Au 146 Regler för exploateringsredovisning i Strömstads kommun. Kommunstyrelsen beslutar föreslå kommunfullmäktige besluta

Transkript

1 STRÖMSTADS KOMMUN SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Sida 6 (33) Kommunstyrelsen Sammanträdesdatum Ks 96 KS/ Au 146 Regler för exploateringsredovisning i Strömstads kommun Kommunstyrelsen beslutar föreslå kommunfullmäktige besluta 1. Anta regler för exploateringsredovisning i Strömstads kommun, enligt missiv Regler för exploateringsverksamhet i Strömstads kommun daterat I samband med bokslut 2012 ska de förändringar som genomförts tydliggöras Förslag till beslut under sammanträdet Peter Heie (C) föreslår att i samband med bokslut 2012 tydliggöra de förändringar som genomförts. Propositionsordning Ordföranden ställer proposition på Peter Heies (C) yrkande om tilläggsbeslut och finner det bifallet Kommunstyrelsens arbetsutskott beslutar Överlämna regler för exploateringsredovisning i Strömstads kommun till kommunstyrelsen utan eget förslag. Ärendet Med exploatering avses åtgärder för att anskaffa, bearbeta och iordningställa råmark för att kunna bygga bostäder, affärer, kontor eller industrier. I markexploateringsverksamheten ingår också att bygga kompletterande gemensamma anordningar såsom gator, grönområden och VA-anläggningar. Justerandes sign Strömstads Kommun Kommunstyrelsen STRÖMSTAD Telefon: Fax: E-postadress: ks@stromstad.se Kommunens hemsida:

2 STRÖMSTADS KOMMUN SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Sida 7 (33) Kommunstyrelsen Sammanträdesdatum Förberedelser pågår för framtagande av ett kommunövergripande reglemente som beskriver hur ovanstående exploateringsprocess ska gå till. Reglementet ska bland annat omfatta mark- och exploateringspolicy, processbeskrivning, ansvarsfördelning och redovisningsregler. Det redovisningsmässiga regelverket avseende exploatering måste förtydligas innan reglementet är färdigställt. Det handlar bland annat om klassificering och värdering av tillgångar samt om inkomster och utgifter ska redovisas inom drift- eller investeringsredovisningen. Efterlevnad av dessa regler sker bokföringsmässigt från och med år Exp, inkl tjänsteskrivelse till: Tekniska nämnden Miljö- och byggnämnden Strömstadsbyggen Strömstadslokaler Ks-diarium Justerandes sign Strömstads Kommun Kommunstyrelsen STRÖMSTAD Telefon: Fax: E-postadress: ks@stromstad.se Kommunens hemsida:

3 Kommunledningsförvaltningen Tjänsteskrivelse 1 (1) Ekonomiavdelningen Carin Carlsson tele Dnr: KS / carin.carlsson@stromstad.se Kommunstyrelsens arbetsutskott Regler för Exploateringsredovisning i Strömstads kommun Förslag till beslut: Kommunstyrelsens arbetsutskott föreslår kommunstyrelsen föreslå kommunfullmäktige besluta; 1. Anta Regler för Exploateringsredovisning i Strömstads Kommun, enligt bilaga. Förslag till beslut: Kommunstyrelsens arbetsutskott beslutar; 2. Ge kommunchefen i uppdrag, ta fram ett övergripande reglemente avseende exploateringsprocessen i Strömstads kommun. 3. Ge kommunchefen i uppdrag, ta fram kompletterande tillämpningsanvisningar till exploateringsredovisningen under innevarande år. Ärendet Med exploatering avses åtgärder för att anskaffa, bearbeta och iordningställa råmark för att kunna bygga bostäder, affärer, kontor eller industrier. I markexploateringsverksamheten ingår också att bygga kompletterande gemensamma anordningar såsom gator, grönområden och VA-anläggningar. Förberedelser pågår för framtagande av ett kommunövergripande reglemente som beskriver hur ovanstående exploateringsprocess ska gå till. Reglementet ska bland annat omfatta mark- och exploateringspolicy, processbeskrivning, ansvarsfördelning och redovisningsregler. Det redovisningsmässiga regelverket avseende exploatering måste förtydligas innan reglementet är färdigställt. Det handlar bland annat om klassificering och värdering av tillgångar samt om inkomster och utgifter ska redovisas inom drift- eller investeringsredovisningen. Efterlevnad av dessa regler sker bokföringsmässigt från och med år STRÖMSTADS KOMMUN Agneta Johansson Ekonomichef Carin Carlsson Redovisningsansvarig Expedieras till: Berörda XXXX Diariet Strömstads kommun (växel) Besöksadress: Kommunledningskontoret Norra Bergsgatan 23 Ekonomiavdelningen ks@stromstad.se Org nr: STRÖMSTAD Bankgiro:

4 Kommunledningsförvaltningen Kommunledningsförvaltningen Ekonomiavdelningen IT-avdelning Carin Carlsson tele Dnr: KS/ Anette Knutsson tele Dnr: Regler för Exploateringsredovisning i Strömstads kommun Strömstads kommun (växel) Besöksadress: Kommunledningsförvaltningen (fax) N. Bergsg. 23 Ekonomiavdelning kommun@stromstad.se Org nr: STRÖMSTAD Bankgiro:

5 BAKGRUND OCH SYFTE... 3 INLEDNING... 3 TILLGÅNGAR... 3 Anläggningstillgångar... 3 Anskaffningsvärde... 4 Värdeminskning... 4 Värdering... 4 Omsättningstillgångar... 4 Anskaffningsvärde... 5 Värdering... 5 INTÄKTER... 5 KOSTNADER... 5 GATUKOSTNADSERSÄTTNINGAR OCH INVESTERINGSBIDRAG... 6 LÖPANDE BOKFÖRING... 7 LÖPANDE UPPFÖLJNING... 7 SLUTREDOVISNING... 7 AVGIFTSFINANSIERAD VERKSAMHET... 7

6 Bakgrund och syfte Rådet för kommunal redovisning (RKR) publicerade 2003 en idéskrift om redovisning av markexploatering och utkom med en uppdaterad version våren Avsikten med skriften är att ge vägledning om normgivning och lagstiftning i de redovisningsfrågor som berör kommunal markexploatering. Syftet med dessa regler är att tydliggöra Strömstads kommuns tillämpning av det redovisningsmässiga regelverket kring markexploatering. Målgrupp är berörda verksamhetschefer, ekonomer samt övriga handläggare. Aktuella tillämpningsanvisningar finns i bilaga 1 1. Inledning Med markexploatering avses åtgärder för att anskaffa, bearbeta och iordningställa råmark för att kunna bygga bostäder, affärer, kontor eller industrier. I markexploateringsverksamheten ingår därmed också att bygga kompletterande gemensamma anordningar såsom gator, grönområden och VA-anläggningar. Redan i början av beslutsprocessen i ett exploateringsprojekt är det viktigt att ha kunskap om de redovisningsmässiga förutsättningarna. För den löpande ekonomiska uppföljningen krävs en tydlig och korrekt kontering av projektets intäkter och kostnader. Ställningstaganden som krävs vid redovisning av markexploatering är bland annat klassificering och värdering av tillgångar samt om intäkter och kostnader ska redovisas inom drift- eller investeringsredovisningen. Tillgångar Anläggningstillgångar Enligt RKR:11.3 definieras en tillgång som en materiell anläggningstillgång när den genererar framtida ekonomiska fördelar för kommunen, alternativt representerar en framtida servicepotential. Syftet med innehavet styr klassificeringen. Är tillgångarna i exploateringsområdet avsedda för stadigvarande bruk eller innehav i kommunen klassificeras de som anläggningstillgångar. Det kan gälla mark som utgör allmän plats, såsom huvudgator, matargator och parker samt nät för vatten och avlopp (VA). Dessa tillgångar kommer att generera framtida kapitalkostnader (avskrivningar och ränta). Viktigt är att särredovisa tillgångar som ska bäras av olika taxekollektiv, till exempel VA och fjärrvärme. Vid gränsdragningssvårigheter, om en tillgång är en anläggnings- eller omsättningstillgång, ska klassificeringen göras efter bästa möjliga uppskattning och bedömning. 1 Tillämpningsanvisningarna uppdateras vid behov och ingår inte i det politiska beslutsunderlaget.

7 Anskaffningsvärde I anskaffningsvärdet för materiella anläggningstillgångar ingår förutom inköpspriset bl.a. utgifter för Iordningsställande av plats eller område för installation. Här kan utgifter för rivning och miljösanering ingå, vilket ska prövas om det finns något nedskrivningsbehov vid en jämförelse mellan bokfört värde och återvinningsvärdet 2 Leverans och hantering Installation Konsulttjänster såsom arkitekt-, ingenjörs- och juristtjänster, upprättande av detaljplan Lagfart Ränta på kapital för de lån som tagits specifikt för att finansiera tillverkningen får räknas in i anskaffningsvärdet till den del räntan hänför sig till tillverkningsperioden Nedmontering och bortforsling av tillgången, liksom återställande av plats, till den del sådana kostnader uppfyller kriterierna för en avsättning och ska tas upp i balansräkningen Även andra utgifter som ingår i ett exploateringsområde där vissa delar inte direkt går att hänföra till anläggnings- eller omsättningstillgångar ska fördelas på respektive tillgångsslag utifrån skälig grund. Sådana utgifter kan vara projektering som är gemensam för området. Värdeminskning Avskrivning ska ske systematiskt över nyttjandeperioden för de anläggningstillgångar som har begränsad livslängd. Som huvudregel tillämpas linjär avskrivning, då metoden bäst speglar värdeförändringen på de tillgångar som uppstår i ett exploateringsprojekt och avskrivning ska ske från och med den tidpunkt då tillgången tas i bruk. Värdering Nedskrivning ska ske om anläggningstillgången har en bestående värdenedgång i förhållande till bokfört värde 3. Att pröva om nedskrivningsbehov finns blir oftast aktuellt först om anläggningstillgången i exploateringsverksamheten ska rivas, ombyggas eller ändra användning, till exempel från tomtmark till park. Omsättningstillgångar Tillgångar som inte är avsedda för stadigvarande bruk eller innehav är omsättningstillgångar. Tomtmark som är avsedd för försäljning är en omsättningstillgång. Är en tomtmark svår att sälja är det fortfarande avsikten som är styrande för klassificeringen. Den del av en markreserv som ingår i ett exploateringsområde och som är avsedd att säljas bör omklassificeras till omsättningstillgång när upprättande och fastställande av detaljplan har gjorts för exploateringsområdet. Den del av markreserven som ska kvarstå i kommunens ägo omklassificeras från markreserv till respektive typ av anläggningstillgång när användningen ändrats. 2 Återvinningsvärdet = det högsta av en tillgångs nettoförsäljningsvärde eller nuvärdet av de uppskattade framtida inbetalningar som tillgången ger upphov till 3 Kommunal Redovisningslag (KRL) 6:5

8 Anskaffningsvärde Endast utgifter för en omsättningstillgång som ska säljas ska hänföras till anskaffningsvärdet för denna mark. Förutom kostnader för inköpet ingår bland annat utgifter för Tillverkningskostnader som är direkt hänförliga till tillverkningen samt fördelade fasta och rörliga omkostnader. Här ingår bland annat andel av projekteringskostnader och omsättningstillgångens andel av kostnader för upprättande av detaljplan 4. Ianspråktagande av markreserv ska tas upp till kommunens ursprungliga anskaffningsvärde Räntekostnader får räknas in i anskaffningsvärdet under den tid exploateringen pågår under förutsättning att kommunen haft externa ränteutgifter Följande kostnader ska inte inräknas i anskaffningsvärdet: Värdering Lagringskostnader såvida de inte är nödvändiga i tillverkningsprocessen Administrativa omkostnader som inte är direkt hänförbara till anskaffningen Försäljningskostnader Omsättningstillgångar ska tas upp till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet 5 på balansdagen. Utgångspunkten är att bedömningen av värderingen ska ske objekt för objekt. Prövning av det bokförda värdet bör ske årligen. Om nedskrivning ska ske (när verkliga värdet är lägre än anskaffningsvärdet) redovisas detta i resultaträkningen för den period till vilken justeringen hänför sig till. Vid eventuell återföring av nedskrivningen redovisas detta som ett avdrag från den aktuella periodens kostnader. Intäkter Intäkter ska bokföras vid dagen för tillträdet. 25 procent moms ska debiteras avseende anslutningsavgifter för vatten och avlopp (och fjärrvärme) medan försäljning av tomt är momsfri. Anslutningsavgifter och gatukostnadsersättningar redovisas bland långfristiga skulder och periodiseras över anläggningarnas respektive nyttjandeperiod 6 medan försäljning av tomt redovisas i driftsredovisningen. Vid försäljning av en anläggningstillgång bokförs eventuell realisationsvinst som intäkt medan det vid försäljning av en omsättningstillgång är hela inkomsten som bokförs som intäkt. Kostnader Enligt matchningsprincipen ska kostnader och intäkter som härrör från samma transaktion eller händelse redovisas samtidigt. Det innebär att kostnaderna för anskaffning och iordningsställande av tomt ska bokföras när intäkt för såld tomt bokförs. 4 De gemensamma utgifterna för ett exploateringsområde fördelas mellan tillgångsslagen efter skälig grund. 5 Verkliga värdet = försäljningspris med avdrag för beräknad försäljningskostnad, nettoförsäljningsvärdet 6 RKR 18, sid 3

9 Kostnaden för en såld tomt är densamma som dess anskaffningsvärde. Utgångspunkten är att anskaffningsvärdet beräknas objekt för objekt. Vid uppförande av ett exploateringsområde med många tomter kan det vara svårt att särskilja de specifika utgifterna för respektive tomt. Då ska anskaffningsvärdet schablonberäknas per tomt utifrån skälig grund, kan till exempel baseras på andel av areal. Det är viktigt att skilja på tomtpriskalkylen och det verkliga anskaffningsvärdet vid fastställande av kostnad för såld tomt eftersom det i tomtpriskalkylen kan inräknas kommunens utgifter för till exempel matargator, gatubelysning, parkmark. Ett tomtpris kan också fastställas utifrån marknadsförutsättningarna. Själva anskaffningsvärdet för tomten utgörs dock av alla utgifter för inköp och tillverkning för att iordningsställa tomten till dess tillstånd och plats på balansdagen. Förutom kostnader för sålda tomter, är följande exempel på sådant som ska redovisas som driftskostnader (och som inte ska aktiveras): Utgifter för marknadsföring och försäljning ska kostnadsföras löpande Räntekostnader som inte uppfyller kravet för aktivering Projekteringskostnader, om det inte bedöms som sannolikt att de kommer att leda till ett genomförande Om produktionskostnaden för en tomt förväntas överstiga intäkten, ska befarade förluster kostnadsföras omedelbart. Gatukostnadsersättningar och investeringsbidrag Kommunen har rätt att ta ut avgifter från fastighetsägarna för utgifter för allmänna platser enligt Plan- och bygglagen (PBL 6:24-27). Avgifterna består av kommunens utgifter för byggande och förbättringar av gator, torg, naturmark, lekplatser, gång- och cykelvägar och belysning. Politiskt beslut ska fattas inför varje enskilt exploateringsområde ifall gatukostnadsersättning ska tas ut eller inte och om avgiften ska ingå i tomtpris eller inte. Gatukostnadsersättningarna ska periodiseras i takt med att de avskrivningsbara investeringsobjekten som ingår i avgifterna skrivs av över sina respektive nyttjandeperioder. De investeringar som gatukostnaderna ska eller kan finansiera består dels av mark som har obegränsad nyttjandeperiod och dels av investeringar med begränsad nyttjandeperiod. Den del av inkomsten som motsvarar investeringar med obegränsad nyttjandeperiod intäktsförs direkt eftersom det inte finns någon framtida kostnad att matcha intäkten mot. Resterande del periodiseras på motsvarande tid som respektive tillgång skrivs av. Då försäljning av tomter i ett exploateringsområde sker utspritt över tiden bör tiden för periodisering av gatukostnadsersättningar anpassas till den ursprungliga fastställda nyttjandeperioden oavsett när tomterna säljs. Investeringsbidrag som inte är gatukostnadsersättningar ska hanteras på motsvarande sätt som gatukostnadsersättningar, dvs. periodiseras under motsvarande nyttjandeperiod mot den tillgång det avser.

10 Löpande bokföring I den löpande bokföringen redovisas projektets kostnader och intäkter med särskild projektkod. För de utgifter som kan härröras till specifika kostnader, exempelvis gator och VA, ska även specifika aktivitetskoder användas, för att sedan aktiveras i balansräkningen. Pågående exploateringsprojekt redovisas som omsättningstillgång i balansräkningen och förändringen redovisas som ökning eller minskning av exploateringsverksamheten. Löpande uppföljning I samband med delårsbokslut augusti samt årsbokslutet ska en sammanfattning göras av samtliga under året avslutade och pågående exploateringsprojekt. Slutredovisning Slutredovisningen ska innehålla projektets totala intäkter och kostnader i jämförelse med budget. När ett exploateringsprojekt är klart i sin helhet eller en etapp i ett större projekt, ska redovisning ske till kommunstyrelsen. En årlig genomgång ska göras i samband med bokslutet där en bedömning ska göras om projekt ska slutredovisas. Eventuella utgifter och inkomster som tillkommer efter att ett exploateringsprojekt slutredovisats bokförs direkt i resultaträkningen. I årsredovisningen ska samtliga exploateringsprojekt redovisas. Den eventuella räntan som belastas exploateringsverksamheten kommenteras i årsredovisningen. Avgiftsfinansierad verksamhet Under exploateringens gång redovisas VA-verksamheten i förkalkyl och i exploateringsredovisningen som en särskild aktivitet, för att senare när projektet färdigställts lyftas ur och aktiveras som anläggningstillgång. Avgiften tas ut via VA-kollektivet och redovisas som intäkt i resultaträkningen. **************************