ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening. Runan. i Helsingborg

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2015 HSB Bostadsrättsförening Runan i Helsingborg

2 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening (juridisk person) som ägs av föreningens medlemmar (bostadsrättshavare). Vem beslutar om vad? Bostadsrättsföreningen förvaltas av styrelsen och det är styrelsen som fattar beslut om underhåll, fastställer årsavgifterna för bostäderna och som driver föreningens utveckling framåt. Styrelsen utses av er bostadsrättshavare på den årliga föreningsstämman. Ni bostadsrättshavare väljer alltså de representanter som ni önskar ska förvalta föreningens egendom. Vad går årsavgiften till? Som bostadsrättshavare betalar du en årsavgift till föreningen, vilket många benämner som hyra. De årsavgifter som ni gemensamt betalar till föreningen ska täcka föreningens kostnader samt avsättningar till kommande planerat underhåll. Ditt underhållsansvar Du som är bostadsrättshavare har ansvar för en del av underhållet i föreningen. I föreningens stadgar anges vem som ansvar för de olika delarna av underhållet. En tumregel är att du alltid är ansvarig för det som syns inne i lägenheten - med undantag för uppvärmningsanordning (t ex radiatorer och termostater). Har du rätt försäkring? Eftersom du som bostadsrättshavare har ett stort ansvar för din bostad är det viktigt att du har en hemförsäkring och att det finns bostadsrättstillägg tecknat. Eventuellt har din förening redan tecknat bostadsrättstillägg åt dig, detta kan din styrelse svara på. Du kan läsa mer om boende i bostadsrätt på vår hemsida HSB NORDVÄSTRA SKÅNE HSB Nordvästra Skåne arbetar på uppdrag av din förenings styrelse med hela eller delar av föreningens förvaltning. Omfattningen på tjänsterna bestäms i det/de avtal som styrelsen tecknat. HSB Nordvästra Skåne är en ekonomisk förening som ägs av medlemmarna och HSBs bostadsrättsföreningar i nordvästra Skåne. HSB levererar tjänster till fastighetsägare och har marknadens bredaste utbud av tjänster inom ekonomisk, administrativ och teknisk förvaltning. I vår region förvaltar HSB ca 130 bostadsrättsföreningar och fastighetsföretag med knappt lägenheter. Vi vet vilket ansvarsfullt och viktigt uppdrag din styrelse har med att förvalta och utveckla föreningen och vår ambition är att stötta och hjälpa din styrelse på bästa vis. Du som är medlem i HSB har tillgång till vår allmänna rådgivning. Du når HSBs juristjour som är öppen vardagar mellan på telefon På vår hemsida hittar du också bra och nyttig information samt många fina medlemserbjudanden du kan ta del av.

3 HSB Brf Runan i Helsingborg 1(14) FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen för HSB Brf Runan i Helsingborg, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret Verksamheten Allmänt om verksamheten Från och med år 2014 upprättas årsredovisningen enligt regelverket K3 (K=kategori). Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag som bildades år Föreningen äger fastigheterna Flintan 2, 3 och 4 i vilka man upplåter lägenheter. Fastigheterna är geografiskt belägna i område Ättekulla med adress: Bärnstensgatan Inflyttning skedde under åren Föreningen har 374 bostadsrättslägenheter med en totalyta om m 2 samt 14 smålokaler om totalt 80 m 2, 2 föreningslokaler och 2 övernattningsrum. Föreningen har 300 garage varav 32 platser hyrs av Brf Sköldmön, 56 parkeringsplatser för besökande, 4 parkeringsplatser för företagsbilar, 7 husvagnsplatser, 15 cykelboxar. Bostadslägenheterna är fördelade enligt följande: 2 rum och kök 186 st, 3 rum och kök 154 st 4 rum och kök 34 st. Arrendeavtal med Q-park på parkeringsytor har tecknats vilket innebär att föreningen kan dra moms på skötsel och underhåll på parkeringsytor. Byggnaderna är fullvärdesförsäkrade i Folksam. Föreningen har tecknat kollektivt bostadsrättstillägg. Föreningen har brandskyddsavtal och trygghetspaket med Anticimex. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Underhåll Besiktning har inte utförts under året, detta på grund av att föreningen gör omfattande fasadrenoveringar. Besiktning är planerad till hösten Föreningen har under året uppdaterat sin underhållsplan. Under året har följande större åtgärder utförts: - Fönsterbyte - Fasadrenoveringar med montage av ny inglasning - Tilläggsisolering av vindar (arbetet fortsätter 2016) - Löpande byte av armatur i trapphus till LED-belysning.

4 HSB Brf Runan i Helsingborg 2(14) För de närmaste åren planerar styrelsen följande åtgärder: - Fortsatt renovering av tvättstugor. - Betonglagningar på garagehusen. - Ombyggnad av entréer. - Byte av belysning i brandtrappor till LED-belysning - Byte av gamla hissar när det finns behov. Beräknad kostnad för fasadrenoveringen är ca kr inklusive moms. Finansiering sker med nya lån och med avgiftshöjning. Se nedan avseeende avgiftshöjning. Stambyte (inklusive badrumsrenovering) om c:a 14 år. Enligt föreningens underhållsplan beräknas de närmaste tio årens utgifter för underhåll/investeringar till följande (avrundat till tkr): Vissa poster nedan ingår i ovan beskrivna fasadrenovering om kr : tkr : tkr : tkr : tkr : tkr Styrelsen har beslutat att höja årsavgifterna med 3 % den 1 januari Styrelsen har även beslutat att inte höja lokal- och garage/p-platshyran. Ekonomi Årets resultat uppgår till kr. Förra året var resultatet kr. Rörelsens intäkter är högre jämfört med föregående år med ca kr och beror på att årsavgiften höjdes med 4 % 1 januari 2015 (avgiftshöjningen beror på förberedelse inför fasadrenoveringen) I posten drift ingår numera även kostnaden för löpande underhåll. För 2015 har kostnaden varit ca kr lägre och det är framförallt högre kostnad för löpande underhåll. För fler jämförelser se not 2. Planerat underhåll är lägre jämfört med föregående år. Denna kostnad styrs till stor del av underhållsplanen och kan variera en del från år till år. Årets underhållskostnader avser frånluftsfläkt samt ny styrning till värmecentralen. Övriga externa kostnader är ca kr högre än tidigare år, vilket främst beror ökade förvaltningskostnader. Personalkostnader är något högre än föregående år. Se vidare not 4. Avskrivningarna är på samma nivå som föregående år. Räntekostnaderna är ca kr lägre än föregående år och beror på lägre marknadsräntor. För mer info se not 13. Resultat efter disposition av underhåll uppgår till kr, jämfört med kr föregående år. Detta resultat tar hänsyn till planerade underhållskostnader de närmaste tjugo åren. Vid årets ingång hade föreningen kr på sitt avräkningskonto hos HSB NV Skåne. Den siste december var behållningen kr.

5 HSB Brf Runan i Helsingborg 3(14) Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämma hölls den 23 april På stämman deltog 84 röstberättigade medlemmar. Föreningen hade även en extrstämma den 10 juni 2015 där man antog nya normalstadgar. På extrastämman deltog 33 personer. Styrelsen hade vid årets slut följande sammansättning: Christer Borg, ordförande Marianne Berg Rasmussen, vice ordförande Maria Esterborg, sekreterare Jashar Berisha Mats Jönsson I tur att avgå vid kommande ordinarie föreningsstämma är ledamöterna Marianne Berg Rasmussen och Maria Esterborg. Revisor har varit Sture Eriksson med Rolf Malmström som suppleant, valda vid föreningsstämman, samt revisor från BoRevision AB, vilken är utsedd av HSB Riksförbund. Föreningens representanter i HSB Nordvästra Skånes fullmäktige har varit Christer Borg och Marianne Berg Rasmussen med Maria Esterborg som suppleant. Valberedning har varit Allan Arthursson (sammankallande), Ulla-Britt Nordström och Erland Andersson. Information och medlemsaktiviteter: Informationsblad, informationsmöte, hemsidan samt elektroniska informationstavlor. Granntjänsten har arrangerat ärtkök, kaffeservering, bussresor samt loppmarknad. Föreningsmål: Föreningen har som mål för sin verksamhet att ha stabila avgifter på lång sikt. Målen kommer att omsättas i handling genom: - Översyn av samtliga avtal - Arbeta aktivt med planerat underhåll - Arbeta med driftsoptimering - Arbeta med prognoser och simulering - Översyn av betalningsströmmar

6 HSB Brf Runan i Helsingborg 4(14) Flerårsöversikt Nettoomsättning (tkr) Resultat efter finansiella poster (tkr) Resultat efter disposition av underhåll (tkr) Soliditet (%) Årsavgift (kr/kvm) Drift (kr/kvm)* Lån (kr/kvm) Överlåtelsevärde (kr/kvm) Föreningens soliditet visar hur stor del av tillgångarna som finansieras med egna medel. Med undantag av årsavgiften beräknas kr/kvm utifrån totalytan på kvm. Från och med 2014 utgörs driftskostnaderna även av löpande underhåll (ex. reparationer) och fastighetsavgift. Personalkostnader och arvoden redovisas på en separat rad i resultaträkningen. *Då omklassificeringar har skett av vissa poster redovisas endast tre år. Under året har 34 bostadsrätter överlåtits (enligt inflyttningsdatum). Motsvarande siffra föregående år var 34 st. Disposition av föreningens resultat Stämman har att ta ställning till: Balanserat resultat ,00 Årets resultat ,12 Balanseras i ny räkning ,12 Se efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande noter.

7 HSB Brf Runan i Helsingborg 5(14) Resultaträkning Belopp i kr Not Rörelsens intäkter 1 Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Drift Planerat underhåll Övriga externa kostnader Personalkostnader och arvoden Avskrivningar Summa rörelsens kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Årets resultat Tilläggsupplysning till resultaträkning Enligt styrelsens beslut görs följande omföring per bokslutsdagen: Årets resultat Från fond för yttre underhåll* Till fond för yttre underhåll** Resultat efter disposition av underhåll * Motsvarar årets kostnad för planerat underhåll. ** Avser reservering inför kommande underhållsåtgärder (baseras på underhållsplanen).

8 HSB Brf Runan i Helsingborg 6(14) Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Pågående nyanläggningar Inventarier, verktyg och installationer Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar Aktuell skattefordran Övriga fordringar Avräkning HSB Nordvästra Skåne Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

9 HSB Brf Runan i Helsingborg 7(14) Balansräkning Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 Bundet eget kapital Insatser Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga skulder Fond för inre underhåll Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Panter och säkerheter för egna skulder Fastighetsinteckningar Summa

10 HSB Brf Runan i Helsingborg 8(14) Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har för första gången upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Övergången har gjorts i enlighet med föreskrifterna i K3s kapitel 35. Intäktsredovisning Inkomster redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar inkomster till nominellt belopp (fakturabelopp). Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade livslängd. För byggnad sker en viktad avskrivning, baseras på komponenternas respektive värde i en ny modell. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % -Byggnader 1,99 -Inventarier, verktyg och installationer 20 och 33 Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition enligt föreningens underhållsplan. Reservering samt uttag från underhållsfonden beslutas av styrelsen. Inkomstskatt En bostadsrättsförening som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för intäkter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. Föreningen har ett skattemässigt underskott enligt tidigare schablonbeskattning. Detta underskott uppgår till kr.

11 HSB Brf Runan i Helsingborg 9(14) Noter Not 1 Rörelsens intäkter Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Hyror Hyresbortfall Övriga rörelseintäkter Övriga avgifter Övriga intäkter Summa Övriga intäkter för 2014 innehöll bl.a. försäkringsersättningar för brand i garage och för ersättningar för stormskador. Not 2 Drift El Uppvärmning Vatten Renhållning Löpande underhåll Fastighetsservice Fastighetsförsäkring Kommunikation Vicevärdstjänst Fastighetsavgift-skatt Summa Föreningens fastighet är taxerad som hyreshus. Fastighetsavgift på hyreshus tas ut med ett fast maxbelopp per lägenhet eller, om det ger en lägre avgift, 0,3 % av taxeringsvärdet. Maxbeloppet år 2015 uppgår till kr. För Brf Runan beräknas fastighetsavgiften på maxbeloppet. Föreningen betalar fastighetsskatt för parkeringshuset, fastighetsskatten uppgår till 1 % av taxeringsvärdet. För info om taxeringsvärdet se Not 7. Löpande underhåll Löpande underhåll Löpande underhåll hissar Löpande underhåll tvättstugor Löpande underhåll vatten/avlopp Löpande underhåll värme/ventilation Löpande underhåll utemiljö Löpande underhåll belysning Summa

12 HSB Brf Runan i Helsingborg 10(14) Not 3 Övriga externa kostnader Kontorsmaterial Förvaltningskostnader Lagsökningskostnader Telefon Arvode extern revisor Medlemsavgifter Summa Not 4 Personalkostnader och arvoden Lön Styrelsearvoden Ersättning utöver styrelsearbete Milersättning Föreningsvald revisor Övriga arvoden Sociala kostnader Summa Ersättning utöver styrelsearbete avser bl.a. deltagande på byggmöten avseende fasadprojektet. Not 5 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter Summa Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader lån Övriga finansiella kostnader Summa

13 HSB Brf Runan i Helsingborg 11(14) Not 7 Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående ackumulerat anskaffningsvärde mark Utgående ackumulerat anskaffningsvärde mark Utgående redovisat värde varav byggnader varav mark Föreningen skriver av byggnader samt tidigare om- och tillbyggnader enligt en komponentindelad avskrivningsplan (K3) kr. I byggnader ingår om-och tillbyggnader såsom fasadrenovering 2003, garage, sophus/soprum 1992, hissar , ventilation 2012, EU-anpassade lekplatser 2002, takomläggning 2005 samt ombyggnad av parkeringsplatser år Pågående nyanläggning Vid årets början Årets anskaffningar Vid årets slut Fasadprojektet beräknas vara klart år 2017 med en beräknad kostnad på ca kr. Taxeringsvärden på fastigheter Hustyp Byggnad Mark Totalt Hyreshus bostäder Hyreshus lokaler Summa Not 8 Inventarier, verktyg och installationer Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde

14 HSB Brf Runan i Helsingborg 12(14) Not 9 Andra långfristiga värdepappersinnehav Andel i HSB Nordvästra Skåne Summa Not 10 Övriga fordringar Skattekonto Jourersättning vicevärdskontoret Summa Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkring Ränta avräkning HSB NV Skåne kabel TV E-gain kv Väla Mark o trädgård kv Q-park kv Summa Not 12 Eget kapital Upplåtelse Fond yttre Balanserat Årets Insatser avgifter underhåll resultat resultat Vid årets början Disposition enligt stämmobeslut Till fond för yttre underhåll Från fond för yttre underhåll* Årets resultat Vid årets slut *Motsvarar årets kostnad för planerat underhåll.

15 HSB Brf Runan i Helsingborg 13(14) Not 13 Skulder till kreditinstitut Långivare Ränta Bindning ränta Bindning lån Stadshypotek 2,88 % Stadshypotek 2,83 % Stadshypotek 3,01 % Swedbank Hypotek 3,36 % Stadshypotek 4,22 % Swedbank hypotek 0,47% Rörlig Rörlig Stadshypotek 3,79 % Stadshypotek 0,96% Stadshypotek 1,62% Summa varav kortfristig del varav långfristig del Beräknad amortering för nästa år är att betrakta som en kortfristig skuld och har bokats om i bokslutet. Ställda säkerheter till kreditinstitut Uttagna fastighetsinteckningar Varav obelånade Ställda säkerheter för skuld till kreditinstitut Not 14 Övriga skulder Personalens källskatt och sociala avgifter Moms garage externa hyresgäster Förvaltade medel, taggar motionslokal Deposition fjärrkontroller garage Vikarie Vicevärdstjänsten Korrigering moms garage och p-platser Summa Not 15 Fond för inre underhåll Vid årets början Uttag under året Vid årets slut Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Arvode BoRevision AB Räntekostnader lån Förutbetalda avgifter och hyror Summa

16

17

18

19 INFORMATION OM ÅRSREDOVISNINGEN Årsredovisning Bostadsrättsföreningens årsredovisning består av tre delar: Förvaltningsberättelse är styrelsens översiktsbild av föreningens verksamhet samt ekonomiska ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen redovisar även väsentliga händelser under räkenskapsåret och styrelsens förväntningar avseende framtiden. Resultaträkning är en uppställning av föreningens intäkter och kostnader under verksamhetsåret. Intäkter minus kostnader ger årets resultat. Balansräkning är en ögonblicksbild på bokslutsdagen. Balansräkningen består av två sidor. Tillgångar visar de bokförda tillgångsvärdena i föreningen. Det kan t.ex. vara bokförda värden i byggnader och mark, fordringar och föreningens banktillgodohavanden. Eget kapital och skulder visar hur tillgångarna har finansierats eller varifrån pengarna kommer. Här finns föreningens upplåtelseavgifter, fond för yttre underhåll, föreningens samlade resultat, banklån samt kortfristiga skulder som t.ex. inkomna men på bokslutsdagen ej betalda fakturor. Noter är kopplade till resultat- och balansräkningen och de ska ses som förklaringar och fördjupad information om vissa uppgifter. Ekonomisk ordlista Amortering är en avbetalning på skuld till kreditgivare. Anläggningstillgångar är tillgångar för långvarigt bruk, som t.ex. fastigheter. Avskrivning görs eftersom kostnaden för en anläggningstillgång periodiseras, d.v.s. delas upp på flera år beroende på hur lång ekonomisk livslängd tillgången har. Värdet på tillgången minskar därmed med tiden. Byggnader kan exempelvis skrivas av på femtio år. Balanserat resultat är summan av tidigare års vinster och förluster som inte använts för reservering till yttre fond. Balansomslutning är balansräkningens summerade tillgångar respektive skulder och eget kapital. Basbelopp/prisbasbelopp fastställs av regeringen en gång om året. Budget är en ekonomisk handlingsplan för framtiden. Driftskostnader är det som krävs för att driva föreningen t.ex. uppvärmning, avfallshantering, försäkringar, arvoden, vatten och avlopp. Eget kapital utgörs av bostadsrättshavarnas insatser, fond för yttre underhåll, balanserat resultat samt årets resultat. Fastighetsavgift beräknas på taxeringsvärdet för bostäder och tillhörande bostadsmark eller enligt ett maxbelopp per bostadslägenhet. Fastighetsskatt beräknas på taxeringsvärdet för lokaler med tillhörande mark. Finansiella intäkter är t.ex. intäktsräntor på bankmedel. Finansiella kostnader är t.ex. räntekostnader på banklån. Fond för yttre underhåll enligt stadgarna (HSB normalstadgar) skall föreningen göra reservering till fond för yttre underhåll i enlighet med underhållsplanen. Fordringar är pengar som utomstående är skyldiga föreningen. Kontoplan är det system som föreningen använder för att särskilja olika typer av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Kortfristiga skulder betalas inom ett år. Likvida medel är kontanta pengar, banktillgodohavanden och insatta på ett avräkningskonto i HSB Nordvästra Skåne. Likviditet är föreningens förmåga att vid ett visst tillfälle betala sina kortfristiga skulder. Räknas fram genom att man dividerar omsättningstillgångar med kortfristiga skulder. Om kvoten blir >1 (som den bör vara i normalfallet) så har man en positiv likviditet. Långfristiga skulder betalas först efter ett eller flera år. Löpande underhåll är underhåll som inte är planerat, t.ex. reparationer och skadegörelse. Nettoomsättning är föreningens samlade intäkter under en viss period. Omsättningstillgångar är t.ex. kontanter, bankmedel och kundfordringar. Planerat underhåll framgår av underhållsplanen och gäller t.ex. trapphusmålning. Räkenskapsår är den period som årsredovisningen avser. Om räkenskapsåret inte följer kalenderåret benämns det brutet räkenskapsår. Sociala avgifter betalas på arvoden och löner. Soliditet visar hur stor del av tillgångarna som finansierats med eget kapital, vilket visar den långsiktiga överlevnadsförmågan. Årsavgiften ska vara tillräcklig för att täcka föreningens kostnader under året, reservering till fond för yttre underhåll och amorteringar. Årsavgiften fördelas efter bostadsrätternas andelstal och ska erläggas månadsvis av bostadsrättshavarna enligt avtal. Det är styrelsen som fastställer föreningens årsavgifter. Överlåtelsevärde i genomsnitt är det genomsnittliga pris per kvm som betalts för bostadsrätter i föreningen under en viss period.

20 Materialet är sammanställt av HSB Nordvästra Skåne