Förvaltningsberättelse

Transkript

1 2 (15) Förvaltningsberättelse Styrelsen, revisorer och övriga funktionärer Ordinarie ledamöter Utsedd av Styrelsesuppleanter Bo Mikael Johansson (2 år) Föreningen Aimo Vaara (1 år) Tottie Samuelson (1 år) " Mikael Andersson (1 år) Jan-Erik Tapper (2 år) " Britt-Marie Johansson(2 år) " Sten Lindström (1 år) " Ordinarie revisor(er) Utsedd av Revisorssuppleant(er) Ann-Charlotte Alfredsson (1 år) Föreningen Jonas Brewits Susanne Fogelberg (1 år) " Valberedning Valberedning är Gösta Jansson (1 år) och Helén Lindström (1 år). Firmateckning Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen av styrelseledamöterna Sten Lindström och Bo-M Johansson var för sig. Fastigheter och lägenhet/lokaluppgifter Föreningen äger fastigheterna Geten 1 och Oxen 15 i Skövde kommun med därpå uppförda 4 st byggnader med 31 lägenheter upplåtna med bostadsrätt och 1 lokal med hyresrätt. På fastigheterna finns även en garagebyggnad. Fastigheterna är uppförda Totalt anskaffningsvärde för byggnader och mark uppgår till kr. Fastigheternas adress är Ingegatan i Skövde. Föreningens fastigheter fördelar sig enligt nedan: 11 st 1 rum och kök 27,5 kvm bostadsyta 9 st 3 rum och kök 86 kvm bostadsyta 3 st 4 rum och kök 110 kvm bostadsyta 3 st 4 rum och kök 119 kvm bostadsyta 5 st 5 rum och kök 146 kvm bostadsyta 1 st Lokaler 276,5 kvm lokalyta 13 st Garage 33 st P-platser Total tomtarea uppgår till Total bostadsarea uppgår till Total lokalarea uppgår till 9 775,4 kvm 2 493,5 kvm 276,5 kvm Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade i Länsförsäkringar. Fastigheterna har vid den allmänna fastighetstaxeringen för hyreshus 2013 samt den allmänna fastighetstaxeringen för småhus 2012 åsatts taxeringsvärde uppgående till kr. Fastigheterna är åsatta värdeår 1947.

2 3 (15) Förvaltning/organisationsanslutning Från och med biträder RevisorsCentrum i Skövde AB styrelsen med föreningens förvaltning. Under år 2013 anlitas Glimsveden Byggkonsult AB för byggledning. Skövde Farmartjänst AB har under året skött den tekniska förvaltningen åt föreningen. Underhåll Utfört underhåll Föreningen har under 2013 utfört underhålls- och reparationsarbeten för tkr. Den större delen tkr avser panelbyte och målning fasader. Underhållskostnaderna specificeras i not 4 till resultaträkningen och not 15 till balansräkningen. Ovanstående underhållsarbeten har inte gått mot underhållsfond utan har kostnadsförts till sin helhet. Se under väsentliga händelser. Underhållsplan och kommande års underhåll Förenings underhållsplan reviderad visar för de nio närmaste åren på ett underhållsbehov på kr. Detta motsvarar en årlig genomsnittlig kostnad på 163 tkr (59 kr/kvm). Årets avsättning är 69 kr/kvm vilket täcker planerat underhållsbehov. Verksamhet, ekonomi och framtida utveckling Väsentliga händelser Styrelsen har i samråd med RevisorsCentrum beslutat att skriva upp markvärdet i redovisningen till tkr, från tidigare 142 tkr. Detta för att det bokförda värdet på marken och byggnaden bättre ska återspegla dess verkliga värde. Detta är också en åtgärd för en bättre anpassning till kommande förändring i det bokföringsmässiga regelverk avseende val av K2 eller K3 som är planerat till 2014 (beslut avseende ändrat regelverk kan dock skjutas upp). Mark får skrivas upp om taxeringsvärdet och marknadsvärdet har ökat och ökningen visat sig vara bestående. Taxeringsvärdet på mark uppgår enligt den senaste allmänna fastighetstaxeringen till tkr och det bokförda värdet uppgår nu till tkr. Styrelsen har gjort bedömningen att det nu bokförda värdet efter uppskrivningen kan antas vara bestående och i viss mån stigande, då marknadsvärde väsentligt överstiger bokfört värde. Med hänsyn till att markvärdet har ett högre bokfört värde har årets underhållsarbeten kostnadsförts till sin helhet. Därav är förlusten för 2013 uppgående till tkr vilket påverkar fritt eget kapital (se balansräkning), dock innebär uppskrivningen av marken att det bundna egna kapitalet ökar med tkr, vilket totalt sett ger en positiv effekt på det egna kapitalet. Allmänt Föreningen har under året hållit en ordinarie föreningsstämma den Styrelsen har hållit 14 protokollförda sammaträden.

3 4 (15) Ekonomi Föreningen redovisar för verksamhetsåret 2013 ett negativt resultat. Resultatet är dock bättre än budgeterat, till stor del beroende på att kostnaden för fasadrenoveringen var lägre än budgeterat. Förbättringen av resultatet beror också på lägre räntesatser på banklånen än budgeterat. Vid jämförelse med föregående år är resultatet sämre till största del beroende på att fasadrenoveringen kostnadsfört i sin helhet. Avskrivningarna har ökat med hänsyn till förra årets aktivering av standardförbättringar på tak. Vidare har föreningen tecknat ett byggnadskreditiv med en kredit på 2 miljoner under hösten 2013 för att finansiera fasadrenoveringen vilket ökat räntekostnaderna, detta trots lägre räntesatser jämfört med föregående år. Engångskostnader i form utav ny fastighetsinteckning och utrangering av radonanläggning från 2011 har också belastat årets resultat. Resultat och ställning Nettoomsättning, tkr Rörelseresultat, tkr Res. efter finansiella poster, tkr Balansomslutning, tkr Avgifts- och hyresbortfall, % 0% 0% 0% 0% 0% Soliditet, % 24,8% 14,9% 13,1% 11,9% 13,5% Fond för yttre underhåll, tkr Boendeavgifter Årsavgifterna höjdes senast med 4 % från och med Utgående årsavgift (varmhyra) utgör vid verksamhetsårets slut 545 kr/kvm bostadsyta. Styrelsen har beslutat om oförändrade årsavgifter för Överlåtelser Under 2013 har 2 st överlåtelser av bostadsätter skett. Föreningens samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. Avtal Föreningen har tecknat följande avtal avseende: Skövde Farmartjänst AB Fastighetsskötsel Skaraborgs Städ AB Städning Com Hem AB Kabel-TV Glimsveden Byggkonsult AB Byggkonsult RevisorsCentrum AB Ekonomisk förvaltning Framtida utveckling Styrelsens mål är att göra BRF Vasastaden till ett attraktivt och tryggt boende i centrala Skövde genom en god balanserad ekonomi, effektiv förvaltning med effektiva

4 5 (15) Förslag till disposition beträffande föreningens resultat Till stämmans förfogande står följande medel Balanserat resultat Årets underskott Avsättes till underhållsfonden Ianspråktaget ur föreningens underhållsfond Summa underskott Styrelsen föreslår följande disposition Ianspråktagande av uppskrivningsfond för täckande av förlust Överföres i ny räkning 0 Summa Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.

5 6 (15) Resultaträkning Belopp i kr Not Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror Övriga förvaltningsintäkter Rörelsens kostnader Periodiska underhållskostnader Löpande reparationer Fastighetsskatt Driftskostnader Styrelse och personalkostnader Avskrivningar av anläggningstillgångar Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Inkomstskatt Årets resultat Tillägg till resultaträkningen Avsättning till underhållsfond Ianspråktagande av underhållsfond - Förändring av underhållsfond Resultat efter fondförändring * * Se under väsentliga händelser i förvaltningsberättelsen på sid 3 varför stort underskott för 2013

6 7 (15) Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer 11 Pågående nyanläggningar och förskott Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

7 8 (15) Balansräkning Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 15 Bundet eget kapital Grundavgifter Underhållsfond Uppskrivningsfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Fastighetslån Checkräkningskredit (limit 300 tkr, f.år 300 tkr) Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Förskottsbetalda avgifter Leverantörskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga

8 9 (15) Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i kr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd och vägledningar med undantag av att uppskrivningsfonden har använts för täckande av förlust. Principerna är i övrigt oförändrade i jämförelse med föregående år. Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Intäkter Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avsättningar Avsättning till föreningens underhållsfond sker med belopp enligt styrelsens beslut. Skatt En äkta bostadsrättsförening beskattas enligt schablon som privatbostadsföretag vilket innebär att det ej finns någon skillnad mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skattefordringar i underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att beloppet kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Följande avskrivningstider tillämpas: Materiella anläggningstillgångar Inventarier, verktyg och installationer 5 år 20% Byggnader år 2% - 5,26%

9 10 (15) Not 1 Styrelse- och personalkostnader Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsearvode Övriga ersättningar till styrelsen ( ) ( ) Föreningsvald revisor Övriga anställda ( ) ( ) Summa Sociala kostnader (varav pensionskostnader) ( ) ( ) Not 2 Årsavgifter och hyror Årsavgifter, bostäder Hyror, lokaler Hyror, bilplatser och garage Hyresbortfall Not 3 Övriga förvaltningsintäkter Tvättavgifter Kabel-tv-avgifter Elavgifter garage Överlåtelseavgifter Övrigt Not 4 Periodiska underhållskostnader Innervägg med dörr Byte av panel och målning

10 11 (15) Not 4 forts Löpande reparationer Rep bostäder Lokaler Reparation armatur utebelysning Skyltar till P-plats Reparation tvättutrustning Trädbeskärning och bortforsling Reparation värme Elarbeten Not 5 Driftskostnader Städning Fastighetsskötsel Fastighetsförsäkring Konsultation byggledning Kabel-TV Administration fast arvode Administration extra arbeten Revision Konsultarvoden Övriga administrativa kostnader Fordonskostnader Förbrukningsinventarier Förbrukningsmaterial Vatten El Fjärrvärme Renhållning Bortforsling kompost Not 6 Avskrivningar av anläggningstillgångar Byggnader Inventarier, verktyg och installationer Not 7 Övriga rörelsekostnader Förlust vid utrangering Radonbrunn från

11 12 (15) Not 8 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter skattekonto Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader, fastighetslån Räntekostnader bank Fastighetsinteckning Not 10 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden byggnader Vid årets början och slut Fastighetsförbättringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan byggnader Vid årets början Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Planenligt restvärde byggnader vid årets slut Anskaffningsvärde mark Vid årets början Uppskrivning mark Årets uppskrivning mark Planenligt restvärde vid årets slut Taxeringsvärden, byggnader Geten 1 & Oxen (varav lokaler) ( ) ( ) Taxeringsvärden, mark Geten 1 & Oxen

12 13 (15) Not 11 Inventarier, verktyg och installationer Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början och slut Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Planenligt restvärde vid årets slut Not 12 Pågående nyanläggningar och förskott Vid årets början Utrangering Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Fastighetsförsäkring Kabel-TV Tvättstugeavgifter Not 14 Kassa och bank Nordea Checkräkning Not 15 Eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Underhållsfond Balanserat och Insatser Uppskrivningsfond årets resultat Vid årets början Avsättning till underhållsfond enl plan Uppskrivning mark Årets resultat Vid årets slut

13 14 (15) Specifikation av föreningens underhållsfond Behållning vid årets början Avsättning enligt plan Not 16 Fastighetslån Konverterings- Panter Långivare Skuldbelopp Räntesats datum inomläge Nordea ,98 Rörligt Nordea ,98 Rörligt Nordea ,98 Rörligt Nordea ,98 Rörligt Byggnadskreditiv ,02 Rörligt Summa lån Avgår nästa års amortering Beviljad kredit på byggnadskreditivet uppgår till 2 miljoner kr förfaller senare än 5 år efter balansdagen. Not 17 Övriga skulder Kommande års amortering på fastighetslån Övrigt Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Räntekostnader Övriga poster

14 15 (15) Skövde Bo-M Johansson Ordförande Tottie Samuelson Jan-Erik Tapper Britt-Marie Johansson Sten Lindström Vår revisionsberättelse har avgivits Susanne Fogelberg Ann-Charlotte Alfredsson