The Redab Times. Delårsrapport. 1 juni 30 september Den engelska riksbankschefen uttalar sig. 14 banker har nedjusterats av Moody s

Transkript

1 The Redab Times Delårsrapport 1 juni 30 september 2011 Den engelska riksbankschefen uttalar sig Detta är den allvarligaste finansiella krisen åtminstone sedan 1930-talet, om inte någonsin 14 banker har nedjusterats av Moody s Aktiemarknaden i London har fallit tillbaka till 1997 års nivå USA har ned- Justerats från AAA till AA+ London 8 november 2011

2 Världen runt Redab Properties Plc Omslaget ger ett axplock av världsläget just nu. Redab Properties Plc är verksamt i London som är en av världens största finansiella centra. Sedan 1998 har vi varit verksamma i centrala London där vi köpt, utvecklat och renoverat kommersiella fastigheter som därefter antingen har hyrts ut eller sålts. Sedan 2007 har vi också utvecklat bostadsfastigheter. Redab har byggt 14 lägenheter i Jubilee Heights, Kilburn, samt köpt tre befintliga lägenheter i Jubilee Heights och Cedar Lodge, Kilburn. I östra London har vi kvar 10 lägenheter som är uthyrda och genererar ett positivt kassaflöde. Två lägenheter är sålda; målsättningen är att samtliga lägenheter skall vara sålda per 31 maj Redab kom till London 1987 och är fortfarande kvar! Den Stora Upptäckten som det tog ett par år för världen att förstå, är att finansdepartementen och centralbankerna har slut på sin produkt PENGAR! Den här gången är det bankerna och länderna som har slut på pengar, inte företagen. Ordföranden för British Airways sa för några dagar sedan Affärsmöjligheterna finns kvar; antalet resenärer till London är högre än någonsin. Affärerna i City och Canary Wharf fortsätter på en hög nivå både avseende volym och antal börsintroduktioner. En aktieägare som bodde över i lägenheten på Lower Sloane Street bad mig den 6 oktober att boka ett bord för middag till kl 20:00. Vi ringde runt till olika restauranger i närområdet; först hos den 6e restaurangen blev det napp, alla andra vi ringde till var fullbokade. Det tyder på att det British Airways ordförande sa är sant, pengarna finns kvar. Svårigheten är att finna dessa pengar. Vi behöver göra det så att vi kan fortsätta vår verksamhet utan bankfinansiering, vilket innebär att fokusera på privata investerare.

3 Fastighetsmarknaden i London Trots alla negativa nyheter som cirkulerar runt om i världen fortsätter centrala London att vara en dynamisk marknad. Kontorsytor hyrs ut till höga hyror. Priserna i Mayfair är tillbaka på nivåer väl över 100/sqft. Hyran för en lokal om 25,000 sqft på Kingsway i Midtown var 67.50/sqft i början av september City och Canary Warf har fortsatt liten tillgång på lediga lokaler av god kvalitet. Det kommer att leda till att hyrorna går upp i Midtown och de norra utkanterna av City. Avkastningen har inte ändrats trots bankernas brist på finansiering. Det är endast investerare som har privat finansiering som kan köpa. Det innebär att avkastningen har skärpts sedan maj 2011; i Midtown stannar den på c:a %, i Mayfair ligger den på 4.5-5% och i City på %. Saxat ur: GLAEconomics London s Economy Today, utgåva 110 / oktober 2011

4 Gensvar från bolagsstämman och träffen i Stockholm 13 september 2011 Vid stämman 2010, vid informationsträffar under förra året, återigen vid stämman 2011 och vid den uppföljande träffen i Stockholm den 13 september 2011 presenterade vi företagets behov av kapital som kan ersätta bankfinansiering i våra utvecklingsprojekt. Hittills har vi fått bra stöd från våra befintliga aktieägare som valt att ta upp de nya unitarna i stort antal. Utbetalning 31/ A) Lån med vinstandel Lånen med vinstandel var 923,381, av vilka 414,182 omvandlas till nya unitar. Investerare som önskar återbetalning är 126,838. Investerare som ännu ej har svarat är 382,378. B) Reverslån Reverslånen var 978,982, av vilka 511,333 omvandlas till nya unitar. Investerare som önskar återbetalning 2011 är 142, är 15, är 29,000. Investerare som ännu ej har svarat är 178,688. Nyemission Under våren och den förlängda svarsperioden har vi fått in 64 unitar i nyemissionen, vilket har ökat det inbetalda egna kapitalet med 64,000 aktier eller 19,200, och ökat reverslånen med 73,600. C) Omvandlade medel Omvandlade medel är 925,514 eller 638 unitar, vilket innebär en ökning av antalet aktier från konverteringen med 638,285 aktier, 191,486 i aktiekapital, och 733,700 i reverslån. För att förstärka kapitalbasen är Redab Properties Plc fortfarande intresserad av nya investerare, och kommer att som tidigare sälja ut aktier från sin majoritetsägare och ställa ut nya reverslån.

5 Presentation av nuvarande investering Jubilee Heights & Cedar Lodge, Kilburn Arbetet med överklagandet av bygglovsärendet pågår. Ej senare än i mitten av november 2011 måste vi ha skickat in vår besvärsskrivelse till den expert som efter att ha övervägt insänt material från respektive part skall ge sitt utlåtande. Förhoppningsvis kommer det ett beslut i början av nästa år. Vi har tagit fram ett omfattande material som bevisar vad de lokala planerarna har accepterat på plats vid tidigare kontakter. Vi har sålt ytterligare två lägenheter. Intäkten användes till amortering av del av lånet från Bristol & West; ned till 875,000 av vilket 150,000 sitter på spärrat konto som säkerhet för räntebetalning = NETTO 725,000. Resterande är insatt på vårt bankkonto. Per den 28 oktober 2011: Lgh Nr. Detaljer Sq. ft. Bokfört värde Överenskommet pris Nuvarande hyra Intäkt /månad 3* 2 bed, 2 bath 1, , ,000 1, bed, 2 bath 1, ,000 1, bed, 1 bath ,000 1, bed, 1 bath , bed, 1 bath ,000 1, bed, 1 bath ,000 1,300 Deltotal 2,015,000 8,741 Ground rent est. 5% yield 692,000 Årlig intäkt från lägenheterna 104,892 TOTAL 2,707,000 * Kontrakt har utfärdats, en icke återbetalningsbar handpenning på 5,000 har betalats till Redab. Den potentiella köparen av lägenheterna 6 och 7 drog sig ur, kostnaden för bygglov och juridiskt arbete täcks av handpenningen på 5,000.

6 Lån till värde Lån från Bristol & West 725,000 Bokfört värde 2,707,000 Försäljningspriserna beräknas till 2,740-50,000 Hyresintäkterna för 4 x 1 beds and 2 x 2 beds är c:a Ground rent 105,000 36,000 Så medan vi väntar på att lägenheterna säljs har vi en inkomst från de 6 lägenheterna och ground rent minus service charge och ränta, på 36,000/ år framöver. Avkastning netto 4.65%

7 Portföljen i östra London - Redab Residential Ltd I förra delårsrapporten presenterades prognoser som visade på höjningar av både hyror och värden med 20% till slutet av ,838 har öronmärkts till att återbetala lån med vinstandel med förfallodag 31 december ,378 har ännu ej svarat. De lägenheter som är osålda är nu uthyrda via kommunens sociala program eller privat till en högra hyresnivå än tidigare. Aktuellt försäljningsläge Vi har sålt två lägenheter sedan sommaren. Intäkterna från dessa försäljningar har gått tillbaka till banken. Vi utfärdade och utväxlade kontrakt avseende en tredje lägenhet i oktober Den lägenheten finansieras 50/50 med T. Ljungberg BV. De tilltänkta köparna har svårigheter att hitta bolån. Nytt intresse för fastighetsmarknaden i London Property Week, 4 november 2011

8 Aktuellt försäljningsläge med ledning av uppdaterat bokfört värde Fastighetsadress Redab Residential Ltd Spring 2011 Your Move 14/06/2011 Ludlow Thompson Såld Hyresintäkt 28/06/ Fairfoot Road 235, , , ,500 16/9/11 60 Morant Street 235, , ,000 18, Hind Grove 225, , ,000 18,000 8 Kildare Walk 235, , , ,000 1/8/11 *13 Theseus House 250, , ,000 16, Rounton Road 190, , ,000 13, Ricardo Street 185, , ,000 13, Portree Street 210, , ,000 13, Paris House 240, , ,000 13, Fairfoot Road 180, , ,000 13, Purley House 145, , ,000 9, Augusta Street 216, , ,000 18,000 Used in books 2,546,000 2,560,000 2,580, ,539 * Kommer att säljas till markägaren för att möjliggöra omfattande upprustning av området Nettoavkastning på bokfört värde 7.06% Målsättningen är att fortsätta med en försäljning per månad så att vi kan betala tillbaka lån med vinstandel i januari februari Köparnas möjligheter att få bolån verkade vara svårare under oktober 2011 än tidigare. Det har medfört att färre affärstransaktioner har genomförts, men priserna på dem som genomförts verkar vara på väg upp. Antalet genomförda affärstransaktioner beror på om lån kan tas upp eller ej.

9 Finansiering av portföljen Inga banklån allt återbetalades under våren Privatlån med säkerhet i fastighet 230,000 T. Ljungberg BV (50% delägare), att återbetalas vid försäljningen av respektive fastighet Lån med Vinstandel 438, ,199 Lån från Redab Properties Plc, att fylla upp mellanskillnaden då den totala omvandlingen av lån med vinstandel är genomförd Totalt 1,566,398

10 Redab Commercial Ltd Commercial Road DLR and Main Line Station Commercial Road Fastigheten köptes i en glödhet marknad procent av gatuplanet utvecklades 2008 och hyrdes ut till Tesco på ett 15-årigt kontrakt från november Tesco är främst en detaljhandelskedja men har utvecklats inom andra områden. Tescos börsvärde på Londonbörsen är c:a 34 miljarder (c:a SEK 360 miljarder) erhöll vi bygglov för att bygga ytterligare nio lägenheter utöver de befintliga nio. Vid bokslutet i maj 2011 var fastigheten bokförd till 2,000,000. Under sju, åtta månader fördes diskussioner med Barclays Bank om ett finansieringspaket för Redab Properties Plc, inklusive finansieringen av en del av det här projektet. Som säkerhet skulle användas andra tillgångar. I slutänden visade det sig dock att Barclays ville ha en alltför stor övergripande kontroll, vilket inte fungerade. Nu har vi under sju månader istället fört diskussioner med Close Property Finance Ltd om en projekt och utvecklingsfinansiering med hyreskontraktet med Tesco som extra säkerhet. Dessa diskussioner avtog för ett par dagar sedan då styrelsen för Redab Properties Plc fann bankens begäran om kontroll av projektet alltför riskabel. Banken insisterade på att få tillsätta en QS som skulle spendera mer än 100 procent mer tid på att kontrollera projektet än vad som är normalt för en QS utsedd av banken. * En QS arbetar inom byggbranschen och är specialiserad i mängdberäkningar, d v s prissättning av varje aktivitet i byggprocessen. Yrkesbehörighet uppnås efter formell utbildning följd av speciell yrkesträning och erfarenheter som ger en allmän kunskap, vilken kan tillämpas inom en mängd olika områden. Huvudsakligen avser dessa bygg och kontraktskostnader för byggprojekt. Redabs QS är John Green som några av er träffat på någon av våra bolagsstämmor de senaste åren.

11 C Efter att ha inhämtat synpunkter från en aktieägare med stor erfarenhet från fastighetsbranschen har styrelsen för Redab Properties Plc dragit slutsatsen att fortsatta lägenhetsförsäljningar och ett mindre privat lån får ersätta finansieringsförslaget från Close Property Finance Ltd. Därmed kan vi kontrollera risken och kostnaden för projektet. Denna finansiering blir mer som ett skuldebrev med säkerhet i projektet och stöds av Redab Properties Plc (100-procentig ägare). Vad händer nu? Projektstarten har blivit fördröjd till januari Alla förberedelser forsätter och vi gör goda framsteg. Alla ljusfrågor är avklarade utan problem. Arbetet med att ta fram godkännande från grannar avseende överseglig med byggkran och tillfälliga arbeten har påbörjats liksom frågor avseende gemensamma väggar. Projektanalys En oberoende värderingsman anlitades av banken som eventuellt skulle ha finansierat projektet, han redovisade följande: Aktuellt projektvärde: 1,960,000. Framtida slutvärde: 5,670,000, av vilket de övre delarna utgör 4,150,000 (ett genomsnitt på 411/sqft netto). Eftersom värderingsmannen arbetade för banken måste han värdera fastigheten på ett sådant sätt att banken skulle kunna sälja den för det priset, för siffrorna är oftast realistiska men på den säkra sidan. Projektkostnaden upp till 31 maj 2013 inklusive kostnad för konsultarvoden är 2,500,000, med tillkommande extern finansieringskostnad om 275,000. Redab Properties Plc kommer att finansiera mellanskillnaden via ett reverslån som skall användas för utvecklingen för räntekostnad om 250,000. Det ger en totalkostnad inklusive nuvärde om 5,025,000 jämfört med 5,670,000, vilket skapar ett jätteöverskott på 645,000 eller % på använt kapital. Jätteöverskott betyder att alla betalda projektkostnader och företagskostnader för reverslånen är täckta. På toppen av det görs en vinst som mer eller mindre direkt kan tas mot framtida substansvärde (ökning).

12 Crossrail Crossrail är det jättestora transportprojekt som när det står klart miljoner människor kommer att ha nytta av under kommande år. Det är Europas största byggprojekt och det utförs just här, just nu! Med mer än 118 kilometer spår och 37 stationer att bygga eller ändra är Crossrail ett projekt i kolossalformat. Dessutom skall 42 kilometer ny tunnel grävas under centrala London.

13 Utveckling av Substansvärdet Uppbyggnad av Aktiekapital och reserver

14 Finansiering Likvida medel den 30 september ,973 Externa lån den 30 september 2011 Privat finansiering 230,000 Kilburn Bristol & West Property Finance ( 150,000 av lånet sitter på ett spärrat konto som säkerhet) 875,000 Totalt externa lån 1,105,000 Lån den 30 september 2011 Lån med vinstandel Redab Residential Ltd 625,646 Övriga aktieägare Reverslån 1,224,810 T. Ljungberg B.V. Reverslån 369,037 T. Ljungberg B.V. Lån med vinstandel i Redab Residential Ltd 438,903 Totalt lån 2,658,396 Totalt alla lån 3,763,396 Bokfört värde / marknadsvärde Kilburn (förutsatt att potentiella försäljningar genomförs blir beloppet högre) 2,707,000 Redab Residential Ltd Östra London 2,091,000 Redab Commercial Ltd Commercial Road-projektet Totalt bokfört värde / marknadsvärde 2,014,000 6,812,000

15 Substansvärde Substansvärde (NAV) Värde per aktie 31 maj september 2011 Substansvärde Netto 3,480,485 3,480,489 Per aktie: 8,178, pence pence Kapitalstruktur 30 september 2011

16 Bolagsstämma 2012 På grund av att OS och handikapp-os i London 2012 kommer att hållas vid ungefär samma tid som vår bolagsstämma har vi beslutat oss för att flytta nästa års stämma till Amsterdam! Stämman kommer att hållas den 31 augusti 2012 på Amsterdam Marriot Hotel kl 16:00 Därefter följer middag, dryck och en kväll med holländsk underhållning. Av hotellet har vi fått förmånen att kunna erbjuda rabatterade rumspriser, så när Du ringer hotellet uppger Du referens REDAB och block code DAB. För en person är priset 189* +5% moms per natt i dubbelrum inklusive frukost, och 234* +5% moms per natt i executive dubbelrum inklusive frukost. Priset kommer att gälla från den 30 augusti till den 2 september (* för ytterligare en person i rummet tilllkommer 20 / natt) Du är välkommen att utnyttja erbjudandet eller själv hitta ett hotell i Amsterdam.

17 Varför investera i Redab Properties Plc? 1) Den framgångsrika affärsidén från det att bolaget startade har inte ändrats. Den affärsidén fungerar fortfarande! 2) Under 2011 har vi minskat externa lån; 31 December 2010 ned från nivån 3,550,000 till i dagsläget 1,105,000, vilket reducerar vår finansieringsexponering till ett minimum. 3) Commercial Road-projektet ser lovande ut. Stor möjlighet till fortsatt ökning av övervärdet. 4) Överklagandet i Kilburn är som en lottsedel men oddsen är bättre nu än tidigare, och med framgång blir resultatet mycket bra. 5) Med mer pengar kan vi kreera goda resultat med tillämpning av vår affärsidé utan att ändra organisationen eller kostnaderna för driften av bolaget. 6) Befintliga aktieägare känner företagsledningen och vet hur företaget drivs, rapporterar och lämnar prognoser, etc. Jubilee Heights, Kilburn Commercial Road, Limehouse

18 Aktiekapitalets utveckling 30 september 2011 i (Punds Sterling) År Ändringar Antal utgivna aktier Ökning av Aktiekapitalet Totalt antal aktier Totalt aktiekapital Graham K Jacob Senior Partner Brindley Jacob Bolagets revisor 1994 Bolaget bildas Fondemission 49,900 49,900 50,000 50, Fondemission 1:1 50,000 50, , , Fondemission 1:2 50,000 50, , , Fondemission 3:2 225, , , , Fondemission 1:3 125, , , , Fondemission 1:2 250, , , , Fondemission aktier iställer för rta 6,674 6, , , Fondemission 2:5 302, ,669 1,059,343 1,059, Fondemission 1:3 353, ,114 1,412,457 1,412, Fondemission aktier istället för rta 15,251 15,251 1,427,708 1,427, Nyemission omvandlat lån 72,205 72,205 1,499,913 1,499, Nyemission 122, ,651 1,622,564 1,622, Nyemission 388, ,871 2,011,435 2,011, Fondemission 4:9 893, ,971 2,905,406 2,905, Fondemission aktier istället för rta 41,776 41,776 2,947,182 2,947, Fondemission 1:3 982, ,394 3,929,576 3,929, Fondemission aktier istället för rta 63,296 63,296 3,992,872 3,992, Återköp av aktier - 75,850-75,850 3,917,022 3,917, Fondemission aktier istället för rta 34,874 34,874 3,951,896 3,951, Nyemission 6,639 6,639 3,958,535 3,958, Fondemission aktier istället för rta 51,540 51,540 4,010,075 4,010, Återköp av aktier ,009,753 4,009, Fondemission 1:6 668, ,345 4,678,098 4,678, Fondemission aktier istället för rta 54,567 54,567 4,732,665 4,732, Nyemission omvandling lån 96,894 96,894 4,829,559 4,829, Fondemission aktier istället för rta 59,063 59,063 4,888,622 4,888, Fondemission aktier istället för rta 49,497 49,479 4,938,119 4,938, Fondemission 1:4 1,234,449 1,234,449 6,172,568 6,172, Fondemission 1:4 1,543,142 1,543,142 7,715,710 7,715, Återköp aktier - 10,140-10,140 7,705,570 7,705, Fondemission aktier istället för rta 60,523 60,523 7,766,093 7,766, Återköp av aktier Netto - 138, ,068 7,628,025 7,628, Reduktion av nominellt värde från 1 till 30 pence per aktie 2,288, Nyemission 550, ,034 8,178,138 2,453,441

19 Resultat och Balansräkningar 30 september 2011 i (Punds Sterling) Resultatäkning Koncernen 31/ / / / Kostnader - 1,726, , ,907-3,416,668-1,161,679 30/ Intäkter 1,085, , ,701 2,702,842 1,453,492 Resultat före Finansiella Int & Kostn - 640,713-42, , , ,813 Finansiella Int & Kostn 4,654, , , , ,298 Resultat före skatt 4,014, , ,639-1,138, ,515 Skatt - 863,349 1, ,183-28,176 0 Resultat efter skatt 3,150, ,630-90,456-1,166, ,515 Balansräkning Koncernen 31/ / / / / Fastigheter inkl fastighetstillbehör 19,725,619 18,667,793 20,307,872 8,081,317 6,845,881 Fordringar 219,091 1,220, , , ,342 Bank 4,409,427 2,518, , , ,973 Summa Tillgångar 24,354,137 22,406,216 22,048,247 8,551,944 7,696,196 Kortfristiga skulder 738,175 1,245,779 1,108, , ,933 Skatt ** 925, Lån från aktieägare 1,565,340 1,134,767 1,330,445 1,684,648 1,593,847 Lån från partners 2,845,615 3,562,483 4,347, , ,903 Lån med Vinstandel 923, , , , ,646 Banklån 8,670,000 10,130,000 9,690,000 1,630,000 1,105,000 Aktiekapital 7,628,025 7,628,025 7,628,025 2,453,441 2,453,441 Reserver 662,677-2,156,985-2,653,835 1,027,044 1,027,048 Latent skatt Minoritetsägarnas intresse i dotterbolag 395,174-61, ,246 70,712 70,378 Summa Skulder och Eget Kapital 24,354,137 22,406,216 22,048,247 8,551,944 7,696,196

20 Detta är Redab Properties Plc Track record Redab Properties Plc bildades den 27 oktober Verksamheten inleddes den 14 februari Bolaget är ett dotterbolag till Redab Plc. Det första bolaget inom Redab Plc koncernen startade sin verksamhet den 3 december Redab Properties Plc har sålt 14 fastigheter under årens lopp, vilket har genererat en vinst på 25%. Dessutom har 5 utvecklingsobjekt köpts, utvecklats, hyrts ut och sålts till en genomsnittlig vinst om 67%. Redab Properties Plc ger ut delårsrapporter för perioden fram till september, december och mars, med nyhetsbrev däremellan. Årsredovisningen ges ut för perioden fram till maj. Bolagsstämma hålls i augusti varje år. Redab Properties Plc har för närvarande 313 aktieägare (28 oktober 2011). Redab Properties Plc har sålt och säljer unitar om 1,000 aktier (aktierna kostar 30 pence per styck) tillsammans med ett reverslån på 1,150 med förfallodag 31 december 2014, och med en årlig ränta om 7% som betalas ut årsvis i efterskott. Redab Properties Plc bolagshandlingar såsom stiftelseurkund och bolagsordning, av styrelsen och bolagets Company Secretary samt revisor undertecknad årsredovisning finns hos bolagets revisor. Efter överenskommelse finns dessa handlingar tillgängliga för aktieägarna att se. Samtliga dokument är på engelska och lyder under lagstiftning i England och Wales. Redab Properties Plc påverkades, liksom alla andra brittiska fastighetsbolag, av finanskrisen och förlorade c:a 70% av sitt substansvärde (från 8,2 till 3,15 milj). Efter nystarten i mars 2011 är en del av substansvärdet återbyggt. Substansvärdet den 30 september 2011 var 3,480,489. Redab Properties Plc, 83 Lower Sloane Street, London SW1W 8DA, England Telephone: +44 (0) Fax: +44 (0) info@redab.com Registered in England No REDAB Properties Plc Group VAT Registration No Registered Office: 167 Turners Hill, Cheshunt, Hertfordshire EN8 9BH, England