AKTUELL EKONOMI. Bomarknaden - hem, ljuva hem?

Transkript

1 NUMMER 8 DECEMBER 2018 AKTUELL EKONOMI Bomarknaden - hem, ljuva hem? Vi räknar med att prisdrivande faktorer såsom stark sysselsättning och stigande inkomster vägs upp av större bostadsutbud och högre räntor, vilket resulterar i stabila bostadspriser framöver. Byggstarterna fortsätter sannolikt att falla 2019, men därefter räknar vi med en utplaning, givet bostadsbrist och starka hushållsfinanser. Det stora antalet bostadsprojekt som färdigställs 2019 kan utgöra en risk för priserna och skapa ytterligare huvudvärk för små bostadsutvecklare. Vi ser begränsade möjligheter att byta regional inriktning eller växla till byggande av hyreslägenheter. Då de mindre aktörerna har en liten betydelse för ekonomin som helhet tror vi de eventuella negativa effekterna blir små. Efter en nedgång under hösten 2017 tycks bostadspriserna ha stabiliserats på en nivå som är ungefär 4-5 procent lägre än vid pristoppen förra sommaren (se bild nedan). Avmattningen märks inom de flesta delar av bostadsmarknaden men har varit tydligast i storstäderna och för bostadsrättslägenheter. Efterfrågan tyngd av stigande bolånebörda Vi menar att flera faktorer på efterfrågesidan har bidragit till avmattningen i bostadspriserna. En av dem är de skärpta kreditvillkoren, med nya amorteringskrav som infördes i juni 2016 och mars De nya amorteringskraven slår dock olika hårt mot olika regioner och åldersgrupper. 1 Det första amorteringskravet påverkade hela marknaden, medan det andra, tuffare kravet har större effekt på höginkomsttagare och bostadsköpare i storstäderna, där belåningsgraden är högre. Ökat utbud efter topp i byggstarterna En annan viktig orsak till att bostadspriserna sjunkit är att utbudet ökat, främst till följd av att många nya bostäder byggts (se bild nedan). Det ökade byggandet på senare år har i sin tur drivits av den kraftiga prisutvecklingen på bostadsmarknaden som gjorde det lönsammare att bygga. Omvänt ledde prisnedgången till att byggbranschen reviderade ner sina byggplaner och, på senare tid, minskade även det faktiska bostadsbyggandet. 1 Det första amorteringskravet innebär att låntagare ska amortera 1 procent på nya bolån med en belåningsgrad på procent och 2 procent om belåningsgraden är över 70 procent. Det andra amorteringskravet innebär en skärpning genom att hushåll med en belåning på mer än 4,5 gånger bruttoinkomsten ska amortera ytterligare 1 procent på lånet. För full ansvarsbegränsning hänvisas till sista sidan

2 Dominoeffekt av prissänkt nyproduktion Priserna på nyproduktion har också börjat sjunka, efter utbudet av bostäder till försäljning ökade och priserna på befintliga bostäder gick ned. Annonseringstiden för nyproducerade lägenheter fortsätter att öka (se bild nedan). I viss mån är den längre tiden att genomföra en bostadsaffär en återgång till det normala, men försäljningsvolymen har minskat. Det förefaller som att prisnivån kan behöva justeras ytterligare. Tidigare fanns också ett inslag av spekulation som bidrog till att hålla aktiviteten uppe, då bostäder köptes för att generera vinst på en stigande marknad. Ökningen av antalet bostäder till försäljning har dessutom förstärkts av ett förändrat beteende bland köpare och säljare. Generellt sett tar det längre tid att hitta en köpare nu än under de senaste åren. Försäljningsprocessen är dock fortfarande inte särskilt långdragen i en historisk jämförelse, och sett till antalet genomförda affärer är aktiviteten på marknaden fortsatt hög (se bild nedan). Man ska komma ihåg att bostadsmarknaden, fram till nyligen, under en lång period varit ovanligt het och många bostäder såldes redan före planerad visning. Bostadsutvecklare har successivt justerat ner de begärda priserna för befintliga projekt. Att sänka priserna är ett sätt att minska risken för att bli stående med osålda lägenheter. 2 De lägre priserna gör att nyproducerade bostäder blir mer attraktiva och dämpar därmed priset på befintliga bostäder, med följden att bostadspriserna dämpas på hela marknaden. 2 Innan banken betalar ut byggnadskreditiv krävs ofta att bostadsutvecklaren säljer en stor andel av bostäderna i förhand och att bolaget går med på att köpa de lägenheter som eventuellt är osålda vid färdigställandet. I regel ställs högre krav på mindre bolag och de har även färre alternativa finansieringslösningar. 21 december

3 Färdigställande av bostäder toppar 2019 Bostadsbyggandet har ökat kraftigt, oavsett om utvecklingen sätts i relation till BNP eller befolkningstillväxten. Förra året påbörjades nya bostäder och det var fler än någon gång sedan Sedan en tid har dock både antalet beviljade bygglov och antalet produktionsstarter vänt neråt, vilket talar för att vi får se ett minskat bostadsbyggande framöver (se bild nedan). Än så länge är aktivitetsnivån fortsatt hög efter det rekordhöga antalet byggstarter i fjol, för i genomsnitt tar byggfasen mer än ett och ett halvt år. Det innebär också att antalet färdigställda bostäder bör nå sin topp 2019, och det är således då som tillskottet av nyproducerade bostäder till bostadsmarknaden blir som störst. Byggstarterna minskar redan, men långa byggnadstider betyder att färdigställanden toppar 2019 Även om försäljningsvolymen har minskat är det för närvarande ganska få lägenheter som är osålda när de färdigställs. Men att så många nya bostäder kommer stå klara 2019 gör att det fortfarande finns risker för bostadsutvecklarna. Hushållen har dessutom blivit mer tveksamma till att köpa bostäder på ritning. Riskerna är störst för mindre företag, och det är bland dem som antalet produktionsstarter har minskat mest. Bankerna har dock begränsad exponering mot mindre bostadsutvecklare, så svårigheter eller konkurser bland dessa skulle knappast på egen hand kunna hota den finansiella stabiliteten i ekonomin. Bostadsutvecklare i ett nötskal Antalet bostadsutvecklare fyrdubblades mellan 2008 och 2017, till cirka 440 företag. Minst tio av dessa är börsnoterade, inklusive tre storbolag. Antalet sålda bostäder för de noterade bostadsutvecklarna halverades det första halvåret 2018 jämfört med motsvarande period 2017, från omkring till Tydligast var minskningen bland de mindre bostadsutvecklarna. De börsnoterade bostadsutvecklarna har få osålda bostäder i färdigställda projekt, men i pågående produktion är bilden inte lika ljus. Där ökade andelen osålda bostäder från 23 till 34 procent under perioden. Antalet bostäder under produktion har minskat något, från drygt till omkring Främst beror det på att de mindre bostadsutvecklarna har dragit ner på byggandet. Källa: Sveriges Riksbank, Finansiell stabilitetsrapport 2018:2 Bostadsbrist eller inte? Att bedöma det framtida behovet av bostäder är ingen lätt sak och vi vill gärna se fler analyser på området. Ett sätt är att beräkna antalet hushåll i framtiden utifrån faktorer som befolkningsökning, åldersfördelning och hushållens storlek. Boverket har tittat på hur dessa demografiska faktorer förändrats sedan 2012 och uppskattar att det behöver byggas nya bostäder per år under perioden (se bild nedan). Men om man antar att det rådde under -eller överskott på bostäder 2012, basåret, så skulle bostadsbehovet vara högre eller lägre. Byggandet bör också anpassas till att befolkningsökningen fortsatt är koncentrerad till storstadsregionerna. Men det finns fler faktorer att ta hänsyn till, exempelvis att de äldre väntas utgöra en större andel av befolkningen i framtiden. Omkring 40 procent av Sveriges kommuner räknar redan med brist på bostäder särskilt anpassade för äldre. Andra svårigheter med att förutse bostadsbehovet har att göra med befolkningsframskrivningar, som är omgärdade av osäkerhet. Dessutom medför den stora invandringen en potentiell påverkan på efterfrågan på bostäder, och därigenom även behovet. Det är också viktigt att bedöma bostadsbehovet justerat för hushållens köpkraft, det vill säga analysera hur många hushåll som har råd att efterfråga en bostad till rådande marknadspris. Ett sätt att beräkna efterfrågan justerad för köpkraft är att titta på ökningen av antalet sysselsatta. Under det senaste decenniet har sysselsättningen ökat ungefär lika mycket som befolkningen. Det innebär dock att antalet sysselsatta 21 december

4 inte har ökat lika mycket som antalet invånare, vilket ger ett alternativt budskap kring behovet av bostäder. Det finns en demografisk bostadsbrist, men den köpkraftsjusterade bristen är sannolikt märkbart lägre Vår samlade bedömning är att det finns en demografisk bostadsbrist i Sverige, framför allt i de större städerna (Stockholm i synnerhet), medan bostadsmarknaden tycks mättad i vissa regioner. Därför ser vi ett behov av ett fortsatt bostadsbyggande framöver, inte bara på grund av framtida befolkningsökning. Samtidigt tror vi att efterfrågan på bostäder dämpas av bristande betalningsförmåga och att man därför bör ta prognoser från exempelvis Boverket med en nypa salt, för den köpkraftsjusterade bostadsbristen är troligen betydligt lägre. Om bostadsutvecklarna bygger så många bostäder som behövs för att täcka det demografiska behovet med nuvarande marknadsförhållanden och sannolika framtida kreditvillkor riskerar de att stå med ett stort antal osålda lägenheter på kort sikt, vilket skulle pressa ner bostadspriserna ytterligare. Det är först den senaste tiden som enkäter har visat att resursutnyttjandet i byggsektorn börjat avta. Det är möjligt att många företag har varit upptagna med redan planerade projekt och först nu när aktiviteten dämpas får tid att rikta fokus mot nya regioner. I nuläget är efterfrågan på bostäder i andra regioner dock inte tillräckligt stor för att absorbera hela kapaciteten och förhindra en nedgång i byggsektorn. Dessutom ser det ut som om byggandet redan har koncentrerats till de större städer där befolkningstillväxten har varit som högst. 3 Istället för att sikta in sig på nya regioner, skulle bostadsutvecklarna kunna fokusera mer på att bygga hyresrätter? Ofrånkomlig dipp för bostadsbyggandet Eftersom den största prisnedgången har skett i Stockholmsregionen har det föreslagits att byggandet skulle kunna hållas uppe genom att byggsektorn riktar in sig på andra regioner. Antalet byggstarter fortsätter förvisso att öka i både Storgöteborg och Stormalmö. Men samtidigt märks kraftiga nedgångar i mindre städer, och tillsammans med tappet i Stockholm ger det en bred nedgång för det totala antalet byggstarter (se bild nedan). Hyresrätter inte lösningen Kan hyresrätter fylla tomrummet när byggandet av bostadsrätter minskar? Det är inte så enkelt, menar vi. Först och främst riskerar en sådan omställning att slå mot bostadsutvecklarnas lönsamhet och påverka byggprocessen, så det är inget som sker över en natt. 4 För det andra är nyproducerade hyresrätter dyra och således knappast en lösning på problemet med att efterfrågan på lägenheter dämpas av den begränsade köpkraften. För det tredje byggs det redan många hyresrätter i Sverige (se bild nedan). Här finns i och för sig viss regional potential, eftersom bara runt 30 procent av alla lägenheter som byggdes i Stockholm i fjol var hyresrätter. Men allt som allt ser vi begränsad potential i en omställning till att bygga fler hyresrätter eller flytta byggaktiviteten till nya regioner. 3 I storstadsområdena finns dock flera olika marknads-segment och således vissa möjligheter att flytta fokus även inom regionerna. 4 Den lägre produktionskostnaden för hyresrätter beror många gånger på att de byggs på billig mark som köpts tidigt i processen. Nu äger många bostadsutvecklare redan dyrare tomter som ursprungligen var avsedda för bostadsrätter. 21 december

5 Nyproducerade hyresrätter är inte billiga Genomsnittshyran för en nyproducerad hyrestrea låg 2017 på kronor i månaden enligt SCB. Därmed är det inte nödvändigtvis någon väsentlig skillnad i månadskostnad mellan hyresrätter och bostadsrätter (med räntekostnader och amortering). Det finns förstås andra skillnader, till exempel lånevillkoren för bolån, som kan hindra ett hushåll från ett bostadsköp (till exempel bankernas väl tilltagna kalkylräntor och kvar-att-leva-på-marginaler). Sammanfattningsvis, behövs en god och stadig inkomst oavsett om man ska bo i hyresrätt eller bostadsrätt. för ett år sedan, och framtidsutsikterna har inte försämrats ytterligare. År 2020 räknar vi med att antalet byggstarter ligger kvar på en stabil nivå, bland annat eftersom det som sagt finns ett behov av fler bostäder framöver, inte bara på grund av att befolkningen fortsätter öka. Byggstarterna väntas falla ytterligare 2019, men den negativa BNP-effekten blir inte stor nog att hota ekonomin i helhet Avmattningen inom bostadsbyggandet påverkar redan BNP genom krympande bostadsinvesteringar. Den negativa påverkan på BNP kommer bli tydligare i takt med att effekten av nästa års stora antal nyproducerade bostäder klingar av och då färdigställandet kommer ikapp den nya lägre nivån på byggstarter. Trots att vi räknar med en stabilisering av byggstarterna kommer bostadsinvesteringarna därför att fortsätta sjunka på grund av den stora tidsmässiga eftersläpningen (se bild nedan). Enligt vår bedömning är den samlade negativa effekten på BNP dock inte tillräckligt stor för att vara ett hot mot den breda ekonomin. Vägen framåt För närvarande är priserna på befintliga bostäder stabila och antalet byggstarter har minskat med 20 procent jämfört med förra året. Än så länge har nedgången på bostadsmarknaden haft begränsad effekt på ekonomin i stort. Vi räknar med att antalet byggstarter fortsätter minska nästa år och blir ungefär 25 procent lägre än rekordåret Med stöd i ledande indikatorer räknar vi med en ganska blygsam återstående nedgång från dagens nivå. För det första är antalet bygglovsansökningar inte i fritt fall, och även om dessa brukar vara fler än de faktiska byggstarterna så tyder inte förändringstakten på någon väsentligt kraftigare inbromsning den närmaste tiden. För det andra visar branschenkäter att aktivitetsminskningen i byggsektorn närmar sig den måttliga takt som flera företag antydde redan Vi förväntar oss stabila bostadspriser de närmaste två åren. Med tanke på vår prognos för inflationen betyder det visserligen att de reala bostadspriserna sjunker Å ena sidan tror vi att efterfrågan på bostäder kommer att vara fortsatt stark framöver, även om den inte ökar särskilt mycket jämfört med de senaste åren. När sysselsättningen fortsätter att öka under 2019 bedömer vi att lönerna kommer att stiga snabbare, vilket i sin tur stimulerar bostadspriserna. 21 december

6 Å andra sidan finns det faktorer som hindrar bostadspriserna från att stiga i linje med den beräk-nade inkomstökningen på medellång sikt. En faktor som håller tillbaka prisutvecklingen är att antalet bostäder till försäljning lär förbli högt. Priserna på nyproducerade bostäder lär samtidigt fortsätta att justeras ner under den närmaste tiden, och det påverkar hela marknaden. Slutligen kommer också dagens strängare bolåneregler och de förväntade räntehöjningarna att dämpa både efterfrågan och priserna. En viktig aspekt i sammanhanget är dock att räntekänsliga hushåll enligt vår bedömning kommer att klara räntehöjningarna utan att det leder till stora negativa effekter på hushållens konsumtion eller bostadspriserna. 5 Sammanfattningsvis räknar vi med en gradvis stabilisering på bostadsmarknaden, i termer av såväl priser som byggande. Stabilisering på bostadsmarknaden, när hot och möjligheter tar ut varandra Problem bland mindre bostadsutvecklare kommer, som en enskild effekt, enligt vår bedömning inte utgöra ett hot mot bostadsmarknaden och ekonomin. Det går dock inte att utesluta ett nytt prisras när pågående byggprojekt färdigställs. Det finns också risk för att inbromsningen för bostadsbyggandet blir kraftigare om de stora mängder nya bostäder som byggs inte matchar efterfrågan. Vi anser visserligen att det finns begränsad potential i att styra om byggandet till andra regioner eller till hyresrätter, men en fördel med den senaste tidens avmattning i byggsektorn är att bostadsutvecklarna nu får tid att analysera efterfrågan och fortsätta fokusera på de områden där bostadsbristen är som störst. På så sätt kan risken för obalanser motverkas. Slutligen bedömer vi att en plötslig försvagning av efterfrågan i omvärlden skulle kunna slå hårt mot sysselsättningen och i förlängningen även mot bostadspriserna och byggsektorn. I ett sådant scenario skulle Riksbanken dock sannolikt mildra effekten genom att avvakta med räntehöjningarna. Helena Bornevall, hebo12@handelsbanken.se Johan Löf, jolo22@handelsbanken.se 5 För mer detaljer och vår analys av hur räntekänsliga hushåll kommer att klara sig, se vår makrokommentar How will households react when interest rates are raised? som ni hittar på 21 december

7 Ansvarig utgivare Ann Öberg Aktuell Ekonomi Handelsbanken Stockholm Telefon Prenumeration 350 kr per år genom bankens kontor, bankgiro nr Eftertryck tillåts om källan anges. ISSN Denna publikation ges ut av Handelsbanken som en service åt dess kunder. Syftet är att ge allmän information och publikationen kan alltså inte ensam utgöra underlag för investeringsbeslut. Vi anser att de källor och bearbetningsmetoder vi använt oss av vid utarbetandet av analyser och prognoser är tillförlitliga. Vi påtar oss dock inget ansvar för riktigheten eller fullständigheten i prognoser eller analyser eller för eventuella brister i källmaterialet. Handelsbanken svarar inte för förluster som kan tänkas uppkomma genom att någon följer vad som sagts i denna publikat-ion eller använder sig av däri lämnade uppgifter.