Bostadsförsörjningsprogram samhällsbyggnad

Transkript

1 Bostadsförsörjningsprogram samhällsbyggnad

2 innehåll 1. INLEDNING varför gör vi ett bostadsförsörjningsprogram? bostadsbyggande - ett samspel mellan aktörer med olika roller 3 2 BOSTÄDER, BOSTADBYGGANDE OCH BEFOLKNING bostäder i lidköping bostadsbyggande befolkning 5 3 MÅL OCH RIKTLINJER 6 4 BOSTADSMARKNAD bostadsbrist och bostadsönskemål ab bostäders bostadskö efterfrågan på villkor och bostadsrätter 7 5 BERÄKNING AV FRAMTIDA BOSTADSBEHOV befolkningsprognos hushållskvot bostadsbehov 8 6 VAR OCH NÄR KAN DET BYGGAS? 9 7 BOSTÄDER TILL SÄRSKILDA GRUPPER äldre inledning särskilt boende trygghetsboende pensionärslägenheter seniorbostäder inventering av tillgängligheten i flerbostadshus bostadsanpassning slutord om bostäder för äldre bostadsbehov från övriga grupper inledning Nuläge inom socialtjänstens individ- och familjeomsorg personer med funktionsnedsättning boenden för personer inom LSS boenden för personer med psykisk funktionsnedsättning flyktingar studerande Slutord 30 8 NY LAGSTIFTNING inledning markanvisning och exploateringsavtal tekniska egenskapskrav 31 9 HUR SKA KOMMUNEN AGERA? 31 2

3 1. INLEDNING 1.1. varför gör vi ett bostadsförsörjningsprogram? Det finns flera skäl till det. En anledning är förvisso att det finns en lag som kräver att varje kommun gör någon form av bostadsplanering. Anledningen till detta är i sin tur att kommunerna också enligt lag har en skyldighet att se till att alla kommuninvånarna har en bostad. Men för den enskilda kommunen kan det finnas fler och viktigare skäl till att samla planeringen av bostäder i ett dokument. Lidköpings kommun har som målsättning att år 2030 ska det finnas invånare i kommunen. Dessa måste ha en bostad. Eftersom byggandet är en lång och dyr process från tanke till inflyttning är det viktigt att ha klart för sig var, när och hur invånarnas behov av bostäder ska tillgodoses. Ett ordnat bostadsbyggande kräver totalt sett mindre resurser än paniklösningar. På så sätt är bostadsplaneringen en del i kommunens tillväxtarbete. Även om förutsättningarna för enskilda byggen snabbt kan förändras kan programmet fungera som en stomme, där de olika byggobjekten är pusselbitar. Bostadsplanering är inte enbart en fråga om hur många lägenheter som behövs utan minst lika mycket hur dessa bostäder ska utformas för att passa invånarna. Den grupp som är särskilt viktig att beakta är den växande gruppen av äldre. För att kunna bo kvar hemma länge kan det vara avgörande att bostaden är utformad för passa någon som har svårt att röra sig. Vi kommer att ägna ett särskilt avsnitt till det. I samhället finns också andra grupper som av en eller annan anledning har svårt att hitta en bostad. Även denna fråga berörs i programmet. Kommunen särskilda ansvar för ordna boenden för äldre, funktionshindrade och hemlösa framgår av socialtjänstlagen. Tillgången på nya bostäder bestäms inte enbart av de byggen som kan påbörjas på kommunal mark utan också de som är resultatet av initiativ på privat mark. Sistnämnda redovisas också i det följande eftersom ambitionen är att redovisa en helhetsbild över de byggplaner som finns i kommunen. Det är av intresse för en enskild kommun att ha kännedom om det bostadsbyggande som planeras i grannkommunerna. En inledande kontakt ha därför tagits med Vara och Götene kommun som ingår i samma arbetsmarknadsregion som Lidköping. Tanken är att vi ska ha en gemensam genomgång av bostadsplaneringen framöver men så långt vi har kunnat konstatera nu finns det inte faktorer som på något avgörande sätt påverkar planeringen för Lidköping för tillfället. 1.2 bostadsbyggande - ett samspel mellan aktörer med olika roller Bostadbyggandet är resultatet av ett samspel mellan offentliga och privata aktörer. Lite förenklat kan uppdelningen beskrivas på följande sätt. På den offentliga sidan står staten och kommunerna som bidrar med det administrativa ramverket. Staten ger de yttre spelreglerna genom lagstiftning och kommunernas ansvar gäller den fysiska planeringen. Genomförandet av byggandet ligger däremot på privata aktörer där olika byggherrar uppför de bostäder som banker finansierar. Det är inte kommunens ansvar att i praktiken uppföra bostäderna. Bostadsbyggandet ska genomföras av de byggaktörer som finns på marknaden. Om byggnation ska genomföras eller inte beslutas av det enskilda byggföretaget och styrs huvudsakligen av marknadskrafterna. Finns tillräcklig efterfrågan påbörjas bygget annars inte. Ett bygge förutsätter också finansiella resurser. Därför har bankerna en avgörande roll. 3

4 2 BOSTÄDER, BOSTADBYGGANDE OCH BEFOLKNING 2.1 bostäder i lidköping I Lidköping finns närmare lägenheter. Av dessa finns cirka (54 procent) i småhus och resterande (46 procent) finns i flerbostadshus. Jämfört med Sverige och länet har Lidköping en betydligt större andel småhus. För Sverige och Västra Götalands län är denna siffra procent. I Sverige är cirka 27 procent av lägenheterna i flerbostadshus byggda mellan åren I Lidköping är motsvarande andel något högre, drygt 30 procent. Mer än hälften av bostäderna ägs av fysiska personer. Cirka ägs av allmännyttan (AB Bostäder) och av kooperativa företag exempelvis HSB och Riksbyggen. För att kort karaktärisera bostäderna i Lidköping har kommunen en högre andel lägenheter i flerbostadshus från och en högre andel småhus. Såväl lägenheter från denna tidsålder som småhus kännetecknas av att tillgängligheten i dessa inte är särskilt god. Detta får särskilda konsekvenser med en åldrande befolkning. 2.2 bostadsbyggande Figur 2.1 Bostadsbyggande i Lidköpings kommun år Figuren ovan visar bostadsbyggandet (färdigställda bostäder) i Lidköping. Huvuddelen av de bostäder som byggts sedan 2000 är småhus. Under åren och 2013 byggdes enbart småhus. I genomsnitt har det uppförts cirka 75 lägenheter per år. 4

5 Under 1990-talet påbörjades som mest lägenheter i Sverige och som minst i slutet av decenniet. Under 2013 färdigställdes cirka bostäder i Sverige. Det bör i genomsnitt byggas cirka lägenheter per år i landet för att bostadsbehovet ska täckas. 2.3 befolkning I slutet av 2014 bodde personer i Lidköpings kommun. Av dessa var närmare 22 procent äldre än 65 år. Medelåldern var cirka 43 år. Jämfört med riket hade Lidköping en något högre medelålder. I riket låg den på 41 år. Enligt en prognos som gjordes i april 2015 kommer det att bo personer i Lidköping år Av dessa bedöms 26 procent vara äldre än 65 år och nio procent äldre än 80 år. Idag är andelen över 80 år cirka sex procent. Utryckt i absoluta tal innebär det en ökning med personer över 80 år. Prognosen motsvarar en befolkningsökning på cirka 180 personer per år. Samma prognos visar att antalet yngre (19-24 år) kommer att minska med 330 personer fram till Lidköpings kommun har som mål att vara invånare i kommunen Det innebär att den genomsnittliga befolkningsökningen bör vara per år. Antalet äldre över 80 år bedöms dock bli ungefär densamma som i prognosen som slutade på en totalbefolkning på cirka personer år Antalet yngre (19-24 år) kommer att minska även i den prognos som siktar på invånare (- 150 personer). I nedanstående figurer jämförs åldersfördelningen i Lidköpings kommun mellan år 2014 och år 2030 (total befolkning ). Andelen personer över 65 år kommer att öka. Figur 2.2 Befolkningens fördelning i ålder i Lidköpings kommun 2014 och prognos för 2030 Slutsatsen blir att tills annat visats bör vi inrikta oss på att år 2030 kommer antalet äldre över 80 år att öka med i vart fall personer och antalet yngre vuxna (19-24 år) kommer att minska. Detta gäller oavsett om befolkningsökningen slutar på eller

6 3 MÅL OCH RIKTLINJER Målet för bostadsförsörjningen finns uttryckt på olika nivåer i samhället. Riksdagen (riksdagbeslut i december 2003 prop 2002/2003) har formulerat det övergripande målet för bostadspolitiken på följande sätt: Målet för bostadspolitiken är att alla ska ges förutsättningar att leva i goda bostäder till rimliga kostnader och i en stimulerande miljö inom långsiktigt hållbara ramar. Boende och bebyggelsemiljön ska bidra till jämlika och värdiga levnadsförhållanden och särskilt främja en god uppväxt för barn och ungdomar. Vid planering, byggande och förvaltning ska en ekologisk och social hållbar utveckling vara grund för verksamheten. I kommunens översiktplan från 2003 sammanfattas kommunens viljeinriktning beträffande bostadsbyggandet på följande sätt -Erbjuda, i varje bostadsområde, ett varierat boende med olika upplåtelseformer i trivsamma miljöer med tillgång till mötesplatser och service Hålla en planberedskap för att kunna bygga 100 lägenheter/år Arbetet med att ta fram en ny översiktsplan pågår. Av den kommunövergripande handlingsplanen från år 2012 framgår att bostadsbyggandet i kommunen ska öka så att personer kan bo i kommunen år Framtagandet av detta bostadsförsörjningsprogram är en del i att skapa beredskap för detta. Bostadsbyggandet ska vara varierat i attraktiva miljöer och erbjuda varierande boendeformer. Mer konkret formuleras detta i kommunfullmäktig styrkort där det framgår att ambitionen är att det ska finnas lediga tomter i kommunen från och med Bostadsområden i Järpås, Vinninga och Otterstad ska planläggas med större flexibilitet än normalt. Kommunens egna riktlinjer för hållbar samhällsplanering och hållbart byggande antogs i maj 2013 av kommunfullmäktige. I handlingen ges riktlinjer vid fysisk planering och byggande avseende energi, innemiljö, material och kemikalier, resurshushållning och trafik. Riktlinjerna ska vara vägledande vid markanvisningar och försäljning av mark som ska bebyggas med bostäder. 4 BOSTADSMARKNAD 4.1 bostadsbrist och bostadsönskemål Ibland talas det om bostadsbrist. Det är lätt att förväxla detta begrepp med begreppet bostadsönskemål. På en ort där det finns lika många bostäder som hushåll finns i princip ingen bostadsbrist. Det behöver inte betyda att det inte bör byggas något. Det kan finnas bostadsönskemål som bör tillgodoses och som inte kan ordnas på annat sätt än genom nybyggnation. Detta kan till exempel gälla bostäder som passar för äldre. Vid bedömning av bostadsönskemål gäller det att sortera efter realism. Om någon söker en bostad och ställer upp omöjliga krav är det knappast anledning att beskriva det som bostadsbrist. I slutänden brukar det handla om ekonomi. För att få klarhet i tyngden i önskemålen bör koppling göras till betalningsviljan. Finns inte tillräcklig betalningsvilja är det således inget önskemål som kan uppfyllas och inte heller tecken på bostadsbrist. 6

7 4.1.1 ab bostäders bostadskö AB Bostäders bostadskö analyserades i slutet av Då konstaterades att den genomsnittliga kötiden hade ökat under de två tidigare åren i centralorten. Kötiden för mindre orter var oförändrad sedan 2012 eller hade till och med sjunkit under Kötiden varierade kraftigt mellan olika orter/områden från 0 månader till över ca 40 månader i det mest populära området. I de flesta områdena i centralorten låg kötiden på ca 15 månader. Den genomsnittliga kötiden för 2-3 rum och kök låg oförändrad (1-1,5 år) medan kötiden för mindre och större lägenheter hade ökat något sedan För mindre lägenheter var den genomsnittliga kötiden 9 månader och för fyror ca 20 månader. Om man undantog de mest populära områdena i staden sjönk kötiden för en 3:a till nio månader och för en 4:a till 15 månader. Yngre personer efterfrågar ofta en mindre hyreslägenhet som första bostad. En etta i centralorten utan krav på särskilt område kan erbjudas inom 3-4 månader. Det är relativt sett inte särskilt lång tid. Bristen kan således inte vara särskilt stor. Det är möjligtvis ett uttryck för tydliga bostadsönskemål. Ofta framförs det önskemål om att det ska byggas billiga bostäder. Det har aldrig varit billigt att bygga. Möjligtvis går det att bygga bostäder billigare än vad som görs idag. Men det är inget som enskild mindre kommun kan göra särskilt mycket åt. Då handlar det om att betvinga övergripande strukturer och att staten ger tydliga regelverk. Vad en enskild kommun kan göra för att öka själva byggandet behandlas i det avslutande kapitlet i detta program. Analysen av AB Bostäders bostadskö gjordes i slutet av förra året. Det bedöms inte som lättare att hitta en bostad nu, snarare har kötiden blivit längre. I likhet med många andra av landets kommuner har således Lidköping ett behov av fler bostäder och då i synnerhet av hyresbostäder. 4.2 efterfrågan på villkor och bostadsrätter Mäklare som är verksamma i Lidköping bedömer att villamarknaden i staden är hyggligt balanserad. Det finns köpare men det är inte alla villaförsäljningar som orsakar budgivning. Medelpriset för en villa ligger uppskattningsvis på cirka 2,3 Mkr (2,0 2,5). Priserna på bostadsrätter bedöms generellt som låga även om priserna stigit kraftigt de senaste åren. En etta kan köpas för kronor, en tvåa för kronor och en trea för kronor. I augusti fanns cirka 15 villor/radhus och 15 bostadsrätter till försäljning i Lidköpings centralort. I tomtkön i Lidköping står cirkaa 60 personer. Av de 20 villatomer i Sjölunda äng som erbjöds till tomtkön under våren 2015 fanns intressenter på drygt hälften. Ytterligare villatomter i Sjölunda äng kommer att erbjudas till tomtkön under hösten

8 I centralorten byggs det villor men i övriga orter är det mer sällsynt att ett villabygge påbörjas. Enligt en tes kommer nybyggnation av villor igång först när priset på en bra begagnad villa nått upp till 70 procent av nybyggnadspriset av en ny villa. Det innebär att så länge priset på befintliga hus på en ort är lägre än 70 procent av kostnaden för ett nybyggt hus kommer ingen nybyggnation igång. Eller annorlunda uttryckt; Om en person kan ordna sitt boende efter eget val och i nyskick till en kostnad som bara är 30 procent högre än för en begagnad villa så väljes nybyggnation. Valet är emellertid inte enbart köparens. Oavsett om valet blir ett begagnat hus eller ett nybyggt så måste köpet finanseras. Banker vill ha säkerhet för att ge lån och ska lån beviljas till ett nybygge måste prisnivån på orten är vara tillräckligt hög. 5 BERÄKNING AV FRAMTIDA BOSTADSBEHOV Det framtida bostadsbehovet kan beräknas på ett mer eller mindre avancerat sätt. Eftersom det ändå är fråga om bedömningar kan det i det här sammanhanget var tillräckligt med en enkel bedömning. De två faktorer som är avgörande för framtida bostadsbehov är befolkningsprognos och hushållskvot. Faktorer som vi då bortser ifrån är till exempel rivningar och ombyggnader som både kan ge och ta bort lägenheter. I Lidköping bedömer vi att det inte de närmaste åren finns några sådana objekt som på ett påtagligt sätt skulle förändra behovet av nybyggnad. 5.1 befolkningsprognos Befolkningsprognosen beräknas för två alternativ. En prognos gäller en normal befolkningsutveckling ( invånare) och den andra är anpassad till kommunens målsättning om invånare år hushållskvot Hushållskvot är definierat som antalet invånare per bostad det vill säga ju lägre kvoten är desto fler bor ensamma eller i mindre hushåll. Hushållskvoten är den avgjort viktigaste faktorn när bedömning ska göras av kommande bostadsbehov. En mindre förändring av denna slår hårt både uppåt och nedåt. En mindre förändring på befolkningsprognosen påverkar inte alls eller bara marginellt. Hushållskvoterna har sjunkit kontinuerligt i Sverige från ett genomsnitt på 2, till 2,0 år 2001 och vidare till 1, Närmare 40 % av alla hushåll i Sverige är idag ensamhushåll och i storstädernas centrum är kvoten ännu lägre. Det är emellertid inte troligt att hushållskvoterna fortsätter att minska i samma takt som tidigare utan denna kurva tros plana ut. År 2013 fanns hushåll i Lidköping vilket motsvarar 2,25 personer i varje hushåll. I jämförelse med rikssnittet för Sverige bor det således fler boende i Lidköping i varje hushåll. Om den nedåtgående trenden i hushållskvotför riket förväntas plana ut kan en ytterligare sänkning antas för hushållskvoten för Lidköpings del. Lidköpings kurva är bara något parallellförskjuten. 5.3 bostadsbehov Vid beräkningen av kommande bostadsbehov förutsätter vi att det kommer att bo 2,15 personer i varje hushåll i Lidköping. 8

9 Befolkningsprognosen vid en normal utveckling slutar på ca år Det innebär i så fall att det bör påbörjas ca 80 lägenheter per år för att ett tillräckligt antal bostäder ska finnas i slutet av år Om kommunens målsättning om att det ska finnas invånare 2030 infrias måste i det under samma förutsättningar påbörjas ca 200 lägenheter varje år. Detta är den bedömning som vi utgår ifrån i det följande. Bedömningen av bostadsbehovet skiftar emellertid. Här är några exempel. Boverket gjorde 2007 en bedömning för Lidköpings arbetsmarknadsregion. I denna ingår Lidköping, Vara och Götene. Boverket kom fram till att behovet i dessa tre kommuner tillsammans var ca 50 lägenheter per år fram till år 2020! Enligt en annan schablon som gäller för hela landet bör det byggas 600 nya lägenheter per nya invånare. För Lidköpings del innebär det att det fram till 2030 och vid en normal befolkningsutveckling skulle behövas ca nya lägenheter (100 lägenheter/år). Under våren 2015 presenterade Länsstyrelsens en preliminär bedömning av bostadsbehovet i Lidköpings kommun år Den slutade på ett behov om ca 40 lägenheter/år. De olika exemplen visar att beräkningar av kommande bostadsbehov inte är någon exakt vetenskap utan det är helt enkelt en fråga om bedömningar som i sin tur är beroende av tillförlitligheten i den statistik som finns. 6 VAR OCH NÄR KAN DET BYGGAS? Nedan redovisas kartor och tabeller över de byggmöjligheter som finns idag och de som vi tror kommer att tillkomma under perioden ( ). I några fall förutsätter byggandet att kommunala investeringar görs i form av nya gator, vatten och avlopp o dyl. Ambitionen är att kommande bostadsförsörjningsprogram även ska innehålla kostnadsuppgifter om de kommunala investeringar som krävs och att dessa uppgifter samordnas med kommunens investeringsprogram. I tabellerna på efterföljande kartor är investeringsbehovet tills vidare markerat med ett x och ett årtal då en investering kan bli aktuell. Även behovet av nya detaljplaner framgår i tabellen. I tabellerna och på kartorna visas byggobjekt, där idéer och tankar om bostadsbygge finns men att de har kommit mer eller mindre långt i processen. Några projekt kommer kanske inte att utföras och andra byggen som vi inte känner till idag kommer att tillkomma. Detta är särskilt tydligt i orter och områden utanför Lidköpings centralort. Att en ort inte finns med betyder inte att byggande kan påbörjas om det visar sig att en möjlighet dyker upp. Om ett sådant bygge kräver kommunala insatser får det hanteras i särskild ordning. I tabellen och på kartan som gäller Lidköpings centralort finns inte någon byggnation i Hamnstaden med. Någon byggnation i detta område bedöms inte kunna påbörjas under den aktuella tidsperioden. Förutom de orter och områden som framgår på kartorna finns ett antal privata villatomter utanför Lidköpings centralort. Deras antal uppgår till cirka 20. 9

10 Antal lägenheter Påbörjande Centralorten Villor/grupphus Befintliga/Byggklara Sjölunda äng Sjölunda Strand 20 Askeslätt Hämplingen 7 Salvian 15 Filsbäck Flerbostadshus Lidåkersplan 110 Margretelund 70 Tusenfotingen 40 Getingen/Svartebäcken 4 Valhall/Valkyrian Ottar 4 Orion 4 Vulcanus, Uranus, Pollux 50 Skäran 25 Övriga orter Villor/grupp Flerbostadshus Järpås 4 Mellby 6 Otterstad 6 Vinninga 2 15 Örslösa 15 Privata tomter 20 Summa Totalsumma 700 lgh Befintliga byggmöjligheter och tillkommande fram till 2020 enligt detta upplägg uppgår till cirka 700 lägenheter och räknat på fem år innebär det en byggmöjlighet på cirka 140 lägenheter per år. Detta är inte tillräckligt om kommunens målsättning är att personer ska bo i kommunen 2030 och om man siktar på ett någorlunda jämnt bostadsbyggande. Som framgått av tidigare (kapitel 5) bör bostadbyggandet ligga på cirka 200 lägenheter/år för att den målsättningen ska kunna infrias. Kommunen har redan vidtaget åtgärder för att förbättra byggmöjligheterna framöver. Se vidare kapitel 9. Vid en normal befolkningsutveckling som slutar på cirka år 2030 bedöms däremot planeringsnivån vara tillräcklig. Enligt den beräkning av bostadsbehovet som gjordes i det fallet var det årliga behovet cirka 80 nya lägenheter/år. 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 7 BOSTÄDER TILL SÄRSKILDA GRUPPER 7.1 äldre inledning Kommunen ha ett särskilt ansvar för att äldre personer kan få lämpliga bostäder. Detta ansvar finns reglerat i socialtjänstlagen (SoL). Antalet äldre ökar kraftigt i landet. Om närmare år kommer runt 25 procent av befolkningen att vara över 65 år. I Lidköping med sina invånare är ca över 65 år och över 80 år. Förändringarna till år 2030 bedömt utifrån två olika alternativ på befolkningsutveckling framgår av tabellen nedan. Folkmängd 2030 Antal över 65 år(ca) Antal över 80 år (ca) I båda alternativen ökar antalet äldre över 80 år med minst personer d v s en höjning med närmare 70 procent. De flesta äldre bor kvar i sina lägenheter. I Sverige bor hela 88 procent av de som är 80 år eller äldre kvar i eget boende. Om en person inte längre kan bo kvar i sin villa eller lägenhet utan måste flytta finns det olika typer av boenden. De skiljer sig åt i bl a servicegrad och är indelade enligt följande: Särskilt boende Äldreboende Servicelägenhet Demensboende Trygghetsboende Pensionärlägenhet Seniorbostad 23

24 För många där rörelseförmågan minskat är inte behovet att flytta till någon specialbostad utan det räcker med att kunna flytta till en lägenhet som är utformad på det sätt som personen ifråga behöver. I klartext brukar det innebära att bostaden är tillgänglig dvs att en person som har svårt att röra sig ska ändå kunna bebo den. För att underlätta för sådana omflyttningar har man på Samhällsbyggnad genomfört en inventering av tillgängligheten av lägenheter i flerbostadshus som alla bostadssökande ska kunna ta del av. Ett ytterligare alternativ och kanske det alternativ som blir aktuellt då rörelseförmågan försämrats snabbt eller då det av en eller annan anledning inte är utväg att flytta är att den befintliga bostaden anpassas. Kommunen kan då ge bostadsanpassningsbidrag för att finansiera sådana åtgärder. Samtliga boendeformer och alternativ beskrivs närmare i det följande särskilt boende Ett särskilt boende omfattar äldreboende, demensboende och servicelägenhet och är ett boende för personer med behov av omfattande vård och omsorgsinsatser. För att få ett särskilt boende krävs ett s k biståndsbeslut enligt socialtjänstlagen. Då görs en prövning om den sökandes vårdbehov är så stort att denne inte kan bo kvar hemma med stöd av hemhjälpsinsatser. I kommunen finns ca 425 särskilda boende (äldreboende, demensboende, servicelägenhet) En utökning av antalet bostäder i särskilda boenden kan behövas med platser inom en femårsperiod. Bedömningen av behovet är osäker och beror bl a tillgången på andra boendeformer som kan fungera som alternativ, i vart fall under övergångsperiod. 24

25 7.1.3 trygghetsboende En boendeform som blivit alltmer vanlig och efterfrågad bland äldre är s k trygghetsbostäder. Trygghetsbostäder innebär att man bor i sin egen bostad men att det i samma hus finns tillgång till gemensamma utrymmen, viss service och personal. Lägenheterna riktar sig till boende över en viss ålder (nu: 70 år). Intresset för trygghetsboende ökade då det fanns särskilda bidrag att söka för att uppföra sådana. Detta bidrag finns inte kvar längre, men för boendeupplägget använder vi även fortsättningsvis begreppet trygghetsboende. Genom kombinationen av egen lägenhet, viss service och gemensamma utrymmen upplevs trygghetsboendet skapa en större gemenskap och öka tryggheten för den boende. För att flytta in i en sådan lägenhet behövs inget biståndsbeslut enligt socialtjänsten. Trygghetsboenden idag: Kvarter Antal lägenheter Fastighetsägare Tusenfotingen 32 AB Bostäder Herakles(Biblioteket) 20 Privat Drömstan 54 Privat Summa 106 Trygghetsboende under byggnation Antal lägenheter Järpås (Björkhaga) 10 Under byggnation (klart november 2015) Trygghetsboende under planering Läge Antal lägenheter Lidåkersplan 35 Valhall 25 Skäran 25 Summa 85 25

26 I centrala Lidköping pågår diskussioner om att tillskapa ytterligare trygghetsboenden om totalt ca 85 lägenheter (se tabell ovan). På flera andra platser i kommunen pågår diskussioner om att antingen bygga eller bygga om till trygghetsboenden. Sådana funderingar finns i Otterstad (10 lägenheter), Tun, Saleby, Vinninga (15 lägenheter) och Filsbäck (10 lägenheter). Vinninga är den ort där diskussionerna kommit längst. Om de trygghetsboende som nu är under planering och diskussion kommer till stånd är bedömningen att det ändå fattas ett 60-tal lägenheter till pensionärslägenheter För pensionärslägenheterna finns bara kravet att boende ska vara pensionär och hyrs ut av Intern service. Dessa lägenheter finns på landsbygden (se tabell nedan). Om man ska göra om dessa till trygghetsboenden krävs ombyggnader. Ritningar finns framtagna. Tolsjö 12 Tun 8 Örslösa 12 Råda seniorbostäder Antal lägenheter Med seniorbostad menas bostäder som är avsedda för personer över en viss ålder ex 55+ eller 65+. På vissa seniorboende finns olika former av gemensamma utrymmen. För att flytta hit krävs ingen behovsprövning. I Lidköping finns ett seniorboende som omfattar ca 50 lägenheter (bostadsrätt) och ett seniorboende om ca 30 lägenheter som hyrs ut av AB Bostäder. Dessutom finns totalt ett 15-tal villor i stans västra del som är särskilt anpassade till seniorer. Dessa hus upplåts med äganderätt inventering av tillgängligheten i flerbostadshus Ovan har redovisats olika former av specialboenden. Det är dock viktigt att den allmänna bostadsmarknaden kan erbjuda bostäder som passar äldre. I syfte att underlätta för bostadssökande att hitta en lämplig lägenhet har kommunen påbörjat tillgänglighetsinventering Drygt hälften av Sveriges befolkning bor idag i bostäder med bristande tillgänglighet. I Lidköping finns 650 flerbostadshus. På marknaden finns ett stort bestånd av lägenheter som är uppförda under talen och dessa har bristande tillgänglighet. Det är först de lägenheter som byggdes från 2000 och framåt som är utformade på ett sådant sätt att de räknas som tillgängliga. Av AB Bostäders lägenheter är det t ex enbart 300 (14 procent)som har tillgång till hiss. AB Bostäder ingår i inventeringen liksom bostadsbeståndet inom Riksbyggen, Senäte, Drömstan och ev HSB. Den inventering som genomförts är relativt noggrann och innehåller många parameterar som kan vara bra för den enskilde att veta då man söker en bostad. Förutom uppgifter om antal trappsteg o dyl för att nå lägenheten, tvättstugan mm redovisas uppgifter om närhet till affär, busshållplats och liknande. Resultatet ska redovisas på nätet och göras tillgängligt för allmänheten. Inventeringen ses som ett första steg i fortsatta diskussioner om hur och var tillgängligheten till lägenheterna kan öka och hur den som bäst behöver en sådan lägenhet också kan få tillgång till den. 26

27 7.1.7 bostadsanpassning Med hjälp av bostadsanpassningsbidraget kan en bostad kunna anpassas till en boende som har svårt att röra sig. Det är kommunen som ger bidraget och bidraget kan avse både mindre förändringar till större mer kostsamma ombyggnader. Under de senaste tre åren har kommunen totalt betalat ut ca 2,8 mkr i bidrag per år. I genomsnitt finansieras åtgärder på drygt kronor per ärende. Den vanligaste åtgärden är borttagande av trösklar. I ca 20 procent av alla ärenden var det aktuellt. Till de dyrare åtgärderna hör montering av olika former av hissar, ramper och iordningställande av duschplatser. Av de som sökt bostadsanpassningsbidrag har ca 40 procent varit över 80 år slutord om bostäder för äldre Som framgått ovan kommer andelen invånare över 80 år att öka med minst fram till år Detta kommer att ställa stora krav på bostäderna och hur de är utformade. Cirka 40 procent av de som får bostadsanpassningsbidrag är över 80 år. I kommunen finns idag ca i denna åldersgrupp. I genomsnitt kostar varje bostadsanpassning kronor. En fördubbling av kommunens kostnader för bostadsanpassning kan förväntas. Särskilt boende är en dyr boende och vårdform sett ur kommunens perspektiv. Om tiden där kan minska ökar det trycket på att det finns lämpliga lägenheter i det vanliga bostadsbeståndet. Vid nybyggnation tillkommer successivt bra lägenheter men nybyggnationen är ändå bara en bråkdel av bostadsstocken. Slutsatsen är att det är synnerligen angeläget att befintliga lägenheter kan förbättras så att omsorg kan ges längre hemma och att man underlättar för planera ett bostadsbyte vid lämpligt tidpunkt och inte då läget blivit akut. Den gjorda inventeringen kan därvidlag bli ett gott hjälpmedel och inledning på ett sådant arbete. Som framgått ovan är bedömningen nu att det ändå kommer att behövas ytterligare bostäder i särskilda boenden och ett 60-tal ytterligare bostäder i form av trygghetsboenden inom en relativt snar framtid. Ökningen av andelen äldre förväntas i princip i alla landets kommuner. Det är därför inte uteslutet att det från statsmakternas sida vidtas olika åtgärder som kan vara till hjälp för att på olika sätt tillgodose bostadsbehovet för denna målgrupp. Från statligt håll har man meddelat att man avser att återkomma i denna fråga i mitten av bostadsbehov från övriga grupper inledning Det finns hushåll i samhället som har särskilt svårt att hitta en bostad även i tider då tillgången på bostäder är god. Hit hör t ex hushåll med sociala problem, svag ekonomi eller personer som har någon form av funktionshinder och flyktingar. Det är därför angeläget att kommunen i sin planering beaktar dessa grupper och särskilt vidtar åtgärder för att lösa deras bostadsbehov på bästa sätt. 27

28 7.2.2 Nuläge inom socialtjänstens individ- och familjeomsorg Inom socialtjänstens område finns ett antal olika boendeformer som kan beviljas som bistånd enligt Socialtjänstlagen, SoL. För unga personer (yngre än 21 år) finns så kallade träningslägenheter som fungerar som utslussning till egen lägenhet. Den boende får stöd av socialtjänsten och syftet är att klara ett självständigt liv. I nuläget behöver socialtjänsten cirka 10 mindre lägenheter per år för att klara denna stödform. Dessa lägenheter tillhandahålls av allmännyttan. För personer över 21 år arbetar socialtjänsten enligt konceptet Bostad först. Det innebär att en egen bostad är utgångspunkten för att kunna hantera hela sin livssituation. Kommunen står för hyreskontraktet och hyr ut i andra hand till den enskilde efter överenskommelse med hyresvärden. Om prövotiden slår väl ut får den boende ett förstahandskontrakt. Socialtjänsten kan gå in som borgenär för den enskilde under ett år. Denna verksamhet behöver cirka 10 lägenheter per år. För personer med missbruksproblematik finns ett stödboende med sju platser. Stödboende är en tillfällig boendelösning tills den enskilde kan återgå till sitt eget boende alternativt få en egen lägenhet enligt Bostad först eller kan få sina behov tillgodosedda i annan vårdform. Stödboendet är ett korridorboende där den enskilde förfogar över ett rum men där kök och övriga utrymmen är gemensamma för de boende. Boendet har personal vissa tider. Det finns också ett akutboende med fyra sängplatser där den enskilde kan sova på natten men ej vistas dagtid. Det finns även en akutlägenhet. Utöver detta finns det andra situationer där bostad behöver ordnas akut för personer, exempelvis kan det inträffa när det förekommit våld i nära relation. Om en hyresgäst inte betalar sin hyra försöker socialtjänsten agera till stöd så fort som möjligt. Detta sker dels då den enskilde ansöker om hjälp, dels genom hyresvärds rapportering om hyresskuld till socialtjänsten. Socialtjänsten har en boendesamordnare som arbetar vräkningsförebyggande och i nära kontakt med fastighetsägare. Syftet är att vräkning i möjligaste mån ska undvikas, särskilt för hushåll där det finns barn personer med funktionsnedsättning boenden för personer inom LSS Utvecklingen inom funktionshindersområdet medför att vi behöver tillskapa flera nya former av bostäder med olika inriktningar under perioden. Eftersom unga vuxna personer med funktionsnedsättning inte efterfrågar kollektiva lösningar i samma utsträckning som tidigare generationer så kommer traditionella gruppbostäder i viss mån ersättas till förmån för mer individuella boendelösningar. Individuella lösningar kan vara övergångsboende under en ungdomsperiod, serviceboenden inrymda i vanliga hyresfastigheter eller friliggande villor samt andra särskilt anpassade bostäder utifrån den enskildes behov. Idag finns 15 gruppboenden i olika form för personer inom LSS och ytterligare minst 1 boende för unga vuxna behöver tillskapas under perioden Uppskattningsvis behövs cirka 10 lägenheter för personer som ansöker om personlig assistans enligt LSS i ordinärt boende. 28

29 boenden för personer med psykisk funktionsnedsättning Inom funktionshindersområdet har under senare år flertalet ansökningar om bostäder inkommit från personer med sammansatt problematik. Det kan röra sig om en psykisk funktionsnedsättning och/eller en neuropsykiatrisk diagnos i kombination med social utsatthet och/eller missbruksproblem. Dessa personer har tidigare ofta vårdats på institutioner eller inom psykiatrisk sjukhusvård, men söker nu i allt större omfattning stöd i serviceboende eller ordinärt boende i sin hemkommun. För ovanstående målgrupp finns i dagsläget 3 boenden i kommunens regi. Av dessa tre består två av lägenheter i en gemensam trappuppgång medan det tredje är ett traditionellt gruppboende. Ingen utökning planeras under perioden. Uppskattningsvis behöver cirka lägenheter bli tillgängliga för personer med boendestöd enligt LSS som vill/kan bo i ordinärt boende flyktingar Kommunens flyktingmottagande styrs av överenskommelser med Migrationsverket och volymen påverkas av världsläget när det gäller krig och katastrofer. Kommunen har i nuläget avtal om mottagande av 70 flyktingar per år samt när det gäller ensamkommande flyktingbarn 20 asylplatser och 19 platser för unga med permanent uppehållstillstånd, PUT. Flyktingmottagandet har ökat i volym kontinuerligt de senaste åren och det är svårt att göra några långsiktiga prognoser om utvecklingen. Behovet av bostäder är i nuläget lägenheter per år men kommer att öka de kommande åren till lägenheter per år. Bostäderna förmedlas till största delen genom allmännyttan. Kommunernas begränsade möjligheter att hantera bostadsfrågan för flyktingar har gjort att man från statligt håll insett att man behöver ta ett större ansvar. Boverket har därför fått i uppdrag att ge förslag på hur man ska underlätta för flyktingar att få bostad. Uppdraget ska redovisas 15 oktober Kommunen har för mottagande av ensamkommande flyktingbarn ett eget hem för vård och boende (HVB), Nova/Nimbus med plats för 25 ungdomar studerande Det finns inga regelrätta studentboenden och några sådana byggen planeras inte heller för närvarande. Studerande vid Campus hänvisas till bl a allmännyttan där man kan söka lägenhet i vanlig ordning. Ett alternativ för att hålla hyreskostnaden nere är att några studenter hyr en större lägenhet som man delar. Boendekostnaden är ofta en mycket begränsande faktor för denna grupp. Det är särskilt svårt att hitta lämpligt bostad vid höstterminens början och mycket tillfälliga lösningar får ibland tillgripas. Det tillfälliga boendet får sedan bytas ut mot en mer permanent lösning när tillfälle ges. 29

30 7.2.5 Slutord Det sammanlagda behovet av bostäder inom socialtjänsten och flyktinginflyttning enligt nuvarande avtal med Migrationsverket bedöms till ca 50 lägenheter. Bostadsfrågan för dessa grupper löses nästan undantagslöst genom det allmännyttiga bostadsföretaget, AB Bostäder. Det finns ett avtal tecknat mellan kommunen och bostadsföretaget som innebär att kommunen får tillgång till en viss andel av de omsatta lägenheterna. Vid normal omsättning tilldelas dessa grupper ca 40 lägenheter per år men vid lägre omsättning blir det färre. Om tillskottet från det privata bostadsbeståndet kan bli ca tio lägenheter borde det totala behovet av lägenheter för dessa grupper vara hyggligt täckta. En tjänst som boendesamordnare har inrättats och syftet med denna är bl a upprätta kontakter med privata fastighetsägare så att tillgång till lägenheter även kan fås inom det privat beståndet. Ett informellt och förtroendefullt samarbete i dessa frågor är viktigt. Om flyktingtillströmningen fortsätter att vara betydligt mer än den 70 som kommunen har avtal om krävs andra lösningar. Såvitt vi nu kan se är nybyggnation med kommunalt engagemang inte ett alternativ. Det borde vara rimligt att anta att staten kommer vidta åtgärder för att underlätta kommunernas situation i denna fråga. Förslag kan förväntas under hösten. 8 NY LAGSTIFTNING 8.1 inledning Den 1 januari 2015 trädde en ny lagstiftning i kraft som påverkar kommunens agerande i exploateringsfrågor. Det är förändringar i plan och bygglagen som rör förutsättningarna vid upprättande av exploateringsavtal och en särskild lag som avser markanvisningar. Markanvisningar och exploateringsavtal är inte lagreglerade överhuvudtaget innan och sättet att hantera dessa frågor varierar från kommun till kommun. Det råder också en viss begreppsförvirring. Genom den nya lagstiftningen definieras begreppen markanvisning och exploateringsavtal tydligt. En ny lag som begränsar kommunernas möjligheter att ställa egna krav på utformning av byggnader träder också i kraft den 1 januari. 8.2 markanvisning och exploateringsavtal Med markanvisning menar man en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre som innebär att byggherren under en viss tid har ensamrätt att förhandla med kommunen om överlåtelse av ett kommunalt område för bebyggande. Med exploateringsavtal menas ett avtal som tecknas mellan en kommun och en byggherre och som avser genomförande av detaljplan på mark som inte ägs av kommunen. Både när det gäller exploateringsavtal och markanvisningar anger lagstiftningen att varje kommun som vill tillämpa markanvisningar/ exploateringsavtal först ska anta riktlinjer för hur markanvisningar/exploateringsavtal ska hanteras i kommunen. För markanvisningar ska riktlinjerna t ex innehålla utgångspunkter och mål för överlåtelser av markområden för bebyggande och 30

31 principer för markprissättning. För exploateringsavtalen bör det framgå mål och grundläggande principer för t ex fördelning av kostnader och intäkter. I viss mån upplevs lagstiftningen beträffande exploateringsavtal vara föranledd av vissa oönskade företeelser i storstadsområdena. Nu är det tydligt klargjort att en kommun aldrig får kräva av en exploatör att bygga anläggningar som ligger på det allmänna att utföra t ex förskolor utan det man kan kräva måste ha ett direkt samband med exploateringen (utbyggnad av gata, park o dyl) Det är viktigt att notera att lagstiftaren valt att använda begreppet riktlinjer och inte krav när det gäller exploateringsavtal/markanvisning. Riktlinjerna är således inte bindande för kommunen. Det innebär att kommunen i den enskilda situationen kan välja att frångå riktlinjerna. Om det är lämpligt för en kommun att göra det eller inte är en annan fråga. Att kommunen är skyldig att anta riktlinjer är inte heller en förutsättning för att kommunen ska få teckna exploateringsavtal/markanvisning. Ett exploateringsavtal/markanvisning som ingås innan kommunen antagit riktlinjer blir således inte automatiskt ogiltig. Arbetet med att ta fram sådana riktlinjer har påbörjats. 8.3 tekniska egenskapskrav Från och med den 1 januari 2015 är det inte tillåtet för kommuner att ställa högre krav vid byggnation avseende t ex energihushållning/värmeisolering och tillgänglighet än vad som framgår av Boverkets byggregler. Hittills har inte varit ovanligt att kommuner ställt högre krav på en exploatör på att t ex utforma lägenheter som är mer tillgängliga för boende än byggregler kräver. Kommunernas skäl för att göra detta har varit att man inte direkt ska behöva finansiera en bostadsanpassning av nybyggd lägenhet. Att ställa högre krav än vad byggreglerna anger är inte längre tillåtet och skulle kommunen göra det vid t ex markanvisningar och i exploateringsavtal är dessa krav utan verkan. Kommunen kan dock i egenskap av byggherre även fortsättningsvis ställa högre krav vid t ex uppförande av en skola eller liknande. 9 HUR SKA KOMMUNEN AGERA? Kommunens roll i bostadsbyggandet är att förbereda för byggen. Kommunen kan underlätta för en byggstart genom att ha en god planberedskap och en god markberedskap. Genom att ha mark planlagd för bostadsbyggande har en byggherre vunnit mycket tid. Det är också viktigt att kommunen äger mark som kan bebyggas. Utan egen mark kan en kommun inte ens erbjuda en byggmöjlighet. Man är helt beroende av någon annans intresse av att sälja eller låta bebygga mark. Att äga mark är generellt sett viktigt för en kommun med tillväxtambitioner. Om man tvingas invänta ett markförvärv för att en etablering ska kunna ske kan den redan gått kommun ur händerna då markförvärvet är i hamn. Ett markförvärv kan ta många år att genomföra. En väl genomarbetad översiktsplan är ett viktigt hjälpmedel för att kunna bedriva ett långsiktigt och seriöst arbete med att förvärva mark. Att bygga nya bostäder är ett sätt att lösa bostadsefterfrågan men att inspirera och starta flyttkedjor kan vara ett annat. En trångbodd småbarnfamilj behöver inte bygga ett nytt hus om en ensamstående villaägare väljer att flytta till en mindre lägenhet. Kort sagt man uppmuntrar de 31

32 med mindre behov av att flytta till en mindre lya och de med stort bostadsbehov att flytta till en större bostad. Kontentan av detta är att efterfrågan på nybyggda lägenheter minskar. Att genomföra detta är emellertid lättare sagt än gjort. Kombinationen av nybyggnation och omflyttning är då smidigare. Det finns utredningar som visar att en nybyggd relativt dyr lägenhet ger upphov till en flyttkedja i nio led och längst ned blir en billig äldre lägenhet hyresledig där t ex en ung person kan flytta in. I Lidköping har tillgängligheten till lägenheter hos de större fastighetsägarna nyligen inventerats och dokumenterats. Materialet underlättar för de personer som vill flytta och söker en tillgänglig lägenhet. Man kan också se inventeringsarbetet som ett första steg att göra ytterligare insatser för att förbättra tillgängligheten i det befintliga bostadsbeståndet. Hur detta kan ske har vi ingen klar tanke om än. Men det är angeläget. Det finns ett behov av fler trygghetsbostäder för äldre (se kapitel 7). I samband med att kommunen säljer mark till olika bostadsbyggen ska detta behov bevakas. Det kan även gälla för andra typer av bostäder. Det är således viktigt att berörda förvaltningar har en nära kontakt i dessa frågor. Ett nytt särskilda boende för äldre behövs framöver. Diskussionen om var detta ska ligga har påbörjats. I en kommun av Lidköpings storlek är ofta de informella kontaktvägarna effektiva och smidiga för att lösa något problem. Behovet av bostäder för t ex flyktingar, studerande och inom den sociala sektorn kan snabbt förändras. Nybyggnation är då inget alternativ utan situationen måste lösa på annat sätt. I Lidköping tar kommunens bolag AB Bostäder det större ansvaret för att lösa bostadsfrågan för dessa grupper men förhoppningen är att även andra fastighetsägare ska en del av ansvaret. I den nyligen inrättade tjänsten som boendesamordnare ingår det att upprätta kontaktvägar med privata fastighetsägare. Som framgått av tidigare kapitel om bostadsbehov och nuvarande byggplaner (kapitel 5 och 6) behöver kommunen öka planeringstakten för att kommunens målsättning om invånare 2030 ska kunna infrias. Samhällsbyggnadsnämnen har därför redan tagit beslut om att utreda planförutsättningarna för ett par områden i Lidköping där kommunen redan äger marken och någon form av bostadsbyggande kan ske relativt snabbt. Arbetet med att förvärva mark ska också intensifieras. 32

33 33

34 Lidköpings kommun Samhällsbyggnad Lidköping