The Redab Times. Delårsrapport. 1 juni mars Grundläggningen på 1a våningen är på gång. Därefter kan nybygget starta, Commercial Road.

Transkript

1 The Redab Times Delårsrapport 1 juni mars 2012 Grundläggningen på 1a våningen är på gång. Därefter kan nybygget starta, Commercial Road. London 30 april 2012

2 2 Redab Properties Plc Inledningsvis några ord om Redab Properties Plc delårssiffror och händelser. CG Pettersson i Battersea Park vid the Thames. Delårssiffror Avkastningen på en unit om 1,450 ( pence + lån 1,150 till 7%) har totalt sett skapat en avkastning på 13 procent över 10 månader. Mars 2012 siffror är mer positiva än siffrorna 31 december Vi rapporterar en vinst på 10,112 och ett totalt substansvärde på 3,805,637. Den 31 mars 2012 var substansvärdet pence per aktie, vilket kan jämföras med pence per aktie den 31 december Fler försäljningar Direkt efter den 31 mars 2012 såldes ytterligare en lägenhet ur fastighetsportföljen östra London till ett pris i paritet med rapporterat värde. 22 Augusta Street såldes för 216,000. Affären gjordes upp före jul 2011, men rådande problem inom lånemarknaden medför att allt tar längre tid än tidigare. Framtida projekt Vi vann överklagandet och fick bygglov i Jubilee Heights, Kilburn, för att bygga ytterligare fem lägenheter. Byggstart är planerad till september Våra bankkonton är nu öppnade med Metro Bank som vår nya clearingbank. Tyvärr kunde vi inte komma överens om finansiering. Metro Bank insisterade på en personlig garanti från VD (som representerar mindre än 50 procent av samtliga aktieägare) eller att en större insättning gjordes istället, vilket skulle ha medfört stora kostnader för företaget men givit lite pengar för nya förvärv. Inga nya lån har tagits upp. 2

3 3 Fastighetsmarknaden i London 73 procent of de superrika skulle investera 250 milj i fastighetsmarknaden i London enligt information från Knight Frank i Wealth Report Savills Europakontors marknadsrapport för kontor mars 2012 angav - Tillskott nedåtgående. - Efterfrågan i West End är uppåtgående, City är mer eller mindre oförändrat. - Hyror uppåtgående. Bostadssektorn behöver 200 miljarder (hela UK) i investeringar inom de kommande fem åren för att möta efterfrågan. Bostadshyrorna beräknas öka med 7,2 procent under de kommande 12 månaderna jämfört med kvartal ; mer än dubbelt inflationsprognosen. Investeringsmöjligheter uppkommer när c:a 114 miljarder banklån kommer upp för omläggning under året. Löptiden för dessa lån är oftast fem år = utlåningen skedde 2007 när fastighetsvärdena var som högst. The City of London var den första att handla i Kinas valuta och var också platsen för den största handeln. The Daily Mail, 19 april

4 4 Den positiva informationen nedan måste läsas tillsammans med artikeln i The Daily Mail från den 2 Mars 2012 på sidan London s Economy Today, mars 2012

5 5 * ** * Jubilee Heights, Kilburn ** Commercial Road, London E14 All information om London visar siffror som pekar i rätt riktning för både nuvarande och framtida marknader. 5

6 6 Presentation av nuvarande investering Jubilee Heights & Cedar Lodge, Redab Kilburn Ltd Vi vann överklagandet. Några mindre ändringar kommer att göras genom att fyra av de fem lägenheterna uppgraderas så att de får tre sovrum vardera. Genom att bygga dessa lägenheter kommer grundhyran att öka med 1, Vi har förnyat vissa hyresavtal med högre hyror som resultat. Medan vi väntar på att värderingen för de befintliga och de fem nya lägenheterna skall bli klar har vi lyft värdet med nedlagd kostnad plus 100,000 i övervärde för de fem nya lägenheterna. Föreslagen framsida Föreslagna våningar 1-3 6

7 7 Jubilee Heights & Cedar Lodge, Redab Kilburn Ltd Aktuell intäkt och ekonomisk situation Lgh Nr. Detaljer Sq. ft. Värde Aktuell hyra intäkt /månad 3 2 bed, 2 bath ,000 1, bed, 2 bath ,000 1, bed, 1 bath ,000 1, bed, 1 bath ,000 1, bed, 1 bath ,000 1, bed, 1 bath ,000 1,300 Deltotal 2,015,000 8,940 Ground rent 36,500 c:a 5% avkastning 692,000 Hyresintäkt 107,280 Total 2,707,000 Lån till värde Lån från Bristol & West - Netto 725,000 Bokfört värde 2,841,767 Uppskattade försäljningspriser 3 milj eller mer Hyresintäkter för 4 x 1 beds och 2 x 2 beds 107,280 & Ground Rent 36, ,780 7

8 8 Portföljen i östra London, Redab Residential Ltd 22 Augusta Street såldes i mitten av april Vårt mål att sälja samtliga lägenheter i östra London före utgången av maj månad 2012 är inte realistiskt. Förhoppningsvis kommer vi att sälja en eller två inom verksamhetsåret. De sex lägenheter som för närvarande hyrs ut till kommunen (Tower Hamlets) fram till sommaren 2013 kommer troligen att behållas fram till dess. Värdena är oförändrade. Fastighetsadress Redab Residential Ltd Your Move Ludlow Thompson Såld Hyresintäkt Våren /06/ /06/ Fairfoot Road 235, , , ,500 16/9/11 60 Morant Street 235, , ,000 Under offer 106 Hind Grove 225, , ,000 18,000 8 Kildare Walk 235, , , ,000 1/8/11 *13 Theseus House 250, , ,000 16, Rounton Road 190, , ,000 13, Ricardo Street 185, , ,000 13, Portree Street 210, , ,000 13, Paris House 240, , ,000 13, Fairfoot Road 180, , ,000 13, Purley House 145, , ,000 9, Augusta Street 216, , , ,000 27/04/2012 Used in books 2,546,000 2,560,000 2,580, ,539 * Kommer att återköpas av markägaren för att ingå i en större fastighetsutveckling Avkastning netto på värde %

9 9 Finansiering av portföljen i östra London Kapital och reserver, inklusive ackumulerade vinster 562,904 Inga banklån - alla återbetalades under våren Privatlån med säkerhet i fastighet - förlängt till maj ,000 T. Ljungberg B.V. (50% delägare) - att återbetalas vid försäljning av respektive fastighet 438,903 Lån med Vinstandel (Debenture) Fler långivare har valt att acceptera nyemission i Redab Properties Plc Lån från Redab Properties Plc - att fylla upp mellanskillnaden efter utbetalning eller konvertering av debenture units till units i Redab Properties Plc 235, ,949 Total före försäljning av 22 Augusta Street 2,055,643 9

10 Commercial Road, Redab Commercial Ltd DLR and Main Line Station Commercial Road 10

11 11 Byggjobbet har pågått i 14 veckor. Grunden för den nya delen kommer att vara klar 1 juni Parallellt pågår arbetet med att stärka den gamla byggnaden genom att med en ny limträstomme justera bjälklaget och förankra den främre fasaden på den gamla byggnaden till nybygget. 11

12 12 Prognos 31 maj 2012 Redab Properties Plc tror fortfarande starkt på att London är platsen för dess verksamhet efter att ha uppnått +13 procent på konverterade eller nya units sedan juni Den konservativa tidningen The Daily Mail publicerade nedan artikel den 2 mars Efter att Storbritannien drabbades av den värsta recessionen genom tiderna börjar landet långsamt arbeta sig tillbaka. Redab har Commercial Road och de fem nya lägenheterna i Kilburn på gång, vilket kommer att hjälpa till att återskapa substansvärdet. Den 31 maj 2012 kommer vi att ha ett positivt resultat på koncernnivå. Förhoppningsvis kommer vi också att kunna skriva upp värdena på våra tillgångar så snart den nya värderingen ligger klar under maj

13 13 Utveckling av substansvärdet Substansvärde (Net Asset Value = NAV) 31 maj 31 december Värde per aktie mars 2012 Substansvärde 3,480,485 3,659,401 3,805,637 Per aktie: 8,178, pence Per aktie: 9,009, pence Per aktie: 9,018, pence Nyemission / Konvertering Stödet som bolaget har fått från flertalet av sina aktierägare genom att dessa förlängt sina lån och accepterat nyemmisionen har varit stort. Värdet på den gamla aktien gav liten negativ effekt eftersom det nominella värdet 30 pence/aktie låg lägre än det tidigare värdet/aktie, och gratisaktien medförde att den gamla aktien sjönk c:a 1.4 pence/aktie medan värdet på den nya aktien gick från 30 pence till pence den 31 mars Det betyder att nyemitterade 30 pence-aktier har ökat med mer än 40 procent under tio månader samtidigt som lånen har givit 7 procent/år. En unit om pence + lån x 1,450 till 7 procent/år har givit en total avkastning på 13 procent. 13

14 14 Utveckling av substansvärde per aktie 31 mars 2012 Kapitalstruktur 31 mars

15 15 Finansiering Likvida medel 31 mars ,126,456 Externa lån 31 mars 2012 Privatlån 230,000 Kilburn Bristol & West Property Finance ( 150,000 av lånet sitter på ett spärrat konto som säkerhet) 875,000 Totalt externa lån 1,105,000 Lån den 31 mars 2012 Lån med vinstandel (Debenture) Redab Residential Ltd - att åter- 235,887 Övriga aktieägare - Reverslån 1,468,055 T. Ljungberg B.V. - Reverslån 309,223 T. Ljungberg B.V. - Lån med Vinstandel i Redab Residential Ltd 438,903 Totalt lån 2,452,068 Totalt alla lån 3,557,068 Bokfört värde / marknadsvärde Kilburn (inkl uppskrivning 100,000 för erhållet bygglov) 2,841,767 Redab Residential Ltd - Östra London (före försäljning i april 2012) 2,092,308 Commercial Road Ltd - Commercial Road 1,239,370 Totalt bokfört värde / marknadsvärde plus likvida medel 31 mars ,299,901 15

16 16 Aktiekapitalets utveckling 31 mars 2012 i (Pund Sterling) År Ändringar Antal utgivna aktier Ökning av aktiekapitalet Totalt antal aktier Totalt aktiekapital Graham K Jacob Senior Partner Brindley Jacob Företagets revisor 1994 Bolaget bildas Fondemission 49,900 49,900 50,000 50, Fondemission 1:1 50,000 50, , , Fondemission 1:2 50,000 50, , , Fondemission 3:2 225, , , , Fondemission 1:3 125, , , , Fondemission 1:2 250, , , , Fondemission - aktier istället för rta 6,674 6, , , Fondemission 2:5 302, ,669 1,059,343 1,059, Fondemission 1:3 353, ,114 1,412,457 1,412, Fondemission - aktier istället för rta 15,251 15,251 1,427,708 1,427, Nyemission - omvandling lån 72,205 72,205 1,499,913 1,499, Nyemission 122, ,651 1,622,564 1,622, Nyemission 388, ,871 2,011,435 2,011, Fondemission 4:9 893, ,971 2,905,406 2,905, Fondemission - aktier istället för rta 41,776 41,776 2,947,182 2,947, Fondemission 1:3 982, ,394 3,929,576 3,929, Fondemission - aktier istället för rta 63,296 63,296 3,992,872 3,992, Återköp av aktier - 75,850-75,850 3,917,022 3,917, Fondemission - aktier istället för rta 34,874 34,874 3,951,896 3,951, Nyemission 6,639 6,639 3,958,535 3,958, Fondemission - aktier istället för rta 51,540 51,540 4,010,075 4,010, Återköp av aktier ,009,753 4,009, Fondemission 1:6 668, ,345 4,678,098 4,678, Fondemission - aktier istället för rta 54,567 54,567 4,732,665 4,732, Nyemission - omvandling lån 96,894 96,894 4,829,559 4,829, Fondemission - aktier istället för rta 59,063 59,063 4,888,622 4,888, Fondemission - aktier istället för rta 49,497 49,479 4,938,119 4,938, Fondemission 1:4 1,234,449 1,234,449 6,172,568 6,172, Fondemission 1:4 1,543,142 1,543,142 7,715,710 7,715, Återköp av aktier - 10,140-10,140 7,705,570 7,705, Fondemission - aktier istället för rta 60,523 60,523 7,766,093 7,766, Återköp av aktier - Netto - 138, ,068 7,628,025 7,628, Reduktion av nominellt värde från 1 till 30 pence per aktie 2,288, Nyemission 1,381, ,381 9,009,293 2,702, Nyemission 8,908 2,672 9,018,201 2,705,460 16

17 17 Resultat och Balansräkningar 31 mars 2012 i (Pund Sterling) Resultaträkning Koncernen 31/ / / / Kostnader - 710,907-3,416,668-1,161,679-1,364,778-1,529,945 31/ Intäkter 923,701 2,702,842 1,453,492 1,645,268 1,769,987 Resultat för Finansiella Int & Kostn 212, , , , ,042 Finansiella Int & Kostn - 549, , , , ,930 Resultat före skatt - 336,639-1,138, , ,050 10,112 Skatt 246,183-28, Resultat efter skatt - 90,456-1,166, , ,050 10,112 Balansräkning Koncernen 31/ / / / / Fastigheter inkl fastighetstillbehör 20,307,872 8,081,317 6,845,881 7,011,584 6,204,341 Fordringar 829, , , , ,028 Bank 911, , , ,872 1,126,456 Summa Tillgångar 22,048,247 8,551,944 7,696,196 7,658,591 7,632,825 Kortfristiga skulder 1,108, , , , ,120 Skatt Lån från aktieägare 1,330,445 1,684,648 1,593,847 1,616,789 1,777,278 Lån från partners 4,347, , , , ,903 Lån med Vinstandel 923, , , , ,887 Banklån 9,690,000 1,630,000 1,105,000 1,105,000 1,105,000 Aktiekapital 7,628,025 2,453,441 2,453,441 2,702,788 2,705,460 Reserver - 2,653,835 1,027,044 1,027, ,613 1,100,177 Latent skatt Minoritetsägarnas intresse i dotterbolag - 325,246 70,712 70, Summa skulder och Eget Kapital 22,048,247 8,551,944 7,696,196 7,658,591 7,632,825 17

18 18 Påminnelse Att göra 1) Innehavare av Debenture Certificate Vi behöver i retur Ditt Debenture Certificate i original, plus Dina bankdetaljer, så att vi kan återbetala Dig. 2) Reverslån Om Du inte redan har erhållit Din räntebetalning ber vi Dig se till att vi har Dina bankdetaljer så att vi kan betala Dig. 3) Bolagsstämma 31 augusti 2012 i Amsterdam. A. Kommer Du? Vi hoppas det! B. Har Du meddelat oss att Du kommer? Vänligen returnera bifogad blankett ej senare än den 15 juni C. Har Du bokat rum och resa? Det är viktigt att vara ute i god tid för att få bra priser. 4) Vi skulle uppskatta våra aktieägares hjälp att hitta ytterligare finansiering. A. Vänligen håll ögon och öron öppna för alla artiklar, annonser, rapporter etc, som Du tror kan vara av intresse. B. Vi planerar en Road Show för hösten Kan Du hjälpa till att introducera oss för Din lokalavdelning av Aktiespararna / Aktiespararträff där vi kan presentera Redab. och slutligen C. HAR DU NÅGRA IDÉER OM HUR ELLER VAR VI KAN HITTA YTTERLIGARE FINANSIERING, VÄNLIGEN RING CG PETTERSSON OCH DISKUTERA DEM. 18

19 19 Varför investera i Redab Properties Plc? 1) Den framgångsrika affärsidé som företaget grundar sig på är oförändrad. Affärsidén fungerar fortfarande! 2) Under perioden 31 december 2010 till juni 2011 har banklånen minskat från 3,550,000 till 725,000. Jämfört med aktuellt värde på tillgångarna utgör banklånet mindre än 10 procent. 3) Commercial Road-projektet ser lovande ut; vi fanns på bygget den 23 januari ) Överklagandet i Kilburn var en vinnare! Den finansiella utvärderingen kommer att vara klar i tid för årsrapporten. 5) Med mer pengar kan vi skapa en bra avkastning med hjälp av affärsidén utan att ändra organisationen eller kostnader för driften av bolaget. Problemet är att vi måste hitta nya pengar. 6) Nuvarande aktieägare känner ledningen och vet hur företaget drivs, rapporterar, presenterar prognoser, mm. Jubilee Heights. Kilburn Fem nya lägenheter Commercial Road, Limehouse Under byggnation 19

20 20 Detta är Redab Properties Plc Track record Redab Properties Plc bildades den 27 oktober Verksamheten inleddes den 14 februari Bolaget är ett dotterbolag till Redab Plc. Det första bolaget inom Redab Plc koncernen startade sin verksamhet den 3 december Redab Properties Plc har sålt 14 fastigheter under årens lopp, vilket har genererat en vinst på 25 procent. Dessutom har fem utvecklingsobjekt köpts, utvecklats, hyrts ut och sålts till en genomsnittlig vinst om 67 procent. Redab Properties Plc ger ut delårsrapporter för perioden fram till september, december och mars, med nyhetsbrev däremellan. Årsredovisningar ges ut för perioden fram till maj. Bolagsstämma hålls i augusti varje år. Redab Properties Plc har förnärvarande 313 aktieägare (31 mars 2012). Redab Properties Plc bolagshandlingar såsom stiftelseurkund och bolagsordning, av styrelsen och bolagets Company Secretary samt revisor undertecknad årsredovisning finns hos bolagets revisor. Efter överenskommelse finns dessa handlingar tillgängliga för aktieägarna att se. Samtliga handlingar är på engelska och lyder under lagstiftning i England och Wales. Redab Properties Plc påverkades, liksom alla andra brittiska fastighetsbolag, av finanskrisen och förlorade c:a 60% av sitt substansvärde (från 8.2 milj till 3.15 milj). Efter nystarten i mars 2011 har en del av substansvärdet redan återskapats. För att bli aktieägare i Redab Properties Plc vänligen kontakta VD för ytterligare information. Redab Properties Plc, 83 Lower Sloane Street, London SW1W 8DA, England Telephone: +44 (0) Fax: +44 (0) info@redab.com Registered in England No REDAB Properties 20 Plc Group VAT Registration No Registered Office: 167 Turners Hill, Cheshunt, Hertfordshire EN8 9BH, England