Förstudie, område söder om Hammarby apotek, del av Skälby 2:1

Transkript

1 Kontoret för samhällsbyggnad Anna Silver Dnr KS 2013:515 Fax Förstudie, område söder om Hammarby apotek, del av Skälby 2:1 BAKGRUND K Öhlins Fastigheter AB har kommit in med en förfrågan om att få uppföra en kontorsbyggnad på ca 1000 kvm söder om Hammarby apotek, mellan E4 och Stockholmsvägen. FÖRUTSÄTTNINGAR 1. Vad ger kommunplanen från 2005 för vägledning I strategisk kommunplan, antagen 2005, är området utpekat som utvecklingsområde för verksamheter. I kommunplanen (s.33) anges även att 1

2 de nuvarande arbetsplatsområdena längs E4:an och järnvägen om möjligt bör förtätas. Förstudieområdets läge i kommunen 2. Gällande planer För området öst om Stockholmsvägen, där Öhlins Racings nuvarande verksamhet ligger gäller detaljplan 283. Planen tillåter industribebyggelse. Genomförandetiden går ut Området mellan E4 och Stockholmsvägen, där den nya byggnaden planeras, är delvis planlagd som parkmark enligt en stadsplan från Gällande markanvändning 2

3 3. Vem äger marken Kommunen äger marken inom förstudieområdet. K Öhlins Fastigheter AB har tomträtt för marken öster om Stockholmsvägen. 4. Området idag Området utgör impedimentmark mellan E4:an och Stockholmsvägen. Norr om förstudieområdet ligger gamla apoteket och söder om området ligger verksamhetstomter. Inom förstudieområdet ligger även en barrskogsklädd kulle. 3

4 5. Natur Mellan Hammarby Apotek och Apoteksskogen skär E4:an abrupt genom Stockholmsåsen, vilket resulterar i höga slänter på båda sidor. Skogskullen, där exploatering föreslås, är en del av Stockholmsåsen. Enligt naturvårdsplanen består kullen av ett tall dominerat skogsparti mellan två vägar. Inslag av löv. Enligt den tätortsnära naturinventeringen har skogsområdet klass 3 (kommunalt intresse). Beskrivningen lyder Barrskog med två bänkar. Övergår i syd till öppen barrskog med gles björk och asp. Den öppna marken mellan kullen och apoteket definieras som slagen äng med spår av hävd och har naturvärdesklass 5 (lågt naturvärde). 6. Kulturmiljö Gamla apoteket och delar av planområdet ingår i riksintresseområde för kulturmiljö (Hammarby-Östra Fresta). Riksintresseområdet är en av landets största och mest komplexa fornlämningsmiljöer från järnåldern och omfattar även delar av Vallentuna och Täby kommuner. Gravfält, stensträngar och runristningar mm kännetecknar detta riksintresseområde. Förstudieområdet ligger utanför riksintresseområdet. 7. Fornlämningar Kända fornlämningarna finns kring gamla apoteket. Kontakt har tagits med Länsstyrelsens kulturmiljöenhet som i e-post daterad bedömer att det inte krävs några arkeologiska åtgärder inom det öppna området eller skogsdungen söder därom. Om man däremot utökar området norr ut, in i skogspartier mot runristningen vid gamla apoteket krävs åtgärder i form av utredningar. Avgränsning för riksintresse kulturmiljö Utdrag ur fornsök 4

5 8. Vattenskyddsområde Förstudieområdet ligger inom sekundär skyddszon för Hammarbys reservvattentäkt enligt skyddsföreskrifter från Om schaktningsarbete genomförs mindre än 1 m från grundvattennivån inom sekundär skyddszon krävs dispens från Länsstyrelsen. Utredning för att fastställa grundvattennivån kommer att krävas. Nya skyddsföreskrifter är under framtagande. Enligt dessa ligger förstudieområdet både inom primär och sekundär skyddszon för reservvattentäkt. Stockholmsåsen har hög prioritet för Norrvattens vattenförsörjning. Även bevarandet av naturgrusavlagringar har stor betydelse för dricksvattenförsörjning, energilagring samt natur- och kulturlandskapet. Gräns mellan primär (röd) och sekundär (grön) zon enligt förslag till nya skyddsföreskrifter. 9. Dagvatten Med hänsyn till markens beskaffenhet kan dagvatten infiltreras lokalt i enlighet med dagvattenpolicyn. Det är dock osäkert om detta är en godtagbar lösning med hänsyn till reservvattentäkten. Även takdagvatten kan i detta läge vara smutsigt då byggnaden ligger nära E4:an där luftkvaliteten är mindre bra. En dagvattenutredning kommer att behöva tas fram. 10. Luftkvalitet Då förstudieområdet ligger inklämt mellan E4:an och Stockholmsvägen finns risk för dålig luft. En utredning som tagits fram av SLB- analys vid 5

6 Miljöförvaltningen i Stockholm, daterad , visar att miljökvalitetsnormen för partiklar, PM 10, överskrids längs med E4:an längre söderut, vid Johanneslund. En utredning avseende luftkvalitet för aktuellt område kommer att behöva tas fram. 11. Trafik Väg 288 E4-Grana En förstudie angående Väg 288 E4-Grana har tagits fram av Trafikverket. Arbetet med vägplanens utredning av lokaliseringsalternativ påbörjades hösten 2012 och arbetet med vägplanen beräknas pågå till hösten I vägplanen har Trafikverket gått vidare med två alternativa trafikplatser, Trafikplats Hammarby Mitt och Trafikplats Hammarby Syd. Ett genomförande av Trafikplats Hammarby Syd kommer att omöjliggöra en utveckling inom förstudieområdet. Trafikverket planerar att ta beslut om korridor och trafikplatsläge tidigast våren Sedan fortsätter arbetet med att ta fram vägplan och miljökonsekvensbeskrivning för valt alternativ. Korridor syd kommer att omöjliggöra flera utbyggnadsplaner inom kommunen, varför alternativet inte anses acceptabelt för kommunen som också är medfinansiär till projektet. En utgångspunkt för planeringen är därför att trafikplats Syd inte realiseras. Trafikplats syd, exempellösning 1 (källa trafikverket samrådsunderlag till vägplan) 6

7 Trafikplats syd, exempellösning 2 (källa trafikverket samrådsunderlag till vägplan) Breddning av E4:an Det kan bli aktuellt att bredda E4:ans körfält närmast förstudieområdet. I ett kommande planarbete måste detta beaktas. Grovt räknat kan ca 4 m av marken närmsta planområdet tas i anspråk för nytt körfält vid en breddning av E4:an. Infart till fastigheten Infart till den nya fastigheten bör ske från Stockholmsvägen. Den kan lämpligast förläggas mitt emot befintlig infart till Öhlins verksamhetstomt. Detta kommer dock att innebära att en mindre skogsdunge tas bort. Exakt läge och utformning kommer att behöva detaljstuderas i det fortsatta planarbetet. Ny infart skapas mitt emot befintlig Förbindelse mellan befintlig verksamhet och ny kontorsbyggnad För att öka tillgängligheten för dem som behöver röra sig mellan den befintliga verksamheten och den nya, bör möjligheten att skapa någon slags förbindelse över eller under Stockholmsvägen studeras. En bro behöver hålla en höjd på 5 m. Ev. tillgänglighetsanpassning torde medföra att relativt stora ramper behöver byggas. 7

8 Om en tunnel byggs bör vi genomföra en 3-dimentionell fastighetsreglering. Såväl en bro som en tunnel kommer att bli kostsamma att anlägga. Ett annat alternativ är därför att anlägga ett övergångsställe, förenat med hastighetssänkande åtgärder, på Stockholmsvägen. Detta ligger dock inte i linje med exploatörens önskemål. Förutsättningarna för passage får studeras närmare i planarbetet. 12. Kontorsbyggnadens placering och storlek Hur stor yta som kan bebyggas mellan E4:an och Stockholmsvägen blir styrande för bebyggelsens storlek och placering. Höjd måste tas för ett nytt körfält på E4:an (4 m) samt riskhänsyn (25 m bebyggelsefritt räknat från vägren). För att få plats med diken bör även ett visst avstånd hållas från Stockholmsvägen. Parkering kan ligga närmare E4:an är 25 m, dock inte inom Trafikverkets vägområde. 13. Gestaltningsprogram för E4:an Vackrare motorväg gestaltningsprogram för E4:an i Upplands Väsby har antagits av Kommunfullmäktige den 1 februari Av programmet framgår att området direkt söder om Hammarby apotek kan bebyggas. D.v.s. det öppna markpartiet. Av gestaltningsprogrammet framgår att slänterna och tallskogen på ömse sidor om E4:an vid apoteksskogen ska behållas för att forma ett portmotiv mellan Stockholmsåsens branter. Vidare framgår att nya byggnader vid E4:an bör ha arkitektur av hög kvalitet och därigenom bidra till att stärka kommunens anseende. Hänsyn kan även behöva tas vid skyltning så att ev. reklam är tydlig och ger en positiv upplevelse från vägen. 14. Buller Området är utsatt av buller från vägtrafiken. För kontor och för andra icke störande verksamheter bör den ekvivalenta ljudnivån inomhus vara högst 40 db(a) ekvivalent ljudnivå enligt Länsstyrelsens rapport 2007:23 Trafikbuller i bostadsplanering. Det finns emellertid inga fastställda riktvärden för denna typ av arbetsplatser. En bullerutredning bedöms inte behöva tas fram. 8

9 Förstudieområdet ligger inom riksintresset Arlanda flygplats influensområde, där riktvärdet 55 db(a) ekvivalent nivå överskrids. Detta torde inte påverka planeringen, då inte bostäder planeras. 15. Risker E4:an utgör en av länets största transportleder för farligt gods. Länsstyrelsens rekommendationer är att ett säkerhetsavstånd om 40 m hålls mellan kontorsbyggnader och farliga godsleder. Förutsatt att en riskanalys tas fram och eventuella skyddsåtgärder vidtas, brukar detta avstånd kunna minskas till 25 m. En detaljerad riskutredning kommer därför att behöva tas fram. Stockholmsvägen som går på västra sidan av området är varken primär eller sekundärtransportled för farligt gods. 16. Teknisk försörjning Ledningar för spill och vatten finns framdraget till gamla apoteket. Dagvattenledningar finns framdragna till en punkt som ligger ca 70 m söder om gamla apoteket. Va-ledningar i området 17. Behovsbedömning Den preliminära bedömningen är att planen inte medför betydande miljöpåverkan. Detta innebär att en miljökonsekvensbeskrivning enligt 6 kap. miljöbalken inte behöver tas fram. 9

10 18. Sammanfattning av frågeställningarna Ämne Konsekvens Riksintresse Ligger utanför riksintresse för kulturmiljö (Hammarby-Östra Fresta) Vattenskyddsområde Ligger inom primär och sekundär skyddszon för grundvattentäkt enligt förslag till nya vattenskyddsföreskrifter Markingrepp/natur Schaktning av Stockholmsåsen krävs om byggnaden placeras på kullen. Trafiklösning Finns ingen befintlig tillfart från Stockholmsvägen till området. Passage i form av tunnel/bro behöver studeras/projekteras. Hantering av dagvatten Ska gå att lösa Trafikplats syd Försvårar/omöjliggör en exploatering av området Risker/ Farlig gods Skyddsavstånd/skyddsåtgärder behöver utredas 10

11 19. Utredningar Utredningar som behöver tas fram är följande; Risker Luftkvalitet Dagvatten Arkitektur/ Landskapsarkitektur Angöring/trafikutredning 20. Avtal Ett ramavtal, som reglerar principer för detaljplanens genomförande, ska tecknas mellan Öhlins Racing AB och kommunen innan planarbetet påbörjas. Ett plankostnadsavtal, som reglerar kostnaderna för de båda parterna, kommer att tecknas mellan Öhlins Racing AB och kommunen om beslut om planuppdrag ges. Inför ett eventuellt antagande av detaljplanen ska ett markanvisningsavtal finnas som reglerar de detaljerade genomförandefrågorna. 21. Exploateringsekonomi Infrastrukturinvesteringar som bro eller tunnel ska bekostas av exploatören. 22. Marköverföring Kvartersmark för kontorsändamål inom förstudieområdet kommer att säljas till K Öhlins Fastigheter AB. 23. Preliminär tidsplan Planuppdrag i KS - juni 2014 Samråd dec 2014 Granskning maj 2015 Antagen plan september 2015 SLUTSATSER Att planlägga området för kontorsverksamhet är förenligt med kommunens intentioner. Exakt placering av kontorsbyggnaden får dock utredas i det fortsatta planarbetet. Det är i nuläget osäkert om dispens krävs för schaktningsarbeten i åsen och om detta i så fall kommer att medges av Länsstyrelsen. 11

12 En placering av kontorsbyggnaden på den plana markytan närmast Hammarby Apotek medför inte lika stora negativa konsekvenser för vattenskyddsområdet. Förbindelsen över Stockholmsvägen får då anordnas på annat sätt, t.ex. via ett övergångsställe, vilket inte är i linje med K Öhlins Fastigheter AB:s önskemål. Frågor som rör risker, trafikbuller, dagvatten och miljökvalitetsnormer för luft behöver även utredas vidare och kan få en effekt på hur bebyggelsen placeras och hur stor kontorsbyggnad som kan tillåtas. Genomförandet förutsätter även att Trafikverket inte går vidare med trafikplats syd. Förslag till beslut. Ett förslag till planuppdrag skrivs fram till Kommunstyrelsen. Ett ramavtal som säkerställer de kommunala behoven och klargör ekonomiska frågor tecknas med Öhlins Racing. 12