Den formella granskningen har föregåtts av samråd enligt 5 kap 11 PBL under tiden till och med

Transkript

1 Granskningsutlåtande P Byggnadsnämnd GRANSKNINGSUTLÅTANDE Detaljplan för Hassla 2:78, Kinnarps-Slutarp, Falköpings kommun HUR GRANSKNINGEN HAR BEDRIVITS Rubricerat planförslag har enligt 5 kap 18 Plan- och bygglagen (PBL) varit utställt för offentlig granskning på Kinnarpsskolans bibliotek och Falköpings kommuns webbplats under tiden till och med Den formella granskningen har föregåtts av samråd enligt 5 kap 11 PBL under tiden till och med Kända sakägare och myndigheter som har ett väsentligt intresse av detaljplanen har beretts tillfälle till samråd. Framförda synpunkter har redovisats i separat samrådsredogörelse. Kungörelse om granskning har funnits på kommunens webbsida och brev har översänts till kända sakägare samt till andra som kan ha ett väsentligt intresse av detaljplanen. Länsstyrelsen har tillsänts planhandlingarna inför granskningen. INKOMNA YTTRANDEN Följande yttranden har inkommit under granskningstiden. Remisinsats Ingen erinran Synpunkter AÖS Trafikverket, Naturvän, Polisen, Västtarfik, Länsstyrelsen, Okänd 1, Lantmäteriet, Miljösamverkan Östra Skaraborg, Okänd 2, J.W, Privatperson, (11)

2 SAMMANFATTNING AV INKOMNA YTTRANDEN MED KOMMENTARER Yttrandena sammanfattas och kommenteras med kursiv stil. AÖS (Avfallshantering Östra Skaraborg) Bolagets yttrande kom in under samrådtid. I sitt yttrande har bolaget angett att gällande sophämtning för ovanstående vill bolaget framhålla följande för att uppfylla reglerna i renhållningsföreskrifterna. De krav som har angetts i yttrandet uppfylls i stort sett. Sophämtning kan ske både från väg 46 och Länsmansgatan. Det finns bättre förutsättningar för sophämtning från Länsmansgatan. Trafikverket I sitt yttrande har myndigheten angett följande punkter: 1. Handlingarna behöver kompletteras med hur stor trafikökning detaljplanen förväntas ge upphov till. 2. Trafikverket vill än en gång framhålla att det i samband med detaljplanens genomförande bör säkerställas att siktkraven enligt VGU (Vägar och gators utformning) vid befintlig anslutning Textilgränd uppfylls. Detta för att inte detaljplanen ska bidra till försämrad trafiksäkerhet i korsningen. 1- Planbeskrivningen har kompletterats i avsnitt enligt yttrandet. 2- De krav som finns i VGU uppfylls i stort sett vid korsningen. Naturvän I sitt yttrande har naturvän angett följande punkt: I behovsbedömningen står det Nej på raden Sällsynt eller hotad art/samhälle. På kommunens webbsida finns ett rapporterat ärende, där en medborgare påpekar att det finns ett unikt och fridlyst djurliv på området i form av fladdermöss (rapporten har bifogats till yttrandet). En miljökonsekvensbeskrivning bör göras om det finns tydliga indikationer på att natur och djurliv påverkas negativt. Även hur en förändring påverkar människor ska utredas. Upp till 40 lägenheter är en stor förändring och vid så här stor förändring ska en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) göras. 2(11)

3 En miljökonsekvensbeskrivning (MKB) ska upprättas endast om planen anses medföra en betydande miljöpåverkan (plan- och bygglagen, kap 4, 34). I PBL står vilka markanvändningar som kan medföra en sådan påverkan. Även i förordningen om miljökonsekvensbeskrivning ( 4 och bilaga 1) anges de planer som alltid kan anses medföra en betydande miljöpåverkan. Denna plan ingår inte i den här listan. Oavsett planens syfte, ska i alla planarbeten en behovsbedömning tas fram för att reda ut om planen kan medföra en betydande miljöpåverkan. Om resultatet av behovsbedömningen visar att planen kan medföra en sådan påverkan, ska en MKB upprättas. I samband med det här planarbetet gjordes en behovsbedömning och behovsbedömningen samråddes med länsstyrelsen och Miljösamverkan Östra Skaraborg (MÖS). I bedömningen finns ett flertal punkter, inkl. punkten om sällsynta arter. En sammanfattning av alla de punkterna gav resultatet att upprättande av en MKB i det här fallet vore överflödigt. Slutsatsen godkändes av de ovannämnda myndigheterna. Förekomst av sällsynta djur inom fastigheten har inte bekräftats varken av kommunen eller någon annan myndighet. Ingen rapport om förekomst av något skyddat djur (t.ex. fladdermöss) har registrerats på Artportalen heller, åtminstone under de senaste 17 åren. Därför bedöms sannolikheten för förekomst av sådana djur inom denna fastighet som låg. Alla planer kommer att påverka sin omgivning till en viss grad. Förtätning av de befintliga samhällena innebär att både människor och naturmiljö kommer att påverkas. Generellt är ianspråktagande av marker som redan är ianspråktagna, det vill säga tätorter, mer hållbart än att ny mark (natur eller jordbruksmark) tas upp för stadsutveckling. Polisen Ingen erinran. Västtrafik Ingen erinran. Länsstyrelsen Ingen erinran. I sitt yttrande har myndigheten angett att planen kan accepteras och därför inte kommer att prövas av Länsstyrelsen om den antas. I sitt yttrande har myndigheten angett följande punkter: 1- Länsstyrelsen yttrade sig över samrådsremissen och ansåg att det skulle vara rimligt att värdera möjligheten att placera ventilation högt och på motsatt sida av väg 46 vid ombyggnation av befintlig byggnad eller för ny byggnad. Länsstyrelsen har noterat att kommunen endast angett att det är vid uppförande av byggnader som ventilation bör placeras högt och på motsatt sida av väg 46. Länsstyrelsen ser helst att planbestämmelsen kompletteras så att åtgärd avseende ventilation även gäller vid ombyggnation av befintlig byggnad, åtgärd som sedan gäller vid bygglovspliktiga åtgärder på byggnaden. 3(11)

4 2- Markföroreningarnas avgränsning har inte utretts eller beskrivits mer ingående. Länsstyrelsen konstaterar att det finns förhöjda värden av PAH och barium över riktvärdet för känslig markanvändning (såsom mark för bostadsändamål) i några av de stickprover som analyserats. Kadmiumvärdet tangerar också riktvärdet. Av handlingarna framgår att det är den befintliga byggnaden som är tänkt att byggas om till bostäder. Det framgår inte om någon inventering eller undersökning skett av eventuella föroreningar i själva byggnaden. Den har tidigare använts som textilfabrik och för provning av dieselmotorer. 3- Markprover indikerar högriskområde för radon varför bostäderna ska byggas på ett radonsäkert sätt. 4- Vad beträffar buller så förutsätter Länsstyrelsen att bostäderna utformas på så vis att riktvärdena i SFS 2015:216, Förordning om trafikbuller vid bostadsbyggnader följs. 5- Handlingarna behöver dessutom och i enlighet med Trafikverkets yttrande kompletteras med hur stor trafikökning till detaljplanen förväntas ge upphov till. Länsstyrelsen liksom Trafikverket vill än en gång framhålla att det i samband med detaljplanens genomförande bör säkerställas att siktkraven enligt VGU (Vägar och gators utformning) vid befintlig anslutning Textilgränd uppfylls. 1- Planhandlingarna har kompletterats enligt yttrande. 2- En avstämning gjordes med MÖS efter samrådet. Enligt myndighetens bedömning, eftersom barium förekommer naturligt och den förhöjda halten av PAH i en punkt sannolikt kommer från en tidigare kreosotimpregnerad el- eller telestolpe, bedöms det att någon åtgärd inte behöver vidtas. Så länge markföroreningar (t.ex. Kadmium) inte överstiger riktvärden, kan man acceptera den befintliga halten. Ingen provtagning har genomförts inom den befintliga byggnaden. I det här skedet är det oklart om marken under byggnaden innehåller någon förorening. Planen medger att den befintliga byggnaden rivs och ersätts med en ny byggnad. Detta kan höja risken för att människor utsätts för de eventuella markföroreningarna. Därför har plankartan kompletterats med en upplysning ang. markföroreningar. 3- Bestämmelsen på plankartan har reviderats så att denna ska gälla även för inredning av bostäder i den befintliga byggnaden. 4- Bostäderna kommer att uppfylla förordning om trafikbuller vid bostadsbyggnader. 5- Planbeskrivningen har kompletterats enligt yttrandet under avsnitt Siktkraven enligt VGU uppfylls vid korsningen mellan Textilgränd och väg 46, samt Länsmansgatan och väg 46. 4(11)

5 Okänd 1 I det anonyma yttrandet har följande punkter angetts: lägenheter är en stor förändring inom samhället. Det finns inte ens 40 lgh i hela kinnarp. 2- Med en konstruktion bestående av blåbetong i den befintliga byggnaden är det svårt att skydda bostäder mot radon. Det framgår inte av planhandlingar att det gjorts några undersökningar av boendemiljön. Eftersom fabriksbyggnationen är en centralt del i denna detaljplan så är det väl ytterst lämpligt att mäta radonhalter innan tillstånd ges. 1- Som det framgår av samrådsredogörelsen, betraktar Falköpings kommun förtätning av de befintliga samhällena som ett hållbart sätt för stadsutveckling inom kommunen. 20 till 40 lägenheter kommer säkert att påverka omgivningen till en viss grad. Men det bedöms inte att en sådan påverkan medför stora förändringar inom samhället vad gäller service och infrastruktur. Området kommer i första hand att bebyggas med högst 20 lgh. Med byggnation av ca 40 lgh. bedöms antalet invånare i tätorten öka med ca 8,5 %, vilket bedöms som acceptabelt (om det räknas enligt genomsnitt antal familjemedlemar per hushåll i Falköpings kommun på 2.1 person/familj). 2- Bestämmelsen på plankartan har ytterligare tydliggjorts ang. radon i den befintliga byggnaden. Radonhalter har inte mätts inomhus. Rent tekniskt, är det inte ovanligt att skydda en befintlig byggnad mot radon. Det finns fler lösningar för att minska radonhalter från byggnadsmaterial, t.ex. blåbetong. Vid bygglovsansökan (innan startsbesked) ska exploatören visa sina lösningar för hantering av radonhalter. De här åtgärderna ska godkännas av kommunen. Efter byggnationen är klar, får exploatören en viss tid på sig att redovisa inmätta radonhalter inomhus för att få sitt slutbesked. Slutbesked kommer inte att beviljas om radonhalten är över riktvärdet. Lantmäteriet I sitt yttrande har myndigheten angett följande punkter som de delar som bör förbättras: 1- Angivelse om aktualitetsdatum för fastighetsredovisningen resp. för övriga detaljer i grundkartan saknas 5(11)

6 2- I planbeskrivningen refereras till Paradgatan, men det framgår inte av grund/plankartan var Paradgatan ligger. 3- De rättigheter som berörs kunde beskrivas tydligare. Ingen fastighetsförteckning finns att tillgå i planhandlingarna. Hur hanteras avtalsservituten för kommunala VAledningar vid flytt av ledningar. 4- Vad står serv 1 respektive serv 2 i plankartan för. 5- På plankartan finns det inte angivet vilket utskriftsformat som ska användas för att den angivna skalan ska stämma. 6- Det kan noteras att inget hindrar avstyckning från Hassla 2:78 enligt planbestämmelserna. 1- Plankartan har kompletterats enligt yttrandet. 2- Gatunamnet har korrigerat i planbeskrivningen. 3- Fastighetsförteckning skickades ut tillsammans med övriga planhandlingar, både under samråd och granskning. Planbeskrivningen har kompletterats i sin text under avsnitt Som det framgår av den redovisade fastighetsförteckningen, gäller de här servitutsavtalen för kommunala VA-ledningar. Planbeskrivningen har kompletterats ang. detta i avsnitt Plankartan har kompletterats enligt yttrandet. 6- För att skapa en viss flexibilitet i planen för framtida scenarion, har ingen planbestämmelse införts på plankartan som låser fastighetsbildningen. Miljösamverkan Östra Skaraborg Ingen erinran. Okänd 2 I det anonyma yttrandet har följande punkter angetts: 1- Varför drives frågan fortfarande vidare. Allmänheten har sagt sitt. Men det verkar inte spela någon roll. Känslan är hopplöshet och att våra åsikter förminskas. Det finns en del frågor: t.ex. var tog rivningsavfallet vägen efter fasadrenoveringen etc. 2- Kinnarp har idag inte ens 40 lägenheter totalt. Nu ska detta byggas av en aktör med dåligt renommé på en liten yta. Det går inte blunda för hur detta kommer påverka omgivningen oavsett vad beteckningen på detaljplan är. 6(11)

7 1- De viktiga förändringar som har skett i planförslaget efter samråd och granskning, trots sökandens vilja, visar att kommunen har lyssnat på allmänheten. Den stora skillnaden mellan antal inkomna synpunkter efter samråd och granskning visar att de senaste förändringarna i planförslaget har haft en viss påverkan på allmänhetens åsikt kring planen. Frågor kring vad som har hänt vid byggarbetet t.ex. avfallshantering etc. omfattas inte av det här planarbetet och kan därför inte besvaras i det här dokumentet. Generellt kan nämnas att frågor om avfallshantering har sina egna rutiner och tillsynsmyndigheter kan ingripa om någon brist upptäcks vid arbetet. 2- Kommunen varken kan eller vill begränsa fastighetsägarens rätt att utveckla sin fastighet enligt kommunens riktlinjer på grund av bedömningar kring exploatörens riktiga intention eller ekonomiska situation. Detta skulle betraktas som diskrimerande, och strider därför mot kommunens värdegrund. Det ska kommas ihåg att planen möjliggör för att området kan exploateras enligt detaljplanen. Om exploatören har råd att genomföra planen ska avgöras av exploatören. Med byggnation av ca 40 lgh. bedöms antalet invånare i tätorten öka med ca 8,5 %, vilket bedöms som acceptabelt (om det räknas enligt genomsnitt antal familjemedlemar per hushåll i Falköpings kommun på 2.1 person/familj). J W I sitt yttrande har J W angett följande punkter: 1- Det är svårt att förstå varför denna förändring ska genomföras när den möter så stort motstånd från omgivningen. Oavsett om ni nu ändrat beteckning till bostäder så kommer detta innebära fortsatta försök från fastighetsägaren att "komma runt" detaljplanen. Det är helt orimligt att ett privat bolag av fastighetsägarens storlek tänker investera mångmiljonbelopp för att bygga vanliga lägenheter för den öppna marknaden. 2- I den redovisade samråderedogörelsen är det lite tunt sett till hur många synpunkter som kom in under samrådet. Man får ju nästan intrycket att det endast är ett fåtal bemötanden som skickats in. 3- En värdeminskning av de närliggande fastigheterna är en väldigt viktig parameter när beslut ska tas om en detaljplan. Det är inte alls något som slentrianmässigt ska accepteras. Boverket har också påpekat detta på sin hemsida. 4- Begreppet permanent bostäder ska ersättas med permanent byggnation. Detta för att stänga möjligheter till att bebygga fastigheten med moduler och bostadscontainrar. 5- På plankartan ska byggrätten närmast fabriken (med en byggnad upp till fyra meter) tas bort. Det förstör det estetiska intrycket av fastigheten som är ett "landmärke" i 7(11)

8 Kinnarp sedan 1940-talet. Det finns ingen anledning att bebygga denna yta så nära den befintliga byggnaden. 6- Antalet lägenheter är alldeles för stort för fastigheten och omgivningen. Konventionella lägenheter med kök, dusch/toalett, med fönster i varje sovrum och anpassat efter byggstandard tar stor plats. Enligt de tal som anges i detaljplanen så blir det ett gäng med "ettor" som får plats. Upp mot 40 lägenheter är alldeles för mycket för området. 1- De viktiga förändringar som har skett i planförslaget efter samråd och granskning, trots sökandens vilja, visar att kommunen har lyssnat på allmänheten. Kommunen varken kan eller vill begränsa fastighetsägarens rätt att utveckla sin fastighet enligt kommunens riktlinjer på grund av bedömningar kring exploatörens riktiga intention eller ekonomiska situation. Detta skulle betraktas som diskrimerande, och strider därför mot kommunens värdegrund. Planen möjliggör för att området kan exploateras enligt detaljplanen. Huruvida exploatören har råd för att genomföra planen avgörs av exploatören. 2- Normallt anges antalet inkomna yttranden inte i samrådsredogörelsen. Det finns inget hinder för att ange detta och det kunde anges även här. När planförslaget presenteras för Byggnadsnämnden, får dock politikerna alla inkomna synpunkter som ett underlag för sitt beslut. Inkomna yttranden kan skickas ut på begäran. 3- Som det står i samrådsredogörelsen, är det inte självklart att en sådan förändring medför en värdesänkning av de närliggande fastigheterna. I vilken utsträckning plangenomförandet faktiskt kommer att påverka värdet på kringliggande fastigheter är naturligtvis svårt att uttala sig om på förhand. Men i allmänhet bör man ha i åtanke att ingen är tillförsäkrad en oförändrad närmiljö, utan bör normalt sett acceptera de förändringar som följer med samhällsutvecklingen. Inte minst gäller detta inom tätorter. Som det framgår av texten på Boverkets hemsida, ska det i alla planer göras en intresseprövning. Med intresseprövning menas en avvägning mellan allmänna och enskilda intressen. Skapandet av ett flertal nya lägenheter i en oanvänd fabriksbyggnad betraktas av kommunen som positivt för hela kommunen, vilket också är förenligt med kommunens övergripande planering och mål. 4- Planen har inte reglerat vilken byggnadsteknik eller vilket material som ska användas vid uppförandet av bostäderna. Vid ansökan om bygglov ska ex- 8(11)

9 ploatören visa hur alla standarder och krav för ett permanent boende (enligt BBR) kommer att uppfyllas. Arkitektoniska frågor och gestaltningsfrågor kommer också att hanteras under bygglovsskedet. Byggnadsnämnden kan avslå bygglovet om det bedöms som olämpligt i relation till omgivningen. 5- Grundregeln är att byggrätt beviljas till den grad att det inte leder till någon betydande olägenhet varken för enskilda eller allmänna intressen (t.ex. när det gäller insyn eller skuggning på granntomter, risk för allmänhetens säkerhet eller att det strider mot något riksintresse). I det här fallet, bedöms det inte att en eventuell byggnation av en våning på denna yta skapar någon betydande olägenhet varken för grannarna eller allmänheten. Byggnaden har stått på platsen i flera decennier i ganska dåligt skick och saknar kulturhistoriska värden. 6- Planen reglerar att det inom byggnaden ska inredas minst 12 och högst 20 lägenheter. Med tanke på byggnadens storlek med 10 lägenheter per våning blir medelstorleken på lägenheterna ca 50 kvm och med 6 lägenheter/våning ökar medelstorleken till ca 90 kvm. Möjligheten finns också att åstadkomma olika typer av lägenheter med varierande storlekar. 20 till 40 lägenheter kommer säkert att påverka omgivningen till en viss grad. Men det bedöms inte att en sådan påverkan medför stora förändringar inom samhället vad gäller service och infrastruktur. Området kommer i första hand att bebyggas med högst 20 lgh. Med byggnation av ca 40 lgh. bedöms antalet invånare i tätorten öka med ca 8,5 %, vilket bedöms som acceptabelt (om det räknas enligt genomsnitt antal familjemedlemar per hushåll i Falköpings kommun på 2.1 person/familj). Privatperson I sitt yttrande har fastighetsägarna till fastigheten Hassla 2:52 angett följande punkter: 1- Som granne hyser vi vissa tvivel angående anläggandet av 20 lägenheter i den f.d. syfabriken, för att inte tala om en utbyggnad till 40. Vad har brandmyndigheten för åsikt? Luftväxling och energibesiktning måste väl vara godkända? 2- Problemet sett från vår sida är ju att denna typ av boende drar ett visst klientel till sig och det är kanske inte det som gör området direkt mer attraktivt. 3- Skulle det sedan bli aktuellt med ytterligare 20 lägenheter så har ju den södra delen av Kinnarp fördubblat sin befolkning i ett slag. 4- Finns det regler för att ytterligare bebyggelse inte blir moduler, baracker, husvagnar eller ens Bert Karlssons rullande hus? 5- Ca 40 lägenheter försämrar trafikförhållande och det blir ju två stycken mindre gator med kö ut mot RV46. 9(11)

10 6- Vi vill poängtera att idén i sig inte är fel, men denna exploatör ger en olustig känsla då deras affärsidé inte alls stämmer överens med denna ansökan. Vi vill uppmana byggnadsnämnden att lyssna på oss som är närmast berörda och även ta i beaktande det kraftiga motståndet som framkom under samrådstiden och inte godkänna heller denna ansökan. 1- Tekniska frågor när det gäller brandsäkerhet, ventilation, energibrukning etc. hanteras under bygglovsskedet. Vid bygglovsskedet ska exploatören visa hur byggnaden uppfyller alla erforderliga standarder och krav enligt BBR (Boverkets byggregeler). 2- Genom en detaljplan får kommunen reglera i vilket syfte marken ska användas (i det här fallet är det boende med varaktig karaktär). Vilka invånare som kommer att bosätta sig i området kan inte regleras i planen. Att olika slags bostadsformer lockar till sig olika typer av invånare är naturligt. Med tanke på planens flexibilitet är det svårt att bedöma vilka hushåll/invånare som kommer att bosätta sig inom planområdet. 3- Tanken är att det i den första etappen ska inrymmas högst 20 bostäder i den befintliga byggnaden. Med byggnation av ca 40 lgh. bedöms antalet invånare i tätorten öka med ca 8,5 %, vilket bedöms som acceptabelt (om det räknas enligt genomsnitt antal familjemedlemar per hushåll i Falköpings kommun på 2.1 person/familj). 4- Planen har inte reglerat vilken byggnadsteknik eller vilket material som ska användas vid uppförandet av bostäderna. Vid ansökan om bygglov ska exploatören visa hur alla standarder och krav för ett permanent boende (enligt BBR) kommer att uppfyllas. Arkitektoniska frågor och gestaltningsfrågor kommer också att hanteras under bygglovsskedet. Byggnadsnämnden kan avslå bygglovet om det bedöms som olämpligt i relation till omgivningen. 5- Genomförandet av planen kommer säkert att påverka trafikförhållandet inom/kring planområdet. Trafikökning är en naturlig följd av förtätning och bör därför normallt accepteras vid stadsutveckling. I det här fallet, bedömer kommunen att en trafikökning med ca 40 lgh medför en acceptabel belastning på riksväg 46 (idag har vägen ett trafikflöde på ca 6200 trafikrörelser/dag). Textilgränd utgör en kort sträcka på ca 25 meter och försörjer endast tre fastigheter. Det bedöms inte att en sådan trafikökning på gatan kan medföra en betydande olägenhet för omgivningen. Biltrafiken på Länsmansgatan är betydligt lägre (ca 200 trafikrörelse/dag), vilket gör att den gatan påverkas mest av förändringen. 6- Kommunen varken kan eller vill begränsa fastighetsägarens rätt att utveckla sin fastighet enligt kommunens riktlinjer på grund av bedömningar kring exploatörens riktiga intention eller ekonomiska situation. Detta skulle betraktas som diskrimerande, och strider därför mot kommunens värdegrund. De viktiga förändringar som har skett i planförslaget efter samråd och granskning, 10(11)

11 trots sökandens vilja, visar att kommunen har lyssnat på allmänheten. Den stora skillnaden mellan antal inkomna synpunkter efter samråd och granskning visar att de senaste förändringarna i planförslaget har haft en viss påverkan på allmänhetens åsikt kring planen. Planen möjliggör att området kan exploateras enligt detaljplanen. Huruvida exploatören har råd för att genomföra planen avgörs av exploatören. SAMMANFATTANDE BEDÖMNING På plankartan har en upplysning lagts till ang. markföroreningar, bestämmelsen om radonsäkert uppförande har reviderats enligt Länsstyrelsens yttrande, mista antal lägenheter har sänkts till 12, aktualitetsdatum och utskriftsformat har redigerats. Planbeskrivningen har reviderats under rubrikerna 3.9.4, 3.9.5, 4.4.1, och Förslag till beslut Med anledning av ovanstående föreslår Stadsbyggnadsavdelningen följande beslut: Byggnadsnämnden godkänner stadsbyggandsavdelningens bemötande av inkomna yttraden. Byggnadsnämnden antar detaljplanen med stöd av kommunfullmäktiges delegation. Soroosh H.Rad Planarkitekt 11(11)