Ökat fokus på hållbar renovering

Transkript

1 Nya stammar, nytt elsystem, nytt kakel och klinkers i samtliga lägenheter. Det blir en del stök men sedan John Mattson Fastighets AB förstod behovet av kommunikation med hyresgästerna löper arbetet relativt smidigt. Ökat fokus på hållbar renovering Renoveringsbehovet är stort. Hyresgästerna ska involveras, segrega tionen minska och energiprestandan öka. Samtidigt ska kalkylen gå ihop. Ny forskning ska öka kunskapen kring renovering. TEXT: HANS HELLBERG Madeleine Nobs är affärsutvecklare för hållbara affärer på NCC och styrelseledamot i det nyinrättade Renoveringscentrum, som ska bidra till att öka kunskapen om renovering. Projektet tillkom ursprungligen på initiativ av VVS Företagen som menade att det inom den akademiska världen fanns god kunskap om vilka renoveringsmetoder som fungerar bäst, men att kunskapen ofta stannade där. För henne är hållbar renovering i första hand synonymt med att involvera hyresgästerna i upprustningen av bostadsområden och se till att de har råd att bo kvar. En renovering är inte hållbar om de boende måste flytta på grund av för höga hyror. Det måste finnas lägenheter med olika hyresnivåer i ett om råde. Dessutom är det viktigt att komma tillrätta med segregationen i vissa områden, som blivit mycket värre de senaste åren, säger Madeleine Nobs. Det gäller enligt henne att återskapa de goda tankarna ur miljonprogrammet med gårdar för samvaro och gemenskap, yteffektiva lägenheter och tillgång till bra kommunikationer. Det är egentligen viktigare att göra ytorna mellan husen och området kring entréerna mer trygga och trivsamma än att satsa för mycket på lägenheterna. Och här måste de boende få vara med att tycka till, säger Madeleine Nobs. BARA FÖR NÅGOT år sedan var huvudspåret i renoveringsdebatten att man skulle göra allt på en gång. Madeleine Nobs anser att den typen av jätterustningar oftast blir för dyr. Hon ser framför sig flera olika angreppssätt, anpassade till de förutsättningar som gäller just i det aktuella bostadsområdet. Det finns inte bara ett sätt som är rätt. I en fastig het som vi kallar Fittja People s Palace i Botkyrka har vi valt tre aspekter för att hålla nere kost- 50

2 naderna i samband med stambyte: vi involverar de boende i ombyggnaden och driften, optimerar ytor och gör dem uthyrningsbara samt lappar och lagar i övrigt. Dessutom målar vi och sätter ny belysning i trapphuset. Det är en värdeökande åtgärd. FREDRIK OLSSON ÄR vd för företaget Rotpartner som projektleder renoverings- och ombyggnadsprojekt och även hjälper hyresvärdar med dialogen med hyresgäster före och under renoveringen. Han anser att fastighetsägare i allmänhet behöver bli modigare i sin kommunikation med hyresgästerna inför en stundande renovering. De flesta hyresvärdar har ingen exakt bild av vad de ska göra, mer än att det är påkallat att byta stammar och badrum. Då måste man våga kommunicera det. Vår uppfattning är att fastighetsägare som har en öppen inställning lyckas bättre med att driva igenom sina projekt på ett bra sätt, säger Fredrik Olsson. Ju tidigare man börjar informera, desto mindre risk att hyresgästerna bromsar renoveringen genom att gå till Hyresnämnden. Men det handlar också om att vara tydlig med att förklara att hyresgästerna inte alltid får sin vilja igenom och motivera varför, säger Fredrik Olsson. ANDRES MULD ÄR ordförande i Renoveringscentrum, ett samarbete mellan forskning och näringsliv för att öka branschens kunskap om renovering. När det gäller nybyggnad finns hur mycket information som helst medan renoveringskunskaper är en bristvara. Dessutom är det svårare att ta hand om en befintlig byggnad. Man måste lära känna byggnadens kvaliteter och svagheter så att det inte uppstår skador. Det krävs ett rejält kunskapslyft, säger Andres Muld. Tanken är att Renoveringscentrum ska tillhandahålla all relevant information om renovering. Man kommer även att lyfta fram goda exempel och utvärdera och kvalitetsstämpla vissa projekt. DESSUTOM PLANERAS en omfattande utbildningsinsats i klass med Bygga Bo-dialogen. Den nya satsningen kallas Bygga Om-dialogen. Regeringen har ju aviserat en stor satsning på renovering och ombyggnad i höstbudgeten. Om vi får del av den hoppas vi kunna sätta igång med utbildningar nästa år. Ambitionen är att utbilda representanter för alla kategorier i byggkedjan och att de sedan får hjälpa till att utbilda sina kolleger, säger Andres Muld. All ny kunskap som kommer fram presenteras på sajten renoveringsinfo.se som är ett samarbete mellan Svensk Byggtjänst och Renoveringscentrum. Sajten lanseras i höst, men en betaversion finns är redan igång. Alla resultat från projekt som är finansierade med offentliga medel blir tillgängliga gratis på sajten, medan Byggtjänst tar betalt för andra delar. Vi levandegör människorna i projekten och lyfter fram resultaten i redaktionell utformning. Det finns ett stort sug efter den här typen av material, säger Anna-Klara Fresk Aspegren, redaktör för Renoveringsinfo. DET ÄR EGENTLIGEN VIKTIGARE ATT GÖRA YTORNA MELLAN HUSEN OCH OMRÅDET KRING ENTRÉERNA MER TRYGGA OCH TRIVSAMMA ÄN ATT SATSA FÖR MYCKET PÅ LÄGENHETERNA. Madeleine Nobs, affärsutvecklare Hållbara affärer, NCC Kristina Mjörnell, är adjungerad professor vid Lunds tekniska högskola och ansvarig koordinator för SIRen, det största svenska forskningsprojektet om hållbar integrerad renovering. 30 forskare och 25 företag och organisationer samarbetar för att ta fram ny kunskap, nya metoder och verktyg för att arbeta med hållbar renovering. FORSKNINGEN OMFATTAR såväl miljömässiga som ekonomiska, sociala och kulturhistoriska aspekter. Ambitionen är att möta de samhällsutmaningar som klimatförändringar, förändrad demografi och ökad segregering innebär samt bidra till ökat inflytande i renoveringsprocessen för de boende. Samtidigt som kostnaderna ryms inom fastighetsbolagens ekonomiska ramar. Kristina Mjörnell ser det som helt nödvändigt att ta ett helhetsgrepp och integrera alla aspekter. I dag prioriteras ofta låg kostnad på bekostnad av miljö och sociala aspekter, vilket riskerar att leda till minskad historisk och kulturell mångfald i den byggda miljön. Det kommer att krävas ny kompetens, ny typ av arbetskraft och nya arbetssätt för att hantera den komplexitet som hållbar renovering innebär, säger hon. Satsa på kommunikation med hyresgästerna, menar Fredrik Olsson, vd Rotpartner. Läs mer om: Renoveringscentrum: renoverings centrum. lth.se Renoveringsinfo: Forskningsprojektet SIRen: siren Fittjas People s Palace: hallbar-renovering/ fittja-peoples-palacerenovering-for-folket/ 51

3 Påbyggnad kan göra energirenoveringen lönsam Ombyggnaden av 60-talshuset till ett lågenergihus gav rejält minskad energianvändning och förbättrat inomhusklimat. Men kalkylen gick inte ihop. Genom att bygga på två extra våningar på de hus som var kvar att renovera har Bostads AB Poseidon i Göteborg fått 140 toppmoderna lägenheter med lönsam avkastning. Det första ombyggda lågenergihuset i Backa Röd på Hisingen stod klart redan 2009 som ett pilotprojekt. Hela huset blåstes ur och alla lägenheter renoverades från grunden med nya stammar, badrum, kök och ytskikt. Husets fasader, tak och grund kläddes in med upp till 20 centimeter tjock cellplast och FTX-ventilation installerades. FÖRE Genom att bygga på två våningar och öka den uthyrningsbara ytan blev Poseidons lågenergirenovering i Backa Röd lönsam. Dessutom slapp man jaga nya markanvisningar. Energianvändningen i husen har minskat från 180 till 60 kwh per kvm. Det har uppnåtts genom bland annat isolering av tak, krypgrund och ytterväggar, byte av fönster och utfacknings väggar samt ny FTXventilation med värmeåtervinning. EFTER VARJE HUS HAR SINA FÖRUTSÄTT- NINGAR OCH DET GÅR INTE ATT KOPIERA LÖSNINGAR RAKT AV. Cathrine Gerle, projektchef, Poseidon Energianvändningen sjönk från 180 kwh per kvm till 60 och inomhusklimatet fick en helt ny dimension. Hyresgästerna var jättenöjda. Det var en väldigt lyckad renovering rent tekniskt och komfortmässigt men inte ekonomiskt, säger Cathrine Gerle, projektchef på Poseidon. För att få projektet lönsamt var vi tvungna att hitta fler lägenheter att fördela de gemensamma kostnaderna för projektering, isolering och nytt fläktsystem på. Då föddes idén att bygga på två våningar på de övriga husen i projektet. Det skulle öka antalet lägenheter i varje hus från 16 till 28 och innebära att fler delar på kostnaderna. DE TVÅ NYA våningarna är byggda i trä och metall och husen har också fått hiss men har i övrigt samma standard som det första huset. Det femte och sista huset blev inflyttningsklart i början av sommaren. Och den här gången går kalkylen ihop. Projektet är lönsamt ur ett långsiktigt förvaltarperspektiv, vi kommer att behålla dessa fastigheter länge, säger Cathrine Gerle. Vi får en årlig avkastning på sex procent inklusive inflation. OCH DETTA TROTS att Poseidon inte kunna höja hyrorna så mycket som man ville. Snitthyran för de nybyggda lägenheterna hamnar på kronor per kvadratmeter och år och för de ombyggda på kronor per kvadratmeter och år, vilket innebär cirka kronor per månad för en trea på 79 kvadratmeter. Det är fortfarande väldigt billigt bara fyra kilometer från Gustav Adolfs torg. Vi talar inte om hyreshöjningar i procent eftersom vi ser detta som en förnyelse. Området var tidigare det näst billigaste i Göteborg. Men det lyckade resultatet innebär inte automatiskt att Poseidon kommer att renovera alla sina övriga byggnader på samma sätt. Varje hus har sina förutsättningar och det går inte att kopiera lösningar rakt av. Den största vinsten är att vi fått ökad kunskap om lågenergirenovering och bättre kan analysera och identifiera vilka insatser som ska göras på respektive byggnad, säger Cathrine Gerle. Generellt kan man säga att det blir mest lönsamt att energirenovera höga punkthus med bara ett ventilationssystem. Extra värt är det förstås i de fall då klimatskalet ändå måste åtgärdas. HANS HELLBERG 53

4 I regel erbjuds inte hyresgästerna evakueringslägenheter. Men när Jared Cordovas familj utökades med tvillingar samtidigt som renoveringsarbetet drog igång, såg John Mattson till att lösa det. Personliga möten och tydlig info gör hyresgästerna trygga Personliga möten och rätt information i rätt tid. Det är två framgångsfaktorer för att få hyresgästerna att känna sig trygga vid en stamrenovering eller större ombyggnad, anser Thomas Enmark, fastighetsutvecklingschef på John Mattson. TEXT: HANS HELLBERG Peter Ax Karlsson spacklar badrumsgolv i John Mattsons lägenheter i Larsberg på Lidingö. Fastighetsbolaget John Mattson, som har alla sina bostadslägenheter samlade på Lidingö utanför Stockholm, genomför sedan två år renoveringar av sina lägenheter i Larsberg, som är byggda på 1960-talet. Samtliga hus får nya stammar i kök och badrum och nya elsystem. Alla badrum och toaletter får kakel och klinkers och alla lägenheter utrustas med nya säkerhetsdörrar. Dessutom blir det ny belysning och målning i trapphus och entré samt nya entréportar med portlås och automatiska dörröppnare. Utemiljön närmast entréerna fräschas också upp. KONCEPTET KALLAS miniuppgradering och ger en hyreshöjning på mellan tio och femton procent. Hittills är cirka 400 lägenheter klara och alla beräknas vara färdiga till Hyresgästerna bor kvar i lägenheterna under de sex åtta veckor renoveringen pågår. John Mattson har i renoveringsarbetet tagit hjälp av Rotpartner, som utvecklat en särskild process för hyresgästdialog i samband med renovering. Vi tänkte från början klara detta själva eftersom vi har bra relationer med våra hyresgäster men insåg snart hur svårt det var. Renovering är något annat än förvaltning, förklarar Thomas Enmark, fastighetsutvecklingschef på John Mattson. I DAG ARBETAR man utifrån Rotpartners väl in arbetade process som omfattar tidig, tydlig och kontinuerlig dialog med hyresgästerna. Felet vi gjorde och som säkert många andra fastighetsägare gör är att koncentrera sig på den 54

5 DET VIKTIGASTE ÄR ATT TIDIGT FÖRKLARA FÖR HYRESGÄSTERNA ATT HUSET ÄR I DÅLIGT SKICK. Thomas Enmark, fastighetsutvecklingschef, John Mattson tekniska processen, när det viktigaste är att tidigt förklara för hyresgästerna att huset är i dåligt skick och att det behöver renoveras, säger Thomas Enmark. Det bör göras cirka två år innan arbetena startar. JOHN MATTSON kommunicerar med hyresgästerna via flera olika kanaler. Man har tagit fram en informationsbroschyr om vad renoveringen innebär som delas ut till alla boende. Dessutom har de gjort en film på samma tema som ligger på företagets webbplats. Hyresgästerna får också kontinuerligt följa hur renoveringen fortlöper i företagets kundtidning som ges ut tre gånger per år. Men den allra viktigaste faktorn är nog det personliga mötet. Hyresgästerna får träffa mig och mina kolleger i samband med att de besöker en visningslägenhet där de också får välja färg på kakel. Dessutom håller vi enskilda möten med dem som har behov av det, säger Thomas Enmark. Den täta dialogen med hyresgästerna har inneburit att relativt få hyresgäster motsätter sig renoveringen. Enligt Thomas Enmark är det bara någon procent som drar frågan till Hyresnämnden, där de alltid får ge sig. Under vår rundvandring i Larsberg träffar vi på Jared Cordova som med frun Anna tillfälligt bor i en av områdets evakueringslägenheter medan deras lägenhet renoveras. Paret har förutom dottern Thea två nyfödda tvillingpojkar som anlände mitt under renoveringen. Annars är John Mattson sparsamma med att erbjuda evakueringslägenheter. Jared, som är uppvuxen i området och som flyttade tillbaka med sin familj till en fyra för ett par år sedan, är nöjd med den information han fått inför renoveringen. Informationen var varit bra under hela resan, säger han. Jag tycker också det är värt att betala cirka 900 kronor mer i månadshyra för att få det så fräscht. EN VIKTIG DEL i dialogen är också att skicka ut en enkät till hyresgästerna när renoveringen är klar och ta med sig resultaten därifrån till nästa hus. Det gäller att både vi och våra entreprenörer lär oss längs vägen och jobbar med ständiga förbättringar. Hyresgästerna reagerar ofta över om det står arbetsmaterial framför entrén, vilket det inte får göra efter arbetsdagens slut. Vet vi om det så åtgärder vi det såklart direkt. Men de flesta är väldigt nöjda och glada med den färdiga lägen heten och att renoveringen är över, säger Thomas Enmark. Fem framgångsfaktorer Starta dialogen i god tid (cirka två år före renovering) Låt olika personer sköta den tekniska processen och hyresgästdialogen Rätt information i rätt tid och i flera kanaler Låt hyresgästerna vara delaktiga i processen Personliga möten med hyresgästerna (vissa behöver mer info än andra) Thomas Enmark i samspråk med Elvy Jidell som bott i området i tio år. Hon säger att hon inte oroar sig för renoveringen, utan ser snarast fram mot att den blir av. Välkommen till fullservicebyrån inom fastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt och arrenderätt! - när det gäller fastigheter - Tel info@steinmann.se 55

6 Så äldreanpassar du dina bostäder med finess Passa på att äldreanpassa dina hus med finess och stil när du ändå renoverar. Det gör lägenheterna attraktiva för fler och hyresgästerna kan bo kvar längre. Dessutom slipper du fula och kostsamma ingrepp när lägenheten måste tillgänglighetsanpassas. TEXT: HANS HELLBERG E va Eriksson ansvarar för projektledningsföretaget Forsen Projekts arbete med äldre- och omsorgsboenden. Hon var tidigare projektledare och ansvarig för utvecklingsfrågor på Micasa Fastig heter, där hon tog fram Framtidens omsorgslägenhet som fick stor uppmärksamhet. Det finns egentligen ingen motsättning mellan omsorgsboenden och vanliga lägenheter om man bortser från personalutrymmena, säger hon. Allt fler drabbas av demens i takt med att vi lever längre. Varför då inte redan från början bygga för att förenkla vardagen för dessa personer så att de kan bo kvar hemma längre. Det tjänar både samhället och du som fastighetsägare på, säger Eva Eriksson. Enligt Eva Eriksson är det viktigt att sätta sig in i de äldres vardag när man väljer lösningar för personer med nedsatt syn- eller kognitiv och funktionsmässig förmåga. Om man enbart följer Boverkets BBR-krav saknas mycket som är viktigt ur ett äldreperspektiv. Men det går att göra mycket med små medel för att förbättra lägenheterna och förlänga de boendes oberoende. DET HANDLAR bland annat om att med rätt färgsättning och rätt material öka tryggheten. Synnedsättningar är mycket vanligt förekommande hos äldre personer. Detta leder till att förmågan att orientera sig i rummet försämras. Eva Erikssons bästa tips: NIVÅSKILLNADER Det ska vara så få trösklar som möjligt, helst inga alls. Ingen våtrumströskel behövs om höjdskillnaden mellan golvbrunnen och ingången till badrummet är minst 20 millimeter. Lägg trall på balkongen så det blir lätt att komma ut eventuellt kan det behövas en liten ramp. BADRUMMET Badrummet ska fungera för en person med rullstol eller rollator. Toaletter ska vara förberedda för stödhandtag direkt på toaletten så att man slipper ta hål i tätskiktet. Handtag och duschstång ska klara belastningar och ha grepp att hålla sig i. KÖKET Lådor istället för luckor i köket gör att skåpen blir lättare att komma åt. Ugnen ska monteras i arbetshöjd med en sidohängd lucka, så att en person i rullstol lätt kan öppna och komma åt maten. Spisen bör väljas med omsorg. Touchkontroller kan vara svåra att hantera. Välj därför en spishäll med vredpanel. Diskbänkskåp med löstagbar botten och sockel underlättar när man ska kunna komma under med rullstol. Fler tips på nästa sida. 57

7 TEMA Renovering och underhåll KONTRASTER OCH KULÖRER Kontraster är viktigt för synsvaga personer. Det bör vara minst 0,4 i skillnad på NCS-skalan mellan till exempel viktiga dörrar och väggar eller mellan wcporslin och kakel. Använd lugna och enhetliga färger vita och blanka ytor kan vara bländande för personer med ögonsjukdom. Det bör också vara enhetliga färgövergångar på golvbeläggningar mellan trapphus, hall och badrum. TEKNIK Ett eluttag ska placeras på handikappanpassad höjd för städning i varje rum. Placera uttaget en bit från sängen så att det inte riskerar att skadas om en höj- och sänkbar säng används. Uttag i köket placeras om möjligt på en sidovägg så att det blir lättare att komma åt. Minst ett uttag vid köksbänken bör förses med timer. En spiskåpa med inbyggd sprinkler skapar extra trygghet om kastrullen på spisen glöms bort. Ledljus som alltid lyser på natten placeras intill badrumsdörren, cirka 20 centimeter över golvet. Detta förebygger fallolyckor. LÄTTÖPPNADE DÖRRAR Installera dörrautomatik på alla tunga dörrar. Tänk igenom placeringen av armbågskontakter, kodlås och liknande. DEMENTA PERSONER TAPPAR OFTA FÖRMÅGAN ATT ORIENTERA SIG I RUMMET, GENOM ATT MÅLA MOTSTÅENDE VÄGGAR I AVVIKANDE KULÖRER ÖKAR MAN ORIENTERBARHETEN OCH MINSKAR MÄNNISKORS ORO. Eva Eriksson, Forsen Projekt Eva Eriksson på projektledningsföretaget Forsen Projekt menar att det med mycket enkla medel går att förlänga kvarboendet. Genom att måla med kontrasterande färger eller använda produkter i avvikande kulörer ökar man orienterbarheten och minskar människors oro. Men det gäller också att ha rätt och bra belysning, se till att badrum och kök blir tillgängliga för personer i rullstol och undvika onödiga nivåskillnader. Det finns egentligen ingen anledning att ha trösklar inne i en lägenhet, säger Eva Eriksson. Det är även viktigt att placera viktiga funktioner på rätt höjd så att man når dem lättare, till exempel om man sitter i rullstol. Att sänka höjden på spegeln i badrummet och ha lådor i köket i stället för skåp i underlättar också väsentligt menar Eva Eriksson. De flesta av dessa förbättringar gynnar även barnfamiljer och bidrar till mer flexibla lägenheter. Tänk vad bra det vore med en höj- och sänkbar hatthylla i hallen som standard! Det kommer i dag fram fler och fler snygga lösningar, designen är viktig. Det ska inte synas att lägenheten är äldreanpassad, det ska bara finnas där. Det är tricket, säger Eva Eriksson. Enligt Eva Eriksson behöver det inte alltid bli dyrare att anpassa lägenheterna. Genom noggrann planering från början och god kännedom om bra produkter på marknaden kommer man långt. Vissa saker kostar lite mer. Därför har vi föreslagit att den som äldreanpassar sina lägenheter bör kunna få någon form av investeringsbidrag från kommun eller stat. DET ÄR SKILLNAD PÅ RELINING OCH RELINING Det är skillnad på metoder och material. Det är skillnad på entreprenörerna som utför installationerna. Sacpipe Connection System jobbar därför med auktoriserade installatörer. De gör skillnad för slutresultatet på era renoverade avloppsledningar. Läs mer om Sacpipe Connection System och våra auktoriserade installatörer på: 58