Köpa hus. Åsa Holstein. Köpa hus. Allt du behöver veta innan du skriver under köpekontraktet. Åsa Holstein

Transkript

1 Köpa hus Åsa Holstein Köpa hus Allt du behöver veta innan du skriver under köpekontraktet Åsa Holstein

2

3 Innehåll Axplock ur innehållet 6 Några angelägna ord längs vägen 7 Helena Olofsson, Konsumentverket 9 Ta reda på 11 Avlopp 11 Checklista viktiga frågor till säljaren 13 Besiktning 14 Checklista viktiga frågor till besiktningsmannen 16 Pehr Ahlqvist, besiktningsman 20 Egen brunn 22 Bygglov 24 Driftkostnader 25 Energideklaration 26 Checklista vilka driftkostnader gäller? 27 Elbesiktning 30 Grannar 31 Pengar 34 Checklista kostnader vid husköp 34 Agneta Thorsson, personlig bankman 40 Prissättning 42 Radon 44 Servitut och inteckningar 45 Skadedjur 47 Sotaren 48 Tomtgränser/utbyggnads planer 50 Jessica Östman, husägare 52 Egen besiktning 55 Köparens under söknings plikt 55 Säljarens upplysningsskyldighet 57 Checklista egen undersökning inomhus 58 Checklista egen undersökning utomhus 61 Fukt och mögel 63 Varningstecken vid fukt 64 Ingemar Samuelson, forskare 66 Mäklare 69 Etik och moral 70 Mäklarens skyldigheter 72 Checklista några av mäklarens skyldigheter 73 Köp utan mäklare 74 Staffan Strandh, registrerad fastighetsmäklare 76 Förhandling och kontraktskrivning 79 Frågelista 79 Vill du lägga ett bud? 79 Vad tillhör huset? 81 Köpekontrakt 82 Checklista Fallgropar 85 Förberedelser inför flytten 85 Husinspektion före inflyttning 86 Köpebrev 87 Likvidavräkning 87 Lagfart 87 Reavinstbeskattning 88 Pia Bazzi, förbundsjurist på Villa ägarnas Riksförbund 89 Gick något fel? 93 Missnöjd med säljaren med mäklaren med besiktnings mannen med banken med elektrikern 101 Karl-Eric Larsson, byggteknisk chef 102 Missnöjd med flyttfirman med försäkrings bolaget 105 Försäkringar mot dolda fel 105 Kalla fötter? 106 Svåra ord 109 Mer matnyttigt 113 Litteratur 117 KÖPA HUS 5

4 Ta reda på En del besiktningsmän är tyvärr inte tillräckligt tydliga när de gör en riskbedömning i sin analys. De understryker inte vikten av att du själv måste gå vidare med en mer detaljerad undersökning. Har du fått en påpekan om en brist i protokollet kan du dock aldrig skylla på besiktningsmannen om det visar sig finnas brister efter inflyttning. Ja, det är mycket som ska undersökas Det är viktigt att besiktningsmannen under söker alla skrymslen och vrår. när man köper hus och det är ett stort ansvar som ligger på dig som köpare. I Stockholm finns besiktningsfirman Densia som faktiskt övertar hela köparens felansvar och undersökningsplikt när de utför en besiktning. Man kan kalla dem banbrytande eftersom de inte, som de flesta besiktningsföretag, friskriver sig visst ansvar. Densia inkluderar till exempel vvs, el och även undersökning av radonrisk, servi tut och bygglov i besiktningen. Allt som har med fastigheten att göra omfattas, förutom dolda fel. Besiktningsproto kollet kan däremot innehålla anvisningar om en utvidgad undersökning, till exempel då ingrepp måste göras i huset. Företaget har sbr-anslutna besiktningsmän och man friskriver sig alltså inte från ansvaret inom något område. Däremot måste kunden betala en självrisk på ett halvt basbelopp, cirka kronor, vid reklamation. Som köpare kan det kännas skönt att anlita en besiktningsman som tar ansvar för hela ens undersökningsplikt, eftersom den är så omfattande. Ibland kan man bli erbjuden att köpa ett besiktningsprotokoll från en tidigare utförd besiktning. Det kan kännas lockande; det sparar både tid och kanske pengar om du får den till rabatterat pris. Men det är alltid bäst att låta göra en egen besiktning. För det första följer du då med under besiktningen och kan med blotta ögat se eventuella fel och skapa dig en uppfattning om det är värt att köpa huset. 18 KÖPA HUS

5 Ta reda på Säljaren blir kanske ansvarig för vissa brister efter försäljningen men vem vet om du någonsin kommer att få ersättning. Därför är det bäst att vara noggrann först och beställa en riktig överlåtelsebesiktning. För det andra kan du bara kräva skadestånd av en besiktningsman som du själv har anlitat. Har du köpt besiktningsprotokollet i andra hand och besiktningsmannen visar sig ha missat något väsentligt, kan du inte få ersättning. En besiktningsman missade vid en besiktning att det fanns sprickor på husfasaden. Tre månader efter inflyttningen blåste det så kraftigt att fasadsten började ramla ned. Därför stämde köparen besiktningsmannen i domstol. Tingsrätten ansåg att besiktningsmannen hade varit vårdslös och han dömdes att ersätta köparen för de skador som uppkommit. Drygt kronor betalades ut till köparen, pengar som kom från besiktnings mannens ansvarsförsäkring. Dessa företag kan rekommendera besiktningsmän. Svenska Byggingenjörers Riksförbund Tel Anticimex Tel K-konsult Stockholm ab Tel KÖPA HUS 19

6 Ta reda på uppgifterna från säljaren och behöver inte kontrollera dem. Det är lätt hänt att säljaren glömmer att exempelvis inkludera räkningen för vatten och avlopp. Fråga därför om mäklaren har sett säljarens räkningar för det senaste året. Har hon gjort det vet du att siffrorna är rätt. Men kom ihåg att de bara är rätt för säljaren. Det finns inte två familjer som är exakt likadana i sin förbrukning. Är inte driftkostnaderna specificerade var för sig kan du ringa till exempelvis energiverket, kommunen och renhållningsverket och be att få veta hur mycket säljaren betalar. För att få information behöver du husets adress, fastighetsbeteckning och ibland även namnet på säljaren. Då Birgitta köpte en herrgård upplystes hon om att eluppvärmningen skulle kosta kronor om året. Huset var stort, nästan 350 kvm, så hon blev inte särskilt förvånad över den höga summan. Men när elräkningarna började strömma in märkte hon snart att slutsumman skulle komma att bli mycket högre kronor gick den årliga kostnaden slutligen på och då hade hon bara 18 grader varmt i ett par rum vintertid. När hon kontaktade säljaren och undrade hur det kunde kosta så mycket, fick hon veta att han stängt av värmen i några rum som han inte använde. Inomhusbassängen hade han heller aldrig använt och då naturligtvis inte värmt upp. Därav den stora skillnaden i uppvärmningskostnader. Det är alltid bra att lägga till ett antal tusen lappar på de uppgifter om driftkostnader du får av säljaren. Se även räkneexemplen på nästa uppslag. Energideklaration Från och med den 1 januari 2009 trädde en ny lag i kraft alla villor som säljs måste vara energideklarerade. Det är en grundlig energibesiktning som säljaren måste beställa och betala för. Besiktningen utförs av en oberoende energi expert och i energideklarationen kan du som köpare få matnyttig information om husets energiförbrukning. Bland annat ges förslag på hur man kan sänka energikostnaderna. Här ska även ges information om ventilation och radon. Energi deklarationen registreras hos Boverket och är giltig i tio år. 26 KÖPA HUS

7 Ta reda på Checklista vilka driftkostnader gäller? Värme Be att få titta på energideklarationen som alla hus till salu måste ha. Där kan du få information om husets energianvändning och förslag på hur du kan sänka kostnaderna. El Sophämtning Hur ofta sker sophämtningen? Många kommuner har olika taxor att välja mellan beroende på sopkärlets storlek, sopornas vikt eller om soporna är sorterade. Sotning Taxan varierar beroende på vad du har för värmepanna och om det finns öppen spis, kakelugn och fläkt. Vatten Hur mycket vatten har säljaren gjort av med? Se om volymen verkar rimlig. Avlopp Avloppsavgiften är oftast inbakad i vattenavgiften. Är avloppet enskilt bör du kontrollera hur mycket det kostar att tömma det och hur ofta det sker. Kost naderna för tömningen av två- eller trekammarbrunnen och den slutna tanken kan vara olika stora. Villa/hemförsäkring Arrendeavgift eller tomträttsavgäld om staten/kommunen äger marken Kostnader för larm, vattenfilter (egen brunn), bassäng (kemikalier), filter till värme pump, med mera Samfällighets- och vägförenings avgifter Fråga vad som ingår i avgiften till sam fällighets- och/eller vägföreningen. Ingår snö röjning, sandning, väghållning, skötsel av bassäng i området? Fastighetsavgift Fastighetsskatten har ersatts av en kommunal fastighetsavgift på maximalt kronor per år, eller 0,75 procent av taxeringsvärdet om detta ger en lägre avgift. För nybyggda hus betalas ingen fastighetsavgift under de första fem åren. De följande fem åren betalas halv fastighetsavgift. Grovt räknat kan man säga att driftkostnaderna brukar vara kronor per månad. KÖPA HUS 27

8 Mäklare Foto: Pacific Info AB 68 KÖPA HUS

9 Mäklare Vad karaktäriserar en bra fastighetsmäklare? Hon bör vara engagerad och pålitlig, kunna upplysa om hur en hus affär går till och ha god erfarenhet inom området. Du bör få ett bra förtroende för henne. Men otaliga husspekulanter klagar på lata och okunniga mäklare. Mäklaren kan naturligtvis ha missuppfattat något som säljaren har sagt. Kontrollera därför all information du får för att vara på den säkra sidan. I slutändan är det ändå köparen som vanligtvis får stå med problemet och de eventuella kostnaderna. Ställ krav om du frågar något och får ett svävande svar. Godtag aldrig ett svar där du känner på dig att mäklaren gissar. Dina frågor ska aldrig bagatelliseras! Be att mäklaren plockar fram penna och papper och skriver ned de frågor hon inte kan svara på och som du vill att hon ska vidarebefordra till säljaren. Går hon inte med på det, eller tycker du att du blir nonchalant bemött, så dra dig inte för att kontakta mäklarens chef eller kollega. Är du mycket missnöjd kan du be att få säljarens namn och telefonnummer. Säljaren är säkert intresserad av att veta om mäklaren utför ett dåligt arbete.»åh, vilken tjatkärring!«har jag hört en mäklare viska bakom min rygg. Det är precis vad man kan känna sig som och som man kanske till och med är när man är husspekulant. En besvärlig kund i många mäklares ögon. Men det går inte att ställa för många frågor. Hur ska man annars kunna lära sig något? Och det finns inga dumma frågor. Inte när man har vetskapen om att en dålig husaffär kan slå sönder en människas liv. Man kan också skylla en del av problemet på personkemi och man kan naturligtvis inte heller dra alla mäklare över en kam. Många är duktiga, ambitiösa och vill göra ett bra jobb. Mäklarna är kunniga inom flera områden, kan fastighetsmarknaden och vet vilka formulär som ska Det går inte att ställa för många frågor! Och det finns inga dumma frågor! KÖPA HUS 69