UNDERHÅLLSPLAN

Transkript

1 1 UNDERHÅLLSPLAN FÖR DET LÅNGSIKTIGA PERIODISKA UNDERHÅLLET Brf Waernsgatan 1-5 Göteborg (reviderad )

2 2 1. Objekt Namn; Waernsgatan 1-5 Organisationsnummer; Fastighetsbeteckning; Bagaregården 11:9 respektive 11:3 med adresserna Waernsgatan 1A 3C respektive 5A-C Föreningen består av totalt 32 bostadslägenheter, varav i dagsläget 3 hyresrätter, samt 1 st kommersiell lokal. Bostäderna utgörs av 2 st 1:or, 10 st 2:or, 12 st 3:or samt 8 st 4:or. Bostadsytan är m 2 Lokalytan är 90 m 2 Total debiterbar yta är alltså m 2 Byggnadsåren är Fastigheterna totalrenoverades ROT:ades (Bygglov 1977) Bostadsrättsföreningen registrerades 2002, samt förvärvade fastigheterna år Första registrerade bygglovshandlingar för fastigheterna finns på Stadsbyggnadskontoret med registreringsår Uppdragets omfattning SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB, har fått i uppdrag att för föreningens fastighet upprätta en underhållsplan för byggnadernas: -yttre delar bl a omfattande yttertak, fasader inkl. fönster, markplanering m.m. samt fastigheternas allmänna utrymmen såsom vindar, trapphus, gemensamma tvättstugor, ev gemensamhetslokaler, källarutrymmen mm. Dessutom bedöms ventilations-, rör- och elanläggningarna. Aktuell underhållsperiod är de kommande 10 åren. Åtgärder därefter är dock medtagna i såväl åtgärdsplanen som i den ekonomiska sammanställningen, för en tid av 30 år framåt. Observera att endast underhållsåtgärder som erfordras för att behålla byggnadernas standard och

3 3 beständighet har noterats. Energisparåtgärder, standardhöjande åtgärder m.m. har ej tagits med i sammanställningen, om inte särskilt anges. 3. Arbetssätt Under november 2006 gjordes en genomgång av fastigheterna. Besiktningen genomfördes okulärt. Representanter från föreningen har lämnat upplysningar om föreningen. Granskning av ritningar har gjorts hos föreningen och vid Stadsbyggnadskontoret. Alla priser inkluderar moms. De i kapitel 7 och tabell 1A noterade utgifterna ska ses som riktvärden. De i tabell 1B angivna värdena är utgifterna för underhållet utslagna på 30 år. Belopp angivna innan åtgärd är att anse som avsättning medan belopp efter åtgärd är att betrakta som avskrivning. 4. Tidigare utförda kända renoveringar, underhåll, investeringar mm fasadklädseln utbyttes till eternitskivor, fabrikat Malmex, på 11:3 - Fastigheterna totalrenoverades 1979 avseende vatten, avlopp, el, svagström, värme, undercentral, tvättstuga och trapphus. Invändigt i lägenheterna renoverades kök och badrum samtidigt fasaderna ommålades asfaltsytorna på gården närmast husen lades om st nya tvättmaskiner, 1 st ny avfuktare, samt 1 st elmangel installerades ca 10 st lägenheter har provtryckt och fått sina rökkanaler samt kakelugnar godkända st badrum renoverades Renovering och målning av soprummet, 5B. Införande av källsortering Målning av grovsoprummet och portingångarna Fortsatt renovering av samlingslokalen Reparationsarbeten på stuprör Uppsättning av nya portbeteckningar och ny ytterbelysning ovan entréerna st ny torktumlare installerad Dagvattenbrunnarna rensade Taket omlades, fönster och fasad (ej 11:3) ommålades Obligatorisk ventilationskontroll OVK med godkänt resultat utfördes enligt intyg i entrén på 5A. Nästa OVK ska utföras senast

4 4 5. Kortfattad byggnadsbeskrivning Undergrund Berg Grundläggning Grundplattans överkant är 1,5 m under gatuplan. Grundmurar (källarytterväggar) är gjutna i betong och vilar på gjuten betongsula Stomme Tegel och trä. Bjälklag Trä Yttertak Takpannor på pappad spont. Trätakstolar Fasader Putsad sockel entre plan, övriga plan är i stående träpanel (11:3) respektive eternitskivor (11:9) Ytterväggar Tegel och puts (entréplan) och plankstomme (plan 2-3) Balkong 1 st i trä Bärande innerväggar Trä Fönster Kopplade 1+1 glas utåtgående Trapphus Trapplan belagt med klinker alternativt linoleummatta. Entréplan samt trappa är i cementmosaik, alternativt för plan 2-3 med linoleumbeläggning. Målade väggar och målade tak. Ventilation Självdragssystem Uppvärmning Fjärrvärme. Fastigheten var en de första inom stadsdelen som försågs med centralvärmeanläggning (från början koks). Gård Asfalterade gångytor Sophantering En igenbyggd portgenomgång vid 5B används som soprum.

5 5 Saneringsrisker Asbest Kan förekomma i diverse byggnadsmaterial från Det finns inga indikationer på att det förekommer asbest någonstans inom fastigheten, förutom i bunden form i eternitskivorna, vilka utgör fasadklädsel på 11:3 PCB Förekommer i mjukfogar och plaster från talet. Finns inga tecken på att det kan förekomma i något av fastighetens byggnadsmaterial. Radon Ingen lättbetong har använts som byggnadsmaterial inom fastigheten. Endast naturlig bakgrundstrålning. Bly Användes normalt ej i byggnadsmaterial från 70-talet. Kan dock finnas i begränsad mängd inom ev. kvarvarande delar av stark- och svagströmsanläggningen. Fukt Fuktinträngning har skett lokalt genom taket ner på vinden, även efter takrenoveringen. Det har skett längs brandmurarna och invid skorstenar. Orsaken tycks vara att de äldre underbeslagen ej ligger an och ansluter tillförlitligt mot övriga takytan. Förebyggande underhåll Följande åtgärder är ett urval över aktiviteter som bör utföras regelbundet/årligen för att minimera behovet av byte av byggnadsdelar samt sänka kostnaderna över tiden. Kostnaderna för dessa aktiviteter ligger inom den normala driftsbudgeten. Åtgärd Rekommenderat intervall Motionering av ventiler för värme- och tappvattensystem 1 år Tillsyn och smörjning av beslag och gångjärn till fönster och dörrar 1 år

6 Rengöring av torktumlare och torkskåp, inkl ev. kondensaggregat < 1 år 6 Tillsyn av allmänna vindsutrymmen 1 år Rengöring av hängrännor, takfotsrännor och automatrensar på stuprör 1 år Storstädning av trapphus och allmänna utrymmen 2 år Rensning och tömning av dagvattenbrunnar 2 år Överbelastningskontroll av elstammar 5 år Spolning av avlopps-, dagvattens- och dräneringsledningar år 6. TIDPLAN År a Yttertak, vind X b Ytterväggar, balkong X c Fönster, balkongdörr d Trapphus X X X e Källarutrymmen X X f Gem tvättstuga g Gård X X h Ventilation X i Rör, VA X j El k Grundläggning l Övrigt X

7 7. Åtgärdsplan 7 a) Yttertak, vind; Taken på båda fastigheterna är nyomlagda med nytt 2-kupigt taktegel. Delvis nya plåtinklädnader runt skorstenar och brandmurar. I annat fall har befintlig plåt ommålats. Ny taksäkerhetsutrustning i form av takräcken runt takluckorna, takbryggor och takfotsräcken har monterats. Ny takrenovering behöver inte ske inom de kommande 30 åren. Det som dock behöver göras med taken är att på de platser som det syns läckor idag då det regnar (och oftast i kombination med att det blåser samtidigt), behöver renoveras avseende att de gamla underbeslagen byts ut till nya anpassade mot skorstenar och brandmurar. Tyvärr blir det omständigt att göra detta nu i efterhand då det borde gjorts i rätt ordning samtidigt som det nya taket lades om. Oavsett om det är föreningen eller vindsinredaren som betalar åtgärden, så måste det självklart göras innan vinden byggs om till lägenhet. Målning av all synlig plåt på taken görs normalt med ca 12 års mellanrum. Nästa gång sker detta omkring Uppskattad kostnad ca kr. Vindarna känns allmänt torra och luftiga, dock syns det på många ställen spår efter gamla läckor, i form av mörka partier på råspontpanelen. För de flesta av dessa ställen behöver inget göras nu efter takrenoveringen. Det ligger diverse skräp och material lite varstans längs vindsgångarna. En ordentlig vår- och höststädning rekommenderas. Minskad brandrisk, bättre framkomlighet och ordning är resultatet. De små vindsfönstrena är av modell Lunettfönster och i 1-glas. Dessa bör renoveras varsamt med tanke på dess vackra karaktär. Föreslås renoveras Avsätt kr för detta. Belysningen är inte riktigt ändamålsenlig inom vindsutrymmena. Vid t.e.x. 3A-C följer belysningen ej med då man rör sig genom vindsgången, utan man är tvungen att gå tillbaka och släcka vid det trapphuset som man kommer ifrån. Detektorstyrd vindsbelysning lönar sig i längden, samt gör det lättare att röra sig på vinden utan att behöva famla i mörker. I samband med trapphusrenoveringen är det lämpligt att uppgradera belysningsanläggningen på vinden med närvarodetektorer. Det behövs dock förhållandevis många närvarodetektorer för att fånga upp alla vindsytor där människor kan tänka röra sig. Avvattningssystemet utgörs av hängrännor och stuprör. De sistnämnda målas samtidigt då fasadställning är uppe och fasaderna renoveras. Underhållsintervall för stuprören vart 16:e år. Kostnaden för detta ligger med i fasad- respektive fönsterrenoveringen. Hängrännorna synes vara rena och helt fria från skräp, vilket är bra för avvattningen. Låt en plåtslagare en gång om året, lämpligtvis på hösten inför vintern, tillse och vid behov rengöra taket och hängrännorna från skräp. b) Ytterväggar, balkong; Fasaderna på 11:9 inklusive fönstrens utsidor behöver troligen tidigast ommålas år Detsamma gäller för fönstren och entréplanet på 11:3. Det är skillnad på nedslitningen av gårdsfasaden i söderläge jämfört med fasaden mot Waernsgatan. Detta kan innebära att man i framtiden väljer att förskjuta intervallen av underhållet mellan gatu- och gårdsfasaderna. Bedömd kostnad ca kr för

8 målningsunderhållet vart 8:e år. Kostnaden inkluderar ställning och stuprörsmålning. Hållfastheten av balkongen ovanför butiken bör kontrolleras åtminstone i samband med att ställning är uppe. 8 c) Fönster, balkongdörr: Fönster (ca170 st på bostäderna och butiken) inkluderas i stycket innan. Vindsfönstren inkluderas i stycket om taket. För att minska risken på skador nertill på fönsterbåge och bottenstycke karm, då det med tiden händer att fönsterbågens nederdel tar i karmbottenstycket p.g.a. att gångjärnen släpper något, kan det vara i idé att komplettera med glidbleck på karmbottenstycket. Vid byte av tätningslister (boendes underhållsansvar) rekommenderas att silikongummilister används och ej EPDM-lister, då dessa torkar ut snabbare och därmed minskar isolerförmågan. d) Trapphusen: De nio entrétrapphusen är i generellt slitet skick och i behov av renovering så snart som möjligt. Linoleummattorna släpper mot framkanten av stegen på flertal ställen. Trasiga och dåligt lagade infästningar till handledare på flera ställen. Takbelysningen ser ut att vara av nyare årgång jämfört med övriga trapphusstandarden, gissningsvis från slutet av 90-talet. Omfattas ej av renovering. Däremot är det möjlig genom komplettering av berörda grupper, att närvarostyra trapphus och entrébelysningen. Fönster i trapphusen är i generellt OK skick. De är kopplade 1+1-glas. Renoveringen av trapphusen bör omfatta lagning av putsskador på väggar, ommålning av väggar och tak, byte av handledare till nya i trä, omläggning av matta i trappan, samt uppolering av hårda golvytor. Målningen av väggarna gör väldigt mycket av helheten, låt därför gärna någon med god blick för det arkitektoniska komma med ett färgsättningsförslag. Normalt underhållsintervall för trapphus i välskötta fastigheter är vart 30:e år. Kostnaden för ovan åtgärder kan variera mycket beroende på ambitionsnivån att efterlikna det ursprungliga utförandet. Men en acceptabel nivå bör kunna nås med ca kr. Utförs förslagsvis vintersäsongen Istället för omlackning av lägenhetsdörrarna (Gabonfaner i 70-talsmodell) kan det vara ett alternativ att fritt diskutera utbyte av dörrarna till nya säkerhetsdörrar anpassade till en tidsenlig stil. Enligt stadgarna är dörrarna respektive bostadsrättsinnehavares underhållsansvar, men en dörrentreprenad i föreningens affär är en god ekonomisk affär för medlemmarna jämfört med att var och en med tiden utbyter dörren. Dörrbytet ger i så fall en betydligt högre standard, vilket kan ses som mer en investering än underhåll. Därför medtas den inte i planen. Nya dörrar ska förstås inte vara försedda med brevlådeinkast, utan istället sätts tidningshållare vid respektive dörr, samt postboxar i entréplan alt. plan 1 vilplanet. Entrérna till trapphusen utgörs av bruneloxerade aluminiumpartier. De är i OK skick, men behöver tillses och underhållas med jämna mellanrum, med ett lämpligt intervall vart 6:e år, med start år Avsätt kr. Att fundera över är om föreningen är beredd att satsa på att återställa entrédörrarna till lika ursprungligt utförande i trä. Troligen i målat utförande.

9 9 e) Källarutrymmen: Generellt gäller för dessa att de saknar ventilation och att de är belamrade med diverse lösöre och skräp i varierande omfattning. I några av utrymmena känns det även att luften är unken och fuktig, t.e.x. på 3C. Det förefaller dock inte vara problem med läckage in genom källarväggarna, mer än mot gårdsidan på 3A. Det syns också på flera ställen vara bristfälligt utförda brandtätningar runt avlopps- och vattenledningsrören genom källarbjälklaget. Dessa klarar sannolikt inte kravet på 60 min förhindrande av brand och värmeutveckling. I ett källarutrymme på 3C används detta som snickarverkstad. Är det en enskilds medlem utrymme, och hyrs det i så fall av föreningen? En allmän snickarverkstad är annars en bra idé för medlemmarna att nyttja i form av ökat boendevärde. Sätt in ett nytt lås och låt de som vill utkvittera och deponera för en nyckel. Föreningen vill kunna utnyttja dessa förhållandevis stora källarutrymmen för bl.a. nya lägenhetsförråd, som ersättning för de som försvinner på vinden, t.e.x. vid 5B. Detta är fullt möjligt genom att förfara på följande vis. Börja med att tömma källarutrymmena genom en allmän och omfattande storstädning. Det lär gå åt flera m 2 containrar för att samla upp allt skräp. Det som förefaller vara av ekonomiskt värde och som ingen vill kännas sig vid samlas till ett låst utrymme. Var beredd att anmäla detta till polisens hittegodsavdelning. Målet med urstädningen är att inget organiskt material ska finnas kvar inom källarna. Fortsätt sedan med att öppna upp, lämpligtvis i de igensatta källarfönstrena, och montera fasadventiler, både mot gårds- och gatusidan. Om möjligt försök att montera ventilerna med höjdskillnad mellan varandra. Ju större höjdskillnad ju större termisk verkan. Låt knacka ned lös puts från väggar och tak, samt laga upp skadorna med lämpligt bruk. Det är olika typ av bruk till väggarna och taket. Innan takytorna lagas ska brandtätningarna åtgärdas. Det kan hända att det inte enbart går att laga takytorna med bruk, utan att takgips lokalt måste monteras. Måla tak- och väggytorna med genomsläpplig ljus silikatfärg. Golven ska inte målas, utan vill man göra dem mer lättstädade så ska man impregnera dem med genomskinligt dammbindningsmedel. Befintlig belysning ersätts, och vid behov kompletteras, med nya lågenergiarmaturer. Belysningen ska styras av närvarodetektorer. För varje lägenhet ska det beräknas att ca 5 m 2 golvyta erfordras till lägenhetsförråd. Låt t.e.x. Troax mäta upp och måttanpassa för nya trådnätsburar. Det finns olika grader av stöldskyddsnivåer på dessa burar. Med måttanpassade förråd i trådnät av stål utnyttjar man maximalt golvytan och minimerar det organiska materialet i källaren. Till förråden låter föreningen förse varje lägenhetsinnehavare med hänglås och därtill passande förrådsnyckel, ingående i ett separat förrådslåssystem med huvudnyckel. Detta för att föreningen i framtiden lätt ska nå de serviceställen, t.e.x. avstängningsventiler till vattnet, vilka ofta byggs in av förråden. Slutligen förser föreningen varje förråd med ett löst trätrallgolv, vilket är försett med plastklotsar mot golvytan. Minskar risken för fuktskador på lösöret i förråden. Glöm inte att tydligt märka upp lägenhetsförråden med motsvarande lägenhetsnummer. För ovan åtgärdspaket avsätts kr totalt till nya lägenhetsförråd i källarutrymmena på alla adresserna. Beloppet fördelas med kr för åtgärder avseende brand och ventilation under 2007, samt med kr för resterande åtgärder under 2010.

10 10 Vid besiktningstillfället kändes luften i samlingslokalen olämpligt fuktig och varm. Se stycket nedan om tvättstugeavdelningen. Noterbart är också att temperaturen i städutrymmet kändes hög, trots att det inte finns någon radiator här. Ingen synbar förklaring till detta. I samlingslokalen inkl pentryutrymmet pågår renoveringsarbeten för närvarande. Föreningen bör samtidigt passa på att omisolera värmeledningsrören med ny isolering och plast/plåt. Städa ur utrymmet bakom pentryt, onödig brandrisk. Till samlingslokalen hör en källarkorridor genom tvättstugeavdelningen, samt ett WC-utrymme och ett städutrymme. Avsätt kr för framtida underhåll av samlingslokalen inkl tillhörande utrymmen fr.o.m. 2020, och med 20 års mellanrum. f) Gemensam tvättstugeavdelning. Tvättstugeavdelningen består av en tvättstuga och 3 st torkrum. I tvättstugan finns 2 st Cylinda tvättmaskiner och 1 st Cylinda torktumlare från Dessutom finns det 2 st Miele tvättmaskiner från senare hälften av 90-talet, samt en kallmangel från Enligt boende fungerar maskinerna bra utan några återkommande fel. Ytskikten utgörs av klinkerlagt golv, målade väggar och tak. Äldre belysning, troligen från 70-talet. Två av torkrummen har klinkerlagt golv, målade väggar och tak. Ny avfuktare från 2005 i det ena rummet. Takfläktar finns i båda rummen för ökade luftrörelser. Det tredje torkrummet är ett f.d. mangelrum, med målat golv och fönster. Kraftig kondensbildning på fönstret med flagnande färg som följd. Så som rummet används nu är det inte lämpligt utformat. Ett torkrum med kondensavfuktare ska inte ha fönster mot det fria. Föreningen bör överväga hur om rummet även fortsättningsvis ska användas som torkrum. I så fall rekommenderas att fönstret sätts igen och att frånluftskanalen från rummet kontrolleras avseende tätheten. Även tätheten mot angränsande samlingslokal bör kontrolleras, då det vid besiktningstillfället kändes varm och fuktig luft inne i samlingslokalen samtidigt som detta torkrummet var/varit i drift. Underhållsintervallet för vitvaror är ca år i ett flerbostadshus. Ett allmänt byte av samtliga vitvaror inkl avfuktare tillsammans med byte av belysningsanläggning (inkl närvarodetektorer), och ommålning väggar och tak, samt klinkerläggning av torkrum 3, planeras till omkring år Uppskattad kostnad för detta är I praktiken kommer det bli att någon/några av maskinerna behöver utbytas innan 2022, då reparationskostnaderna blir oförsvarbart höga för de äldre maskinerna. g) Gård: Fastighetsgränsen är i mitten och längs med den gemensamma innergården. Det innebär att föreningen har ett strikt ansvar för all mark med markanläggningar som ligger inom föreningens tomtgräns. Förslagsvis så kontaktar föreningen grannfastigheterna för att göra en gemensam översyn och genomgång av de gemensamma lekredskapen och markytorna inom kvarteret. Framförallt så är det viktigt med säkerheten på de lekredskap som finns inom gården, att dessa uppfyller de säkerhetskrav som Plan- och Bygglagen lägger på fastighetsägaren. Avsätt kr för underhåll och investeringar i gårdsmiljön.

11 11 Då förutsätts att de andra fastighetsägarna är med och samarbetar om renoveringen med minst lika mycket pengar. Planeras till Enligt boende blir det ofta dålig avrinning från asfaltsytorna inne på gården, p.g.a. att dagvattenbetäckningarna ofta sätts igen med löv, skräp m.m. Enda sättet att säkra detta, är att regelbunden tillsyn görs av betäckningarna, under höst- och vintertid minst 1 ggr/vecka. Underhållet av trottoaren mot gatan är kommunens ansvar, dock är fastighetsägaren skyldig enl. kommunala ordningstadgan att renhålla ytan året om. Detta innebär att för vinterrenhållningen svarar föreningen. Beakta det ansvar som fastighetsägaren därvid har, vid t.e.x. personskador p.g.a. halka. Problem med avrinningen är det längs den asfalterade gångytan utmed entréerna 1C 3C, och då framförallt utanför 3A och B. Asfalten som lagts är av dålig kvalité, och med lokalt bakfall mot fasadsockeln. Genomgripande åtgärd för att komma tillrätta med problemet är att riva bort markytskiktet längs 1A- 3C, grunda ner höjden mot grässlänten, och förlägga nya dagvattenbrunnar och avlopp inom detta området. Lägg markplattor sedan istället för asfalt. Detta alternativ ska ses som en investering i fastigheten och tas inte med i denna plan. Självklart ska tillfället tas i akt och undersöka dräneringsledningen längs med kantbalken av bottenplattan. Om dräneringen aldrig är utbytt så är det hög tid att denna nu byts ut. Detta är enbart till fördel för grundmurens status avseende fuktgenomträngning och isolerande förmåga. Alternativt förläggs en AK-dränränna, vilken inkopplas till närmaste dagvattenledning, mellan de mest drabbade entréerna. Denna åtgärd torde dock inte kunna klara stora mängder nederbörd på en och samma gång. Men det kan vara värt ett försök. Avsätt kr för detta år Detta ska ses som en lågbudgetåtgärd jämfört med det första alternativet. Grovsoprummet intill 1B planeras att göras om till barnvagnsrum, vilket låter som en bra ide med tanke på hur mycket lättare det är med tillgänglighet för barnvagnarna hit, jämfört med övriga allmänna utrymmen inom fastigheterna. Inga särskilda byggåtgärder behöver göras för detta, enbart en ommålning av väggarna för trivselns skull räcker. Varför inte med motiv som barnen gillar? Soprummet på 5B är i bra skick nu. Funktionellt och med gott om yta. Med ett intervall om ca 10 år underhållsmålas och vid behov repareras skador efter påkörning med kärlen. Avsätt kr för detta, med start år 2015 Porten vid genomgången mellan 1C och 3A, inklusive själva portgenomgången, samt soprumsportarna underhålls samtidigt som ordinarie målning vart 8:e år. Kostnaden för dessa ingår den kostnaden. h) Ventilation: Bostäderna ventileras m.h.a. s.k. självdragssystem. Inga fläktmotorer eller rörliga mekaniska delar ingår i ventilationsanläggningen, vilket ger inga eller låga underhållskostnader sett över lång sikt. Inga kända problem med ventilationen på bostadsplanen. Däremot är ventilationen i källarplan generellt mycket undermålig, vilket påverkar källarmiljön tillsammans med ev. läckage negativt. Läs mer under rubriken källare.

12 Det finns inga intyg på anslagstavlor eller i entréerna, som visar att föreningen har en godkänd ventilationsanläggning enl OVK-krav, förutom vid adress 5A. Intygen kan ha missats att anslå. Kontrollera med Stadsbyggnadskontoret vilket år som OVK godkändes senast och vem som genomförde kontrollen. Kontakta denne om nya intyg till entréerna. Enligt intyget på 5A genomfördes OVK med godkänt resultat Om vi förutsätter att detta datum gäller för de övriga trapphusen så ska bägge fastigheterna OVK-besiktigas med godkänt resultat senast Avsätt kr vart 9:e år fr.o.m för OVK. Detta är egentligen ingen underhållskostnad, men då utgiften är periodiskt återkommande och ungefärligt känd i storlek väljes att medta den i planen. 12 i) Rör, VA: Oklart om när termostatventilerna till radiatorerna utbyttes senast. De underhålls normalt med ett intervall om vart 20 år. Med ökad ålder fastnar ofta känselkropparnas stift under sommarhalvåret. Byte planeras till år 2015, kostnad ca kr. I undercentralen svarar Göteborgs Energi för det mesta av underhållet. Dock är det föreningens ansvar att utbyta värme- och VVC-pump, expansionskärl samt säkerhetsventiler. Den extrautrustning (mät- och styrutrustning på en pumprigg) som finns i undercentralen utöver normal utrustning ägs enligt uppgift från Roger Svensson ( , roger.svensson@goteborgenergi.se ) på Göteborgs Energi, av just Göteborgs Energi. Den extra utrustningen är experimentutrustning enligt Roger, och testen görs i samråd med fastighetsägaren utan några ökade driftskostnader. Avtal ska finnas med den förra fastighetsägaren och föreningen har övertagit detta genom dess kontaktperson Hans Ohlin. Ventilerna på pumpriggen tycka arbeta utifrån signaler, men hur är styrningen inkopplad, och till vilken av de två DUC:arna? Föreningen är välkommen att kontakta Roger för genomgång på plats om allt som har med undercentralen att göra. I en undercentral ska det bara finna sådant som hör till värmeanläggningen. Allt annat material och skräp förhindrar och kan skada värmeutrustningen. Föreningen rekommenderas storstäda undercentralen från allt sådant som inte hör hemma där. Värmepumpen synes vara från omkring år Effekten på den verkar vara väl tilltagen. Det kan vara idé att göra en specifik kontroll i kombination med ev. injustering av anläggningen. I annat fall räcker det med att pumpen byts ut omkring 2025, kostnad ca Underhållsintervall vart 25 år. VVC-pumpen är ca 10 år. Bedöms behöva utbytas omkring Kostnad ca kr. Expansionskärlet synes vara i gott skick. Byte planeras tidigast Kostnad ca kr. Enligt kontaktpersonen Hans Ohlin har han dock behövt fylla på exp.kärlet ca 6 ggr/år i snitt. Orsaken till att kärlet behöver fyllas på är inte känt, men det kan vara en liten läcka någonstans. Föreningen rekommenderas föra journal över när och hur mycket som behöver fyllas på. Utifrån detta kan det vara lättare att komma fram till vad orsaken till påfyllningarna är. Värmesystemet utbyttes i samband med ROT-renoveringen. Det syns inga äldre delar av värmesystemet än så på källarplanet. I de lägenheter som tillträddes vid besiktningstillfället, syntes inga äldre installationer på värmesystemet än från 1979.

13 13 I några av trapphusen, t.e.x. på 5B, finns det äldre radiatorer kvar, gissningsvis från 40-/50-talet. Förslagsvis utbyts dessa tillsammans med stryp- och inställningsventilerna på värmestammarna i källaren inom en och samma entreprenad. Görs samtidigt som expansionskärlet utbyts Uppskattad kostnad ca kr. Vatten- och avloppssystemen är i båda fastigheterna är utbytta i samband med ROT-renoveringen. Det finns idag inga indikationer på att vare sig avloppsstammarna eller kall- och varmvattenstammarna börjat orsaka läckor. De torde inte behöva periodiskt underhållas inom den kommande 30-årsperioden då underhållsintervallet normalt räknas över 60 år. I toppen på en del av avloppstammarna, t.e.x. den som betjänar avloppet från utslagsvasken på plan 3 i trapphuset på 1B är det monterat en automatluftare. Dessa håller inte alltid tätt utan kan släppa igenom fuktig och illaluktande lukt från avloppssystemet. Låt tillse dessa luftare åtminstone 1 ggr/år och vid behov utbyt dem till nya. I övergången mellan prisolledningarna, vilka är plastklädda kopparrör, och de övriga vattenledningarna (stålrör) som hänger under källarbjälklaget, syns korrosionsskador i form av ärg på lödningarna. Föreningen rekommenderas låta t.e.x. SP i Borås undersöka hur livslängden påverkas av detta. I sämsta fall uppstår hål i ledningarna med vattenläckage som följd. Sannolikt utbyttes vatten- och avloppsserviserna i samband med ovan. Detta går dock inte att se och konstatera att så är fallet. VA-verket kan ha uppgifter i sitt arkiv om detta. Glöm inte att emellanåt kontrollera varmvattentemperaturen för att undvika bakterietillväxt i ledningar (bör ej vara kallare än 52 grader någonstans i tappvarmvattensystemet. Samtidigt får vattentemperaturen ej överstiga 58 grader vid tappställe p.g.a. skållningsrisk. j) El: Elanläggningen (starkströmsanläggningen) uppvisar inga tecken på underhållsbehov. Detta avser både elstammar till lägenheterna samt dess gruppledningar vilka tycks ha utbytts samtidigt vid ROTrenoveringen. Det ska dock inte uteslutas att enstaka gamla gruppledningar kan finnas kvar mellan kopplingsdosor eller strömbrytare och takarmaturer p.g.a. svårigheter att dra om ledningarna i de befintliga kanalerna. Inga åtgärder planeras behöva göras inom den kommande 30-årsperioden, mer än att utrustning för styrning av utebelysning, trapphusbelysning, portlås etc. (beläget inom elrummen) behöver utbytas inom 30-årsperioden. Avsätt kr för detta år I elrummet på 1B synes blockcentralen vara från 60-/70-talet, d.v.s. troligen äldre än då fastigheten renoverades Sannolikt är elservisen av samma ålder. Det finns dock inga tecken på att servisen oavsett ålder idag, ska behöva utbytas inom de kommande 30 åren. Portkodsystemet inkl kodlås och kablage ser ut att vara från första hälften av 90-talet. Den bedöms behöva utbytas senast år Kostnad ca kr. Underhållsintervall vart 20 år exklusive kablaget (ca 40 år). Centralnätanläggningen för TV bedöms kunna hålla måttet i åtminstone 15 år till. Det är framför allt förstärkare och signalutrustning som behöver utbytas. Uppskattad kostnad ca kr.

14 14 Generellt gäller för de tre elrummen, att de är belamrade med diverse material, skräp m.m. Utrymmena bör urstädas vid de kommande arbetsdagarna, på samma sätt som för övriga källarutrymmen. Hela elrummet ska vara tillgängligt för avläsning, service och underhåll utan att det ska behöva plockas undan först. k) Grundläggning: Inga kända sättningsproblem på fastigheterna. Vissa sprickor kan synas på insidan av ytterkällarväggarna, men dessa är inga strukturella problem. l) Övrigt: Låssystemet till de allmänna utrymmena är i varierande skick och ålder. Avsätt kr för byte år 2016 av låscylindrar, låskistor, trycken, beslagning och nycklar i erforderlig omfattning. För bostadsrättsföreningar räknar man med ett underhållsintervall omkring vart 30:e år, vilket är lite längre period än man brukar räkna med för hyresfastigheter.

15 15 8. Slutkommentar De i tabell 1A noterade investeringskostnaderna måste ses som riktvärden, då det i dag naturligtvis är stor osäkerhet om framtidens byggkostnader mm. Enl tabell 1B framgår det att de trettio närmsta åren har kostnader på ca kr i snitt/år, vilket ger en m 2 -kostnad på ca 96 kr. Då har inte hänsyn tagits till de arbeten som motsvaras av ombildningsfonden, d.v.s. avsättningen till underhåll över 30 år minskas mot de planerade fondarbetena, vilka vanligtvis skrivs av med fastigheten. Snittkostnaden 96 kr/m 2 gäller för hela den kommande 30-årsperioden. Avsättningen till föreningens yttre reparationsfond var för kr enl. årsredovisningen för Detta motsvarar ca 20 kr/m 2. Behållningen på senast nämnda fond är per kr enligt årsredovisningen för Det är inte nödvändigt att höja avsättningen från den lägre nivån till den högre i ett steg, utan föreslås trappas upp under en treårsperiod med ca 26 kr/m 2 och år. Det är inte nödvändigt att föreningen vid varje tillfälle skall klara att finansiera underhållet med enbart eget kapital, utan att istället låna upp pengar till delar av det framtida. Hur detta påverkar framtida avgiftshöjningar måste utredas vid varje tillfälle med hänsyn taget till räntor mm. Den årliga avsättningen måste varje år indexuppräknas för att reparationsdagens kostnadsläge skall nås. Det kan vara lämpligt är att trappa upp avsättningen gradvis mot nivån 96 kr/m 2, för att inte avgiftshöjningarna ska bli alltför stora varje år, se ovan stycke. Hur möjligheterna i framtiden är att låna pengar till underhållet, är naturligtvis i dag omöjligt att spekulera kring. Dock anser jag det vara oklokt att helt förlita sig på möjligheten att låna upp pengar till samtliga framtida underhållsåtgärder. Dessutom finns det också en rättviseaspekt. De som bor i huset bör vid varje tidpunkt betala för sin del av det som slits, oavsett om det kommer att renoveras efter det att avflyttning skett. Det är även en fördel gentemot banker, att visa upp en årsredovisning i vilken det syns att föreningen har såväl en underhållsplan, samt att det faktiskt avsätts medel för framtida behov. Det pekar på en långsiktighet. Det är också bra att underhållsplanen används aktivt, d.v.s. att den revideras och genomgås årligen, då förutsättningar ändras genom tiden. Det är värdehöjande för de som ska sälja sin lägenhet, då de kan hänvisa till föreningens underhållsplan. Vad beträffar statligt stöd till det framtida underhållet, har det nu gällande bidragssystemet tagit bort möjligheten att få förmånliga statliga räntebidrag i de flesta fall. Detta medför att föreningen själva i regel måste bekosta alla underhållsåtgärder fullt ut. Undantaget gäller dock i vissa fall underhåll av VVS- och elinstallationer, d.v.s. de största enskilda utgiftsposterna. Fr.o.m försvinner enligt nytt riksdagsbeslut ( dec 2006) möjligheten att söka nya räntebidrag helt och hållet. Underhåll av gamla fastigheter inom bevarandeområden kan ibland ge bidragsmöjligheter. Kontrollera med länsantikvarien. Stellan Nilsson SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB