Årsredovisning. ABK 49 Årsredovisning 2008

Transkript

1 AB Kristianstadsbyggen Årsredovisning 2008 ABK 49 Årsredovisning 2008

2 AB Kristianstadsbyggen (ABK) ägs av Kristianstads Kommunföretag AB. Vi är kommunens största fastighetsägare med en stor andel av kommunens hyresrätter (ca 80 %). Det ger oss en stark ställning på den lokala bostadsmarknaden. Totalt förvaltar vi ca lägenheter och 300 kommersiella lokaler. Vårt bostadsbyggande vägleds av höga krav på funktion och estetik. Vi väger in både korta och långa miljöperspektiv i såväl byggande som förvaltning. ABK finns till för kommunens invånare och vår ambition är att alltid sätta människan i centrum. ABK 2 Årsredovisning 2008

3 Innehåll vår vision 6 viktiga händelser under året 14 vd har ordet 18 styrelsen 20 förvaltningsberättelse 23 resultaträkning 31 balansräkning 32 kassaflödesanalys 34 noter 35 revisionsberättelse 45 granskningsrapport 45 ABK 3 Årsredovisning 2008

4 ABK 4 Årsredovisning 2008

5 Välkommen till ABK. Det är Lena. Vad kan jag hjälpa till med? (förvirrad) Hallå, vilken knapp ska jag trycka på? Ingen (skratt). Jag heter Lena. Du har kommit till ABK och jag hjälper dig att koppla samtalet till rätt person. Härligt. Tack. Jag är så trött på detta eviga knapptryckande överallt. Varför har ni gått mot strömmen? Jo, här ska du få höra... ABK 5 Årsredovisning 2008

6 Välkommen till ABK. Det är Lena. Vad kan jag hjälpa till med? Jag är så glad. Jag har fått besked om min nya lägenhet. Hur gör jag nu? Då ska du komma hit och träffa oss. Jag kopplar dig till min kollega Heléne som berättar mer. Ett ögonblick bara. Tack. Teknik är bra men människor är bättre! Den första kontakten med ABK sker oftast i växeln eller receptionen på huvudkontoret. Där spelar Lena Isacsson, Jens Svensson och Heléne Vibehed huvudrollerna. Den som besöker huvudkontoret, ringer växeln eller ska skriva kontrakt på sin lägenhet möter i de allra flesta fall just den här trion. Lena, Jens och Heléne vet hur ABK fungerar. Deras samlade erfarenhet av företaget är stor. Lena har mångårig vana av telefonväxeln, Jens har jobbat med uthyrning och miljöinformation och Heléne på ett av BoServicekontoren. Människor är klart mycket mer kvalificerade än en maskin att sköta en så viktig tjänst som telefonväxeln. Lena, Jens och Heléne är tydliga, engagerade och positiva. Dessutom är de frågvisa. Numera hamnar den som ringer därför också praktiskt taget alltid hos rätt person på ABK. Det är ett sätt att visa respekt. tar emot i ett avskilt rum där de båda i lugn och ro kan gå igenom vad det innebär för henne att byta bostad. Kristina känner trygghet. Heléne berättar och informerar. Kristina lyssnar och ställer frågor. Det handlar om nya hyran och autogiro, om brandvarnare och TV:ns kanalplan, tvättstuga och att Kristinas nye fastighetsskötare heter Lars. Det får ta den tid det tar. När alla papper är klara och underskrivna och Kristina har fått reda på vad som är viktigt att tänka på innan inflyttning får hon dessutom en planritning över den nya lägenheten. Det är tre månader tills hon ska flytta in. Nu får hon tid på sig att hemma fundera på hur hon ska möblera sin nya bostad, sitt nya liv. I receptionen ansvarar de också för det första mötet med nya eller kommande hyresgäster. När Kristina Persson kommer till ABK för att skriva kontrakt på en ny lägenhet efter att i 26 år bott på samma plats är det ett stort steg för henne. Heléne ABK 6 Årsredovisning 2008

7 ABK 7 Årsredovisning 2008

8 Välkommen till ABK. Det är Heléne. Vad kan jag hjälpa dig med? Hej. Kan du tänka dig? Jag har fått en lägenhet, en trea på Grönbetesvägen. Hur gör jag för att hämta ut mina nycklar? Grattis! Det var roligt och välkommen som hyresgäst hos oss. Grönbetesvägen? Hm, jag kopplar dig till Susan som blir din fastighetsskötare. Tack. Nycklarna i handen i den nya lägenheten Ingela Engström stod i kö för en ny bostad och fick napp på en trea på Grönbetesvägen. Sjuttioen kvadratmeter i en genomgående lägenhet, inglasad balkong och uteplats som hon omedelbart blev stormförtjust i. Och som hon fick! Hon valde att flytta efter 21 år i sin tidigare bostad. När det är dags för nyckelöverlämning möter hon ABK:s fastighetsskötare Susan Rydje i den nya bostaden. hitta någonting i lägenheten som inte stämmer kan Susan omedelbart ta hand om det efter att de träffats en andra gång. För ABK är mötet i lägenheten ett sätt att visa respekt för den nya hyresgästen, och att man står för sin produkt. För Susan är det också ett sätt att lära känna de boende redan vid inflyttningen. Efter en halvtimme i Ingelas nya bostad låter hon och Susan redan som gamla bekanta. Susan informerar om källarförrådet, om tvättstugan och parkeringsplatserna. Hon berättar om ordningen i trapphusen och sophanteringen. Om bredband och TV-kanaler. Susan följer hela tiden en checklista som hon kan pricka av så att Ingela kan känna sig trygg över att veta att hon får samma information som alla andra hyresgäster. Susan vet att ju klarare information den nya hyresgästen får på ett tidigt stadium, desto enklare bli hennes eget jobb i framtiden. Ingela får dessutom den lilla Välkommen Hem-boken med allting nedskrivet, ett felanmälningsblock och en kopia på inflyttningsprotokollet. Fast hon vet det mesta redan. Hon bor bara några kvarter bort och är väl införstådd med rutiner och hur det fungerar hos ABK. Tillsammans tittar de över lägenheten i lugn och ro. När nycklarna byter ägare och Ingela kvitterar och börjar tänka på flytten föreslår Susan att de båda ska träffas igen en vecka senare, ifall Ingela skulle ha något att fråga om. Skulle Ingela efter den första tiden också ABK 8 Årsredovisning 2008

9 ABK 9 Årsredovisning 2008

10 Välkommen till ABK. Det är Lena. Vad kan jag hjälpa dig med? Hej. Jo, jag har funderat på vilka tillval man kan göra till sin lägenhet för att få den mer personlig. Jag bor på Karlavägen, kan du hjälpa mig? Då ska jag ska koppla dig till Cecilia på BoService Innerstaden. Hon kan det där. Tack. Personligare bostad med större valfrihet På BoService Innerstaden tar Cecilia Lindh emot dem som vill sätta sin egen prägel på sin bostad, eller höja sin boendestandard. Det finns en mängd olika val och tillval att göra om man vill. Det kan handla om färger och tapeter, köksskåp och handtag, om kakel och klinkers, om duschväggar i badrummet, eller om det är praktiskt möjligt, att sätta in tvättmaskin och torktumlare i badrummet eller diskmaskin i köket. Tommy Carlqvist och hans hustru Anne-Marie flyttade in i en av de nyrenoverade lägenheterna i det så kallade Dodgepalatset, mitt i stan, i november. Innan de flyttade in fick de möjlighet att göra en hel del personliga val till sin 135 kvadratmeter stora trea. Tommy och Anne-Marie valde vitvarorna i köket i rostfritt. Efter ett knappt halvår är Tommy näst intill lyrisk i sitt nya kök. Han säger till och med att det är helt perfekt och uppskattar inte minst kökets planlösning och stora utrymme och tycker att det rostfria val de gjorde både är snyggt och lätt att hålla rent. Det blev helt enkelt rätt för dem. På BoService tar Cecilia fram hemsidan abk.se och visar vilka val hyresgästerna kan göra till sin lägenhet. Det är enkelt att ladda ned produktblad med fakta och prisuppgifter. På väggen i receptionen hänger köksluckor och handtag att välja bland, det finns färgprover och tapeter, klinkers och trägolv. Det finns två typer av tillval. De som tillhör bostaden och de som hyresgästen äger själv. Kostnaderna för tillval betalas antingen kontant eller med hyrestillägg. Ibland kan lösningen bli både och. ABK:s hyresgäster har också möjligheten att själv måla om eller tapetsera i sin lägenhet, om det blir fackmannamässigt utfört. Om inte finns det en skyldighet att återställa eller betala ett återställande av lägenheten. Det gäller också om man valt att göra tillval som man äger själv. Det ska kännas tryggt för nya hyresgäster att flytta in. Tommy berättar att de också stod i valet och kvalet om de skulle sätta in tvättmaskin och torktumlare, men gjorde sedan bedömningen att kapaciteten i husets tvättstuga skulle vara tillräcklig för dem. ABK 10 Årsredovisning 2008

11 ABK 11 Årsredovisning 2008

12 Välkommen till ABK. Det är Jens. Vad kan jag hjälpa dig med? Jag är intresserad av att hyra lägenhet hos ABK. Hur gör jag? Har du internet? Har du varit inne på vår hemsida, abk.se? Där kan du registrera dig i vår bostadskö samt se vilka bostäder vi har och vilka som är lediga. Behöver du hjälp med registreringen så är det bara att ringa oss igen. Tack för hjälpen. Då ska jag gå in på er hemsida. Bli hemmastadd på hemsidan Efter knappt 15 år är internet inte längre ett nytt sätt att kommunicera. Internet har utvecklats till att bli ett allt mer personligt forum där alla kan göra sin röst hörd och alla kan ta del av information. Internet har kortat avstånden och demokratiserat världen. ABK har alltid tagit internet på allvar och utvecklar ständigt hemsidan abk.se. I dag kan alla som är intresserade omedelbart ta reda på vilka lägenheter som är lediga för uthyrning, logga in sig och registrera sig i bostadskön, uppdatera sin köplats, byta bostad eller kanske till och med omgående skaffa sig en lägenhet på Bostad Direkt. Allt detta ger valfrihet. Hemsidan abk.se är långt ifrån bara en digital version av bostadskön. Här finns så mycket mer information om allt som händer inom ABK. På första sidan finns alltid uppdaterade nyheter. Vill du veta resultatet av hyresförhandlingarna hittar du det här, förändras kanalplanerna för TV-utbudet eller det ska renoveras eller byggas nytt i ditt område är det vara tryggt att veta att all information finns på hemsidan. Den som behöver hjälp att surfa på abk.se får det på sitt BoServicekontor. När Djengiz Shefkiu på Albogatan kommer till BoService Norra får han snabbt hjälp av Monica Ymsén med att hitta rätt på webben. Förutom ren information pågår på hemsidan en ständig dialog mellan hyresgästerna och företaget. Insändarsidan engagerar och hyresgästerna kommenterar, frågar, risar och rosar. Av respekt för besökarna gör ABK det till en hederssak att så snabbt som möjligt svara på alla frågor så heltäckande som möjligt. På abk.se har du också möjlighet att läsa Månadsbladet som ABK ger ut med ett tolvsidigt nummer varje månad och som innehåller nyheter, reportage och information. Hela tidningen, och äldre nummer, kan läsas på hemsidan. ABK utnyttjar internet som ännu ett sätt att vara personlig mot hyresgästerna. ABK 12 Årsredovisning 2008

13 ABK 13 Årsredovisning 2008

14 Vår kö har blivit färskvara! Platserna i vår bostadskö har fått begränsad hållbarhet. Var sjätte månad måste du bekräfta att du vill stå kvar i kön. Samma regler för alla - rättvist och enkelt. Viktiga händelser under året När Kristianstadsborna vaknade på det nya året hade de alla lika rätt och möjlighet att söka bostad hos ABK. Det var kärnan i den nya uthyrningspolicy som infördes från årsskiftet. Samma regler gäller numera för alla som ställer sig i bostadskön. För Näsbyborna blev den sista januari en glädjedag då danska livsmedelskedjan Netto öppnade på Gamlegårdens Centrum. Ronja Hallqvist hade köat med mamma Susanne en god stund innan öppningen och hon lyckades bli butikens allra första kund. Februari är traditionellt festmånaden för ABK och i samband med festkvällen på Sommarlust premierades inte mindre än sex familjer som bott grannar i samma trappuppgång på Höjdvägen i 50 år. Ett närmast osan- nolikt jubileum! Totalt var det 303 hyresgäster som fick en månadshyra i jubileumspresent. Förändringsarbetet för att göra ABK personligare fortsatte under året och i mars infördes andra rutiner för hur nya hyresgäster ska tas emot. Mattias Carlsson hette en av de första som fick nycklarna av fastighetsskötaren Mikael Fäldth direkt i nya lägenheten. Det känns fruktansvärt bra, var hans spontana kommentar. De nyrenoverade Finlandshusen väckte stort intresse och det kom potentiella hyresgäster ända från Stockholm för att beundra utsikten över Härlöv och Långebro från sjätte våningen då det var visning av lägenheterna i april. ABK 14 Årsredovisning 2008

15 Samma månad sade hyresgästerna i Riksens Ständer klart nej till ombildning av sina hyreslägenheter till bostadsrätter. Intresset var klent. Det hade krävts två tredjedels majoritet för en ombildning, men bara var femte hyresgäst var beredd att ta över sin lägenhet. Ett annorlunda konstprojekt svepte in på Gamlegårdens Centrum under sommaren då det delades ut gratis kolonilotter i Fjälkestad för invånarna. Strax var odlandet igång och förutom att grödorna växte tog en riktig arabisk brödugn i lera form när alla som ville fick ett stycke land. Kristianstads DFF var tillbaka i damfotbollens högsta serie och gjorde en strålande säsong. ABK är en av sponsorerna och såg till att det blev gratis entré för hyresgästerna i matchen mot Örebro under en härlig sommareftermiddag på Vilans idrottsplats. I början av sommaren visade det sig också att ABK blev grannar med ett naturreservat! Det var länsstyrelsen som förklarade området väster om marklägenheterna på Stenhällevägen i Degeberga för naturreservat. Ett stycke vildmark nästan med Vilda Västernkänsla. Under några hektiska sommarmånader passade ABK på att renovera kvarteret Vasen, som i folkmun döpts till Dodgepalatset då en bilhandlare som sålde amerikanare huserade där för länge sedan. En som var intresserad av en ny lägenhet och kom till visningen var Eva Lundius som fick se sitt gamla flickrum igen efter nästan 50 år! ABK 15 Årsredovisning 2008

16 Än en gång blev det succé när ABK bjöd på gårdsmusik med elever från Christian IV:s gymnasium under Kristianstadsdagarna. Det var underhållning på ett tiotal innergårdar. Ni-hao, utbrast Kristianstad när det närmade sig högskolestart. Då invaderades stan av kinesiska studenter från Ningbo och ABK fick göra en brandkårsutryckning och möblera upp ett 70-tal studentrum. Fast egna riskokare hade de med sig. Under hösten slog lågkonjunkturen till i Sverige och varsel om uppsägningar duggade tätt. Det blev besöksrekord på jobbmässan på Gamlegården redan i september. Fler än någonsin vimlade på Allaktivitetshuset och i IT-stugan. ABK:s personal drog igång en hälsosatsning och utrustade med stegräknare gick de under hösten samma sträcka som till Prag i Tjeckien på två månader. Var det en särdeles myggfri sommar på Österäng kan det ha berott på föreningen Livat i holken som under flera år skött om 45 fågelholkar i bostadsområdet. Holkinvånarna beräknas mata sina ungar med ungefär 45 miljoner mygg och småkryp under en sommar. För arbetet prisades föreningen i slutet på året av Nordöstra Skånes Fågelklubb. Renoveringsbehovet i många ABK-fastigheter kallades en tickande bomb och fram till 2020 måste stamledningar bytas ut för i runda tal 690 miljoner kronor. Arbetet är i full gång och Peab, som står som huvudentreprenör, fick ABK:s miljö- och kvalitetspris bland annat för sitt taktfulla sätt att arbeta i hyresgästernas mest privata sfär. Som en julklapp till alla synskadade ABK:are blev det i december klart att Månadsbladet nu också läses in som taltidning. Det var synskadade hyresgästen Getachew Haile som kom med förslaget och kort därefter damp Månadsbladet som taltidning ned i hans brevlåda. I slutet av året gick ABK med i en lokal klimatallians i nordöstra Skåne. Åtta företag beslutade att minska koldioxidutsläppen fram till 2016 med 20 %. ABK ska klara målet genom att konvertera oljepannor, byta ut direktverkande elradiatorer, skaffa fler biogasbilar och minska vattenförbrukningen. ABK 16 Årsredovisning 2008

17 ABK 17 Årsredovisning 2008

18 vd har ordet ABK ska gasa - inte bromsa När jag ser tillbaka på det gångna året konstaterar jag med glädje att ABK har blivit ännu mer personliga mot hyresgäster och bostadssökande. Vi har bytt ut tonvalsväxeln och nu svarar en människa den som ringer oss. Vi träffar våra nya hyresgäster och skriver kontrakt i lugn och ro och när nyckeln till den nya bostaden lämnas över sker det på plats i den nya lägenheten. Dessa förändringar ger en bättre och mer nära kontakt mellan våra medarbetare och våra hyresgäster. Vi har en engagerad och kunnig personal som är nyckeln till den fortsatta utvecklingen. Därför kommer det personliga boendet även i fortsättningen vara en självklar del av ABK. Vi är mycket stolta över att ha fått förtroendet att bygga Kristianstad Arena, som när den står färdig i oktober 2010 blir Sveriges modernaste multiarena med många användningsområden och hög nyttjandegrad. I ett perfekt läge mitt i stan kommer den att fyllas av skol- och föreningsidrott, mässor, konserter och mycket annat. Vi har valt att bygga arenan i vårt nybildade dotterföretag Specialfastigheter i Kristianstad AB (SiKAB) för att garantera att våra hyresgäster inte ska drabbas av några som helst kostnader i samband med bygget. Istället för att bromsa har ABK nu möjligheten att gasa. Det gör vi genom en stor satsning på underhåll och räknar till exempel med att mångdubbla antalet badrumsrenoveringar och under 2009 genomföra 400 st. Vi planerar också påbörja uppförandet av 44 nya äldrebostäder på Sommarro i centrala Kristianstad och 32 nya lägenheter i ett åttavåningars punkthus vid Helge å liksom ombyggnaden av 40 lägenheter på Österäng De nyrenoverade Finlandshusen gav porten mot Kristianstad en välbehövlig ansiktslyftning och stan ytterligare ett attraktivt boende. Nu hoppas vi, och många med oss, att det även på den västra sidan av Helge å ska skapas attraktiva boendemiljöer. Kanske kan kommunens satsning på Naturum ge dessa idéer ny näring. Med stabil ekonomi, kunnig och engagerad personal ser jag framtiden an med både framtidstro och tillförsikt. ABK har alla förutsättningar att fortsätta bidra till en positiv utveckling i Kristianstads kommun. Kristianstad, mars 2009 Leif Persson För att visa att vi tar ett stort miljöansvar beslutade vi under året att minska både energianvändningen och koldioxidutsläppen med 20 % till Det ska vi uppnå med effektivare värmesystem, individuell vattenmätning och genom att ersätta fler bensindrivna fordon med biogasdrivna. Den kris som under andra halvåret drabbade hela västvärlden orsakade en snabb nedgång i konjunkturen. Det blev ekonomiskt oroligt, inte minst på bostadsmarknaden. När något sådant inträffar känns det skönt att veta att ABK är finansiellt starkt och ekonomiskt stabilt. ABK 18 Årsredovisning 2008

19 ABK 19 Årsredovisning 2008

20 mats rosengren facklig styrelseledamot fastighets thomas mårtensson facklig styrelseledamot målareförbundet gösta johansson ordförande (m) rune simonsson styrelseledamot (fp) magnus forsberg styrelsesuppleant (fp) ulf persson styrelseledamot (m) En enig styrelse mot ett gemensamt mål De fem ordinarie styrelseledamöterna i ABK:s styrelse är rörande eniga om att de har ett viktigt uppdrag, att de sitter i styrelsen för att arbeta mot ett gemensamt mål ett bra boende för alla till ett rimligt pris. Det finns idag en stolthet hos styrelsens ledamöter att representera ABK. Allmänhetens respons är inte bara positiv, utan till och med mycket positiv. Styrelsens ordförande Gösta Johansson säger att ABK:s namn möts av respekt i alla kretsar. Han pratar gärna om den enkät om nöjd boendeindex som genomfördes 2006 och som visade att ABK har landets mest nöjda hyresgäster. Sedan dess har företaget medvetet manövrerat för att få en än tydligare personlig profil. Ett arbete som har helhjärtat stöd i styrelsen. Återgången till en manuell telefonväxeln har blivit en succé, säger ledamoten Gunilla Björk och Ulf Persson poängterar snabbt att han själv blir irriterad över att hamna i telefonkö och inte kunna få prata med en riktig människa. Rune Simonsson tillägger att det är viktigt att man lyfter fram att det är människor som finns i företaget, allt från fastighetsskötare till de som jobbar på kontoret. Visionen om det personliga boendet handlar inte bara om att ersätta en tonvalsväxel med en människa. Kontraktsskrivande och nyckelöverlämning har också blivit personligare. Dessutom vill Gösta Johansson gärna uppmärsamma självförvaltandets betydelse för att skapa ett personligt boende för hyresgästerna. Han säger att det på ett enkelt sätt bidrar till att alla ABK 20 Årsredovisning 2008

21 gunilla björk styrelseledamot (s) kirthel heribertsson sekreterare lisbeth elofsson facklig styrelseledamot sktf leif persson verkställande direktör henry larsson styrelsesuppleant (s) sven-erik bergkvist vice ordförande (s) känner ansvar för sin boendemiljö och det ger en vikänsla, såväl grannar emellan, som mellan hyresgäster och ABK, här representerad av fastighetsskötaren. Det handlar också om valfrihet, flikar Gunilla Björk in. Att man kan välja sitt boende och att man kan påverka det. Rune Simonsson hakar omedelbart på och förklarar att han är en varm anhängare av ABK:s tankar kring det vattennära boendet. Ulf Persson säger att det till syvende och sist handlar om att vara lyhörd och ständigt flytta fram positionerna. Samhället är föränderligt och det går snabbt, slår han fast. Tryggheten i att finnas nära är viktig, säger styrelsens vice ordförande Sven-Erik Bergkvist. Boendet ska vara nära. ABK ska finnas nära. Och öppenheten, fortsätter Rune Simonsson. ABK är ett företag med stor öppenhet både gentemot hyresgästerna och mot allmänheten. Styrelsens ledamöter är själva öppna med sina åsikter och synpunkter. Ulf Persson understryker att partipolitiken får sättas åt sidan. Här handlar det om att värna och driva ett välskött företag för allas bästa. Styrelsen är enig och stark. Sven-Erik Bergkvist går till och med så långt att han poängterar att om någon vill sälja ut bolaget efter nästa val, då blir det strid. Förutom de fem ledamöterna består styrelsen också av två suppleanter, VD, sekreterare och tre fackliga ledamöter. ABK 21 Årsredovisning 2008

22 ABK 22 Årsredovisning 2008

23 Förvaltningsberättelse information om verksamheten AB Kristianstadsbyggen (org nr ) är ett allmännyttigt bostadsföretag. Bolagets uppgift är att bygga och förvalta hyresbostäder för alla boendegrupper. Fastigheterna ska tillgodose högt ställda krav på arkitektur, material och miljö. Målet är att erbjuda hyresgästerna tryggt och trivsamt boende med god service till lägsta möjliga hyra. AB Kristianstadsbyggen äger och förvaltar ca lägenheter i alla delar av kommunen, vilket motsvarar ca 80 % av det totala antalet hyresbostäder i kommunen. Bolaget förvaltar även drygt 300 kommersiella lokaler vars yta uppgår till ca kvm. Bolagets förvaltning är organiserad i tre geografiska områden, Innerstaden, Norra och Södra. Innerstaden är företagets största förvaltningsområde och har basen i centrala Kristianstad. Gamlegården är Norra förvaltningsområdets bas och Österäng är Södra förvaltningsområdets bas. Till förvaltningens hjälp finns en fristående snickeriavdelning, vilken är belägen på Näsby industriområde. På bolagets huvudkontor vid Norra Kasern är BoButiken placerad från vilken all uthyrning av bostäder och lokaler sker. Förutom säljorganisationen är även företagets administrativa avdelningar placerade på huvudkontoret såsom ekonomi, byggnation, energi, personal och IT. ägarförhållanden Bolagets samtliga aktier ägs av Kristianstads Kommunföretag AB (org nr ). Kristianstads Kommunföretag AB ägs i sin tur till 100 % av Kristianstads kommun. Övriga bolag som ingår i Kristianstads Kommunföretag AB:s koncern, d v s AB Kristianstadsbyggens syskonbolag, är C4 Energi AB, Kristianstads Renhållnings AB, Kristianstads Sotnings AB och Kristianstads Industribyggnads AB. Gemensam koncernredovisning upprättas av Kristianstads Kommunföretag AB. och Specialfastigheter i Kristianstad AB (org nr ). Den 1 mars 2008 förvärvade AB Kristianstadsbyggen resterande 49 % av aktierna i C4 Kabel TV AB från Sydantenn AB samt Canal Digital Sverige AB. Därmed är även C4 Kabel TV AB ett helägt dotterbolag till AB Kristianstadsbyggen. AB Allön bedriver fastighetsförvaltning av äldreboende i Kristianstads kommun. Bolaget har per 5 maj 2008 förvärvat ytterligare 6 fastigheter om totalt kvm från Kristianstads kommun. Fastigheterna förvärvas till bokfört värde. Totalt har bolaget därmed förvärvat 17 fastigheter om totalt kvm. Bolaget kommer att förvärva ytterligare 2 fastigheter från kommunen under Fastigheterna som förvärvas hyrs ut till Kristianstads kommun. C4 Kabel TV AB bedriver ingen verksamhet sedan 1 maj 2004 då AB Kristianstadsbyggen anlitade en annan operatör för att förse hyresgästerna med ett utökat TV utbud. Bolaget är för närvarande vilande och ingen verksamhet planeras att bedrivas under Specialfastigheter i Kristianstad AB, som registrerades hos Bolagsverket den 7 juli 2008, har som verksamhet att uppföra och förvalta fastigheter för kommunal förvaltning. Bolaget ska uppföra och förvalta Kristianstad Arena. Under hösten 2008 har upphandling av entreprenör skett för uppförandet av Kristianstad Arena. Byggarbetet påbörjas under våren 2009 och beräknas vara avslutat i oktober AB Allön, C4 Kabel TV AB och Specialfastigheter i Kristianstad AB har ej haft någon egen personal anställd under räkenskapsåret. AB Kristianstadsbyggen är moderbolag i en koncern som omfattar tre helägda dotterbolag, AB Allön (org nr ), C4 Kabel TV AB (org nr ) ABK 23 Årsredovisning 2008

24 Förvaltningsberättelse styrelse och revisorer Styrelsen har haft 7 styrelsemöten under räkenskapsåret. Årsstämma hölls den 24 april Styrelsen har bestått av 5 ledamöter jämte suppleanter som utsetts av kommunfullmäktige i Kristianstads kommun. Styrelseledamöter: Gösta Johansson (m), ordförande Sven-Erik Bergkvist (s), vice ordförande Ulf Persson (m) Gunilla Björk (s) Rune Simonsson (fp) Styrelsesuppleanter: Henry Larsson (s) Magnus Forsberg (fp) Revisorer: Jan-Inge Andersson, auktoriserad revisor, Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Marie Nilsson, auktoriserad revisor, Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Under året har projektering avseende utbyggnad av äldreboendet Sommarro i centrala Kristianstad påbörjats. Bolaget har under året avyttrat fastigheter i Österslöv (8 lägenheter) och Fjälkestad (9 lägenheter). Försäljningarna är en följd av bolagets regelbundna översyn av fastighetsbestånd och förvaltning. Förändringsarbetet för att göra bolaget personligare fortsatte under året. Exempel på detta är att bolaget ersatt de inspelade rösterna i telefonväxeln med personlig service. Dessutom skrivs alla kontrakt vid personliga möten och när hyresgästerna flyttar in möter de sin fastighetsskötare i den nya bostaden. I slutet av året gick bolaget med i en lokal klimatallians med målsättningen att minska koldioxidutsläppen fram till 2016 med 20 %. Målet ska uppnås genom att konvertera oljepannor, byta ut direktverkande elradiatorer, ersätta bensin- och diseldrivna fordon med biogasdrivna samt reducera vattenförbrukningen. Lekmannarevisorer: Göran Wagermark (s) Rose-Marie Olin (s) Gert Thornblad (s) Göran Skoglösa (c) Eva Wemby (m) Fredrik Berndt (fp) Göran Brobeck (m) väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Efter hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen fastställdes hyreshöjningen till 4,75 % fr o m 1 januari väsentliga händelser under räkenskapsåret Bolaget har under året slutfört arbetet med om- och tillbyggnad av Finlandshusen i centrala Kristianstad. Under hösten påbörjades badrums- och stamrenovering som kommer att slutföras under Arbetet med förnyelse av Österäng har fortsatt. Under året har en total ombyggnad av två loftgångshus (40 lägenheter) påbörjats. Projektet beräknas vara klart i juni Badrums- och stamrenovering har skett avseende 56 lägenheter på Lyckans Höjd. Renoveringen i detta område kommer att fortsätta under ca 6 år framöver. Utav totalt 465 lägenheter med renoveringsbehov, har nu 152 lägenheter renoverats. Bolaget har per den 2 februari 2009 avyttrat fastigheter i Maglehem (10 lägenheter och 1 lokal), Östra Sönnarslöv (8 lägenheter) och Rickarum (3 lägenheter). kund Trycket på bostadsmarknaden är fortsatt stort. Uthyrningsgraden för året har liksom tidigare år varit hög. Den genomsnittliga vakansgraden har varit fortsatt låg. Det fanns 9 lediga lägenheter vid årets ingång och 18 lediga vid årets utgång. Vakansgraden för studentlägenheter har sjunkit under året, det fanns 64 lediga studentlägenheter vid årets ingång och 23 lediga vid årets utgång. För att reducera antalet outhyrda studentlägenheter har bolaget omvandlat ett flertal av dessa till vanliga lägenheter. ABK 24 Årsredovisning 2008

25 Bolaget planerar att genomföra en ny NBI-undersökning (nöjd boendeindex) bland hyresgästerna under våren Föregående undersökning genomfördes Enkätens syfte är att mäta hyresgästernas upplevelse av sitt boende ur ett helhetsperspektiv. personal Bolaget arbetar kontinuerligt med att höja kompetensnivån hos personalen, framförallt genom att satsa på vidareutbildning inom de olika yrkesområdena. Planen för individens kompetensutveckling utgår från det årligen genomförda utvecklingssamtalet. Vidare arbetar bolaget med hälsobefrämjande åtgärder genom att erbjuda de anställda företagshälsovård och friskvård. Detta återspeglas i den totala sjukfrånvaron som ligger på en fortsatt låg nivå, 3,0 % (2,8 %). De anställda har en möjlighet att påverka sin arbetsmiljö genom Arbetsmiljörådet. Där ingår representanter från personalen, företagshälsovården och bolagets ledningsgrupp. Bolaget har haft fler anställda under 2008 jämfört med tidigare år. Det beror främst på ytterligare köp av äldreboenden från Kristianstads kommun. Den genomsnittliga löneökningen för 2008 var 4,1 % (4,4 %). ekonomi Bolagets verksamhet och ekonomi påverkas av förändringar i omvärlden. Detta gäller såväl makroekonomiska som regionala faktorer och politiska förändringar. Bolaget har identifierat följande områden avseende risker: Hyresutveckling Vakanser i beståndet Driftkostnadsutveckling Investerings- och underhållsbehov Ränterisk Bostadshyrorna bestäms genom förhandlingar med hyresgästföreningen. Bostadshyrorna står för ca 80 % av hyresintäkterna. Hyrorna för kommersiella lokaler regleras genom indexhöjning. Vakansgraden är låg både vad gäller bostäder och lokaler. Kostnaderna för värme, fastighetsel, vatten och sophantering kan bolaget endast delvis påverka och risken är stor att driftkostnadsökningen tar en stor del av den årliga hyreshöjningen i anspråk. Investeringsnivån under de kommande två åren kommer att ligga på samma nivå som under 2008, alternativt minska beroende på samhällsutvecklingen. Underhållsbehovet bedöms högre än tidigare år, främst på grund av ökat behov av stam- och fönsterbyten på äldre fastigheter. Den genomsnittliga kostnaden för reparationer och underhåll (inkl försäkringsskador) uppgår till 165 kr/kvm (158 kr/kvm). Bolaget kommer att satsa 50 mkr extra på stambyten under 2009, vilket innebär att underhållskostnaden beräknas öka till 220 kr/kvm. Räntekostnaderna är en av de enskilt största kostnadsposterna. Ränteutvecklingen påverkar bolagets resultat och framtid. Bolaget har en finanspolicy som anger hur de finansiella riskerna ska hanteras. Vid årsskiftet 2008/2009 uppgår räntebindningstiden till 3,0 år (2,5 år). Bolagets totala intäkter uppgår till kkr ( kkr), vilket är en ökning med 3,9 % jämfört med föregående år. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till kkr ( kkr). Kostnader för el, värme, vatten och sophantering har ökat med 5 % jämfört med 2007 års utfall. Resultatet har påverkats av högre kostnader för underhåll än budgeterat. Även ökade räntekostnader har påverkat resultatet negativt. Det fortsatt goda uthyrningsläget med en uthyrningsgrad på över 99 % påverkar resultatet positivt. Hyreshöjningen för 2008 var 2,95 % fr o m 1 januari. Personalkostnaderna uppgår till kkr ( kkr), vilket är en ökning med 1,7 % jämfört med föregående år. Den genomsnittliga löneökningen var 4,1 % (4,4 %). Kostnaderna har påverkats positivt av den sänkta avgiften för försäkringar och de sänkta sociala avgifterna för åldersgruppen år. ABK 25 Årsredovisning 2008

26 Förvaltningsberättelse Av- och nedskrivningar uppgår till kkr ( kkr). Kostnaden för förgävesprojektering uppgår till kkr (1 096 kkr). Bolagets investeringstakt i sophus och sopbehållare är en av de poster som påverkar avskrivningskostnaden för byggnader, vilken ökat med 1,6 mkr jämfört med Utbytet av bolagets fordonspark och arbetsmaskiner fortsätter och detta har inneburit att kostnaden för avskrivningar ökat med 600 kkr jämfört med föregående år. Ränteutvecklingen har gjort att bolagets räntekostnader ökat med kkr eller 10,9 % jämfört med utfallet för Främsta förklaringen är att bolaget arbetar med en stor del rörlig ränta, vilken påverkats av den finansiella oron och genom de reporäntehöjningar som skett under Reporäntan var vid ingången av räkenskapsåret 4,0 %. Riksbanken har sedan höjt reporäntan 3 gånger under 2008 och reporäntan var 4,75 % fram till oktober då en sänkning innebar en reporänta om 3,75 %. Ännu en sänkning i början av december innebar att reporäntan i slutet av året var 2,0 %. Sänkningen i december påverkar bara de lån som är placerade till korta räntor. Även bankerna har under året sett över bolagets lånevillkor och sagt upp krediter för omförhandling, vilket ökat bolagets räntekostnader (för ytterligare information se not 25 Finansiella skulder). Nyupplåning har skett under året med 106 mkr. Bolagets checkräkningskredit är ej utnyttjad vid årsskiftet. Vid samma tidpunkt föregående år var checkräkningskrediten utnyttjad med kkr. Under året har bolaget lämnat ett koncernbidrag om kkr ( kkr) till moderbolaget Kristianstads Kommunföretag AB. Samtidigt har bolaget under året erhållit ett ovillkorat aktieägartillskott från Kristianstads Kommunföretag AB om kkr ( kkr). miljö Bolaget bedriver ej anmälnings- eller tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken. Bolaget har under ett antal år arbetat med att utveckla och implementera ett miljöledningssystem i enlighet med ISO Arbetet bedrivs genom en intern miljögrupp, vilken tagit fram och fastställt en Kvalitets- och Miljöpolicy som bygger på en långsiktig hållbar inriktning som ett led i arbetet med miljöledningssystem. Bolagets mål inom energiområdet var att fram till 2013 sänka energiförbrukningen rörande el, värme och varmvatten med 20 % jämfört med 1998 års nivå. Vid 2008 års slut har bolaget nått en besparing motsvarande 37 % (inkl graddagskorrigering) jämfört med 1998 års förbrukning. Eftersom målet därmed är uppnått, har bolaget satt som nytt mål att minska energiförbrukningen till 120 kwh per kvm och år fram till 2016 jämfört med 2008 års nivå. Arbetet med att energieffektivisera pågår fortlöpande med bl a injusteringar av värme, ventilation och kylsystem utan att försämra komforten för hyresgästerna. Utbyggnad av digitala styrsystem i fastigheterna påverkar också energiförbrukningen i positiv riktning. Styrsystemen kommunicerar med de tekniska anläggningarna via bolagets digitala fastighetsnät. Den medvetna satsningen på energisnåla installationer såsom exempelvis frekvensstyrda pumpar och fläktar har gjort att elförbrukningen har minskat med drygt 3 miljoner kwh sedan Kostnaden för borgensavgift till kommunen uppgår till kkr (4 294 kkr). ABK 26 Årsredovisning 2008

27 framtida utveckling AB Kristianstadsbyggen kommer att fortsätta på den inslagna vägen att bygga och förvalta bostadsbeståndet utifrån kriterierna att i attraktiva byggnader kunna erbjuda funktionella lägenheter i områden där människor trivs och känner trygghet. Bolaget budgeterar med intäkter om totalt 600 mkr och med ett nollresultat efter bokslutsdispositioner för räkenskapsåret Förklaring till ett nollresultat är den ökade satsningen på underhåll. Även vakansgraden bedöms att öka något jämfört med 2008 års nivå, vilket påverkar resultatet negativt. För att bidra till en positiv utveckling i Kristianstads kommun kommer bolaget att verka för att det byggs nya lägenheter på attraktiva lägen. Detta sker genom utbyggnaden av kvarteret Åland som är i detaljplaneringsfasen med planerad byggstart i början av Arbetet med att förnya Österängsområdet fortsätter med ombyggnad av ytterligare 2 loftgångshus som påbörjas under Förnyelsen av Österängsområdet beräknas att slutföras under AB Kristianstadsbyggens ambition är att aktivt delta i utvecklingen inom många områden i Kristianstads kommun. ABK 27 Årsredovisning 2008

28 Flerårsöversikt och Nyckeltal Moderbolagets ekonomiska utveckling i sammandrag (Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i kkr) resultaträkning Hyresintäkter Förvaltningsintäkter Driftskostnader (inkl personalkostnader) Underhållskostnader Fastighetsskatt Av- och nedskrivningar Finansnetto * Resultat före bokslutsdispositioner och skatt balansräkning Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Eget kapital Obeskattade reserver Räntebärande skulder Övriga skulder Balansomslutning personal Medelantal anställda, st 152,2 149,1 148,0 141,0 136,0 förvaltningsfastigheter Antal lägenheter, st Antal lokaler, st Lägenhetsyta, kvm Lokalyta, kvm Fastighetsinvesteringar, mkr lönsamhet och finansiering Soliditet, % 14,6 14,5 14,4 14,2 14,4 Direktavkastning, % 7,2 7,1 6,6 6,9 7,5 Avkastning på totalt kapital, % 4,2 4,1 4,0 4,2 4,9 Avkastning på eget kapital, % 2,0 3,7 4,5 4,3 5,9 Belåningsgrad, % 85,4 85,3 85,3 85,5 85,2 Skuldsättningsgrad, ggr 5,6 5,6 5,8 6,0 5,9 Räntebidrag Räntenetto fastighetslån Driftskostnad per kvm, kr Underhållskostnad per kvm, kr förvaltning Vakansgrad bostäder, % 0,2 0,2 0,6 0,6 0,4 Omflyttning bostäder, % 19,3 19,0 20,0 21,0 20,6 * I posten för 2004 ingår resultat från andelar i koncernföretag med kkr. ABK 28 Årsredovisning 2008

29 räntenetto fastighetslån räntebidrag nyckeltalsdefinitioner Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt). Avkastning på totalt kapital Resultat före avdrag för räntekostnader i förhållande till balansomslutningen. Belåningsgrad Kortfristiga och långfristiga skulder i förhållande till balansomslutningen. Direktavkastning Resultat efter finansiella poster med tillägg för av- och nedskrivningar och räntekostnader (netto) för fastighetslån i förhållande till genomsnittligt bokfört värde på färdigställda fastigheter (inkl tomtmark). Driftskostnad per kvm Driftskostnader (inkl personalkostnader) och fastighetsskatt i förhållande till total lägenhets- och lokalyta. Finansnetto Finansiella intäkter minus finansiella kostnader. Lägenhets- och lokalyta Avser uthyrningsbar yta per balansdagen. Omflyttning bostäder Antalet uppsagda bostäder i förhållande till det totala antalet bostäder (exkl studentbostäder). Räntenetto fastighetslån Räntekostnader (inkl borgensavgift) direkt hänförbara till fastighetslån. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till justerat eget kapital (eget kapital plus 72 % av obeskattade reserver). Soliditet Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen. Underhållskostnad per kvm Underhållskostnader (inkl reparationer, underhåll, skador och hyresgäststyrt underhåll) reducerat med erhållen försäkringsersättning i förhållande till total lägenhets- och lokalyta. Vakansgrad bostäder Antalet vakanta bostäder per balansdagen i förhållande till det totala antalet bostäder (exkl studentbostäder). Medelantal anställda Antalet heltidstjänster under räkenskapsåret. År 2006 och tidigare har ej räknats om, här anges antalet anställda per balansdagen. ABK 29 Årsredovisning 2008

30 Förvaltningsberättelse förslag till vinstdisposition koncernen Koncernens fria egna kapital enligt koncernbalansräkningen uppgår till kkr. moderbolaget Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserad vinst, kr Årets vinst, kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att till aktieägarna utdelas, kr att i ny räkning överförs, kr resultat och ställning Koncernens resultat efter finansiella poster uppgår till kkr ( kkr). Moderbolagets resultat efter finansiella poster uppgår till kkr ( kkr). Resultatet av koncernens och moderbolagets verksamhet samt den ekonomiska ställningen vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande resultaträkningar och balansräkningar med noter. ABK 30 Årsredovisning 2008

31 Resultaträkning Koncernen Moderbolaget NOT rörelsens intäkter 2 Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa intäkter rörelsens kostnader 2, 5, 6 Driftskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Personalkostnader 9, Av- och nedskrivningar 11, 12, Summa rörelsens kostnader Rörelseresultat resultat från finansiella poster Ränteintäkter Räntebidrag Räntekostnader och liknande resultatposter Summa resultat från finansiella poster Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat Årets vinst ABK 31 Årsredovisning 2008

32 Balansräkning Koncernen Moderbolaget NOT tillgångar anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar omsättningstillgångar Varulager Förråds- och bränslelager Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordringar dotterbolag Aktuella skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar ABK 32 Årsredovisning 2008

33 Balansräkning Koncernen Moderbolaget NOT eget kapital och skulder eget kapital 22 Bundet eget kapital Aktiekapital Bundna reserver / Reservfond Fritt eget kapital Fria reserver / Balanserad vinst Årets vinst Summa eget kapital minoritetsintressen 49 obeskattade reserver avsättningar långfristiga skulder 25, 26 Skulder till kreditinstitut Skulder till Kristianstads kommun Summa långfristiga skulder kortfristiga skulder Leverantörsskulder Checkräkningskredit Skulder till Kristianstads kommun Skulder till dotterbolag 592 Skulder till syskonbolag Aktuella skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder ställda säkerheter ansvarsförbindelser ABK 33 Årsredovisning 2008

34 Kassaflödesanalys Koncernen Moderbolaget den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Avskrivningar Övriga ej likviditetspåverkande poster Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Förändring varulager Förändring kundfordringar Förändring övriga kortfristiga fordringar Förändring leverantörsskulder Förändring övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten investeringsverksamheten Investeringar anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Investeringar i dotterbolag Återbetalning av övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av lån Lämnat koncernbidrag Erhållet aktieägartillskott Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut ABK 34 Årsredovisning 2008

35 Noter gemensamma för moderbolag och koncern not 1 redovisnings- och värderingsprinciper Bolagets årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om inget annat framgår är principerna oförändrade jämfört med föregående år. koncernredovisning I koncernredovisningen ingår dotterbolagen AB Allön, Specialfastigheter i Kristianstad AB och C4 Kabel TV AB där moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av rösterna, eller på annat sätt har ett bestämmande inflyttande. Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. Internvinster inom koncernen elimineras i sin helhet. Obeskattade reserver fördelas med 28 % till uppskjuten skatteskuld (avsättningar) och 72 % till bundna reserver. Förändringen av uppskjuten skatteskuld bokförs som skatt på årets resultat i koncernens resultaträkning. intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Ränteintäkter redovisas i enlighet med effektiv avkastning. Försäljningen redovisas i den period som avgiften avser, den redovisas efter eventuell moms och rabatter. inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år och justeringar avseende tidigare års aktuella skatt. Skattefordringar värderas till vad som enligt företagets bedömning skall erhållas från Skatteverket. Bedömningen görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångarnas prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparationer och underhåll redovisas som kostnader. Materiella anläggningstillgångar avskrivs systematiskt över den bedömda nyttjandeperioden. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av materiella tillgångar. Härvid tillämpas följande avskrivningstider: Antal år Byggnader 50 Ny-, om- och tillbyggnader 5-50 Markanläggningar 20 Byggnadsinventarier 5 Inventarier, verktyg och installationer 5 Datautrustning direktavskrivs då nyttjandeperioden påverkas av den snabba tekniska utvecklingen och erfarenhetsmässigt understiger 3 år. varulager Förråds- och bränslelager värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och återanskaffningsvärdet. nedskrivningar När det finns en indikation på att en tillgång minskat i värde görs en bedömning av dess redovisade värde. I de fall det redovisade värdet överstiger det beräknade värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. Årets bedömning ger ej skäl till nedskrivning. statliga stöd Statliga stöd redovisas till verkligt värde när det finns rimlig säkerhet att stödet kommer att erhållas. Statliga stöd för anskaffning av materiella anläggningstillgångar reducerar tillgångens redovisade värde. finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, andra finansiella fordringar, kundfordringar, leverantörsskulder och låneskulder. För övriga finansiella instrument, i huvudsak kortfristiga lån och placeringar där marknadsvärden ej finns noterade, bedöms marknadsvärdet överensstämma med bokfört värde. Kundfordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra kundfordringar. Värdepapper och finansiella fordringar som är anskaffade med avsikt att innehas långsiktigt redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden, minskat med eventuell reservering för värdeminskning. Låneskulder redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Lånekostnader redovisas som kostnader i den period till vilken de hänför sig. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som skall återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden såsom räntekostnad eller ränteintäkt över lånets löptid. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som skall återbetalas. Upphörande av redovisning av finansiella skulder sker först när skulderna har reglerats genom återbetalning eller att dessa efterskänkts. Alla transaktioner redovisas på likviddagen. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast då legal kvittningsrätt föreligger samt då en reglering med ett nettobelopp avses ske eller då en samtida avyttring av tillgången och reglering av skulden avses ske. För att säkra exponeringen mot ränterisker utnyttjar bolaget derivatinstrument - ränteswap. Eventuell ränteskillnad som ska erhållas eller erläggas på grund av en ränteswap redovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter. kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför inoch utbetalningar. Kassaflödet redovisas uppdelat på - den löpande versamheten, - investeringsverksamheten och - finansieringsverksamheten. ABK 35 Årsredovisning 2008

36 Koncernen Moderbolaget not 2 försäljning och inköp mellan koncernföretag Interna försäljningar Interna inköp not 3 hyresintäkter Bostäder Studentlägenheter Lokaler Garage P-platser Övrigt Hyresbortfall, outhyrda objekt: Bostäder Studentlägenheter Lokaler Garage P-platser Intern uthyrning Ombyggnad/renovering Rabatter Självförvaltning Summa not 4 övriga förvaltningsintäkter Ersättningar från hyresgäster Vinst sålda anläggningstillgångar Återvunna hyres- och kundfordringar Försäljningsintäkter Försäkringsersättningar Övriga ersättningar Summa ABK 36 Årsredovisning 2008

37 Koncernen Moderbolaget not 5 ersättning till revisorerna Revision Öhrlings PricewaterhouseCoopers Andra uppdrag än revisionsuppdraget Öhrlings PricewaterhouseCoopers Summa Varav moms not 6 ersättning till hyresgästföreningen Förhandlingsersättning och boinflytande Fritidsmedel och lokalhyror Summa not 7 driftskostnader Fastighetsskötsel El, värme, vatten Sophantering Sotning och brandtillsyn Försäkringskostnader Bevakningskostnader Förvaltningsomkostnader Kabel TV avgifter Hyresgästföreningen Erhållna rabatter och bonus Summa not 8 underhållskostnader Underhåll (inkl försäkringsskador) Reparationer Summa ABK 37 Årsredovisning 2008

38 Koncernen Moderbolaget not 9 medelantal anställda, löner, ersättningar och sociala avgifter Medelantal anställda Kvinnor 41,7 41,5 41,7 41,5 Män 110,5 107,6 110,5 107,6 Totalt 152,2 149,1 152,2 149,1 Löner och ersättningar Styrelsen och verkställande direktören Övriga anställda Totala löner och ersättningar Sociala avgifter enligt lag och avtal Pensionskostnader (varav för verkställande direktören 228 kkr (312 kkr)) Totala löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader Utöver i ovanstående tabell redovisade kostnader ingår i moderbolagets totala personalkostnader, kostnader för avsättning till AB Kristianstadsbyggens Personalstiftelse (org nr ), med 177 kkr (140 kkr). Vid uppsägning av VD från arbetsgivarens sida gäller 6 månaders uppsägningstid och avgångsvederlag om 12 månadslöner. VDs ålderspension följer bolagets allmänna pensionsplan. not 10 styrelse och ledande befattningshavare och sjukfrånvaro Antal styrelseledamöter på balansdagen Kvinnor Män Totalt Antal verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare på balansdagen Kvinnor Män Totalt sjukfrånvaro (%) Total sjukfrånvaro 3,0 2,8 3,0 2,8 långtidssjukfrånvaro * 28,9 22,6 28,9 22,6 sjukfrånvaro för män 2,9 2,5 2,9 2,5 sjukfrånvaro för kvinnor 3,3 3,7 3,3 3,7 anställda - 29 år 2,6 2,2 2,6 2,2 anställda år 4,1 2,7 4,1 2,7 anställda 50 år - 1,9 3,1 1,9 3,1 * Med långtidssjuk avses sjukfrånvaro under en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer. ABK 38 Årsredovisning 2008

39 Koncernen Moderbolaget not 11 byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar Inköp Försäljning Omklassificering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets förändringar Avskrivningar Försäljning Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Bokfört värde byggnader Bokfört värde mark Bokfört värde markanläggningar Summa Taxeringsvärde byggnader och mark not 12 inventarier, verktyg och installationer Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar Inköp Försäljning/utrangering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets förändringar Avskrivningar Försäljning/utrangering Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan not 13 avskrivning projektering Under året har moderbolaget kostnadsfört totalt kkr (1 096 kkr) avseende förgävesprojektering. ABK 39 Årsredovisning 2008

40 Koncernen Moderbolaget not 14 räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader avseende fastighetslån Borgensavgift Kristianstads kommun Övriga räntekostnader Summa not 15 bokslutsdispositioner Återföring av periodiseringsfond Summa not 16 skatt på årets resultat Aktuell skatt för året * Aktuell skatt hänförlig till tidigare år Skatteeffekt av lämnat koncernbidrag Uppskjuten skatt Summa * Varav skatteeffekt av schablonränta på periodiseringsfond -163 kkr (-181 kkr). not 17 pågående nyanläggningar Koncernen Moderbolaget Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Under året genomförda omfördelningar Utgående nedlagda kostnader not 18 andelar i koncernföretag koncernen Org nr Säte Kapitalandel AB Allön Kristianstad 100 % Specialfastigheter i Kristianstad AB Kristianstad 100 % C4 Kabel TV AB Kristianstad 100 % moderbolaget Kaptial- Röst Antal Bokfört Bokfört andel andel andelar värde 2008 värde 2007 AB Allön 100 % 100 % Specialfastigheter i Kristianstad AB 100 % 100 % C4 Kabel TV AB 100 % 100 % Summa Specialfastigheter i Kristianstad AB (SiKAB) är nybildat under året och registrerat hos Bolagsverket per SiKAB:s första räkenskapsår är förlängt till och med Under året har moderbolaget förvärvat ytterligare 49 % av andelarna i C4 Kabel TV AB. Därmed är även detta bolag ett helägt dotterbolag till AB Kristianstadsbyggen. ABK 40 Årsredovisning 2008

41 Koncernen Moderbolaget not 19 andra långfristiga värdepappersinnehav Husbyggnadsvaror HBV Förening Återbäringsmedel Insatskapital Stiftelsen Region Skåne Insatskapital Andelsföreningen Skånehem Insatskapital Summa Bokfört värde avseende långfristiga värdepappersinnehav överensstämmer med nominellt värde. Insatskapital avseende Andelsföreningen Skånehem uppgår till 200 kr (200 kr). not 20 övriga långfristiga fordringar Moderbolaget har tidigare år momsregistrerat fastigheter. Detta innebär att moms på tidigare aktiverade projekt kommer att återbetalas från Skatteverket. Momsfordran har nuvärdesberäknats, använd räntesats är 6 %. Momsfordran reducerar den tidigare gjorda investeringen och minskar avskrivningsunderlaget. Fordran uppgår per till kkr (2 897 kkr). not 21 förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald försäkringspremie Förutbetald kabel-tv avgift Upplupna räntebidrag Övriga poster Summa not 22 förändring av eget kapital Aktie- Bundna Fria Summa Koncernen kapital reserver reserver eget kapital Eget kapital Erhållet aktieägartillskott Lämnat koncernbidrag Skatteeffekt av koncernbidrag Förskjutningar mellan bundna och fria reserver _ Årets resultat Eget kapital ABK 41 Årsredovisning 2008

42 not 22 (forts) Moderbolaget Aktie- Reserv- Balanserat Årets Summa kapital fond resultat resultat eget kapital Eget kapital Beslut av årsstämman Avsättning till reservfond Överförs i ny räkning Erhållet aktieägartillskott Lämnat koncernbidrag Skatteeffekt av koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Aktiekapitalet består av aktier med kvotvärde kr. not 23 obeskattade reserver Moderbolaget Periodiseringsfond tax Periodiseringsfond tax Periodiseringsfond tax Summa not 24 uppskjuten skatt Utöver den skattekostnad som bolaget redovisat i årets och tidigare års resultaträkningar finns en ackumulerad uppskjuten skatteskuld i koncernen. Den uppgår till kkr (5 436 kkr) och har beräknats med 28 % på moderbolagets obeskattade reserver. not 25 finansiella skulder moderbolaget För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken i bolagets skuldportfölj används finansiella derivatinstrument. Hanteringen sker i enlighet med de riktlinjer och ramar som är fastställda i bolagets finanspolicy. Räntebindning och kapitalbindning frikopplas från de enskilda lånen. Detta ger bolaget möjligheter att, när som helst, förändra räntebindningstiden och bättre möta förändringar på räntemarknaden. För att säkerställa kapitalförsörjningen eftersträvas långa kreditavtal med bolagets långivare. För att uppnå en rimlig och väl avvägd ränterisk i skuldportföljen används ränteswapar. Per bokslutsdagen uppgår utestående ränteswapavtal till 865 mkr (465 mkr). Då det allmänna ränteläget successivt stigit och därefter sjunkit har ett undervärde motsvarande 67,9 mkr (övervärde 15,5 mkr) uppstått. Detta innebär att den långa vägda fasta räntan som betalas i utestående ränteswapavtal är högre än motsvarande marknadsränta vid bokslutstillfället. Undervärde/övervärde representerar den kostnad/intäkt som skulle uppstå om man avslutar avtalen i förtid. Analogt skulle motsvarande undervärde/övervärde (s k ränteskillnadsersättning) uppstå om man istället valt att använda långa räntebindningar på bolagets lån. Per balansdagen uppgår den genomsnittliga räntebindningstiden, för den totala skuldportföljen, till 3,0 år (2,5 år) och den genomsnittliga effektiva räntan uppgår till 4,31 % (4,61 %). Bolaget har under året tagit nya lån motsvarande 106 mkr (0 mkr) för att finansiera om- och tillbyggnad av Finlandshusen. Av bolagets totala skuldportfölj är mkr (1 807 mkr) med kommunal borgen som säkerhet, resterande skulder är mot pantbrev. På nästa sida framgår förfalloprofil avseende räntebindningen (inkl ränteswapar): ABK 42 Årsredovisning 2008

43 Koncernen Moderbolaget not 25 (forts) Inom 1 år Inom 1-2 år Inom 3-4 år Inom 4-5 år Inom 5-6 år Inom 6-7 år Inom 7-8 år Inom 8-9 år Inom 9-10 år Summa not 26 långfristiga skulder Långfristiga skulder som omsätts inom ett år Skulder till kreditinstitut Långfristiga skulder som omsätts senare än ett år men inom fem år Skulder till kreditinstitut Övriga skulder Långfristiga skulder som omsätts senare än fem år efter balansdagen Skulder till kreditinstitut Summa not 27 checkräkningskredit Beviljat, ej utnyttjat, belopp på checkräkningskrediter uppgår i koncernen till 101 mkr (68 mkr) och i moderbolaget till 91 mkr (58 mkr). not 28 upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Förskottsbetalda hyror Övriga poster Summa not 29 ställda säkerheter Avseende egna skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar Summa ABK 43 Årsredovisning 2008

44 Koncernen Moderbolaget not 30 ansvarsförbindelser Allmänna arvsfonden Fastigo Socialstyrelsen Summa Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas årsstämman för fastställelse. Kristianstad Gösta Johansson Styrelsens ordförande Sven-Erik Bergkvist Vice ordförande Rune Simonsson Gunilla Björk Ulf Persson Leif Persson Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Jan-Inge Andersson Auktoriserad revisor Marie Nilsson Auktoriserad revisor ABK 44 Årsredovisning 2008

45 Revisionsberättelse till årsstämman i ab kristianstadsbyggen Org nr Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i AB Kristianstadsbyggen för år 2008 (bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 23-44). Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Kristianstad den 31 mars 2009 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Jan-Inge Andersson Auktoriserad revisor Marie Nilsson Auktoriserad revisor Granskningsrapport till årsstämman i ab kristianstadsbyggen Org nr Vi, av fullmäktige i Kristianstad kommun utsedda lekmannarevisorer, har granskat AB Kristianstadsbyggen:s verksamhet för år Styrelse och VD svarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv och beslut samt de föreskrifter som gäller för verksamheten. Lekmannarevisorernas ansvar är att granska verksamhet och kontroll och pröva om verksamheten har bedrivits i enlighet med fullmäktiges uppdrag. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen, kommunallagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för bedömning och prövning. Vi bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt. Vi bedömer därtill att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig. Kristianstad Göran Wagermark Göran Brobeck Fredrik Berndt Göran Skoglösa Rose-Marie Olin Gert Thornblad Ewa Wemby ABK 45 Årsredovisning 2008

46 Ja, det här var vad vi ville berätta den här gången. Tack. Jag är glad över att jag har valt ABK, och du kommer säkert att höra av mig igen, Lena. Du är välkommen. Det är bara att slå oss en signal! ABK 46 Årsredovisning 2008

47 grafisk form & produktion sparr & co, copy per erik tell bild abk / tryck holmbergs papper inlaga magno satin 150g. omslag munken lynx 300g ABK 47 Årsredovisning 2008

48 AB Kristianstadsbyggen Norra Kaserngatan 4, Box 90, Kristianstad Telefon Fax ABK 48 Årsredovisning 2008