Besittningsskyddet vid tillämpning av legal uppsägning

Transkript

1 Juridiska institutionen Vårterminen 2017 Examensarbete i civilrätt, särskilt fastighetsrätt 30 högskolepoäng Besittningsskyddet vid tillämpning av legal uppsägning Författare: Magnus Henriksson Handledare: Docent Richard Hager 1

2 2

3 Förkortningar ExprL Expropriationslagen (1972:719) JB Jordabalken LB Lagberedningen Prop Proposition SOU Statens offentliga utredningar 3

4 Innehåll 1 INLEDNING BAKGRUND SYFTE OCH FRÅGESTÄLLNING METOD DISPOSITION DET HYRESRÄTTSLIGA BESITTNINGSSKYDDET GRUNDER DIREKT BESITTNINGSSKYDD INDIREKT BESITTNINGSSKYDD Allmänt Ersättningen Motiven bakom lokalhyresgästens besittningsskydd MAXIMITIDEN VID UPPLÅTELSE AV NYTTJANDERÄTT BESTÄMMELSENS BAKGRUND OCH SYFTE JORDÄGANDETS FRIHET UNDANTAGET FÖR DET DIREKTA BESITTNINGSSKYDDET JB 7:7 NY UPPLÅTELSE VID FÖRLÄNGNING? FÖRHÅLLANDET TILL DET INDIREKTA BESITTNINGSSKYDDET Lagförarbetena Diskussion UPPSÄGNING VID HYRESGÄSTENS KONKURS HYRESVÄRDENS STÄLLNING VID HYRESGÄSTENS KONKURS Den tidigare förmånsrätten Nuvarande skyddsbestämmelser BESITTNINGSSKYDDET VID UPPSÄGNING TILL FÖLJD AV 12: LAGTOLKNING SAMMANFATTANDE DISKUSSION SLUTSATS KÄLLFÖRTECKNING OFFENTLIGT TRYCK LITTERATUR RÄTTSFALL

5 1 Inledning 1.1 Bakgrund Vid hyra av lokal regleras många aspekter av avtalet genom bestämmelserna i jordabalkens 12:e kapitel, även kallat hyreslagen. Arbetet med att ta fram den nya jordabalken och de där införda förändringarna av hyreslagen föregicks av ett omfattande utredningsarbete framlades ett fullständigt förslag till jordabalk (SOU 1960:24-26). Därutöver lades förslag till förändringar av jordabalken av hyreslagskommittén (SOU 1961:47) utifrån uppdraget att i samband med avvecklingen av den tillfälliga hyresregleringen införa bestämmelser som även fortsatt gav hyresgästen ett effektivt besittningsskydd och hyreslagsakkunniga (SOU 1966:14) vars uppdrag bland annat var att se över besittningsskydd och hyressättning samt samordna hyreslagstiftningen i en ny permanent hyreslag. Båda dessa senare utredningar resulterade i en ny hyreslag Genom prop 1970:20 antogs sedan den nya jordabalken i vilken alltså hyreslagen infördes. 2 En av de frågor som regleras i hyreslagen är hyresgästens besittningsskydd, vilket är en reglering som är av stor betydelse då den ger hyresgästen en trygghet i att avtalet i stor utsträckning kommer kunna förlängas även mot hyresvärdens vilja, alternativt att ersättning kommer utgå till hyresgästen vid avtalets upphörande. Besittningsskyddet som ges i form av ersättning kallas indirekt besittningsskydd och är den formen som gäller vid lokalhyra. Det finns dock undantagssituationer i vilka det är osäkert huruvida det indirekta besittningsskyddet ska tillämpas eller ej. Det rör sig om 1 NJA II 1972 s 1 s 1, NJA II 1968 s 200 s 200 f. 2 NJA II 1972 s 1 s 2. 5

6 fall då uppsägningen från hyresvärdens sida grundar sig på bestämmelse i lag. Som utgångspunkt gäller vid lokalhyra samma förutsättningar som vid övriga civilrättsliga avtal, att parterna råder över avtalet och kan bestämma förutsättningarna för dess gällande och upphörande. Dock modifieras dessa förutsättningar av hyreslagens skyddande funktion, vilken innebär att avtalsfriheten begränsas till den svagare partens (hyresgästens) fördel och även att vissa särskilda förutsättningar för avtalets upphörande gäller. Det vanliga vad gäller upphörande av hyresavtal är att uppsägning ska vidtas inom viss tid innan avtalsperiodens slut och att det då sker en prövning av om avtalet ska upphöra eller ej. Då det är den normala formen av uppsägning så är det också här besittningsskyddet är tydligast. De uppsägningsfall som här kommer att behandlas är annorlunda på så sätt att de inte är knutna till avtalsperioden. Det är istället uppsägningsmöjligheter som aktiveras genom särskilda bestämmelser i lag. Uppsägningsrätten uppkommer då på grund av att något särskilt förhållande föreligger, exempelvis att hyresgästen gått i konkurs. Huruvida besittningsskyddet ska tillämpas eller ej beror på syftet bakom de legala uppsägningsbestämmelserna. Vid legal uppsägning på grund av försämrad säkerhet finns exempelvis ett uttryckligt undantag från besittningsskyddet, 3 men i andra fall är rättsläget oklart. Detta arbete kommer att undersöka verkan av det indirekta besittningsskyddet i två typer av fall där oklarhet råder. Dels fall då uppsägning sker på grund av att avtalet ingåtts på en tid som överskrider den i lagen tillåtna, dels då hyresvärden vidtar uppsägning vid hyresgästens konkurs. Båda de fall som behandlas handlar om skydd av hyresvärdens ställning och hur skyddet av den förhåller sig 3 12:28 & 12:56 1 st 2 p JB. 6

7 till skyddet av hyresgästen. Även om fallen har likheter så är det också olika hänsynstaganden som ligger till grund för dem, och diskussionen skiljer sig alltså mellan respektive fall. 1.2 Syfte och frågeställning Huvudsyftet med uppsatsen är att utreda tillämpningen av det indirekta besittningsskyddet i två typer av fall av legal uppsägning, det vill säga då avtalet upphör på grund av en lagbestämmelse. De bestämmelser som valts är maximitidsbestämmelsen i 7:5 JB och hyresvärdens rätt till uppsägning vid hyresgästens konkurs i 12:31 JB. Detta då osäkerhet råder kring besittningsskyddet i de fallen. I doktrin har åsikten framförts att besittningsskyddet inte gäller i fall av uppsägning på grund av maximitidsbestämmelserna. Samtidigt verkar viss osäkerhet råda i fall av uppsägning på grund av 12:31 JB. Frågan är om det för besittningsskyddet föreskrivna uppsägningsförfarandet ska följas och om rätt till ersättning i de två situationerna då ändå kan finnas genom det indirekta besittningsskyddet. Uppsatsen kommer för att utreda hur det förhåller sig vid uppsägning på grund av tidsbegränsningen se till bakgrunden och syftet med både maximitidsbestämmelse och det indirekta besittningsskyddet och utifrån det försöka utröna vad som vore en rimlig tolkning. Förvisso har i doktrin ansetts att man i de här fallen på grund av lagmotiven inte skulle tillämpa besittningsskyddet. 4 Det kommer dock i uppsatsen att framföras skäl för att ifrågasätta den ståndpunkten. 4 Victorin s 18. 7

8 Vad gäller 12:31 JB så framstår det som mer klart att lagstiftaren inte haft någon avsikt att låta situationen omfattas av besittningsskyddet, utan att oklarheten istället kan tillskrivas en miss i arbetet från lagstiftarens sida. Uppsatsen kommer i den delen utöver att pröva om grund finns för den uppfattningen att inrikta sig mot att utreda i vilken mån rättstillämparen är bunden av det eventuella misstaget. Frågeställningarna som uppsatsen tar sikte på att besvara är dels om det indirekta besittningsskyddet ska tillämpas vid uppsägning på grund av att maximitiden för upplåtelsen överskridits, dels om det ska tillämpas vid uppsägning på grund av hyresgästens konkurs. 1.3 Metod Uppsatsen har skrivits utifrån rättsdogmatisk metod där rättskällor undersökts för att utifrån dem utreda gällande rätt. Som källmaterial har lagtext, förarbeten och doktrin används. Ett problem består i att relevant rättspraxis saknas både för 7:5 och 12:31 JB, vilket innebär att uppsatsen inte kunnat söka ledning i praxis. Inte heller i doktrin behandlas frågeställningarna särskilt utförligt, även om exempelvis Victorin och Holmqvist & Thomsson berör dem översiktligt. Som en följd av detta så har uppsatsen istället i stor utsträckning varit begränsad till att använda bestämmelsernas förarbeten som källmaterial. Visserligen anses förarbeten allmänt ha en hög ställning i rättskällehierarkin, men förarbetena bakom de undersökta bestämmelserna är i stor utsträckning från 1960-talet, vilket innebär en risk för att deras bäring på dagens förhållanden minskat. 5 Särskilt problematiskt blir det då uppsatsens frågeställningar inte 5 Samuelsson & Melander s 42 ff. 8

9 uppmärksammats i särskilt stor utsträckning i förarbetena. Detta gäller framför allt 12:31 då lagstiftningsarbetet inte ens behandlar problemet explicit. I den utsträckning det inte gått att finna direkta uttalanden kring bestämmelserna så har argumentationen med utgångspunkt i förarbetena förts utifrån rättspolitiska och skälighetsargument. Även om det som sagt inte alltid funnits besked kring hur man tänkt att de i uppsatsen behandlade situationerna borde behandlas så framgår de allmänna motiven bakom bestämmelserna. Argumentationen har då kunnat föras kring vilken tolkning av de omtvistade bestämmelserna som ligger bäst i linje med det övergripande ändamålet. 1.4 Disposition Uppsatsen kommer att inledas med en genomgång av det hyresrättsliga besittningsskyddet i allmänhet, men tydliggörande av de hänsynstaganden som gör sig gällande och som spelat roll vid utarbetandet av lagstiftningen. Även om uppsatsen endast utreder uppsägningar vid lokalhyra så kommer även det direkta besittningsskyddet att behandlas. Detta då förhållandet mellan besittningsskyddsformerna har en central betydelse för förståelsen av besittningsskyddets ställning vid uppsägning på grund av maximitidsbestämmelsen. Därefter kommer situationen vid uppsägning på grund av maximitidsbestämmelsen att behandlas, detta både mot bakgrund av de skäl som motiverat bestämmelsen och det undantag som innebär att besittningsskyddet i dessa situationer tillämpas om det rör sig om bostadshyra. Därpå kommer uppsägningar vid hyresgästens konkurs att utredas. Avslutningsvis kommer diskussion föras och frågeställningarna besvaras i en sammanfattande del. 9

10 2 Det hyresrättsliga besittningsskyddet 2.1 Grunder Då hyresförhållandet ansetts vara av stor ekonomisk och social betydelse har den rättsliga regleringen på området vilken till stor del återfinns i Jordabalkens 12:e kapitel, vilket även kallas Hyreslagen utformats med karaktären av en social skyddslagstiftning för hyresgästen. Det här är något som innebär avsteg från huvudregeln om avtalsfrihet inom civilrätten. Ett utslag av denna skyddstanke är det hyresrättsliga besittningsskyddet. 6 Besittningsskyddet kan sägas ha en central funktion inom det hyresrättsliga systemet genom att det ger hyresgästen en trygghet i att kunna utöva sina rättigheter utan att behöva känna sig hotad av uppsägning från hyresvärden. 7 För att ge hyresgäster och vissa andra nyttjanderättshavare en trygghet i avtalsförhållandet med upplåtaren så har två former av besittningsskydd utvecklats. Dels det direkta, vilket innebär en faktisk rätt till förlängning av avtalet, dels det indirekta, som inte ger någon egentlig rätt till förlängning utan istället en rätt till ersättning för det fall att förlängning inte skulle komma till stånd på grund av en obefogad uppsägning. Som det är utformat så uppställs även ett antal undantag med innebörden att reglerna inte ska tillämpas i vissa situationer. Det här är en reglering som har växt fram succesivt under talet. I 1907 års hyreslagstiftning fanns inga bestämmelser om 6 Bengtsson, Victorin & Hager s SOU 1961:47 s

11 besittningsskydd, och även om tillfälliga sådana infördes på grund av den lägenhetsbrist som uppstod under kristiden i samband med första världskriget kom de först 1939 att föras in i hyreslagen, då i form av indirekt besittningsskydd. 8 Inledningsvis omfattades både bostad och lokal av kristidslagstiftningen, men den inskränktes 1921 till att gälla endast för bostäder. Orsaken till det var att man menade att ingen verklig lägenhetsbrist förelåg på lokalhyresområdet, utan att besittningsskyddet upprätthöll en konstlad sådan Direkt besittningsskydd Grunden för besittningsskyddet ligger inom bostadshyran. Främst med syftet att skydda hyresgäster i tider av bostadsbrist så infördes regler om direkt besittningsskydd. Det direkta besittningsskyddet infördes först genom provisorisk lagstiftning 1942 för att sedan 1968 göras permanent på bostadslägenheternas område. 10 Det direkta besittningsskyddet har motiverats med att det främjar den sociala trivseln för hyresgästen och särskilt i tider av bostadsbrist fyller en viktig funktion i att skydda denne. Men även om bostadsbrist inte föreligger så innebär det ett skydd mot kostnader och andra olägenheter som följer av flyttning. Hyresgästen behöver inte känna maktlösheten i att vara utlämnad till hyresvärdens godtycke i frågan om förlängning av avtalet. Detta ger hyresgästen bättre möjligheter att våga hävda sina rättigheter mot hyresvärden utan att känna hotet om 8 Bengtsson s SOU 1938:22 s 118 f. 10 Bengtsson s

12 uppsägning, något som bidrar till att utjämna maktförhållandet mellan hyresförhållandets parter. 11 Inom området för bostadshyra regleras besittningsskyddet i 12:45-52 JB, och besittningsskyddet är alltså i de här fallen direkt, vilket innebär att utgångspunkten är den att hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet då hyresvärden säger upp det. 45 stadgar huvudregeln, att besittningsskyddet gäller, och räknar upp de fem undantagssituationer som finns. För det fall att avtalet omfattas av besittningsskyddet så anges i 12:46 JB de förhållanden under vilka besittningsskyddet ändå får vika de så kallade besittningsbrytande grunderna, vilka är tio till antalet (varav en generalklausul). Om hyresförhållandet är ett sådant som omfattas av besittningsskyddet och det föreligger tvist om förlängning så krävs också att hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnämnden senast en månad innan hyresperiodens utgång för att uppsägningen inte ska vara utan verkan. Det är alltså inte tillräckligt att bara säga upp avtalet och kräva avflyttning, även om de angivna skälen till uppsägningen är materiellt riktiga. 2.3 Indirekt besittningsskydd Allmänt Det indirekta besittningsskyddet är mindre ingripande än det direkta då det endast berättigar hyresgästen till ersättning för det fall avtalet upphör i strid med besittningsskyddet. Med andra ord kan hyresvärden trots besittningsskyddet alltid framtvinga upphörande av hyresavtalet, men detta med risk för att det slutar i ersättningsskyldighet om uppsägningen visar sig vara obefogad. 11 SOU 1961:47 s 76 f. 12

13 Uppbyggnaden av regleringen är i övrigt lik den av det direkta besittningsskyddet, om förutsättningarna för besittningsskydd i 12:56 JB är uppfyllda gäller besittningsskyddet och för att bryta besittningsskyddet och undgå ersättningsskyldighet krävs då att någon av de fem besittningsbrytande grunderna i 12:57 JB är för handen. De besittningsbrytande grunderna är att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser, att huset ska rivas eller genomgå större ombyggnad, befogad anledning att upplösa hyresförhållandet (generalklausulen) eller att de villkor hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och i enlighet med god sed. För uppsägning på grund av rivning eller större ombyggnad krävs att hyresvärden tillhandahåller en ersättningslokal om inte hyresavtalet innehåller en rivningsklausul. I likhet med vad som gäller vid bostadshyra så måste också rätt förfarande följas för att uppsägningen ska få rättslig verkan Ersättningen Hur ersättningen vid en otillåten uppsägning ska bestämmas regleras rättsligt i 12:58b JB. Den lägsta ersättning som kan utgå är ett belopp motsvarande en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. I den mån hyresgästen orsakats förluster som inte täcks av minimiersättningen så ska hyresvärden i skälig omfattning ersätta även denna ytterligare förlust. Grunderna för beräkningen av ersättning är desamma som vid expropriation och finns fastslagna i förarbeten från 60-talet. 13 Enligt Holmqvist och Thomsson kan det dock vara problematiskt med att endast hänvisa till de expropriationsrättsliga ersättningsprinciperna, detta då uttalandet i hyreslagens förarbeten gjordes 1968 i relation till 12 12:58 2 st JB. 13 Bengtsson, Hager & Victorin, s 120 f, Holmqvist & Thomsson, 58 b Första stycket Minimiskadestånd. 13

14 då gällande principer inom expropriationsrätten. Enligt Holmqvist och Thomsson så innebär detta att senare tillkomna ändringar inom expropriationsrätten inte kan beaktas vid hyresrättslig värdering. Alltså är det de ersättningsprinciper som var gällande inom expropriationsrätten 1968 som ska tillämpas. 14 De kostnader som kan komma att ersättas är huvudsakligen flyttningskostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom, förlust av värdet på vissa ändringsarbeten som hyresgästen bekostat och skada på grund av hinder eller intrång i hyresgästens näringsverksamhet. 15 För ersättningen gäller principen att hyresgästen ska sättas i samma situation som att skadan inte skulle ägt rum. Det ska alltså i enlighet med vanliga skadeståndsrättsliga principer göras en jämförelse mellan läget att hyresgästen fått stanna kvar i lägenheten med det att denne blivit uppsagd. 16 Ersättningen kan beräknas enligt tre olika huvudmetoder, substansvärdesmetoden, likvidationsvärdesmetoden eller avkastningsvärdemetoden. Till dessa kan eventuellt läggas marknadsvärdemetoden som ska motsvara den ersättning hyresgästen skulle få vid en överlåtelse av rörelsen och lokalen. 17 Substansvärdemetoden går ut på värdera företagets tillgångar utifrån värdet på tillgångarna vid fortsatt drift med avdrag för företagets skulder. Likvidationsvärdemetoden avser att beräkna det överskott en nedläggning av företaget skulle ge, för att få fram det minskas tillgångarnas försäljningsvärde med företagets skulder. Vid användning av avkastningsmetoden beräknas företagets vinstkapacitet. Den brukar beräknas som summan av framtida vinster 14 Holmqvist & Thomsson, 58 b Andra stycket Fullt skadestånd 4. Rörelseskada vid expropriation. 15 Bengtsson, Hager & Victorin s 119, Holmqvist & Thomsson, 58 b Andra stycket Fullt skadestånd. 16 Bengtsson, Hager & Victorin s Bengtsson, Hager & Victorin s 120 f. 14

15 vid en tänkt framtida evig drift omräknat till nuvärde. 18 Vid beräkningen tar man hänsyn till utvecklingen i rörelsen de senaste åren och den allmänna tendensen inom branschen. 19 Om både flytt av verksamheten och nedläggning av den är aktuella så är hyresvärden endast skyldig att ersätta det för honom billigaste alternativet. Hyresgästen har dock en rätt att välja den för honom förmånligaste beräkningsmetoden när det gäller fastställande av rörelsens värde. 20 Skälet till hyresgästens rätt att välja är att denne i princip skulle kunnat välja det förmånligaste alternativet om inte uppsägningen skulle kommit emellan, därför får det alternativet också anses vara det man bör göra jämförelsen emot då det får antas att hyresgästen valt det mest lönsamma alternativet i en situation där valfrihet funnits. Dock förutsätts att metoden är grundad på ett handlingsalternativ som faktiskt skulle varit genomförbart, exempelvis måste det vara möjligt att erhålla utskänkningstillstånd om beräkningen baseras på att alkoholservering sker i verksamheten. Likaså måste hyresvärdens rätt att motsätta sig ändrat användningssätt beaktas om beräkningen förutsätter en sådan ändring. 21 På senare tid verkar man i praxis ha intagit en generösare inställning till ersättning. I en uppsägningstvist i Svea hovrätt mellan Stockholms stad och ett företag som drivit restaurangrörelse i stadshuset utgick en ersättning på 136 miljoner kronor, hovrätten tillämpade i fallet marknadsvärdet. Svea hovrätts uttalande i domen om att en utgångspunkt ska vara att bedömningen ska vara ganska generös, dock utan att gå till överkompensation, ett uttalande som fått flera efterföljare i senare domar. Enligt Holmqvist & Thomsson så är dock giltigheten av hovrättens uttalande diskutabelt, det härstammar från 18 Bengtsson, Hager & Victorin s 121, Hager, Victorin SvJT s 794 s Holmqvist & Thomsson 58 b Andra stycket Fullt skadestånd. 20 Holmqvist & Thomsson 58 b Andra stycket Fullt skadestånd. 21 Victorin & Hager SvJT s 795 f, RH 2001:1. 15

16 ett uttalande av Victorin, där han uttrycker en osäkerhet vilken hovrätten utesluter i sin dom. 22 Som ersättningsmodellen är utformad så kan den sägas missgynna småföretag och föreningar och myndigheter vilka inte bedriver någon kommersiell verksamhet. I och med att företagets resultat ska belastas med företagsledarlön så saknar många småföretag ett ekonomiskt värde vid ersättningsprövningen även om de har ett värde för ägaren genom att denne kan försörja sig genom företaget. Följden blir i dessa fall att ägaren endast är berättigad till minimiersättningen. Det samma gäller alltså för myndigheter och föreningar som inte bedriver kommersiell verksamhet och därför inte gör någon vinst. 23 Det verkar dock finnas utrymme för ersättning för personlig förlust till ägaren även då verksamheten saknar avkastningsvärde. Detta då Svea hovrätt i ett mål fann att ersättning skulle utgå för de två år som återstod till ägarens pension då en tobaksbutik tvingades lägga ned på grund av uppsägning Motiven bakom lokalhyresgästens besittningsskydd Det indirekta besittningsskyddet var ursprungligen den enda formen av besittningsskydd, och omfattade i kristidslagstiftningen skydd mot uppsägningar och hyreshöjningar både vid bostads- och lokalhyra inskränktes dock besittningsskyddet till att gälla bostäder med motiveringen att ingen verklig lägenhetsbrist förelåg på lokalhyresområdet utan att besittningsskyddet istället upprätthöll en skapad sådan. Det befarades att den konstlade bristen skulle leda till 22 Holmqvist & Thomsson 58 b Andra stycket Fullt skadestånd, Svea Hovrätts dom i mål nr T Holmqvist & Thomsson 58 b Första stycket Minimiskadestånd. 24 Victorin & Hager s

17 onödigt byggande av affärslokaler på bekostnad av bostadsbyggandet. Två år senare avvecklades besittningsskyddet även för bostäder. 25 Frågan om lokalhyresgästernas besittningsskydd utreddes av hyreslagstiftningskommittén i SOU 1938:22. Utredningen ledde till att det indirekta besittningsskyddet för bostad och lokal återinfördes genom 1939 års hyreslag. Ett viktigt skäl bakom återinförandet av skyddet för lokalhyresgäster var att man ansåg att många av dem genom den verksamhet de bedrev skapade ett värde som normalt gick förlorat då hyresavtalet upphörde. Det kunde enligt kommittén dels röra sig om anpassningar hyresgästen låtit göra i lokalen för att passa verksamheten, dels om upparbetandet av en lojal kundkrets som var knuten till den hyrda lokalen. 26 Hyresgästen kan genom sin verksamhet förädla lokalen så att dess värde för en hyresgäst blir högre än andra likvärdiga lokaler, detta är en värdestegring som sker utan insats från fastighetsägaren men samtidigt knyts samman med dennes fastighet. I ett läge då inget besittningsskydd för lokalhyresgäster finns så är hyresgästen helt utlämnad åt hyresvärdens godtycke i frågan om avtalet ska bestå. 27 Huvudmotivet var alltså argument som liknar obehörig vinst. Det ansågs inte rätt att fastighetsägaren skulle kunna tillgodogöra sig en värdestegring som åstadkommits av hyresgästen endera genom att vidta obefogade hyreshöjningar eller att säga upp hyresgästen för att hyra ut lokalen till annan näringsidkare inom samma bransch eller att själv bedriva samma typ av verksamhet. 28 Med den argumentationen återinfördes det indirekta besittningsskyddet på lokalhyresområdet. Vid arbetet med förändringar i hyreslagen som framlades i SOU 1961:47 hade hyreslagskommittén bland annat att ta ställning till om även lokalhyresavtal skulle skyddas genom ett direkt 25 SOU 1938:22 s 118 f. 26 SOU 1961:47 s SOU 1938:22 s 119 f. 28 SOU 1938:22 s

18 besittningsskydd. Man kom fram till att inte föreslå en sådan förändring. Då kommittén genomförde sin utredning fanns redan det direkta besittningsskyddet för bostadshyra, men den undersökte om det borde införas även för lokalhyra. Den menade också att det i och för sig hade varit fullt tänkbart även här, men fann ett antal skäl som talade emot det och för att istället hålla kvar vid ett indirekt besittningsskydd genom ersättningsregler. För det första så skiljer sig lokalhyresfallen från bostadshyra genom det skyddsvärda intresset i uppsägningsfallen, vid bostadshyra så ansågs det vara ett ideellt intresse som skulle skyddas, nämligen hyresgästens hem, något som man menade var svårt att översätta till belopp i pengar. Vid lokalhyra så ansågs skyddsintresset istället vara ekonomiskt, därför är det här sågs som möjligt att tillgodose skyddet genom ersättningsregler. 29 Den här uppmålade skiljelinjen kan dock ifrågasättas, åtminstone på dagens hyresmarknad där bostadshyresrätter exempelvis i Stockholm på grund av bostadsbrist i realiteten får ett marknadsvärde även om det är straffbart att kräva ersättning för övertagande av hyresrätt (12:65 JB). Vid övertagande av hyresrätt vid bodelning har Wallin menat att man borde kunna åsätta hyresrätten ett ekonomiskt värde så att den make som får överta bostaden måste avräkna den mot sin lott eller utge kompensation. Inte heller Lejman har sett något hinder mot att i det sammanhanget beräkna ett värde på hyresrätten för att uppnå en rättvis bodelning. Ett ytterlighetsexempel som ges är det att den ene av makarna erlagt otillåtet vederlag för att få hyreskontraktet, det kan då tyckas hårt mot denne om den anda maken tillåts överta bostaden utan att utge någon ersättning. Kommentaren till Äktenskapslagen lämnar också öppet för att ersättning då skulle 29 SOU 1961:47 s

19 kunna utdömas. 30 Även om bostadslägenheten i grunden anses ha ett ideellt värde så kan den i praktiken ändå ha ett påtagligt ekonomiskt värde i många situationer, precis som exempelvis en bostadsrätt eller en villafastighet som innehas med äganderätt. Också det faktum att principerna för prissättningen skiljde sig uppmärksammades av kommittén, vid bostadshyra var hyressättningen liknande mellan liknande lägenheter, medan hyresnivån för lokaler varierade stort, även mellan likartade lägenheter. Då behov av att få åberopa anbud från tredje man som stöd för lokalens marknadsvärde ansågs föreligga menade kommittén att det vore lämpligare med ett ersättningssystem, detta då ett sådant system ger möjlighet till att göra prövningen i efterhand till skillnad från ett direkt besittningsskydd där en uppsägnings befogenhet prövas innan avflyttningsskyldigheten inträtt. 31 Även om det indirekta besittningsskyddet i någon mening blir svagare då det inte ger en möjlighet att sitta kvar i lägenheten mot hyresvärdens vilja så tycks det inte gå att utläsa någon avsikt hos lagstiftaren att behandla lokalhyresgäster som mindre skyddsvärda än bostadshyresgäster. Orsaken till skillnaden är istället enligt vad som framgår ovan att ersättningssystemet bedömts vara mer ändamålsenligt än en optionsrätt i lokalhyresförhållanden. Till viss grad kan som påpekats grunderna för uppdelningen ifrågasättas. 30 Tottie & Teleman 11:8, första stycket. 31 SOU 1961:47 s

20 3 Maximitiden vid upplåtelse av nyttjanderätt 3.1 Bestämmelsens bakgrund och syfte Upplåtelse av fast egendom kan som huvudregel inte ske på obegränsad tid. Upplåtelsetiden för nyttjanderätter begränsas i 7:5 JB enligt huvudregeln till 50 år, och till 25 år för upplåtelser inom detaljplanerat område och upplåtelser för jordbruksarrende. Om någon av parterna vill frånträda avtalet sedan maximitiden överskridits så måste denne dock vidta uppsägning, annars kommer avtalet fortsätta att löpa. Bestämmelsen innebär alltså inget hinder mot att avtalet fortsätter om båda parter vill det. Den här regleringen skulle man vid första anblick kunna se som en begränsning av avtalsfriheten på fastighetsrättens område, men syftet med regleringen är det motsatta. Lagstiftaren har här velat hindra att fastighetsägandet undergrävs av den aktuella fastighetsägaren genom upplåtelser på väldigt långa tider. Det blir så att säga den enskilde fastighetsägarens frihet som inskränks med syftet att skydda fastighetsägandet som institut. 32 Det här skyddsintresset har kallats jordägandets frihet och ska skydda för samhällets intresse av att fastigheter används på bästa möjliga sätt. Om fastighetsägare tilläts ingå alltför långvariga och betungande avtal skulle möjligheterna att anpassa nyttjandet av fastigheter efter tidens behov riskera att minska. 33 I svensk rätt fanns ingen tidsbegränsning av det här slaget i 1734 års lag utan sådana bestämmelser infördes först år 1800 gällande 32 Hager s Hager s

21 fastigheter på landet och gällande stadsfastigheter år 1857, men har därefter i någon form upprätthållits utan avbrott Jordägandets frihet Principen om jordägandets frihet handlar om att förhindra att fastighetsägaren beskärs från rådigheten över fastigheten på så lång tid att skada uppstår för fastighetens ändamålsenliga utnyttjande och värde. Då nya behov uppstår i samhället har det ansetts vara viktigt att utnyttjandet av fastigheter kan anpassas efter förändringarna och att fastigheter inte för lång tid är låsta till ett visst nyttjande. Särskild motiverad har principen ansetts vara i perioder av stark ekonomisk utveckling, då behovet av att kunna anpassa användandet för att fullt kunna tillgodogöra sig värdet av en fastighet blir större. 35 Den här principen kommer bland annat till uttryck i bestämmelsen om maximal upplåtelsetid. 36 Även om sådana regler i enskilda fall kan komma att begränsa den enskilde fastighetsägarens möjlighet att ingå vissa avtal så anses principen skydda fastighetsägandet som institut. Det går att se problematiken i att en fastighetsägare genom avtal för en lång tid förlorar all den rätt som anses följa med fastighetsägande. Redan från införandet verkar motivet bakom begränsningen också ha varit att säkra möjligheterna till ett rationellt nyttjande av fastigheter i fas med den ekonomiska utvecklingen. 37 Då regleringen av upplåtelsetiden har tillkommit innan regler om besittningsskydd fanns så är det en intressant fråga hur de båda 34 Lagberedningens förslag till jordabalk I, Förslag om nyttjanderätt till fast egendom m.m., Stockholm 1905 s Lagberedningens förslag till jordabalk I, Förslag om nyttjanderätt till fast egendom m.m. s Hager s Lagberedningens förslag till jordabalk I, Förslag om nyttjanderätt till fast egendom m.m., Stockholm 1905 s

22 regleringarna förhåller sig varandra. Just det förhållandet behandlas i en artikel av Richard Hager, 38 där de det direkta besittningsskyddets förhållande till maximitidsregleringen behandlas sett till hur de inom dagens systematik bidrar till förverkligandet av principen om jordägandets frihet. Även om artikeln inte behandlar det indirekta besittningsskyddet så ger den en genomgång av principen, vilken har betydelse även för detta arbete. Därutöver går det att i den diskussionen finna underlag för paralleller och jämförelser vad gäller principens förhållande till det indirekta besittningsskyddet. Hager invänder mot maximitidsregleringen att reglerna om direkt besittningsskydd i nuläget innebär att den sammanlagda nyttjandetiden i ett hyresförhållande genom upprepade förlängningar ändå kan komma att överskrida maximitiden mot fastighetsägarens vilja, detta medför att man kan ifrågasätta tidsgränsernas praktiska betydelse i dagsläget. 39 Det verkliga skyddet av friheten måste då istället uppfyllas inom systemet för besittningsskydd eller genom expropriation för att få något genomslag. 40 Inom besittningsskyddets område kan de besittningsbrytande grunderna ses som uttryck för principen om fastighetsägandets frihet. De har funktionen av att balansera besittningsskyddets säkrande av hyresgästens ställning mot hyresvärdens berättigade intresse av att i vissa fall få avtalet att upphöra. Vad gäller maximitiden så hävdar Hager att faktum att den är så lång innebär att den får en begränsad praktisk betydelse, detta då bostadshyresavtal oftast ingås på obestämd tid, medan för jordbruksoch bostadsarrenden för vilka direkt besittningsskydd gäller avtalen i regel med marginal understiger tidsgränsen. Detta är något som istället skulle tala för att den verkliga vikten bör läggas vid 38 Hager SvJT 2013 s 686 Jordägandets frihet och jordabalken. 39 Hager s 691 f. 40 Hager s

23 besittningsskyddet. 41 Även möjligheten att tillgodose samhälleliga intressen genom olika former av tvångsförvärv framhålls som skäl till att nedtona betydelsen av begränsningen av långvariga avtal. Det kan röra sig om till exempel kommunikationsändamål, näringsverksamhet, elektrisk kraft, värme, vatten och avlopp, annan allmännyttig verksamhet, med mera. Det går alltså när det är samhälleligt motiverat att åstadkomma ändring av en fastighets utnyttjande genom expropriation eller liknande förfaranden, särskilt upplåtna rättigheter i fastigheten faller till följd av 1:3 ExprL bort då fastighet exproprieras med äganderätt. 42 Då en nyttjanderätt eller ett servitut tillkommit genom expropriation har det också företräde framför annan rätt till fastigheten som inte tillskapats genom expropriation eller fastighetsbildning eller på liknande sätt. 43 Det innebär att nyttjanderätt som upplåtits genom avtal inte utgör ett definitivt hinder för att uppnå samhälleligt motiverade förändringar i användandet av fastigheter. Sammanfattningsvis menar Hager att lagstiftaren kan sägas ha flyttat över skyddet för fastighetsägaren till reglerna om brytande av besittningsskyddet, då motiven bakom tidsbegränsningen genom dem förefaller vara tillgodosedda inom ramen för det direkta besittningsskyddet. Detta medfört att 7:5 JB tappat i betydelse. 44 Det går med den bilden att ställa frågan om det verkligen finns skäl för en alltför stor hård tillämpning av tidsbegränsningen i 7:5 JB. Förvisso innebär som sagt gränsen en möjlighet att pröva besittningsskyddet eller få till stånd en uppsägning i de fall då avtalet löper på en tid som är längre än den tillåtna, men det kan ifrågasättas om det därutöver finns något behov av att bestämmelsen även ska innebära ett undantag från besittningsskyddet. Istället borde 41 Hager s Hager s 695, Sjödin s 34 ff. 43 1:4 ExprL. 44 Hager s

24 fastighetsägandets frihet kunna tillgodoses genom tillämpning av besittningsskyddets regler. Vad gäller den funktion besittningsskyddet fyller i att upprätthålla fastighetsägandets frihet så torde det dock ändå vara av betydelse att någon form av tidsgräns för bundenhet finns, detta för att prövning av besittningsskyddet alls ska kunna komma till stånd. Detta då hyresavtal som ingåtts på bestämd tid enligt huvudregeln endast kan sägas upp till avtalsperiodens utgång. Detta skulle i fall med långa upplåtelsetider innebära att en fastighetsägare skulle riskera att för en orimligt lång period behöva hållas med en hyresgäst trots att besittningsbrytande grund föreligger. Maximitiden tycks alltså vara motiverad på så sätt att den innebär att prövning av avtalsförhållandet kan fås till stånd efter en tidsperiod som bedömts vara godtagbar. Vad gäller besittningsskyddet så kan det tyckas innebära en försvagning av jordägandets frihet. Men det gäller inte bara sett tillsammans med tidsbegränsningen, även då besittningsskyddet aktualiseras utan samband med den bestämmelsen så inskränker den fastighetsägarens frihet att råda över sin fastighet. Dock lättas som sagt denna inskränkning genom de besittningsbrytande grunderna. 3.3 Undantaget för det direkta besittningsskyddet Vid arbetet med den nya jordabalken så menade LB att det fanns anledning att beakta hur optionsrätten/det direkta besittningsskyddet förhöll sig till bestämmelserna om maximal upplåtelsetid och se till att den inte sattes ur spel av dem. Enligt LB:s uppfattning så innebar optionsrätten en rätt till förlängning av det redan befintliga avtalet och inte en rätt till ett nytt avtal. Detta föranledde att man utredde huruvida en sådan förlängning skulle anses stå i strid med 24

25 maximitidsbestämmelserna, och ansåg det behövligt att införa en undantagsbestämmelse i 7:5 JB. 45 Den slutgiltiga lydelsen av bestämmelsen till skydd för optionsrätten vilken infördes under 7:5 3 st 2 p JB blev: Första stycket inverkar ej på nyttjanderättshavares rätt till förlängning på grund av lag. I motiven till 7:5 3 st 2 p JB hänvisar LB enbart till vad den skrivit om förlängning genom tillämpning av optionsrätt. 46 Det framstår alltså som helt klart så att bestämmelsen tillkommit specifikt för att råda bot på det potentiella problemet i att ett avtal på grund av upprepade förlängningar genom det direkta besittningsskyddet efter 25/50 år genomgående skulle överskrida maximitiden, något som i realiteten skulle tidsbegränsa det direkta besittningsskyddets räckvidd till 25/50 år. LB verkar ha ansett att det faktum att förlängning med stöd av besittningsskyddet innebär en förlängning av det redan existerande avtalet skulle innebära att man vid upprepade sådana förlängningar skulle kunna komma upp i en avtalstid som överskred maximitiden, även om varje enskild period var kortare. Detta skulle då vara anledningen till att en undantagsbestämmelse behövde införas. 3.4 JB 7:7 Ny upplåtelse vid förlängning? Införandet av undantagsbestämmelsen får förstås mot bakgrund av hur förlängningar genom det direkta besittningsskyddet behandlas i 7:7 JB, en paragraf som för olika former av förlängning avgör om en ny upplåtelse ska anses komma till stånd eller om den ursprungliga ska anses fortlöpa. Huvudregeln är att ett avtal om förlängning gäller som en ny upplåtelse, det anses då inte vara annorlunda jämfört med att ett 45 Prop 1970:20 B s 363, SOU 1960:25 s SOU 1960:25 s

26 helt nytt avtal tecknats. Det här handlar om så kallade självständiga prolongationsöverenskommelser vilka anses vara obetingat självständiga enheter. 47 Den här regleringen har främst en sakrättslig betydelse då den balanserar nyttjanderättshavarens och tredje mans intressen mot varandra, om det ursprungliga avtalet anses fortsätta gälla så gynnar det rättighetshavaren på tredje mans bekostnad och nytt avtal anses uppkomma så gynnar det tredje man på rättighetshavarens bekostnad. Men även de obligationsrättsliga förhållandena påverkas, exempelvis får det vid förlängning som gäller som ny upplåtelse betydelse för sättet för ingående av överenskommelsen. För att överenskommelsen då ska få verkan ens mellan parterna krävs att den följer de formkrav som föreskrivs för ny upplåtelse. 48 Från huvudregeln avskiljer 7:7 2 st JB två typsituationer då någon ny upplåtelse inte anses komma till stånd trots förlängning. Det handlar om förlängning som sker på grund av lagbestämmelse eller tillämpning av avtalsbestämmelse. I de fallen anses den ursprungliga upplåtelsen fortlöpa. Lagfallen tar sikte på bestämmelser om tyst förlängning, automatisk förlängning och direkt besittningsskydd. 49 Det som anses skilja förlängningsfallen i 2 st från de självständiga prolongationsöverenskommelserna är att redan den ursprungliga upplåtelsen i de fallen innehåller bestämmelser som medför att överenskommelsen under vissa förutsättningar kan utsträckas utöver den överenskomna tiden. Då förlängningen på så sätt grundar sig på den ursprungliga överenskommelsen så anses inte en ny överenskommelse komma till stånd. Ett argument var här att förlängningsrätten framgår redan i den ursprungliga upplåtelsehandlingen, upplåtelsetiden ska då bara anses vara relativt 47 Westerlind s Westerlind s 206 f, 215 & Beckman, Bäärnhielm m fl 7:7. 26

27 bestämd vid upplåtelsen. Lagberedningen menade dock att en avtalsbestämmelse i sammanhanget inte kunde tillskrivas större betydelse som upplysningskälla än lagen och motiverade på så sätt att även en förlängning som grundade sig på vid upplåtelsen gällande lag skulle behandlas lika. 50 Det är intressant att göra en jämförelse med förhållandet vid förlängning på grund av utebliven uppsägning. Som redogjorts för ovan anses även i dessa fall att avtalet efter förlängningen är samma avtal. Trots detta såg departementschefen inget skäl till att utvidga undantaget till att gälla även i de fallen. Detta då han menade att det faktum att det inte fanns stadgat vid avtalets ingående att det skulle vara på en tid överskridande den tillåtna gjorde att de fallen helt klart inte stod i konflikt med skyddsintresset. Det uttalandet utgör ytterligare stöd för att bakgrunden till specialregleringen i 7:5 2 st JB var sättet på vilket förlängningar genom det direkta besittningsskyddet skulle bedömas enligt 7:7 JB. 3.5 Förhållandet till det indirekta besittningsskyddet Lagförarbetena I förarbetena bakom 7:7 JB så nämns endast optionsrätten, vilken motsvarar det nuvarande direkta besittningsskyddet. Det ligger i linje med förarbetena till 7:5 JB där vare sig Lagberedningen eller Departementschefen nämner det indirekta besittningsskyddet. Enligt litteraturen ska 7:7 JB också anses gälla endast det direkta 50 Prop 1970:20 B s 396 ff. 27

28 besittningsskyddet. 51 Detta då det indirekta besittningsskyddet inte innebär en egentlig rätt till förlängning, utan en rätt till ersättning för utebliven förlängning. Detta får till följd att förlängning som sker genom det indirekta besittningsskyddet enligt 7:7 JB ska ses som ett nytt avtal. Därför torde en eventuell konflikt med maximitiden i de fallen uppstå endast om en enskild avtalsperiod överskrider den. Vid lagstiftningsarbetet framfördes skilda meningar om huruvida 7:5 3 st 2 p JB tog sikte endast på det direkta besittningsskyddet eller även på det indirekta, där hyreslagskommittén verkar utgått från att även det indirekta besittningsskyddet skulle omfattas. 52 Enligt hyreslagskommitténs motiv i förslaget till reviderad hyreslag skulle optionsrätt kunna bli aktuell vid hyresvärdens uppsägning på grund av att avtalet slutits på tid som överskrider den längsta tillåtna, något som inte ens diskuteras av vare sig Lagberedningen eller Departementschefen. Enligt kommittén så skulle en sådan ordning inte strida mot maximiregelns syfte, att förhindra att fastighetsägaren för lång tid sätter sig ur stånd att påverka fastighetens användning. Detta med hänvisning till att anspråket på optionsrätt inte skulle bifallas om skälig anledning att upplösa hyresförhållandet föreligger. 53 Kommittén menade vidare att även anspråk på indirekt besittningsskydd skulle omfattas, detta då en sådan ordning enligt kommittén inte heller skulle strida mot syftet med tidsbegränsningen. Invändningen mot att också det indirekta besittningsskyddet skulle omfattas är att både lagberedningens förslag och propositionen endast diskuterar frågan utifrån det direkta besittningsskyddet. 54 Mot detta kan ställas att dessa inte heller diskuterat det direkta besittningsskyddets ställning i situationen då en enskild avtalsperiod 51 Beckman, Bäärnhielm m fl 7:7 2 st Förlängning på grund av lag eller avtalsbestämmelse, Bengtsson, Victorin & Hager s Victorin s. 17 f. 53 SOU 1961:47 s. 193 f. 54 Victorin s 18 not. 28

29 sträcker sig utöver maximitiden, regels syfte verkar inte förhålla sig till den situationen. Även en annan möjlig undantagsbestämmelse diskuterades i lagarbetet, och att se på bedömningen av den samt varför den inte antogs kan ge grund för bedömningen av hur det indirekta besittningsskyddet ska behandlas. Under remissbehandlingen av förslaget till ny jordabalk framfördes nämligen ett yrkande från Hyreslagstiftningssakkunniga om att införa en särskild bestämmelse innebärande att besittningsskyddet vid förlängning på grund av utebliven uppsägning skulle gälla även om den sammanlagda tiden innebar att maximitiden överskreds. Detta avfärdades dock av departementschefen med argumentet att avtalet i de fallen från början inte är bindande utöver maximitiden och att det faktum att avtalet senare uträcks knappast kunde anses stå i strid med maximitidernas syfte att tillgodose att fastighetsägare inte under allt för lång tid blev betagna dispositionsrätten över sin fastighet. Därför ansågs en sådan bestämmelse inte vara nödvändig Diskussion Med hänvisning till det som redogjorts för ovan skulle det gå att hävda att inte heller upprätthållande av det indirekta besittningsskyddet vid fall då 7:5 JB slår till skulle stå i strid med maximitidernas syfte. Att här inte upprätthålla det skulle ju ge till följd att nyttjanderättshavarens position vore svagare vid uppsägning på grund av 7:5 JB än vid vanlig uppsägning vid avtalstidens slut. Ta exempelvis fallet att ett lokalhyresavtal tecknats på 25 år inom detaljplanerat område, alltså den längsta tid som är tillåten. Ingen tidsbegränsning träffar här avtalet. När avtalstiden löper till ända så kommer det indirekta 55 Prop. 1970:20 del B s 364 &

30 besittningsskyddet träda i kraft och ge hyresgästen rätt till förlängning eller ersättning. Om den etablerade linjen rörande besittningsskyddet vid avtal överskridande maximitiden skulle tillämpas så skulle däremot besittningsskyddet inte tillämpas om ett lokalhyresavtal tecknats på 25 år och 1 dag och avtalet uppsagts av hyresvärden efter 25 år. Frågan är hur man motiverar den skillnaden, får det inte mer få en omotiverat bestraffande funktion än någon praktisk betydelse för upprätthållandet av fastighetsägandets frihet? Ska hyresgästens trygghet anses mindre skyddsvärd bara på grund av att avtalet överskridit en viss tidsgräns? Det skulle kanske ligga närmare till hands att påstå det omvända, att hyresgästen i en sådan situation antagligen har en starkare relation till lokalen och därför riskerar större skada vid en uppsägning. Det kan ju knappast vara lagstiftarens ambition att besittningsskyddet för långvariga avtal regelmässigt ska upphöra då avtalstiden överskrider maximitiden, ett rimligare sätt att behandla detta vore kanske att då avtal tecknats på för lång tid ge upplåtaren möjlighet att pröva besittningsskyddet då tiden överskrids. Om det då föreligger tillräckliga skäl kan uppsägningen genomföras, om så inte är fallet så tryggas nyttjanderättshavarens position av besittningsskyddet. Även i dessa situationer borde rimligen hänsynstagandena bakom det indirekta besittningsskyddet göra sig gällande och att då låta frågan om förlängning vara helt upp till upplåtarens godtycke vore ett rubbande av balansen mellan parterna. En annan invändning mot att det indirekta besittningsskyddet inte skulle omfattas är att uttalandena från lagberedningen tar sikte på situationen som uppstår då den sammanlagda avtalstiden efter flera ackumulerade förlängningar på grund av direkt besittningsskydd överskrider den längsta tillåtna. Lagberedningens synsätt går ut på att man ska se förlängning på grund av det direkta besittningsskyddet som en med den ursprungliga upplåtelsen förenad rätt till förlängning av 30

31 pågående avtal och inte som ett nytt avtal. 56 Med den uppfattningen behövdes en undantagsbestämmelse för att undvika att besittningsskyddet sattes ur spel på grund av upprepade förlängningar. Däremot borde det inte ge grund för att dra slutsatser kring vad som gäller för det fall att en enskild avtalsperiod överskrider maximitiden, eller för att i en sådan situation göra skillnad mellan effekten på det direkta respektive det indirekta besittningsskyddet. Om man läser förarbetsuttalandena så framgår det att avsikten inte varit att sätta stopp för upplåtelser som genom ackumulerade förlängningar varar längre än maximitiden, och det vore en märklig ordning att helt åsidosätta besittningsskyddet för upplåtelser där enda skillnaden är att maximitiden överskridits genom en sammanhållen avtalsperiod. Ett ytterligare argument för att det indirekta besittningsskyddet borde gälla går att finna i ersättningspraxis för det indirekta besittningsskyddet. Ersättningen beräknas vanligen som nuvärdet av förlorad framtida vinst, räknat på evig tid. Om lagstiftarens avsikt vore att begränsa räckvidden av det indirekta besittningsskyddet till 25/50 år så skulle det tyckas märkligt att inte låta beräkningen av ersättningen omfattas av samma begränsning. En hyresgäst skulle ju om så vore fallet vinna mer på en materiellt grundlös uppsägning än vad denne skulle kunna vinna i form av verklig förlängning av avtalet genom besittningsskyddet. Följden skulle bli att hyresgästen ersätts utöver den skada som faktiskt lidits, i strid med skadeståndsrättsliga principen om att den skadelidande genom skadeståndet ska sättas i samma situation som om skadan inte skulle inträffat. Det går att tänka sig två typer av situationer i vilka frågan av besittningsskydd skulle kunna aktualiseras i samband med tidsgränsen. Dels att avtalet redan enligt den ursprungliga upplåtelsen 56 Prop. 1970:20 B s

32 löper på för lång tid, dels att avtalet genom förlängning som följer av lag eller avtal kommer upp i en längre tid. 4 Uppsägning vid hyresgästens konkurs 4.1 Hyresvärdens ställning vid hyresgästens konkurs Den tidigare förmånsrätten En konkurs innebär att konkursgäldenärens olika borgenärer tvingas konkurrera om dennes tillgångar, vilka i regel endast täcker en begränsad del av skulderna. För att upprätthålla ordningen i konkursförfarandet så ska en prioritetsordning uppställas mellan de olika skulderna, något som innebär att vissa gäldenärer kan få sina fordringar fullt eller delvis betalda, medan andra kanske inte får ut något i konkursen. Då lokalen ofta utgör en viktig tillgång i verksamheten så är det också viktigt att reglera hanteringen av hyresförhållandet i konkursen på ett tillfredställande sätt. De fordringar som först ska betalas är konkurskostnader, vilka utgörs av kostnaderna för driften av konkursboet, därefter så kallade massafordringar, vilka är fordringar som riktar sig mot konkursboet och därför åligger detta. 57 Nästa kategori i ordningen är förmånsrätter, vilka delas in i särskilda och allmänna. Särskild förmånsrätt gäller i viss egendom, exempel på särskild förmånsrätt är panträtt eller äganderättsförbehåll, medan allmän förmånsrätt gäller i all gäldenärens egendom men placeras efter de särskilda förmånsrätterna i prioritetsordningen. 57 Welamson & Mellqvist s 244 f. 32

33 Enligt reglerna innan 1970 hade hyresvärden relativt goda möjligheter att få hyresfordran betald vid hyresgästens konkurs. Hyresfordran var då förenad med särskild förmånsrätt i de lösören tillhöriga hyresgästen som fanns inom fastigheten, förmånsrätten gällde för hyresfordringar som var förfallna inom ett år innan konkursansökan skedde. 58 Hyresfordran kunde även bli en massafordran om konkursboet inte sade upp avtalet inom viss tid. 59 Detta medförde att hyresvärden hade goda förutsättningar att få betalt vid konkurs, vilket också begränsade dennes behov av att kunna göra sig av med hyresgästen i en konkurssituation. Någon särskild uppsägningsrätt gavs inte hyresvärden i de fall då hyresgästen redan hade tillträtt utan hyresvärden var i så fall hänvisad till att åberopa sin vanliga uppsägningsrätt om hyran inte betalades i tid, detta ansågs dock uppvägas av förmånsrätten. 60 Genom förmånsrätten minskade nämligen hyresvärdens behov av att snabbt kunna göra sig av med en hyresgäst i konkurs. I och med lagändringarna 1970 så ändrades bestämmelserna så att eventuell hyresfordran inte längre var förenad med särskild förmånsrätt i konkursen och att hyresvärden istället fick möjlighet att begära säkerhet för avtalet vid en konkurs, och om sådan inte ställdes kunde denne säga upp avtalet i förtid. Även om den särskilda förmånsrätten togs bort så var hyresfordran efter ändringarna ändå förenad med allmän förmånsrätt enligt 5 Förmånsrättslagen, vilket alltså innebar att den fortfarande skulle betalas innan oprioriterade fordringar. 61 Ordningen med förmånsrätt för hyresfordran ansågs även tjäna konkursboets intressen då den gav större möjlighet att bevara 58 Prop. 1970:142 s. 21 f. 59 SOU 1969:5 s Prop. 1970:142 s 152 f. 61 Holmqvist & Thomsson