Plan- och bygglagen Med förändringarna

Transkript

1 Plan- och bygglagen Med förändringarna Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller kopiering utan tillåtelse av VILLAÄGARNAs jurister eller behörig firmatecknare för VILLAÄGARNA är strängt förbjudet. Informationsbladet är endast avsett att fungera som generell vägledning. För råd i specifika ärenden rekommenderar VILLAÄGARNA att kontakt tas med VILLAÄGARNAs jurister alternativt annan juridisk expertis. Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, Sollentuna Johan Berndes väg info@villaagarna.se

2 2 (24) Innehåll Inledning...3 Planläggning...3 Översiktsplan...4 Detaljplan...5 Planinnehåll...5 Genomförandetid...6 Enkelt planförfarande...6 Områdesbestämmelser...7 Planprocessen...7 Planbesked...7 Planprogram...8 Miljöpåverkan...8 Samråd...8 Handlingar...9 Granskning...9 Antagande...10 Sakägare...10 Laga kraft...11 Bygglov...11 Åtgärder som kräver bygglov...12 Undantag inom detaljplan...12 Undantag utanför detaljplan...13 Bestämmelser i förordningen...14 Krav på byggnadsverk...14 Anmälan...15 Marklov och rivningslov...16 Förhandsbesked...16 Strandskydd...17 Lovprocessen...17 Handlingar som krävs...17 Beslut...18 Sakägare...19 Laga kraft...19 Överklagande...20 Byggprocessen...20 Tekniskt samråd...21 Startbesked...21 Kontrollplan...22 Kontrollansvarig...22 Arbetsplatsbesök...23 Slutsamråd och slutbesked...23 Tillsyn...24 Avgifter...24

3 3 (24) Inledning Genom plan- och bygglagen regleras de krav som samhället ställer gällande planering och byggande i vårt samhälle. Regler om planering och byggande har funnits sedan byggningabalken i Magnus Erikssons stadslag från talet. I slutet av 1800-talet kom byggnadsstadgan som fanns kvar, om än omarbetad vid ett stort antal tillfällen, ända fram till plan- och bygglagens första version Nu har plan- och bygglagen åter gått igenom en stor förändring och den 2 maj 2011 trädde en helt omarbetad lag i kraft. Informationen i denna informationsskrift gäller således för ärenden om detaljplan och lov, som har startats upp den 2 maj 2011 eller senare. För ärenden som har startats innan detta datum hänvisas till de två andra informationsskrifter, Detaljplaner och Bygglov, som finns på vår hemsida. En modernisering har gjorts av lagen och en del begrepp som tidigare varit oklara har definierats. Lagen har också fått en helt ny disposition, vilket innebär att gamla laghänvisningar i t ex rättsfall kan bli missvisande. Syftena med den nya ändringen har varit flera, effektivare och därmed även snabbare hantering av detaljplaner, snabbare hantering av lovärenden och en bättre kontrollfunktion för att minska antalet byggfel och förbättra kvalitén gällande själva byggnationen är några. Rollfördelningen mellan kommunen och byggherren har förtydligats. Vidare har instansordningen för överklagade ärenden ändrats i syfte att snabba upp den hanteringen och även låta alla ärenden gällande planer, byggande och miljöfrågor hanteras av samma instanser och på så sätt få en bättre kompetens och samsyn inom området. Kraven enligt lagen om tekniska egenskapskrav för byggnadsverk har förts in i den nya plan- och bygglagen. Vid all prövning av ärenden enligt plan- och bygglagen ska hänsyn tas till både allmänna och enskilda intressen. En avvägning av förhållanden ska göras i varje enskilt ärende. Vid lokalisering av bebyggelse och byggnadsverk ska hänsyn tas till att marken är lämplig utifrån t ex människors hälsa och säkerhet och risken för olyckor, översvämningar och erosion. Nytt är att man vid lokalisering även ska ta hänsyn till markens lämplighet i förhållande till möjligheten att ordna elektronisk kommunikation och avfallshantering utöver ordnandet av trafik, vattenförsörjning och avlopp. Med tanke på klimatförändringar och de höjdförändringar det medför på vattennivåer, läggs mycket fokus på förebyggande av översvämningar. Likaså har kraven på tillgänglighet lyfts fram de senare åren. Planläggning Planläggning är en kommunal angelägenhet. Kommunen har så kallat planmonopol. Det innebär att det är kommunen som bestämmer om och när

4 4 (24) planläggning ska ske. Det innebär dock inte att den kommunala planeringen för den skull kan ske helt fristående från planeringen på regional och central nivå. Den påverkas t ex av kommunövergripande infrastruktur som vägar, järnvägar och kraftledningar. Hänsyn måste också tas till bestämmelser i andra lagar än plan- och bygglagen, t ex bestämmelser om strandskydd och naturreservat. Enligt PBL 2:3 ska planläggning, och även annan prövning enligt plan- och bygglagen, med hänsyn till natur- och kulturvärden, miljöoch klimataspekter samt mellankommunala och regionala förhållanden främja 1. en ändamålsenlig struktur och en estetiskt tilltalande utformning av bebyggelse, grönområden och kommunikationsleder, 2. en från social synpunkt god livsmiljö som är tillgänglig och användbar för alla samhällsgrupper, 3. en långsiktigt god hushållning med mark, vatten, energi och råvaror samt goda miljöförhållanden i övrigt, och 4. en god ekonomisk tillväxt och effektiv konkurrens. Planmonopolet innebär att en villaägare som vill att kommunen ska göra en planändring som berör hans fastighet, t ex så att byggrätten för hans fastighet utvidgas, inte kan tvinga kommunen att göra det. Om kommunen däremot är villig att göra en planändring eller att anta en ny detaljplan måste den förfara på ett speciellt sätt. Planprocessen beskrivs längre fram i informationsmaterialet. Översiktsplan Varje kommun ska liksom tidigare ha en gällande översiktsplan över hela kommunens yta. Beslut att anta en översiktsplan tas i kommunfullmäktige. Denna ska visa hur kommunen på lång sikt har tänkt sig använda mark- och vattenområden. I en översiktsplan ska också den politiska viljan framgå för hur bebyggelsen ska utvecklas, men även bevaras, gällande bostäder och kommunal service, var industrier och kommunikation ska placeras liksom var det ska finnas naturmark. En nyhet på senare år har varit att det i översiktsplanen även ska framgå var kommunen kan tänka sig att placera vindkraftverksparker. Eftersom kommunerna kunde söka statliga bidrag för att ta fram en ny översiktsplan kompletterad med vindkraftsplaner har också många kommuner relativt nya översiktsplaner. Likaså har många kommuner på senare år i sina översiktsplaner fört in så kallade LIS-områden, områden för landsbygdsutveckling i strandnära lägen. Genom den nya plan- och bygglagen ställs högre krav än tidigare på att översiktsplanen verkligen ska ses över under varje mandatperiod för att säkerställa att den är aktuell. Även länsstyrelsen ska minst en gång under varje mandatperiod redovisa synpunkter gällande statliga och mellankommunala intressen. Översiktsplanen tas fram i samråd med länsstyrelsen, som ser till bland annat riksintressen, och andra myndigheter

5 5 (24) och organisationer. De flesta kommuner har också börjat samråda i ett tidigt skede med sina medborgare för att ta reda på vad dessa anser vara viktigt för framtiden. Medborgare kan även yttra sig under den tid, två månader, som översiktsplanen finns utställd. Ett sådant yttrande ska i så fall ske skriftligen. Bestämmelserna och de riktlinjer som finns i en översiktsplan är rådgivande, men inte bindande. Detaljplan Hela kommunens yta måste som nämnts finnas omnämnd i en översiktsplan, men bara vissa områden blir föremål för djupare planering i form av detaljplan eller områdesbestämmelser. Kravet på detaljplan har förtydligats genom den nya plan- och bygglagen. Enligt PBL 4:2 ska kommunen med en detaljplan pröva ett mark- eller vattenområdes lämplighet för bebyggelse och byggnadsverk samt reglera bebyggelsemiljöns utformning för 1. en ny sammanhållen bebyggelse, om det behövs med hänsyn till omfattningen av bygglovspliktiga byggnadsverk i bebyggelsen, 2. en bebyggelse som ska förändras eller bevaras, om regleringen behöver ske i ett sammanhang, och 3. ett nytt byggnadsverk som inte är ett vindkraftverk, om a) byggnadsverket är en byggnad eller kräver bygglov b) byggnadsverkets användning får betydande inverkan på omgivningen eller om det råder stor efterfrågan på området för bebyggande. Även lämpligheten för vindkraftverk ska kommunen pröva i en detaljplan. Undantag från detaljplanekrav finns om byggnadsverket kan antas inte medföra betydande miljöpåverkan. Likaså kan kommunen genom att göra områdesbestämmelser undgå kravet på att göra detaljplan. Beslut om detaljplan tas i de flesta kommuner i kommunfullmäktige, men det förekommer även att en byggnadsnämnd har delegerats rätten att besluta om detaljplan om den inte är av stor vikt och inte heller har principiell betydelse. Bestämmelserna i en detaljplan är bindande och måste därför följas vid hanteringen av en lovansökan. Planinnehåll Det finns enligt plan- och bygglagen visst innehåll som är obligatoriskt i en detaljplan. Enligt PBL 4:5 ska en kommun i detaljplan bestämma och ange gränser för allmänna platser, kvartersmark och vattenområden. Kommunen ska vidare bestämma användningen och utformningen av de allmänna platser som kommunen är huvudman för och bestämma användningen för kvartersmark och vattenområden. Huvudregeln är att kommunen är huvudman för allmänna platser, men att det om det finns särskilda skäl får bestämmas att kommunen inte ska vara huvudman. Det går däremot inte att ha delat ansvar för en allmän platsmark.

6 6 (24) Utöver det obligatoriska innehållet i en detaljplan finns det ett stort antal frivilliga bestämmelser som kan föras in i planen. Nya bland dessa är att kommunen kan införa bestämmelser som reglerar markreservat för elektroniska kommunikationsnät och bestämma om skyddsåtgärder för att motverka markföroreningar, olyckor, översvämningar och erosion, samt störningar från omgivningen. Begreppet Fastighetsplan tas bort genom den nya plan- och bygglagen. Istället får kommunen bestämma om fastighetsindelning i detaljplanen och där även införa bestämmelser om en fastighets största eller minsta tillåtna storlek. En detaljplan ska bestå av en karta över området, en fastighetsförteckning och de bestämmelser som behövs. Detaljplanen får inte omfatta större område eller vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till dess syfte och genomförandetid. Tillsammans med plankartan ska finnas en planbeskrivning som ska innehålla en redovisning av planeringsförutsättningarna, planens syfte och hur planen ska genomföras. Vidare ska beskrivningen ta upp de överväganden som har legat till grund för utformningen med hänsyn till motstående intressen och planens konsekvenser. Om detaljplanen avviker från översiktsplanen måste det framgå på vilket sätt och skälen för avvikelserna. Genomförandetid Under genomförandetiden som med den nya lagen ska vara mellan fem och femton år är fastighetsägarna garanterade att få använda sin mark utifrån detaljplanens bestämmelser. Tiden för genomförande räknas normalt från den dag då detaljplanen vinner laga kraft. I vissa fall kan kommunen besluta att genomförandetiden ska påbörjas en viss tid efter laga kraft-datumet. Det kan vara så att man innan enskild byggnation påbörjas vill genomföra viss bebyggelse av allmänna platser eller färdigställa gatumark och ledningsdragning. Olika områden kan också ha olika genomförandetid för att bebyggelsen ska kunna ske etappvis. Efter det att genomförandetiden har gått ut ligger i de flesta kommuner detaljplanen kvar orörd och fortsätter därmed att gälla som tidigare. Om en planändring skulle ske eller detaljplanen upphävs har den enskilde fastighetsägaren dock inte längre några garantier för att byggrätten ligger kvar. Innan genomförandetiden har gått ut är det möjligt att förlänga denna för hela området eller för en viss fastighet. Detta sker med högst fem år i sänder. Efter att genomförandetiden har gått ut går det istället att förnya den med högst fem år i sänder. Enkelt planförfarande Möjligheten till enkelt planförfarande behålls även i den nya plan- och bygglagen. Detta innebär att om planförslaget är förenligt med översiktsplanen, länsstyrelsens granskningsyttrande och inte är av stor vikt eller har principiell betydelse kan det beslutas med ett enkelt planförfarande.

7 7 (24) Förslaget får inte heller medföra en betydande miljöpåverkan och måste sakna intresse för allmänheten. Dessutom införs en ny typ av enkelt planförfarande i vissa fall, såsom för anläggningar som tillståndsprövas enligt miljöbalken och ärenden som prövas enligt väglagen och lagen om byggande av järnväg. Om det vid samrådet visar sig behövas så kan ett enkelt planförfarande övergå i ett normalt planförfarande. Likaså går det att ändra handläggningen av ett normalt planförfarande till ett enkelt planförfarande om det visar sig räcka. Beslut om antagande i ett ärende gällande enkelt planförfarande tas i de flesta kommuner i byggnadsnämnden. Områdesbestämmelser Områdesbestämmelser kan ses som en djupdykning i en översiktsplan inom ett område som inte har detaljplan. De är inte lika detaljerade som detaljplaner utan reglerar endast ett begränsat antal frågor. Ändamålet med områdesbestämmelserna kan vara att säkerställa översiktsplanens syfte eller att tillgodose ett eller flera riksintressen enligt miljöbalken. Exempel på regleringar som ofta sker i områdesbestämmelser är trädfällningsförbud och olika naturområden, såsom Natura 2000 och naturreservat, liksom reglering om största tillåtna area för fritidshus. En uttömmande lista gällande vad som får regleras genom områdesbestämmelser finns i PBL 4:42. Områdesbestämmelser ska omfatta ett avgränsat område av en kommun och är bindande. En viktig skillnad mellan detaljplan och områdesbestämmelser är att områdesbestämmelser inte ger någon direkt rätt att förvärva mark eller rätt att på annat sätt använda mark för ett bestämt ändamål. Beslut om områdesbestämmelser sker i stort på samma sätt som för detaljplaner. Planprocessen Ett av syftena med den nya lagen är att förenkla planprocessen och på så sätt snabba upp den hanteringen. En av ändringarna innebär därför att det inte längre finns något generellt krav på planprogram, utan kommunen avgör från fall till fall om detta behövs. Istället för utställning införs ett skriftligt granskningsförfarande. Detta innebär att alla handlingar ska hållas tillgängliga för granskning och besked om detta ska framgå av kungörelse och meddelande till berörda. Fastighetsägare som anser sig ha rätt till ekonomiska krav, måste i ett tidigt skede komma in med dessa. Anspråk på ersättning eller inlösen ska anmälas innan en detaljplan blir antagen. Planbesked En nyhet med nya plan- och bygglagen är att man skriftligen kan begära planbesked. Av begäran ska framgå ändamålet med åtgärden och en karta

8 8 (24) ska bifogas över berört område. Om planbeskedet rör ett byggnadsverk ska detta beskrivas. I ett planbesked ska kommunen inom fyra månader redovisa sin avsikt i frågan om de avser inleda en planläggning utifrån begäran. I det skriftliga beskedet ska kommunen ange den tidpunkt som kommunen bedömer att planläggningen kommer att ha lett fram till ett slutligt beslut om att anta, ändra eller upphäva en detaljplan eller områdesbestämmelser. Om kommunen beslutar att inte inleda planläggning ska orsaken till detta motiveras i beslutet. Ett beslut om planbesked är inte bindande och det går inte heller att överklaga. Planprogram När kommunen beslutar att påbörja ett planarbete avgörs även vilken planprocess man tänker sig att använda, normalt planförfarande eller enkelt planförfarande. Genom den nya plan- och bygglagen har kravet på planprogram tagits bort och det är när man startar upp planprocessen man också tar beslut om det behövs något planprogram eller ej. Ett program där kommunen anger planens utgångspunkter och mål kan underlätta arbetet, men det är kommunen som avgör om planprogram behövs och ett beslut att inte upprätta planprogram kan inte överklagas. Om beslut tas att något program inte behövs påbörjas arbetet med ett förslag till detaljplan. Om ett program har upprättats ska detta redovisas vid samrådet. Miljöpåverkan Om genomförandet av en detaljplan antas få en betydande miljöpåverkan ska en miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalkens 6 kap göras. Exempel på tillfällen då detta behövs är om området tas i anspråk för industriändamål, köpcentrum, skidanläggning, hamn, hotell, camping, nöjespark eller djurpark. I miljökonsekvensbeskrivningen görs en samlad bedömning av påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med mark och vatten. Samråd Samrådskedet är till för att få fram ett så komplett beslutsunderlag som möjlighet. Vid samrådet ska kommunen samråda med lantmäterimyndigheten, länsstyrelsen och eventuellt andra kommuner som kan beröras av förslaget. Länsstyrelsen har rollen att ta tillvara och samordna statens intressen. Vid samrådet ska kommunen också ge andra kända sakägare tillfälle att yttra sig, liksom andra som kan tänkas bidra med viktig information inför det fortsatta arbetet. Dessa sakägare kallas ibland för samrådskretsen. Denna samrådskrets ska avgränsas och redovisas i processhandlingarna, t ex genom markering av fastigheter på karta med tillhörande lista på berörda personer. Se även gällande sakägare nedan. Alla synpunkter som har kommit fram under samrådsskedet sammanställs i en samrådsredogörelse. I redogörelsen ska kommunen även kommentera de synpunkter som har lämnats. Även eventuella förslag med anledning av yttranden ska redovisas.

9 9 (24) Många kommuner håller samrådsmöten i ett tidigt skede i processen för att på så sätt få in synpunkter tidigt. Många gånger är det bättre, eftersom sakägare då anser att de har möjlighet att påverka och därför inte är så benägna att överklaga. I de flesta fall är kommunen också öppen för förslag på ett så tidigt stadium. Kommunen är dock inte bunden att förändra planförslaget utifrån de synpunkter som kommer in. Handlingar Vid samrådet redovisas ett förslag till detaljplan. Förslaget består av en plankarta med bestämmelser. Det är också denna som blir det juridiskt bindande dokumentet. Plankartan visar ett geografiskt avgränsat mark- och vattenområde. På kartan finns de aktuella bestämmelserna och de olika områdena som bestämmelserna avser är markerade på kartan. Eftersom fastighetsplaner inte finns med som begrepp i den nya lagen finns det istället möjlighet att i plankartan föra in bestämmelser om fastighetsindelning. Om det behövs för tydligheten kan fastighetsindelningen göras på en särskild plankarta, men det är då viktigt att de båda dokumenten kopplas ihop för att undgå missförstånd. Även planbestämmelserna kan föras in i ett särskilt dokument om det är nödvändigt. Det ska också finnas en planbeskrivning som gör det möjligt att tolka och genomföra planen. I planbeskrivningen ska det finnas en redovisning av planeringsförutsättningarna, planens syfte och hur den är tänkt att genomföras. De ekonomiska, tekniska och organisatoriska åtgärder som måste finnas för att genomföra en detaljplan på ett samordnat och ändamålsenligt sätt ska redovisas. Konsekvenserna av detaljplanen ska belysas och det ska göras i ett så tidigt skede som möjligt. Vidare ska skälen för en eventuell avvikelse från översiktsplanen redovisas och motiveras, liksom om det finns något särskilt program. Om detaljplanen kan medföra betydande miljöpåverkan ska en miljökonsekvensbeskrivning finnas. Eftersom de handlingar som redovisas kan förändras under planprocessens gång ska dessa märkas med vilken status de har i varje skede. Granskning Tidigare gällde att det efter samrådet bearbetade planförslaget ställdes ut under minst tre veckor innan kommunen kunde anta förslaget. Genom den nya lagen krävs inte längre någon utställning, istället ska planförslaget kungöras för att på så sätt under minst tre veckor kunna granskas av dem som anser sig berörda. I kungörelsen som sker genom anslag på kommunens anslagstavla och även förs in i en ortstidning ska framgå vilket område förslaget avser, om det avviker från översiktsplanen och om det finns mark som kan komma att tas i anspråk. Vidare ska framgå var förslaget finns tillgängligt för granskning, samt hur man lämnar synpunkter. Utöver en sådan kungörelse ska ett meddelande med samma innehåll skickas till kända sakägare, organisationer och myndigheter m fl. Vid enkla planförfaranden kan tiden kortas ner till två veckor och en kungörelse är då inte obligatorisk.

10 10 (24) Efter granskningsförfarandet ska kommunen i ett granskningsutlåtande sammanställa de synpunkter som kan ha kommit in skriftligen till kommunen. Dessa synpunkter ska kommenteras av kommunen och utlåtandet ska innehålla förslag med anledning av synpunkterna. Om någon inte får sina synpunkter tillgodosedda ske denne snarast meddelas om detta. Antagande Efter att planförslaget varit tillgängligt för granskning förs det i de flesta kommuner som ett ärende till kommunfullmäktige för beslut om antagande. Ett sådant antagande ska skickas till länsstyrelsen och de berörda som har lämnat synpunkter som inte har tillgodosetts. Underrättelse om antagande av detaljplan ska framöver även skickas till lantmäterimyndigheten. Länsstyrelsen kan inom tre veckor besluta att överpröva kommunens beslut om antagande. Beslut om antagande kan även överklagas av de sakägare som har yttrat sig utan att få sina synpunkter tillgodosedda och dessa ska därför meddelas om antagandebeslutet. Om ingen prövning sker och inget överklagande kommer in vinner beslutet om antagande laga kraft efter tre veckor. Ibland medför ett förslag till detaljplan att någon drabbas av skada. Kommunen kan då förelägga den som kan drabbas att inom viss tid anmäla anspråk om ersättning eller inlösen. Om kommunen har gjort så får en detaljplan inte antas innan den tiden har löpt ut. Samma sak gäller om kommunen har begärt att länsstyrelsen ska pröva om ersättning inte ska utgå för avstående av mark. Då måste kommunen vänta in att länsstyrelsens beslut vinner laga kraft. Sakägare De som anses vara sakägare och därmed har rätt att yttra sig i planprocessen och även överklaga ett beslut om antagande av en detaljplan finns nämnda i förvaltningslagens 22. Den som beslutet angår och om det har gått honom emot. Tidigare utökades ofta sakägarkretsen genom att alla som fick ett underlag skickat till sig eller på annat sätt underrättats sågs som behöriga sakägare. Detta är med den nya lagen justerat och numera måste man alltså anses vara berörd. De som anses vara berörda är kända sakägare och kända bostadsrättshavare, hyresgäster och boende. Vidare kända hyresgästorganisationer som har förhandlingsrätt, de myndigheter, sammanslutningar och enskilda som i övrigt har ett väsentligt intresse. Till detta kommer vissa ideella föreningar eller juridiska personer som avses i miljöbalken, dessa föreningar får överklaga beslut om antagande i de fall beslutet kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Ett villkor för överklagande är att man har yttrat sig under samrådet eller granskningstiden. Ett sådant yttrande ska vara skriftligt.

11 11 (24) Den myndighet som har att pröva överklagande av ärenden gällande detaljplan eller områdesbestämmelser har att pröva endast om det överklagade beslutet strider mot någon rättsregel på det sätt som klaganden anser eller som framgår av omständligheterna. Laga kraft Om beslutet om att anta detaljplanen inte överklagas av någon sakägare och inte heller tas upp för granskning av någon myndighet enligt ovan vinner beslutet laga kraft. Detta sker tre veckor efter att ett justerat protokoll om antagandet har tillkännagetts på kommunens anslagstavla. När planen har vunnit laga kraft kan den inte längre ifrågasättas eller överklagas och den får därmed börja genomföras. När planen vinner laga kraft ska handlingarna skickas till länsstyrelsen och till lantmäterimyndigheten. Laga kraft-datumet ska även antecknas på alla planhandlingar. Om antagandebeslutet överklagas eller blir föremål för överprövning skjuts detta datum fram till den dag då ett beslut i högre instans vinner laga kraft. Bygglov Innan man gör någon form av ny-, till- eller ombyggnad på sin fastighet ska man ansöka om lov. En sådan ansökan ska numera vara skriftlig och lämnas in till byggnadsnämnden tillsammans med erforderliga handlingar, såsom ritningar och kontrollplan. Även beslutet som byggnadsnämnden tar ska vara skriftligt. Vid bygglovprövningen granskas bland annat frågor om byggnadens lokalisering, yttre utformning, anpassning till stads- och landskapsbild, anpassning till natur- och kulturvärden samt hänsyn till grannar. Ansökan prövas i de fall det finns detaljplan eller områdesbestämmelser utifrån dessa regler. Om fastigheten ligger utanför detaljplan görs en prövning utifrån översiktsplan och övriga riktlinjer som kan finnas i kommunen. Att de tekniska kraven på byggnadsverken uppfylls ska garanteras genom byggherrens egenkontroll. Byggherre anses i de flesta fall fastighetsägaren vara och till sin hjälp med kontrollen ska numera i de flesta fall byggherren anlita en kontrollansvarig. Beslut om de olika lov som finns och även förhandsbesked tas av byggnadsnämnden eller en tjänsteman anställd vid bygglovskontoret på delegation av nämnden. Samma sak gäller de beslut som tas om de olika samråd som krävs. I de flesta kommuner tas beslut om avslag, tillsyn, sanktionsavgifter och förelägganden i nämnden. Ett beslut om lov ska efter den 2 maj 2011 tas inom tio veckor från det att en komplett ansökan har lämnats in. I vissa fall då det krävs ytterligare utredning kan en förlängning av handläggningstiden göras med ytterligare tio veckor. Att ärendet ska tas upp i byggnadsnämnden är i sig inte skäl nog att förlänga handläggningstiden. I de fall det är lämpligt ska en samordnad handläggning ske gällande ärenden som berörs av både plan- och bygglagen och miljöbalken. Det gäller ärenden som kräver tillstånd från miljönämnden och

12 12 (24) där anmälan ska lämnas till byggnadsnämnden. Exempel på sådana ärenden är biltvätt och vindkraftverk. Genom den nya lagen har inga större förändringar skett gällande vad som kräver lov. En del av uppräkningen som tidigare fanns i lagen har dock flyttats till förordningen. Nyheter är att bygganmälan efter att man har fått ett bygglov har tagits bort. Istället har vissa åtgärder blivit lovbefriade för att istället kräva en anmälan, exempel på detta är eldstad och ärenden som kräver tillstånd enligt miljöbalken. Likaså har det tillkommit en möjlighet att begära ett villkorsbesked. I ett sådant beslut ska nämnden redovisa sin bedömning, detta beslut är dock inte bindande vid en framtida lovprövning. Nedan finns ett antal uppräkningar från plan- och bygglagen och plan- och byggförordningen som kan vara till hjälp i bedömningen av vad som kräver bygglov eller anmälan. Eftersom tolkningar kan skilja sig i olika kommuner är det alltid bäst att ta en kontakt med tjänstemännen i kommunen eller titta på hemsidan om man är osäker. Många kommuner lägger ut mycket bra information som är till hjälp vid en ansökan såsom ansökningshandlingar, ritningsexempel, kontrollplansförslag, riktlinjer och även ibland detaljplaner med bestämmelser. Åtgärder som kräver bygglov Lagen innehåller en katalog med bestämmelser över åtgärder som kräver bygglov. Av PBL 9 kap 2 framgår att det krävs bygglov för 1. nybyggnad 2. tillbyggnad, och 3. annan ändring av en byggnad än tillbyggnad om ändringen innebär att a) byggnaden helt eller delvis tas i anspråk eller inreds för ett väsentligt annat ändamål än det som byggnaden senast har använts för eller enligt senast beviljade bygglov har anpassats till utan att den avsedda användningen kommit till stånd, b) det i byggnaden inreds någon ytterligare bostad eller någon ytterligare lokal för handel, hantverk eller industri, eller c) byggnaden byter färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller byggnadens yttre utseende avsevärt påverkas på annat sätt. Första stycket 3c gäller bara om byggnaden ligger i ett område som omfattas av en detaljplan. Undantag inom detaljplan Undantag från bestämmelserna gällande en- och tvåbostadshus är i princip desamma som tidigare. Det krävs enligt PBL 9:4 inte bygglov för att i områden med detaljplan

13 13 (24) 1. med en mur eller ett plank anordna en skyddad uteplats inom 3,6 meter från bostadshuset, om muren eller planket inte är högre än 1,8 meter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter, 2. anordna ett skärmtak över en sådan uteplats som anges i 1 eller över en altan, balkong eller entré, om skärmtaket tillsammans med andra skärmtak som har anordnats på tomten med stöd av undantag från krav på bygglov inte täcker en större area än 15, 0 kvadratmeter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter, eller 3. i omedelbar närhet av bostadshuset uppföra en komplementbyggnad som a) tillsammans med andra komplementbyggnader som har uppförts på tomten med stöd av undantag från krav på bygglov inte har en större byggnadsarea än 15,0 kvadratmeter, b) har en taknockshöjd som inte överstiger 3,0 meter, och c) inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter. En åtgärd som avses i första stycket 1-3 får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det. Första stycket 3 gäller inte om kommunen enligt 8 första stycket 2 a har bestämt att åtgärden kräver bygglov. Som förtydligande kan här nämnas att det visserligen har blivit en lättnad gällande skärmtak, att de får lov att vara 15 m 2 istället för som tidigare 12 m 2, men att det är den totala arean av alla skärmtak på tomten som får vara 15 m 2. Ett medgivande från en granne bör vara skriftligt. Vidare krävs enligt PBL 9:5 inte bygglov för att färga om, byta fasadbeklädnad eller byta taktäckningsmaterial på en- och tvåbostadshus och tillhörande komplementbyggnader om åtgärden inte väsentligt ändrar byggnadens eller områdets karaktär. Detta gäller om kommunen inte särskilt har beslutat att bygglov krävs för en sådan åtgärd i ett visst område. Undantag utanför detaljplan I område som inte omfattas av detaljplan krävs det inte bygglov för att uppföra en ekonomibyggnad för jordbruk, skogsbruk eller annan liknande näring, PBL 9:3. För en- och tvåbostadshus som är placerade utanför detaljplan gäller enligt PBL 9:6, att bygglov inte krävs för att 1. göra en liten tillbyggnad, om åtgärden inte vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, eller 2. uppföra en komplementbyggnad, en mur eller ett plank i omedelbar närhet av bostadshuset, om åtgärden inte vidtas närmare gränsen än 4,5 meter. En åtgärd som avses i 1 eller 2 får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det.

14 14 (24) Första och andra styckena gäller inte om kommunen enligt 8 första stycket 3 har bestämt att åtgärden kräver bygglov eller om åtgärden vidtas inom en sammanhållen bebyggelse och bygglov behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen. Bestämmelser i förordningen Några av de åtgärder som tidigare krävde bygglov enligt plan- och bygglagen har flyttats till plan- och byggförordningen. Det som framförallt berör ägare till en- och tvåbostadshus är att det krävs bygglov för upplag. Under denna paragraf brukar kravet på bygglov för att ha en båt eller husvagn på garageuppfarten föras in. Likaså krävs bygglov för uppförande av mur eller plank. Många kommuner har på sin hemsida en beskrivning av hur de tolkar skillnaden mellan staket och plank. En vanlig tolkning är att ett staket är max 1,20 meter högt eller eventuellt högre om det är genomsiktligt. I förordningen finns även bestämmelser gällande lov för att sätta upp, flytta eller väsentligt ändra skyltar eller ljusanordningar. Krav på byggnadsverk De krav som tidigare fanns i lag om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk, m m, liksom i den tillhörande förordningen har numera förts in i den nya plan- och bygglagen. De har samlats i PBL 8 kap tillsammans med de bestämmelser som tidigare fanns i andra kapitel i den gamla planoch bygglagen. Som tidigare ska en byggnad vara lämplig för sitt ändamål, ha en god form-, färg- och materialverkan och vara tillgänglig och användbar för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Vid nybyggnad ska dessa krav uppfyllas för hela byggnaden och vid tillbyggnader ska det uppfyllas om det är rimligt. Just tillgängligheten i bostäder och på tomten tittar många kommuner särskilt på sedan utökade krav har införts. Det ställs även krav på att byggnader eller bebyggelseområden och en del annat som är särskilt värdefullt ur historiskt, kulturhistoriskt, miljömässigt och konstnärligt hänseende inte får förvanskas. Därför är det viktigt att man, innan man bygger till eller ändrar ett hus som kan uppfylla de kraven, tar en kontakt med kommunen och kanske även museet för att få vidare råd. I många delar av landet pågår eller har nyligen avslutats en inventering gällande särskilt bevarandevärda hus. Vid nybyggnad ställs även krav på att tekniska egenskaper ska vara uppfyllda för hela byggnaden. Vid ombyggnad ska dessa krav vara uppfyllda för hela byggnaden eller den betydande och avgränsbara del som förnyas och vid ändring av en byggnad gäller kraven endast den del som ändras. De krav som ställs är att byggnadsverk eller andra anläggningar ska ha de tekniska egenskaper som är väsentliga i fråga om 1. bärförmåga, stadga och beständighet, 2. säkerhet i händelse av brand, 3. skydd med hänsyn till hygien, hälsa och miljö,

15 15 (24) 4. säkerhet vid användning, 5. skydd mot buller, 6. energihushållning och värmeisolering, 7. lämplighet för det avsedda ändamålet, 8. tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelseeller orienteringsförmåga, och 9. hushållning med vatten och avfall. Kraven i sig är inte nya, men de har förtydligats genom att det i den nya lagen står vilka delar som blir berörda av dessa krav vid olika typer av förändringar. Kraven är ska-krav, men det finns ändå utrymme för undantag vid tillbyggnader om resten av byggnaden uppfyller kraven på t ex tillgänglighet. Det finns också möjlighet till avsteg vid ändring eller flyttning av en byggnad, då kraven ska anpassas. Hänsyn tas då till ändringens omfattning eller flyttningens syfte. Vidare tas hänsyn till byggnadens förutsättningar och bestämmelser om varsamhet och förbud mot förvanskning. Utrymme för avsteg eller anpassning av kraven finns även vid bygglovsfria åtgärder. Även i fråga om tomter finns det riktlinjer för hur dessa ska ordnas, reglerna gäller även obebyggda tomter. Liksom vid byggnadsverk ska risken för olycksfall begränsas och tillgängligheten ordnas. Utöver detta ska lämpligt belägen utfart finnas, en sådan ska möjliggöra olika typer av transporter till och från fastigheten. Det ställs även krav på framkomlighet för utryckningsfordon. Anmälan Genom den nya plan- och bygglagen har en ändring gjorts gällande bygganmälan. Det gamla kravet på att lämna in en bygganmälan senast tre veckor före byggstart har försvunnit. Istället finns det ett antal åtgärder som endast kräver anmälan. Av plan- och byggförordningens 6 kap 5 framgår att för åtgärder som inte kräver lov krävs det en anmälan vid 1. rivning av en byggnad eller del av en byggnad som inte är a) en komplementbyggnad, eller b) en ekonomibyggnad för jordbruk, skogsbruk eller annan liknande näring, 2. en ändring av en byggnad, om ändringen innebär att konstruktionen av byggnadens bärande delar berörs eller byggnadens planlösning påverkas avsevärt, 3. en installation eller väsentlig ändring av en hiss, eldstad, rökkanal eller anordning för ventilation i byggnader, 4. en installation eller väsentlig ändring av en anordning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad eller inom en tomt, 5. en sådan ändring av en byggnad som väsentligen påverkar brandskyddet i byggnaden,

16 16 (24) 6. underhåll av ett sådant byggnadsverk med särskilt bevarandevärde som omfattas av skyddsbestämmelser, eller 7. nybyggnad eller väsentlig ändring av ett vindkraftverk. Om det vid sådana byggnadsåtgärder som avses i första stycket 2-5 kan antas uppkomma rivningsmaterial som innehåller sådant farligt avfall som avses i plan- och bygglagen eller miljöbalken, ska detta framgå av anmälan. Det byggsamråd som tidigare hölls efter att bygganmälan hade lämnats in och innan byggnationen fick påbörjas har ersatts med ett tekniskt samråd som ska hållas innan startbesked ges. Marklov och rivningslov Inom områden med detaljplan krävs, om inte annat anges i planen, marklov för schaktning eller fyllning som medför att höjdläget för tomter eller allmän plats ändras avsevärt. Avsevärd förändring har i de flesta fall ansetts vara mer än 0,5 meter. Om ett visst höjdläge anges i planen eller bygglovet krävs dock inte marklov för att höja eller sänka marken till angiven nivå. I en detaljplan eller i områdesbestämmelser är det också möjligt att ta in bestämmelser som innebär att marklov krävs för trädfällning eller skogsplantering. Inom detaljplanelagt område krävs rivningslov för att riva byggnader eller del av byggnader, om inte annat anges i planen. För byggnader som inte kräver bygglov krävs inte heller rivningslov om inte krav på sådant införts. Rivningslov gäller normalt heller inte andra anläggningar som t ex mur eller plank. Utanför detaljplan kan det finnas regler i områdesbestämmelser gällande rivningslov. Förhandsbesked Byggnadsnämnden kan, om man vill veta om man får lov att bygga på en speciell plats, ge förhandsbesked om detta. Vanligen gäller det åtgärder utanför detaljplan, men det kan även vara ändamålsenligt inom detaljplan, t ex för att tryggt kunna projektera bygget om detaljplanens genomförandetid gått ut eller om detaljplanen inte är tillräckligt tydlig. När byggnadsnämnden behandlar en sådan ansökan kan detta ske med enklare underlag. Ett positivt förhandsbesked är bindande i två år och innebär att byggnadsnämnden bedömt att en lovpliktig åtgärd kan tillåtas på den avsedda platsen. Även om man fått positivt förhandsbesked måste bygglov sökas.

17 17 (24) Strandskydd Genom en skärpning i Miljöbalken 2009, blev det svårare att få dispens från strandskyddet. I 7 kap finns bland annat en uppräkning i vilka fall som det kan beviljas dispens utifrån särskilda skäl. Till dessa har sedan tillkommit lättnader på landsbygden. Om bebyggelse för bygdens utveckling behöver placeras strandnära kan detta vara godtagbart. Därför infördes även i års plan- och bygglag ett krav att det av översiktsplanen ska framgå vilka områden för landsbygdsutveckling i strandnära lägen man har för avsikt att utveckla. Om då översiktsplanen tydligt visar speciella områden som kan klassas som så kallade LIS-områden kan kommunen bevilja strandskyddsdispens med hänvisning till dessa utöver de särskilda skäl som krävs. Lovprocessen En ansökan om lov ska vara skriftlig och innehålla ritningar, beskrivningar och annat som behövs för att pröva ärendet. Vidare ska ansökan innehålla byggherrens förslag till kontrollansvarig och handlingar som behövs för ett startbesked. När en ansökan om lov kommer in till kommunen ska ett mottagningsbevis skickas ut till sökanden om ansökan är komplett. I annat fall ska en begäran om kompletterande handlingar skickas ut. Vid handläggning av ansökan ska samordning ske med andra myndigheter som kan anses vara berörda. Vanligt är att byggnadsnämndens ärenden även rör bestämmelser i miljöbalken och därför ska miljönämnden involveras så att beslut kan tas samordnat. Om ärendet ska skickas på remiss till andra myndigheter ska även den hanteringen samordnas så att yttranden kan göras i både bygg- och miljöfrågan samtidigt. Handlingar som krävs För att handläggningen av ett lovärende ska påbörjas krävs i de flesta fall att ansökan är komplett. Det är också från den dagen ansökan är komplett som tiden för maximal handläggningstid, tio veckor, börjar räknas. Handläggningstiden kan förlängas med ytterligare tio veckor om det finns särskilda skäl, men tiden får aldrig överstiga 20 veckor. De handlingar som normalt krävs i ett ärende är följande: Underskriven ansökningsblankett som de flesta kommuner har blanketter på sin hemsida Anmälan av en kontrollansvarig, om det inte är ett mindre projekt som inte behöver en kontrollansvarig Ritningar som är fackmässiga och skalenliga o Situationsplan med markplanering och tillgänglighet redovisad o Planritning med tillgänglighet redovisad o Fasadritningar med befintliga och blivande marklinjer inritade från tomtgräns

18 18 (24) o Sektionsritning med höjder inritade o Ritning över befintligt utseende om det görs en ändring av befintlig byggnad Utöver dessa handlingar kan ibland krävas ytterligare dokumentation: Nybyggnadskarta, eller en enkel nybyggnadskarta vid nybyggnad eller tillbyggnad med det nya inritat och måttsatt till tomtgräns, även nivå på färdigt golv och relevanta höjder i plushöjd över stadens nollplan Redovisning av material- och kulörval Detaljritningar t ex på balkonger eller takkupor VA-situationsplan som visar anslutningar och dagvattenhantering Beskrivning av företagets verksamhet, i de fall ansökan gäller företagsetablering Beskrivning av parkeringsbehov Beskrivning av sophantering Avvecklingsplan för tidsbegränsade lov Utredningar som krävs enligt planbestämmelser gällande t ex buller, geoteknik eller risker Eftersom olika kommuner har lite olika krav är det alltid bäst att ta en kontakt med byggnadsnämnden i den kommun man ska bygga för att få säkra besked. Beslut Beslut om bygglov, rivningslov och marklov tas av byggnadsnämnden eller en tjänsteman på delegation. Bygglov för ansökningar inom detaljplan ska ges om den åtgärd som ansökan avser, liksom den fastighet och det byggnadsverk som avses, stämmer med detaljplanen. Bygglov ska även ges om fastigheten eller byggnadsverket visserligen avviker från detaljplanen, men åtgärden är tillåten enligt ett tidigare givet lov. Utöver dessa krav ska åtgärden följa övriga krav i plan- och bygglagen, såsom kraven på utformning av byggnader och tillgänglighet. Utanför detaljplan gäller att bygglov ska ges om åtgärden inte strider mot områdesbestämmelser där sådana finns, inte kräver detaljplaneläggning och uppfyller övriga krav i plan- och bygglagen. Marklov ska ges för en åtgärd som inte strider mot detaljplan eller områdesbestämmelser, inte förhindrar eller försvårar användning av områdets användning för bebyggelse, inte medför olägenhet för användning av anläggningar såsom flygplats, kärnreaktor, anläggning för totalförsvaret eller annan anläggning som kräver visst skyddsavstånd. Åtgärden får inte heller medföra andra störningar eller olägenheter för omgivningen och måste uppfylla andra krav som finns i plan- och bygglagen. Bygglov och marklov får trots ovanstående ges för åtgärder som innebär avvikelser från detaljplan eller områdesbestämmelser om åtgärden endast

19 19 (24) innebär en liten avvikelse och om den är förenlig med planens eller bestämmelsernas syfte. Här finns en liten ändring i förhållande till tidigare lag. Tidigare kunde avvikelsen vara mindre och numera får den vara liten. Om detta innebär någon ändring i handläggningen hos kommunerna återstår att se. Rivningslov ska ges om åtgärden inte omfattas av rivningsförbud i detaljplan eller områdesbestämmelser. Rivningslov ska inte ges om byggnaden eller en byggnadsdel bör bevaras på grund av historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstmässiga värden. Det innebär att förbudet att riva hus med hänvisning till behovet för bostadsförsörjning har tagits bort. Av plan- och bygglagen framgår vissa krav på beslutets utformning. Lovets giltighetstid ska framgå. Om det ska finnas en kontrollansvarig ska dennes namn framgå av lovet. Vidare ska finnas en upplysning om att åtgärden inte får påbörjas innan startbesked har givits. Sakägare Innan beslut om lov ska berörda sakägare höras. Sakägare är framförallt de så kallade rågrannarna, alltså ägare till fastigheter som har gräns mot den aktuella fastigheten. Om kommunen är ägare till en sådan grannfastighet skickas en fråga om yttrande till kommunstyrelsen. Även fastighetsägaren ska lämnas tillfälle att yttra sig om denne inte är sökande. Både fastighetsägare och sökanden ska sedan få yttra sig om de eventuella synpunkter som har inkommit. Efter att beslut har tagits ska sökanden och annan part delges beslutet om det inte är uppenbart obehövligt. Likaså ska de sakägare som har yttrat sig men inte blivit tillgodosedda upplysas om beslutet genom delgivning. Utöver detta ska alla beslut kungöras genom ett meddelande i Post- och Inrikes Tidningar. Detta meddelande innehåller beslutets huvudsakliga innehåll och var beslutet finns för ytterligare granskning. Ett meddelande som kungörs ska senast samma dag som kungörelsen sker även skickas till ägaren eller innehavaren till fastigheter som gränsar till den fastighet som lovet gäller, rågrannar, liksom övriga kända sakägare om det inte innebär så stora kostnader och besvär att det inte kan anses försvarbart med hänsyn till ändamålet, på grund av det stora antalet sakägare. Laga kraft Nytt med 2011-års plan- och bygglag är att ett beslut om lov kan vinna laga kraft. Tidigare skedde detta endast om ett bygglov blev överklagat och därför avgjordes i någon rättsinstans. Nu kan ett beslut om lov genom att det kungörs i Post- och Inrikes Tidningar, vinna laga kraft om det inte överklagas. Tiden för ett överklagande av lovbeslut börjar räknas från den dag som infaller en vecka efter kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar. Det innebär att de som inte har delgivits beslutet har fyra veckor på sig att

20 20 (24) överklaga från dagen för kungörelsen. De som delges beslutet har tre veckor på sig från den dag de tagit del av beslutet. Liksom tidigare gäller att en åtgärd som man har fått lov för måste påbörjas inom två år och avslutas inom fem år. Förändringen är att tiden börjar räknas från den dag beslutet har vunnit laga kraft. Likaså gäller att ett förhandsbesked gäller om bygglov söks inom två år från dagen för laga kraft. Överklagande Den sakägare som inte anser att ett lov ska beviljas, eller att en detaljplan ska antas, bör yttra sig i samband med handläggningen för att på så sätt försöka påverka den utformning som man inte är nöjd med. Om detta inte hjälper finns det möjlighet att få ärendet prövat genom att överklaga. Första instans för ett överklagande av ett lov eller en detaljplan är länsstyrelsen. Som nästa instanser finns fem mark- och miljödomstolar och sedan Markoch miljööverdomstolen. En dom från Mark- och miljööverdomstolen får inte överklagas. Om det är av största vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av Högsta domstolen, kan mark- och miljööverdomstolen tillåta att en dom eller ett beslut i annat mål än mål enligt miljöbalken överklagas dit. Sådana beslut kan vara kommunens beslut att anta en detaljplan eller besluta om bygglov. För att ett mål ska tas upp i mark- och miljööverdomstolen krävs prövningstillstånd. Rätt att överklaga ett beslut har den som beslutet angår om det har gått honom emot och beslutet kan överklagas. Ett överklagande skickas till den instans som har tagit beslutet för att det där ska göras en så kallad rättidsprövning. Om överklagandet har kommit in i rätt tid ska det skickas tillsammans med handlingarna i ärendet till nästa instans. Det är sedan den instansen som avgör om den som har överklagat har rätt att överklaga beslutet. Byggprocessen Ett viktigt skäl till de omfattande förändringarna i plan- och bygglagen är att kvalitén på byggnader har blivit sämre. Lagstiftaren har velat komma till rätta med detta genom att införa en helt ny process med en utökad kontroll av varje enskilt byggprojekt. Enligt en undersökning som gjorts av Boverket finns det idag mögellukt eller synligt mögel i drygt en tredjedel av alla småhus. I kallvindar, krypgrunder och inredda källare är det vanligt med mögel och fuktskador, liksom i småhusens våtrum. Nedan finns beskrivet de olika skeden en byggnation ska passera för att på så sätt försöka komma tillrätta med byggfel och byggfusk.