Exploateringsredovisning

Transkript

1 Exploateringsredovisning Mattias Haraldsson Ekonomihögskolan, Lunds universitet 1

2 Exploatering Exploateringsredovisning, vad är det? Komplext och rörigt: Många aktiviteter, avdelningar och aktörer måste organiseras och samordnas Flera olika ekonomiska händelser måste hanteras i redovisningen när de inträffar. 22

3 Olika typer av exploatering Kommunen iordningställer byggklar mark och säljer eller använder till egna anläggningar. Kommunen säljer obearbetad mark som exploatör iordningställer och bygger på. (kan innebära att exploatör iordningställer mark/anläggningar åt kommunen) Marken ägs av exploatör. Exploateringsavtal skrivs med markägaren (kan innebära att exploatör lämnar över/iordningställer mark/anläggningar åt kommunen). Olika mixar 33

4 Det som normalt uppstår frågetecken kring när det gäller exploateringsredovisning är missförstånd/oklarheter rörande relationerna mellan: exploateringskalkylen finansieringsfrågor budgetprinciper redovisningsprinciper Alla delar hänger ihop, men har delvis olika syften och styrs av olika principer

5 Exploateringskalkylen Normalt huvudsakligen en sammanställning av in- och utbetalningar som avgränsas till att genomföra detaljplanen (dvs ej framtida DoU) Inkomster Utgifter 45 mkr 38 mkr Nettoexploatering +7 mkr

6 Exploateringskalkylen Inkomster Utgifter Områdesgemensamma åtgärder (Detaljplan, utredningar, projektledning, arkeologi etc.) Åtgärder för Va Åtgärder på gator Åtgärder i park Åtgärder på mark för bebyggelse Nettoexploatering 45 mkr 5 mkr 10 mkr 10 mkr 5 mkr 8 mkr +7 mkr

7 Exploateringskalkylen Inkomster Försäljning av mark Gatukostnadsersättning ( exploateringsbidrag ) Anläggningsavgifter VA Utgifter Områdesgemensamma åtgärder Åtgärder för Va Åtgärder på gator Åtgärder i park Åtgärder på mark för bebyggelse Nettoexploatering 25 mkr 10 mkr 10 mkr 5 mkr 10 mkr 10 mkr 5 mkr 8 mkr +7 mkr

8

9 Process, finansiering och ekonomiska händelser Inkomster Försäljning av mark (25 mkr) Anläggningsavgifter (10 mkr) Gatukostnadsersättning (10 mkr) Utgifter Områdesgemensamma åtgärder (5 mkr) Åtgärder på mark (8 mkr) Åtgärder för Va (10 mkr) Åtgärder på gator (10 mkr) Åtgärder i park (5 mkr) Finansieringsutmaning

10 Klassificeringsfrågan är vattendelaren 10

11 Klassificeringsfrågan Med anläggningstillgång förstås tillgång som är avsedd för stadigvarande bruk eller innehav. KRL 6:1. Här ingår normalt alla kommunalt ägda anläggningar; gator, parker, va-anläggningar, skolor etc. Med omsättningstillgång förstås annan tillgång. KRL 6:1 Omsättningstillgång ej stadigvarande bruk eller innehav = tomtmark som iordningsställts i avsikt att försäljas. Det avskiten som avgör (inte huruvida man lyckas sälja eller inte ) 11

12 Kalkylen ur ett klassificeringsperspektiv Inkomster 45 mkr Utgifter Områdesgemensamma åtgärder 5 mkr Fördelas Åtgärder för Va 10 mkr AT VA Åtgärder på gator 10 mkr AT Gata Åtgärder i park 5 mkr AT Park Åtgärder på mark för bebyggelse 8 mkr OT ExpAvd Nettoexploatering + 7 mkr

13 Anskaffningsvärdet byggs i princip upp på samma sätt för anläggningstillgångar och omsättningstillgångar 13

14 Att identifiera anskaffningsvärdet för anläggnings- och omsättningstillgångar Anskaffningsvärde = Huvudsakligen direkt hänförliga utgifter. Anläggningstillgångar Mark (bokfört värde alt inköpspris) Inköpspris/produktion i egen regi Iordningställande av plats, rivning, miljösanering, arkeologi Konsulttjänster/projektering Hänförliga omkostnader Ränteutgifter (Internt nerlagd tid) Omsättningstillgångar Mark (bokfört värde alt inköpspris) Iordningställande av plats, rivning, miljösanering, arkeologi Konsulttjänster/projektering Hänförliga omkostnader Ränteutgifter (Internt nerlagd tid) 14

15 Mental karta: Direkt hänförliga utgifter Ekonomisk redovisning för VA-branschen utgifter som är någorlunda direkt hänförbara till anskaffningen (bringa tillgångarna på plats). 15

16 Internt nerlagd tid plus omkostnader Allmänna omkostnader Förvaltningsstöd och ledning Ekonom Lokaler Gråzon: Vid tveksamhet bör försiktighetsprincipen gälla. Nej Nej Tveksamt Tveksamt Arbetsredskap: Telefon, PC, Fordon Omkostnader som är rörliga med projektet Lön + PO Restriktivt Ja Ja 16

17 Vederlagsfria överlåtelser skall värderas RKR 11.4: Anskaffningsvärdet för en materiell anläggningstillgång som förvärvats genom: - byte av icke monetär tillgång - gåva - eller på annat sätt erhållits genom överlåtelse utan eller mot symboliskt vederlag är tillgångens verkliga värde, dvs den utgift som vid anskaffningstillfället skulle krävts för att anskaffa en identisk eller likvärdig tillgång.

18 Värderingsprinciperna skiljer mellan anläggningstillgångar och omsättningstillgångar! 18

19 Värdering Materiella anläggningstillgångar värderas i förhållande till sin ursprungliga servicepotential, RKR 11.4 och RKR 19. Pröva kapaciteten Omsättningstillgångar, dvs. tomtmarken ska tas upp till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet på balansdagen, KRL 6:7. Pröva anskaffningsvärdet mot marknaden 19

20 OBS det är inte kalkylen som skall värderas! Inkomster Kalkyl Prognos Försäljning av mark 25 mkr Gatukostnadsersättning (exploateringsbidrag) 10 mkr Anläggningsavgifter VA 10 mkr Utgifter Åtgärder för Va 10,5 mkr Åtgärder på gator 11 mkr +5 mkr Åtgärder i park 6,5 mkr Åtgärder på mark för bebyggelse 12 mkr +5 mkr Nettoexploatering + 5mkr - 5 mkr

21 OBS det är de försäljningsbara tomterna som skall värderas! Inkomster Kalkyl Prognos Värdering Försäljning av mark 25 mkr 25 mkr Gatukostnadsersättning (exploateringsbidrag) Anläggningsavgifter VA 10 mkr 10 mkr Utgifter Åtgärder för Va 10,5 mkr Åtgärder på gator 11 mkr +5 mkr Åtgärder i park 6,5 mkr Åtgärder på mark för bebyggelse 12 mkr +5 mkr 17 mkr Nettoexploatering + 5mkr - 5 mkr Värdemarginal +7 mkr

22 Objekt Anskaffnings värde per kvm Värdering utifrån risk Bedömt pris per kvm Bedömning kr/kvm 325 kr/kvm Låg risk pga. av god värdemarginal. Flera tomter redan sålda. God efterfrågan kr/kvm 380 kr/kvm Industritomter med stora utgifter för sanering. Svag efterfrågan. Närliggande industriområden har sålts för ca 350 kr/kvm. Befarat nedskrivningsbehov. Fördjupad utredning inledd. etc 22

23 Kostnadsredovisningen skiljer mellan anläggningstillgångar och omsättningstillgångar 23

24 Kostnadsredovisning Anläggningstillgångar kostnadsredovisas genom avskrivningar Omsättningstillgångar kostnadsredovisas genom uttag ur omsättningstillgången och kostnaden är lika med den sålda marken anskaffningsvärde. 24

25 Med påföljande avskrivningskostnader i resultaträkningen Resultaträkning Kommunens anläggningar År År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Va-anläggningar 50 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 Gator 33 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 Park 20 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 25

26 Kostnadsredovisning av omsättningstillgångar Omsättningstillgång = 12 mkr, 4 tomter (lika stora) dvs anskaffningsvärde 3 mkr st. Markvärdet ingår. År Händelse Kostnad OmsT År 2 Å 3 Tomt 1 säljs År 4 Tomt 2 och 3 säljs År 5 Tomt 4 säljs 3 mkr Omsättningstillgång minskar till 6 mkr omsättningstillgång minskar till 3 mkr omsättningstillgång minskar till 12 mkr 9 mkr 3 mkr 0 mkr 26

27 Redovisning av intäkter under exploateringsprocessen 27

28 RKR 18:1 Från inkomst till intäkt = Försäljning av fastigheter s.k. köpeskillingsaffärer Vid försäljning av fastigheter (och tomter) skall inkomsten normalt intäktsförs vid dagen för tillträdet (faktiskt ägarskifte). Krav: 1) Inkomsten kan beräknas 2) Utgiften kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Vid försäljning av omsättningstillgång (exploateringstomt!!) redovisas brutto dvs hela köpeskillingen som intäkt och hela anskaffningsvärdet som kostnad i resultaträkningen. 28

29 Resultateffekt vid försäljning av exploateringstomt Försäljning av tomter för samma köpeskilling, 4x6,25 mkr = 25 mkr. År 3, 1 tomt, år 4, 2 tomter, år 5, 1 tomt. Omsättningstillgång = 12 mkr, 4 tomter (lika stora) dvs anskaffningsvärde 3 mkr st. Resultaträkning Inkomster År 3 År 4 År 5 Försäljning av mark 25,0mkr Intäkter 6,25 12,50 6,25 Utgifter Åtgärder på mark för bebyggelse 12,0mkr Kostnader 3,00 6,00 3,00 Årets resultat exploatering 3,25 6,50 3,25

30 Anläggningsavgifter, Gatukostnadsersättning och exploateringsbidrag. Anläggningsavgift, Gatukostnadsersättning och andra s.k. Exploateringsbidrag är exempel på vad som i redovisningen benämns som Investeringsbidrag. I den mån en avgift eller ett bidrag är hänförbart till en investering, ska inkomsten intäktsföras på ett sätt som återspeglar investeringens nyttjande och förbrukning. (RKR: 18.1) 30

31 Redovisning av investeringsbidrag Investeringsbidraget matchas med avskrivningarna för respektive anläggning. Resultaträkning Kommunens anläggningar År År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 Anläggningsavgift (10 mkr) Intäkt 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Va-anläggningar 50 Kostnad 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 Gatukostnadsersättning (10 mkr) Intäkt 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 Gator 33 Kostnad 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 Park 20 Kostnad 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 31

32 Köpeskilling, gatukostnadsersättning och investeringsbidrag Köpeskillingsaffär Köpeskilling är ett pris som både köpare och säljare överenskommit för ett förutbestämt objekt (=fastighet). Innebär att äganderätten till fastigheten övergår till annan (tillträdesdagen). Investeringsbidrag/gatukostnadsersättning /exploateringsbidrag Inbetald avgift eller bidrag som syftar till att täcka utgifter för att iordningställa en anläggningstillgång. Innebär inget skifte av äganderätt. Registreras i fastighetsregistret. Stämpelskatten beräknas på köpeskillingen.

33 De sammanfattande effekterna Resultaträkning Intäkter År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 Etc. tomtförsäljning 6,25 12,50 6,25 anläggningsavgifter 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 gatukostnadsersättning/ exploateringsbidrag 0,38 0,38 0,38 0,38 0,38 Kostnad tomtförsäljning 3,00 6,00 3,00 avskrivningar VA 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 avskrivningar Gata&Park 0,66 0,66 0,66 0,66 0,66 Resultateffekt 3,25 6,20 2,95-0,30-0,30-0,30 33

34 Uppföljning av kalkyl Inkomster Kalkyl Utfall Försäljning av mark 25 mkr 27 mkr Gatukostnadsersättning 10 mkr 10 mkr (eventuella exploateringsbidrag ) Anläggningsavgifter VA 10 mkr 10 mkr Utgifter Områdesgemensamma åtgärder 5 mkr 8 mkr Åtgärder för Va 10 mkr 12 mkr Åtgärder på gator 10 mkr 8 mkr Åtgärder i park 5 mkr 5 mkr Åtgärder på mark för bebyggelse 8 mkr 11 mkr Nettoexploatering + 7mkr + 3 mkr 34

35 Lycka till! Och glöm inte 35

36 Redovisning är viktigt! Kontakta mig gärna med frågor!! Mattias Haraldsson