GRANSKNING AV HÄRRYDA KOMMUNS PRINCIPER VID FÖRSÄLJNING AV MARK TILL KOMMERSIELLA AKTÖRER

Transkript

1 Kommunens revisorer GRANSKNING AV HÄRRYDA KOMMUNS PRINCIPER VID FÖRSÄLJNING AV MARK TILL KOMMERSIELLA AKTÖRER Kommunens revisorer beslutade den 10 juni 2013 att överlämna granskningen av Härryda kommuns principer vid försäljning av mark till kommersiella aktörer till kommunstyrelsen. Rapporten visar att Härryda kommuns principer för försäljning av mark till kommersiella aktörer är åndamålsenliga så till vida att kommunen efterlever Härryda kommuns uppsatta bostads- och markpolitiska mål. Dock finns det ett antal förbättringsområden och kommunens revisorer vill särskilt lyfta fram Det finns vissa mindre indikationer på att kommunens principer vid försäljning av mark till kommersiella aktörer ej till fullo överensstämmer med uppsatt regelverk inom EU. Kommunen bör upprätta en formell och skriftlig rutinbeskrivning avseende hur och på vilket sätt försäljning av mark till kommersiella aktörer skall ske. Verksamheten bör dokumentera vid varje försäljning hur och på vilket sätt prissättningen har utförts för att säkerställa marknadsmässighet. Även en skriftlig rutin när extern oberoende värdering ska utföras bör implementeras. I övrigt hänvisas till rapporten. KOMMUNENS REVISORER Ingrid Duwe Allan Andersson Ordförande Vice ordförande

2 Juni 2013 Harald Jagner, Pernilla Lihnell, Marcus Carlsson Härryda kommun Granskning av Härryda kommuns principer för försäljning av mark till kommersiella aktörer

3 Innehåll 1. Sammanfattning 1 2. Inledning 3 3. Genomgång av lagstiftning vid försäljning av mark 7 4. Principer vid försäljning av mark 9 5. Jämförelse med grannkommuner och dess principer Genomgång av stickprov 16

4 1. Sammanfattning På uppdrag av de förtroendevalda revisorerna i Härryda kommun har Deloitte genomfört en granskning avseende Härryda kommuns policy och principer vid försäljning av mark till kommersiella aktörer samt dess överensstämmelse med gällande lagstiftning. Revisionsfråga Den övergripande revisionsfrågan är: Är Härryda kommuns principer för försäljning av mark ändamålsenliga och följer de uppsatt regelverk för försäljning av mark till kommersiella aktörer? Svar på revisionsfråga Härryda kommuns principer för försäljning av mark till kommersiella aktörer är ändamålsenliga så till vida att kommunen efterlever Härryda kommuns uppsatta bostads- och markpolitiska mål. Dock har det vid ett par tillfällen funnits vissa indikationer på att kommunens principer vid försäljning av mark till kommersiella aktörer ej till fullo överensstämmer med uppsatt regelverk inom EU. Framförallt finns det mindre avvikelser vad gäller anbudsförfarandet och dokumentation av försäljning till marknadsmässiga priser. Uppföljning kontrollmål Nedan finns uppföljning avseende noterade kontrollmål: Vad har Härryda kommun för principer och policys avseende markförsäljning till kommersiella aktörer? Omfattningen av försäljningen styrs övergripande av bostads- och markpolitiska mål. Försäljningen av mark till kommersiella aktörer sker huvudsakligen via två olika principer. Den första principen innebär att försäljningen sker via ett styrt anbudsförfarande (markanvisningstävling) Den andra principen innebär att försäljningen riktar sig mot en motpart där priset fastställs internt inom Härryda kommun (direkt markanvisning). Överensstämmer hanteringen av försäljning av mark till kommersiella aktörer med EUs regelverk? Det finns vissa avvikelser vad gäller efterlevnad av gällande regelverk. Skiljer sig principerna avseende försäljning av mark till kommersiella aktörer åt jämfört med grannkommunerna inom regionen? Vid jämförelse mellan principerna inom Kungsbacka, Partille och Härryda kommun noterades väsentliga skillnader hur försäljningen av mark till kommersiella aktörer utfördes. Rekommendationer Vid vår granskning har vi noterat vissa iakttagelser för vilka vi har skrivet en rekommendation. För att ytterligare stärka den interna kontrollen samt säkerställa efterlevnad av uppsatt regelverk rekommenderar Deloitte följande: 1

5 Skriftlig rutinbeskrivning Upprätta en formell och skriftlig rutinbeskrivning avseende hur och på vilket sätt försäljning av mark till kommersiella aktörer skall ske. Detta i syfte att säkerställa att samtliga inom enheten arbetar på likartat sätt samt har förståelse för hur processen fungerar. Checklista För att säkerställa efterlevnad av lagar och fullständigheten i försäljningen bör enheten implementera en formell checklista avseende obligatoriska steg vid en försäljning. Checklistan bör innan utförd försäljning signeras och attesteras av ansvarig chef. Prissättning Då det tidigare har funnits överklaganden avseende marknadsmässigheten avseende prissättningen vid försäljning till kommersiella aktörer rekommenderar vi enheten ur ett erfarenhets- och överklagandeperspektiv att vid varje försäljning dokumentera hur och på vilket sätt prissättningen har utförts för att säkerställa marknadsmässighet. Enheten bör även implementera en skriftlig rutin om när en extern oberoende värdering ska utföras. Utvärdering av markanvisningstävling För att ytterligare stärka utvärderingsprocessen avseende markanvisningstävling bör enheten formalisera och strukturera hur och på vilket sätt utvärderingskriterierna fastställs, både i anbudsformuläret samt i utvärderingsformuläret. Bör finnas en spårbarhet mellan anbudsformulär vilka kriterier samt betygsskalor som kommer att utvärderas samt formell och skriftlig dokumentation hur enheten har betygssatt respektive anbud. 2

6 2. Inledning Bakgrund Härryda kommun utför årligen ett flertal försäljningar av mark till kommersiella aktörer. Under de senaste åren har vissa av dessa försäljningar blivit överklagade till Förvaltningsrätten med beaktande att de ej har skett till marknadsmässiga priser och i enlighet med gällande lagstiftning. Deloitte har med bakgrund av detta av Härryda kommuns förtroendevalda revisorer fått i uppdrag att granska Härryda kommuns policy och principer vid försäljning av mark till kommersiella aktörer samt dess överensstämmelse med gällande lagstiftning. Revisionsfråga Den övergripande revisionsfrågan är: Är Härryda kommuns principer för försäljning av mark ändamålsenliga och följer de uppsatt regelverk för försäljning av mark till kommersiella aktörer? Kontrollmål Vid vår granskning har vi även granskat följande kontrollmål: Vad har Härryda kommun för principer och policys avseende markförsäljning till kommersiella aktörer? Överensstämmer hanteringen av försäljning av mark till kommersiella aktörer med EUs regelverk? Skiljer sig principerna avseende försäljning av mark till kommersiella aktörer åt jämfört med grannkommunerna inom regionen? Syfte och mål Syftet med granskningen har varit att granska Härryda kommuns principer och policys vid försäljning av mark till kommersiella aktörer och utifrån utförd kartläggning erhålla en förståelse avseende efterlevnad av gällande regelverk. Målet för genomgången har varit att utifrån utförd kartläggning avseende Härryda kommuns principer och policys vid försäljning av mark till kommersiella aktörer identifiera förbättringsförslag på hur Härryda kommun kan förbättra och förtydliga processen så att Härryda kommun säkerställer efterlevnad av gällande regelverk. Metod och granskningsinriktning Granskningen har genomförts genom dokumentstudier och intervjuer med berörda personer inom Sektorn för samhällsbyggnad, verksamhetsområde Mark och Bostad inom Härryda kommun. Intervjuer har även utförts med berörda personer på motsvarande befattningar inom Partille och Kungsbacka kommun. Granskningen har delats in i följande fem faser: identifiera och kartlägga rutiner intervjua och gå igenom material (genomförandefasen) utvärdera rutiner och eventuella förbättringsområden faktakontrollera rapporter, iakttagelser och slutsatser avrapportera till de förtroendevalda revisorerna och övriga intressenter 3

7 I denna rapport presenteras en sammanfattning av slutsatser och synpunkter baserat på de genomförda intervjuerna och granskningen av dokument. Intervjuer Följande personer har intervjuats: Sektorchef, Sektorn för Samhällsbyggnad, Härryda kommun Mark och bostadschef, Verksamhetsområdet Mark och bostad, Härryda kommun Strateg mark och exploatering, Kungsbacka kommun Mark och exploateringschef, Partille kommun Avgränsningar I rapporten belyses endast försäljning av mark till kommersiella aktörer. 6

8 3. Genomgång av lagstiftning vid försäljning av mark I detta kapitel belyses en kort sammanfattning avseende vilken lagstiftning som är gällande vid försäljning av mark från en kommunal aktör till en kommersiell aktör. Försäljning av kommunal mark regleras ej i någon specifik lag, utan det är kommunallagen samt Fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (EUF-fördraget) som anger ramarna för denna typ av försäljning. Statsstöd Syftet med EUF-fördragets regler om statligt stöd är att säkerställa att konkurrensförhållandena inom EU inte snedvrids genom att medlemsstaterna ekonomiskt gynnar ett visst företag eller viss produktion. Regler om statsstöd finns i artiklarna i EUF-fördraget. Följande fyra kriterier ska vara uppfyllda för att omfattas av reglerna för statsstöd: 1. Stödet gynnar ett visst företag eller en viss produktion. 2. Stödet finansieras genom offentliga medel. Finansieringen kan vara direkt eller indirekt. 3. Stödet snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen. 4. Stödet påverkar handeln mellan medlemsstaterna. Försäljning av mark som understiger marknadsmässig värdering från en kommunal aktör till en kommersiell aktör skulle kunna utgöra ett konkurrenssnedvridande stöd till köparen. Enligt reglerna inom EUF-fördraget avseende statsstöd. Enligt lagstiftningen får inte ett stöd lämnas förrän de har godkänts av kommission eller omfattas av gruppundantag. Stöd från kommunen till kommersiell aktör kan även prövas enligt kommunallagen (2 kap, 8 paragrafen). I likhet med EUFfördraget är individuellt riktat stöd förbjudet om det ej finns synnerliga skäl. Statsstöd och försäljning av mark För att säkerställa att en kommunal aktör ej säljer mark till underpris och därav omfattas av reglerna om statsstöd finns följande två principer av försäljning (vägledning till EUFfördraget): Överlåtelse genom villkorslöst anbudsförfarande Den första principen innebär att försäljning sker genom ett öppet och villkorslöst anbudsförfarande. Detta innebär följande: En försäljning via en auktionstyp där det bästa eller enda anbudet antas. Försäljning sker till marknadspris varmed reglerna för statsstöd ej innefattas. Ett anbud anses öppet när det vid ett flertal tillfällen har tillkännagivits i lämpliga publikationer och via fastighetsmäklare, dvs alla tänkbara köpare ska kunna nås av anbudet. Villkorslöst innebär att en eventuell köpare generellt är oförhindrade att förvärva marken och använda den för deras syften. Vissa inskränkningar kan dock utföras utan att innebära att anbudet ej är villkorslöst. 7

9 Överlåtelse utan villkorslöst anbudsförfarande Den andra principen innebär att försäljningen sker till ett pris som åtminstone motsvarar det värde som fastställs vid en expertvärdering utförd av en eller flera oberoende värderingsmän. Det innebär att den kommunala aktören bör beakta följande vid försäljning av mark som ej sker via auktion: Den kommunala aktören bör använda en oberoende expertvärdering före förhandlingarna om försäljning av mark till en kommersiell aktör. Den oberoende värderingsmannen ska inneha lämpliga kvalifikationer såsom utbildning, erfarenhet samt lokalkännedom. Det marknadspris som fastställs av den oberoende värderingsmannen är det lägsta försäljningspris som kan avtalas utan att reglerna om statsstöd kan bli tillämpliga. Anmälningsplikt I vissa fall skall en kommunal aktör anmäla transaktioner till EU-kommissionen så de kan bedöma om statligt stöd förekommer. Det avser följande fall: 1. Försäljningen har ej skett genom ett öppet och villkorslöst anbudsförfarande (första principen ovan). 2. Försäljningen har skett till ett lägre pris än marknadspris fastställt av oberoende värderingsman (andra principen ovan) Det finns dock en regel om försumbart stöd, vilket innebär att anmälningsplikt ej är tillämpligt då det är stöd av mindre betydelse. Regelverket om kommunala stödåtgärder och dess anmälningsplikt enligt EUF-fördraget finns implementerat i lag om tillämpningen av Europeiska unionens statsstödsregler. Då även en oberoende värdering kan vara felaktig finns en felmarginal mellan värdering och försäljningspris om cirka 5 procent. 8

10 4. Principer vid försäljning av mark I detta kapitel finns en beskrivning av Härryda kommuns rutiner och principer vid försäljning av mark till kommersiella aktörer. Den första delen kommer att kort beskriva vilka mål som ligger till grund för försäljningen samt sedan vilka rutiner och principer som ligger till grund för försäljningen av mark till kommersiella aktörer. Mål vid försäljning av mark Härryda kommuns försäljning av mark till kommersiella aktörer utgår från kommunens två övergripande inriktningsmål (bostadspolitiskt inriktningsmål samt markpolitiskt inriktningsmål). Dessa mål fastställdes år 2008 och Dessa inriktningsmål bryts därefter ner i verksamhetsmål. Det viktigaste verksamhetsmålet för god ekonomisk hushållning avseende området försäljning av mark till kommersiella aktörer och som även följs upp i årsredovisningen är följande: Bostadsbyggandet utformas så att en befolkningsökning på ca 1,5 procent kan mötas med bostäder i alla ägande- och upplåtelseformer. I årsredovisningen för 2012 anses ovanstående verksamhetsmål vara uppfyllt. I årsredovisningen beskrivs att befolkningstillväxten under de senaste fem åren i snitt varit cirka 1,3 procent. Kommunen anser även i sin uppföljning att bostäder har byggts i olika ägande- och upplåtelseformer. Tillvägagångssätt vid markförsäljning Det som styr markförsäljningen i Härryda kommun är att de når en jämn befolkningsökningstakt om 1,5 procent. Det är utifrån detta uppsatta mål som Härryda kommun arbetar vidare med försäljning av mark till kommersiella aktörer. Nedan kommer Härryda kommuns rutin avseende försäljning av mark till kommersiella aktörer beskrivas närmare, dvs prissättning av mark, bildande av projektgrupp, försäljning av mark i och med bostadsetableringar samt försäljning av mark i och med industrietableringar. Prissättning av mark Prissättning av mark i Härryda kommun sker enligt följande: Härryda kommun har ej en tomtpriskarta avseende kommunens mark. Detta då kommunen ej vill låsa sig vid ett befintligt pris samt att en värdering av mark är en färskvara. Vid industrietablering finns dock en intern tomtpriskarta, se vidare under industrietablering nedan. Vid prissättning av mark sker detta från fall till fall utifrån en etablerad prisnivå. Vid merparten av tillfällena sätts priserna av en intern fastighetsvärderare. Vid vissa tillfällen inkluderas en extern konsult som kommunen innehar ramavtal med. Det finns ej någon implementerad rutin att vid värderingen ta hjälp av en oberoende extern konsult. Sker i undantagsfall (se även kapitel 6 vid överklagningar). Vid prissättning tas följande i beaktande: Markens beskaffenhet Läge och tillgänglighet Användningsområde (dvs vad ska byggas på marken). Ofta ett lägre pris på marken om byggnation av hyresrätter istället för bostadsrätter. Priset anges oftast i svenska kronor per kvadratmeter. 9

11 Det sker ibland en informell jämförelse med gränskommuner såsom Partille och Kungsbacka för att säkerställa att slutpriset på marken är rimlig och marknadsmässigt. Det huvudsakliga syftet är ej att få maximalt pris per kvadratmeter, utan det viktigaste är att kommunen över tiden uppfyller kommunens uppsatta mål, exempelvis en befolkningstillväxt om 1,5 procent årligen. Ett annat syfte är att utpriset gentemot slutkonsument är rimligt och ej för högt, dvs sluthyran för hyresbostaden eller priset för bostadsrätten. Bildande av projektgrupp Det finns ingen intern projektgrupp för enskild försäljning av mark. Projektgrupp finns dock för upprättande och uppföljning av detaljplan samt exploateringsprojekt. Bostadsetableringar I nedan tabell belyses samtliga försäljningar av mark till kommersiell aktör vid bostadsetableringar mellan åren 2008 till I tabellen finns det information avseende vilken princip som har använts vid försäljningen (direkt markanvisning eller markanvisning) samt om försäljningen har överklagats eller ej. Kommersiell aktör Princip av fsg ÅR Överklagat Derome AB Studor AB Mölnlycke Fastighetsutveckling Förbo Ab * Direkt markanvisning Direkt markanvisning 2008 Nej 2009 Nej Markanvisning 2010 Nej Direkt markanvisning 2010 Ja Tornstaden AB Markanvisning 2010 Nej BoKlok housing AB Direkt 2011 Nej Kommersiell aktör Princip av fsg ÅR Överklagat Strand AB * markanvisning Direkt markanvisning 2011 Ja Förbo AB * Markanvisning 2012 Nej Derome AB * Direkt 2012 Nej markanvisning * Avser valda stickprov som kommer att belysas ytterligare i kapitel 6. I tabellen ovan kan framförallt följande utläsas: Merparten utav försäljningarna har skett via principen direkt markanvisning 2 av 9 försäljningar har blivit överklagade (se ytterligare information avseende dessa vid genomgång av stickprov i kapitel 6) Som ovan nämnts sker försäljning av mark genom två olika principer, direkt markanvisning eller markanvisning. De två olika principerna beskrivs ytterligare nedan: Direkt markanvisning Den ena principen vid försäljning av mark till kommersiell aktör är direkt markanvisning. Utmärkande för denna princip är följande: Försäljningen riktar sig mot en motpart och där priset sätt av en intern fastighetsvärderare enligt ovan beskrivning avseende prissättning av mark. I absolut undantagsfall sker en förhandling om det slutgiltiga priset på marken. Det finns ingen formell rutin att kommunen skall erhålla en värdering av en oberoende värderingsman för att säkerställa marknadsmässigt pris innan försäljning. 10

12 Markanvisningstävling Den andra principen för försäljningen av mark till kommersiella aktörer är markanvisningstävling. Utmärkande för denna princip är följande: Är ett anbud som riktar sig till ett flertal intressenter. Annonsering sker oftast i allmänt tillgängliga medier, såsom GP etc. I likhet med direkt markanvisning styr Härryda kommun även i markanvisningstävling vad som ska byggas på marken samt även i förekommande fall till vilken utpris den kommersiella aktören får ta ut mot slutkonsument (exempelvis månadshyra eller pris på bostadsrätt). Oftast finns även ett fastställt kvadratmeterpris (försäljningspris till kommersiell aktör) i inbjudan till markanvisningstävling. Fastställelse av pris (se ovan avseende prissättning av mark) Då markanvisningstävling riktar sig till ett flertal intressenter erhåller Härryda kommun oftast ett flertal anbud. Dessa anbud utvärderas ej på pris (då oftast redan fastställt), utan exempelvis på följande: arkitektur, markbehandling, exploateringsgrad, pris till hyresgäst etc. Generellt I kostnaden som den kommersiella aktören betalar för marken ingår i princip alltid anläggningsavgift för vattentjänster samt gatukostnader. Varken vid direkt markanvisning och markanvisningstävling sker försäljningen helt i linje med principerna beskrivna i kapitel 3 och öppet och villkorslöst anbudsförfarande samt överlåtelse utan villkorslöst anbudsförfarande. Utmärkande för Härryda kommuns modell för försäljning av mark till kommersiella aktörer är: I Härrydas modell är det viktigare att försäljningen av mark stimulerar bostadsbyggandet och dess verksamhetsmål om exempelvis en befolkningstillväxt om 1,5 procent än att Härryda kommun erhåller det högsta priset. Då Härryda kommun ej har någon formell rutin att alltid utföra en värdering av en oberoende värderingsman före försäljningen av mark är det svårt att säga om marknadsmässigt pris eller inte. Det finns ingen fullständig formell dokumentation som styrker hur Härryda kommun har kommit fram till försäljningspriset till den kommersiella aktören. Skriftlig policy eller checklista Härryda kommun har ingen implementerad skriftlig policy eller checklista avseende hur Härryda kommun ska gå tillväga vid försäljning av mark till kommersiella aktörer. Därav saknas implementerade skriftliga och implementerade rutiner när exempelvis marken ska säljas via markanvisning eller direkt markanvisning, när oberoende extern konsult ska användas, hur en utvärdering av anbud (markanvisningstävling) ska utföras osv. Det har under 2013 tagits fram en kort beskrivning som beskriver när en markanvisningstävling respektive direkt markanvisning ska utföras. Det pågår för närvarande en intern utredning om en skriftlig policy ska upprättas och implementeras. Industrietableringar Förutom försäljning av mark till kommersiella aktörer för bostadsbyggande är försäljning till kommersiella aktörer avseende industrietablering. I nedan tabell belyses antal försäljningar till industrietablering som har skett mellan perioden 2008 och Av tabellen framgår hur många försäljningar som blivit överklagade. Kommersiell aktör ÅR Överklagat 11

13 Kommersiell aktör ÅR Överklagat Landvetter Tryckeriväg AB 2008 Nej AB Grogrunden 2008 Nej Starta Eget Boxen AB 2008 Nej AB G.F Swedenborg 2009 Nej Ingenjörsfirma Landvetter Tryckeriväg AB 2009 Nej Fortus International Real Estate 2009 Nej AB KB Liftaren 2009 Nej Sprängpojkarna AB 2009 Nej Frank Bussresor AB 2009 Nej Swibco Fastighets P2 AB 2010 Nej Frank Bussresor AB 2010 Nej Swibco Fastighets P2 AB 2010 Nej Ecotvätten i Landvetter AB 2010 Nej Fortus International Real Estate 2010 Nej AB Företagshotellet 2012 AB 2010 Nej Svenljunga Byggnadsisolering 2010 Ja AB * Mehrans AB * 2011 Nej Nedflo Förvaltnings AB 2011 Nej Lexit Sweden AB 2011 Nej Lokallager Väst AB 2011 Nej Byggbolaget Lennhede/Kringberg 2012 Nej Fastighets AB Björröds Förvaltning AB 2012 Nej Eklandia Fastighets AB 2012 Nej Er-Jill Fastighets AB 2012 Nej Swibco Invest AB 2012 Nej * Avser valda stickprov som kommer att belysas ytterligare i kapitel 6. I tabellen kan följande utläsas: 1. Endast en försäljning av totalt 25 har blivit överklagad (för ytterligare information vv se kapitel 6). 2. Det har utförts fler försäljningar av industrietableringar än bostadsetableringar. Utifrån vår granskning kan vi konstater att försäljningarna avseende industrietablering nästan uteslutande sker via direkt markanvisning, utmärkande för industrietablering är följande: All tillgänglig mark finns ute på en gemensam markdatabas. På markdatabasen finns kontaktuppgifter vem på Härryda kommun som ska kontaktas vid intresse av köp. Till skillnad mot bostadsetableringar finns en informell tomtpriskarta vilken beskriver övergripande pris per kvadratmeter för olika delar inom Härryda kommun. Vid industrietableringar kontaktas nästan uteslutande Härryda kommun via telefon. Kommunen tar sedan hänsyn till den kommersiella aktörens specifika önskemål. 12

14 5. Jämförelse med grannkommuner och dess principer I detta kapitel sker en jämförelse mellan grannkommunerna och dess principer och policys vid försäljning av mark till kommersiella aktörer. Jämförelsen är uppställd utifrån ett antal frågeställningar vars svar beskrivs nedan i tabellen. Valda grannkommuner är Partille och Kungsbacka kommun. Efter utförd jämförelse i tabellen utförs en analys avseende vilka lik- och olikheter som finns i kommunernas arbetssätt vid försäljning av mark till kommersiella aktörer. Härryda kommun Partille kommun Kungsbacka kommun Finns några mål uppsatta vid markförsäljning, exempelvis Bostadsbyggandet utformas så att en befolkningsökning på ca 1,5 procent kan Bostadsbyggandet utformas så att en befolkningsökning på ca 1 procent kan mötas. Kommunen har som mål att bygga 500 bostäder årligen. tillväxt? mötas med bostäder i alla ägande- och upplåtelseformer. Finns implementerad skriftlig NEJ NEJ NEJ policy/rutinbeskrivning? Beskrivning av markbestånd? Innehar god tillgång till mark inom kommunen. Innehar god tillgång till mark inom kommunen, Ej stor tillgång på mark inom kommunen. Köper även mark som sedan säljs vidare till kommersiell aktör. Köp av mark sker främst dock har en stor del av markbeståndet restriktioner såsom naturreservat. Kommunen äger främst mark i centrala Kungsbacka samt i Anneberg centrum och från privatpersoner. Köper ej mark i stor utsträckning, utan säljer Särö centrum. befintlig. Köper till viss del mark, dock endast för industrietablering. Tillämpade principer vid försäljning av mark till Försäljning av mark sker både via direkt markanvisning samt markanvisningstävling. Försäljning sker både via markanvisningstävling samt direkt Vid bostadsetablering sker försäljning som regel via anbudsförfarande. kommersiella aktörer? Vid markanvisningstävling är alltid markanvisning. Direkt markanvisning utförs vid försäljning till försäljningspriset bestämt. Använder sig främst utav kommersiell aktör vid industrietablering. Vid direkt markanvisning sätts priset i markanvisningstävling. Volymen bestämd för vad som ska byggas på förhandling med kommersiell aktör (även vid industrietablering). Vid markanvisningstävling styrs ej markpriset som betalas utav kommersiell aktör, utan är marken, exempelvis X antal lägenheter. Ej styrning av slutpris till slutkonsument. Framförallt vid försäljning vid en del utav markanvisningstävlingen. Däremot styrs upplåtelseformen. bostadsetablering styr Härryda kommun vad som ska byggas på marken samt även till vilket slutpris försäljningen/uthyrningen ska ske till slutkonsument. Kommunen kan dock styra vad som kommer att byggas på marken samt även i vissa fall vilket slutpriset blir gentemot slutkonsumenten. Ej något prisförslag till slutkund med inbjudan till markanvisningstävling, utan marknaden reglerar försäljningspriset utifrån viss styrning av kommunen. Projektets del av infrastrukturkostnaden kan anges. 13

15 Härryda kommun Partille kommun Kungsbacka kommun Används extern oberoende värdering vid försäljning av mark? Det finns ej någon formellt implementerad rutin att utföra extern oberoende värdering innan försäljning av mark. Har vid vissa I ca 90 procent av försäljningar används en extern oberoende värderingsman för att säkerställa marknadsmässigheten. Oftast extern värdering vid försäljning till kommersiell aktör vid industrietablering för att säkerställa marknadsmässigheten. tillfällen utförts samt vid överklaganden (3 st). Ej nödvändigt vid övriga försäljningar då marknaden sätter priset. Bildande av projektgrupp? Ingen projektgrupp för själva försäljningen, dock för detaljplan samt exploateringsprojekt. Ingen projektgrupp för själva försäljningen, dock för detaljplan samt exploateringsprojekt. Ingen projektgrupp för själva försäljningen, dock för detaljplan samt exploateringsprojekt. Prissättning av mark vid Innehar ingen tomtpriskarta för Innehar ej någon tomtpriskarta. Innehar ej någon tomtpriskarta. försäljning? bostadsetablering, dock intern tomtpriskarta vid försäljning av industrietablering. Prissättning sker från fall till fall, utifrån marken beskaffenhet, läge, vad som ska Vid industrietablering sker prissättning utifrån värdering och utifrån markens specifika Prissättning sker från fall till fall, beaktas byggas etc. beskaffenhet markens beskaffenhet, läge, vad som ska byggas osv. Antal överklaganden sedan ? Hantering av väg och vatten i försäljningspriset? Priset inkluderar gatukostnad samt anläggningsavgift för vattentjänster. Priset inkluderar gatukostnad samt anläggningsavgift för vattentjänster. VA-anslutning betalas av exploatören enligt taxa. Gatukostnader tillkommer. Noterade trender vid jämförelse mellan grannkommuner och dess principer vid försäljning av mark till kommersiella aktörer Härryda kommun har påbörjat visst arbete med en rutinbeskrivning för försäljning av mark till kommersiella aktörer, dock ej formellt implementerad. Finns det några mål att ta hänsyn till vid markförsäljning, exempelvis tillväxt? Båda Härryda och Partille kommun innehar verksamhetsmål som inkluderar procentuell tillväxt medan Kungsbacka kommun har ett fastställt mål avseende antal bostäder per år. Vid intervjuerna framkom att Härryda kommun har uppnått sitt verksamhetsmål medan framförallt Partille kommun ej har haft en stabil tillväxt mellan åren varmed de ej har uppfyllt sitt mål. Kungsbacka uppnår sitt mål. Finns implementerad skriftlig policy/rutinbeskrivning? Ingen av kommunerna har en formell och implementerad skriftlig policy/rutinbeskrivning för försäljning av mark till kommersiella aktörer. Beskrivning av markbestånd? Både Härryda och Partille har god tillgång till mark, dock finns fler restriktioner vad gäller markbeståndet i Partille. Främst Härryda har som policy att köpa mark. Visst markköp sker även i Kungsbacka kommun, men endast i undantagsfall i Partille kommun. Tillämpade principer vid försäljning av mark till kommersiella aktörer (inklusive extern oberoende värdering och prissättning)? Principerna vid markförsäljningen till kommersiella aktörer skiljer sig väsentligt åt mellan kommunerna. Härryda kommun styr processen (vad som ska byggas samt utpris mot slutkonsument) och försäljningspriset till kommersiell aktör i större utsträckning än Partille och Kungsbacka. 14

16 Kungsbacka kommun är den kommun som främst tillämpar EUF-fördraget och dess principer om öppet och villkorslöst anbudsförfarande. Detta i och med att marknaden fastställer försäljningspriset. EUF-fördraget påvisar även att en extern oberoende värdering ska utföras innan försäljning om ej anbud via ett öppet och villkorslöst anbudsförfarande. Även i detta fall är det främst Kungsbacka, men även Partille till viss del som uppfyller detta kriterium. Härryda kommun har i vissa fall utfört en extern värdering innan försäljning. Det är dock ej någon implementerad rutin. Antal överklaganden sedan 2008? Endast Härryda kommun har erhållit överklaganden på utförda försäljningar till kommersiella aktörer (se nedan avseende stickprov för beskrivning, kapitel 6) En anledning till att Härryda kommun har erhållit fler överklaganden än Partille och Kungsbacka kan vara att kommunen främst ej syftar till att erhålla det högsta försäljningspriset för marken, utan Härryda kommun fastställer försäljningspriset utifrån beaktande av vad som ska byggas, verksamhetsmål osv. Därför kan det finnas en större risk för överklagande än exempelvis i Kungsbacka kommun. 15

17 6. Genomgång av stickprov För att ytterligare få förståelse avseende Härryda kommuns rutin vid försäljning av mark till kommersiella aktörer har ett antal stickprov valts ut utifrån utförda försäljningar per 2008 till Valda stickprov inkluderar även en genomgång av samtliga överklaganden under den perioden. Efter en kort genomgång av valda stickprov avslutat kapitlet med en analys avseende trender och slutsatser kring valda stickprov. Överklaganden Nedan beskrivs samtliga tre överklaganden som har inträffat mellan perioden 2008 till Förbo AB samt MS Strand AB avser bostadsetableringar medan Svenljunga Byggnadsisolering avser industrietablering. Beskrivning sker utifrån skäl för överklagandet, försäljningspris enligt avtal, extern värdering av oberoende värderingman samt utfall. Förbo AB MS Strand AB Svenljunga Byggnadsisolering AB Försäljningspris enligt avtal Marknadspris enligt oberoende värderingsman Skäl för överklagandet Försäljningen ansågs strida mot EUFfördraget och öppet och villkorslöst anbudsförfarande samt överlåtelse utan villkorslöst anbudsförfarande och förbudet mot individuellt riktat stöd till enskild näringsidkare SEK Priset inkluderar gatukostnad samt anläggningsavgift för vattentjänster. Försäljningen ansågs strida mot EUFfördraget och öppet och villkorslöst anbudsförfarande samt överlåtelse utan villkorslöst anbudsförfarande. Ansåg att försäljningspriset bör ställas i relation till villatomter inom samma område SEK, ersättningsbeloppet beräknat på en ersättning om 750 SEK/kvm (BTA). Om total exploatering = SEK (ökad fsg summa) Priset inkluderar gatukostnad samt anläggningsavgift för vattentjänster SEK SEK (motsvarande 730 SEK/kvm (BTA)) Försäljningen ansågs strida mot EUFfördraget och öppet och villkorslöst anbudsförfarande samt överlåtelse utan villkorslöst anbudsförfarande och förbudet mot individuellt riktat stöd till enskild näringsidkare SEK SEK 16

18 Eventuella kommentarer oberoende värdering Förbo AB MS Strand AB Svenljunga Byggnadsisolering AB Utförd av Norconsult AB per (utförd efter utförd försäljning) Värdebedömningen utgår från redovisad exploatering med angiven byggrätt och upplåtelseform hyresrätt. Vidare förutsätts att anläggningsavgiften för VA:tjänster är betald. Utfall överklagande? Per avslog Förvaltningsrätten överklagandet. Per överklagades Förvaltningsrättens beslut i Kammarrätten, dock utan bifall. Ansågs vara marknadsmässiga priser och i linje med gällande regelverk. Utförd av Norconsult AB per (utförd efter utförd försäljning) Värdebedömningen utgår från redovisad exploatering med angiven byggrätt och upplåtelseform hyresrätt. Vidare förutsätts att anläggningsavgiften för VA-tjänster är betald. Per avslog Förvaltningsrätten överklagandet. Ansågs vara marknadsmässiga priser och i linje med gällande regelverk. Utförd av Värderingsinstitutet i Västra Sverige AB per Per avslog Förvaltningsrätten överklagandet. Ansågs vara marknadsmässiga priser och i linje med gällande regelverk. Noterade trender och slutsatser vid genomgång av överklaganden Noterat vid samtliga tre överklaganden att Härryda kommun har vunnit samtliga. Därav finns det ej några fall där det har konkluderats att Härryda kommun ej har följt EUF-fördraget och ej innehar marknadsmässiga priser. Vid samtliga tillfällen har en extern värdering av oberoende värderingsman utförts i efterhand vilken har legat i linje med försäljningssumman. För samtliga överklaganden fanns det enligt skäl för överklagandet indikationer på att reglerna vid försäljning enligt EUF-fördraget ej har tillämpats till fullo, dock som nämnt ovan bifölls ej överklagandet (se ovan i tabellen utfall överklagande ). Övriga stickprov Nedan finns en beskrivning avseende valda stickprov. Ett stickprov har tagits avseende direkt markanvisning, markanvisningstävling samt industrietablering. För samtliga försäljningar vv se kapitel 4. För valda stickprov har en genomgång skett från anbudsförfarande till tecknat avtal avseende försäljning i syfte att säkerställa och gå igenom Härryda kommuns rutin vid försäljning av mark till kommersiella aktörer mer i detalj. 17

19 Direkt markanvisning Markanvisningstävling Industrietablering Motpart Derome Mark och Bostad AB Förbo AB Mehrans AB Försäljningssumma SEK SEK SEK Princip vid försäljning samt beskrivning av process Extern oberoende värdering innan fsg Direkt markanvisning Markanvisningsavtal styrt att på tomterna upplåta sju småhus som efterlever specifika miljö- och energikrav. Även fastställt att försäljningspriset till slutkonsument ej får överstiga 4,5 MSEK (om ej skriftligt godkännande från chef för samhällsbyggnad) Utvärdering av anbud Endast tillämpligt avseende Hantering av väg- och vattenavgift Markanvisningstävling, Norra Önneröd i Landvetter Anbud styrt såsom ca lägenheter ska uppföras i form av flerbostadshus. Även andra skallkrav såsom tillgänglighet, energikrav, parkering, sophantering. Hyresnivåer benämns i anbudsförfrågan och är en del utav utvärderingskriterierna. Köpeskillingen är fastställd till 800 SEK/kvm (BTA) hyresrätt. (i linje med värdering om 725 SEK/kvm, dock lägre exploatering varmed lägre totalt försäljningspris) Ej utfört i anslutning till försäljningen. Utförd innan försäljning av Norconsult AB per markanvisningstävling. I ersättningen ingår gatukostnader inom detaljplanen samt anläggningsavgift för vattentjänster SEK (motsvarande 725 SEK/kvm (BTA)) Värdebedömningen utgår ifrån redovisad exploatering med angiven byggrätt och upplåtelseform hyresrätt. I anbudsförfrågan ej uppsatt hur respektive del ska utvärderas och poängsättas. Vid tävling inkom fyra anbud, varav två anbud föll bort direkt. Finns ej formell dokumentation på vilka grunder anbud föll bort. Övriga två anbud poängsattes utifrån anbudsförfrågan godtyckligt av en tillsatt projektgrupp. Poängsättning utfördes av helhetslösningen, markbehandling, hus, planlösning, möteplats/lekplats, osv. I ersättningen ingår gatukostnader inom detaljplanen samt anläggningsavgift för vattentjänster. Direkt markanvisning (industrietablering) Prissättning har skett av intern fastighetsvärdera. Intern tomtpriskarta som riktlinje. Ej utfört i anslutning till försäljningen. Endast tillämpligt avseende markanvisningstävling. I ersättningen inkluderas gatukostnad samt anläggningsavgift för vattentjänster. 18

20 Direkt markanvisning Markanvisningstävling Industrietablering Beslut enligt delegation Kommunfullmäktig beslutade per att godkänna markanvisningsavtal med Derome Mark och bostad AB. Kommunfullmäktig beslutade per att godkänna markanvisningsavtal med Förbo AB. Kommunstyrelsen beslutade per att godkänna köpekontrakt mellan kommunen och Mehrans AB. Mot beslutet reserverar sig en individ. Överklagat NEJ NEJ NEJ Noterade trender och slutsatser vid genomgång av stickprov Industrietablering samt direkt markanvisning har ej utförts via ett öppet och villkorslöst anbudsförfarande. Vid dessa försäljningar har det heller ej tagits in en värdering från en extern oberoende konsult för att säkerställa marknadsmässigheten. Därav finns det indikationer på att reglerna i EUFfördraget ej har följts. Vid försäljningen av industrietableringen och direkt markanvisning finns ingen formell dokumentation på hur Härryda kommun fastställde försäljningspriset samt hur de styrker att priset är marknadsmässigt. Vid försäljning via markanvisningstävling är priset fastställt i förväg, dock i linje med oberoende extern värdering utförd innan försäljningen. Det finns vissa brister vid genomgång av anbud vid markanvisningstävlingen. Exempelvis följande: I anbudsformuläret beskriva ytterligare poängskalan vid utvärderingen. Dokumentation på vilka grunder som 2 utav 4 anbud ej kvalificerades för grundlig utvärdering. Finns en översiktlig genomgång i Excel, dock ej något motiverande vilka anbud som gick vidare. Vid en av försäljningarna har en individ reserverat sig vid försäljningen (industrietablering), dock finns det inget formellt överklagande hos Förvaltningsrätten. 19