att lagen om byggfelsförsäkring m.m. har ersatts av lagen om färdigställandeskydd.

Transkript

1 Förord Den här boken är en sammanställning av ett stort antal frågor och svar i konkreta situationer där entreprenadjuridik används i lösningen på problem mellan parterna i ett affärsförhållande. Under åren har entreprenadjuristerna från Sveriges Byggindustrier och Stockholms Byggmästareförening svarat på frågor i spalten Fråga juristerna i tidningen Byggindustrin. Syftet har varit att publicera svaren på de vanligaste frågorna avseende affärsavtalen, dels från tidningens läsare (ca ) och dels från organisationernas ca medlemsföretag. Det är alltså denna imponerande bas av frågeställare som har inspirerat och hållit liv i spalten under de gångna åren. Alla frågor är baserade på verkliga fall men har av praktiska skäl förkortats och anonymiserats. Med rubriksättning och layout har ambitionen varit lättlästa texter som berör och reder ut kniviga juridiska spörsmål. Frågor och svar landar ofta i det så kallade AB-systemet (Allmänna Bestämmelser). Här ingår AB 04, allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader och ABT 06 som är motsvarande bestämmelser vid totalentreprenader. Även ABM 07 som används vid yrkesmässiga inköp av byggmaterial, ABK 09 för konsultuppdrag och flera AB-avtal kopplade till dessa ingår i detta system. Vid småhusentreprenader där enskild konsument är beställare gäller ABS 8. Det är ett standardavtal som förutom av Sveriges Byggindustrier har antagits av Konsumentverket, Villaägarnas Riksförbund och ytterligare några parter. Vidare tar spalten upp Hantverkarformuläret 7 samt frågor kopplade till lagen om offentlig upphandling (LOU). Svaren har skrivits av olika jurister inom organisationerna men har alltid godkänts av de övriga juristerna vid den aktuella tidpunkten för publicering. Eftersom det ligger ett värde i sig att frågor och svar redan har publicerats har de återgivits så nära sin ursprungliga form som möjligt men har i vissa fall försetts med fotnoter. Anledningen till dessa fotnoter är främst att förhållandena kan ha förändrats sedan den aktuella frågan skrevs, t.ex. att nya versioner av AMA AF, ABS och Hantverkarformuläret har kommit ut, att referensräntan har ändrats och att beloppsgränserna för direktupphandling enligt LOU har ändrats och

2 4 300 frågor inlaga.indd :38:26

3 att lagen om byggfelsförsäkring m.m. har ersatts av lagen om färdigställandeskydd. De entreprenadjuridiska frågeställningarna tycks dock aldrig sina. Om du har en fråga som ännu inte har ställts så tveka inte att skicka in den till Fråga juristerna, enklast via e-post till: År 205 gavs en första utgåva av denna bok ut med titeln 200 frågor och svar om entreprenadjuridik. I nuvarande utgåva ha ytterligare ca 00 frågor lagts till, vilka har publicerats under de senaste tre åren. Dessutom har tabeller med kopplingar mellan å ena sidan frågor och å andra sidan paragrafer o. dyl. i standardavtal och lagar lagts till. En förteckning över förkortningar har också tillkommit. Sedan förra utgåvan har nya versioner av ABS och Hantverkarformuläret kommit. Dessutom har regler om elektroniska personalliggare i byggbranschen och nya lagar om offentlig upphandling införts. Stockholm i januari 209 Olof Johnson Chefsjurist, Sveriges Byggindustrier Claes Sahlin Chefsjurist, Stockholms Byggmästareförening Anders Carlén Chefredaktör, tidningen Byggindustrin Martin Peterson, Maria Andersson, Olof Johnson, Claes Sahlin, Carina Utterström Mace och Rakel Frölich från Sveriges Byggindustrier och från Stockholms Byggmästareförening.

4 AVTALET. Bostadsrättsförening Kan konsumenttjänstlagen bli tillämplig när beställaren är en BRF? Konsumenttjänstlagen är aldrig direkt tillämplig vid entreprenader där en bostadsrättsförening är beställare. En bostadsrättsförening är en juridisk person vilket innebär att AB 04/ABT 06 normalt tilllämpas. Det är dock vanligt förekommande att de boende gör enskilda tillval i samband med exempelvis stambyten och att dessa arbeten faktureras direkt till dessa personer. Då slår konsumenttjänstlagens regler till, med bland annat informations- och avrådandeskyldighet samt ansvar för ungefärliga prisuppgifter. Om inte AB 04 eller annat standardavtal har överenskommits med bostadsrättsförening är det ändå sannolikt att en domstol i en tvist skulle snegla på konsumenttjänstlagens regler, i synnerhet om bostadsrättsföreningen saknar kompetent projektledning. En viss försiktighet anbefalles därför. Byggindustrin nr Indikativt anbud Om vi lämnar ett indikativt anbud vad får det för konsekvenser? Ett indikativt anbud är i själva verket ett anbud med reservation för att undvika direkt avtal genom beställning. Enligt avtalslagen är såväl offerter (anbud) som beställningar (accepter) bindande handlingar. Men enligt avtalslagen kan man reservera sig i anbudet genom uttrycket utan förbindelse eller liknande. Den direkta konsekvensen blir att, om beställaren skickar en beställning, måste entreprenören utan oskäligt uppehåll lämna besked om han vill åberopa reservationen eller ej. Om entreprenören inte lämnar ett avböjande svar inom cirka en vecka faller reservationen och ett bindande avtal anses ha ingåtts, trots att det från början varit ett indikativt anbud. Notera att indikativa anbud ej är tillåtna vid offentlig upphandling. Byggindustrin nr

5 3. Incitament När används incitamentsavtal och hur funkar det? Incitamentsavtal kan i vissa fall rekommenderas vid större entreprenader där ersättningsformen i grunden är löpande räkning. Självkostnadsprincipen kompletteras genom att parterna enas om en riktkostnad som blir en uppskattning av slutkostnaden. Skulle självkostnaden bli lägre (vinst) eller högre (förlust) än riktkostnaden delar parterna på mellanskillnaden. Hur stor andel vardera parten tar vid vinst respektive förlust bestäms mellan parterna. Det är också vanligt förekommande att skriva in att riktkostnaden kan komma att ändras vid större programändringar eller mer omfattande ändringar och tilläggsarbeten. Incitamentsavtal rekommenderas ej gentemot konsument. Byggindustrin nr , samt nr Överlåtelse av entreprenadavtal Min underentreprenör fakturerar från ett nytt bolag. Måste jag acceptera det? Nej! Ingen part i en ömsesidigt förpliktande avtalsrelation får sätta annan i sitt ställe utan den andra partens medgivande. Om en part utan den andra partens medgivande överlåter kontraktet och detta är av beaktansvärd betydelse har man enligt AB 04 rätt att häva kontraktet. Ibland övergår en hel verksamhet inklusive pågående entreprenader till ett nytt bolag. Det är då samma yrkesarbetare som utför samma jobb som tidigare men fakturorna kommer från ett annat bolag. Detta måste man som beställare alltså inte finna sig i. En sådan överlåtelse kan medföra problem med säkerheter, försäkringar, garantiansvar med mera. Man bör därför kontakta en jurist om parterna är överens om att överlåtelse ska ske. Byggindustrin nr , samt nr

6 5. Finstädning Måste entreprenören alltid finstäda? Parternas respektive skyldigheter i detta avseende brukar anges i AF-delen under AFJ Begreppet finstädning förekommer inte där men motsvaras närmast av slutrengöring vilket omfattar bland annat dammsugning, avtorkning och fönsterputsning. Detta ska leda till ett tipp topp-skick rent och snyggt. Slutrengöring torde i regel ingå i entreprenörens skyldighet inför slutbesiktningen även om det inte direkt anges i kontraktet, i vart fall vid nybyggnation. Särskilt vid underentreprenader, där andra arbeten ska utföras senare, ligger det dock ofta i sakens natur att endast renhållning och rengöring ingår om inte annat anges i kontraktet. Renhållning innebär enligt TNC 95 bortforsling av spill, emballage med mera och rengöring betyder avlägsnande av förorening. Byggindustrin nr Nytt rotavdrag men vilka standardavtal gäller? Vilket standardavtal ska användas när man utför rotarbeten på uppdrag av privatpersoner? Rotavdrag kommer enligt förslaget till nya regler att medges vid reparation, underhåll samt om- och tillbyggnad av ett småhus eller en lägenhet som ägs av den som begär skattereduktion. Skattereduktionen medges bara för arbetskostnaden. Utgifter för material, utrustning och resor räknas således inte in. Observera att rotavdraget inte gäller vid nybyggnad. Vid reparation, renovering och ombyggnad ska Hantverkarformuläret 09 3 (ny version av RO 05) användas. För tillbyggnad av småhus används istället Allmänna Bestämmelser för småhusentreprenader ABS 09 4 (ny version av ABS 05). Båda dokumenten kompletterar de Med AF-delen avses administrativa föreskrifter i en entreprenad. 2 AFJ.75 avser kod AFJ.75 i AMA AF 07. Motsvarande kod i AMA AF 2 (senaste ver sio nen av AMA AF) är AFG Senaste versionen av Hantverkarformuläret är Hantverkarformuläret 7. 4 Senaste versionen av ABS är ABS 8. 9

7 tvingande reglerna i konsumenttjänstlagen. I de flesta fall där rotavdraget är aktuellt kommer således Hantverkarformuläret att användas. För såväl ABS 09 som Hantverkarformuläret 09 5 finns kontraktsformulär som bör användas. Både standardavtal och kontraktsformulär finns för nedladdning på 6 Byggindustrin nr E-post I entreprenadkontrakt ställs ibland krav på skriftlig form. Räcker det med e-post? Ja, normalt är skriftlighetskravet uppfyllt om man använder e-post. Enligt begreppsbestämningarna i AB 04 avses med skriftligen information som kan läsas och lagras. Exempel på överföringssätt är post, fax och e-post. Även SMS-meddelande kan vara tillräckligt men det är oklart beroende på osäkerhet om lagringsmöjligheterna och det är aldrig prövat av domstol. För närvarande rekommenderas inte användning av SMS. Även anteckning i protokoll från byggmöte uppfyller skriftlighetskravet. Krav på skriftlig beställning är vidare uppfyllt, om beställaren överlämnar ritning eller annan handling som innefattar ÄTA-arbete. Emellertid görs ofta avsteg i de enskilda avtalen. Skriftlighetsbegreppet är således ofta inskränkt, varför man alltid måste kontrollera i AF-delen vad som gäller. Byggindustrin nr Beställning från projektledaren Får beställarens projektledare beställa ÄTA-arbeten? Vardera parten ska utse ombud för entreprenaden och det är bara denne som har behörighet att företräda sin huvudman. Beställarens projektledare är vanligtvis inte utsedd till ombud och får därför inte 5 Senaste versionen av Hantverkarformuläret är Hantverkarformuläret 7. 6 Länken är numera 20

8 beställa ÄTA-arbeten. Om han ändå gör det måste entreprenören fråga beställaren vad som gäller. Samma gäller för kontrollant, kvalitetsansvarig, platschef med flera ingen sådan titel ger automatiskt personen rätt att träffa överenskommelser i entreprenaden. I AB-U 07 finns dock en regel om att om ombud inte utsetts entreprenören och beställaren får utgå från att beställarens chef på arbetsplatsen respektive entreprenörens arbetsledare på arbetsplatsen har behörighet att företräda sina huvudmän, dock ej i fråga om ÄTA-arbeten av uppenbarligen större ekonomisk betydelse. Normalt ska det anges i kontraktshandlingarna vem som är ombud. Vidare ska man vid startmötet klara ut frågor om behörighet för andra än ombuden samt precisera formerna för informationsutbytet. Byggindustrin nr Samordningsansvar enligt AB 04 Ingår samordning av arbetarskydd vid övertagande av samordningsansvar som regleras i AB 04 kap. 3 9? Nej, bestämmelsen i AB 04 reglerar endast den tidsmässiga samordningen. Det är beställaren som ansvarar för att hans egna arbeten samordnas med de av beställaren upphandlande entreprenörerna och samordningen dem emellan så att dessa arbeten kan utföras och färdigställas i enlighet med tidplan. Detta samordningsansvar kan överlåtas på en av entreprenörerna som då benämns huvudentreprenör i relation till övriga entreprenörer som benämns sidoentreprenörer. Samordningsansvaret enligt AB 04 har således inget att göra med det ansvar som enligt arbetsmiljölagen åvilar byggherren, ett samordningsansvar som byggherren kan överlåta till någon som bedriver arbete på arbetsstället, vilket vanligtvis sker under koden AFC.364 i AMA AF Byggindustrin nr Motsvarande kod i AMA AF 2 (senaste versionen av AMA AF) är AFC.83. 2