FÖRBEREDELSE INFÖR DIN BOSTADSFÖRSÄLJNING

Transkript

1 FÖRBEREDELSE INFÖR DIN BOSTADSFÖRSÄLJNING

2 Är det rätt tidpunkt att sälja nu? Hur mycket är bostaden värd? Ska jag sälja först och köpa sen eller tvärtom? Det är många aspekter att ta hänsyn till när man bestämt sig för att sälja sin bostad. Svensk Fastighetsförmedling hjälper varje år tusentals människor att ta sig från ett läge till ett annat.

3 Förberedelse ATT SÄLJA SIN BOSTAD ÄR ETT STORT BESLUT, en lång process och en viktig affär. En del väljer att sälja på egen hand, men allt fler föredrar att anlita en mäklare. Genom att använda sig av mäklare får den som säljer hjälp med allt från värdering, marknadsföring och visningen till kontraktskrivningen. Välja mäklare En säljprocess börjar med att välja vilken mäklare man vill anlita. Här handlar det mycket om personkemi eller kanske har man fått någon rekommenderad. God lokalkännedom, någon som håller förväntningarna nere på slutpriset och en person som har god kunskap om just den typen av bostad som du har är kriterier som många går efter. Andra väljer mäklare helt efter priset eller kanske efter hur bostaden marknadsförs. Det viktiga är att man känner sig trygg och väljer en mäklare man känner förtroende för. Med en mäklare vid din sida får du också råd i juridiska och praktiska frågor som kan dyka upp under processens gång. Hampus Jonsson, fastighetsmäklare Svensk Fastighetsförmedling När du valt mäklare är det första steget i processen att bostaden ska värderas. Men vad är det då som styr priset? - Först och främst handlar det ju om utbud och efterfrågan. Men också sådant som aktuella räntor, arbetsmarknad, charm och inte minst läget. Du kan också påverka priset själv till viss del genom att fixa till delar i bostaden som kanske ser risigt ut och laga, eller byt ut, saker som är trasiga, säger Hampus Johansson.

4 Ingen värdering är den andra lik. Därför kommer vi gärna hem till dig när din bostad skall värderas. Några av de många saker vi tar i beaktning vid en värdering är: BOSTADSRÄTT VILLA Störs man av trafiken i huset? Höga eller låga driftkostnader? Var i huset ligger lägenheten? Är va-ledningarna utbytta? Hur är föreningens ekonomi Finns det fuktproblem? Balkong eller bygglov för balkong? Finns det friggebod eller extra förråd? Finns det obrukbara kvm? Vilken standard är det på vitvaror? Är det insyn? Gammalt värmesystem, ex oljepanna? Finns det hiss? Stor uteplats/altan i söderläge? När till bra kommunikationer? En tomt som är svår att utnyttja? Hög eller låg månadsavgift? Lugn gata eller bullerstört? Finns det garage/carport? När mäklaren kommer på besök är det bra om du har tagit fram dina boendepapper. EXEMPEL PÅ BOENDEPAPPER: Köpekontrakt/avtal Sammanställning på alla driftskostnader Tomtkarta Dina kvitton och anteckningar på förbättringar och renoveringar Planritningar Eventuella servituthandlingar Aktuella lånehandlingar Senaste årsredovisningen om du bor i en bostadsrätt

5

6 Mäklarfakta Mäklarsamfundet Branschorganisationen Mäklarsamfundet har - sedan starten arbetat för att utveckla och förbättra mäklartjänsten. Idag är över 70 procent av mäklarkåren anslutna till Mäklarsamfundet. Mäklarsamfundet har också till uppgift att informera om förutsättningarna för fastighetsmäklarens arbete. Läs mer på maklarsamfundet.se Hos FMN kan du: Få veta om en person är registrerad som fastighetsmäklare. Få information om olika frågor som rör fastighetsförmedling. Lämna in en anmälan mot en fastighetsmäklare som du anser har agerat felaktigt. Läs mer på fastighetsmaklarnamnden.se Fastighetsmäklarnämnden Fastighetsmäklarnämnden (FMN) är den statliga myndighet som registrerar fastighetsmäklare och som utövar tillsyn över dessa. För att få arbeta som fastighetsmäklare i Sverige måste man vara registrerad hos FMN. Konsumentverket På Konsumentverkets hemsida hittar du information som rör bostadsaffären men även tips och råd om att anlita hantverkare, bygga hus, försäkringar, köpa hus, köpa bostadsrätt, ombildningar med mera. Läs mer på konsumentverket.se/boende

7

8 Aktuell prisstatistik på maklarstatistik.se FÖR ATT DU SKA FÅ EN GOD UPPFATTNING om hur Bostadspriserna på marknaden utvecklas samlar vi löpande in uppgifter från alla våra mäklare runt om i landet. Syftet är att Svensk Fastighetsförmedling tillsammans med Fastighetsbyrån och Mäklarsamfundets alla medlemmar ska bidra till att skapa Sveriges mest aktuella och heltäckande statistik över landets bostadsmarknad: bostadsrätter, villor och fritidshus. Statistiken är ständigt aktuell då den tas fram i samband med att köpekontrakt upprättas. Till skillnad mot villa- och fritidshusförsäljningar registreras försäljningar av bostadsrätter inte i något officiellt register. Men tack vare Mäklarstatistik samlas även prisinformation över bostadsrättsförsäljningar numera in. Detta innebär att den statistik som vi presenterar inte bara ger en samlad och aktuell prisutveckling över bostadsrättsmarknaden utan även färsk statistik över villa- och fritidshusmarknaden. Detta till skillnad mot den officiella fastighetsprisstatistiken som enbart baseras på de affärer som har beviljats lagfarter, vilket normalt innebär en släpperiod på 3-4 månader. Mäklarstatistik Den här statistiken har vi valt att kalla Mäklarstatistik och du hittar den på Varje månad publiceras resultatet på denna hemsidan samt att resultatet kommuniceras ut till Sveriges samlade presskår, vilket ger en heltäckande och aktuell statistik över prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden. Mäklarstatistik kompletteras även löpande med lagfartsdata som registrerats hos Sveriges inskrivningsmyndigheter för att skapa en ännu mer fullödig prisstatistik över den svenska bostadsmarknaden.

9 Vanliga frågor Vilket ansvar har säljaren respektive köparen för fel i fastigheten? Enkelt uttryckt ansvarar säljaren endast för fel i fastigheten om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen haft anledning att förutsätta vid köpet. Övriga fel ansvarar köparen för. Köparen får dessutom inte åberopa fel som han vid en noggrann undersökning av fastigheten kunnat upptäcka. Vilka skyldigheter har en säljare? Säljarens upplysningsplikt : Säljaren är enligt lagen skyldig att informera köparen om alla fel och brister som han känner till och som inte kan anses normala med hänsyn till fastighetens ålder. Om säljaren upplyser köparen om sådana fel och brister blir han inte senare ersättningsskyldig för dem. Till köpekontraktet brukar ofta bifogas en frågelista som fylls i av säljaren. Listan gör det lättare för säljaren att minnas och ange bland annat tidigare skador, utförda reparationer och förbättringar. Det är givetvis angeläget att den fylls i med stor omsorg. Det är bättre att ange för mycket än för lite. Samråd gärna med mäklaren. Säljaren kan genom Svensk Fastighetsförmedling teckna en försäkring mot dolda fel. Vad innebär en värdering? Bankvärdering: En bankvärdering är en bedömning av bostadens långsiktiga värde. Den baseras på försäljningar av liknande bostäder i samma område och räknas ut statistiskt med hänsyn till bostadens storlek och egenskaper. En värderingsman anlitas ofta av banken för att utföra sådana värderingar, men också mäklare anlitas. Underlag består av datoriserad information över försäljningar under senare tid med vilket den aktuella bostaden kan jämföras. Marknadsvärdering: När mäklarna gör en värdering som underlag för en försäljning försöker de bedöma det troliga försäljningspriset. Mäklaren tar hänsyn till tillfälliga marknadsfaktorer. Svensk Fastighetsförmedling är lokala specialister och lokalkännedom är viktigt för en tillförlitlig marknadsvärdering. Det är viktigt att ta hänsyn till efterfrågan för just denna typ av bostad, ränteläget och möjlighet för köparna att låna pengar, aktuellt utbud på marknaden och så vidare. Mäklaren kan också bedöma hur köparna reagerar till bostadens specifika egenskaper. I korthet - en mäklares marknadsvärdering svarar på frågan: Hur mycket får du betalt för din bostad om du säljer den just nu? Självklart kan svaret också beror på hur du säljer den.

10 Vilka krav kan du ställa på en mäklare? Bestämmelser om mäklarens skyldigheter och ansvar finns i en särskild lag, Fastighetsmäklarlagen. För att arbeta som fastighetsmäklare måste man vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Registreringen innebär att man har en för mäklaryrket godkänd utbildning och att man har en ansvarsförsäkring. Dessutom gör fastighetsmäklarnämnden en bedömning om man är lämpad att utöva yrket. Fastighetsmäklarnämnden granskar även mäklarnas arbete och har möjlighet att varna eller avregistrera mäklare som inte följer fastighetsmäklarlagen. Om man arbetar som mäklare utan att vara registrerad kan man dömas till böter eller fängelse. Av mäklarlagen framgår också följande: Mäklaren ska utföra uppdraget omsorgsfullt och enligt god mäklarsed. Mäklaren ska ge säljare och köpare de råd och upplysningar som de behöver. Mäklaren har att verka för att säljare lämnar korrekta upplysningar om fastigheten. Mäklaren måste också upplysa köparen om skyldigheten att undersöka fastigheten. Mäklaren ska hjälpa säljare och köpare att lösa alla frågor i samband med köpet. Mäklaren kontrollerar bland annat vem som är ägare och vilka servitut och inteckningar som belastar fastigheten. Hur betalas mäklaren? För att en fastighetsmäklare ska ha rätt till provision, som ersättningen vanligtvis kallas, krävs att ett bindande överlåtelseavtal kommit till stånd med en köpare, som mäklaren anvisat under uppdragstiden. Normalt kostar det inte något om en affär inte kommer till stånd. Uppdragsavtalet mellan säjaren och mäklaren ska i konsumentförhållanden vara skriftligt. I avtalet ska alltid stå om mäklaren ska ha någon ersättning för sina kostnader, även i det fall att försäljning inte kommer till stånd. Det är en säkerhet för uppdragsgivaren att veta exakt vad som gäller. I många fall begär mäklaren att få uppdraget med ensamrätt, vilket innebär att mäklaren har rätt till ersättning även om säljaren själv hittar en köpare eller att bostaden säljs genom en annan mäklare. Ensamrätt används för att mäklaren ska kunna satsa rejält just på ditt uppdrag och våga lägga ner kostnader på marknadsföring. Ett ensamrättsavtal får inte gälla längre tid än tre månader åt gången. Alla kostnader täcks normalt av provisionen. Du behöver aldrig riskera att betala mer om ni inte särskilt har kommit överens om detta i förväg. Provisionen betalas av säljaren. Mäklaren gör också beskrivningar av bostaden och en boendekostnadskalkyl. Mäklaren upprättar köpehandlingar och annat som behövs för att fastighetsaffären ska kunna genomföras. Detta är bara några av mäklarens uppgifter.

11 Energideklaration VATTEN, VÄRME, FÖNSTER, VITVAROR, DRAGIGA GOLV och oisolerade vindar det finns energi att spara i de flesta hus. Med hjälp av en energideklaration får du full koll på var det finns energi att spara, och därmed också pengar. För den som är småhusägare och ska sälja är energideklarationen numera ett krav. Direktiven om att alla våra flerfamiljshus, såväl som småhus, ska ha en energideklaration är ett initiativ från EG som har som mål att sänka energiförbrukningen med minst 20 procent i samtliga EG-länder. Något som inte bör vara särskilt svårt då 90 procent av både flerfamiljshus och småhus har ett energiläckage på procent. åtgärder som bör göras och hur. Alla som i framtiden köper hus får en helt annan klarhet i hur energiförbrukningen ser ut i det hus den har för avsikt att köpa, och som säljare kan man räkna med att det lönar sig att genomföra åtgärderna innan man väljer att sälja. Den som genomför åtgärderna blir alltid en vinnare. Det här är till nytta både för miljön och för alla husägare som betalar en hög elräkning varje månad säger Leif Kumlin, energisupport för Anticimex. Krav på energideklaration Alla hus som säljs eller hyrs ut skall enligt lag kunna uppvisa en energideklaration. Ansvaret för att detta görs ligger på säljaren. Om inte säljaren kan uppvisa en energideklaration vid försäljningen kan köparen från tillträdesdag, inom sex månader, beställa en energideklaration på säljarens bekostnad. Konkreta förslag För husägarens del är det positiva att man utifrån analysen får konkreta förslag på åtgärder för att minska energiförbrukningen, vilket också kan innefatta byte av värmekälla. Genomförs åtgärderna kan husägaren därefter beställa ett nytt energicertifikat som gäller i tio år. Den som köper ett hus där åtgärderna inte är gjorda får här ett underlag på exakt vilka Fakta Energideklarationen ska utföras av en oberoende expert. Det är husägarens ansvar att samla in uppgifter som rör energiförbrukning i huset ju mer man förberett, desto billigare blir genomförandet. Läs mer om energideklaration på:

12 Gör slut med ditt hus Att sälja ett hus eller en lägenhet innebär inte bara att man byter bostadsform eller en bostadsort, utan det är oftast även en stor förändring i livet, speciellt om man bott där en längre tid och satsat massor av tid, kraft och känslor i varje skrymsle och vrå. Man har kort och gott lagt ner hela sin själ i sin bostad. Att ta beslutet att sälja är därför oftast svårt och de allra flesta människor känner nog ett visst vemod över att lämna sitt gamla hem. Detta trots att man är glad och entusiastisk över den nya bostaden och längtar efter dagen man kan flytta in. Dessa dubbelbottnade känslor bygger i stor grad på att man anser att bostaden inte bara är ett hus eller en lägenhet utan snarare en relation. Förutom känslorna påverkar även omgivningens reaktioner beslutsprocessen. Barnen förknippar till exempel ofta hela sin barndom med huset som ska säljas. De upplever gärna huset som en trygg och fast punkt i tillvaron. De kan därför reagera med besvikelse eller ilska över att man ska sälja. Med de utgångspunkterna är det sannerligen ett svårt beslut. Flytta, bo kvar eller renovera? Hur ser man då till att inte börja förhala, leta ursäkter eller helt avstå att sälja och istället bli det enda hushållet på gatan utan småbarn? Med andra ord, hur gör man slut med sitt hus? Enligt Munhi Westin, leg. psykolog och psykoterapeut är det minst lika viktigt att göra slut med sin bostad mentalt som det är att förbereda försäljningen rent praktiskt. Genom en mental förberedelse förebygger man risken för separationsångest eller ångerkänslor vid överlämnandet av nycklarna till de nya ägarna. Orsaken till att vissa reagerar med ilska eller oro är att man förknippar bostaden med det kitt som binder samman relationerna med familj och vänner. Detta gör att en del har svårt att släppa taget och det försvårar processen med att hantera känslorna som alltid uppstår vid en förlustsituation, säger Munhi. Relationer avgör, inte bostaden Munhi menar att man istället måste börja tänka tvärtom. Det som avgör en bra relation är de gemensamma upplevelser man haft i bostaden och dessa försvinner inte när bostaden säljs. Förstår man att ett hem inte skapas av bostaden i sig utan av människorna i det, så har man kommit en bra bit på vägen. Då kan man göra slut med sitt hus eller in lägenhet med ett gott samvete och samtidigt kunna gå vidare med den nya bostaden. 5 tips på hur man gör slut med sitt hus eller sin lägenhet på bästa sätt: 1. Skapa delaktighet. Prata om orsakerna till försäljningen med dina nära och kära. 2. Diskutera framtiden. Hur löser ni vardagsbestyren på det nya stället. 3. Skilj på relation och bostad. Du säljer inte ditt hem utan en bostad. 4. Ta ett mentalt beslut. Fokusera på att bostaden snart inte är din. 5. Titta inte bakåt utan framåt. Gläd dig åt din nya bostad.

13 Våra tjänster DET FINNS FLERA FAKTORER som kan underlätta din bostadsaffär. Som skydd mot dolda fel eller en bra boförsäkring om något oförutsett skulle inträffa. Vi har genom åren varit med om det mesta och har därför tagit fram ett antal unika produkter som gör din bostadsaffär tryggare oavsett om du köper eller säljer. Varudeklarerat Många känner till att man måste ha koll på dolda fel men få vet att man också måste ha koll på osynliga fel. Bara hos oss kan du få skydd mot både och. dubbel boendekostnadsförsäkring Äntligen vågar du köpa innan du har sålt! Att köpa ny bostad innan den gamla är såld är alltid oroligt. Men med denna försäkring skyddar vi dig. förberedd med läge+ Förbered din försäljning väl så att du snabbt kan slå till när något nytt dyker upp. kostnadsfri rådgivning till köpare Våra köpare samt Läge+ kunder får kostnadsfri rådgivning gällande fuktskador, energifrågor och skadedjur. energideklaration Med en professionellt utförd energibesiktning uppfyller du som husägare inte bara lagen utan även... seb bolån Att köpa bostad är den affär som brukar påverka din ekonomi mer än något annat. Med ett SEB Bolån kan vi erbjuda dig ett bolån med bra villkor och konkurrenskraftig ränta. försäkra din bostad SalusAnsvar har tillsammans med Svensk Fastighetsförmedling tagit fram ett försäkringspaket som ger dig två månader gratis försäkring för din bostad. kostnadsskyddsförsäkring Som säljare av en bostadsrätt kan du teckna en kostnadsskyddsförsäkring som skyddar köparen av din lägenhet mot dubbla boendekostnader. larmtjänst Få ett förmånligt erbjudande om installation av larm genom Sector Alarm. Erbjudandet gäller för både villor, bostadsrätter och fritidshus. bokvar SalusAnsvar har tillsammans med Svensk Fastighetsförmedling tagit fram ett försäkringspaket, BoKvar, som är speciellt anpassat för dig som tänker köpa, eller redan äger, en bostad. bosäkrat FÖR BO- STADSRÄTTER Bosäkrat är ett bevis för att bostadsrätten håller ett visst bestämt skick. MIN BOSTAD OCH SÅLD PÅ SVENSKFAST.SE Här kan du hitta en mängd smarta funktioner och samla all viktig information som rör ditt boende på ett och samma ställe. MOBILTJÄNSTER Vi har många bra mobillösningar för dig som ska köpa eller sälja en bostad. Allt från iphone applikation till bevakningstjänster. FOTOSTYLING Nu kan besökare på svenskfast. se enkelt byta färg på inredningsdetaljer i din bostad. Läs mer om våra tjänster på svenskfast.se/tjänster

14 Välkommen till en riktigt bra bostadsaffär!