardo och NCC. Lundbergs äger också ett betydande aktieinnehav i Industrivärden. Lundbergs målsättning är att över tiden skapa avkastning, som med god marginal överstiger avkastningen på riskfria räntebärande placeringar. Lundbergs strategi är att uppnå avkastning och värdetillväxt med låg risk. Investeringar görs främst i företag som kännetecknas av goda marknadspositioner, stabilt starka kassaflöden samt egna produkter och varumärken. Den finansiella risken hålls på en låg nivå genom låg skuldsättning och god likvid beredskap. Lundbergs tidsperspektiv på ägandet möjliggör för företagen och dess ledningar att arbeta långsiktigt för att utveckla marknadspositioner och konkurrenskraft. Ett engagerat styrelsearbete är viktigt för att tillföra kompetens och stabilitet på ägarnivå. Lundbergs har styrelserepresentation med en eller flera ledamöter i Cardo, Holmen, Hufvudstaden, Industrivärden och NCC. Tillgångarna Lundbergs tillgångar är koncentrerade till ett fåtal större innehav. Fastighetstillgångar, bestående av aktier i Fastighets AB L E Lundberg och Hufvudstaden, representerade vid utgången av 2004 ett värde om 9,7 mdr kronor eller 42 procent av de totala tillgångarna. Aktieinnehaven i Cardo, Holmen, Industrivärden och NCC stod för 12,3 mdr kronor eller 54 procent av tillgångarna. Organisation Långsiktigt investerings- och ägararbete kräver ingen stor organisation. Sammantaget är Lundbergsorganisationen i denna del, inklusive medarbetare anställda i dotterbolaget L E Lundberg Kapitalförvaltning, ett tiotal personer. Den 1 januari 2004 renodlades strukturen i Lundbergs. Det helägda fastighetsinnehavet frikopplades organisatoriskt från moderbolaget och jämställdes med övriga större investeringar. Den organisation som från och med 2004 arbetar i Lundbergs är uteslutande fokuserad på investeringsverksamheten och det aktiva ägandet. Organisationen är väl dimensionerad för den uppgiften. L E Lundberg Kapitalförvaltning AB L E Lundberg Kapitalförvaltning är ett dotterbolag som bedriver handel med värdepapper. Verksamhetens målsättning är att med hjälp av analys på såväl makroekonomisk nivå som företagsnivå skapa en god avkastning på utnyttjat kapital. Vid sidan av värdepappershandeln svarar företaget för analys och uppföljning av övriga investeringar i koncernen. Värdepappershandeln omfattar aktier, obligationer samt derivat av dessa tillgångar. Huvuddelen av investeringarna görs i aktier noterade på Stockholmsbörsen, men investeringar kan även göras på andra marknader i Europa och Nordamerika. Bruttoexponeringen, beräknad som summan av marknadsvärdet av långa och korta aktiepositioner samt exponering via derivat, var vid årets slut 402 Mkr. Organisationen består av fem medarbetare.

12 11 Kr/aktie 400 FÖRDELNING AV TOTALA TILLGÅNGAR, KRONOR PER AKTIE Fastighets AB L E Lundberg 1 Hufvudstaden Holmen Cardo NCC Industrivärden Övrigt % 100 ANDEL AV TOTALA TILLGÅNGAR, PROCENT Fastighets AB L E Lundberg 1 Hufvudstaden Holmen Cardo NCC Industrivärden Övrigt 1) Marknadsvärderade tillgångar minus nettoskuld och schablonmässig skatt. Värden för 1995 till 2001 är proformaberäknade.

13 12 Lundbergs Större köp i MoDo, nuvarande Holmen. Innehavet i Skaraborgsbanken avyttras. Accepterar Tetra Paks uppköpserbjudande av Alfa Laval. Större nyemission i Östgöta Enskilda Bank. Huvudägare i MoDo, nuvarande Holmen. Danske Bank förvärvar Lundbergs aktier i Östgöta Enskilda Bank. Lundbergs blir stor ägare i NCC genom att NCC förvärvar Siab. Lundbergs förvärvar större innehav i Cardo. Lundbergs påbörjar återköpsprogram. Förvärv av aktier i Industrivärden. Avyttrar aktieinnehaven i Stadium och i Ramirent Avyttrar Incentive. Ytterligare kapitaltillskott till Östgöta Enskilda Bank. Strukturaffär där byggrörelsen i Lundbergs slås samman med Siab. Blir huvudägare i Cardo och Hufvudstaden. Koncentration av det helägda fastighetsbeståndet genom avyttring till Realia. Förvärvar 20 procent av Stadium genom riktad nyemission. Fortsatta förvärv av aktier i Industrivärden. Medverkar i strukturaffär när Ramirent förvärvar Altima. Investeringsaktiviteter Under 2004 har Lundbergs ökat innehavet i Industrivärden. Drygt 5,2 miljoner aktier har under året förvärvats för 701 Mkr. Samtliga aktier köptes under första halvåret. Den genomsnittliga anskaffningskursen för de förvärvade aktierna uppgår till 134 kronor. Under tredje kvartalet förvärvades knappt 1,6 miljoner aktier i Holmen för 344 Mkr. Den 18 februari 2005 avyttrade Lundbergs sitt aktieinnehav i Stadium till huvudägarna Ulf och Bo Eklöf för 400 Mkr. Försäljningen är en följd av att huvudägarna nu kommit fram till att ej börsnotera bolaget, vilket var en viktig förutsättning när Lundbergs inträdde i bolaget Den 25 februari 2005 avyttrades aktieinnehavet i det på Helsingforsbörsen noterade maskinuthyrningsföretaget Ramirent Oyj. Försäljningssumman uppgick till 175 Mkr. Försäljningarna under februari ger Lundbergs en realisationsvinst om 150 Mkr respektive 81 Mkr under första kvartalet Avkastning Lundbergs uppgift är att skapa absolut avkastning. Ambitionen är att över tiden redovisa en god totalavkastning 1 i form av såväl substansvärdetillväxt som utdelning. Under 2004 ökade substansvärdet per aktie efter uppskjuten skatt med 20 procent. Sedan 1995 har årlig genomsnittlig tillväxt i substansvärde per aktie efter uppskjuten skatt varit 12 procent. Aktiens totalavkastning har under den senaste tioårsperioden varit i genomsnitt 18 procent per år och under den senaste femårsperioden 24 procent. År 2004 var totalavkastningen 26 procent. 1) Aktiens totalavkastning definieras som summan av aktiekursens förändring och återinvesterad utdelning.

14 13 Kr 350 SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE EFTER SKATT SUBSTANSVÄRDEFÖRÄNDRING PER AKTIE % TOTALAVKASTNING UTDELNING OCH DIREKTAVKASTNING % 40 Kr/aktie 7 % Utdelning/aktie, kr Direktavkastning, % Nyckeltal Substansvärde, Mkr Substansvärde/aktie, kronor Substansvärdeförändring/aktie, % Utdelning/aktie, kronor 3:00 3:25 3:75 4:25 4:75 5:25 5:75 6:00 6:50 7:001 Utdelningstillväxt, % Direktavkastning, % 4,1 3,4 3,2 4,5 5,1 4,6 3,6 3,1 2,8 2,5 Totalavkastning, % -0,3 35,3 25,4-17,0 27,9 28,6 15,4 27,2 23,1 25,9 Börskurs, kronor 73:00 95:00 116:00 94:00 94:00 115:00 158:00 195:00 232:50 284:50 1) Enligt styrelsens förslag.

15 14 Ekonomisk rapportering Resultatrapport Mkr AKTIEFÖRVALTNING Utdelningar Resultat värdepapper Reversering/nedskrivning av aktier i NCC Omkostnader RESULTAT FASTIGHETS AB L E LUNDBERG Rörelsens intäkter Fastighetskostnader Försäljning anläggningsfastigheter 7 8 Centrala administrationskostnader m m RESULTAT Centrala administrationskostnader m m RÖRELSERESULTAT Finansiella poster RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Skatter ÅRETS RESULTAT VINST PER AKTIE 27:32 14:65 Kassaflödesrapport Mkr Kassaflöde från rörelsen Kassaflöde från investeringsaktiviteter Kassaflöde från finansieringsaktiviteter Förändring av kassa och bank Kassa och bank vid årets början Kassa och bank vid årets slut 3 17 DEFINITIONER Fastighetskostnader Driftskostnader, fastighetsskatt, kostnadsfört underhåll och kostnadsförda hyresgästanpassningar, direkta försäljnings- och administrationskostnader samt avskrivningar. Nettoomsättning, Aktieförvaltning Utdelningar, försäljningsintäkter sålda aktier samt resultat från övrig verksamhet. Nettoomsättning, Fastighets AB L E Lundberg Hyresintäkter och räntebidrag, försäljningsintäkter från omsättningsfastigheter och andelar samt övriga intäkter. Rörelsens intäkter, Fastighets AB L E Lundberg Hyresintäkter och räntebidrag, resultat från försäljningar av omsättningsfastigheter samt från övrig verksamhet. Skatter Aktuell skatt och uppskjuten skatt. Vinst per aktie Årets resultat dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

16 15 Kommentarer I denna rapportering har enbart de helägda dotterföretagen och i förekommande fall deras koncerner konsoliderats enligt årsredovisningslagen (ÅRL) medan övriga aktieinnehav, av skäl som anges nedan, har redovisats enligt anskaffningsvärdemetoden. Lundbergs äger röstmajoriteten i Holmen respektive Hufvudstaden, vilket innebär att dessa skall konsolideras som dotterföretag (förvärvsmetoden) enligt ÅRL. Lundbergs kapitalandel var vid årsskiftet 45,2 procent i Hufvudstaden och 27,9 procent i Holmen vilket resulterar i en stor minoritetsandel i koncernen vid tillämpning av ÅRL. Innehaven i Cardo, NCC, Ramirent och Stadium skall enligt ÅRL konsolideras som intresseföretag (kapitalandelsmetoden). För att ge en mer rättvisande bild av verksamheten redovisas innehaven i ovan nämnda företag ur ett kassaflödes- och substansperspektiv. Redovisning av Lundbergkoncernen enligt ÅRL, se sidorna Resultatrapport Aktieförvaltning I resultatet ingår utdelningar med Mkr (952). Ökningen förklaras av extrautdelning från Holmen och utdelning från det utökade innehavet i Industrivärden. Tidigare nedskrivning av aktier i NCC har reverserats med 282 Mkr. Fastighets AB L E Lundberg Resultatet före finansiella poster minskade till 404 Mkr (414). Se vidare sidan 18 för utförligare beskrivning av fastighetsrörelsen. Resultat efter finansiella poster uppgick till 287 Mkr (350). Nettoomsättning s nettoomsättning uppgick till Mkr (2 552) varav aktieförvaltningen svarar för Mkr (1 680) och Fastighets AB L E Lundberg för 883 Mkr (872). Rörelseresultat Rörelseresultatet uppgick till Mkr (1 078) varav resultatet från aktieförvaltningen uppgick till Mkr (675) och resultatet från Fastighets AB L E Lundberg till 404 Mkr (414) samt centrala administrationskostnader m m till -26 Mkr (-11). Finansiella poster och årets resultat Finansiella poster uppgick till -105 Mkr (-94), varav räntenettot utgjorde -143 Mkr (-97). Ökningen beror på kostnader för förtida lösen av fastighetslån på Mkr i december Samtidigt upptogs nya fastighetslån på Mkr med en genomsnittlig räntebindningstid på 6,5 år. Genom denna åtgärd minskade den genomsnittliga räntesatsen med 0,8 procent och den genomsnittliga räntebindningstiden ökade med 3,8 år på fastighetslånen. Resultatet före skatt uppgick till Mkr (984) och årets resultat efter skatt blev Mkr (910), vilket motsvarar 27:32 kronor (14:65) per aktie. Kassaflödesrapport Kassaflödet från rörelsen uppgick till Mkr (1 285). I kassaflödet ingår betald skatt med 26 Mkr (29). Erlagda räntor uppgick till 152 Mkr (114). Erhållna räntor uppgick till 2 Mkr (8). Investeringarna uppgick till totalt Mkr (684). Erhållna utdelningar uppgick till Mkr (952) för koncernen och Mkr (849) för moderbolaget. Utdelning till aktieägarna uppgick till 403 Mkr (372). Finansiering Lundbergs strategi är att skapa en långsiktig värdetillväxt med bibehållen finansiell balans. Eftersom Lundbergs till en betydande del är ett aktieförvaltande företag ställs höga krav på en stark finansiell ställning. Den finansiella risken hålls på en låg nivå genom en låg skuldsättningsgrad samt god likvid beredskap. Vidare eftersträvas en låg ränte- och refinansieringsrisk. Kreditrisken begränsas genom att räntebärande tillgångar enbart utgörs av instrument med hög kreditvärdighet. Kreditratinginstitutet Standard & Poor s har för Lundbergs fastställt en rating på lång sikt till A/stable outlook och på kort sikt till A-1 respektive K-1. Den höga ratingen möjliggör billigare finansiering och effektivare tillgång till penning- och obligationsmarknaden. Den löpande finansieringen har skett genom emission av företagscertifikat på den svenska penningmarknaden. Avtalad emissionsram uppgår till nominellt högst Mkr varav 250 Mkr (150) var utnyttjat per den 31 december Lundbergs hade per den 31 december 2004, utöver upptagna långa krediter om cirka Mkr, avtalade långfristiga lånelöften på sammanlagt Mkr. Därutöver hade Lundbergs kreditlöften på 100 Mkr med förfall inom 12 månader. I januari 2005 utökades avtalade långfristiga kreditlöften med 500 Mkr till sammanlagt Mkr (varav Mkr utnyttjats). RÄNTEBINDNING Genomsnittlig räntesats Mkr % , , , ,3

17 16 Ekonomisk rapportering Balansrapport Mkr TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Andra materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Exploateringsfastigheter Värdepapper Rörelsefordringar Kassa och bank samt kortfristiga placeringar SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Bundna reserver Fritt eget kapital Fria reserver Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER ANSVARSFÖRBINDELSER DEFINITIONER Avsättningar Avsättningar består av PRI-pension, avsättning för garantier, uppskjuten skatteskuld i obeskattade reserver och temporära skillnader. Likvida medel Kassa och bank samt räntebärande kortfristiga placeringar. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder minskat med räntebärande tillgångar. Skuldsättningsgrad Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget kapital och minoritetsintressen. Soliditet Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.

18 17 Kommentarer Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar utgörs i huvudsak av byggnader och mark. Förvaltningsfastigheterna har ett bokfört värde om Mkr (2 603), ett bedömt verkligt värde om Mkr (6 715) och ett taxeringsvärde om Mkr (5 032). Finansiella anläggningstillgångar utgörs av långfristiga värdepappersinnehav som till den största delen består av innehav i börsnoterade företag. Röstandel, kapitalandel, bokfört värde och marknadsvärde på aktieinnehaven framgår av tabellerna nedan. Under 2004 har aktier i Industrivärden (serie A) förvärvats för 701 Mkr och aktier i Holmen (serie B) för 344 Mkr. Röst- och kapitalandelen i Holmen har påverkats av nyemission och förvärv av aktier. Röstandelen i NCC har påverkats av omstämpling av aktier och röst- och kapitalandelen har påverkats av att återköpta aktier levererats enligt gällande optionsprogram. I Ramirent har röst- och kapitalandelen påverkats av nyemission av aktier. Innehavet i Ramirent avyttrades i februari Bland övriga långfristiga värdepapper ingår det onoterade intressebolaget Stadium med ett bokfört värde om 250 Mkr (250). Röst- respektive kapitalandel uppgår till 20 procent. Innehavet avyttrades i februari Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheterna har ett bokfört värde om 130 Mkr (124), ett bedömt verkligt värde om 257 Mkr (197) och ett taxeringsvärde om 143 Mkr (145). Värdepapper innehades per årskiftet till ett bokfört värde av 328 Mkr (254) och ett marknadsvärde på 361 Mkr (272). Den 21 februari 2005 uppgick motsvarande värden till 312 Mkr respektive 355 Mkr. Finansiell ställning Kassa och bank samt kortfristiga placeringar uppgick per årsskiftet till 47 Mkr (62). Likvida medel (exklusive kreditlöften) minskade med 14 Mkr till 3 Mkr (17). s redovisade egna kapital uppgick den 31 december 2004 till Mkr (10 212). Soliditeten uppgick per årsskiftet till 78 procent (77). Räntebärande skulder ökade till Mkr (2 324). De räntebärande skulderna fördelade sig med Mkr (1 303) på fastighetslån och 986 Mkr (1 021) på övriga räntebärande skulder. Lån med säkerhet i fastigheter uppgick till totalt 53,7 procent (47,8) av bokfört värde på fastighetsbeståndet i koncernen. Skuldsättningsgraden var vid årsskiftet 0,22 (0,22) och den räntebärande nettoskulden uppgick till Mkr (2 296). Per den 31 december var den genomsnittliga räntebindningstiden cirka 47 månader och den genomsnittliga räntesatsen 3,4 procent (4,2). LÖPTID RÄNTEBÄRANDE SKULDER Mkr Senare SUMMA Mkr Mkr BALANSOMSLUTNING OCH SOLIDITET Balansomslutning 2003 Soliditet EGET KAPITAL, NETTOSKULD OCH SKULDSÄTTNINGSGRAD Eget kapital Nettoskuld % ,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,0 Skuldsättningsgrad Röst- Kapital- Röst- Kapital- Röst- Kapital- Procent andel andel andel andel andel andel Altima 1 13,6 13,6 Cardo 36,0 36,0 36,0 36,0 36,0 36,0 Holmen 51,9 27,9 51,9 27,9 52,2 27,5 Hufvudstaden 88,0 45,2 88,0 45,2 88,0 45,2 Industrivärden 14,4 10,5 14,4 10,5 10,7 7,8 NCC 18,7 13,2 18,5 13,6 17,7 13,6 Ramirent 1 6,5 6,5 6,5 6, Bokfört Marknads- Bokfört Marknads- Bokfört Marknads- Mkr värde värde2 värde värde 2 värde värde 2 Altima Cardo Holmen Hufvudstaden Industrivärden NCC Ramirent SUMMA ) I januari 2004 accepterades erbjudandet om utbyte av aktier i Altima mot aktier i Ramirent. Aktierna i Ramirent erhölls den 30 januari. Innehavet avyttrades den 25 februari ) Noterade tillgångar är upptagna till aktuella börskurser eller till lösenkurser för utställda optioner i de fall dessa är lägre.

19 18 Fastighets AB L E Lundberg Illustrationsbild över ny taklanternin i Linden Köpcentrum, Norrköping. Färdigställes hösten Fördelning årshyror per lokaltyp Fördelning årshyror per region Andel av Lundbergs totala tillgångar Vakansgrader Kontor 26% Övrigt 12% Bostäder 49% Stockholm 24% Göteborg 11% Öst 26% Fastighets AB L E Lundberg 23% % Väst 22% 2 Butiker 13% Mälardalen 17% Lokaler Bostäder 2003 Totalt 2004 feb 2005

20 19 Fastighets AB L E Lundberg är en av de stora privata fastighetsägarna i Sverige. Fastighetsbeståndet omfattar 155 hel- och delägda förvaltningsfastigheter samt cirka 100 exploateringsobjekt. Dessutom finns ett antal externa förvaltningsuppdrag. Totalt förvaltas cirka 1,3 miljoner kvm lägenhetsyta. De hel- och delägda fastigheterna, inklusive exploateringsfastigheterna, har ett bedömt verkligt värde om Mkr (6 911) och ett bokfört värde om Mkr (2 727). Fastighetsbeståndet utgörs av cirka en miljon kvm som ytmässigt fördelar sig med 54 procent (54) på bostäder och 46 procent (46) på kommersiella lokaler m m. Förvaltningsfastigheterna består huvudsakligen av centralt belägna bostadshyreshus samt större affärs- och kontorshus. Den äldsta byggnaden är uppförd omkring 1750, den senaste Huvuddelen av fastighetsbeståndet härrör från de byggintensiva åren på och 70-talen och har till övervägande del byggts i egen regi. Kompletteringar har skett med framför allt kommersiella fastigheter under och 90- talen. Fastighetsförteckning återfinns på sidan 68. Affärsidé och strategi Affärsidén är att förvalta och utveckla bostads- och kommersiella fastigheter i kommuner med förväntad god tillväxt. Strategin är att genom en decentraliserad, effektiv och marknadsanpassad organisation ha god kännedom om kundernas behov och därigenom erbjuda välskötta fastigheter med god service. Inom exploateringsverksamheten skall bästa möjliga drifts- och förädlingsresultat erhållas utifrån de enskilda fastigheternas förutsättningar. Marknad Hyresmarknaden för kontor stabiliserades under Detta gäller särskilt i Stockholm, medan efterfrågan på kontor i övriga landet fortfarande är relativt svag. Efterfrågan på bostäder och butiker i storstadsregionerna och universitetsstäderna är fortsatt god. Att fastigheterna är centralt belägna inom respektive kommun medför konkurrensfördelar jämfört med lokaler och bostäder i ytterområden. Den jämna fördelningen mellan bostäder och lokaler gör verksamheten mindre konjunkturkänslig. Fastighetsförvaltningen har en stark lokal förankring, vilket ger god kännedom om marknadsförutsättningarna. God marknadskännedom kombinerat med en långtgående erfarenhet av fastighetsförvaltning och byggnadsverksamhet innebär att organisationen på ett effektivt sätt kan kombinera förvaltarrollen med en hög servicenivå till hyresgästerna. Under året har en hyresgästundersökning genomförts bland bostadshyresgästerna. Undersökningen bekräftar att kunderna är nöjda med den produkt och service som levereras. Mer än 90 procent rekommenderar gärna Fastighets AB L E Lundberg som hyresvärd och hela 94 procent tycker bra eller mycket bra om sitt boende. Organisation och verksamhet Beståndet av förvaltningsfastigheter finns i 17 kommuner. Av den uthyrbara ytan finns 77 procent (76) i kommuner med mer än invånare. Inom respektive kommun är såväl bostads- som lokalfastigheterna huvudsakligen centralt belägna, med god tillgång till service och kommunikationer. Antalet bostadslägenheter uppgår till stycken (7 559) och uppvisar totalt sett en uthyrningsgrad över 99 procent. Den löpande förvaltningen och uthyrningsverksamheten bedrivs lokalt i respektive kommun. Exploateringsverksamheten bedrivs centralt från huvudkontoret i Norrköping där även resurser för bland annat administration, drift, ekonomi, inköp, information, IT samt miljö- och kvalitetsfrågor finns. Medarbetarnas engagemang och kompetens är viktiga faktorer vad gäller relationen till hyresgästerna och det decentraliserade sättet att arbeta på fungerar bra. Fastighetsförvaltningens verksamhet är indelad i fem regioner, med tillhörande förvaltningskontor. Region Öst utgörs av Linköping och Norrköping, där Norrköping svarar för 89 procent av regionens uthyrbara yta. Uthyrningsläget för bostäder och butiker är bra inom hela regionen, medan efterfrågan på kontorsytor är svag. Region Väst består av Arvika, Jönköping, Karlstad och Örebro. Jönköping och Karlstad svarar tillsammans för 71 procent av regionens totala uthyrbara yta. Fastighetsbeståndet inom regionen består till 68 procent av bostäder. Den goda efterfrågan på bostäder har medfört att uthyrningsläget är mycket bra i hela regionen. Till Region Mälardalen räknas Enköping, Eskilstuna, Katrineholm, Motala samt Nyköping. Huvuddelen av regionens fastighetsbestånd, 76 procent, utgörs av bostäder, där de flesta av kommunernas närhet till Stockholm bidrar till en god utveckling. Region Stockholm utgörs av Solna, Stockholm, Södertälje och Uppsala. Regionen har generellt en bra efterfrågan på bostäder. Läget för de kommersiella lokalerna är fortsatt bra, främst vad gäller butiksytor. Region Göteborg består av Göteborg och Landskrona. Fastigheterna i centrala Göteborg utgörs av tre relativt stora enheter med kontorslokaler, varav en har inslag av bostäder. Efterfrågan på bostäder är mycket bra men svagare på kontor. Fastighetsbeståndet i Landskrona utgörs av en större industrifastighet.

21 20 Fastighets AB L E Lundberg Exploateringsfastigheterna är i huvudsak belägna i Mellansverige och utgörs av åkermark eller skogsbevuxen mark. Därutöver finns ett antal centralt belägna tomter i mellansvenska kommuner. Den totala arealen, cirka hektar, fördelar sig på knappt hundratalet objekt. Det bokförda värdet är 130 Mkr (124) och ett bedömt verkligt värde 257 Mkr (197). Exploateringsverksamheten syftar till att utveckla fastigheterna till byggbar mark samt till att skapa projekt för försäljning. Detta sker genom att aktivt agera i plan- och fastighetsbildningsfrågor samt genom att samarbeta med aktörer som har behov av byggbar mark. De exploateringsområden som utgörs av brukbar åkermark är i väntan på planläggning utarrenderade, medan drift på skogsmarken bedrivs av entreprenörer. Detaljplanläggning pågår för omkring 600 småhus i Enköping, Eskilstuna, Nacka, Norrköping, Nyköping, Strängnäs, Svedala och Örebro. Det största exploateringsprojektet genomförs i Ekeby-Almby utanför Örebro. Hittills har 145 byggklara småhustomter färdigställts där. Kvalitet och miljö Verksamheten inom Fastighets AB L E Lundberg är sedan 1998 kvalitetscertifierad, nu enligt ISO 9001:2000. De viktigaste miljöfrågorna är integrerade i kvalitetssystemet där trygghet, säkerhet och miljötänkande är ledande begrepp. Fastighets AB L E Lundbergs största miljöpåverkan uppstår från inköpt värme, som till 98 procent utgörs av fjärrvärme. Miljöpåverkan från fjärrvärmen är beroende av det bränsle fjärrvärmeleverantörerna använder vid värmeproduktionen. De senaste åren har cirka 80 procent av den inköpta fjärrvärmen producerats av förnyelsebart bränsle. Rörelsens intäkter Under 2004 uppgick rörelsens intäkter till 850 Mkr (845). I dessa ingår förutom hyresintäkter och räntebidrag även resultat från försäljningar av exploateringsfastigheter samt från övrig verksamhet. Hyresintäkterna (inklusive räntebidrag) uppgick till 845 Mkr (831). Av dessa svarar bostäder för 417 Mkr (406), kommersiella lokaler för 395 Mkr (395), övriga hyror för 29 Mkr (28) och exploateringsfastigheter för 4 Mkr (3). Vakansgraden var i genomsnitt 2,8 procent (2,7) under Bostädernas vakansgrad var 0,8 procent (0,6) medan de kommersiella lokalernas vakansgrad var 4,7 procent (4,7). I februari 2005 uppgick vakansgraden till 3,0 procent fördelat med 1,1 procent på bostäder och 4,7 procent på kommersiella lokaler. Under året har exploateringsfastigheter sålts för 15 Mkr (24), med ett resultat om 2 Mkr (10). Fastighetskostnader Driftskostnaderna ökade med 9 Mkr till 184 Mkr (175), främst beroende på högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel. Fastighetsskatten uppgick till 34 Mkr (38). Kostnadsfört underhåll och kostnadsförda hyresgästanpassningar ökade med 14 Mkr till 132 Mkr (118). Driftsnettot uppgick till 494 Mkr (500). Förvaltningsfastigheterna gav en direktavkastning om 18,8 procent (19,2) på bokfört värde. De direkta försäljnings- och administrationskostnaderna uppgick till 46 Mkr (42). Avskrivningar enligt plan motsvarande 1-2 procent av byggnadernas anskaffningsvärde uppgick till 29 Mkr (29). Fastigheterna tas i bokföringen upp till det lägsta av anskaffningsvärdet och bedömt verkligt värde. Under år 2004 har nedskrivningar/reverseringar skett med 10 Mkr (1). Till grund för genomförda nedskrivningar respektive reverseringar ligger externa värderingar. Dessa har utförts av Svefa och Forum Fastighetsekonomi. Hyreskontraktens storlek Mkr Antal Andel i % av hyresintäkterna < > Summa lokaler Bostäder Övrigt Summa Hyreskontraktens förfallotid fördelat efter hyresintäkter % , , , , , ,3 Summa lokaler 47,3 Bostäder 49,3 Garage 2,2 Annat 1,2 Summa 100,0 Stockholm 17% Göteborg 11% Mälardalen 22% Ytfördelning per region cirka 1,0 miljon kvm Öst 28% Väst 22%

22 Rubrik 21 Administrationskostnader Centrala administrationskostnader inkluderar kostnaderna för fastighetsrörelsens centrala resurser inom bland annat administration, ekonomi, information och IT. Dessa kostnader uppgick till 30 Mkr (33). Resultat vid försäljning av förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter har under året sålts för 11 Mkr (5) med ett resultat om 7 Mkr (5). Årets försäljning avser den hälftenägda fastigheten Kronhjorten 22 i Falköping med en total uthyrningsbar yta på sju tusen kvadratmeter. Under 2004 uppgick den sålda fastighetens hyresintäkter till 3 Mkr och driftsnettot till 1 Mkr. Lägenhetsytorna uppgick sammanlagt till tre tusen kvm. Rörelseresultat Rörelseresultatet för bolaget uppgick till 404 Mkr (414). Före av- och nedskrivningar samt reverseringar uppgick resultatet till 431 Mkr (447). Investeringar I mars 2004 förvärvades butiksfastigheten Linden 14 i centrala Norrköping för en köpeskilling av 73 Mkr. Linden 14 innehåller cirka tio tusen kvm butiksytor. Sedan tidigare äger bolaget den övriga delen av kvarteret. Totalt innehåller Linden köpcentrum cirka nitton tusen kvm butiksytor. Under 2005 kommer cirka 80 Mkr att investeras i en ombyggnad med syfte att skapa ett modernt och tilltalande butikskvarter och därigenom också stärka cityhandeln i Norrköping. Under 2004 har dessutom 24 Mkr (33), exklusive resultatförda kostnader, investerats i förvaltningsfastigheterna. Av dessa investeringar utgör hyresgästanpassningar 11 Mkr (11). Den enskilt största investeringen, 5 Mkr, har varit färdigställandet av kvarteret Braxen i Linköping. Fastighetens butiksytor har förädlats och i juni 2004 flyttade butikskedjan Clas Ohlson in. Under 2005 kommer också en mindre tillbyggnad av Spiralen köpcentrum i Norrköping för cirka 20 Mkr att ske. I centrala Stockholm har en större ombyggnad, av kontors- och bostadsfastigheten Klippan, för totalt cirka 100 Mkr påbörjats under Detta projekt beräknas avslutas under Definitioner Direktavkastning förvaltningsfastigheter Driftsnettot i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. Driftskostnader Fastighetsskötsel, vatten, värme, el, sotning m m. Driftsnetto Hyresintäkter inklusive räntebidrag minskat med fastighetsskatt, kostnadsfört underhåll och kostnadsförda hyresgästanpassningar samt driftskostnader. I driftsnettot ingår varken direkta försäljnings- och administrationskostnader eller centrala administrationskostnader. Vakansgrad Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Övriga definitioner Se sidorna 14 och 16. Bokförda värden och avskrivningar på fastigheter baseras på värden utan hänsyn tagen till tidigare interna försäljningar från moderbolaget till Fastighets AB L E Lundberg. Butik 9% Övrigt 21% Kontor 16% Ytfördelning per kategori cirka 1,0 miljon kvm Bostad 54 % % av total yta Ålderssammansättning förvaltningsfastigheter Bostadslägenheter per lägenhetstyp Antal bostäder före rok 2 rok 3 rok rok större 2003