Lokalmarknaden i Stockholm hösten 2004

Transkript

1 Lokalmarknaden i Stockholm hösten 2

2 Den ekonomiska utvecklingen Den ekonomiska utvecklingen i Sverige har varit mycket positiv det senaste året. 2 räknar KI med att tillväxten ska bli ca 3,8 % vilket är en glädjande förändring jämfört med 23 då den stannade på 1,6 %, SE DIAGRAM 1. Denna positiva utveckling har hittills påverkat lokalmarknaden i Stockholm relativt lite, men 25 och 26 förväntas effekterna av tillväxten nå även denna marknad med en ökad lokalefterfrågan som följd. Även om det är relativt små förändringar så kan vi i denna mätning se minskade grader för åtminstone kontorslokaler i de flesta områden. Den ekonomiska utvecklingen har varit stark i Sverige förhållandevis länge men har endast medfört liten sysselsättningsökning. Anledningen är att det genomförts omfattande produktionsnedskärningar och effektiviseringar i företagen vilket resulterat i stor ledig kapacitet vilket i sin tur medfört att företagen, så här i inledningen av högkonjunkturen, klarar en ökad produktion utan att öka sin personalstyrka. Den befintliga personalen har utrymme att öka sin arbetsinsats samtidigt som ny teknik och nya rutiner gör att större produktion klaras på färre anställda. Vi kan nu inför 25 förvänta oss att företagen närmar sig kapacitetstaket vilket med stor sannolikhet betyder ökade anställningar, därmed ökad sysselsättning och också ökad efterfrågan på lokaler. Sysselsättningen I Stockholms län har redan hälften av den sysselsättningsminskning som inträffat mellan 2 och 2 återtagits, SE DIA- GRAM 2. De två senaste kvartalen har den totala sysselsättningen ökat med ca 1,7 % vilket betyder att Länsarbetsnämndens juniprognos för Stockholms län, som sträcker sig fram till slutet av 25, redan har överträffats. Prognosen förutspådde en sysselsättningsnivå på 933 för tredje kvartalet 2 och 92 3 i slutet av 25. Den verkliga nivån enligt SCB:s AKU-mätningar har tredje kvartalet i år nått 96 3 personer. Länsarbetsnämndens sysselsättningsprognos har underskattat sysselsättningen för länet totalt men överskattat den för kontorsbranscherna. Prognosen för kontorsbranscherna 2 kommer troligtvis inte att uppnås, SE DIAGRAM 3. Då krävs att dessa branscher får en mycket kraftig positiv utveckling under årets sista kvartal. Den har dock hittills varit svag i länet och försvagningen har dessutom fortsatt. Prognosen förutspår en genomsnittlig sysselsättningsnivå för hela 2 på 22 personer vilket skulle, om den skulle uppfyllas, innebära en sysselsättningsökning i kontorsbranscherna på mer än 1 % fjärde kvartalet. Vi kan idag inte se några indikatorer som pekar på en sådan kraftig expansion. Den totala sysselsättningsminskningen i Stockholms län under lågkonjunkturen har varit 3,7 % vilket är samma siffra som för Sverige som helhet. För kontorsbranscherna har sysselsättningsminskningen varit 5,6 % för riket medan den för Stockholms län varit 12,7 % och är alltså fram till kvartal 3 fortfarande fallande. DIAGRAM 1 Ekonomisk tillväxt i Sverige 6 Ekonomisk tillväxt i Sverige Ekonomisk tillväxt i Sverige Tillväxt BNP 2 Prognos BNP Källa: Lundblom Projekt och Kl. Prognoser BNP okt, Kl Antal Tillväxt sysselsatta BNP Stockholms Prognos BNP län - Källa: Lundblom Projekt och Kl. Prognoser BNP okt, Kl 95 DIAGRAM 2 Tillväxt BNP Kvartalsmätningar 5 Källa: Lundblom Projekt, SCB och 2 Länsarbetsnämnden i Stockholms län 38 Antal sysselsatta totalt Stockholm Stad Källa: Lundblom Projekt, SCB och 36 Länsarbetsnämnden i Stockholms län Antal sysselsatta totalt Stockholm Stad Kvartalsmätningar 3 Källa: Lundblom Projekt och SCB. Senaste värde kv 3, Källa: Lundblom Projekt baserat på AKU-data 85 Sysselsättning kontorsbranscher Kvartalsmätningar Stockholms län helårsdata med prognos DIAGRAM Prognos Prognos 2 Källa: Lundblom Projekt, SCB och Länsarbetsnämnden i Stockholms län Antal sysselsatta totalt Stockholm Stad Antal sysselsatta Stockholms län Källa: Lundblom Projekt och Kl. Prognoser BNP okt, Kl Källa: Lundblom Projekt baserat på AKU-data Sysselsättning kontorsbranscher Kvartalsmätningar 2 Stockholms län helårsdata med prognos Prognos BNP Antal sysselsatta Stockholms län Prognos 2 26 Källa: Lundblom Projekt baserat på AKU-data Sysselsättning kontorsbranscher Stockholms län helårsdata med prognos Vakans Hela Sto Vakansg 12 Hela 1 Sto Vakansg 1 Kon Hela 12 Sto 1 8 Hös Kont 1 8 Vakans 6 Hös fördelat 2 Kont 25 2 Vakansg Hös 15 fördelat Vakansg 2 fördelat 15 tull Hös 15 1 tull 5 Vakans Hös tull 2 16 Hös Mätvärd Vakansu Mätvärd Vakansu Mätvärd Ino Alla Alla Alla

3 Källa: Lundblom Projekt, SCB och Länsarbetsnämnden i Stockholms län 8 Stockholms Handelskammares Stockholmsbarometer för tredje kvartalet 2 förutspår också en expansion i kontorsbranscherna. Deras prognos sträcker sig dock endast tre månader Ekonomisk tillväxt i Sverige framåt. 6 KI förutspår att tillväxten under 25 blir 3,3 %, vilket visserligen är en sänkning av tillväxttakten jämfört med 2 Ekonomisk med en halv tillväxt procentenhet i Sverige men fortfarande en tillväxt som kan 2 anses som stark. Även 26 förväntas bli ett relativt starkt tillväxtår på 2,8 %. 6 Vi kan därför se fram emot två år med stark tillväxt även för sysselsättningen och då kanske i synnerhet inom kontorsbranscherna vilket även betyder ökad kontorsefterfrågan Tillväxt BNP Prognos BNP Den negativa utvecklingen med ständigt stigande grader - för kontor Källa: Lundblom har brutits. Projekt För första och Kl. gången Prognoser sedan BNP våren okt, 22 Kl kan vi i denna rapport redovisa minskade kontorser. SE DIAGRAM 5. Fortfarande ligger kontorserna på en historiskt Tillväxt sett BNP mycket Prognos hög nivå BNP p.g.a. den svaga sysselsättningsutvecklingen. sysselsatta Stockholms län Antal Källa: Lundblom Projekt och Kl. Prognoser BNP okt, Kl För andra typer av lokaler ökar erna. Totalt sett har läget för lokaler försämrats sedan i våras. Industri-/lagerlo- 95 kaler har nu en grad på 12,3 % totalt men högre värden 9 Antal har sysselsatta uppmätts i kommunerna Stockholms längre ifrån län de centrala delarna Sysselsättning kontorsbranscher Stockholms län helårsdata med prognos För Stockholms stad har den totala sysselsättningen ökat med 2,8 % under de tre senaste kvartalen, SE DIAGRAM. För kontorsbranscherna har sysselsättningen istället, liksom för länet och riket, fallit. Den totala minskningen av sysselsättning under hela lågkonjunkturen har varit 3,3 % i Stockholms stad. sbranschernas sysselsättning fortsätter alltså att falla oavsett vilket läge vi tittar på. Det är i stort sett endast dessa branscher samt den offentliga sektorn som haft en tillbakagång de senaste månaderna. Alla andra branscher har utvecklats positivt. Eftersom en mycket stor andel av kontorsbranscherna består av företag som sysslar med företagstjänster förväntas sysselsättningen öka relativt snabbt när produktionskapaciteten i näringslivet inte längre räcker. Då expanderar många företag sin egen organisation samtidigt som man i större utsträckning beställer externa tjänster. En sådan snabb sysselsättningsutveckling för kontorsbranscherna såg vi exempel på i den senaste konjunkturuppgången. Vakanser Även butikslokaler har fått ökade er generellt, men här har lokala förhållanden i vissa områden och för vissa aktörer stor betydelse för den generella bilden. Det är som vanligt också mycket lägre nivåer för butiker än för kontorslokaler. tullarna Kvartalsmätningar är butiksen i stort sett oförändrad och Gruppen Annat har också fått ökade er med 1,2 procentenheter Källa: och ligger Lundblom nu på Projekt 3,6 %. baserat Denna på AKU-data grupp har en stor andel vårdlokaler och skolor och utgör den enskilt största lokaltypen i undersökningen med 9,5 Milj kvm (kontor har 8,5 Milj kvm). Kvartalsmätningar Sysselsättning kontorsbranscher Stockholms län helårsdata med prognos Prognos Prognos DIAGRAM Antal sysselsatta totalt Stockholm Stad DIAGRAM 5 Vakansgrader totalt Hela Storstockhom efter lokaltyp Tillv./Lag. Butik Annat Samtliga Tillv./Lag. Butik Annat Samtliga Vakansgrader kontor för uthyrning fördelat efter läge DIAGRAM 25 6 Vakansgrader 2 kontor för uthyrning fördelat 15 efter läge Källa: Lundblom Projekt baserat på AKU-data I DIAGRAM 6, som visar kontor för uthyrning, ser vi att samtliga 3 geografiska lägen har lägre grad i denna mätning 25 jämfört med den i våras. Störst är sänkningen för kon tull Södra förort. Norra förort. Södra kom. Norra kom. Samtliga Södra Källa: SNK, Norra Temaplan Södra AB och Norra Lundblom Samtliga Projekt tull förort. förort. kom. kom. Vakansutveckling kontor Mätvärden vår och höst Kvartalsmätningar 23 2 Källa: Lundblom Projekt och SCB. Senaste värde kv 3, 2 Vakansgrader totalt Hela Storstockhom efter lokaltyp Vakansutveckling 16 kontor Mätvärden vår och höst Alla

4 Kvartalsmätningar Källa: Lundblom Projekt baserat på AKU-data tull Södra förort. Norra förort. Södra kom. Norra kom Samtliga Sysselsättning kontorsbranscher Stockholms tor inom tull med län 3,6 helårsdata procentenheter. med Nya prognos nivån hamnar på 1,1 %. Minsta sänkningen för kontor syns i de norra kommunerna med,2 procentenheter ner till nya nivån 17 %. 3 DIAGRAM 7 visar att graderna för kontor sjunkit oavsett 25läge och oavsett om vi väljer alla kontor eller enbart kontor för 2uthyrning. 15 Förutom uthyrningslokaler registrerar vi i denna undersökning också lokaler för eget bruk. När vi mäter grader 1 5och även tar med kontor för eget bruk i resultaten, och därmed redovisar den totala kontorsmarknaden, ser vi även då att erna har sjunkit. SE DIAGRAM 8. Däremot har graderna ökat för norra och södra kommunerna. Att marknadsbilden förändras i dessa lägen beror enbart på att vi i Källa: Lundblom Projekt, SCB och denna undersökning har en större andel uthyrningslokaler än Länsarbetsnämnden i Stockholms län vid förra undersökningen. Uthyrningslokaler har generellt sett högre tal än lokaler för eget bruk vilket alltså har påverkat de totala graderna uppåt på dessa två delmarknader. tull är nu graden för kontorsmarknaden totalt 2 13,9 %. Utanför tullarna är den 16,1 % och totalt i hela Storstockholm 15,6 %. SE DIAGRAM 7 OCH Den konstaterade sänkningen av graderna på kontorslokaler beror på en generellt sett ökad efterfrågan till följd av 36 3 ökad sysselsättning. Vi kan inte se att de sänkta nivåerna skulle bero på omflyttningar inom Stockholmsområdet 32 eftersom sänkningen är generell. De perifera områden som har fått höjda nivåer redovisar totalt sett relativt små lokalytor och har således mycket liten Kvartalsmätningar inverkan på den totala bilden. Det är alltså inte enbart kontorsbranschernas utveckling som påverkar Källa: marknaden Lundblom för Projekt kontorslokaler. och SCB. Senaste Alla värde branscher kv 3, 2 i Stockholmsområdet är i stort behov av kontorslokaler Antal sysselsatta totalt Stockholm Stad 2 21 I denna undersökning har vi som nämndes ovan delat upp statistikmaterialet i lokaler för uthyrning och lokaler för egen användning. Vi har mottagit 22,7 Milj kvm totalt i Storstockholm fördelat mellan: Uthyrning och egen användning varav inom tull Industri/lagerlokaler Butik Annat 22 18,6 Milj,1 Milj 8,5 Milj 3,7 Milj 2,9 Milj 1,5 Milj 9,5 Milj Andelen lokalägare som har mycket stora er har minskat jämfört med hösten 23, SE DIAGRAM 9. Sedan förra mätningen i våras har dock förändringen varit liten. 23 Prognos 2 2 DIAGRAM 7 Vakansutveckling kontor Mätvärden vår och höst DIAGRAM 8 tull Alla kontor 2 tull kontor uthyrning Vakansgrader kontor totalt Vakansgrader fördelat efter läge kontor totalt Vakansgrader 25 kontor totalt vår 2 höst 2 Utanför tull Alla kontor Södra Norra Södra Norra Samtliga tull Södra förort. Norra förort. Södra kom. Norra kom. Samtliga tull förort. förort. kom. kom. 2 Södra Norra 2 Södra Norra 3 Samtliga tull förort. förort. kom. kom Vakansgrader för olika lokalägare, totalt Vakansgrader DIAGRAM 9 för olika lokalägare, totalt Andel lokalägare 1% Andel Vakansgrader lokalägare för olika lokalägare, totalt 1% Andel lokalägare 8% 1% 8% 6% 8% 6% % 6% % 2% % 2% % 2% % % >2% 1,9% 5 9,9% < >2% 1,9% 5 9,9% < >2% 1,9% 5 9,9% Källa: SNK, Temaplan AB och Lundblom < Projekt Vakansgrader för olika lokalägare, Vakansgrader totalt för olika lokalägare, Vakansgrader Andel lokalägare totalt för olika lokalägare, 1% totalt Andel lokalägare Efterfr Efterfrå Efterfrå Efterfr Efterfrå Efterfrå Efterfr Efterfrå Halvår Halvårs Efterfrå Halvårs S St St Kv 1 Kv S St St

5 >2% 1,9% 5 9,9% < 25 2 Halvårsm Om vi enbart tittar på utvecklingen för kontor totalt ser vi att andelen fastighetsägare med grader på 2 % och däröver har minskat vilket har medfört att gruppen 1- % har ökat, SE DIAGRAM 1. Gruppen med mycket små er, <5 %, har minskat något och medfört att nästa grupp, dvs. den med 5-9, 9 %, har blivit större. DIAGRAM 1 Vakansgrader för olika lokalägare, totalt Andel lokalägare 1% 8% 6% Stor Jämförelsematerial Liksom vid tidigare mätningar har vi tagit fram ett jämförelsematerial för att kontrollera om vi genom denna undersökning speglar det verkliga marknadsläget. Se avsnittet Metoder och definitioner. Efterfrågan % 2% % 22 >2% ,9% ,9% 2 2 < Efterfrågan på kontor i Storstockholm har gått upp under halvåret mellan hösten 23 och våren 2, SE DIAGRAM 11. Kvartal 3, 2 sjönk dock efterfrågan åter tillbaka något jämfört med kvartal 2. SE DIAGRAM 12. Den totala efterfrågeökningen har ändå hunnit påverka situationen nedåt. Även om vi såg en liten förbättring i våras så är efterfrågenivån på kontorslokaler enbart hälften av den som rådde hösten Vakansgrader kontor totalt 2 och våren 21. Vi väntar fortfarande på en mer kraftfull efterfrågeökning tull 2City Marks kvartalsserie över efterfrågan är ännu för kort för att bedöma om det finns säsongsvariationer som påverkar Vakansgrader 15 materialet. Då tillträde kontor till totalt lokaler ofta sker den 1 oktober så 1 kan det tillsammans med den ofta förekommande regeln om månaders uppsägning påverka tidpunkten för företagens efterfrågan. Detta skulle kunna tala för att efterfrågan skulle vara 2 störst under Södra senare delen Norra av hösten Södra och början Norra av våren. Samtliga 15 tull förort. förort. kom. kom. Södra Norra Södra Norra Samtliga förort. förort. kom. kom DIAGRAM 11 Efterfrågan kontor, halvårsmätningar Efterfrågan kontor, halvårsmätningar Efterfrågan kontor, kvartalsmätningar 3 Stor Sth tull Norr Syd Stor Sth tull Norr Syd Kv 1-3 Sth Andel lokalägare 1% 8% Vakansgrader för olika lokalägare, totalt 6% Andel lokalägare 1% % 8% 2% 6% % % 2% % Vakansgrader för olika lokalägare, totalt 22 >2% ,9% ,9% 2 2 < DIAGRAM Efterfrågan kontor, kvartalsmätningar Kv 1-3 Kv 1-3 Kv 2-3 Kv 3-3 Kv -3 Kv 1 - Kv 2 - Sth län tull Norr Syd Kv 2-3 Kv 3-3 Kv -3 Kv 1 - Kv 2 - Efterfrågan lager och produktionslokaler Sth län tull Norr Syd 25 2 Efterfrågan lager och produktionslokaler Kv 3 - Kv 3 - >2% 1,9% 5 9,9% Vakansgrader för olika lokalägare, totalt <

6 Vakansgrader 8% för olika lokalägare, totalt Andel 6% Vakansgrader lokalägare kontor totalt 1% % 25 8% 2% 2 6% Efterfrågan 15 på lager/produktionslokaler ökade första halvåret 2 % i alla lägen. SE DIAGRAM 13. Efterfrågan på enbart % 1 lagerlokaler 22 minskade 22 kvartal 232 men 23 har åter 2 ökat kvartal 2 3. Produktionslokaler 5 har haft två kvartal på varandra med sjunkande efterfrågan. >2% Sammantaget 1,9% för 5 9,9% lager och produktionslo- < 2% kaler har det inneburit Södra en Norra efterfrågenedgång Södra Norra kvartal 2 Samtliga men en % tull förort. förort. kom. kom. uppgång kvartal 3. Källa: SE DIAGRAM SNK, Temaplan 1. AB och Lundblom Projekt Nivån på efterfrågan 3 ligger fortfarande relativt lågt även om >2% 1,9% 5 9,9% < den stigit något under första halvåret 2. Ser vi till kvartalsutvecklingen Vakansgrader ligger för efterfrågan olika lokalägare, ganska stilla runt 7 Källa: SNK, Temaplan AB och Lundblom Projekt 8 kvm totalt sedan Källa: slutet SNK, av Temaplan 23. Värt AB och att Lundblom notera är Projekt att nivån Andel på lokalägare efterfrågan för produktions- och lagerlokaler ligger 1% på samma nivå inom tullarna som efterfrågan i norra Storstockholm. Vakansgrader Efterfrågan för på olika södra lokalägare, sidan är lägre än totalt den är inom 8% Vakansgrader tullarna. Andel lokalägare för olika lokalägare, 1% 6% totalt Andel % 8% lokalägare 1% 6% Hyror 2% 8% % shyrorna % i Stockholm har åter börjat stiga, SE DIA- 6% GRAM 15. För Stockholms city är höjningen av hyresnivån i 2% genomsnitt ca 18 kr/kvm/år. Den genomsnittliga begärda hyresnivån % >2% för lediga kontor 1,9% ligger nu 5 9,9% på drygt 2 8 < kr. För hela % Stockholms stad är höjningen ca 5 kr/kvm. Den genomsnittliga hyresnivån ligger Källa: här SNK, på 1 Temaplan 85 kr/kvm. AB och Hyresutvecklingen Lundblom Projekt 2% % korresponderar >2% väl med 1,9% utvecklingen 5 9,9% för kontorserna. < Vi kan se de största sänkningarna i cityområdet men lite mindre sänkningar Källa: längre SNK, ut från Temaplan city. AB och Lundblom Projekt Hyresnivåerna >2% för industri-/lagerlokaler 1,9% 5 9,9% har inte < förändrats nämnvärt. Andel lokalägare 1% 8% 6% % 2% Vakansgrader för olika lokalägare, totalt % 22 >2% ,9% ,9% 2 2 < Högsta och lägsta hyresnivåer för kontor City tull exkl. City Utanför tull Källa: SNK, Temaplan AB, Objekt Vision, Lundblom Projekt Efterfrågan lager och produktionslokaler Kv DIAGRAM Kv 2-3 Kv 3-3 Kvartalsmätningar Kv -3 Kv 1 - Kv 2 - Sth län tull Norr Syd Stor Sth tull Norr Syd Kv 1-3 Kv 1-3 Kv 2-3 Kv 2-3 Kv 3 - Efterfrågan Stor Sth lager och tull produktionslokaler Norr Syd Kv Kv 3-3 Kv 3-3 Kv -3 Kv -3 Kv 1 - Kv 1 - Kv 2 - Kv 2 - Sth län tull Norr Syd Efterfrågan kontor, kvartalsmätningar 98 Kv Kv 3-3 Kv -3 1 Stor Sth tull Norr Syd 1 Sth län tull Norr Syd 8 DIAGRAM Kv Kv Kv 3-3 Efterfrågan lager och produktionslokaler Sth län tull Norr Syd Kv DIAGRAM Kv 3 - Kv Kv Kv Kv Kv Stor Sth Sth län tull tull Norr Norr Syd Syd Kv 1-3 Kv 2-3 Kv 3 - Kv 3 - Källa: Källa: City City Mark, Mark, Temaplan Temaplan AB, Lundblom AB, Lundblom Projekt Projekt Begärda hyror för lediga lokaler Genomsnitt, fast pris, halvårsmätningar Kv 3-3 Kv -3 Kv 1 - Kv 2 - Sth län tull Norr Syd Sth City Kv 3 - Sth stad Ind/lag Sth stad - Källa: SNK, Objekt Vision, Temaplan och Lundblom Projekt Hyrestrend Södra Stockholm Utvecklingen av hyresskillnader Delmarknader i Stocholm, halvårsmätningar 1

7 2 DIAGRAM 16 visar utvecklingen av hyresnivåskillnaderna för kontor Källa: mellan SNK, områdena Temaplan city, AB, Objekt inom Vision, tullarna Lundblom och ytterområdena. Sedan 23 har skillnaderna planat ut mellan hela Projekt Hyrestrend Stockholms stad Södra och området Stockholm inom tull samt mellan city och området inom tull (inkl.city). I den senaste mätningen kan vi Hyrestrend dock se att skillnaden Södra har Stockholm ökat igen mellan city och hela området inom tull och ligger nu på en skillnad på 66 kr/kvm. Om 16 1 den nuvarande utvecklingen med allt lägre er fortsätter, eller om den förstärks, förväntas skillnaderna öka ytterligare 1 mellan centrum och de yttre områdena. Denna utveckling är 1 en naturlig följd av att den uppåtgående marknadstrenden 12 8 alltid startar i de centrala delarna av staden och därmed drar 1 6 ifrån de övriga områdena För norra/västra Storstockholm, SE DIAGRAM 17, fortsätter kontorshyrorna att falla. Nivån är 3 kr lägre än vid mät- i våras. Industri-/lagerhyrorna har rört sig något 2ningen uppåt Lager Industri På södra sidan, SE DIAGRAM 18, har hyresnivån för kontor nästan Källa: inte rört SNK, sig Temaplan alls utan AB, ligger Objekt kvar Vision, på ca Lundblom 1 28 kr/kvm. Projekt För industri/lager står hyresnivån Lager också i stort Industri sett stilla. Nivån är drygt 7 kr/kvm. -9 I SE DIAGRAM visas utvecklingen på den genomsnittliga Sysselsättningsutveckling i Stockholms län hyresnivån för kontor (genomsnittsvärdet i rutan) samt högsta Industrioch lägsta och uppmätta kontorsbranscherna hyresnivå i olika lägen hösten olika år. En Antal Sysselsättningsutveckling tydlig är att genomsnittsvärdena i Stockholms successivt har länsjun- kit de senaste och två lägsta kontorsbranscherna åren. De hyresnivåer högst begärda hyrorna för kontor har varierat 3 Industri- Högsta 25 Antal ganska mycket medan de lägst begärda hyrorna tycks ligga kvar på ungefär samma nivå över tiden City tull Utanför tull exkl. City sbranscher Källa: SNK, Temaplan AB, Objekt Vision, Lundblom Projekt Industri exkl. byggind. - 2 Källa: Lundblom Projekt baserat AKU-data. Data tom kv 3, 2 sbranscher Industri exkl. byggind. DIAGRAM 18 Hyrestrend Södra Stockholm Lager Industri Källa: Lundblom Projekt baserat AKU-data. Data tom kv 3, 2 Källa: SNK, Temaplan AB, Objekt Vision, Lundblom Projekt - Källa: SNK, Temaplan AB, Objekt Vision, Lundblom Projekt Sysselsättningsutveckling i Stockholms län Industri- och kontorsbranscherna Antal Källa: SNK, Temaplan AB, Objekt Vision, Lundblom Projekt Sth City 1 16 Sth stad Ind/lag Sth stad Källa: SNK, Objekt Vision, Temaplan och Lundblom Ind/lag Projekt Sth City Sth stad Sth stad DIAGRAM 16 Källa: SNK, Objekt Vision, Temaplan och Lundblom Projekt Utvecklingen av hyresskillnader Delmarknader i Stocholm, halvårsmätningar Utvecklingen av hyresskillnader Delmarknader i Stocholm, halvårsmätningar Hyresskillnad mellan Hyresskillnad mellan Stockholms City och tull och rester av inom tull Stockhom stad Hyresskillnad mellan Hyresskillnad mellan Källa: Stockholms SNK, Objekt City Vision, och Temaplan och tull Lundblom och rester Projekt av inom tull Stockhom stad Hyrestrend Norra/Västra Stockholm DIAGRAM 17 Hyrestrend Begärda hyror Norra/Västra för lediga Stockholm lokaler Genomsnitt, fast pris, halvårsmätningar City Lager Industri Källa: SNK, Temaplan AB, Objekt Vision, Lundblom Projekt Lager Industri Ind/lag Sth City Sth stad Sth stad Källa: SNK, Temaplan AB, Objekt Vision, Lundblom Projekt Källa: SNK, Objekt Vision, Temaplan och Lundblom Projekt DIAGRAM Utvecklingen av hyresskillnader Högsta Delmarknader och lägsta i Stocholm, hyresnivåer halvårsmätningar för kontor Källa: SNK, Objekt Vision, Temaplan och Lundblom Projekt tull exkl. City Utanför tull Hyresskillnad mellan Hyresskillnad mellan Källa: Stockholms SNK, Temaplan City och AB, Objekt Vision, Lundblom tull och rester Projektav inom tull Stockhom stad Källa: SNK, Objekt Vision, Temaplan och Lundblom Projekt Hyrestrend Södra Stockholm Hyrestrend Norra/Västra Stockholm Begärd Genom Kronor/kv K S Utveck Delmar Kronor/kv

8 Lager Industri Källa: SNK, Temaplan AB, Objekt Vision, Lundblom Projekt Industri- och kontorsutvecklingen i Stockholms stad och län Stockholms näringsliv har förändrats radikalt under de senaste decennierna. Enbart sedan början av 9-talet har förskjutningen inom vissa branscher varit kraftig. sbranscherna har utvecklats mycket positivt medan industrin haft den rakt motsatta utvecklingen. Den totala ökningen av kontorssysselsatta i Stockholms län har mellan 9 och 2 varit 53% medan minskningen i industrisektorn varit 37%. I tabell 1 visas sysselsättningsutvecklingen för olika branscher mellan åren 9 och 2. Mellan 9 och 21 då kontorssektorn hade sin högsta sysselsättningsnivå hade kontorsbranscherna ökat med 7. I DIAGRAM 2 framgår denna expansion tydligt. Här framgår också nivåskillnaden i sysselsättning mellan de båda sektorerna. sbranscherna hade 217 anställda medan industribranscherna hade 78 anställda i kvartal 3, 2. Utvecklingen mot allt större andel kontorsföretag och en allt mindre andel industriföretag har pågått mycket länge i Stockholmsregionen. I detta avsnitt har vi enbart studerat kontors- och industribranscherna från 9 fram till idag, 2, för att se hastigheten och omfattningen i utvecklingen och också se lite mer detaljerat på nivåer och utveckling av olika delbranscher. Sysselsättningsutveckling i Stockholms län Industri- och kontorsbranscherna Antal DIAGRAM 2 9 sbranscher Industri exkl. byggind. 2 Källa: Lundblom Projekt baserat AKU-data. Data tom kv 3, 2 Hyres Halvå Kronor/k TABELL 1 Sysselsättningsandel och tillväxt i olika branscher i Stockholms län (AKU) Total sysselsättning Branschens andel av den totala sysselsättn. Tillväxt i branschen sedan 9 2% 1% Jord och skogsbruk Industri (därav verkstadsindustri) Byggindustri Handel och kommunikation Personlig tjänster, kultur och renhållning sbranscher Offentlig sektor tjänster Utbildning och forskning Hälso- och sjukvård -% 1% -37% 8% -7% %) -1-9% 22% -22% 11% 53% 22% 12% 7% 59% 11% -28% 13% Vi har också översiktligt studerat effekterna på byggande och bestånd av lokaler. Slutligen har vi i generella drag jämfört utvecklingen i Stockholm med den i Göteborgs- och Malmöregionerna. Underlaget vi använt finns beskrivet i avsnittet Metoder och definitioner.

9 V K sbranscherna Utvecklingen för kontorsbranscherna är lika i områdena Stockholms stad och län. SE DIAGRAM 21 visar Stockholms stads dominans på länets arbetsmarknad för kontorsnäringen. kontorsbranscherna är det framförallt kategorin andra företagstjänster och databehandlingsverksamhet som ökat. Andra kategorier inom kontorsbranscherna har utvecklats relativt svagt eller gått tillbaka. Vi har i denna studie undersökt branschkategorierna: Finansförmedling, ej försäkring och pensionsfondsverksamhet Försäkring och pensionsfondverksamhet utom obligatorisk socialförsäkring Stödtjänster till finansiell verksamhet Fastighetsverksamhet Databehandlingsverksamhet Andra företagstjänster I DIAGRAM 22 visas utvecklingen av de olika kategorierna inom kontorsbranscherna. För perioden från 9 har vi studerat en grövre kategoriindelning och från en finare indelning. Se också Metoder och definitioner i slutet av rapporten. De för Stockholms län mest betydelsefulla kontorsbranscherna databehandlingsverksamhet och andra företagstjänster är de som är störst mätt i antal anställda, ca 1 resp. 12 anställda, och också de kategorier som utvecklats kraftigast under den undersökta perioden, 6% resp. % mellan och 2. I branschbeteckningen andra företagstjänster återfinns verksamheter som ex vis advokatbyråer, redovisningsföretag, arkitekter, reklambyråer och olika konsultverksamheter. I databehandlingsverksamhet finns som kategoribeteckningen anger all verksamhet som har med databehandling att göra DIAGRAM 21 sbranscher i Stockholms stad och län Utveckling av antalet anställda Antal anställda 2 sbranscher i Stockholms stad och län Utveckling av antalet anställda 15 Antal anställda Sth stad övriga länet Hela Stockholms län Utveckling av antalet anställda branschvis Antal anställda 16 Utveckling av antalet anställda branschvis 1 12 Antal anställda Andra företagstjanster Data Finansförmedl. Sth stad Hela Stockholms län DIAGRAM övriga länet Stöd till finansverksamhet Fastighetsverksamhet Andra företagstjanster Data Finansförmedl. Stöd till finansverksamhet Fastighetsverksamhet Industr Utveck Antal ans Industr 6 5 Antal ans Utveck 9 9 I StockhI anställd Antal ans Stockh 7 anställd 6 5 Antal ans V K 9 9

10 Hela Stockholms län Utveckling av antalet anställda branschvis Antal anställda 16 Hela Stockholms län 1 Utveckling av antalet anställda branschvis 12 Industribranscherna Antal 1 anställda För industribranscherna har utvecklingen varit det omvända 12 jämfört med kontorsbranscherna. I Stockholms stad har industribranscherna minskat sin sysselsättning mer än i övriga länet och har numera ett mindre antal sysselsatta än övriga länet, 6 SE DIAGRAM 23. Även inom industrisektorn finns det vissa delbranscher Andra som företagstjanster utvecklats markant Data annorlunda Finansförmedl. jämfört med 2 de övriga. Stöd När till vi finansverksamhet utvecklats markant sämre än övriga gör en kategoriuppdelning Fastighetsverksamhet ser vi i DIAGRAM 2 att verkstadsindustrin kategorier. Även den grafiska Källa: produktionen Lundblom Projekt har haft och en USK kraftig nedgång. Andra företagstjanster Data Finansförmedl Om Stöd vi förgrenar till finans- verkstadsindustrinverksamhet tydligare vilken kategori som inneburit mest för ned- Fastighetsverksamhet ytterligare så framträder ännu gången. DIAGRAM 25 visar Källa: att tillverkning Lundblom Projekt av teleprodukter, och USK ttp, den blå kurvan, är den branschkategori som påverkat hela industrisektorn mer än någon annan kategori. Som jämförelse redovisas i diagrammet också kurvor för de åtta andra branschkategorierna inom verkstadsindustrin. Dessa har tillsammans en lika stor andel av verkstadsindustrin som ttp, alltså, men har inte haft lika dramatisk utveckling över åren. Ttp svarar idag för ca 2 av industrisysselsättningen i Stockholms stad men i resten av Stockholms län endast ca 6%. Branschutvecklingens påverkan på bebyggelsen av Stockholm Den mycket kraftiga utvecklingen av kontorsbranscherna och nedgången inom industribranscherna har naturligtvis påverkat byggandet i Stockholmsområdet. Under perioden till 2 har det satts igång ca 1,7 Milj kvm nya kontorslokaler och ca 7 kvm nya industrilokaler. Sysselsättningsutvecklingen förklarar mycket av den stora kontorsproduktionen men inte alls industrilokalsproduktionen. När det gäller produktion av nya industrilokaler är den helt föranledd av andra faktorer än sysselsättningsexpansion. Uppenbarligen håller det befintliga beståndet av industrilokaler inte måttet för den moderna industrin utan måste löpande förnyas. Industriverksamhet kräver i mycket större utsträckning än kontorsverksamhet specialdesignade lokaler vilket gör det svårt, kostsamt och ibland omöjligt att använda de befintliga äldre lokalerna. Ofta måste det produceras nytt. 3% av nyproduktionen av industrilokaler i Stockholmsområdet kategoriseras som laboratorier och resten som mer traditionell industriyta DIAGRAM 23 Antal anställda 6 Industribranscher i Stockholms stad och län Utveckling av antalet anställda Antal anställda Industribranscher i Stockholms stad och län Utveckling av antalet anställda Antal anställda Industri övriga Sth län Instustri Sth stad 7 DIAGRAM Stockholms län. Utveckling av antalet anställda branschvis i Industri 3 2 Antal anställda Verksatasindustrin Grafisk produktion 2 Kemiska produkter Livsmedel Industri övriga Sth län Verksatasindustrin Kemiska produkter DIAGRAM Instustri Sth stad Stockholms län. Utveckling av antalet anställda branschvis i Industri 2 Grafisk produktion Livsmedel 2 2 Utveckling av antal anställda i Stockholms län Branschvis inom verkstadsindustrin Antal anställda Tillverkning av teleprodukter sb I respekti 1 5 Övriga delbranscher s- och industribyggande Stockholms stad, Byggstarter % 2 2% 1 1% % 9 Sto

11 I genomsnitt har det varit byggstarter av ca 61 kvm kontorslokaler och 9 kvm industrilokaler varje år i Stockholms stad sedan medan det i övriga Stockholms län har startats ca 68 kvm kontorslokaler och ca 3 kvm industrilokaler per år. I DIAGRAM 26 OCH 27 ser vi utvecklingen för respektive år och område. Det har i genomsnitt producerats,39 kvm kontorsyta per kontorsanställd sedan i Stockholms län medan det har producerats endast,1 kvm industriyta per industrianställd. Förnyelsen är alltså relativt mer omfattande i kontors- än i industrisektorn mätt per anställd. Genom att studera taxeringsregistret kan vi göra en grov uppskattning av hur beståndet av kontor resp. industrilokalbeståndet förändrats. Taxeringen visade sig vara ett trubbigt instrument och vi har nöjt oss med att studera Stockholms stad. Vi kan föga förvånande konstatera att Stockholm lokalbestånd sedan 9 har fått en klart större kontorsyta jämfört med tidigare. Idag finns ca 9 Milj kvm lokalyta taxerad som lokalhus där alla större kontorshus återfinns. Även industrienheter verkar ha ökat i volym i början av 9- talet i Stockholms stad men därefter har utvecklingen avstannat och planat ut. Nu finns ca Milj kvm med fastigheter taxerade som industrienheter vilket är samma nivå som slutet av 9-talet. 5 5 DIAGRAM 26 DIAGRAM s- och industribyggande Stockholms s- och stad, industribyggande Byggstarter Stockholms stad, Byggstarter BTA 35 BTA Industri Industri Källa: Lundblom Projekt och Axling Marknadsinfo s- och industribyggande Stockholms s- och län industribyggande exkl. Stockholms stad, Byggstarter Stockholms län exkl. Stockholms stad, Byggstarter BTA 35 BTA Källa: Lundblom Projekt och Axling Marknadsinfo 2 2 Industri Industri Källa: Lundblom Projekt och Axling Marknadsinfo Källa: Lundblom Projekt och Axling Marknadsinfo 2 2% 1 2% 1% 1 1% % % 9 9 Industr IndustrI respe I respe 3% 2 3% 2% 2 1 2% 1% 1 1% % % 9 9

12 Antal anställda 25 Utveckling Tillverkning av antal av anställda teleprodukter i Stockholms län 2 15 Antal anställda Branschvis inom verkstadsindustrin Jämförelse Övriga Tillverkning delbranscher mellan av teleprodukter Stockholm, Göteborg och Malmö 15 Vi har jämfört Stockholms näringsstruktur och utveckling 1 med dem för de andra två storstadsregionerna i Sverige och funnit Övriga ganska delbranscher betydande olikheter. sandelen är betydligt större och industriandelen Källa: Lundblom mindre i Projekt Stockholm och USK än i 5 Göteborg och Malmö.Vi har här jämfört hela länen som de tre städerna ligger i men jämförelsen kan lika gärna göras enbart på städerna. Förhållandet mellan städerna och länen i både snivåer och och utvecklingstendenser industribyggande är desamma. I DIAGRAM 28 Stockholms kan vi se dels stad, vilken nivå Byggstarter som kontorsbranscherna utgör i respektive län men också vilken utveckling branschen haft. Den BTA långsiktiga utvecklingen för de tre länen är relativt lika även 35 om nivåerna är olika. 3 s- och industribyggande Stockholms stad, Byggstarter 25 Stockholms län har under perioden 9 2 haft en ökning BTAav sysselsättningen i kontorsbranscherna med ca 73 2 personer eller 53%, Västra Götaland med 25 personer eller % och Skåne 32 personer eller 81%. Stockholms 1 3 län hade en mer märkbar ökning 21 jämfört med de 25 5 andra länen men har också haft en mer märkbar nedgång efter 2 21 fram till idag I DIAGRAM 29 kan vi se vilken nivå som industriandelen har i respektive storstadslän och också vilken utveckling branschen 5 Industri haft. Alla storstadsområdena har haft omfattande minskningar av sysselsättningen Källa: Lundblom i industribranscherna Projekt och Axling sedan Marknadsinfo 9 fram till idag. Minskningarna har varit 6 personer eller 37% i Stockholm län, 1 personer eller 22% i Västra Götaland och 3 personer eller Industri 2 i Skåne s- och industribyggande Stockholms län exkl. Stockholms stad, Byggstarter BTA 35 s- och industribyggande 3 Stockholms län exkl. Stockholms stad, 25 Byggstarter 2 BTA Industri Källa: Lundblom Projekt och Axling Marknadsinfo Källa: Lundblom Projekt och Axling Marknadsinfo sbranschens andel av sysselsättningen I respektive län 3% DIAGRAM 28 2 sbranschens andel av sysselsättningen I respektive län 2% 1 3% 1% 2 2% % 1 1% % 9 DIAGRAM Stockholm Västra Götaland Skåne Källa: Lundblom Projekt baserat SCB-data AKU-data tom kv 3, 2 Industrins andel av sysselsättningen I respektive län 3% 2 2% 1 3% 1% 2 2% % 1 1% % Stockholm Västra Götaland Skåne Källa: Lundblom Projekt baserat SCB-data AKU-data tom kv 3, 2 Industrins andel av sysselsättningen I respektive län Stockholm Västra Götaland Skåne Källa: Lundblom Projekt baserat SCB-data AKU-data tom kv 3, Stockholm Västra Götaland Skåne Källa: Lundblom Projekt baserat SCB-data AKU-data tom kv 3, 2 Industri Källa: Lundblom Projekt och Axling Marknadsinfo

13 Metoder och definitioner Vakanser Vakansuppgifterna har tagits in genom enkätundersökningar under vår resp. höst sedan. Under perioden hösten 2 till våren 21 tillämpades andra metoder då uppdraget låg hos Catella. en 21 gjordes ingen mätning. I denna mätning (hösten 2) har vi tillfrågat 91 fastighetsägare och förvaltare vilka totalt representerat de 99 största fastighetsägarna i Storstockholm. 8 svar har inkommit för 82 fastighetsägare. Svarsfrekvens 82/99=83% Totalt representerar enkätsvaren ca 22,7 Milj kvm lokalyta. Se förteckning nedan. Geografiska indelningar (för er) Storstockholm = Stockholms län förutom Kommunerna Norrtälje, Södertälje, Nykvarn och Nynäshamn. City = området Birger Jarlsgatan, Kungsgatan, Klarastrandsleden längs vattnet, Olof Palmes Gata/David bagares gata, tillbaka till Birger Jarlsgatan. Stockholms innerstad = tull samt Gärdet, Frihamnen/ Värtan, hela Kungsholmen och Essingeöarna. Södra förorterna = söder om Stockholms innerstad inom Stockholms stad. Norra förorterna = Stockholms stads västerort samt Solna och Sundbyberg. Södra kommunerna = Alla kommuner inom Stockholms län söder om Stockholms stad, utom Södertälje, Nykvarn och Nynäshamn. Norra kommunerna = Alla kommuner inom Stockholms län norr om Stockholms stad, Solna och Sundbyberg utom Norrtälje. Jämförelsematerial Vi har gjort två olika jämförelser: Material från samma uppgiftslämnare från de två senaste mätningarna. Material från samma uppgiftslämnare från de tre senaste mätningarna. När det gäller kontorser kan vi se skillnader i materialen på upp till en procentenhet. Utvecklingstendensen är dock densamma oavsett material. För de övriga lokaltyperna kan graderna skilja något mer mellan materialen men underlaget blir egentligen för litet för en bra jämförelse. Efterfrågan Statistiken för efterfrågan på lokaler bygger på de marknadsundersökningar som City Mark genomför. Företaget kartlägger kontinuerligt flyttbehovet hos samtliga företag med fler än fem anställda inom Stockholms län. Data samlas in via telefonintervjuer med företagsledare och läggs in i en databas. Redovisade data bygger på halvårsstatistik från och med och kvartalsstatistik från 23. Geografiska indelningar (för efterfrågan) tull Norr = norr om tull, inom Stockholms län Syd = söder om tull, inom Stockholms län Hyror Hyresnivåer är hämtade från SNK:s lokalförmedling som presenteras på Internet och sköts av Objekt Vision. I presentationerna av de lediga lokalerna i lokalförmedlingen redovisas bl.a. hyran. Uthyraren presenterar ibland ett hyresspann för en ledig lokal. Då finns min- och maxhyra. Vi gör statistik på minvärdet. Definitionen på hyresuppgifterna i rapporten blir därför begärd hyra för ledig lokal. Således avses den begärda hyran i förhandling vid nytillträde och inte begärd hyra i omförhandling av befintligt kontrakt. Hyresuppgifterna för industri- respektive lagerlokaler har från och med mätningen våren 2 slagits samman i en och samma presentation. Anledningen är att dessa lokalkategorier ofta passar båda ändamål. Geografiska indelningar (för hyror) City = Se definition under er. tull (Det framgår av redovisningen om cityområdet är inkluderat eller exkluderat i siffrorna) Södra Stockholm = allt söder om Södermalm inom Storstockholm Norra/Västra Stockholm = allt norr och väster om Stockholms tullar inom Storstockholm. Sysselsättning Statistik hämtad från AKU-undersökningarna som utförs av Statistiska Centralbyrån, SCB. sbranscherna definierade enligt SCB: s indelning: J+K, exkl. 73 kreditinstitut, fastighetsförvaltning och företagstjänster.

14 Avsnittet om Industrikontorsutvecklingen Från SCB:s arbetskraftsundersökningar, AKU, har vi tagit en sammanhängande sifferserie per kvartal med en grov branschindelning medan vi från Utrednings- och Statistikkontoret, USK, fått material från Centrala företagsregistret, CFAR, vilket möjliggjort en mer detaljerad indelning men har gett en bruten sifferserie. AKU är en omfattande stickprovsundersökning medan CFAR mäter faktiskt anställd personal. Tidsserierna är inte helt konsistenta då vi varit tvungna att använda oss av två olika branschkodningar, SNI69 och SNI2. Helt enhetligt material från CFAR har vi fr.o.m.. Eftersom vi i denna studie mest ägnat oss åt grova indelningar bedömer vi att våra kombinationer av det två tidsserierna speglar den verkliga utvecklingen. I de serier där vi redovisar finare branschkategorier har vi enbart gått på CFAR och SNI2 men då enbart kunnat studera utvecklingen från. sbranscherna definierade enligt SCB:s indelning: J+K, exklusive 73 kreditinstitut, fastighetsförvaltning och företagstjänster Industribranscherna är utvinning, tillverkning; energioch vattenförsörjning. (I industridefinitionen för CFARmaterialet ingår inte energi- och vattenförsörjning). Den finare branschindelningen är för kontorsbranscherna: Finansförmedling, ej försäkrings- och pensionsfondsverksamhet Försäkrings- och pensionsfondverksamhet utom obligatorisk socialförsäkring Stödtjänster till finansiell verksamhet Fastighetsverksamhet Uthyrning fordon och maskiner, ej förare, hushållsartiklar, varor för personligt bruk Databehandlingsverksamhet Andra företagstjänster Den finare branschindelningen är för industribranscherna: Kol- och torvutvinning Utvinning av metallmalmer Annan mineralutvinning Livsmedels- och dryckesvaruframställning Tobaksvarutillverkning Textilvarutillverkning Tillverkning av kläder; pälsberedning Garvning och läderberedning, tillverkning av reseeffekter, handväskor, skor Tillverkning av trä och varor av trä, kork, rotting och dylikt, ej möbler Massa-, pappers- och pappersvarutillverkning Förlagsverksamhet; grafisk produktion och reproduktion av inspelning Tillverkning av stenkolsprodukter, raffinerade petroleumprodukter och kärnbränsle Tillverkning av kemikalier och kemiska produkter Tillverkning av gummi- och plastvaror Tillverkning av icke metalliska mineraliska produkter Stål- och metallframställning Tillverkning av metallvaror utom maskiner och apparater Tillverkning av maskiner som ej ingår i annan underavdelning Tillverkning av kontorsmaskiner och datorer Tillverkning av andra elektriska maskiner och artiklar Tillverkning av teleprodukter Tillverkning av precisions-, medicinska och optiska instrument, ur. Tillverkning av motorfordon, släpfordon och påhängsvagnar. Tillverkning av andra transportmedel Tillverkning av möbler; annan tillverkning Återvinning

15 TABELL 2 en 2 Lokalbestånd i undersökningen Område tull Södra förorterna Norra förorterna Södra kommunerna Norra kommunerna Uppgift saknas Samtliga Tillv/Lager Butik Annat Uppg s Samtliga Område tull Södra förorterna Norra förorterna Södra kommunerna Norra kommunerna Uppgift saknas Samtliga Vakanta ytor Tillv/Lager Butik Annat Uppg s Samtliga Område tull Södra förorterna Norra förorterna Södra kommunerna Norra kommunerna Uppgift saknas Samtliga Vakansgrader Tillv/Lager Butik Annat Uppg s Samtliga 13,9% 12,% 3,8% 5,% 6,9% 1,% 16,% 11,7% 3, 2,% 16,9% 9,3% 16,8% 8,1% 6,7%,% 9, 11,1% 2,7% 13,2% 6,8% 2,2% 3,1% 6,8% 16,3% 16,,% 3,9% 2,3% 9, 15,6% 12,3%,6% 3,6%,3% 9,

16 Stockholms Näringslivskontor AB Box: 16282, Drottningsgatan 33, Stockholm Tel: Fax: E-post: info@snk.stockholm.se