25 år. Jubileum. Finanskrisen. Så drabbas bostadsföretagen av. nummer 10/2008. specialtidningen för hyresrätten pris 59 kr

Transkript

1 specialtidningen för hyresrätten pris 59 kr nummer 10/2008 Jubileum Så drabbas bostadsföretagen av Finanskrisen n y h e t e r p o l i t i k e k o n o m i a r b e t s m i l j ö t e k n i k d e b a t t

2 innehåll håalla nya produkter är märkta med vår nyckel lssymbol. december 10/ Banker säger upp bolagens lån 8 Bostadsröster om finanskrisen 10 Hyresgästlån kan stoppas 10 Radon gav hyresrabatt 11 PTS backar från boxkrav 13 Hyresgästchef till riksdagen 14 Ingen succé för hyresvillor 18 Bofast jubileumsextra! håalla nya produkter är märkta med vår nyckel lssymbol. Den friaste boendeformen riskerar att beskattas till döds Georg Hardt, utredare på Hyresgästföreningen, debatterar i Bofast. 14 ULRIKA MAJSTROVIC HANSÉN conny pettersson CONNY PETTERSSON I varje nummer 5 Ledare 37 Riksrundan 39 Debatt 41 På nya jobb 43 Produktnytt 44 Korsord PORTTELEFON MED LÄSARE OCH DISPLAY_RINGA 1707 ULRIKA MAJSTROVIC HANSÉN Omslagsbild: Åtskilliga sidor om bostadspolitik, förvaltning, segregation, energifrågor och annat har distribuerats till läsarna genom åren. Foto: ULRIKA MAJSTROVIC HANSÉN 6 Bofast 10/2008 3

3 Nu har vi 5 års garanti på Svanenmärkta Cylindaprodukter Cylinda tvätt- och diskmaskiner har erkänt hög kvalitet och lång livslängd. Därför har vi nu hela 5 års garanti på våra Svanenmärkta tvätt- och diskmaskiner, en trygghet för dig och miljön. Läs mer om 5-årsgarantin på ges ut av Sabo Förlags AB Vasagatan 8 10, Box 474, Stockholm Telefon Fax Hemsida E-post info@bofast.net Christian Lacotte VD/chefredaktör ansvarig utgivare christian.lacotte@bofast.net Helene Ahlberg reporter/redaktör helene.ahlberg@bofast.net Sanita Burdzovic ekonomiansvarig sanita.burdzovic@sabo.se Ulrika Majstrovic Hansén AD/ illustratör ulrika.m.hansen@saboforlag.se Anita Snis redaktör anita.snis@bofast.net Eva Blomberg reporter eva.blomberg@bofast.net Annonser Annonskraft, Box 77, Ljusdal. Tel , fax Göran Cavallin , cavallin@annonskraft.se Roger Nilsson , roger.nilsson@annonskraft.se Nisse Olsson nisse.olsson@annonskraft.se Hans Engblom engblom@annonskraft.se Prenumeration Titeldata, Kundtjänst, Stockholm Telefon Måndag-fredag Du kan även gå in på och hantera dina prenumerationsärenden. Pris 395 kronor, plus eventuell moms Repro och tryck Edita Västra Aros, Västerås Redaktionen ansvarar ej för icke beställt material. Efter tryck av text och bild får inte ske utan redaktionens medgivande. Text och bild i Bofast lagras elektroniskt och utvalda inslag kan komma att publiceras på internet. ledare Bostadsbranschens krisbot stavas rot i n n a n d e t b l i r b ä t t r e blir det värre. Och värre. Och värre. Vartefter veckorna går blir förståsigpåarnas utlåtanden om vad som sker alltmer domedagslika. Det kan vara svårt att hänga med i svängarna för den fåkunnige. Stundom är vi inne i den värsta krisen sedan förra sekelskiftet. Stundom är det lika illa ställt som år 2003! För fem år sedan alltså. Jo, då var det visst kris. Det vände dock snart upp igen och bara några år senare smällde champagnekorkarna som om inget hänt. Radions P1 ringde nyligen runt till olika icke-ekonomer som fick säga vad de trodde. Bäst sammanfattades läget av konstnären Ernst Billgren, som beskrev hur han sprang ut på gatan efter alla braskande rubriker. Men allt såg ut som vanligt. Husen stod kvar, liksom bilarna på parkeringsplatsen. Var var krisen? d e t f i n n s g i v e t v i s a l l a skäl att låta bli att bagatellisera, men abstraktionsnivån är ändå hög. På annan plats i denna utgåva av Bofast rapporteras om att bostadsbolagen fått högst påtaglig kriskänning genom att banker säger upp lån. Med tiden kryper också återverkningarna allt närmre den enskildes plånbok; bankerna förlorar pengar, eller framför allt riskerar de att förlora pengar i framtiden, och låter den vanlige medborgaren stå för notan. Under tiden reser sig den ene drabbade efter den andra och kräver att just hans eller hennes bransch ska få stöd. Bankerna, javisst, det rör sig trots allt om ett slags infrastruktur. Bilindustrin, hur mycket kompetens och högteknologiskt kunnande kan inte gå förlorat om personbilsföretagen i Västsverige tvingas slå igen. Vad med lastbilsindustrin då? Där förvaltas väl ännu större know how. Sedan Skanska la sitt varsel om personer nu alltså också byggindustrin. Där befinner sig för övrigt bostadsindustrin sedan God Jul och Gott Nytt År önskar länge med sina krav på ombyggnadsbidrag till miljonprogrammet. Ekonomiprofessor Lars Calmfors skrev på DN Debatt nyligen om farorna med att alla dessa intressenter får sina krav tillgodosedda under konjunkturpolitisk täckmantel. Han menar att fordonsindustrin faktiskt är överdimensionerad. Om inte annat bör den skåda inåt för att söka orsakerna till att den står där den står. Var är Volvos och Saabs innovativa industriella lösningar? Var är de elbilar som Honda och Toyota erbjuder sina kunder sedan flera år? b y g g - o c h b o s t a d s s v e r i g e har sedan ganska många år sin speciella kristerminologi. Den stavas rot. Eller på senare tid formulerad av Byggnads ordförande Hans Tilly trendkänsligt anpassat till krot, där k:et icke förvånande står för klimat. Och även Sabo föreslår satsningar på bostäder, såväl nybyggnation som renovering. Bortsett från det bidrag en sådan satsning skulle ge till landets allmänna finanser radas omfattande klimatfördelar upp. Välfärd och hållbarhet i skön blandning. Från regeringshåll är tongångarna dock dovare. Bostadsminister Mats Odell uttalade sig häromveckan och menade att de fastighetsägare som plockat ut vinst i stället för att sköta underhållet inte ska kunna gå till skattebetalarna för att få stöd när affären inte går ihop. Näringsminister Maud Olofsson hävdar för sin del att nu är rätt tid att investera, eftersom priserna är låga. Därmed ska det gå att tjäna pengar om några år. Med denna hållning är hon ovanligt offensiv i dessa dystra tider. Bofast 10/2008 5

4 finanskrisen finanskrisen RÄNTEORO DRIVER UPP HYRAN d e k o m m u n a l a bo s ta d s f ö r e ta g e n har än så länge klarat finanskrisen rätt väl, enligt Kurt Eliasson, Sabos vd. Ränteoron gör dock att bolagen kräver större hyreshöjningar än förra året. Det kan starta en negativ spiral med tomma lägenheter som resultat, befarar Barbro Engman, Hyresgästföreningens ordförande. Text Eva Blomberg Foto ulrika majstrovic hansén e n l i g t s a b o s v d Kurt Eliasson kommer finanskrisen att påverka bostadsföretagen i tre faser, där vi nu upplever den första. Trots en svajig finans- och räntemarknad med höga räntepåslag under året tycker han att bostadsbolagen hittills klarat sig väl. Jag har inte hört att något av våra bostadsbolag haft bekymmer med att få lån eller med omläggning av lån, säger han. Men eftersom 44 procent av bostadsbolagen har lån med kortare bindningstid än ett år har det senaste årets räntehöjningar medfört stora kostnader. Även om räntorna Kurt Eliasson nu gått ner är de fortfarande relativt höga och det är det bolagen räknat med i kalkylerna inför hyresförhandlingarna. De flesta bedömare, inklusive Hyresgästföreningen, tror att räntan kommer att gå ner ordentligt framöver. Men frågan är hur snabbt och hur mycket. De allra flesta av de allmännyttiga Jag har inte hört att något bostadsbolag haft bekymmer bostadsbolagen borde klara av den puckel som den här finanskrisen innebär. Man får väl göra avvägningar och vänta med en del investeringar tills det blir mer stabilt, säger Barbro Engman, Hyresgästföreningens förbundsordförande. hyreskraven inför 2009 års hyresförhandlingar ligger i snitt cirka en procent högre än förra årets. Förutom höjda taxor och ökade driftskostnader för exempelvis el och fjärrvärme är det också årets höga räntor som ligger till grund för yrkandena, säger Roland Sernlind, förhandlingsansvarig på Sabo. I skrivande stund har drygt hälften av de allmännyttiga bostadsbolagen kommit in med höjningskrav för sina lägenheter. Snittkravet ligger strax under 5 procent. Det kan ställas emot de 4 procent som i snitt begärdes i förra årets förhandlingar. Så inte kommer det bli den dramatik och de drastiska höjningar som Hyresgästföreningen förutspår, säger Roland Sernlind. Däremot är han orolig för att bolagen kommer att skjuta på underhållet av fastigheterna om hyrorna inte kan höjas så mycket som man yrkat på. Roland Sernlind anser att det är olyckligt, eftersom behovet av underhåll i många fall är stort. Underhållet är ett slags regulator för bolagen. Eftersom räntan inte är något man kan styra över så skjuter man på underhållet i stället för att till exempel säga upp folk. b a r b r o e n g m a n h a r förståelse för den oro som ränteläget just nu skapar, men hon tycker att bostadsbolagen tagit i för mycket i sina yrkanden. På frågan om hon tycker att bostadsbolagen ska avvakta med underhåll av fastigheterna svarar hon: Det är konstigt att det alltid ska vara underhållet som ska vara flexibelt. Visst finns det bostadsbolag utanför tillväxtorterna som är illa ute nu, men Barbro Engman det finns också de som har ett stort eget kapital och är finansiellt starka. De kunde väl använda de pengar som finns lagrade i kassakistorna. Men Kurt Eliasson delar inte det synsättet. Starka bolag har inte pengarna i kassan. Någon stor likviditet behöver man inte ha, utan värdena ligger i fastigheterna. Uppstår Swedbank har under hösten sagt upp de rörliga lån som går under namnet Kommunlån Dag. Bostadsbolagen och kommunerna har i stället erbjudits lån via Kommuninvest eller Swedbank Hypotek (se artikel här intill). ett nyinvesteringsbehov måste man alltså låna pengar, och det kan bli ett bekymmer framöver. Därmed beskriver han den andra fasen i finanskrisens följder: svårigheten att få nya lån till nyproduktion eller större upprustningar. Men i det osäkra läge som råder just nu har många bolag bromsat sådana investeringar, och därför har de enligt Kurt Eliasson inte sökt lån i någon stor utsträckning. När det gäller nyproduktion bör de vara försiktiga. Bolagen måste vara säkra på att ha finansieringen klar innan de börjar bygga, säger han med eftertryck. d e n s e n a s t e t i d e n s varsel inom fordons-, verkstads- och byggindustrin får konsekvenser för många människor även i andra branscher. Om inget görs för att hejda trenden kommer vi in i det Kurt Eliasson kallar den tredje fasen, lågkonjunkturens verkningar. Finansminister Anders Borg varnade redan för någon månad sedan för att arbetslösheten kan öka till uppåt tio procent. Det skulle påverka bostadsmarknaden drastiskt. Enligt Kurt Eliasson tenderar arbetslöshet att drabba de unga först. De kommer då inte ha råd att betala för en egen lägenhet och måste i stället bo kvar hemma. I arbetslöshetens spår följer nästan alltid omfattande vakanser när efterfrågan på bostäder sjunker. Vi riskerar då att stå med tomma lägenheter, säger Kurt Eliasson. Om detta vakansscenario inträffar blir det dock inte förrän i slutet av nästa år, tror han. Och det beror på vilka åtgärder som sätts in mot arbetslösheten från regeringshåll och hur världsläget påverkar oss framöver. Barbro Engman tror att Olle behöver motas i grind. På de klenare marknaderna ute i landet kan höjda hyror leda till tomma lägenheter. Hyresrätten har så många fler singelhushåll än andra upplåtelseformer och i ett sådant här läge blir människor mer försiktiga och flyttar till något billigare. Hon anser att kommunerna som ägare till bostadsbolag behöver se hela bilden; att de ska ta sitt ansvar och tänka efter innan de höjer taxor och avgifter, en av anledningarna till krav på höjda hyror. Det handlar om ett slags gemensamt ansvar, säger hon. Eftersom varje procents hyreshöjning innebär en miljard kronor i förlorad köpkraft kommer man förlora på hyreshöjningarna i en annan ände, till exempel genom höjda bostadsbidrag och socialbidrag. Samhället skulle inte tjäna på att sådana spiraler sätts igång. Nu återstår att se var hyresuppgörelserna landar. I de bostadsföretag där förhandlingarna är klara har höjningarna hamnat runt tre procent, vilket ligger i samma härad som löneutvecklingen under året. I skrivande stund har Hyresgästföreningen just meddelat att de vill ha tvåårsuppgörelser, under förutsättning att nivån i uppgörelserna blir låg. Roland Sernlind välkomnar fleråriga avtal, men framhåller att det då krävs extra marginaler. Det är ju inte så att pengarna försvinner om det skulle visa sig att kostnaderna blev lägre än man tagit ut i hyreshöjningen. Blir det ett överskott kommer det att gå till underhåll i stället, säger han. Skrämselhicka när bankerna sa upp lån Uppsagda lån, försämrade villkor, högre ränta. Många bostadsbolag fick storhicka när bankerna drog ihop penningpåsarna i finanskrisens spår. Men trycket släppte direkt när staten gav lånegarantier, säger Sophia Mattsson-Linnala, chef för Sabos finansenhet. swedbank satte skräck i många bostadsbolag och kommuner när man under hösten plötsligt bestämde sig för att utnyttja möjligheten att säga upp de rörliga lånen med sju dagars varsel. Bankens förväntade kreditförluster i Baltikum orsakade akut penningnöd och bostadsbolagen hörde till dem som hamnade i första skottlinjen eftersom bostadsföretagen har en kapitalintensiv verksamhet och har både mycket lån och många olika lån. En hel del bostadsbolag hade inte uppmärksammat det finstilta i bankavtalen som sa att båda parter hade rätt att säga upp lån med sju dagars varsel eller hade inte reflekterat över att det någonsin kunde bli aktuellt. En och annan direktör satte förmiddagskaffet i vrångstrupen när man efter ett samtal från banken såg för sig att man skulle behöva hitta nya finansiärer på en vecka. Det utlöste stor oro: tänk om man inte får någon finansiering. Men det kunde ha blivit otroligt mycket värre. Pressen från bankerna släppte i och med att staten bestämde sig för att erbjuda kreditgarantier till bankerna. Det gav verkligen effekt, säger Sophia Mattsson-Linnala. s w e d b a n k h a r f o r t s a t t säga upp rörliga lån för att banken vill samla sin kommunrelaterade utlåning till Swedbank Hypotek (före detta Spintab). Detta ska enligt Swedbank inte innebära några försämringar för kunderna även Hypotek omfattas av kreditgarantierna. Däremot åker räntorna upp i de nya avtalen, så själva lånevillkoren försämras. Swedbank hänvisar till ett samarbete med Kommuninvest, kommunsektorns medlemsägda kreditmarknadsbolag. De kunder som inte kan eller vill acceptera Kommuninvests förmånliga erbjudande erbjuds en tremånaders kredit i Swedbank Hypotek. Det är inte frågan om en uppsägning utan ett erbjudande om en alternativ finansieringslösning. Huvudmotivet är att dagtill-dag-baserade krediter inte fungerar bra i dagens finansiella läge, säger Ing-Marie Clevhammar, ansvarig för Swedbanks Kommunlån. Sophia Mattsson-Linnala framhåller att räntejusteringarna drabbar alla med rörliga lån. Man kan nog säga att alla företag som har rörliga lån eller lån med tre månaders bindningstid har fått sina villkor genomgångna, oavsett vilken bank de har. Så som Det kunde ha blivit otroligt mycket värre företag behöver man inte känna sig så utpekad och drabbad och tro att nu passar de på att bli av med oss. h o n p å p e k a r a t t d e t f i n n s skäl att läsa villkoren i de nya avtalen mycket noga. Det har hänt att villkoren ändrats utan att banken direkt flaggat för det i stället för stibor-ränta plus tio punkter kanske det i stället är stibor-ränta plus fyrtio punkter som gäller. Omläggningen av Swedbanks lån pågår fortfarande, men kulmen är nu nådd, tror Sophia Mattsson- Linnala. Sophia Mattsson-Linnala Däremot råder fortfarande stor ovisshet bland företag som tidigare fått kreditlöften från sin bank om lån de avsett teckna för till exempel nybyggen. Där säger bankerna nu ofta vi får se. Sophia Mattsson-Linnala tror att man kan förvänta sig fler förändringar av både bankernas utlåningspolicy och lånevillkor. Det beror på de nya kapitaltäckningsregler som trädde i kraft den 1 februari förra året. De nya reglerna innebär att företagen måste ha fungerande system för att kunna överblicka risker i verksamheten, och att bankernas kapitalbas i förhållande till risker och utlåning regleras. Det kan betyda att bankerna kommer att ha olika riskmarginal beroende på hur god säkerheten är. Och då kan det bli dyrare att låna ute i landet än i storstäderna, där risken för vakanser är liten, säger hon. helene.ahlberg@bofast.net 6 Bofast 10/2008 Bofast 10/2008 7

5 bostadsröster om finanskrisen Privata värdar hänvisade åt slumpen Det instabila läget och den höga räntenivån gör att de flesta privatvärdar behöver höja hyran, enligt Fastighetsägarna, som är kritiska till att de måste följa allmännyttans höjningar. "ett långsiktigt och förutsägbart system som skapat en stabil grund för bostadsföretagen. Så beskriver Hyresgästföreningens förbundsordförande Barbro Engman det nuvarande hyressättningssystemet. Betydligt osäkrare anser Fastighetsägarna att läget är för dem just nu, eftersom deras medlemmar får lita till hur det går i de kommunala bostadsföretagens hyresförhandlingar. Den fastighetsägare som har ett hus på en ort där det kommunala bostadsbolaget har hög andel lån till rörlig ränta och får igenom en relativt hög hyreshöjning, har tur. Men om ett kommunalt bostadsföretag har begärt en låg hyreshöjning för att man har en låg belåning kan vi aldrig få höja mer än så, även om vi skulle behöva, säger Per- Åke Eriksson, vd för Fastighetsägarna, som anser att det visar på slumpmässigheten i hyressättningssystemet. Precis som många andra har de privata fastighetsägarna lockats av korta bindningstider med låga räntor på sina lån. I och med höjningarna av räntan under året har det inneburit högre kostnader. Det kommer troligen också bli svårare att få lån framöver och då krävs ett större eget kapital i stället, vilket måste komma från hyrorna. Det drabbar förstås underhållet i fastigheterna, eftersom man aldrig kan höja hyran mer än det kommunala bolaget gör, säger Per-Åke Eriksson. eva.blomberg@bofast.net STOR ORO I MARIESTAD Jonas Hedberg, vd för kommunägda Mariehus i Mariestad är bekymrad över sina lån. I dag har vi fyra rörliga lån i Swedbank om totalt 130 miljoner kronor, ungefär en tredjedel av våra lån, berättar Jonas Hedberg. Vi fick en påringning från banken då de meddelade att de inte vill ha kvar den typen av lån. Så det innebär, antar jag, att de kommer att utnyttja klausulen om uppsägningstid på sju dagar. Han har inte fått något skriftligt från banken och är förundrad över att en eventuell uppsägning kan lämnas per telefon. Jag hoppas att det löser sig, men jag är förstås orolig för att vi inte ska hitta någon annan långivare eftersom många banker verkar ha ont om korta pengar. Swedbank har ett samarbete med Kommuninvest (se föregående sida) och har hänvisat Jonas Hedberg dit. Han kommer nu att gå ut och fråga flera olika banker, men är inte säker på att få helt rörliga lån. Han befarar då att han får högre räntekostnader än om lånen ligger rörligt. Risken är att vi får högre kostnader och i slutändan sätter det press på hyresgästerna genom högre hyror. Nu har det äntligen blivit möjligt Göteborg, F O Petersons gata 6, Stockholm, Isafjordsgatan 32B, Västra Frölunda, Telefon Kista, Telefon Många har tidigare försökt men ingen har riktigt lyckats. Antingen var tekniken för dyr eller så var inte kommunikationsnätverket redo. Alternativet var att det krävdes stora mängder kablar och vem vill ha det i sin lägenhet? Nu är det nya tider, bredbandet är här, radiotekniken har blivit en framgångssaga och pekskärmen har gjort bred entré i vårt samhälle. Manodo SBox består därför av en tryckkänslig skärm som installeras i hallen för snabb tillgänglighet till presentation av energianvändning samt en rad olika typer tjänster och funktioner. SBoxen är kopplad till en server via bredband vilket gör är det enkelt att uppdatera och lägga till funktioner. På servern finns Manodo Home Arena som ser till att rätt funktion visas i rätt lägenhet. SBoxen har inbyggd radioteknik som kommunicerar med exempelvis sensorer, givare och regulatorer utan onödig kabeldragning i lägenheten. För att vara på den säkra sidan har vi dessutom sett till att passande Internetbaserad information och tjänster enkelt kan slussas in i systemet via vår plattform. SBox har utvecklats tillsammans med Svenska Bostäder i Stockholm och Bostadsbolaget i Göteborg. FÖNSTER INGLASNINGAR Tommy Blomster vd för Emmaboda Bostads AB Vi har haft alla lån rörliga under hela 2000-talet vi tar upp den frågan på varje styrelsemöte. Vi tar löpande in offerter från olika banker och med olika bindningstider. För någon månad sedan flyttade vi över alla lån från Swedbank till Nordea, men precis i dagarna har vi bestämt oss för att föra över ungefär hälften av alla lån till Kommuninvest och binda på ett år. Då fick vi 2,97 procents ränta och blev väldigt nöjda eftersom vår rörliga ränta låg innan på 4,6 procent. Vi har inte haft några problem med att få lån, förutom när Nordea i höstas sa att de skulle undvika glesbygden och bara satsa på storstäderna, men de ändrade sig sedan. Ann-Sofi Tapani vd för Bostaden i Umeå Vi har våra lån genom Umeå kommuns internbank, som lånar upp via Kommuninvest. När vi diskuterar med dem ser de inga större orosmoln just nu. Vi har en god ekonomi och har amorterat mycket de senaste åren. Vi kommer att starta både ny- och ombyggnadsprojekt under nästa år och där ser vi snarare möjligheter till billigare upphandling. Men många varsel har lagts här och det kan naturligtvis påverka oss. Än så länge har vi ändå ett stort tryck på hyresrätter och en uthyrningsgrad på 99,5 procent. Det vi ser som ett problem är hur vi ska kunna bygga billiga bostäder för unga. Lennart Svensson vd för Eidar i Trollhättan Om vi inte hade haft flera lån som förfaller nu och som ska sättas om, skulle vi inte ha påverkats alls. Men vi känner att bankerna utnyttjar situationen och vill tjäna så mycket pengar de kan. Med vår finansiella ställning är det dock inga stora problem och det får inga större konsekvenser. Vi har valt korta lösningar för de förfallna lånen, vilket är dyrt på sikt, men vi ska försöka förhandla om dem i början av nästa år. Men visst är det ett ganska ovisst läge just nu med tanke på de varsel som lagts på Saab här i Trollhättan. Botten i lågkonjunkturen är inte nådd ännu, så säkert kan vi påverkas med tiden. Pelle Björklund vd för Stockholmshem I ett första skede inte alls. Vi har en väldigt stark finansiell ställning och är inte högbelånade. Den belåning som vi har genom Stockholms stad gör att vi inte heller är särskilt räntekänsliga, så vi känner oss inte särskilt drabbade. När det gäller efterfrågan på hyresrätter på vår marknad har vi inte märkt någon avmattning. Hyresrätter är starkt efterfrågade här och även i hårda tider har storstadsregionerna en attraktivitet. Möjligen kan man spekulera i vart produktionskostnaderna är på väg, men där tror vi snarare på en nedgång, vilket förstås är gynnsamt för oss. Fönsterrenoveringar och nya fönster. Beklädnads- och utbytessystem. BALKONGER Kompletta system för renovering nybyggnation. Kompletta lösningar till fristående fastigheter och hyresfastigheter. VASABPRODUKTER Kompletta system för renovering av våtrum. Teknova Byggsystem AB Box Vadstena Tel: Fax: info@teknova.se 8 Bofast 10/2008 Bofast 10/2008 9

6 nyheter nyheter BOXKRAV SLOPAS Regeringen gav Post- och telestyrelsen bakläxa Post- och telestyrelsens tidigare krav på postboxar i alla flerfamiljshus vilade på arbetsmiljöargument. Men där har kommunikationsmyndigheten inget mandat. Regeringen bestämmer att frivillighet ska råda. p o s t- o c h t e l e s t y r e l s e n, PTS, drev tidigare i år på för att påskynda installationen av postboxar. Senast den 1 januari 2011 skulle boxarna finnas på plats. Hyresgästerna hos trilskande fastighetsägare skulle annars få gå och hämta sin post i någon mer eller mindre närbelägen utlämningslokal. Bakgrunden var en avsikt från PTS sida att gynna effektiviteten på postmarknaden, det vill säga skapa bättre kommersiella villkor för Posten och andra aktörer i brevbärarbranschen. Detta skulle bland annat ske genom att skona brevbärarna från att springa med tunga postsäckar/väskor i trapphusen. Men här gick PTS utanför sitt mandat. I en ovanligt skarp formulering konstaterar regeringen att PTS inte har på arbetsmiljöns VÅR ARGUMENTATION NÅDDE FRAM Regeringen beska besked till PTS kom sedan samtliga större aktörer inom bostadssektorn gått samman och i en sällsynt sammanhållen aktion agerat för att slippa det ovillkorliga tvånget att sätta upp postboxar i landets samtliga flerbostadshus. Den jättestora aktören Posten brukar få sin vilja fram, men i det här fallet lyckades vi hålla oss till den gemensamma policy vi utarbetat och vi kan konstatera att vår argumentation nådde fram, säger Jörgen Mark-Nielsen, utredningsansvarig på Sabo. område att göra. PTS uppgift är att se till så att människor får sina brev. Att vandra in på arbetsmiljöns område är inte PTS uppgift. Därför ska sanktionen att tvinga ut folk till utlämningsställen tas bort och det stora flertalet av landets lägenhetsinnehavare kan se fram emot att också i framtiden få sina brev på hallmattan. Arbetsmiljöfrågan drivs vidare vad gäller brevinläggens placering och storlek. Men för frågan om fastighetsboxarna är det riktigt att sanktionen tagits bort. I övrigt har vi valt att inte kommentera regeringens beslut, säger Sten Selander, chef för postavdelningen på PTS. infrastrukturminister Åsa Torstensson säger att regeringen inte på något sätt vill begränsa människors möjligheter att ta emot sin post. Installation av postboxar ska i framtiden ske på frivilliga grunder. LennartLindberg, chef för nätverket Forum för fastighetsboxar, uppger att antalet installationer har minskat märkbart på senare tid, men anser inte att någon egentlig förändring har skett. Argumenten kvarstår. Dels vad gäller effektiviseringen, men framför allt vad gäller arbetsmiljön. Det är inte rimligt att vi år 2008 ska ha sådana arbetsmiljöer med förslitningsskador och annat, säger han. Han beklagar att tonläget i debatten blivit uppskruvat och menar att tvånget från PTS tidigare skapade onödiga motsättningar. Nu får vi förlita oss på det goda argumentets makt. Det är rent av möjligt att samtalsklimatet blir bättre nu. En anledning till de starka motsättningarna har varit att ingen velat stå för kostnaden. Enligt forumets beräkningar kostar en box mellan 300 och 500 kronor. Enligt fastighetsägarnas beräkningar landar den summan på kronor. I de fall där det blir för dyrt eller om det skulle röra sig värdefulla kulturmiljöer eller annat kommer det att finnas omfattande dispensmöjligheter, säger Lennart Lindberg. christian.lacotte@bofast.net För höga radonhalter gav hyresrabatt hyresgästerna i ett privatägt hus i Karlstad får en hyresrabatt motsvarande en månadshyra eftersom förhöjda halter av radon i deras hus inte åtgärdats. Det var för nästan två år sedan som för höga halter av radon uppmättes i ett hus i Karlstad, enligt uppgifter från en av hyresgästerna. Fastigheten har 16 lägenheter och ägs och förvaltas av Akelius Fastigheter. Mätningarna gjordes på initiativ från hyresgästerna själva. Hyresvärden hävdar att detta mätresultat inte är tillförlitligt, eftersom mätningarna endast pågick under två veckor, i stället för de föreskrivna två månaderna. Mätprotokollet kom inte heller värden tillhanda förrän i november förra året. En ny radonmätning gjordes av Akelius i början av Den visade i vissa fall på mer än 400 bequerel per kubikmeter luft, vilket är dubbelt så högt som Socialstyrelsens riktvärde på 200 bequerel. Enligt en dom i Högsta domstolen från 1998 räknas radon i lägenheter som en brist enligt hyreslagen. Därmed kan det ge rätt till lägre hyra: upp till 30 procent i hyresrabatt från det att mätningar visat förhöjda Enligt boxförespråkarna kostar en postbox kronor, enligt motståndarna uppåt kronor. värden till dess att huset har sanerats. I Karlstad fick hyresgästerna en hyresfri månad efter en förlikning i hyresnämnden. Hyresvärden Akelius har nu påbörjat en sanering i huset, som har blå lättbetong i vissa mellanväggar. Betongtypen brukar avge radongas, som kan ventileras bort. Saneringen ska vara klar vid årsskiftet. Akelius har i förlikningen också förbundit sig att kontinuerligt informera hyresgästerna om värdena vid kommande mätningar. eva.blomberg@bofast.net ULRIKA MAJSTROVIC HANSÉN ULRIKA MAJSTROVIC HANSÉN Nej till lån från hyresgäster Tre bostadsföretag som lånat miljontals kronor av sina hyresgäster kan tvingas betala tillbaka pengarna efter en dom i länsrätten. Nu tar bolagens jurist upp hyresrabattsystemet med vid ett möte med finansdepartementet. det är kommunägda Vätterhem i Jönköping, Byggebo i Oskarshamn och Mönsterås Bostäder som kan bli tvungna att avsluta sitt bosparsystem. Totalt handlar det om uppåt 60 miljoner kronor som hyresgästerna betalat in till sina värdar. Hyresgästerna, ofta äldre personer som sålt sina villor, har genom sparformen kunnat få månatliga hyresrabatter. En miljon insatta kronor ger exempelvis nära kronor lägre månadshyra efter skatt hos Byggebo, som haft systemet sedan Vi ger ju en bra ränta, fem procent. Det är något högre än vi skulle fått betala om vi lånat pengarna någon annanstans. Men det får vi igen genom ökad good will, säger ekonomichef AnnChatrine Gunnarsson. vät t e r h e m b ö r j a d e m e d sitt bosparande först 2004, men redan efter tre år hade 170 hyresgäster satt in 60 miljoner kronor hos företaget, i snitt kronor per hyresgäst. Nu har några av dem flyttat och summan har därför sjunkit något. Vi har ju levt i limbo ett tag och inte tagit in några nya sparare i systemet medan saken prövats, säger vd Kent Sandén. Han framhåller att företaget varken tjänar eller förlorar på affären. Vi behöver inte de här pengarna, vi kan betala tillbaka dem i morgon om det skulle behövas. Vi ser det här som ren marknadsföring. Klas Palmqvist, vd på Mönsterås Bostäder, är inne på samma linje. Vi har en del tomma lägenheter, och det här är ett sätt för oss att skaffa nya kunder. Vi vill på ett pedagogiskt sätt visa att man med eget kapital kan minska sin hyra. Genom Se även Christer Henrikssons Therese Rydstedt på Sabos enhet för fastighetsutveckling att räntan betalas ut månadsvis blir det tydligt. Men nu kan det alltså vara stopp för den här formen av bosparande. Finansinspektionen ålade bostadsbolagen att upphöra med det redan förra året, med hänvisning till att företagen inte registrerat sin inlåningsverksamhet. Om bolagen registrerat sig skulle de dock tvingats begränsa summorna till kronor per hyresgäst. Bostadsbolagen, som inte tyckte att de bedrev någon bankverksamhet mot allmänheten och därför inte behövde registrera sig, överklagade beslutet. men länsrätten gick på Finansinspektionens linje. Företagen överväger nu att söka prövningstillstånd hos kammarrätten. Möjligen kan dock frågan få en ny vändning. Christer Henriksson, den jurist som företräder de tre bolagen, tänker ta upp frågan vid ett möte på finansdepartementet. Han anser att hyresrätten är skattemässigt missgynnad och att bosparandet gör den mer jämställd med andra upplåtelseformer. Klas Palmqvist i Mönsterås prövar samtidigt ett annat alternativ: att få bankerna att agera mellanhand mellan hyresgästerna och bostadsbolaget. Jag jobbar på att utnyttja våra lokala bankkontakter för att hitta en lösning. Det gäller bland annat att förhandla fram en bra ränta till hyresgästerna, och helst också att den betalas ut månadsvis, säger han. anita.snis@bofast.net Läs mer om bosparandet i Bofast 7/2007 på debattartikel om neutralitet mellan upplåtelseformerna i Bofast 7/2008 och som även var undertecknad av Nils-Erik Emme och Evert Olausson, kristdemokratiska ordföranden i Vätterhem respektive Gislavedshus. Förnya köken med måttbeställda köksluckor, insatshurtsar, bänkskivor m.m. Även montage ingår. Leveranser över hela landet. Beställ kostnadsfri info. LUCK- OCH INREDNINGSBOLAGET AB Box 80, Dalsjöfors Tel Fax E-post: info@libluck.se KOMPLETTA BALKONGLÖSNINGAR Lööve Balkong AB utvecklar och tillverkar balkonglösningar för alla miljöer och behov. Vi ger dej ideér och lösningar både när det gäller nybyggnation och renovering. Även hela stommar; standardmått/ måttanpassade Älvgatan 4, S Ersmark. Sverige. Tel Fax e-post: info@loovebalkong.se 10 Bofast 10/2008 Bofast 10/

7 Hallå där... Peder Palmstierna, som lämnat Hyresgästerna för riksdagssossarna Vi gör fastighetsägare smartare. Peder Palmstierna, presschef och flitig spinndoktor på Hyresgästföreningen, har efter 18 år övergivit hyresgästerna för att bli pressekreterare hos den socialdemokratiska riksdagsgruppen. Där har han hand om mediakontakter för civilutskottets ordförande Carina Moberg, socialutskottets vice ordförande Ylva Johansson och utrikesutskottets vice ordförande Urban Ahlin. Varför slutade du? Ja, man borde väl egentligen fråga varför jag inte slutat tidigare. Och varför slutade du inte tidigare, då? Jag har varit så engagerad i hyresgästfrågorna. Men nu är organisationen så bra på påverkansarbete och det fanns nytt folk som jag tryggt kunde lämna över till. Vad kan du göra för s-rörelsen? Det kommer två valrörelser framöver. När det här erbjudandet dök upp tänkte jag: det här vill jag göra. Hur självklart var det att gå just till s? Jag fick inget erbjudande från moderaterna. Men det hade nog ändå inte varit aktuellt att ta det. För mig personligen var det givet att gå till socialdemokraterna. Du har haft en rätt självständig ställning hos Hyresgästerna och ofta uttalat dig i rörelsens namn. Hur blir det nu när du blir en av åtta pressekreterare och med en presschef över dig? Det här är mer en del av ett lagarbete. Men jag har stor självständighet. Får vi höra din röst i Ekot framöver? Nej, det lär nog aldrig hända. Det är ju riksdagsledamöterna själva som ska profileras. Borde riksdagen vara mer engagerad i bostadsfrågor? Hm, en knepig fråga, jag är ju tjänsteman här. Men utifrån min erfarenhet kan jag väl säga att det behövs mer av bostadspolitik i samhällsdebatten. Vad är du mest stolt över om du tittar tillbaka? Att ha varit med om att få fram nätverket jagvillhabostad.nu, och att bygga upp Hyresgästföreningen som en påverkande organisation. Och så har jag varit med om många roliga påverkanskampanjer, till exempel i senaste valrörelsen när vi annonserade i dagspressen och fick svar samma kväll av Fredrik Reinfeldt i Aktuellt. Är det något du ångrar? Ja, Myggan, en reklamfilm som jag var med om att ta fram Den var inte bra. Den väckte anstöt och var inte effektiv som förmedlare av budskapet. Den visades några gånger på TV4, men när vi märkte att den inte fungerade tog vi bort den. Filmen visade en mygga i monsterstorlek som sticker in gadden i ett värnlöst höghus. Både privata och kommunala värdar blev mycket irriterade över att framställas som blodsugare. Reds anmärkning. helene.ahlberg@bofast.net Många tror att bredband enbart innebär möjlighet till en snabb internetuppkoppling för de enskilda hushållen. Det är bara en liten del av sanningen. Med Bredbandsbolagets fastighetsnät erbjuds en mängd olika andra tjänster: Förutom telefoni och digital-tv kan du via bredbandet sköta exempelvis värmereglering, elmätning, ventilation, kameraövervakning, låssystem, fuktlarm och tvättstugebokning. Något som både skapar trygghet och förutsättningar för ordentligt sänkta driftskostnader. Smart, eller hur? Kontakta oss så berättar vi mer om hur du kan få en smart, modern och framtidssäker infrastruktur B2 Bredband AB, Box 4247, Stockholm. Telefon Försäljning FiberLAN: Telefon Växel: fiberlan@bredband.com. Org.nr Bofast 10/

8 Vad hände sen... De åtta små grå husen ligger vackert vid Vättern. Men de blev en dyr affär för Vadstena Fastighets AB som gjorde en miljonförlust när husen såldes till HSB. Och idén att låta hyresgästerna låna ut pengar till sin värd för att sänka hyran blev ingen succé. Text och foto conny pettersson Lars Larenius och Anita Olofsson på Vadstena Fastighets AB berättar att husen blev mycket dyrare än planerat. Det har tagit tid för bostadsbolaget att hämta sig från de ekonomiska sviterna av projektet. Sedan Bofast var på besök 2002 har de åtta små husen fått sällskap av det gula flerfamiljhuset till vänster på den övre bilden. Susanne Noske öppnar på nedre bilden dörren till sitt radhus med dottern Josefin på armen. november 2002 Grå små hus gav röda siffror Hösten 2002 besökte Bofast Vadstena. Då hade de första hyresgästerna i de åtta små hus som kommunala Vadstena Fastighets AB byggt precis flyttat in. Arkitekten Kjell Forshed hade ritat de 90 kvadratmeter stora bostäderna, som ligger tätt intill varandra, med en egen liten avskild trädgård till varje hus. Vardagsrum, kök med stora fönster och groventré ut mot trädgården samsas på nedervåningen. Ovanvåningen rymmer två sovrum och badrum. Men det var inte bara den speciella arkitekturen som lockade Bofasts reporter till de grå husen, som ligger några kolonilotter och en strandpromenad från Vätterns vatten. Hyresgästerna erbjöds att gå in med en kontantinsats för att sänka hyran. Om de exempelvis lånade ut kronor till bolaget sänktes hyran med kronor i månaden (se även artikel om liknande bosparande på sidan 10). Kontantinsatserna från hyresgästerna blev dock ingen succé. Bara två hushåll ur den första kullen hyresgäster valde det alternativet. De som ville kunde också beställa ett annex på gården, som antingen kunde hyras för drygt kronor i månaden eller betalas kontant för kronor. Vadstena Fastighets AB förband sig att köpa tillbaka annexet när hyresgästen flyttade. Trädgårdarna fick hyresgästerna till stor del anlägga och bekosta själva. När de flyttade därifrån utlovades kronor från bostadsbolaget. Men många hyresgäster lade ut betydligt mer än så. Det uppstod irritation när den nya hyresgästen inte ville betala för det som den tidigare hyresgästen anlagt och bekostat, berättar Lars Larenius, vd för Vadstena fastighets AB. r u n t f i k a b o r d e t i v a d s t e n a Fastighets AB:s anrika lokal, som en gång i tiden varit ett bryggeri, skruvar personalen lite besvärat på sig när husen kommer på tal. Orsaken stavas pengar. Byggkostnaden drog iväg rejält, mest på grund av bristande byggledning. Drygt kronor kvadratmetern kostade husen, år Exempelvis blev slutnotan för annexen kronor mer per hus än beräknat. Punkthusen på andra sidan gatan, som byggdes först, blev också dyrare än beräknat. Men de åtta små husen, som vi kallar dem, blev ännu dyrare. >> Några kolonilotter och en strandpromenad skiljer de åtta små husen från Vätterns vatten. 14 Bofast 10/2008 Bofast 10/

9 vad hände sen? Susanne Noske, som är hemma och tar hand om sex månader gamla Josefine, trivs bra. Men familjen är tveksam till att köpa sitt hus. Den ende boende i de åtta små husen som valt att köpa sitt hus påtar i sin trädgård. >> Det minns Anita Olofsson, nu liksom 2002 ekonomiansvarig. Lars Larenius tog över som vd efter Sören Niklasson, som var husens pappa. Han har dragit en viktig lärdom: Man ska vara försiktig med kontantinsatser kopplade till rena hyreskontrakt. Ska man låta hyresgästerna vara med och finansiera tror jag det är bättre med kooperativ, säger Lars Larenius. Hyrorna blev högre än i resten av Vadstena Fastighets AB:s bestånd. Mellan och kronor, beroende på om annex ingick eller inte, kostade det att bo i husen för dem som valt att inte gå in med kontantinsats. Det ledde till hög omflyttning. Två år efter att villorna stod klara ville HSB Östergötland utöka sitt bestånd i Vadstena. Organisationen vände sig till kommunen med frågan om det fanns några fastigheter till salu. Det beslutades att de åtta små husen och de tre punkthusen intill "Man ska vara försiktig med kontantinsatser kopplade till hyreskontrakt" skulle säljas till HSB Grannskapsgårdar, ett dotterbolag till HSB som har hand om organisationens hyresrätter. En politiker överklagade försäljningsbeslutet, men sommaren 2005 kunde köpet kunde genomföras. Förlusten blev sammanlagt sju miljoner kronor för Vadstena Fastighets AB. En smäll som det tagit flera år att återhämta sig ifrån. Det är mycket pengar för oss. De hade behövts till annat, säger Anita Olofsson. Hyresnivån har skapat problem även för HSB. Vid ett tillfälle stod två av husen tomma. Då bestämde sig HSB för att göra varje hus till en fastighet för att underlätta försäljning om någon av hyresgästerna skulle vilja köpa sitt hus, eller om någon flyttar och det är svårt att hitta en ny hyresgäst. h i t t i l l s ä r d e t d o c k bara ett hus som är sålt. Det ligger i ett hörn av längan närmast vattnet. Köparen har byggt ett stort annex som sitter ihop med resten av huset och håller på påta i trädgården när Bofast vandrar runt i kvarteret. Mannen, som inte vill uppge sitt namn, är nöjd med sitt köp annars hade jag ju inte slagit till. De andra hyresgästerna som Bofast pratar med verkar måttfullt intresserade av att köpa, även om också de trivs bra. Vi flyttade hit från Stockholm Jag och hustrun sålde villan och ville ha en hyresrätt för att slippa alla problem. Vi är inte intresserade av att köpa. Att vi valde just det här området var till stor del för att vi gillade arkitekturen, säger en pensionerad arkitekt, som också vill vara anonym. Lika vackert tycker han inte det hus som HSB byggt bredvid är. Han avfärdar bostadsrättsföreningen Birgittas nyproduktion som dussinarkitektur som tagit bort en del av områdets charm. Den anonyme arkitekten är också kritisk till att hyresgästerna själva fått anlägga trädgårdarna. Det har enligt honom lett till att arga hyresgäster har grävt upp buskar och stenar när de som ska ta över huset inte velat betala vad trädgården kostat. Plankorna på vardagsrumsväggarna är i samma grå kulör som på husens utsida. f ö r ä l d r a l e d i g a l ä k a r e n Susanne Noske i huset bredvid är inte lika hemlighetsfull med sitt namn. Hon och maken Christian bestämde sig för att flytta från nordtyska Lübeck till Vadstena för 1,5 år sedan. Sveriges föräldraledigheter och väl utbyggda barnomsorg, som gör det möjligt för båda att arbeta, lockade dem norrut. Susanne Noske fick jobb på en rättspsykiatriska kliniken några hundra meter från hemmet. Maken är narkosläkare i Linköping. När Bofast ringer på dörren har Susanne Noske och dottern Josefine besök av Lena Nordstedt Åsberg, som varit Susanne Noskes svensklärare. Det fristående annexet ute på gården, som används när släkt och vänner kommer på besök från Tyskland, var en av anledningarna till att familjen valde att flytta till Johan III:s väg. På annexets 30 kvadratmeter ryms två små rum, badrum och ett litet pentry. Huset är inte så stort och när vi flyttade in visste vi inte att vi skulle få Josefine. Men vi trivs och gäststugan är jättebra. När man har besök som stannar i flera veckor är det skönt både för dem och oss att få lite egen tid, säger Susanne Noske. Vedkaminen i köket används flitigt och bidrar både till trivsel och lägre fjärrvärmeräkningar. Grått är den genomgående färgen även inomhus. På nedervåningen klär ohyvlade grå plankor väggarna. På övervåningen grå tapeter. Efter den smala trappan till övervåningen kommer man direkt in i makarna Noskes sovrum. Den öppna planlösningen ger ljus. Det andra rummet, som fyraårige Felix bor i, har dörr, men är mer dunkelt. Medan Bofasts utsände tar bilder på utsikten från makarnas sovrumsfönster, som vetter mot Vättern, läser Susanne Noske Bofasts artikel från Ett stycke handlar om att tre av fönstren på övervåningen inte går att tvätta utan att klättra upp på en stege från utsidan. Jaha, det är så. Jag har funderat över hur man ska kunna tvätta fönstren, säger hon. men trots att familjen Noske trivs är de tveksamma till att köpa sitt hus. Främst för att de tycker att priset är för högt. HSB begär mellan 1,75 och 2,25 miljoner kronor. De hus som har annex värderas kronor högre, och husen närmast vattnet kostar kronor mer. Omkring 1,5 miljoner kronor kan Susanne Noske vid en snabb fundering tänka sig att betala. De åtta små husen har med andra ord samma problem nu som 2002: prislappen. Husen ligger tätt intill varandra, men alla har en egen liten trädgård. Från grovköket bredvid köket kommer man ut till trädgården och gillestugan. 16 Bofast 10/2008 Bofast 10/

10 en titt i backspegeln Jubileum Bofast här är händelserna som präglade Bostadssverige en titt i backspegeln För sedan föddes tidningen Bofast. Under lika många år har Bofast skildrat trender, nyheter, uppoch nedgångar i bostadsbranschen. Följ med på en resa genom tiden som skildrar händelserna som präglade Bostadssverige. En tidsresa som också speglar utvecklingen inom hela branschen. Texter Helene ahlberg 1982 Beslut om egen tidning s a b o s s t y r e l s e f a t t a r beslutet att starta en tidning. Både HSB, Riksbyggen, hyresgäströrelsen och de privata fastighetsägarna har då egna tidningar och Sabo upplever sig ha ett underläge i den bostadspolitiska debatten. En egen tidning skulle också stärka självkänslan hos alla som arbetade i allmännyttan, som skulle känna att de har ett viktigt uppdrag. En utredning kommer fram till att tidningen kommer att göra förluster i fem år, men Sabo vill ändå satsa trots lågkonjunkturen. Upplagan tros kunna komma upp i exemplar BoFast skakar om den svenska tegelindustrin ningen skrivs och redigeras av chefredaktören Nils Viktorsson och reportern Crister Lindström. Namnet BoFast kommer till efter en tävling bland Sabos anställda och ska markera orden bostäder och fastigheter. e s b j ö r n o l s s o n, s a b o s dåvarande vd och BoFasts vd och ansvarige utgivare, skriver i första numret: Tidningens självklara utgångspunkt är Saboföretagen. Men det ska inte begränsa perspektivet. Var och en som jobbar med bostäder har en hel del att lära av andra. Och det är en styrka att kunna erkänna det. Han tillägger: Den glada fågeln i tidningsrubriken får ange signaturen. Den är bofast. Rubriken Gör bättre fasadtegel, annars inga affärer! i BoFasts första nummer skakar den svenska tegelindustrin. Sabo hade i ett cirkulär manat medlemsföretagen att se upp med fasadteglet. Ett annorlunda byggande med bättre isolering mot ytterväggarna ledde till att väggarna måste tåla lägre temperaturer. Samtidigt innebar nya produktionsmetoder att teglet inte klarade samma kvalitetskrav som tidigare. Statssekreteraren på bostadsdepartementet Bengt Owe Birgersson, som sju år senare skulle bli Sabos vd, berättar i en intervju hur han ser på sitt arbete med ROTprogrammet, alltså de statliga bidragen till reparation, ombyggnad och tillbyggnad av miljonprogrammets bostäder: Det här är ett steg i utvecklingen av en social bostadspolitik Tjocka tidningar och beslut om hyresstopp förberedelserna börjar. En referensgrupp med bland andra journalistlegenden Carl Adam Nycop jobbar tillsammans med redaktionen för att bestämma tidningens inriktning, formgivning, logotyp, annonspriser med mera. Man kommer fram till att tidningen får bäst genomslag om den ges en självständig ställning. I oktober kommer det första numret ut, i kvällstidningsformat. Tidb o f a s t k o m m e r u t e n gång i månaden, med mycket tjocka tidningar. Ibland så tjock att den görs i två delar. Tidningen görs mest i svartvitt, men har vissa färgannonser och dekorfärg i vinjetter. Förstasidan har alltid färgbild. En miss i tryckeriet i april leder till att BoFast kan presentera en viktig nyhet från regeringen samtidigt med landets dagstidningar. Tryckeriet hade för liten kapacitet för att trycka hela BoFast på en gång. Tidningen måste tryckas i två delar, tisdag onsdag för utgivning på torsdagen. Det hade tryckeriet missat. Andra delen trycktes inte förrän på torsdagen. På torsdagsmorgonen kom ett regeringsbeslut om omedelbart hyresstopp fram till årsskiftet för att inte inflationsmålet skulle spräckas. Det hann BoFast få med. b u r l ö v s b o s tä d e r l a n s e r a r idén om leasa ut möblerade rum och lägenheter till företag för att få bukt med alla tomma bostäder. Redaktionen flyttar från den första lokalen på Gamla Brogatan i Stockholm till hörnet av Vasagatan/Kungsgatan Formator får högst betyg bland västsveriges hyresvärdar får Sabodelägda Formator högst betyg av sina hyresgäster. Bo-85 i Upplands Väsby, den första riktiga bostadsmässan, dominerar tidningen under en stor del av året. Hyresgästföreningen i Göteborg arrangerar en konferens om bostadspolitik: Forum Göteborg-85. BoFast stöder projektet med en särskild bilaga. Bilagan som följer med den ordinarie tidningen får rubriken Hotet mot allmännyttan. Samma bilaga trycks också i en stor extra upplaga för extern spridning med rubriken Det ljusnar för allmännyttan. Sparbankens vice vd Sören Andersson ifrågasätter varför man satsar ROT-pengar på dåliga 60-talskomplex i ytterområdena. Satsa hellre på stadskärnorna, anser han. Väsbyhem bygger ut kabel-teve till alla! berättas i en rubrik som till och med försetts med utropstecken. Tidningen skriver också mycket om hur bostadsföretagen kan spara energi. f r å n h ö s t e n b ö r j a r BoFast komma ut två gånger i månaden. Redaktionen utökas med en journalist. Mot slutet av året flyttar redaktionen än en gång, till samma adress som Sabo, men tre våningar under. 18 Bofast 10/2008 Bofast 10/

11 en titt i backspegeln en titt i backspegeln 1986 Bostadskris byts mot bostadsbrist o m d a n i n g e n a v Brandbergen i Haninge dyker upp för första gången, med den stolta rubriken Så förnyas Brandbergen. På förstasidan beskriver problemlösaren Formator den ambitiösa satsning som ska få folk att vilja bo kvar och locka nya hyresgäster att flytta dit. Stora satsningar för att rusta upp allmännyttans bostadsområden pågår även på andra håll. Fasadplåt används av allt fler vid ROT-renoveringar och har passerat teglet i popularitet. s e n a r e v i l l bostadsstyrelsen sätta stopp för lyxsaneringar. I april står bara 253 lägenheter tomma i hela Stor-Stockholm och vakanserna minskar i hela landet. Mot slutet av året börjar bostadskris förbytas mot bostadsbrist. Städerskor i ny yrkesroll stortrivs som områdesförvaltare, men männen, som tidigare enbart skötte VVS eller reparationer och nu fått börja delta i trappstädningen, är mindre nöjda. Den nya bostadsmässan, Malmös Bo-86, fokuserar på grönska. Förnyelsen av Lunds innerstadskvarter gläder redaktören och beskrivs med rubrikutropet Underbart! på förstasidan. BoFast beskriver en ny modell för boinflytande, där hyresgäster i Eskilstuna görs till delägare i bostadsföretaget genom aktieinnehav. i början av året förstärks tidningsarbetet med en journalist, en administratör och två annonsförsäljare. Säljarna finns i ett eget bolag. Försäljningen av både prenumerationer och annonser går lysande och tidningen tjocknar än mer. BoFast börjar producera Sabos hyresgästtidning Boendet, som köpts av enskilda bostadsföretag för spridning bland de egna hyresgästerna. Nu görs Boendet om till Bo- Fasts A3-format. Framgången blir stor, flera företag beställer specialupplagor av tidningen med egen logga och företagsanpassat material. Upplagan för Boendet ligger på drygt exemplar. Dessutom köper Väsbyhem en massprenumeration av Bo- Fasts vanliga tidning till alla sina hyresgäster. Den delas ut av fastighetsskötarna Formator går från succé till rubriker om fusk och mögel l ä n s b o s t a d s d i r e k t ö r e n i Stockholm överväger att låta hyra ut evakuerade lägenheter på rivningskontrakt. I maj presenteras de första ombyggda lägenheterna i Brandbergen. Den dåliga stämpeln är borttvättad och Formators omvandling beskrivs som en succé. Villaägarna står i kö för att få flytta in i lägenheterna. Mot slutet av året börjar de negativa rubrikerna kring Brandbergen dyka upp: mögel, byggfusk, kritik från hyresgästföreningen. b o f a s t s r e d a k t i o n v ä x e r kraftigt och består snart av sju journalister, varav en praktikant. Tidningen har prenumeranter. I oktober tar Crister Lindström över som chefredaktör. Förstasidan får något förändrat huvud och ny vinjettfärg. Ledare och debatt, som tidigare legat några sidor in i tidningen och ibland orsakat viss förvirring om vad som var åsikter och vad som var vanliga artiklar, flyttas till sidan Tillval blir 80-talets boenderevolution o r d e t f ly t s p a c k e l s a n e r i n g förekommer för första gången i en rubrik. Artikeln handlar om Svenska Bostäders hus i Enskededalen. Problem med dålig ventilation börjar också beskrivas. Härnösandshus satsar på hyresgäststyrd ventilation. Svenska Bostäder prövar ett nytt enklare ventilationssystem i Enskededalen. f l e r o c h f l e r b o l a g satsar på kabelteve och det uppstår fler och fler kabeltevebolag som erbjuder sina tjänster. Konsumentverkets Sverker Thorslund slår fast att man måste skydda de hyresgäster som inte vill ha kabelteve. Helsingborg planerar för de första allergibostäderna. Tillvalet utnämns som 80-talets boenderevolution hyresgäster har nu möjlighet till tillval av exempelvis tvättmaskin, diskmaskin, mikrovågsugn och duschkabin. Frågor om utemiljö kan ställas i varje nummer till tant Grön, alias Sabomedarbetaren Kerstin Slåneteg Sa-bo-spar i teves nattcafé f o r m a t o r s o m b y g g n a d i Brandbergen speglas i en egen bilaga. I april rapporterar BoFast att bostadsköerna minskar, man är på god väg att bygga bort köerna i större delen av landet utom i storstadsområdena. BoFast konstaterar att det är svårt att lära folk sopsortering. Den statliga boendekostnadsutredaren Bengt Owe Birgersson slår fast att dagens bostadsstöd inte fungerar. I hans intrikata förslag till ny bostadsfinansiering får alla upplåtelseformer lika mycket pengar: 30 procent i räntebidrag eller skattesubvention. Resten ska finansieras med räntelån. s a b o s s t y r e l s e v i l l satsa på Sa-bo-spar, ett särskilt bosparande som kan ge förtur i bostadskön. Förslaget hamnar i hetluften, debatteras i teves nattcafé där Konsumentverkets byrådirektör Sverker Thorslund hävdar att förslaget är olagligt och ska anmälas till Konsumentombudsmannen. Sabokongressen beslutar senare att detta inte är något Sabo ska arbeta aktivt med. Chefredaktören blir under året även ansvarig utgivare, det vill säga den som har det sista ordet om vad som ska stå i tidningen och den som kan åtalas för felaktigheter. Hyresgästtidningen Boendet läggs ned Hyreschock efter underbar skattenatt ö v e r h ä l f t e n a v l a n d e t s kommuner saknar bostadsförmedling. Det innebär i vissa kommuner att bostadslösa måste hålla koll på över tjugo olika köer, visar en utredning från Boverket. Bostadsdepartementets arbetsgrupp för frågor om sjuka hus vill att byggfusk blir straffbart och att byggmaterial ska varudeklareras. Hyresvärdarna börjar ställa allt högre krav på sina hyresgäster med resultat att fler vräks. Den stora skatteomläggningen, uppgörelsen mellan (s) och (fp), gör boendet betydligt dyrare och möter en storm av protester från alla bostadsorganisationer. Dråpslaget lyser rubriken på förstasidan. Alla verkar förvånade över de stora effekterna på hyran. Bengt Owe Birgersson medger från sitt rum på regeringskansliet att det nya förslaget blev dyrare än kalkylerat. Hans egen boendekostnadsutredning hamnar på hyllan. Hyreschocken ropar förstasidan ett halvår senare. Sabo beräknar att hyrorna på grund av skatteomläggningen måste höjas med 25 procent. Efter en undersökning av prisutvecklingen under tio år kan BoFast utse villaägare och fastighetsägare till 80-talets vinnare och hyresgäster till förlorare. Villapriserna har fördubblats, men värdet på hyresfastigheter har ökat än mer. En explosionsartad utveckling där värdet på vissa håll ökat fjortonfalt. b o f a s t f o r t s ä t t e r s i n bevakning av boende och bostadspolitik i andra länder och skickar en reporter in i Östeuropa för att rapportera om vad som händer efter murens fall. Ett skrämmande bostadsförfall möter i Östtyskland och hemlösa och ruttnade hus i Ungern. Efter en brand i Gävle varnar BoFast för att miljonprogramshusen är rena brandfällorna. Luftspalten i ytterväggarna fungerade som skorsten och spred elden två våningar upp till vinden på tio minuter. Bostadsföretaget beslutar att bygga om 22 hus med denna konstruktion. Bostadsmässan i Västerås presenteras generöst med ett tiotal artiklar, men döms senare ut av krönikören Olle Bengtzon som en blandning av gammal skåpmat och meningslösa PR-jippon. Han kräver bättre takter på nästa mässa, i Dalarna, för att förhindra en förtidig död för svensk bostadsmässa. f ö r v a l t a r e n i s u n d b y b e r g bygger en dyr tjänstevilla åt sin vd som han sedan får hyra. Hyresgästföreningen är upprörd. Artikeln får stort genomslag i andra medier och vd:n anklagar BoFast för sakfel. Lokalteve går vidare i affären och avslöjar att vd:n är den högst betalde inom hela allmännyttan och att flera chefer sparkats med hans hårdföra metoder. Efter några månader anser styrelsen att affärerna och arbetsklimatet äventyrar företagets anseende och vd:n tvingas lämna sin stol. BoFasts samarbete med annonsbolaget upphör och annonsförsäljningen flyttas in i huset. BoFast återinför på läsarnas begäran korsord i tidningen, och börjar producera specialbilagor för Sabos utvecklingsavdelning. 20 Bofast 10/2008 Bofast 10/

12 en titt i backspegeln 1992 Sabo vill skicka rivna husdelar till Estland 1991 Bofrågorna sprids ut på fem departement bofast tar en titt på EG och frågar branschföreträdare om bostäderna blir bättre vid ett närmande till EG. Flertalet ställer sig positiva och anser också att Sverige bör ansöka om medlemskap. Snabbare och billigare att bygga med stålstommar anser man i Arvika och bygger tre sådana hus. Städerskor blir bovärdinnor i Borlänge. Centerpartisten Agne Hansson presenteras som det hetaste namnet till ny bostadsminister om det blir borgerlig valseger till hösten. Han lovar att skrota räntelånesystemet om han blir minister. Så blir det inte. Bostadsdepartementet läggs ned och frågorna sprids ut över fem olika departement. Agne Hansson blir dock samordnare av bostadsfrågorna, och kvarstår som ordförande i bostadsutskottet. s a b o b ö r j a r m e d interna tevesändningar till medlemsföretagen. Vid den första sändningen presenterar Sabos hyresförhandlare förhandlingsstatistiken från årets hyresförhandlingar. I en BoFast/Temo-undersökning bland politiker i allmännyttiga styrelser svarar bara 12 procent att de anser att flertalet av allmännyttans lägenheter ska säljas till hyresgästerna. Hälften av politikerna tycker att allmännyttan också ska bygga bostadsrätter. Örebroarna är kritiska mot planerna på ett 40-våningshus. En ny uthyrningskris är på gång. Hela lägenheter står tomma en fördubbling på ett halvår. BoFast beräknar hyresförlusterna i 170 Saboföretag till 256 miljoner kronor, bland annat beroende på alltför optimistisk nyproduktion. I en specialbilaga om outhyrda lägenheter frågar sig BoFast om krisen kanske kan bli ett lyft, som ger möjlighet att förnya och förbättra. I maj görs tidningen om och får en ny förstasida, nya typsnitt, fler bilder, mer färg och nya krönikörer. t e l g e b o s tä d e r l å t e r all personal titta på Sabos intern-teve-sändningar. De anser att det ger en bra känsla av att ha arbetskamrater över hela riket, men att det är för mycket siffror, sega studiosamtal och för låångt. Sabo meddelar att programmen ska bli kortare. Fyra hus i Hallstahammar rivs och fraktas till Estland. Många nappar på idén. En mängd Saboföretag har hus de gärna skulle låta få samma öde. Ams vill låta beredskapsarbetare stå för rivningen och biståndsminister Alf Svensson står gärna för frakten. Projekt Sabo-Est startar, Sabo förhandlar med regeringen som lovar tre miljoner kronor, men beslut om pengarna dröjer. I juni börjar det krisa, UD kan inte ställa upp med transportpengar men flera Saboföretag har redan rivit och väntar på att få skicka material till Estland. En UD-man föreslår att transporterna ska ordnas av frivilligorganisationer och pensionerade officerare. När de första lasterna senare börjar gå iväg är det inte via UD och Sabo, utan Huge Bostäder har själv fungerat som administratör. m å n g a s at s a r på lättstädade badrum med vägghängda handfat och frontlösa badkar. Att bli av med Formator som förvaltare blir dyrt för Markaryds kommun som tvingas betala två miljoner kronor i skadestånd. Senare vill kommunen så gärna bli av med sitt bostadsbolag att man till och med betalar HSB 45 miljoner kronor för att ta över. Innan de politiska besluten har malt igenom alla beslutsinstanser hinner dock HSB ångra sig. Riskerna anses för stora. Även arkitekterna lider när alla slutat bygga och arbetslösheten spås bli 40 procent. Den interna kannibalismen i kåren breder ut sig, varnar en arkitekt. Nya höga hyreskrav, på tio procent, denna gång orsakad av försämrade räntesubventioner, kommer från Sabo. ko n f l i k t e n m e l l a n Haningepolitikerna och Formator, som renoverade Brandbergen, växer. En revisionsrapport visar att femtio miljoner kronor i förluster undanhållits resultaträkningen under flera år genom att tomma lägenheter redovisats som evakueringslägenheter. Revisorerna klagar också på att Formators ledning inte velat lämna ut siffror och kalkyler. Haningehems ordförande vill lösa ut Formator från förvaltningsavtalet i förtid. Bofasts redaktion består numera av fem journalister. God Jul & Gott Nytt År önskar 22 Bofast 10/2008

13 en titt i backspegeln en titt i backspegeln bostadsföretag riskerar konkurs t u r e r n a k r i n g Formator och den dyra ombyggnaden av Brandbergen går vidare. Bolaget tvistar med Haningepolitikerna om vems felet är. Sedan får Haningeborna börja betala notan i form av skattehöjningar och försämrad service. De neddragna räntebidragen hotar att försätta privata fastighetsägare i akuta betalningssvårigheter, varnar Fastighetsägareförbundet, och 46 Saboföretag riskerar konkurs om de inte får mer pengar från sina ägare. Ett nytt ROT-program presenteras. i e n s p e c i a l b i l a g a om Bo-93 i Karlskrona låter BoFast en grupp experter granska och betygsätta byggprojekten. Bäbisar ger rabatt hos Krambo en variant på att locka till sig hyresgäster. Det slås rekord i outhyrda lägenheter och osålda bostadsrätter. På hösten firas BoFast 10-årsjubileum med buller och bång. Men annonsintäkterna faller och tidningen gör förluster. Upplagan har sjunkit till exemplar Saboföretagen sparar och färre väljer att ha BoFast till alla anställda. Styrelsen beslutar att något måste göras och låter konsulten Evald Malm, före detta kommunalråd i Ale, utreda tidningens framtid. Ett av alternativen är att lägga ned tidningen. Styrelsen beslutar i stället senare om stora förändringar: Bofast ska göras om, ändra format och komma ut som en månadstidning i stället för två gånger i månaden. Redaktionen bantas ännu mer. Enbart Sabos vd ska skriva opinionsbildande material i tidningen och chefredaktören är inte längre ansvarig utgivare. Sommaren 1994 ändrades tidningens layout, vilket avspeglas i typsnittet i rubriken nedan Sabo säljer halva BoFast k o n s u l t r a p p o r t e n och styrelsens beslut väcker både ilska och oro på redaktionen. Debatt i tidningen om BoFast nu ska gå i Sabos ledband. Chefredaktören Crister Lindström lämnar i februari sin post i protest främst mot att chefredaktören inte längre skall vara ansvarig utgivare. Konsulten Evald Malm träder in som projektledare inför omgörningen av tidningen. Han stannar som tillförordnad chefredaktör och vd i fyra månader. s t y r e l s e n b e s l u t a r också att BoFast inte längre ska ägas enbart av Sabo. Vid halvårsskiftet säljs 50 procent av förlaget till Medialaget AB för kronor. Medialaget är ett Göteborgsbaserat bolag som producerar kundtidningar och ägs då av bland andra Evald Malm, moderaten och tryckeriägaren Stig Bertilsson (senare känd som den förste riksdagsman som avsatts av domstol för att han fällts för grovt bedrägeri) och socialdemokraten och marknadschefen på Solnabostäder Anders Magnusson (även granne med Bengt Owe Birgersson). m e d i a l a g e t h a r också ett Stockholmsbaserat bolag. Ägar/uppdragskopplingar till detta har samme Anders Magnusson, Lars Strandberg (vd för Sveriges Tidskrifter) och Birgitta Nådell (s), ledamot i Sabo Förlags styrelse. I juni kommer det första numret av nya BoFast ut. Tidningen görs nu i magasinsformat, med tjockare magasinspapper i stället för dagstidningspapper och fyrfärg på alla sidor. Formgivningen görs av Medialagets medarbetare Anders Enström. Redaktionen flyttar från Vasagatan till billigare lokaler i Solna. Förlaget gör redan vinst igen och kan lämna utdelning till sina ägare Rivningsvåg upprör och självförvaltning tar fart bofast skriver om hur allt fler bostadsföretag säger upp sina förvaltningsavtal med HSB och Riksbyggen med motiveringen att de är för dyra och att egen förvaltning ger bättre kontroll. Självförvaltning för hyresgästerna kommer i ropet. En accelererande rivningsvåg vållar arga debattinlägg. En BoFastenkät visar att fyra av tio Saboföretag tycker att rivning generellt är en bra metod. BoFast skriver utförligt om förhandling i förvandling : hur det nya hyresförhandlingssystem ska utformas, konkurrerande hyresgästorganisationer och hyresgästföreningar som vägrar förhandla med sina värdar. p å e k o n o m i o m r å d e t handlar det mycket om den nya trenden i upplåning: värdepapperisering alltså att gå förbi bolåneinstituten och låna direkt av placerarna genom att ge ut obligationer. De stora bolagen gör det själva och de mellanstora går ihop i ett bolag, Hisab, för att försöka göra detsamma. Många jobbar också på att städa i låneportföljen, allt för att pressa räntor och kostnader. Den frälsande termen är aktiv finansförvaltning. Två år senare får Svenska Bostäder svidande kritik från stadens revisorer för sina direktupplåningsaffärer, som stred mot ett förbud från kommunens finanskontor. Två direktörer får sparken. Ett åtal läggs senare ned. En annan trend är att allt fler bostadsföretag låter underhållet ligga utanför hyran VLU, valfritt lägenhetsunderhåll. Tidningen inleder en artikelserie om miljöinitiativ i bostadsvärlden; en grönare värd. Och i artikelserien Yrkesliv porträtteras människor med olika arbetsuppgifter inom bostadsbolagen. i j a n u a r i tillträder Boo Ehlin, reporter på tidningen sedan 1991, som chefredaktör. Förstasidan görs om och bofinken försvinner från logotypen. Efter fyra nummer får han lämna chefredaktörsskapet. Tidningen har nu en reporter och en deltidsredigerare på distans. Från sommaren träder Helene Ahlberg in som redaktionssekreterare Bostadsbolag till salu s v e n s k a b o s t ä d e r s v d åtalas för vållande till annans död sedan en hyresgäst avlidit då en garageport flugit upp och träffat honom i huvudet. Han frias av senare tingsrätten. Nya städmetoder ersätter kemiska rengöringsmedel. Betaltvätt, plastkort och datorisering är nya trender i tvättstugan. Flera kommunägda bostadsbolag säljs till Konkurrensverkets glädje, som tycker att de kommunala bolagen är för dominerande. Riksdagen vill hejda utförsäljningarna och beslutar om indragna räntebidrag för dem som säljer mer än 25 procent av lägenheterna. Detta tycks bara få begränsad effekt. Självförvaltning, alltså hyresgäster som själva städar trappor mot betalning, blir föremål för både Sabos, skattemyndighetens och regeringens intresse. i e t t t e m a n u m m e r försöker redaktionen ta reda på hur man kan bygga sundare hus och vad som görs för att kurera de redan sjuka husen. Miljonprogramshusen hamnar på debatt-tapeten ska de rivas, bevaras eller byggas om? Ett temanummer tar upp seniorboende som ett växande nischat boende. Fler nya metoder för billigare byggande presenteras: amerikanska förebilder, trähusstommar i Linköping, Svedalahem som stark beställare. I början av året blir Helene Ahlberg chefredaktör. Redaktionen utökas och består nu av en chefredaktör, två reportrar och en redigerare. b o f a s t b ö r j a r ge ut tre specialbilagor om året med varsitt tema: ekologi, energi och ekonomi. Sabo-Nytt, Sabos gula informationssidor, integreras med tidningen och läggs på fast plats i slutet av tidningen i stället för att häftas in i mitten. Ett temanummer om segregation och olika initiativ för att integrera hyresgäster med rötter i andra länder publiceras. a n n o n s c h e f e n Sven-Erik Bjarnesson förstärker sin avdelning med två nya medarbetare. Försäljningen fortsätter att gå bra och Bofast är lönsam. Förlaget utökas med en formgivare som främst ska syssla med trycksaksproduktion. Tidningens namn skrivs nu utan stort f tomma lägenheter d a t a t e k n i k b ö r j a r bli IT. Bofast reder ut begreppen kring elektronisk handel, en växande nyhet bland bostadsföretagen. Bofast recenserar också Saboföretagens och andra branschföretags hemsidor, många ännu inte särskilt utvecklade. Internetsatsningar mot hyresgäster för att fylla tomma lägenheter är den nya given. t i d n i n g e n s k r i v e r också om hur fasadernas färgsättning kan öka trivseln, och att Boverket vill ge kommunerna makt att stoppa fula hus. Flera företag väljer att organisera sig enligt den nyaste organisationsläran, nämligen i processer. En ledarkommentar om att bostadsföretagens profil riskerar att raderas ut om hyresgästerna bara ser andra förvaltningsbolags namn på jackor och bilar rör upp känslor. Bomässan i Staffanstorp bjuder på färgglad skånsk arkitektur. i e t t t e m a n u m m e r om rivning konstateras att lägenheter står tomma, många bommas igen och allt fler rivs. I tidningen diskuteras hur man kan riva med miljöhänsyn och om det finns alternativ till att riva, till exempel att flytta hus eller sänka hyrorna. Vissa anser att rivning är kapitalförstöring, men enligt en nationalekonomisk kalkyl är så inte fallet. I riket pågår en livlig diskussion om vad allmännytta är och vilka företag som får kallas allmännyttiga sedan en statlig utredning föreslagit nya definitioner. HFAB förlorar sin allmännyttiga status efter att ha delat ut för mycket vinst. f r a m t i d e n s fastighetsskötare sägs vara en glad mångsysslare, bra på att möta människor. Och i Malmö startar en ny bovärdsutbildning. Medialagets andel av Bofast köps ut av Sabo för en rund slant och förlaget blir åter helägt av Sabo. Annonsförsäljningen går mycket bra och tidningen blir tjockare och tjockare. 24 Bofast 10/2008 Bofast 10/

14 en titt i backspegeln en titt i backspegeln 1998 Tysk magnat vill köpa krisande bostadsföretag 1999 Mögelsvampar, elfrihet och straffande stopplag God Jul & Gott Nytt År önskar d e n s t o r a o c h l ä n g e emotsedda bostadspropositionen ger två miljarder kronor till kriskommuner och ett ekologiskt investeringsbidrag, men av den bostadspolitiska utredningens slutbetänkande blev nästan inget kvar. En ny serie om sunda hus inleds, där Bofast följer upp vad som hänt i några av de hus som byggdes för att inomhusmiljön skulle bli bra. Efter en hyrestvist slår hyresnämnden fast att det får kosta mer att bo allergisanerat. Högt i tak, vägghängd toalett och egen tvättmaskin höjer standarden, enligt nämnden. g å r d s t e n s b o s tä d e r släpper in hyresgäster i styrelsen, till och med i majoritet, dock i strid mot kommunallagen. Hyresgästföreningen säger att man föredrar politiker i styrelsen. Ett stort temanummer beskriver byggprojekt med ambitionen att pressa priset: vissa projekt med tyngdpunkt på huskonstruktionen trästommar, inga trapphus, tvättstugor och källare. Andra med betoning på samordning mellan aktörerna, på centrala inköp eller att förse husen med energibesparande ventilation och fiffigheter för att göra dem sundare och billigare. d e t b l i r m å n g a t u r e r kring ett tyskt textilföretag, BJM, som vill köpa bostadsbolagen i Klippan och Hylte. Politikernas glädje förbyts mot förstämning när det framkommer uppgifter om att företaget ska ha ekonomiska problem. Den tyske textilmagnaten förnekar att det saknas pengar och berättar i en exklusiv Bofastintervju hur han tänkt få bolagen lönsamma bland annat genom att erbjuda hyresgästerna gratis Mercedes. Det kommer senare fram att domstolen i Düsseldorf beslutat att sätta BJM under tvångsförvaltning ungefär samtidigt som kommunerna skrev under sina kontrakt. Köpen hävs senare. Ett av flera exempel på ett ökat intresse från utländska investerare att köpa svenska fastigheter. "a l l a" t a l a r o m k va l i t e t kvalitetssäkring, kvalitetssystem, kvalitetsutveckling. Bofast reder ut vad god kvalitet i förvaltningen egentligen innebär, och vad som skiljer de olika kvalitetssystemen åt. Efter borgerlig valvinst i Stockholm ska alla allmännyttiga lägenheter bjudas ut till försäljning till hyresgästerna, och en femtedel av Stockholmshem ska säljas till en utomstående placerare. Varningar om datastrul vid millennieskiftet och råd om riskerna ska minimeras. Tyresöbostäder vinner Bofasts tävling om de snyggaste arbetskläderna. Bofast startar en egen hemsida och flyttar från Solna till nya lokaler i Sabbatsbergsområdet i Stockholms innerstad ä r i n n e m i l j ö n s å r, enligt Folkhälsoinstitutet, och Bofast skriver om olika metoder för bullerdämpning, bland annat det tysta huset som bärs upp av stålpelare och saknar ljudalstrande betongväggar. Nästan kusligt tyst säger en hyresgäst. Mögelsvampen Stachabotrys chartarum, som frodas i fuktiga tapeter och gipsskivor, får alla att rysa. Kristianstadsbyggen bygger nästan elfritt. d e a l lt v a n l i g a r e basstationerna för mobiltelefoner på hustak och fasader oroar hyresgästerna, och fler och fler bostadsbolag sätter tills vidare stopp för nya antenner. Det bubblar av IT-satsningar i Sabovärlden. Men e-handeln går trögare än väntat. Samkörningsproblem med leverantörer och dyra datainvesteringar sägs vara en broms. Bruksvärdessystemet ifrågasätts allt oftare. Inte minst efter meningsskiljaktigheter kring om Svenska Bostäder satt för låg hyra i det då nybyggda S:t Eriksområdet, och huruvida detta ska vara ett riktmärke för privatvärdars nybyggen. En tillfällig stopplag som straffar kommuner som säljer sina bostadsföretag möts av blandade reaktioner. Bostadsmässan i Helsingborg visar marina lyxlägenheter för medelålders och äldre som sålt villan. s a b o s v d Bengt Owe Birgersson blir utredare av både allmännyttan och bruksvärdessystemet. Risk för jäv, anser vissa. Kunskaper och meriter väger över, anser andra. Han föreslår senare stopp för aktieutdelningar och koncernbidrag inom allmännyttan och höjt skattefritt hyresavdrag för självförvaltare. Efter psykiatrireformen har vräkningar blivit 15 procent vanligare bland psykiskt sjuka. Bofast beskriver hur olika allmännyttiga bolag ser på sitt uppdrag, om det finns alternativ till vräkning och hur trasiga ångestskrik kan förenas med Svenssons krav på lugn, ordning och reda. En Bofast-enkät bland Saboföretagen visar 30 procent saknar ägardirektiv. Flertalet uppskattar ägarstyrning. Helene Ahlberg lämnar mot slutet av året chefredaktörsskapet. Hon ersätts av Roger Källqvist som chefredaktör och Charlotta Lundström som redaktionschef. 26 Bofast 7/2008 Bofast 10/

15 en titt i backspegeln en titt i backspegeln BOSTADS- & FASTIGHETSBRANCHENS MÅNADSTIDNING 2002 Billigt byggande efterlyses och kooperativ blir lagliga 2000 Norrmännen kommer och männen dominerar alltjämt å t t a a v t i o styrelseledamöter i Saboföretagen är män, enligt en Bofast-undersökning. Förslag på att kvotera in kvinnor förs fram av en kvinnlig ordförande i ett Saboföretag. Bruksvärdesutredningen visar att systemet stämmer bra överens med hyresgästernas värdering av sitt boende. Detta sägs bero på att allt fler bostadsföretag under 1990-talet börjat jobba fram hyror med poängsystem tillsammans med hyresgästföreningarna. Norska bolag köper allt fler billiga, rivningshotade lägenheter och säljer dem sedan som fritidsbostäder till norrmän. En mängd statliga utredningar som berör olika delar av bostadspolitiken är i omlopp. Seniorerna blir allt fler hos Båstadhem utgör de till exempel nästan 70 procent av hyresgästerna. En undersökning i Hässleholm visar dock att 40-talisterna har många fördomar om lägenhetsboende det är bara matos och störande barn. många bostadsföretag inför olika system för individuella mätningar av värme och vatten. Systemen är dock så dyra att det inte är säkert att de sparar pengar. Mimer vann Bofasts arkitekttävling Företagets stolthet med ett nybyggt gruppboende som vågar blicka framåt. Bofast får ny logotyp, nya vinjetter, typsnitt och signalfärger. Före nyhetssidorna presenteras nu alltid ett porträtt. Debattsidorna flyttar längre bak i tidningen. Annonsavdelningen knoppas av i ett eget bolag och Bofast flyttar tillbaka till Vasagatan, längst ned i Sabos korridorer. b o f a s t g ö r e n u n d e r s ö k n i n g som visar att det visst byggs hyresrätter till rimliga priser på många håll i landet. Senare under året utlyser Sabo en tävling där man utmanar branschen att presentera idéer för bra och billiga hyreshus. Vinnare blir NCC med en byggmetod där helt färdiga rum med tapeter och allt tillverkas i fabrik och sedan transporteras till byggplatsen Läget får styra hyran mer statistik visar samtidigt att allmännyttans hyreshus generellt kostar mer än när byggherren är privat. Flera hus som byggdes till bomässan i Malmö visar sig ha allvarliga byggfel, och man tvistar om vem som ska betala. Efter många års utredande blir kooperativ hyresrätt nu lagligt och kooperativen slipper leva på dispens. Inför valet presenteras alla partiers bostadspolitik och de viktigaste bostadspolitiska besluten från 1998 och framåt. Allt fler anser att företagen tappar kompetens när förvaltning inte sköts av egen personal. HSB börjar i bostadsbristens tidevarv satsa på hyresrätter. Charlotta Lundström lämnar tidningen och Kristina Heneryd, redigerare och reporter sedan fem år tillbaka, tar över som redaktionschef Internet imponerar inte på hyresgästerna b o f a s t r a p p o r t e r a r att det har blivit dyrare för bolagen att låna pengar. Bankerna har blivit striktare och bolag på avflyttningsorter får svårare att få lån. Tidningen rapporterar också att höstens och vinterns extrema oväder har fuktskadat många tegelfasader. Bostadsföretagens hemsidor har utvecklats med fler tjänster för de boende: bostadssökande kan provmöblera lägenheter på hemsidan och hyresgäster får hjälp vid byten, felanmälan och tillval. Trots de senaste årens massiva satsningar på internet till alla är hyresgästerna inte lika imponerade. Bara procent brukar ansluta sig. Ett problem uppges vara att det enda som erbjuds är hög hastighet på nätet inga tjänster, som telefoni eller film på beställning. e t t h a l v å r s e n a r e blir bostadsbolaget i Malå först med IP-telefoni, att kunna ringa via datanätet. Bofast avslöjar att bolagen kan spara mycket pengar på att köpa kollektiv el till hyresgästerna om de skyndar sig innan lagen om vilka som får driva elnät ändras. En Bofast-granskning av tvister i landets hyresnämnder visar att det förekommer överlägset flest renoveringstvister i Stockholm: huvudstaden har 200 ärenden om året, de andra storstäderna har några få och de flesta övriga orter har inga ärenden alls. Den hårda bostadsmarknaden i Stockholm ses som en förklaring. Oftast vinner värden tvisten. b o f a s t k a r t l ä g g e r makthavarna bakom bostadspolitiken, hur de bor och arbetar och hur lobbynätverken fungerar. Bomässan i Malmö beskrivs av dess vd som en resa mellan hopp och förtvivlan. Bofast konstaterar att bostadsbristen för studenter ökar för varje terminsstart, trots att det byggs fler och fler studentbostäder. Och de statliga investeringsbidragen gör varken till eller från, säger bostadsbolagen. Bofast hittar en nationalekonomiprofessor som kan visa att det, tvärt emot vad alla säger, inte alls är dyrare att bygga i Sverige. p å f l e r a o r t e r uppmärksammar Hyresgästföreningen med missnöje att många kommuner börjat ta ut borgensavgifter av sina bostadsbolag. I Ängelholm och Norrtälje överklagar hyresgästerna besluten om borgensavgift. I Kungsbacka vill bostadsbolagen ha kommunal borgen för att ha råd att bygga nya hyresrätter, men politikerna är skeptiska. En trepartsuppgörelse mellan Sabo, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen presenteras. Parterna föreslår att särskilda nybyggnadshyror ska tillåtas och att bruksvärdessystemet ska börja fungera som det var tänkt från början, vilket sägs betyda att hyresgästernas värderingar ska speglas bättre i hyrorna. e t t ha l v å r se n a r e slår Hyreskommittén i Stockholm, med representanter för både värdar och hyresgäster, fast att läget ska få större betydelse för hyran. Norrmalms hyresgästförening går i taket. De stora renoveringsbehoven i allmännyttans miljonprogramshus börjar uppmärksammas. Och i storstäder med både galopperande bostadsbrist och höga markpriser blir radhus på taken en ny lösning. Staten bildar två riskbolag som ska kunna ta över hus från kommunala bostadsbolag i kris. Det ena ska drivas kommersiellt, det andra kräver ingen lönsamhet. Senare ska bolagen slås ihop. Ett EU-direktiv om energicertifiering av alla byggnader anses bli dyrt och byråkratiskt. Det får fart på bostadsbranschen som bildar en gemensam arbetsgrupp för att ta fram ett eget förslag till certifiering. Bofast skriver också om olika boenden för den kraftigt växande gruppen seniora hyresgäster. b o s t a d s b o l a g e n d e l a r i tidningen med sig av lösningar för hur man hanterar störande katter: från mjuka linjer som anslag i trapphusen när hyresgäster störs av nattpromenerande kattdjur på fönsterblecket, och bovärdar som samtalar med ägarna till sandlådebajsande katter, till tuffare tag med hot om vräkning och bostadsföretag som får tillstånd att skjuta lösa katter. Sabo rekommenderar att hyrorna ska höjas med 4,6 procent. Bofast fyller tjugo år och firar med fest och stort jubileumsnummer. Roger Källqvist lämnar tidningen och Kristina Heneryd blir tillförordnad chefredaktör. 28 Bofast 10/2008 Bofast 10/

16 en titt i backspegeln 2004 Hyrestvister, vakanser och självkostnadsdebatt i e n s e r i e a r t i k l a r k a r t l ä g g e r Bofast tvistefrågor, trender och tendenser i hyresförhandlingarna. Vakanser välter förhandlingarna på åtta orter och orsakar strid på ytterligare fyra. Många bostadsbolag kräver kraftiga hyreshöjningar för att kunna underhålla husen igen underhållet halkade efter under åren med nollhöjningar på 90-talet. Över hälften av Saboföretagen uppger att mer pengar läggs på akuta lagningar för att underhållet är otillräckligt, och flera hyresgästföreningar säger att de ångrar 90-talets nollbudspolitik jämn hyresutveckling och stabil underhållsnivå är att föredra. Boverket föreslår lagtvång på underhållsplaner. k r a v p å a v k a s t n i n g o c h vinstutdelning orsakar också många hyrestvister. Hyresgästföreningen och Sabo kräver därför tillsammans att allbolagen ska ses över. Boverket får i uppgift att på två månader snabbutreda alla transaktioner mellan kommunerna och bostadsbolagen: utdelningar, koncernbidrag, borgensavgifter, lånevillkor, ägartillskott med mera. Den uppgiften går verket inte i land med, men föreslår att det bara ska bli tillåtet att lämna koncernbidrag om pengarna stannar inom bostadssektorn. Bofast observerar att principen om självkostnad i hyressättningen ifrågasätts av allt fler och beskriver de olika tolkningarna av principen. Frågan diskuteras sedan livligt på debattsidorna och på hyresgästernas förbundsstämma. Hyresgästföreningen kräver senare att självkostnadsprincipen slås fast i lag. S-regeringen överväger sanktioner för kommuner som tar ut för mycket pengar ur sina bostadsbolag. Trepartssamarbetet knakar i fogarna: Sabos vd talar om knivhugg i ryggen, hyresgästbossen om svikna överenskommelser och Fastighetsägarna låter en revisionsfirma granska stöd till bostadsbolagen. h y r e s s ät t n i n g s u t r e d - n i n g e n föreslår särskilda nybyggnadshyror, en kostnadstäckningsregel för tillval liksom regler för hur ett bostadsbolag kan differentiera hyran utan att det höjer nivåerna hos andra värdar på orten. Bara det första förslaget omvandlas till lag. Privatvärden Michael Cocozza i Linköping blir rikskändis på att bygga billigt och direktimportera toalettstolar från Tjeckien och klinker från Italien. Mjukgörare från PVC-golv kan orsaka astma och allergi, enligt en studie på 400 barn i Värmland. Vätterhem sänker hyran för hyresgäster som bosparar hos bolaget. Och Landskronahem bygger radhus som bara värms av kroppar och överskottsvärme från hushållsapparater. En statlig utredning föreslår att bidraget till asylsökande som ordnar eget boende ska slopas. Sabo instämmer i sitt remissvar, med motivet att systemet leder till för många asylsökande i samma lägenhet vilket orsakar översvämmade soprum, överbelastade tvättstugor och vattenskador i lägenheterna. Bofast inleder en serie porträtt av allmännyttans pionjärer. Christian Lacotte är sedan årsskiftet ny chefredaktör. God Jul & Gott Nytt År önskar Bofast får åter ny form, med magra, versala rubriker BOFAST ÅKER PÅ KOMMUNBESÖK OCH TROTSAR GUDRUN den röd -gröna majoriteten i Stockholm vill rädda allmännyttan från privatisering via bostadsrättsombildningar vid en eventuell borgerlig valseger genom att omvandla de tre bostadsbolagen till en jättestiftelse. Sedan anses EU:s statsstödsregler sätta p för planen, och de lägenheterna ska i stället läggas i en ekonomisk förening och bli kooperativa hyresrätter. Fast riktigt hur kooperativt det ska bli förblir oklart de politiska partierna, stadshuskansliet och hyresgästföreningen uppger alla lite olika varianter. b o f a s t b e s ö k e r i varje nummer en kommun och beskriver aktuella frågor och förutsättningarna för allmännyttan på just denna ort. Först ut är Värnamo, präglad av entreprenörsanda, flit, frikyrklighet och samförstånd mellan politiker och bostadsbolag, mellan bolag och hyresgäster och mellan politikerna själva. Fast just vid Bofasts besök präglas staden starkast av stormen Gudrun, som vält träd intill fastigheterna och fått höghustak att lossna. I tillväxtstaden Linköping är det inte samförstånd som är det mest utmärkande här har hyresgästföreningen tvistat med bostadsbolaget i ett uppskruvat tonläge alltsedan bolaget ensidigt avskaffade självkostnadsprincipen med hänvisning till att den är omodern. Att bostadsbolaget ingår i en stor kommunkoncern som ger 50 miljoner kronor i utdelning till kommunen gör inte relationen bättre eller att den starke bossen sitter på fler vd-stolar. Bofast skriver också om hur bostadsbolaget är delägare i ett privat byggbolag för att slippa lagen om offentlig upphandling när man bygger nytt. Tidningen åker även till den avfolkade bruksorten Degerfors, som både river och bygger nytt, liksom till Motala, där stiftelseformen blivit en garant för att pengarna stannar i företaget och att förhandlingarna med hyresgästerna därmed går lätt >> 30 Bofast 10/2008

17 en titt i backspegeln en titt i backspegeln Ljusnarsbergs Fastighets AB God Jul & Gott Nytt År önskar >> som en plätt. Även bostadsföretaget i lilla Lycksele lever i harmoni med sina hyresgäster, som deklarerar att Lybo är ett av Sveriges bästa bostadsföretag. Lågmälda Kirunabostäder i staden som skälver av bergssprängningar varje natt, och allmännyttan i Strömstad, präglad av norrmän, turister, kurbad och bergsvärme, får också väntade besök. Likaså Byggebo i Oskarshamn, som prövar allt i jakten på nya hyresgäster och lilla avsomnade Viskafors, som vill bli attraktivast i hela Borås genom satsningar på konst, kvalitet och design. Bofast skriver också om hur livet gått vidare i Kristianstadsbyggen efter de tidigare skandalomsusade affärerna kring vidlyftigt festande och kostsamma pensionsuppgörelser. s y d s v e n s k a da g b l a d e t avslöjar att Malmöbolaget MKB skrivit negativa omdömen om hyresgäster i sin e-postkorrespondens. Bofast reder ut vad lagen och Datainspektionen säger om hantering av personuppgifter. Artiklarna illustreras av mörka siluetter med nedsättande omdömen. Det uppskattas inte av MKB, som anser att tidningen smutskastar bolaget. De borgerliga allianspolitikerna i Sabos styrelse författar ett ångande debattinlägg om att styrelseordföranden Annika Billström låter stadshuspolitiken styra Sabo. Sabos kongress i Helsingborg och de 18 motionerna skildras både inför, under och efter kongressen bland annat en m-motion om att Sabo behöver avpolitiseras genom att införa tjänstemannastyre. s a b o s v d s ä g e r i en Bofast-intervju att han är beredd att släppa allmännyttans hyresnormerande roll i utbyte mot en ny icke vinstutdelande företagsform för allmännyttan, som då kanske slipper lagen om offentlig upphandling. Fotbytet får stort eko bland medier och bostadsfolk landet runt. Enligt en Bofast-enkät vill 58 procent av allmännyttans direktörer slippa vara hyresledande, och 59 procent vill ha en egen företagsform. Tidningen skriver om situationer i den allmännyttiga vardagen som kan ge upphov till etiska dilemman och ger läsarna möjlighet att pröva sitt eget samvete i ett stort moraltest. Bofast iklär sig en ny form med större luftighet, fler faktarutor och ordentlig plats för bilder EU HAMNAR I FOKUS, SABO BYTER VD OCH BYGGBIDRAGEN SNABBSTOPPAS e u b l i r e t t n y t t b e v a k n i n g s o m r å d e när EU-kommissionen tros närma sig ett beslut i frågan om kommunerna krävt för lite avkastning från sina bostadsbolag eller inte, och om statsstödet till krisande bostadsbolag bröt mot EU:s konkurrensregler. Kraftiga hyreshöjningar och flera miljarder kronor i återbetalningskrav hotar, konstaterar Bofast. Tidigare EU-parlamentarikern Göran Färm skriver att EU egentligen saknar bostadspolitik, men att Fastighetsägarna, som anmält frågan om otillåtet statsstöd, ändå har ett starkt case. Senare under året förklarar Hyresgästföreningen att man skulle kunna offra hyrestaket om det skulle hålla EU borta från den svenska bostadspolitiken. En Bofast-enkät visar att regeringsförslaget om särskilda nybyggnadshyror stöds av 63 procent av direktörerna i de kommunägda bostadsföretagen, men Sabos vd varnar för att det skapas två parallella regelverk och att bruksvärdessystemet på sikt fasas ut. Bofast utnämner hyresgästbossen Barbro Engman till vinnare för att hyresgästföreningen fått igenom flest förslag i s-regeringens förslag till ny hyreslagstiftning. Allt fler kommuner och bostadsbolag väljer att samordna sin fastighetsförvaltning och rapporterar både om samordningsvinster, mer tid för fastighetsskötsel och att det administrativa arbetet slukar mer kraft. Sabos vd Bengt Owe Birgersson börjar närma sig pension efter 15 år på posten och Bofast låter branschföreträdare och styrelsefolk uttala sig om hur den nya önskeprofilen ser ut. Opolitisk, lyhörd, förankrad i Saboföretagen, en frontfigur som gör sig bra i teve, lyder några vanliga önskemål. Det spekuleras kring olika kandidater, men styrelsen bestämmer sig i slutminuterna för den otippade Kurt Eliasson, vd för Göteborgskoncernen Framtiden. Han porträtteras senare som en fotbollsälskande doldis med hjärtat i Göteborg och uppåt 30 år i bygg- och bostadsbranschen, av somliga sedd som lokal sossepamp. Han beskriver sig själv som i första hand utrikesminister, med höga krav på ordning och reda, och deklarerar att han ska lägga mycket tid på att resa runt till bostadsföretagen i landet. byggföretaget ncc lovar halverade byggtider i den nya prefab-fabriken i Hallstahammar. Teve via bredbandnätet växer, och Sabo hör till dem som lobbar hårt för att konsumenterna ska kunna välja kanaler fritt bland leverantörerna, i stället för att låsas in i operatörernas kanalpaket. Inför valet utmanar Bofast läsarna att testa sina bostadspolitiska kunskaper genom att para ihop olika åsikter med rätt parti. Efter valet blir det maktskifte i regeringen och i många kommuner, men inte i Sabo (eftersom Sabomakten inte bara avgörs av kommunmajoriteter utan också av antalet lägenheter). Den nya regeringen snabbstoppar investeringsbidraget till hyresbostäder och ökar avvecklingstakten av räntebidragen och 43 procent av Saboföretagen lägger raskt sina byggprojekt på is. Helene Ahlberg och Anita Snis, Bofastreporter sedan 1988, turas om som redaktörer för tidningen. 32 Bofast 10/2008 Bofast 10/

18 en titt i backspegeln 2007 OMBILDNINGSIVER OCH EFTERFRÅGEHYRA f ö r r a å r e t s t r e n d m e d s ä n k t a och frysta hyror bryts, och snitthöjningen klättrar upp till 1,6 procent. Många som göt Odellplattor före årsskiftet kommer inte att få några investeringsbidrag det fattas 412 miljoner kronor, visar Bofasts rundringningar. Ombildningsivern hos den nya borgerliga majoriteten i Stockholm ger upphov till många artiklar i såväl Bofast som andra media. Bostadsbolagen flaggar för att de inte hinner energideklarera sina hus i tid. God Jul och Gott Nytt 2009 tackar för gott samarbete under det gångna året b o f a s t l i s t a r v i l k a k o m m u n e r som är på väg mot socialbostäder utifrån en kommande forskningsrapport. Och baserat på beslut om överklagade andrahandshyror i Hyresnämnden slår Bofast fast att marknadshyra i Stockholm skulle innebära att hyrorna höjs med 40 procent. Regeringens utredare öppnar dörren för hyrestanten och föreslår ökat skatteavdrag för den som hyr ut en del av sin bostad. Bara var fjärde hyresgäst är medlem i Hyresgästföreningen, visar Bofasts undersökning. Och via uppgifter från Integrationsverket räknar tidningen fram att segregationen ökat i 15 av landets 20 största kommuner. Sabo bantar bort en tredjedel av kanslipersonalen och rumsterar om i chefsgalleriet. Alla fem avdelningschefer är nu kvinnor. Sabo presenterar sitt nya idéprogram, framtaget i samarbete med bostadsföretagen, där allmännyttans möjligheter att vara nyttig på kommun-, bostads- och hyresgästnivå diskuteras. Idéprogrammet antas i full enighet under Sabos kongress i Falun. Det visar sig dock att alla ombud inte uppmärksammat att idéprogrammet slår fast att Saboföretagen inte ska omfattas av självkostnadsprincipen. En enkät Bofast genomför visar senare att 56 procent av ordförandena i bostadsbolagen anser att allmännyttan ska fortsätta sätta hyror enligt självkostnadsprincipen liksom 44 procent av vd:arna. Sabokongressen säger också ja till att slopa allmännyttans hyresledande roll, och att se över Sabos stadgar i synnerhet de borgerliga är mycket missnöjda med att framgången i kommunalvalen inte avspeglas tillräckligt i Sabos styrelse. Den omstridda s-ordföranden Annika Billström blir omvald, men meddelar några månader senare att hon lämnar posten för att driva ett rekryteringsföretag. Hon ersätts av skåningen och s-riksdagsmannen Leif Jakobsson. Den borgerliga regeringen ger helt nya direktiv till allmännytteutredningen och utredaren Michaël Koch porträtteras. Bofast läser ett tidigt samrådsunderlag och räknar fram att förslaget om efterfrågestyrd hyra kan höja hyrorna med 63 procent på tio år. k a r l s k r o n a h e m s t ä m m e r Migrationsverket för skadegörelse i lägenheter som verket hyrt av bolaget. Bofast tar en titt på bostadsföretagens principer för surfande på arbetstid. Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och Sabo bråkar om förhandlingspengen. Och Bofast utnämner hyresgästerna till vinnare i mördarsnigelkriget. Stockholmsbolagen lämnar Sabo. Bofast anställer fler journalister, förtätar layouten, satsar på mer nyheter och mindre reportage. Ambitionen är att nyheterna ska få genomslag i andra medier, vilket lyckas i så gott som alla nummer Bofast fyller 25 Kunskap, erfarenhet och trygghet På hittar du ca 250 konsultföretag med tusentalet kunniga och erfarna byggingenjörer som kan bidra till trygghet i ditt byggprojekt. 34 Bofast 10/2008 Bofast 10/

19 Spara koldioxid med Nautic Designen är inte bara snygg, den har även världens bästa energi- och vattensparfunktion. En studie från IVF visar att man kan spara lika mycket koldioxid när man byter blandare som när man byter till miljöbil. Med Nautic från Gustavsberg kan ett hushåll spara närmare 2 ton koldioxid per år. Läs mer på och under Nyheter och Press Lönsam och förnyelsebar värme och kyla för din fastighet. Geoenergi! För mer information kontakta din närmaste Geotec-ansluten borrentreprenör. Tel riksrundan något på gång? Skriv till: Bofast, Box 474, Stockholm Eva Blomberg tel e-post: eva.blomberg@bofast.net Ändrade a-kasseregler gör att hyresgäster får skotta Snart behövs inte oljan i Askersundsbostäder ESLÖV. Ebo, Eslövs kommunala bostadsbolag, har tidigare rekryterat timanställda deras hjälp, säger Ingmar Andersson, Ebos vi kommer att klara oss bra i vinter med innebär stora investeringar och lönsamhet brukar vara en av de viktigaste faktorerna snöskottare från arbetsförmedlingen. Men fastighetschef. på grund av ändrade a-kasseregler är det I samband med rekryteringen av snöskottare kommer Ebo även att ta upp idén om att ta hänsyn till. Betalar det sig verkligen? numera mer gynnsamt att vara arbetslös på Payoff-tiden är bra, svarar Bo Svensson och fortsätter: heltid än att jobba några dagar i veckan. självförvaltning i övrigt. Ebo hoppas nu därför på att hyresgästerna Regeringens ska skotta snö i sina mål egna att bostadsom- Sverige ska i bli b y akvitt r n a sitt r u noljeberoende t Eslöv finns redan är i dag platser? Alla Sveriges kommuner har nog Varför görs det inte så här på flera råden mot timlön. någon hyresgäst i varje område som sköter ett bostadsbolag och många av dem har Flera redan hyresgäster på god har väg redan att anmält förverkligas sig. utemiljö, av bostadsbolaget trapphusstädning i den och annat lilla mot liknande förutsättningar. Oljepriset ligger Jag tror kommunen att människor Askersund har ett intresse vid och Vättern. sänkt hyra. Men än så länge finns ingen idag strax under kronor och kommer säkert att fortsätta stiga. Detsamma ett engagemang för sitt bostadsområde. Så självförvaltning i de större bostadsområdena. kommer att hända med den el vi köper. AV ANDERS WESTER Där är för mycket anonymitet nu. Får Genom att värmepumparna drivs med vår D et mest synliga beviset på att miljötänkandet är ett viktigt och långsiktigt mål minska, inte omöjligt och vi att får det en blir ökad flera trygghet. vindkraftverk Man kostnad fast. vi klara igång hälften detta av kommer elenergibehovet anonymiteten och det att är egen el kan man säga att vi gör en rörlig är det nyuppförda vindkraftverket vid Stora känner med tiden sig trygg för att med täcka dem en större man del. känner, men Energikalkylen för vindkraftverket vid Hammarsundsbron, vid riksväg 50 söder dem Vindkraftverk man inte känner och olika är man värmepumpar ibland otrygg Stora Hammarsundsbron lovar en elproduktion på megawattimmar om om Askersund. För resande syns det som ett med, säger Ingmar Andersson. tydligt landmärke vid det norra brofästet. året. De två första månaderna blev elleveransen När projektet startade var vårt oljebehov 225 megawattimmar. cirka 300 kubikmeter olja om året. Målet är att minska det till högst 30 kubikmeter INGEN OLJA I ÅSBRO inom fem år, berättar Bo Svensson Vindkraftverket invigdes 9 september vid Askersundsbostäder Vid ett besök blåste det cirka 10 sverige. Men för Att att det nå är målet viktigt behövs med många bra fler meter per sekund och rotorbladen bullrade en hel del. Men på 500 meters avstånd grannar insatser skriver än ett nog vindkraftverk. de flesta under Framför på. allt Men så vilken investeras typ av det granne i värmepumpar värst och med vilken kändis rade hål vill i berget man helst och med ha som slingor granne? placerade den domineras trots allt av trafiken från bor- ska ljuden inte vara störande och ljudbil- Det har i sjövatten. mäklarfirman Fastighetsbyrån riksvägen intill, inte från vindkraftverket tagit reda på i två undersökningar. Redan har flera oljeanläggningar inom De KOSTNADERNA visar att den granne UNDER man KONTROLL minst av Askersundsbostäders verksamhetsområde allt vill Askersunds ha är den kommun sura, ljudkänsliga består av en tanten ort som och är ett antal av de mindre förbestämda samhällen alter- som är har minskat oljebehovet till strax över 160 central- konverterats till olika värmepumpar, vilket De två husen med studentlägenheter väntar här på att bli flyttade från Göteborg till Värnamo. nativen, geografiskt och sitt spridda. ex, det vill Därför säga fungerar sin före inte kubikmeter. I samhället Åsbro kommer detta en man, central hustru fjärrvärmeanläggning eller sambo. utan värmen av tio måste svenskar produceras störs i enligt lokala under- enheter. De klara hälften av Askersundsbostäders elbehov. blott redan studentrum flyttas oljebehovet på vara bortbyggt 50 lastbilar och ett minne Vindkraftverket vid Stora Hammarsundsbron ska Sex sökningarna oljedrivna av värmeanläggningarna sina grannar på något som finns VÄRNAMO. Bristen på studentbostäder inom kort, konstaterar Maria Leifland (c), sätt, och i allmännyttans mest störs man anläggningar av fester, i hög de olika ledde till att Värnamo kommun på rekordtid Fakta beslutade om att vindkraftverket köpa två hus från Göteborg. I dag har man till och med fått ordna bo- kommunstyrelsens ordförande i Värnamo. musik orterna och renovering. håller på att ersättas med olika De värmepumpsalternativ. flesta vill helst bo granne med sin Husen, Vindkraftverk som även tidigare använts Rotordiameter: som studentbostäder, Leverantör: kommer Enercon att plockas Diameter ner i vid mo- foten: hon, 4,6 mså efterfrågan Koldioxid: finns helt ton klart. 48 ende meterför några Svaveloxid: studenter 4,4 ton på hotell, berättar bästa kompis Av en och kilowattimme får man välja tillförd en kändis blir energi får vi ut det cirka händige tre kilowattimmar teveprofilen Martin värme, och duler och flyttas på lastbilar till Utsläpp Värnamo. som minskar Vi hoppas Kväveoxider: att de här 3,9 smålägenheterna ton Timell. vad Däremot elen som står vi producerar inte Carola själva högt kostar i Varje lastbil rymmer ungefär ett studentrum och förutom de 48 rummen flyttas ligt, säger Maria Leifland. ska vara inflyttningsklara så snart som möj- Typ: E-48 vid årsproduktionen: Sot: 150 kg kurs. Sångerskan ligger etta på listan över vet vi. Därför kan vi säga att vi har bra kontroll på energikostnaderna. Navhöjd: ca 76 meter olja/kol) Källa: Svensk Vindkraftförening Effekt: 800 kw MWh/år (jämfört med Slagg/flygaska: 83 ton värsta tänkbara kändisgranne, tätt följd några gemensamma utrymmen. Flera bolag, bland andra kommunägda av skådespelaren Thorsten Flinck och nöjeskungen Bert Karlsson. mer att gå mellan Göteborg och Värnamo förvalta husen. Så det blir cirka 50 lastbilar som kom- Finnvedsbostäder, har visat intresse för att Vindkraftverket har i kalkylen beräknats Vem vill du helst bo granne med? SVENSSON SVENSSON FOTO: A NDERS WEST ER Villeroy & Boch Gustavsberg AB info@gustavsberg.com Telefon: Foto: Ole Jais Fönster för generationer När du väljer fönsterpartier från H-Fönstret i Lysekil H-Fönstret AB Lysekil Tel Fax Bofast 10/2008 Bofast 10/

20 Min hyresrätt blev bostadsrätt och det var slut på friden Ulf Lundell rapporterar om en bostadsrättomvandling i sången "Lär dig älska mörkret" på sin senaste skiva. debatt Debattera i Bofast Skriv till: Bofast, Box 474, Stockholm Redaktör: Christian Lacotte tel , e-post: info@bofast.net Hyresrätten för hårt beskattad FABER vikglassystem Vårt nyutvecklade Hogstad FABER har glas som kan öppnas utan att behöva skjutas till ett speciellt öppningsläge. Glasluckan kan ställas upp med ett säkert vädringsbeslag. Snygg design med bra lösningar. Luckorna finns med eller utan profiler runt glasen. Utan profiler får man en hel glasvägg, som ett enda stort fönster mot utsikten. Väljer man FABER vikglas utan profiler accepteras detta oftast av arkitekten även på enstaka lägenheter i huset eftersom fasaden syns bakom glasen och den upplevs som uniform. Denna lösningen kan alltså vara ett attraktivt personligt tillval. Fasadens utseende påverkas väldigt lite och balkonginglasningen blir som en del av den befintliga fasaden. Vi är medlemmar i Balkongföreningen! Hogstad Aluminium AB Box Mjölby Telefon Telefax info@hogstadaluminium.se Stambyte Renovering eller Energideklaration? Behöver ni hjälp att planera och genomföra renoveringar? Behöver ni sänka era energikostnader och energideklarera era byggnader? Vi på ÅF hjälper er att ta fram beslutsunderlag, projektleda, handla upp och genomföra åtgärder. ÅF har tekniska experter som kan hjälpa er i alla lägen med allt från underhållsplaner, besiktningar, renoveringar, stambyten, säkerhetsfrågor till energideklaration och energieffektivisering. För mer information om de tjänster vi erbjuder, besök vår hemsida: Där hittar ni information och kontaktpersoner som kan hjälpa er till rätta. Sabo, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen är nu eniga om att skattetrycket på hyresrätter är orättfärdigt högt. Det skriver Georg Hardt, utredare på Hyresgästföreningen. tyvärr har debatten kring hyresmarknaden dominerats av en galen fixering vid intäkterna. På allt fler städer är det stora köer till hyreslägenheterna. Vad beror detta på? Hyrorna, enligt en del förståsigpåare. Fastighetsägarna, med stöd av diverse debattörer, skyller det mesta på bruksvärdessystemet som formar deras intäkter. De alltför låga intäkterna tvingar hyresvärden att ombilda till bostadsrättsföreningar, heter det, och byggherrarna tvingas att bygga bostadsrätter i stället för hyresrätter. Även Mats Odells utredning om allmännyttans villkor fokuserar ensidigt på intäkterna. Intäkterna i form av hyror ska därför höjas och lösa bostadsbristen. Simsalabim. m e d a n d e b at t e n dominerats av rop på högre intäkter högre hyror har det varit märkligt tyst om kostnadssidan och framför allt skatterna. Vilket är förvånande med tanke på att sänkta skatter annars är en borgerlig paradgren. Om man jämför skattetrycket mellan boendeformerna så är hyresrätten klart missgynnad. En undersökning utförd av Newsec på uppdrag av Hyresgästföreningen visar att privata hyresrätter 2004 hade ett skattetryck på 198 kronor per kvadratmeter, i b o f a s t 9/2008 m e n a d e jag som svar på en tidigare insändare att avdragsrätten för räntor redan fanns i bostadsföretag. Så är det förvisso. Jag har sedan insändaren skickats till Bofast erfarit att denna avdragsrätt inte kommer hyresgästen tillgodo. Bolaget drar av för kostnadsräntor, men måste också ta upp hyresintäkter till beskattning. Detta komplicerar frågan. Om räntekostnaden flyttas över till hyresgästen ska rimligtvis hyreskostnaden sjunka med motsvarande. Dessa båda saker gör sammantaget att mitt resonemang i förra numret av Bofast inte håller i alla lägen. Förhållandet är mer komplicerat. Vilka tekniker som ska användas för att jämna ut skillnaderna mellan upplåtelseformerna är inte lätt att svara på. Att enbart att jämföra med 148 kronor för villor och 134 kronor för bostadsrätter. Sedan dess har fler skattelättnader riktats mot villor och bostadsrätter. Avdragsrätten för hushållsnära tjänster utanför lägenhetsdörren, som gräsklippning och snöskottning, är till exempel inte möjlig att använda för den som är hyresgäst. Där belastas dessa tjänster inte bara med fulla arbetsgivaravgifter, utan även med moms. stellan björnlund på Tekniska högskolan i Stockholm har studerat vad de olika skattevillkoren innebär för nyproduktionen: det är mellan 20 och 32 procent dyrare att bo i en hyreslägenhet jämfört med bostadsrätt eller villa. Detta trots att de olika boendeformerna har samma produktionskostnad, betongens kostnad varierar ju inte på grund av boendeformen... Framför allt är det ränteavdragen som gynnar bostadsrätten eller villan på hyresrättens bekostnad. Både Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Sabo är, trots oenigheter i andra frågor, ense om att skattetrycket på hyresrätter är orättfärdigt högt. Denna samstämmighet hos marknadens aktörer är i sig en anledning att ta frågan på stort allvar. Förtydligande av Bengt Ahlesten flytta ett bolags räntekostnad till hyresgästen låter sig knappast göras. Något behöver göras, men som sagt: teknikerna är svåra. När bristerna i mitt resonemang i insändaren blev uppenbarade för mig försökte jag att få artikeln utlyft ur tidningen. Detta lyckades inte, eftersom utgivningsprocessen hade gått för långt för att kunna påverka innehållet i tidningen. Bengt Ahlesten (m) Ordförande i Bostadsbolaget i Mjölby Om hyresrätten är i kris borde den självklara ingången för både bransch och politiker vara att minska skattetrycket, i vart fall till samma nivå som för bostadsrätter och villor. Att i stället arbeta för högre hyror gör bara något ont ännu värre. Det är fel att tvinga hyresgäster att finansiera orättvisa skattevillkor. finansminister Anders Borg (m) var i unga år nyliberal. En klassiskt nyliberal devis mot skattesystemet är "Född fri, skattad till döds". Här ser vi en spännande koppling till hyresrätten. I hyresrätten bor du som inte vill lägga fritiden på renoveringar och underhållskalkyler. I någon mening den friaste boendeformen. Men om skattebelastningen fortsätter som tidigare, så kommer hyresrätten till slut dö ut. Den friaste boendeformen riskerar att beskattas till döds. Georg Hardt, utredare Hyresgästföreningen Aros Gävle Planerar ni att införa individuell vattenmätning? Tre av fem webbröstare tycker att det är dags att låta var en och betala för sin vattenförbrukning. Gå gärna in och rösta på nästa fråga: Har finanskrisen medfört ekonomiska problem för ert bostadsbolag? WEBB-FRÅGAN 38 Bofast 10/2008 Bofast 10/