SAMRÅDSHANDLING DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN NORRA VARALÖV 32:1 M. FL. ÄNGELHOLMS KOMMUN

Transkript

1 SAMRÅDSHANDLING DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN NORRA VARALÖV 32:1 M. FL. ÄNGELHOLMS KOMMUN Erikslundsvägen 1:14 1:24 1:20 S:2 Erikslundsvägen 2:5 NORRA VARALÖV 2:15 Erikslund 16:12 KÄRRA Åstorpsvägen Kärragård 31:2 2:8 31:3 1:9 31:4 31:7 31:9 Produktionsvägen 31:8 31:6 Trafikplats N Varalövägen 3:5 3:6 31:1 31:1 S:1 28:1 NORRA 11:10 VARALÖV S:2 1:12 1:8 1:13 1:23 31:5 1:25 VARALÖVS VERKSAMHETSOMRÅDE 1:26 1:161:15 32:1 6:7 1:22 Kärra 9:5 34:1 Varalövsvägen 1:2 Nytt planområde 1:3 1:4 NORRA 27:2 VARALÖV 6:6 KÄRRA 1:7 1:6 16:15 Översiktskarta TORLARP 9:1 1:19 1:18 NORRA VARALÖV 16:17 S 18:1 18:2 SÖDRA VARALÖV Bialitt 18:2 2:13 Helsingborgsvägen Varalövsvägen 6:5 Bäckagården 33: m ÖP SAMRÅD UTSTÄLLNING ANTAGANDE PRÖVNING LAGA KRAFT

2 SAMRÅDSHANDLING DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN NORRA VARALÖV 32:1 M. FL. ETAPP II ÄNGELHOLMS KOMMUN PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Planhandlingarna består under samrådstiden av följande: denna planbeskrivning med genomförande del och illustrationer detaljplanekarta med planbestämmelse, skala 1: 1000 KORT OMRÅDESHISTORIA Av Skånska rekognoseringskartan från framgår tydligt bäckravinen i områdets centrala delar. Marken var till stor del öppen. Öster om gården Kärra fanns lövskog. Gårdsstrukturen liknar den idag. En allé leder fram till Kärra gård. Ingen större förändring har skett när man tittar på Topografiska kartan från Av Ekonomiska kartan från 1926 och den Häradsekonomiska kartan från framgår ett landskap som liknar dagens. Väster om Kärra gård finns skog i öster och landskapet består av spridd bebyggelse och jordbruksmark. Flera gårdar är de samma som idag, Kärra, Möllebacken och Bialitt. (Historiken gäller hela det tidigare programområdet). PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med detaljplanen syfte är att möjliggöra en förlängning söderut av ett tidigare planlagt verksamhetsområde som nu i princip är fullt utnyttjat. Ängelholms kommun har förvärvat marken för den nya etappen av verksamhetsområdet. Den aktuella marken är i kommunöversikten utpekad som utredningsområde för service och verksamheter. Detta planförslag omfattar resterande del av fastigheten Norra Varalöv 32:1, två bostadsfastigheter i privat ägo ligger utmed väg 107:s östra sida, deras belägenhet gör det mycket svårt, om inte omöjligt att klara bullernormen mm för god bostadsmiljö. Kommunen har därför tagit ställningen att de inte ska planläggas och därmed permanentas som bostadsfastigheter. Planen liksom den tidigare planen medger verksamheter med ett skyddsavstånd av 50 meter samt kontor. Denna del av verksamhetsområdet innehåller inga handelsytor. TIDPLAN Samråd kan ske första kvartalet 2013, granskning andra kvartalet 2013, antagande och laga kraft tredje kvartalet PLANFÖRFARANDE Detaljplanen för fastigheten handläggs med normalt planförfarande och förväntas kunna antas av Kommunfullmäktige under tredje kvartalet

3 FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP. MILJÖBALKEN Avvägningen mot 3, 4 och 5 kap Miljöbalken är gjord i ÖP 2004, där området pekas ut som lämpligt område för service- och verksamhetskvarter. PLANDATA Lägesbestämning och areal Planområdet är beläget cirka 7-8 km söder om centralorten Ängelholm utmed väg 107, Helsingborgsvägen och knyter i norr an till ett planområde för verksamheter under utbyggnad. I öster om planområdet passerar Europaväg 6. I Söder gränsar planområdet till Varalövsvägen Planområdets areal är cirka kvm. Markägoförhållanden Marken inom planområdet är i kommunens ägo, två bostadsfastigheter intill planområdet är i privat ägo. Planområdet mot norr från Varalövsvägen TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan I gällande översiktsplan ingår det aktuella planområdet i ett framtida verksamhetsområde som sträcker sig från Erikslund i norr till infarten till Strövelstorp i söder. 3

4 Riksintressen Europaväg E6 som gränsar till området är av riksintresse för kommunikation och väg, några andra riksintressen berörs inte av planområdet. Detaljplaner Området är inte tidigare planlagt och gränsar i norr till planområde för verksamheter och i söder till Norra Varalövsvägen och söder om denna ett planområde för verksamheter med växt och jordbruksanknytning. Detaljplaneprogram Ett planprogram har upprättats för Norra Varalövs verksamhetsområde, programmet var även föremål för samråd. Samrådet ledde till ett uttalande i Kommunstyrelsens arbetsutskott om att prioritera arbetet med planläggning av området. En detaljplan för norra delen av programområdet har efter detta upprättats, utbyggnad pågår och ett flertal verksamheter har etablerats, i söder har en detaljplan för pågående verksamhet inom fastigheten Norra Varalöv 17:1 nyligen vunnit lagakraft. BEHOVSBEDÖMNING AV MILJÖBEDÖMNING Stadsarkitektkontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i Plan- och bygglagen 5 kap 18 eller i Miljöbalken 6 kap 11, med utgångspunkt från kriterierna i bilaga 2 och 4 till MKB-förordningen (1998:905). En miljöbedömning enligt miljöbalken bedöms därför inte behöva upprättas. Miljökvalitetsnormer Från och med sommaren 2003 finns miljökvalitetsnormer för sju typer av ämnen i luft. De är kvävedioxider och kväveoxider, partiklar (PM10), bensen, svaveldioxid, bly, ozon och kolmonoxid. Ängelholm kommuns miljökontor har under vinterhalvåret genomfört mätningar av luftens kvalitet vid mätpunkt i Ängelholms centralort. De genomförda mätningar visar värden för kväveoxid, svaveldioxid och bensen som inte överskrider miljökvalitetsnormen. För bly, ozon och kolmonoxid utfördes inga mätningar (bly mäts generellt bara i särskilt utsatta områden). Värdet för partiklar kan ibland närma sig normen. Sedan den 22 december 2009 finns även miljökvalitetsnorm för yt- och grundvatten. I det fortsatta planarbetet skall hädanefter en redovisning av hur åtgärder inom det aktuella planområdet kan komma att påverka de miljökvalitetsnormer som vattenmyndigheten för Västerhavet beslutat om. De vattenförekomster som främst kan beröras av detta planförslag är grundvattenförekomsten (Ängelholm- Ljungbyhed och ytvattenförekomsten Vege å). Slutsats Kommunen gör den bedömningen att inga värden för de i miljökvalitetsnormen ingående ämnena riskerar att överskridas, i och med att dagvatten skall omhändertas lokalt förväntas inte heller aktuella vattenförekomster påverkas negativt. 4

5 FÖRUTSÄTTNINGAR, PLANFÖRSLAG OCH KONSEKVENSER Natur Landskapsbild Planområdet ingår i ett område som består av ett mjukt böljande jordbrukslandskap med enstaka gårdar och klungor av hus. Väster om planområdet övergår slätten i vida skogar som ytterligare en del av mångfalden. Kring bebyggelsen finns stora träd och dungar som tillför landskapet struktur och variation. Alléer kantar uppfarterna till tre av gårdarna är och utgör ett viktigt inslag i landskapsbilden. E6 ligger något upphöjd på en bank och bildar en tydlig visuell barriär i landskapet. Man har en god överblick över slättlandskapet från E6 och västerut i blickfånget syns de stora skogarna kring Vegeholms gods. När man kommer in i Ängelholms kommun söderifrån som övergår landskapet från ett skånskt slättlandskap till ett småbrutet landskap och de stora skogarna i anslutning till åsen. Längs väg 107 färdas man i ett böljande och varierat landskap när man ömsom passerar bebyggelse, ömsom det öppna landskapet. Erikslund i norr ligger vid en upphöjd trafikplats och dominerar landskapsbilden i norra delen av området. Mark och vegetation Området består av odlingsmark och saknar vegetation, förutom vid de två bostadsfastigheterna. Lokalklimat Planförslaget medför en förändring av lokalklimatet. Slätten är ett utsatt landskap med förhärskande vindar och med nya byggnader och vegetation kan blåsten minska. Omgivande vägar utgör bullerkällor samt bidrar med avgaser och partiklar. Byggnader, vallar och ny vegetation kan minska buller och fungera som stopp för partiklar. Geotekniska förhållanden/markbeskaffenhet Marken är klassad som åkermark 6, det är alltså inte den mest högvärdiga odlingsmarken som tas i anspråk för exploateringen. Tidigare geoteknisk undersökning av det norr om liggande planområdet visar att för grundläggning av traditionella industribyggnader med pelarstolpe och koncentrerade laster rekommenderas grundläggning med grävpålar. Dock bör en översiktlig geoteknisk undersökning av det aktuella området utföras under planprocessen, samt en mer detaljerad undersökning och utredning göras i samband med byggnation för de enskilda byggnaderna. Markradon Med bakgrund av tillgängligt material har bedömningen gjorts att planområdet är ett lågriskområde för markradon. Fornlämningar Under våren 2005 utfördes en arkeologisk utredning, steg 2 inför planerad bebyggelse på fastigheten. Inom området hittades lämpliga boplatslägen, en registrerad fyndplats. Tretton sökschakt togs upp, totalt 457 löpmeter. I fyra av schakten påträffades härdar, gropar och stolphål. Fynden bestod av lerfragment, kol och enstaka slagna flintor. Anläggningar och fynd är inte av den digniteten att en 5

6 fortsatt undersökning är vetenskapligt motiverad. Utredningen är därmed avslutad och inga hinder finns längre, ur antikvarisk synpunkt, att fortsätta det planerade arbetet. Risk för skred och höga vattenstånd Flödet i den i söder liggande bäcken ligger djupt, cirka 5 meter under omgivande mark och kommer därmed inte att orsaka översvämningsproblem för omgivningen. Genom fördröjning- och bevattningsmagasin samt markinfiltration förändras inte heller bäckens normala vattenflöde. Bebyggelseområden Befintlig bebyggelse Bebyggelsen intill planområdet består av två bostadsfastigheter. Den norra fastighetens byggnader ligger alldeles intill väg 107, vissa byggnadsdelar upplevs som till och med belägna inom vägområdet. Speciellt ur säkerhetssynpunkt är detta mycket olämpligt och bullernormen kan inte innehållas. Även den södra fastigheten bedöms som inte lämplig att planlägga. Båda fastigheterna lämnas därför utanför detaljplan och kommer att ingå i övrig randbebyggelsen utmed vägen, eventuella bygglov behandlas från fall till fall. Bebyggelsen i omgivningen består förutom de omgivande större gårdarna delvis av en relativt väl sammanhållen bymiljö med 1-1 ½-plans bostadshus huvudsakligen uppradade längs vägen. Norr om planområdet finns den första delen av detta verksamhetsområde, området är under utbyggnad och innehåller i dag 5 verksamheter. Ytterligare i norr finns små verksamheter av hantverks- eller verkstadskaraktär och dessutom kommersiella verksamheter i form av hotell- och konferensanläggning, bensinmack med viss livsmedelsförsäljning samt en möbelaffär. Bebyggelsen är utspridd med en större grupp norr om rondellen och en mindre grupp mitt för detta område. Söder om planområdet finns en nyligen planlagd verksamhet för bland annat odling och trädgårdsteknik samt en speditionsfirma och en växthusanläggning, de senare är inte planlagda. De två bostadsfastigheterna som lämnas utanför planområdet 6

7 Ny bebyggelse, byggnadskultur och gestaltning Idag är hotellet vid trafikplatsen en signal för att man närmar sig tätorten. De nya byggnaderna i verksamhetsområdet liksom de planerade byggnaderna i detta planområde kommer också i viss mån att verka som en del av Ängelholms identitet för resande söderifrån. Detta, tillsammans med behovet av att passa in byggnaderna i landskapet samt en anpassning av skalan så att inte kontrasterna till den befintliga bebyggelsen blir alltför stora, detta är motiven till de krav som ställs på byggnaderna dess placering och storlek. Landskapets öppenhet och vägarnas geometri gör att byggnader på långt håll kommer att vara synliga. Särskilt gäller detta söderifrån från väg 107 respektive E6 samt västerifrån på väg 112. De byggrätter som är utlagda i den östra delen av det befintliga området är något större. Inom det nya området illustreras ingen fastighetsindelning, men en bedömning är att upplägget i detta område kommer att följa det befintliga. I området närmast bostadsfastigheterna ställs högre krav på att verksamheten inte får vara störande för omgivningen, detta gäller både inomhus och utomhusverksamhet. Inplacering av nya byggnaderna ska ske så att dessa placeras med fasader i gräns nära omgivande gator, det medför att en visuellt och trafikmässigt sammanhållen verksamhetsbebyggelse kommer till stånd. Den bebyggelsefria zonen mot väg 107 skall i likhet med gällande detaljplan vid Erikslund vara 30 meter. Mot Europavägen är skyddszonen 50 meter. Planområdet med sitt läge intill motorvägen har ett utmärkt skyltläge vilket också ställer höga krav på byggnaders utformning. För att på bästa sätt utnyttja detta skyltläge har det i planbestämmelsen för byggnationen i området införts krav på säkerhetshöjande åtgärder beträffande byggnader och markutformning som innebär att kontor och andra personalintensiva lokaler kan uppföras 55 meter från motorvägens gräns, utan åtgärder är avståndet 150 meter. Skyltning Skyltning av verksamheter skall anpassas till trafiksäkerhetsaspekter och landskapsbild. Skyltning ut mot omgivande vägar skall samordnas inom området och vara fästa på fasad. Fristående skyltar tillåts endast in mot industrigatan. Arbetsplatser Planområdet ingår i ett verksamhetsområde under utbyggnad. Vid Erikslund finns bland annat hotell och restaurang, bensinstation och möbelaffär. Söder om väg 112, Höganäsvägen, pågår utbyggnaden, redan etablerad verksamhet är ett rökeri med försäljning och restaurang. Söder om planområdet finns verksamhet för odling och trädgårdsteknik, speditionsverksamhet och växthus med försäljning och café. Ytterligare arbetsplatser kommer att tillföras området genom denna plan, antalet är dock svårt att uppskatta i planeringsskedet. Störningar Trafik till området beräknas ge en liten ökning av buller längs väg 107. Värden för trafikbuller inomhus, vid fasad och uteplatser har beräknats. Vid uteplatser och invid fasader mot väg beräknas bullervärdena stiga med cirka 1 dba jämfört med dagens situation, vilket inte är en hörbar förändring. Innan beslutet att inte planlägga de två bostadsfastigheterna togs gjordes en 7

8 bullerutredning som visade att riktvärdet för buller för det norra huset med dess läge intill vägbanan krävs fasad och fönsterdämpning på 40 dba och en avskärmning av uteplats som ger en dämpning av 9 dba. Med tanke på att detta är ett äldre hus torde det vara omöjligt att uppnå de ställda kraven. Det södra huset kräver en fasad och fönsterdämpning på 15 dba, uteplatsen bakom huset klarar riktvärdet men behöver kompletteras med murar eller plank. Beträffande buller från E6 bör en utbyggnad av verksamhetsområdet medföra en viss avskärmning och därmed på sikt sänkt bullernivå för de befintliga bostadshusen. Vid fasad mot E6 är bullernivån i dagsläget beräknad till 56 dba vid fasad. Offentlig service Skola och förskola finns i Strövelstorp, där finns även bibliotek och distriktssköterska. Kommersiell service Livsmedelsaffär finns i Strövelstorp, viss affärsverksamhet finns i Erikslund. Tillgänglighet Tillfart till anläggningen ska utformas på ett sådant sätt att den blir tillgänglig även för personer med nedsatt rörelseförmåga. Gator och trafik Gatunät, även gång och cykeltrafik Planområdet ligger öster om och utmed väg 107, Helsingborgsvägen. Ytterligare öster om området passerar Europaväg 6. Området gränsar i söder till Varalövsvägen, ingen anslutning planeras till denna. Separat cykelbana finns anlagd väster om väg 107. Området får sin trafikförsörjning från väg 107, Helsingborgsvägen, dels genom att befintlig väg genom området i norr förlängs och ansluter återigen till 107: an. Avståndet mellan anslutningspunkterna är cirka 620 meter. Utformning av den nya anslutningen följer den befintliga och sker i samråd med trafikverket. Kollektivtrafik Länsbuss 506 mellan Ängelholm och Helsingborg passerar förbi och busshållplatser finns i anslutning till området. Busslinjen har god turtäthet. Parkering, utfarter, varumottagning Parkeringsplatser ska anordnas i tillräckligt antal inom var fastighet Utfarter och varumottagning ska ske mot industrigatan. Teknisk försörjning VA-ledningar löper väster om väg 107 och det finns förutsättningar att ansluta till befintligt nät, dock behöver kapaciteten i ledningarna ökas. En gasledning löper öster om väg 107 och följer bakkanten på de två fastigheterna i de centrala delarna. Skyddsavstånd i tättbebyggt område är 2 m och utanför tättbebyggt område 12 m. 8

9 Tele och bredband Väster om väg 107 finns en optokabel längs cykelvägen. El kommer att byggas ut i samband med planens genomförande. Dagvatten Dagvattnet inom området tas hand om lokalt, dels genom markinfiltration, dels i en dammar i lågpunkter i norra och södra delarna inom planområdet, högsta punkt finns i områdets mitt. Dagvatten överföringen efter fördröjning till bäcken till i söder och till omgivningen får inte överstiga 1,5 l/s och ha, vilket motsvarar den naturliga avrinningen från naturmark och överensstämmer med dagens situation. Avfall Av tekniska kontoret anlitad entreprenör svarar för avfallshantering enligt kommunens föreskrifter. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. PLANENS GENOMFÖRANDEFRÅGOR Planförfarande Planen handläggs med normalt planförfarande. Tidplan Detaljplanen förväntas kunna bli antagen av kommunfullmäktige kvartal 3, 2013 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Ansvarsfördelning/Huvudmannaskap Tekniska kontoret genomför och bekostar anläggande av gata, dagvattenanläggning, skyddszon samt vänstersvängfält på väg 107. Anläggningarna och kostnader för dessa avses att överföras till gemensamhetsanläggning i vilken de framtida fastighetsägarna kommer att delta. Kommunen är huvudman för det allmänna VA- nätet. E ON Elnät AB står för elförsörjningen i området. Trafikverket är huvudman för de omgivande vägarna förutom lokalvägen i söder. Planen berör indirekt allmän plats eftersom del av väg 107 måste förses med ett vänstersvängfält som en följd av planen. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning Detaljplanen ligger till grund för erforderlig fastighetsbildning. 9

10 EKONOMISKA FRÅGOR PLANEKONOMI Detaljplanekostnaden kommer att uttas i samband med bygglov. TEKNISKA FRÅGOR TEKNISKA UTREDNINGAR En geoteknisk undersökning beträffande grundläggningsförhållanden för aktuell utbyggnad ska utföras och i samband med denna bör och eventuell radonförekomst på platsen mätas. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Planhandlingarna har upprättats av planarkitekt Ralph Blomqvist, Stadsarkitektkontoret. För digitaliseringen av kartor och presentationsmaterial mm svarar gis- ingengör Anette Gustavsson, Stadsarkitektkontoret. Fastighetsförteckningen framtas av Tekniska kontoret. STADSARKITEKTKONTORET Ängelholm den 11 december 2012 Pontus Swahn Stadsarkitekt Ralph Blomqvist Planarkitekt Information enligt personuppgiftslagen (PUL) Som information vill vi upplysa om att personuppgifter som inkommer i ärendet behandlas endast i detta specifika planärende samt vid utlämnande av handlingar enligt offentlighetsprincipen. Källor: Till fastighetsförteckning är; fastighetsinformationsregistret (FIR), statens personadressregister (SPAR). Byggnadsnämnden ansvarar för denna information. Om du vill ha ytterligare information om hur dina personuppgifter används eller om du vill att dessa skall ändras är vi tacksamma för skriftligt besked om detta till Byggnadsnämnden, Ängelholm. 10