Förutsättningar för lokaler i bottenvåningar på Västra Sicklaön Nacka

Transkript

1 Förutsättningar för lokaler i bottenvåningar på Västra Sicklaön Nacka VÄSTRA SICKLAÖN NACKA Lokaler i bottenvåningar Bo Bergman

2 2 Innehållsförteckning Bakgrund.. 3 Syfte. 3 Omfattning.. 3 Underlag och förutsättningar. 3 Strukturplan Västra Sicklaön.. 4 Kort-kort historik. 5 Varför lokaler i bottenvåningarna 5 Förutsättningar för att utveckla lokaler i bottenvåningar.. 6 Marknadsunderlag, efterfrågan och utbud.. 6 Trafik och tillgänglighet.. 6 Utformning, planbestämmelser 7 Ekonomi. 7 3d-fastighetsbildning 8 Fastighetsgränser och GA.. 8 Genomförande. 9 Lokaler i Planiaområdet och centrala Nacka Intressenter för att utveckla lokaler i bottenvåningar.. 13 Slutsatser och rekomendationer.. 13 Bilaga 1. Förenklade beräkningsexempel

3 3 Bakgrund Västra Sicklaön i Nacka består i dag delvis av relativt gles bebyggelse och med barriärer i form av trafikleder och spårväg. Två stora handelsanläggningar dominerar utbudet av handel och service, Nacka Forum och Sickla köpkvarter. I Stockholmsförhandlingen år 2013 åtog sig Nacka kommun att bygga bostäder i anslutning till den nya tunnelbanegrenen till Nacka. I takt med att tunnelbanan dras fram till Nacka C via Sickla och Järla ska det byggas nytt, tätt och blandat på västra Sicklaön. I utvecklad strukturplan för Nacka Stad, maj 2016, står det: Nacka stad ska ha ett levande stadsliv såväl dagtid som kvällstid. Detta förutsätter en blandning av bostäder, arbetsplatser, handel, kultur, skolor, förskolor, nöjen och möjligheter till rekreation. Möjligheter till samutnyttjande i byggnader bör undersökas och eftersträvas. Särskilt viktig är blandningen av funktioner längs huvudstråk, knutpunkter för kollektivtrafiken och de allmänna platserna. En av de allra viktigaste aspekterna är att komplettera med funktioner, boendeformer och service som idag saknas för att öka integrationen och berika stadslivet. Syfte Denna rapport belyser förutsättningar och möjligheter för lokaler i bottenvåningar i den nya bebyggelsen som planeras på västra Sicklaön. Dokumentet är tänkt att utgöra ett stöd vid framtagandet av nya detaljplaner samt vid markanvisningsförfarandet. Det kan också vara till hjälp vid den interna kommunikationen och förankringen inom Nacka kommuns organisation. Omfattning Rapporten utgör en översiktlig vägledning där olika aspekter av lokaler i bottenvåningar beskrivs och belyses. Dokumentet utgör i sig inget komplett beslutsunderlag. Det kommer krävas fördjupningar i varje enskild planeringsetapp och markanvisningsärende. Underlag och förutsättningar Detaljplaneprogram för centrala Nacka, uppdaterad samt program för Planiaområdet, antagandehandling 2016 har utgjort utgångspunkten för denna rapport. Vid bedömningen av förutsättningarna för de kommersiella lokalerna har underlag inhämtats från Niras. Dels genom rapporten Nya Nacka stad, daterad , dels genom workshops med Thomas Hellström Niras. Nyckeltal för de förenklade beräkningsexemplen är avstämda med företrädare från bostadsbolag, fastighetskonsulter och banker. Beräkningsexemplen utgår från situationen när den nya bebyggelsen enligt programförslagen står klar men utifrån dagens penningvärde. Kartor och bildmaterial är hämtat från programhandlingarna där llustrationerna är utförda av White arkitekter, 2BK Arkitekter och Atkins.

4 4 Strukturplan västra Sicklaön

5 5 Kort-kort historik Under 40- och 50-talen kunde vi se stadsdelar växa fram med lokala centra med ett utbud av service och handel som tillgodosåg de dagliga behoven. Från kommunernas sida satsades det också på kultur och offentlig service. I och med bilens intåg och den storskaliga modernistiska planeringen separerades funktionerna i högre grad. Så småningom tappades handeln mer eller mindre bort i den kommunala planeringen vilket öppnade fältet för storskaliga externa handelsanläggningar som ofta kräver bil för att nås på ett rationellt och bekvämt sätt. I dagens planering har man återigen upptäckt fördelarna med funktionsblandning, en levande stadsbild och ett hållbart utbud av service och handel där människor bor. Handelns förutsättningar har emellertid förändrats tämligen genomgripande sedan 40-talet. De stora handelsanläggningarna står för en stor del av omsättningen i sällanköp. Detta i kombination med en snabbt ökande e-handel ger begränsade möjligheter att åstadkomma ny handel i bottenvåningarna enligt småstadsmodellen. Varför lokaler i bottenvåningarna Utformningen av bottenvåningarna och gaturummet bidrar i hög grad till hur vi upplever bebyggelsen. Utformningen och innehållet i ögonhöjd är naturligt det vi i första hand uppfattar. De övre våningarna och utformningen av taken kan gå oss helt förbi när vi vistas i gaturummet. Däremot påverkar naturligtvis själva byggnadsvolymen upplevelsen då det påverkar ljusförhållandena och mikroklimatet i gaturummet. Om bottenvåningen fylls med en verksamhet som befolkas dagtid ökar tryggheten i området och du kan få en aktivitet som bidrar till stadslivet och stadsbilden. Kring huvudstråken är det också önskvärt att lokalisera ett utbud av handel och service som erbjuder ett diversifierat basutbud till området. I bästa fall minskar bilanvändningen om den dagliga handeln kan utföras där du bor, på vägen hem från jobbet mellan busshållplatsen/tunnelbanan och bostaden.

6 6 Förutsättningar för att utveckla lokaler i bottenvåningar I samband med att kommunen inför en planbestämmelse eller ett avtalsvillkor angående lokaler i bottenvåningen på den nya bebyggelsen är det en rad faktorer som bör beaktas. Marknadsunderlag, efterfrågan och utbud Förutsättningar för handel i bottenvåning är naturligtvis beroende av den omsättning som kan genereras i verksamheten och därmed den hyra som kan betalas. Om det gäller ett område underförsörjt på handel, långt från större handelsanläggningar kan de ekonomiska förutsättningarna finnas för att åstadkomma ett bredare utbud. Oftast utgör dagligvaror basen i utbudet. Runt dagligvarorna kan sedan fler verksamheter etableras och fungera väl. Ett typiskt lokalcentra innehåller ofta ett apotek, frisör, blomsteraffär, café och restauranger och ett gym. Om det dessutom går att attrahera en systembolagsbutik har man ett starkt lokalt centrum. Inslag av offentlig service, vård och kultur stärker platsen ytterligare och kan möjliggöra att ett större utbud kan etableras. Trafik och tillgänglighet Publika verksamheter som vänder sig mot allmänheten som butiker, restauranger mm kräver självklart god tillgänglighet och möjlighet att angöra och parkera med bil. Många kommuner strävar mot ett minskat bilåkande till förmån för gång och cykel samt kollektivtrafik. I realiteten använder vi fortfarande i hög utsträckning bilen när vi åker för att handla och uträtta våra ärenden. Nacka Forum och Sickla köpkvarter har stora och lättillgängliga parkeringsanläggningar. Kantstensparkering och mindre parkeringsfickor, alternativt lättillgängliga publika p-garage är en förutsättning för att handel i bottenvåningarna skall fungera i någon större omfattning. Detta gäller i synnerhet för dagligvaruhandeln. Man brukar räkna med att handeln behöver ca platser per tusen kvadratmeter handelsyta. Det högre talet för dagligvaror. Boendeparkering kan endast i begränsad omfattning samnyttjas med parkering till handel och service då nyttjandetidpunkterna oftast sammanfaller. Det är viktigt att de lokala trafikföreskrifterna är utformade så att besöksparkering till de publika verksamheterna ej ockuperas av boendeparkering.

7 7 Utformning, Planbestämmelser När kommunen tar fram en ny detaljplan måste målsättningen med bottenvåningarna och omfattningen klargöras. Om publik verksamhet är målet måste de rätta förutsättningarna medges i planen. Detta gäller i första hand möjlighet till angöring, parkering och varudistribution. Men även höjdmässiga förutsättningar för lokalerna och plats för erforderliga tekniska installationer. Exempelvis måste restauranger ges möjlighet att evakuera matos över ovanliggande byggnads tak. Restauranger och kaféer bör också ges möjlighet till uteservering. Antingen på förgårdsmark eller på en generös trottoar. Om målsättningen begränsas till att åstadkomma lokaler i största allmänhet, utan önskemål om publik verksamhet, kan kontor, ateljéer mm inrymmas. I de fallen krävs fortfarande möjlighet till angöring. Dock är inte behovet av kundflöden och parkering lika stort. När kommunen utformar planbestämmelserna är det viktigt att bostäder inte tillåts i bottenvåningen där man vill ha lokaler. Bostäder ger oftast ett bättre ekonomiskt utfall för byggherren och regelverket kring besittningsskydd innebär i praktiken att det är svårt att ändra användningen i ett senare skede även om detaljplanen skulle medge detta. Ekonomi Ett bostadskvarter med lokaler i bottenvåningen värderas olika beroende på om lokalerna ingår i bostadsfastigheten eller styckas av i en egen fastighet. Många gånger kan värdet av bostadsbyggrätterna öka om lokalerna kan styckas av i egen fastighet. Dock får lokalfastigheten då oftast negativt värde om den inte har ett hyresmässigt A-läge. Lokaler i egen kommersiell fastighet kräver mer eller mindre separat försörjning av media, sophantering mm som innebär merkostnader. Om lokalen utgör egen fastighet värderas den utifrån möjligt hyresuttag och aktuell marknadsyield (i centrala Nacka utanför handelsanläggningarna ca 6,5%). Möjligt hyresuttag är beroende av bransch och möjlig omsättning baserat på kundunderlag och köpkraft. Om lokalen skall ingå i bostadsrättsföreningen kan hyresintäkten möjliggöra en högre belåning i föreningen. Dock sätter många kreditinstitut en begränsning i belåningsgraden. I bilaga 1 redovisas några kalkylexempel för ett fiktivt bostadskvarter på Västra Sicklaön

8 8 Fastighetsbildning För att uppnå en sammanhållen förvaltningsenhet och möjliggöra en professionell förvaltning av lokaler tillämpas ibland 3d-fastighetsbildning där ett sammanhållet stråk av lokaler utgör en 3-d fastighet. Fördelarna med en sådan konstruktion är att lokalerna kan förvaltas av en professionell aktör. Man kan få en samordnad och attraktiv butiksmix. De etablerade handelsaktörerna värdesätter en professionell motpart. På västra Sicklaön kan det motiveras vid Järlas kommande tunnelbanestation och i anslutning till Forum Nacka och Sickla köpkvarter. Det skulle även kunna bli aktuellt kring de nya huvudstråk som bildas. En 3-d fastighet som utgörs av lokaler i flera kvarter efter varandra med allmänna gator mellan eller kring ett torg som utgörs av allmän platsmark kan vara kommersiellt optimalt och ändamålsenligt. Det förutsätter dock att lantmäterimyndigheten accepterar en sådan lösning. I vissa fall motsätter sig lantmäterimyndigheten att allmän platsmark ligger mellan och delar upp lokalfastighetens olika delar. Om 3-d bildning förutsätts i samband med planläggning och markanvisning är det en rad faktorer som måste beaktas. Fastighetsgränser och GA En ny 3D-fastighetsgräns bör, enligt Boverkets uppfattning, följa en konstruktion. När man definierar läget av en 3d-fastighetsgräns utgår man regelmässigt utifrån vem som har nyttan av de olika delarna som avstyckas. Om nyttan är gemensam och svår eller ekonomiskt ofördelaktig att dela upp, upprättas lämpligen en gemensamhetsanläggning. Exempel på gemensamhetsanläggningar i ett bostadsprojekt med lokaler i bottenvåningen som avskiljs i egen fastighet: grundläggning inkl dränering stomme brandskydd horisontella och vertikala kommunikationer parkering Det kan även bli aktuellt med GA för vissa tekniska system. Bottenvåningarnas fasader har oftast ett eget uttryck och är avskilda från resten av husets fasader. Om så inte är fallet kan det vara aktuellt att även fasaden ingår i en GA. Rätten till ledningsförläggning och exempelvis utrymning via annans trapphus säkerställs lämpligen med servitut.

9 9 Genomförande vid 3d lokalfastighet Redan vid markanvisningstillfället bör förutsättningarna för genomförandet klarläggas. Lokaldelen utgör oftast en mindre del av byggnaden vilket gör det naturligt att byggherren för de ovanliggande bostäderna (alternativt kontoret) uppför hela byggnadens stomme, tak och fasader och gemensamma system. Utöver själva förvärvspriset för bostäderna och lokalerna bör följande parametrar hanteras i markanvisningsavtalet: 1. Principer för fastighetsgränser 2. Gemensamhetsanläggningar och servitut 3. Färdigställandegrad på lokalerna 4. Byggkostnad som byggherren för lokalerna skall erlägga till byggherren för bostäderna samt tidpunkt för erläggandet. 5. Tidpunkt för tillträde. 6. Hantering av eventuella kostnader som ligger utanför själva byggnationen (t ex plankostnader, marknadsföring, projektering etc) Varför skall kommunen reglera byggkostnaden som byggherren för lokalerna skall erlägga till bostadsexploatören? Ligger inte det utanför kommunens ansvar? Om kommunen önskar en professionell projektutveckling och förvaltning av lokalerna med hjälp av en 3d fastighetsbildning måste de rätta ekonomiska förutsättningarna ges från början. Bostadsexploatören har annars litet eller inget incitament att uppföra lokalbyggnationen kostnadseffektivt eller till ett självkostnadspris. Exploatören av lokaldelen har dessutom ett annat avkastningskrav än bostadsexploatören vilket i vissa fall kan leda till ett negativt byggrättsvärde. Detta beskrivs närmare i beräkningsexemplen i bilaga 1.

10 10 Lokaler i Planiaområdet och centrala Nacka I samband med programarbetet för respektive område har Nacka kommun tagit fram en strukturplan där möjliga lägen för lokaler i bottenvåningar markerats. De kommersiella förutsättningarna varierar kraftigt beroende på läget och utformningen. Potentiell omsättning och hyresnivå varierar naturligtvis beroende på bransch och lokalstorlek. De bästa lägena kan förväntas i direkt anslutning till kollektivtrafikknutpunkter och huvudstråk. Attraktiviteten sjunker relativt snabbt på sidan om noderna och huvudstråken. I Nacka dominerar Forum Nacka och Sickla köpkvarter handelsutbudet och ger egentligen ganska små möjligheter för att etablera nya lokala stadsdelcentrum. I något fall kan det fungera att etablera en mindre dagligvaruenhet. Det bör då utnyttjas för att även lokalisera viss kompletteringshandel. På Västra Sicklaön är det främst i samband med en ny T-banestation i Järla som ett mindre lokalcentrum kan etableras I anslutning till Forum Nacka och Sickla köpkvarter finns möjlighet att etablera handel i bottenvåningarna som drar nytta av de stora flödena och som med ett kompletterande utbud kan överleva även på sikt. Det kan i de lägena vara fördelaktigt att det sker någon form av samordning av uthyrning och förvaltning mellan den stora handelsanläggningen och lokalerna i bottenvåningarna. På nedanstående kartor har lokalernas lägen rangordnats utifrån de kommersiella förutsättningarna. Blå områden bedöms ha de bästa förutsättningarna, gröna områden något sämre. Ej markerade områden lämpar sig bäst för verksamheter som inte har behov av stora kundflöden, exempelvis mindre kontorslokaler och små service och hantverkslokaler. Lokaler i fina sollägen i anslutning till rekreationsområden och gröna gångstråk kan fungera till mindre caféer. Som tidigare nämnts måste kommunen redan i planeringsskedet ge förutsättningarna för det lokalinnehåll som önskas. En attraktiv miljö och god tillgänglighet, både för gång och cykel, men även för bilburna besökare är en förutsättning för lokaler som är beroende av ett kundflöde.

11 11 kommersiella förutsättningar för lokaler i bottenvåningar Centrala Nacka

12 12 kommersiella förutsättningar för lokaler i bottenvåningar i Planiaområdet

13 13 Intressenter för att utveckla lokaler i bottenvåningarna Marknaden för 3d fastigheter är begränsad och omogen. En viss skepsis råder fortfarande angående 3d-fastigheter. Detta trots att möjligheten att 3-d bilda funnits i mer än tio år. Endast ett fåtal aktörer har uttryckligen sagt sig fokusera på att utveckla lokaler i bottenvåningen. De vanligaste aktörerna på Stockholmsmarknaden vill oftast undvika 3d-bildning och den komplikation det innebär att ha ytterligare en part i projektet. Om kommunerna i samband med markanvisningstillfället tydliggör ambitionen med lokaler i bottenvåningarna och ev 3d-bildning samt ger de rätta ekonomiska förutsättningarna kommer intresset att öka. JR Kvartersfastigheter har erhållit markanvisningar för lokaler i 3d-avstyckade bottenvåningar i Norra Djurgårdsstaden, Sala Backe Uppsala och Frihamnen i Göteborg. Next Step Group har genomfört projekt med lokaler avstyckade som 3-d fastigheter i Hovås. Slutsatser och rekommendationer 1. Klargör kommunens målsättning med lokalerna i bottenvåningarna i det aktuella fallet. Exempelvis att man vill aktivera gaturummet, åstadkomma en verksamhet som befolkar området på dagtid och/eller erbjuda de boende i området ett utbud av service och handel. 2. Definiera stråk och noder, analysera möjliga flöden 3. Om det önskas handelslokaler; analysera marknadsförutsättningarna för handel 4. Säkerställ i plan erforderlig tillgänglighet för gång, cykel, bilar och varudistribution 5. Säkerställ byggnadens lämplighet för aktuell verksamhet i detaljplan (exempelvis plats för uteservering, våningshöjd, evakueringsfläkt på tak, placering av kylmedelskylare, fettavskiljare, inlastning mm) 6. Klargör omfattningen av lokaler och de ekonomiska förutsättningarna inför markanvisning 7. Om lokalerna önskas avstyckade i en 3d-fastighet i en samlad förvaltningsenhet: a. Klargör de ekonomiska förutsättningarna samt villkoren för genomförandet i relation till alla parter (kommun, byggherre bostad och byggherre lokalerna) i markanvisningsavtal och förvärvsavtal b. Säkerställ funktionen i en preliminär fastighetsbildning med fastighetsgränser, GA och servitut