Miljöklassning av lokaler

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. Avd för Bygg- och fastighetsekonomi 492 Miljöklassning av lokaler - Systemet Miljöklassad byggnad anpassat för lokal Författare: Erik Lagerström Fredrik Ström Stockholm 2009 Handledare: Hans Lind

2 Master of Science thesis Title Authors Department Environmental ratings for tenant spaces - The system Miljöklassad byggnad configured for tenant spaces Erik Lagerström & Fredrik Ström Department of Real Estate and Construction Management, Division of Building and Real Estate Economics Master of Science thesis number 492 Supervisor Hans Lind Keywords Environmental rating, Premises Abstract The awareness of environmental issues is increasing. This is noticeable within the real estate sector where several actions are available for increased environmental performance. Environmental rating systems are tools that can be used in order to measure these actions and they are being used around the world in order to enable a way of exchanging this information among property owners, investors and tenants. Some of the systems being used today are the American LEED, the British BREEAM and the Swedish equivalent Miljöklassad byggnad. As a result of an environmental classification process the entire building receives a rating on its environmental performance. The environmental aspect of a single tenant space is often important though, for example when a company searches for a new tenant space and environmental aspects are of some importance in the decision. It can however be difficult to interpret the environmental attributes of the premises based on a classification on the entire building. Companies in search of a new tenant space could also perform classifications of several objects in order to form an enhanced basis for the selection process. A tenant can also cooperate with the property owner and improve the environmental attributes of the premises and therefore achieve a higher rating. The purpose of this master thesis is to examine whether Miljöklassad byggnad can be applied to a single premises instead of an entire building. This is done through an empirical study. The international systems LEED and BREEAM have synoptically been studied in the same way. The system LEED has a manual which can be used to rate a tenant space but the focus is not solely on the building but split between the building and the tenants activities. It is therefore more of an aid to make their work more environmentally friendly. The BRE has not yet developed a manual for this process but has all the prerequisites to do so. Miljöklassad byggnad focuses primarily on the technical aspects of the building and is easy to use. In this respect Miljöklassad byggnad differs from the systems LEED and BREEAM and fewer adjustments have to be made for it to become relevant. The master thesis illustrates that a classification of tenant spaces can be conducted using Miljöklassad byggnad if the appropriate adjustments are made, primarily within the energy area. This could result in an increased spread of the tool if tenants increasingly demanded to get their future or active premises rated. 2

3 Examensarbete Titel Författare Institution Miljöklassning av lokaler - Systemet Miljöklassad byggnad anpassat för lokal Erik Lagerström & Fredrik Ström Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 492 Handledare Hans Lind Nyckelord Miljöklassning, Miljöklassad byggnad, Lokal Sammanfattning Medvetenheten om miljöfrågor växer allt större. Detta märks inte minst i fastighetsbranschen, där stora åtgärder för förbättrande av miljöprestanda både inom det befintliga fastighetsbeståndet och i framtida projekt är möjliga. Miljöklassningssystem som verktyg för att åskådliggöra dessa miljöförbättrande åtgärder i byggnader har utvecklats och börjat användas i stora delar av världen för att förmedla sådan information mellan fastighetsägare och investerare samt till hyresgäster. System som används är exempelvis amerikanska LEED, brittiska BREEAM och nyetablerade svenska Miljöklassad byggnad. Med de flesta system för miljöklassning erhåller byggnaden i sin helhet ett betyg på sin miljöprestanda. Inte sällan är det dock en specifik lokals miljömässiga egenskaper som är av intresse exempelvis när företag söker ny lokal för sin verksamhet och har bestämt att miljöhänsyn ska ha viss betydelse vid valet av lokal. Det kan då vara svårt att utläsa vilka miljöegenskaper en lokal har utifrån en klassning av en hel byggnad. Ett företag kan också ha en önskan att genomföra klassning på ett fåtal utvalda lokaler för att nyttja som beslutsunderlag vid valet av lokal. Det kan även vara så att en potentiell hyresgäst i samråd med fastighetsägaren önskar besluta om åtgärder för en lokal som höjer dess klassningsbetyg. Detta examensarbete har som huvudsyfte att utreda om Miljöklassad byggnad kan användas på lokalnivå. Detta görs genom att undersöka hur en applicering av Miljöklassad byggnad fungerar på en lokal jämfört med som normalt en klassning av hela byggnaden. Det har även gjorts undersökningar hur tillämpningen på lokalnivå skulle fungera i internationella system som LEED och BREEAM. LEED har exempelvis tagit fram en modell för hyresgäster som dock fungerar mer som ett verktyg för hyresgästen att anpassa sin verksamhet för större delaktighet i miljöarbetet än som en klassning att använda som underlag för beslut vid lokalsökning. BRE kan ta fram en liknande hyresgästversion men den finns ej än. Slutsatsen är att då Miljöklassad byggnad behandlar färre parametrar än LEED och BREEAM och inte involverar verksamheten i bedömningen så krävs färre justeringar för att appliceringen på lokalnivå ska få relevans och användbarhet. Examensarbetet visar att en anpassning till lokal skulle vara fullt möjlig för systemet Miljöklassad byggnad, med vissa korrigeringar främst inom energiområdet, och att en sådan anpassning skulle kunna få etablering om efterfrågan från lokalhyresgäster att få sin framtida eller nuvarande lokal miljöklassad finns. 3

4 Förord Examensarbetet är det sista momentet i civilingenjörsutbildningen på Kungliga Tekniska Högskolan och omfattar 30 högskolepoäng. Vi har båda läst programmet Samhällsbyggnad med inriktning mot Bygg- och fastighetsekonomi. Det har varit mycket givande att få arbeta med något som ligger så pass rätt i tiden och känna att vi tillför någonting som marknaden kan nyttja. Vi vill tacka alla som har hjälpt oss under projektet. Speciellt vill vi framföra vår tacksamhet till Structor som har tillhandahållit en stimulerande arbetsplats under arbetets gång och vår handledare Mikael Eriksson på Structor som har bidragit med eftertänksamma kommentarer och delat med sig av sitt användbara kontaktnät. Tack även till Anna Wickman på DTZ som har introducerat oss till ämnet och för hjälpen med frågeställningen. Vi vill likaså tacka Hans Lind, vår handledare på KTH, som med sina periodiska möten sett till att arbetet fortskridit som önskat. Vi vill även säg tack till Göran Holmberg på Akademiska hus och Anders Lood på Structor/Jernhusen för stort engagemang och tillhandahållning av underlag för miljöklassningen. Även tack till AFA fastigheter för att vi har fått använda Bojen 3 som klassningsobjekt. Ett tack också till Henrik Rand på Vasakronan för en inblick i LEED och Pennfäktaren. Stockholm, 2009 Erik Lagerström & Fredrik Ström 4

5 Innehållsförteckning 1 INTRODUKTION BAKGRUND SYFTE METOD AVGRÄNSNING DISPOSITION MILJÖTÄNK I FASTIGHETSBRANSCHEN GRÖNT BYGGANDE GRÖNA KONTRAKT MILJÖKLASSAD BYGGNAD SÅ FUNGERAR SYSTEMET KLASSNINGSSYSTEMETS INDIKATORER HYPOTESER KRING APPLICERING PÅ LOKAL INTERNATIONELLA SYSTEM EN INTRODUKTION TILL LEED EN INTRODUKTION TILL BREEAM LOKALKRITERIER KUNGSBROHUSET LÄGET MILJÖMÅL BYGGNADEN VAL AV LOKAL INDATA FÖR KUNGSBROHUSET ANALYS AV RESULTAT FÖR KUNGSBROHUSET BOJEN LÄGET BYGGNADEN FÖRVALTNING VAL AV LOKAL INDATA FÖR BOJEN ANALYS AV RESULTAT FÖR BOJEN KTH:S ADMINISTRATIVA BYGGNAD LÄGET MILJÖMÅL BYGGNADEN VAL AV LOKAL INDATA FÖR KTH:S ADMINISTRATIVA BYGGNAD ANALYS AV RESULTAT FÖR KTH:S ADMINISTRATIVA BYGGNAD ANALYS MILJÖKLASSAD BYGGNAD FÖRSLAG TILL ÄNDRINGAR I MILJÖKLASSAD BYGGNAD LEED OCH BREEAM PÅ LOKALNIVÅ

6 9.4 KOMMENTARER SLUTSATS REFERENSER LITTERATUR ELEKTRONISKA MUNTLIGA FIGURER BILAGA 1 KUNGSBROHUSET BILAGA 2 BOJEN 3 BILAGA 3 KTH:S ADMINISTRATIVA BYGGNAD 6

7 1 Introduktion 1.1 Bakgrund Den allmänna opinionen och beslutsfattares strävan att åstadkomma ett långsiktigt hållbart samhälle har visat resultat, inte minst inom fastighetsbranschen. Miljöklassning av fastigheter till exempel, är ett verktyg för att åskådliggöra byggnaders miljöpåverkan som har utvecklats under senare år och snabbt fått en global spridning. Länders olika egenskaper och egenintressen har lett till skapandet av en handfull etablerade klassningssystem. De som nämnts flitigast är amerikanska LEED, engelska BREEAM och även australiensiska Green Star. Systemen uppvisar många likheter men även vissa skillnader. Delvis kan olikheterna förklaras med de klimatskillnader som råder mellan olika länder 1. Detta genererar lite olika förutsättningar när det kommer till kravnivåer samt prioriteringar. En prioritering som kan skilja är t.ex. krav på vattenförbrukningen då tillgången på vatten kan variera stort mellan länder 2. Med målsättningen att skapa en hållbar bygg- och fastighetssektor har i Sverige ett nationellt miljöklassningssystem för byggnader tagits fram av Bygga-bo-dialogen och namngetts Miljöklassad byggnad. Bygga-bo-dialogen är ett samarbete mellan forskare från KTH, Chalmers samt Högskolan i Gävle 3. Till detta hör även 27 företag som aktivt deltagit vilket skapat direkt kontakt med intressefrågor inom branschen 4, en förutsättning för att Miljöklassad byggnad ska kunna få genomslagskraft 5. Systemet har en hög målsättning där förväntningar legat på att alla nya hus samt 30 % av befintliga byggnadsbeståndet ska vara miljöklassade senast Önskemålet om en omfattande spridning av systemet har föranlett att aspekter som användarvänlighet och kostnadsminimering av genomförandet av klassningen har haft stor betydelse 7. Mer läsning om detta finns i kapitel 3. Miljöklassad byggnads struktur bygger på att hela fastigheten klassas, genom att de utrymmen som förväntas hålla lägst standard inom olika parametrar analyseras. Det ger i slutändan byggnaden ett klassningsbetyg vars funktion blir att vägleda investerare och eventuella hyresgäster om vilken miljöprestanda byggnaden erbjuder samt även vägleda fastighetsägaren i sitt arbete att förbättra kvaliteten på fastigheten ur miljösynpunkt. Klassningssystemet har tagits i bruk men det finns fortfarande mycket som skulle kunna utvecklas för att skapa ett mer effektivt och rättvist system. En vidareutveckling av det befintliga systemet kan finnas i att utreda huruvida miljöklassning enligt Miljöklassad byggnad går att genomföra på enskilda lokaler. Relevansen i denna frågeställning ligger i hyresgästens efterfrågan. Vid sökandet efter ny lokal vid flytt kan givetvis en miljöklassning för en byggnad vara upplysande för insikt i de miljömässiga 1 Bonde, M. & Zakrisson, J., 2008, s. 7 2 ibid, s Glaumann, M., et al., 2008, s. 7 4 ibid, s. 7 5 ibid, s ibid, s ibid, s. 7 7

8 egenskaperna för byggnaden. Dock skulle naturligtvis en specifik klassning på just den efterfrågade lokalen kunna ge mer detaljrik information för hyresgästen. Inom olika aspekter kan en byggnads miljöprestanda skilja sig i viss grad beroende på av vilken del av byggnaden som undersöks. Därmed skulle just hyresgästens efterfrågade lokal kunna hålla högre/lägre klassning än byggnaden i sin helhet. Lägligt vore därför att utreda om hur systemet skulle behöva anpassas för att vara användbart även för denna tillämpning. 1.2 Syfte Dagens miljöklassningssystem för byggnader genererar en miljöklass för hela byggnaden och detta lämnar varje enskild lokal i denna byggnad med samma klassning. Det finns anledning att tro att alla lokaler i en byggnad inte är identiskt utförda och därmed borde kunna ha olika miljöprestanda. Om lokaler besitter olika miljöprestanda borde denna kunna klassas och ett betyg ges till enskilda lokaler. Syftet med detta examensarbete är därmed att: Undersöka om klassningssystemet Miljöklassad byggnad går att applicera även på lokaler o Identifiera problem som denna operation kan medföra o Ge förslag på ändringar i systemet som krävs för att med framgång kunna använda Miljöklassad byggnad som metod vid miljöklassning av lokaler Jämföra resultatet från hur Miljöklassad byggnad presterar på lokalnivå med de internationella systemen BREEAM och LEED och översiktligt bedöma vilka delar som differentierar 1.3 Metod För att genomföra studien över vilka brister Miljöklassad byggnad har vid klassning av lokaler har en empirisk studie utförts. Tre objekt av olika ursprung och typ har valts för granskning. När objekten valts inleddes bedömningsfasen med att samla in information om objekten för att genomföra klassningen. I samband med att informationssökningen pågick utarbetades en egen modell i Microsoft Excel som bygger på Miljöklassad byggnads krav, beräkningsmetoder och tillhandahållna mallar. I denna har sedan data matats in och en klassning renderats, detta för att förenkla processen att klassa ett flertal objekt. Miljöklassningen har genomförts med hjälp av kalkylbladet i Microsoft Excel och resultaten av detta har analyserats och i den fasen identifierades problem med systemet. Någon officiell klassning erhölls inte. Till sist justerades systemet med föreslagna åtgärder så att klassningen fungerar som önskat och jämförelser gjordes med de internationella systemen LEED och BREEAM. 1.4 Avgränsning Detta examensarbete har fokuserat på svenska miljöklassningssystemet Miljöklassad byggnad och kommer därmed koncentrera sig på den svenska fastighetsmarknaden. Det betyder också 8

9 att vi avgränsat oss i analysen av internationella klassningssystem till LEED och BREEAM som är de två som praktiserats i Sverige. När det kommer till själva klassningen har vi bortsett från alternativ av metoder som inte gått att genomföra på grund av tid eller brist på kunskap. Vi har även i många fall förlitat oss på den expertis som vi förfrågat angående uppgifter till klassningen och i dessa fall inte utfört kontroll över riktigheten av dessa uppgifter. Anledningen är dels mån om tid och sedan har klassningsresultaten inte ansetts som huvudsyftet i rapporten utan som en tillämpningsmetod för att testa systemet. Vi har också begränsat oss till tre klassningsobjekt på grund av utbud och tid. Vid analysen av BREEAM har manualen BREEAM Office analyserats och inte BREEAM In-Use då tillgång till denna inte varit möjlig. 1.5 Disposition Examensarbetet har följande disposition: Kap 2 ger en beskrivning vad miljövänligt byggande handlar om och behandlar gröna kontrakt som ett verktyg för att förbättra incitamentet mellan fastighetsägare och hyresgäst i arbetet med miljöförbättringar. Kap 3 ger en översiktlig bild över systemet Miljöklassad byggnad och dess uppbyggnad för ökad insikt då det senare används vid klassningen av utvalda lokaler. Kap 4 beskriver kortfattat de två internationella systemen LEED och BREEAM. Kap 5 tar upp de kriterier som initialt fanns vid valet av lokaler. Kap 6, 7 och 8 redovisar klassningen av lokaler i Kungsbrohuset, Bojen 3 och KTH:s administrativa byggnad. Beskrivning av inhämtning av indata samt analys av resultatet görs också. Kap 9 har en sammanställande analys över appliceringen på lokalnivå för Miljöklassad byggnad samt kortare utredning över samma applicering på LEED och BREEAM. Utöver detta berörs även generella tankegångar som rör miljöklassning av lokaler. Kap 10 innehåller de slutsatser som dragits av examensarbetet. 9

10 2 Miljötänk i fastighetsbranschen 2.1 Grönt byggande Det är ingen nyhet att människan varje dag utnyttjar mer av naturens resurser än vad som behövs och dessutom i högre takt än planeten kräver för att återställa sig. Följden av detta är att jorden förorenas och att dess resurser uttömmes. Detta är ett beteende som inte är hållbart på sikt och måste ändras. På senare tid har vårt slitage på miljön uppmärksammats mer och mer och miljöfrågor är idag betydande i den politiska debatten. Många företag har lagt märke till intresset för miljö hos konsumenterna och därför berikat marknaden med miljövänliga alternativ till våra vanliga produkter, i form av miljömärkta produkter. Detta ger individen en möjlighet att bidra till miljön genom att köpa en miljömärkt vara till ett, många gånger, marginellt högre pris. Idag finns det ofta miljömärkta varor i butiker. Dessa har olika märkningar (Krav, Svanen, Eco och dyl.) som alla har olika innebörd, dock med likheten att produkten påfrestar miljön i mindre mån än en likartad produkt utan märkning. Denna typ av märkning har även tagit sig in i fastighetsbranschen. Då bygg- och fastighetssektorn står för en stor del av dels resursutnyttjande men även energianvändning i världen, har insikten kommit att det inom denna sektor borde det finnas många sparåtgärder att utföra. Detta har lett till att byggföretag har börjat bygga mer energieffektivt i syfte att spara kostnader under drift. Detta har föranlett att ett flertal olika klassningssystem kommit som en våg över industrin, alla med samma mål att sätta ett betyg på hur effektiv och miljösmart byggnaden är och även fungera som hjälpmedel i arbetsprocessen. Det finns mängder av olika system som klassar olika områden, allt från byggvaror till hela byggnader 8. Några exempel på dessa system är: LEED, BREEAM, P- märkning, GreenBuilding och Miljöklassad byggnad. LEED, BREEAM och Miljöklassad byggnad klassar hela byggnader medan P-märkning endast riktar in sig på innemiljö och GreenBuilding endast på energiförbrukning 9. Det energieffektiva byggandet tillsammans med miljöklassningssystemen kallas idag grönt byggande. Begreppet används i samband med miljösmart byggande och förvaltande. En viktig tanke med de systemen som klassar en hel byggnad är att den gröna byggnaden ska vara grön från födsel till död 10. Den måste byggas grönt, förvaltas och utnyttjas grönt och även om/när byggnaden rivs ska avfallet och restprodukterna ha så lite miljöpåverkan som möjligt. Miljöklassningssystem skiljer sig åt runt om i värden men vissa likheter finns ändå emellan dem. Nedan presenteras tre områden som på ett eller annat sätt nästan alltid berörs och premieras i dessa system. Effektivt energianvändande Gott inomhusklimat och god vistelsemiljö 8 Malmqvist, T., ibid 10 Dick, G.,

11 Minskat användande av hälso- och miljöfarliga ämnen För att bygga en grön byggnad krävs att klassningssystemet som planeras att användas studeras och att hänsyn tas till de kriterier som ställs upp t.ex. gällande tilluftsflöde, energiprestanda, värmeförlusttal, vilka material som byggs in osv. Sedan måste denna information tas med i projekteringen och senare i byggstadiet. Det finns många fördelar med att bygga grönt och nedan redovisas några frekvent nämnda 11. Miljörelaterade: Förbättra och skydda ekosystem och biologisk mångfald Förbättra luft och vattenkvalitet Minska fast avfall Bevara naturresurser Ekonomirelaterade: Minska driftkostnader Öka värdet på tillgången och vinster Förbättra produktiviteten och belåtenheten hos de anställda Optimera den ekonomiska livscykelprestanda Hälso- och samhällsrelaterade: Förbättra luft, ljud och termiskt klimat Förbättra komforten och hälsan för användarna Minimera belastning på lokal infrastruktur Bidra till livskvalitet i stort I dag är det enkelt och relativt billigt att bygga grönt så länge avsikten finns redan i planerings- och konstruktionsstadiet 12. Många av åtgärderna för att spara på miljön är energieffektiviseringsåtgärder som är lönsamma till och med på kort sikt 13. Ska en befintlig byggnad däremot anpassas för att bli mer hälso- och miljövänlig kan det kosta mer än vad själva åtgärden är värd, i ett ekonomiskt perspektiv. Det ekonomiska värdet av åtgärden avgörs av marknaden och dess preferenser kring miljömässiga egenskaper i en byggnad och än så länge är marknadens värdering av dessa inte tillräckligt hög 14. Runt omkring i Stockholm idag finns redan ett flertal byggprojekt som är typfall på grönt byggande. Jernhusens Kungsbrohuset och Vasakronans fastighet Pennfäktaren är utmärkta exempel på projekt där miljön har varit del av hela processen. I de båda fallen har företagen 11 U.S. Green Building Council, 2009a 12 Rand, H., Boverket, 2005, s Strand, K.,

12 satsat på högsta/hög klassning i ett flertal olika klassningssystem i förhoppning om en bättre profilering inför kunder och att visa framfötterna när det gäller att ta miljöinitiativ 15. Något som kan återkopplas till syftet med rapporten är att om enskilda lokaler kan klassas kan i framtiden gröna hyresgästanpassningar kanske förekomma på marknaden. Med det menat att hyresgäst och hyresvärd arbetar tillsammans för att uppnå en klassning för lokalen vilket därmed påfrestar miljön i mindre grad. I framtiden är det förhoppningsvis fler som följer Jernhusen och Vasakronans exempel i att bygga grönt och understryka sin kvalitet med en miljöklassning, detta både för människan och för miljön. 2.2 Gröna kontrakt Tillämpning Hur byggnaden är projekterad samt effektiviserad är grunden för att skapa en miljösmart fastighet. Där kan miljöklassningssystem som LEED, BREEAM och Miljöklassad byggnad fungera som hjälpmedel i form av verktyg för fastighetsägaren. Men i målsättningen att sträva mot ett större miljötänk för våra byggnader är även driften av byggnaden en viktig faktor för att öka effekten av åtgärderna. En god projekterad byggnad tillgodoser ett bra underlag för användaren i sitt bruk av byggnaden, men saknas drivkraft eller incitament att driva verksamheten miljösmart finns risken att detta går till spillo. Ett hjälpmedel för att undvika denna risk är införandet av gröna kontrakt Vanliga hyreskontraktsstrukturer En väsentlig förutsättning för att skapa en situation där både ägare och hyresgäst finner det fördelaktig att hushålla med energi samt i övrigt miljöanpassa verksamhet och lokal är hur kontraktet dem emellan är upprättat. Som det i stor del ser ut i dagens läge så saknas integreringen av incitament för båda parterna. Vanligt förekommande när det gäller struktur av kommersiella hyreskontrakt är att kostnader för uppvärmning och kyla faller in som en del av den totala hyreskostnaden som hyresgästen betalar 17. Detta scenario leder till att hyresgästen betalar en fast hyressumma oavsett vilken energiförbrukning för uppvärmning och kyla som hyresgästen haft. Därmed saknas ekonomiska incitament för hyresgästen vad det gäller förbrukning av sådan energi 18. När kontraktet har denna struktur talas det huvudsakligen i folkmun om varmhyra 19. En annan form av kontrakt som förekommer är kallhyra där energiförbrukningen debiteras på hyresgästen efter den mängd energi som förbrukas 20. I detta fall skapas självklart incitament för hyresgästen i form av att besparingar kan ske genom en minskning av förbrukningen. Effekten av minskningen får direkt påverkan på hyresgästen. Dock finns en risk i detta fall att fastighetsägarens incitament till förbättringar av system minskar när 15 Seijbom, U., Brooks, S.M., 2008, s Rådin, Å., et al., 2008, s Brooks, S.M., 2008, s Rådin, Å., et al., 2008, s ibid, s. 9 12

13 kostnaden för den förbättrade åtgärden inte ersätter fastighetsägaren i form av exempelvis minskade energikostnader eftersom dessa tillfaller hyresgästen Problem med incitament Ett grundläggande problem med att lägga över energikostnaderna på hyresgästen är att individuell avmätning på konsumtionen inte är tillämpbar för tillfället i många byggnader 22. I de flesta fall kan kostnaden vara uppdelad så att hyresgästen betalar en del av den totala förbrukningen, exempelvis baserad på lokalens yta 23. Problemet som uppstår är att åtaganden från hyresgästen i besparingar av energi inte tillfaller just den hyresgästen. Det betyder att övriga hyresgäster i byggnaden som kanske inte genomfört samma åtgärder kan dra nytta av den lägre konsumtionen på grund av den slås ut på alla. I och med att miljöklassning av byggnader ökat de senaste åren, blir även strukturen av hyreskontrakten något som kommer att behöva ses över. Önskas det säkerställas att alla parter har samma strävan mot ett miljövänligare byggande och användande måste kontrakten struktureras så ingående parter erhåller incitament för att agera på bästa miljömässiga sätt. Det handlar förstås om energibesparingar liksom valet av material i lokalerna. I grund och botten styr alltid de ekonomiska konsekvenserna de beslut parterna tar, även om välvilja kan vara en hjälpande hand för att komma till bukt med miljömässiga mål. Välviljan hos företag att bidra till bättre miljö när det gäller val av byggnad som företag sitter i har ökat, men det går fortfarande att konstatera att det gäller inom rimliga mått 24. Därför får utformningen av kontrakten mellan fastighetsägare och hyresgäster stor betydelse, där den väsentligaste faktorn blir att involvera båda parterna att samarbeta i en strävan mot samma mål. När det numera talas om kontrakt med denna funktion nämns gröna kontrakt (eng. green leases), som fått ett ökat intresse, påverkat av miljöklassningens framfart. Just ett miljöklassningssystem nämns också som en starkt positivt bidragande hjälpmedel för upprättandet av gröna kontrakt 25. Det bidrar med en struktur och en mall för det miljöarbete som önskas åstadkommas för en byggnad. Dessutom får bägge parter också ett lätt sätt att kommunicera kring vika åtgärder som ska genomföras samt lättare att göra information överskådlig, exempelvis energikonsumtionen Struktur av gröna kontrakt Huvudsakligen handlar det om att formulera kontraktet mellan parterna så att båda berörs av incitamenten att bidra till energihushållning och i övrigt göra bra miljöval. Kontraktet ska vara så formulerat att det är tydligt hur bägge parterna kan tjäna på föreslagna åtgärder. Det är viktigt att kostnadsbesparingarna kommer bägge parter till godo. Motiven för att aktivt arbeta med miljöfrågor är många. Exempelvis kan nämnas att ett samarbete mellan parterna är en förutsättning för att sänka energikonsumtionen 26. En onödigt hög energikonsumtion har 21 Brooks, S.M., 2008, s ibid, s ibid, s Bonde, M., et al., 2009, s Green Buildings Online LLC, 2009? 26 Rådin, Å., et al., 2008, s. 5 13

14 negativa effekter på inomhusklimatet och det missgynnar hyresgästen 27. Bristerna i samarbetsförmågan mellan hyresvärd och hyresgäst gagnar framförallt energibolagen 28. För hyresvärden finns klara motiv i att upprätthålla god kontakt med hyresgästen då det leder till bra relation och en mer lönsam situation om hyresgästen förlänger avtalet 29. Utbyte av hyresgäster är vida känt kostsamt och i hyresvärdens perspektiv något som helst bör undvikas 30. Dessutom kommer energibesparingar att ge utslag i högre fastighetsvärden 31. För att öka incitamenten i energihushållning för varje hyresgäst så är individuell mätning av energikonsumtionen ett alternativ. Detta förekommer redan i en del europeiska länder såsom Tyskland och Schweiz 32. De eventuella problem som skulle kunna finnas vid en etablering i Sverige är till en början bristfällig reglering i hyreslagstiftningen för hur detta skulle genomföras. En annan faktor är finansieringsaspekten där avläsningsapparaturen har en relativt hög fast kostnad i investeringsstadiet och värmebesparingen bör uppnå någorlunda stora värden för att lönsamheten ska vara betydande 33. Alternativt kan även sidoavtal bifogas i hyresavtalet, ett så kallat miljöavtal. Förenklat skulle ett avtal där hyresavtalet är utformat som kallhyra reglera hur en hyresvärd kan utkräva en hyreshöjning vid en energibesparande åtgärd som täcker kostnaden för den samt ger hyresvärden en del av besparingen som åtgärden frambringar 34. För hyresgästen täcks den ökade hyreskostnaden av den energibesparing som hyresvärdens åtgärd gett. En avgörande faktor i ett avtal av den här sorten är att kostnaden för investeringen som debiteras på hyresgästen genom hyreshöjning inte överstiger energibesparingen 35. När hyresavtalet är utformat som varmhyra, där hyresgästen betalar uppvärmning i hyran, kan sidoavtal stimulera hyresgästen till besparingar genom minskning av sin energikonsumtion. Lösningen blir i så fall att besparingar delas upp mellan hyresvärd och hyresgäst och är dokumenterat i avtalet 36. Den samverkan som kontrakten ska bidra till kommer leda till besparingar av driftkostnader som blir gynnsamma för båda parter. Besparingar som utförs genom ett effektivt val av material och återhållsamhet av resurser, och där besparingar sker oavsett energipris, är lönsamt oavsett marknadsläget på grund av att skillnaden är åtgärderna i sig och inte priset som kan variera år för år 37. Hyreskontrakten bör också innehålla andra aspekter som är positivt bidragande för ett bättre miljötänk såsom teknologiska apparater som reglerar när system ska vara aktiva 38. Det handlar exempelvis om sensorer för belysning som kan regleras 27 Rådin, Å., et al., 2008, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s Boverket, 2005, s ibid, s Rådin, Å., et al., 2008, s ibid, s Ibid, s Green Buildings Online LLC, 2009? 38 Brooks, S.M., 2008, s

15 genom närvaro i lokaler samt även tidsinställning. Dessa hjälpmedel kan reducera konsumtion av energi när behovet av den inte finns Gröna kontrakts användning vid miljöklassning Användningsområdet för gröna kontrakt kan förväntas öka om miljöklassning skulle utövas på separata lokaler i en byggnad i attraktionssyfte för att locka hyresgäster. Framförallt så berörs området energi rent funktionellt för att en klassning skulle vara genomförbar men också för att samverkan mellan ägare och hyresgäst ska kunna fortgå efter tecknat avtal. För att resonera mer ingående så skulle justeringar för hur energikostnader uppmäts samt debiteras behöva göras. Indikatorn köpt energi, som miljöklassningssystemet Miljöklassad byggnad är utformat nu, är uträknad på total energi som köpts för byggnaden utslaget på totala arean av densamma. I köpta energin ingår allt som ofta uppvärmning som hyresgästen då betalar genom att den ingår i hyran. Skulle hyresgästen vara villig att försöka minska uppvärmningskostnader samt även kylbehov så skulle incitamentet för den åtgärden öka om det var en kostnadsminskning för hyresgästen själv. För att möjliggöra detta skulle individuell mätning av energi av uppvärmningen krävas. Det måste både lösas tekniskt och även struktureras i kontraktet. Kontraktformen gröna kontrakt skulle också fylla stor funktion vid valet av vilket energislag som energin ska köpas från. Kontraktet kan hjälpa båda parterna att se till att drivkraft finns hos båda berörda. Är det hyresgästen som har höga miljömål, så kan denne alltid påverka inköpet av den egna energiförbrukningen, dvs. verksamhetselen och därmed verka i god miljöanda. Dessutom så finns förmodligen önskemål om att fastighetsägaren arbetar i samma anda när det gäller fastighetselen. Överenskommelser i ett hyreskontrakt kan reglera att bägge parterna värnar om detta intresse. Även solvärmelasttalet är en indikator där utformningen av kontraktet kan ha betydelse, då det på ett bra strukturerat sätt kan skapa positiva effekter för båda parter. Solavskärmning kan få effekt både på förbättrat inneklimat som minskat kylbehov och därmed energibesparing. 15

16 3 Miljöklassad byggnad 3.1 Så fungerar systemet Det finns ett flertal metoder för att miljöklassa en fastighet. Utomlands har en rad olika miljöklassningssystem etablerats, såsom BREEAM i Storbritannien, LEED i USA och Green Star i Australien 39. Alla dessa klassningssystem har ungefär samma grundstenar men skiljer sig något från varandra inom vissa områden. Framförallt är systemen delvis anpassade för att passa de lokala fysiska samt juridiska förhållanden i länderna 40. Systemen har dock spritt sig till andra länder genom modifikationer så att systemen blivit tillämpbara hos sina nya användare. I Sverige har det funnits en rad olika miljöklassningssystem med olika vinklingar, systemet Miljöstatus är ett exempel på sådant. Detta system har använts på över 20 miljoner m 2 byggnadsarea 41. Under senare år har dock önskemål uppstått om att utveckla ett samlat system som får ett enhetligt användande i Sverige. Systemet har namngetts Miljöklassad byggnad och är ett klassningsverktyg för befintliga och nyprojekterade byggnader. Bygga-bo-dialogen har valt att i Miljöklassad byggnad dela in klassningen i fyra nivåer. Först har tre områden valts ut som anses vara utmärkande för en miljösmart fastighet. Dessa tre är energi, innemiljö samt kemiska ämnen 42. Dessutom finns ett fjärde, delvis avsides som benämnts särskilda miljökrav. Detta område behandlar än så länge enbart byggnader med eget VA-system, och är därmed knappt tillämpad på fastigheter i stadsmiljö 43. Områdena har därefter indelats i underkategorier, kallade aspekter 44. Aspekterna har i uppgift att beröra diverse problem som bedöms genom ett flertal indikatorer, vilket blir den tredje nivån 45. Den fjärde nivån leder till slutliga klassningen för indikatorn, vilken namngetts klassningskriterier 46. Denna nivå innefattar gränsvärden som tagits fram som mått på kvalitén på de olika indikatorerna. Betygsättningen i Miljöklassad byggnad har fastställts i en fyragradig skala: Guld, Silver, Brons och Klassad, där Guld är högsta klass en indikator kan erhålla 47. Själva klassningen är utformad som en fyra nivåers pyramidutformning. Utformningen är i likhet med systemen som används i AMA (allmän material- och arbetsbeskrivning) och BSAB (branschgemensamt klassningssystem) 48. Enkelt förklarat finns de övergripande kraven högst upp och de mer detaljerade kraven längst ner i den bredare botten. De fyra nivåerna är 39 Bonde, M. & Zakrisson, J., 2008, s 3 40 Bonde, et al. 2009, s Glaumann, M., et al., 2008, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s Johansson, G. & Jansa, A., 2009a, s Glaumann, M., et al., 2008, s

17 som tidigare nämnts område, aspekt, indikator och klassningskriterier. Klassningen ges i betygsskala från Guld till Klassad och ges i alla nivåerna genom aggregering. Aggregeringen sker nerifrån pyramiden och stegvis upp. Grundprincipen är vid aggregeringen att sämsta klass avgör nästa betyg i högre nivån exempelvis om en aspekt har fler indikatorer och deras betyg skiljer sig från varandra så kommer det lägsta av betygen att överföras till aspekten 49. Detta betyder att alla indikatorer har lika stor vikt i slutresultatet. Därmed ges ett betyg genom hela pyramiden, och slutligen kan även ett resultat för hela fastigheten erhållas. Dock ska även resultaten på de lägre mer detaljerade nivåerna redovisas för att ge en bra helhetsbild. Ett exempel på en klassning redovisas i Figur 1. Figur 1 Exempel på resultat i Miljöklassad byggnad Eftersom Miljöklassad byggnad är ett frivilligt system har det framhävts att incitament kan ha stor betydelse för dess utbredning, sådana incitament har ansetts kunna komma från exempelvis banker och försäkringsbolag genom bättre villkor vid kredit och försäkringar 50. Även skattelättnader har diskuterats som ett alternativ för att öka initiativtagandet att miljöklassa fastigheten 51. En viktig aspekt med införandet av Miljöklassad byggnad har varit att få ett brett användande. Därför har momentet med att göra systemet enkelt haft hög prioritet vid framtagandet. Ett allt för svårt genomförande av klassningen leder med stor sannolikhet till att många fastighetsägare avstår från att utföra klassningen på sina fastigheter. Detta problem har delvis lösts genom att anpassa indikatorerna i systemet efter information som fastighetsägaren ändå behöver kunna tillhandahålla, såsom information i energideklarationen Glaumann, M., et al., 2008, s ibid, s ibid, s ibid, s

18 Miljöklassad byggnad har utvecklats med hjälp av de tidigare system som redan fanns etablerade 53. Det har tagits hela eller delar från dessa system, i den grad det har ansetts kunna bidra till att lösa de frågeställningar som funnits. Av de tidigare systemen har de ej ansetts innefatta alla de tre områdena energi, innemiljö samt kemiska ämnen som betraktats som väsentliga ur miljösynpunkt 54. Just eftersträvan till enkelhet har bidragit till att indikatorerna har hållits till ett begränsat antal, för att underlätta att miljöklassningen inte blir för omfattande. En annan viktig parameter som får betydelse är svårigheten att prioritera bort någon indikator 55. Det begränsade antalet får genomslagskraft i att det blir ofrånkomligt att inte prioritera alla aspekter för att erhålla en hög klassning 56. Denna aspekt är till viss del bristfällig i exempelvis LEED där fastighetsägare tenderar att värdesätta den ekonomiska kostnaden för förbättring av en indikator i förhållande till vilken viktning den kan bidra med i helhetsbetyget 57. Detta kan tyvärr leda till underprioritering av vissa ändå väsentliga aspekter. Det ska dock tilläggas att Miljöklassad byggnads aggregering kan få negativa effekter om en åtgärd inte lyfter slutbetyget och då inte genomförs 58. Bygga-bo-dialogen har valt att ha stor fokus på miljöaspekter som direkt eller indirekt har hög påverkan på människans hälsa. En bra byggnad miljömässigt kan naturligtvis också innefattas av människans välbefinnande, som exempelvis kan påverkas av utformandet av armaturer och arbetsmiljö i allmänhet, samt säkerhetskrav, men dessa aspekter har valts att lämnas utanför miljöklassningssystemet då syftet är att endast byggnaden ska klassas 59. Systemet är under utveckling och än så länge finns enbart ett allmänt system, som dock har separata gränsvärden för olika typer av byggnader, som får tillämpas av alla olika användare. Tänkbart är att systemet kommer förgrenas, där olika delsystem skapas för att motsvara olika aktörers behov. Denna utformning finns exempelvis att se i klassningssystemet LEED 60. Systemets syfte i stort är att främja förbättringar på fastigheterna och genom klassningen vägleda till åtgärdspunkter. Aggregeringen i betygsklassningen har den egenskapen att det framkallar incitament att förbättra de största bristerna som resultatet av klassningen avslöjar. Därmed åtgärdas de enligt klassningen största miljöproblemen som fastigheten belastas av. 53 Glaumann, M., et al., 2008, s ibid, s Rand, H., Glaumann, M., et al., 2008, s Malmqvist, T., Rand, H., Glaumann, M., et al., 2008, s U.S. Green Building Council, 2009b 18

19 3.2 Klassningssystemets indikatorer Nedan presenteras manualen för klassning av befintliga byggnader enligt Miljöklassad byggnad. Separat manual finns även för Ny/projekterad byggnad och är snarlik i utformning men behandlar projekterade värden Området energi Under området energi behandlas indikatorerna som primärt förknippas med energianvändning och effektivt resursutnyttjande. Syftet är att belöna de byggnader som är mer energieffektiva med ett högre betyg och därmed ge incitament bygga och förvalta energisnålt 62. Klassningen avser att premiera 63 : Minskning av energianvändningen Minskning av miljöbelastningen från energianvändningen med avseende på utsläpp och avfall Minskning av uttaget av ändliga energiresurser För att täcka in dessa mål har de följande aspekter valts: köpt energi, ernergibehov och andel av olika energislag. Köpt energi Vid mätning av den här indikatorn används samma system som vid energideklarationen enligt Boverkets föreskrifter 64. Energiprestandan redovisas som kwh/m 2, år där energin är den köpta energin och ytan är den tempererade arean vilket tillsammans är ett direkt mått på energianvändningen. Resultatet tolkas och jämförs med en tabell som är sammanställd av energistatistik och givna gränsvärden gäller för klassningsnivåerna 65. Energibehov Aspekten energibehov delas in i två indikatorer, värmeförlusttal och solvärmelasttal. Syftet är att bedöma värme- och kylbehovet i byggnaden. Syftet med värmeförlusttalet är att få ett mått på byggnadens fysiska förutsättningar för att ha ett lågt energibehov 66. Vad som mäts är transmissionsförluster genom golv, väggar, tak och köldbryggor samt värmeförluster genom ventilation. Resultaten från dessa slås ihop och ger ett slutgiltigt värmeförlusttal som mäts i W/m Givna gränsvärden finns för klassningsnivåerna. Solvärmelasttalet räknas ut i likhet med värmeförlusttalet för att ge en indikation på hur tekniskt utvecklad byggnaden är för att använda energi effektivt. Solvärmelasttalet definieras 61 Johansson, G. & Jansa, A., 2009b 62 Glaumann, M., et al., 2008, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s

20 som maximal tillförd solvärme per fönsterarea och mäts i W/m Den räknas ut med hjälp av area för glas, area för golv och en g-faktor som är ett mått på hur mycket solvärme som tillförs byggnaden genom fönstren, denna kan hittas i manualen för Miljöklassad byggnad. Byggnader utan komfortkyla kommer inte att påverka miljön negativt genom att endast ha ett högt solvärmelasttal utan tankesättet i Miljöklassad byggnad förutsätter att om komfortkyla är installerat kommer den att användas om inomhustemperaturen blir för hög på grund av solvärmetillskott 69. Andel av olika energislag Syftet med indikatorn är att förespråka förnyelsebara energiresurser, det ställs därför krav på att en viss procent av den totala energin som används i hela byggnaden ska vara av förnyelsebar karaktär 70. För att uppnå de högsta betygen krävs inte bara att en viss procentdel förnyelsebara resurser används utan även att byggnaden använder mindre än en viss procentdel icke förnyelsebara resurser 71. Procentandelar anges i Figur 2. Figur 2 Klassningskriterier för indikatorn energislag Området innemiljö Inom området innemiljö har indikatorer valts med mål att försöka identifiera och kvantifiera de hälsoproblem som uppkommer vid inomhusvistelse. Syftet har varit att uppmuntra till byggnadslösningar som gör att inomhusmiljön inte bara är bra för hälsan utan även upplevs som trivsam och tillfredställande. De aspekter som har valts är 72 : Ljudmiljö Luftkvalitet Fukt Termiskt klimat och dagsljus Tappvattentemperatur 68 Glaumann, M., et al., 2008, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s

21 Ljudmiljö Indikatorn ljudmiljö är ett mått på ljudnivån i byggnaden. De vanligast förekommande orsakerna till förhöjda ljudnivåer är buller från trafik och installationer, vilket över längre tid kan leda till hälsoproblem 73. Därför är det viktigt att kunna mäta upp dessa och ge incitament för att hålla dem så låga som möjligt. Klassningen sker antingen efter ljudklassningsstandarden SS eller efter en bedömningsmall där en besiktningsman är på plats och lyssnar 74. För att uppnå det högsta betyget krävs även en enkätundersökning där minst 80% av brukarna ska vara tillfreds med ljudmiljön 75. Luftkvalitet Bedömningen av luftkvalitet har delats upp i tre indikatorer: radonhalt, ventilation och kvävedioxid i inneluften 76. Samtliga är goda mått på kvaliteten på inneluften och det mycket viktigt att eftersträva goda nivåer då förhöjd radonhalt kan till exempel leda till lungcancer 77, dålig ventilation till allmän ohälsa och försämrad arbetsförmåga 78. Höga nivåer av kvävedioxid leder till ca dödsfall per år 79. Radonhalten mäts enligt Strålsäkerhetsmyndighetens metoder och kvantifieras i Bq/m Tabellvärden finns tillgängliga för klassningsintervallen. Ventilationen mäts för klassningen i volym per tidsenhet (l/s). Om det har genomförts en Obligatorisk Ventilationskontroll (OVK) kan dessa värden användas för uträkning av miljöklassning, annars måste en OVK genomföras för ett godkänt betyg 81. Om ett högre betyg önskas måste även, likt ljudmiljöindikatorn, en enkätundersökning besvaras med minst 80% nöjda brukare 82. Beräkningen av kvävedioxid i inneluften görs genom att mäta halten av kvävedioxid vid ett tilluftsdon och dessa mäts i µg/m En byggnad förses automatiskt med det högsta betyget för indikatorn om ett av de följande kraven är uppfyllda: Byggnaden ligger utanför tätbebyggt område eller mer än 250 m från närmaste trafikled som är trafikerad med minst fordon/dygn 84. Om kriterierna inte är uppfyllda gäller en tabell med specifika intervall där det är möjligt att uppnå de högsta nivåerna även om de tidigare nämnda kraven ej är uppfyllda. Fukt Indikatorn för fukt ger information om huruvida fuktskador förekommer i byggnaden, hur eventuella tidigare fuktskador har tagits om hand och hur fuktsäkerhet har berörts vid 73 Glaumann, M., et al., 2008, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s Johansson, G. & Jansa, A., 2009a, s

22 ombyggnad. Fuktskador i byggnader leder ofta till mögel som i sin tur påverkar hälsan negativt 85. Klassningen sker på så sätt att en utbildad besiktningsman undersöker byggnaden och gör därefter en bedömning om vilket betyg som förtjänas. För att uppnå det högsta betyget krävs även en enkätundersökning som visar att färre än 10 % av nyttjarna upplever allergi- hälso- och/eller mögelbesvär. Termiskt klimat och dagsljus Aspekten termiskt klimat och dagsljus har delats upp i tre indikatorer: termiskt klimat vinter, termiskt klimat sommar och dagsljus 86. Indikatorerna termiskt klimat sommar/vinter är ett mått på den termiska komforten i byggnaden. Det är viktigt att en byggnad är behaglig att vistas i på vintern liksom sommaren. Därför räknas det ut två värden för det termiska klimatet, ett för sommaren och ett för vintern. Det termiska klimatet beror på många faktorer men då det är svårt att kvantifiera alla dessa har en del av de viktigaste parametrarna valts. För att få ett värde för vinterperioden finns dels valet att beräkna en så kallad transmissionsfaktor 87. För att göra detta behövs information om: golvarean, fönstrens area och fönstrens U-värde 88. Dessutom är det ett krav på att det finns en värmekälla under fönstret 89. Upplevs dessa beräkningar som komplicerade eller att det kan vara svårt att hitta indata så kan en mätning av temperaturen göras istället 90. Mätning av temperaturen genomförs genom att placera en termometer 1 meter innanför det största fönstret i rummet 91. För att räkna ut motsvarande värde för sommarperioden används en solvärmefaktor. Värdena som krävs för att beräkna solvärmefaktorn är area för glasrutorna i rummet, golvarea och värde för andel instrålad solenergi (g-faktor) som finns att hämta i manualen för Miljöklassad byggnad 92. Även för termiskt klimat sommar finns alternativet att avmäta temperaturen 1 meter innanför det största fönstret och på detta sätt se vilket så kallat P-krav som uppfylls 93. Mätningen sker under loppet av en vecka i juli och är medelvärdet av temperaturen mellan 8-20 på dagen 94. Exempelvis innebär P27 att temperaturen inte överstiger 27 C mer än 10 % av ovan nämnda tidsintervall. Det högsta uppfyllda P-kravet används senare som tabellvärde. Dagsljus har utsetts som indikator för att bedöma ljusinsläppet för en byggnad. Vad gäller dagsljus finns även där två godtagna sätt att beräkna för att få fram en klassning. Första alternativet är andelen fönsterarea (AF) i procent 95. Den räknas ut genom att dela fönsterarean 85 Glaumann, M., et al., 2008, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s

23 på golvarean. Det andra alternativet är att göra en simulering i ett datorprogram där mer exakta värden erhålls 96. För klassning av dessa indikatorer finns sedan tabeller med värden för olika betyg men om det högsta betyget söks krävs även en enskild enkätundersökning för varje indikator med minst 80 % nöjda brukare 97. Vatten Syftet med indikatorn vatten är att visa om rätt tappvattentemperaturer erhålls i byggnaden. Problemet med tappvattentemperaturer är att för kallt varmvatten ökar risk för tillväxt av legionellabakterier som orsakar lunginflammation och att för varmt varmvatten betyder att det förekommer skållrisk 98. Ett för varmt kallvatten är inte någon direkt hälsofara men är dock av betydelse. Avmätningen sker genom att mäta temperaturen i varm- och kallvatten från tappställe 10 sekunder efter spolning samt 1 minut efter spolning 99. Givna intervall för tappvattentemperaturer finns för godkända nivåer Området kemiska ämnen Krav på kemiska ämnen har tagits med på grund av dess negativa inverkan på människans hälsa. Grundtanken har varit att premiera byggnader som är helt fria från miljö- och hälsofarliga ämnen men även att förespråka en ökad kunskap om vilka material som ingår i byggnationen 100. I systemet har det därför valts tre indikatorer: Förekomst av särskilt farliga ämnen, dokumentation av byggvaror och kemiska ämnen samt dokumentation av att särskilt farliga ämnen inte har byggts in 101. Förekomst av utpekade farliga ämnen Indikatorn kräver att en inventering görs av vilka ämnen som ingår i byggnaden. Inventeringen ska genomföras av en miljöinventerare och för att nå högre betyg skall även ämnen saneras 102. Vilka ämnen som ska inventeras varierar för vilket betyg som eftersträvas. För att bli klassad enligt godkändnivå räcker det med vad som enligt lagstiftning är gällande 103. Högre betyg kräver fler inventerade material. Dokumentation av byggvaror och kemiska ämnen Denna indikators mål är att öka kunskapen om materialen som använts i byggnaden vid konstruktion och större reparationer. På detta sätt kommer till exempel indikatorn ovan bli lättare att utföra vid ett annat tillfälle och medvetenheten om ämnen i byggnaden ökar. Kraven för Brons är att en loggbok upprättas där den för högre betyg ska digitaliseras 104. Om det högsta betyget eftersträvas ökar detaljnivån ytterligare till enskilda komponenters mängd och placering i byggnaden. 96 Glaumann, M., et al., 2008, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s ibid, s

24 Verifiering av att särskilt farliga ämnen inte har byggts in Sista åtgärden är att försöka uppmuntra till att inte särskilt farliga ämnen byggs in i en redan upprättad konstruktion vid reparation och ombyggnad. Detta för att bibehålla en god miljö genom byggnadens hela livslängd. Byggnaden får det näst högsta betyget på denna indikator genom att göra en inventering och föra in resultaten i en avvikelselista, om det högsta betyget eftersträvas krävs även en sanering 105. Indikatorn kan ses som spetsen i ställningstagandet i arbetet inom området kemiska ämnen vilket är anledningen till att systemet har utformats så att även om detta kriterium inte är uppfyllt så kan betyget Brons erhållas för indikatorn Området särskilda miljökrav Här ställs vissa krav på byggnader som har eget avlopps- och tappvattensystem och kommer därför inte behandlas vidare i denna rapport. 3.3 Hypoteser kring applicering på lokal Energi Vi ser vissa svårigheter att veta exakt hur mycket fastighetsel en viss lokal brukar. Risken finns att det kommer att bli nödvändigt att använda ett genomsnittsvärde för hela byggnaden och därmed tappas genast en viktig poäng i att klassa just på lokalnivå. Vi bedömer att värmeförlusttalet går att räkna ut. Solvärmelasttalet kommer troligen vara en parameter där resultaten skiljer sig markant emellan de olika lokalerna i en byggnad. Beräkningarna tar dock inte hänsyn till om lokalen är på bottenplan och är helt skymd av andra byggnader så en lokal på bottenvåningen kommer få samma klass som en på översta våningen med full solstrålning. Detta ger troligen inte en rättvisande bild. Energislag för verksamhetsel är specifikt för varje enskild hyresgäst så där uppstår inga problem. Frågan är dock hur lokalen ska bli påverkad av vad fastighetselen och fjärrvärmen har för energislag Inneklimat Ljudkvaliteten bör inte vara några problem att uppskatta för en enskild lokal. Tiden för att mäta radonhalten i lokaler rekommenderas till 3 månader vilket är en ansenlig tid 107. Det är en relativt stor ansträngning att genomföra mätningar av luftflöde för att uppnå exakta flöden i lokalen. I vår undersökning kommer som bäst projekterade värden att kunna användas. Mätningar för trafikföroreningar torde inte vara problem att genomföra på lokal. 105 Johansson, G. & Jansa, A., 2009a, s Glaumann, M., et al., 2008, s ibid, s

25 Att få tag i en certifierad besiktningsman för en fuktsäkerhetsundersökning är i sig inga större problem men att betala honom att göra en sådan undersökning på flera objekt blir dyrt, men genomförbart på lokalnivå. När det gäller fuktskador är en fråga om en lokal ska bli påverkad av att det finns fuktskador i andra delar av huset. Att göra en mätning av operativtemperatur kommer att ta lång tid då det ska mätas i juli och även under vintern. Därför kommer det andra alternativet användas mer frekvent vilket kan ge ett något orättvist resultat. Påfallande dagsljus är väldigt beroende av lokalens placering i byggnaden. Om klassning ska ske på lokalnivå kommer en datasimulering behöva genomföras för lokaler med skymd instrålning och kräver för detta särskild kompetens. Att uppmäta tappvattentemperaturer borde vara möjligt att genomföra för enskilda lokaler Kemiska ämnen Att inventera kemiska ämnen i en lokal medför inga problem, inte heller att dokumentera dem vid en hyresgästanpassning eller liknande ombyggnad. Dock uppstår frågeställningar om hur kemiska ämnen i övriga delar av byggnaden kommer att påverka en lokal som är mål för en miljöklassning. Det kan kanske finnas hälsorisker trots att de kemiska ämnena inte är inbyggda i just den lokalen som klassas. 25

26 4 Internationella system Nedan ges en kort beskrivning av två av de internationella systemen, det amerikanska LEED och det brittiska BREEAM. Detta för att introducera läsaren till systemen då det i kapitel 9 ges en översiktlig analys över hur systemen förhåller sig till lokalanpassning och vilka infallsvinklar som skiljer sig mellan dem och det svenska systemet. 4.1 En introduktion till LEED LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) har sitt ursprung i USA. Miljöklassningssystemet ägs av US Green building Council (USGBC) och utvecklas av densamme 108. LEED startades upp 1998 och har sedan dess genomförts på projekt i USA och 30 andra länder till en yta av 99 km Syftet med framtagningen av LEED var att hitta ett system som kunde definiera och mäta miljövänliga, eller så kallade gröna, byggnader 110. När LEED skapandes deltog flera branschkunniga experter såsom arkitekter, fastighetsägare, jurister och miljöspecialister 111. Liksom BREEAM (se kap. 4.2 s. 28) så handskas LEED med fler miljöaspekter än miljöklassad byggnad. De aspekter som behandlas är 112 : Plats/markanvändning Vatten Material och resurser Energi och atmosfär Innemiljö Innovation och regionala prioriteter Den sista aspekten är framtagen för att fånga upp sådana miljöförbättrande åtgärder som de tidigare kategorierna inte lyckats beröra 113. LEED är anpassat för alla typer av byggnader genom att olika versioner utvecklats från grundversionen, de visas i Figur 3. Av den anledningen kan LEED Figur 3 Här visas LEED:s olika klassningssystem och manualer 108 Bonde, et al. 2009, s West Florida Regional Planning Council, 2008?, s U.S. Green Building Council, 2009c, s ibid, s ibid, s ibid, s

27 användas i projekteringsstadiet, för befintlig byggnad och även i driftstadiet 114. En av dessa versioner är LEED Commercial Interiors som riktar sig mot hyresgästen som hjälpmedel för ett aktivt miljöarbete 115. LEED är ett frivilligt verktyg vars drivkraft är branschens marknadskrafter. Sedan 1998 har nyare versioner kommit fram för att anpassa sig efter de krav marknaden ställer. Grundtanken i LEED är att en byggnad ska granskas i sin helhet och under hela dess livscykel, varför byggnadens omgivning också tas med i beräkning. LEED:s betygssystem är uppbyggt av en rad kategorier som ger olika mycket poäng, beroende av dess inverkan på miljön och hälsa. Varje kategori ger minst 1 poäng om kraven uppfylls, om kraven inte uppfylls erhålls inga poäng. Det finns inga krav på att specifika kategorier måste vara godkända vilket möjliggör att fastighetsägaren kan prioritera utförbara åtgärder men också undgå att åtgärda områden som har stor miljömässig påverkan. Maximala poängen i alla versioner av LEED är 100 poäng 116. Endast poäng i heltal kan krediteras. Utöver dessa 100 poäng finns möjlighet till 10 extra bonuspoäng i de två resterande aspekterna innovation och regionala prioriteter 117. Beroende på vilken region som fastigheten är belägen i så krediteras olika sorts egenskaper 118. De olika områdena ger olika mycket poäng beroende på dess betydelse, och likaså gäller för varje indikator i dessa områden. Viktningen mellan de olika områdena skiljer sig beroende på vilken version som används, exempelvis nyprojektering och befintlig byggnad. Det finns fyra betygsnivåer och intervallen har uppdelningen som följer i Figur 4: Certifierad Silver Guld Platinum poäng poäng poäng 80 poäng och uppåt Figur 4 Betygsindelning i klassningssystemet LEED Det betyder att om lägsta nivån inte uppnås så får byggnaden ingen klassning över huvudtaget. 4.2 En introduktion till BREEAM BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) är ett miljöklassningssystem likt Miljöklassad byggnad där en hel byggnad klassas. Det är utvecklat i England av BRE (Building Research Establishment) och introducerades år BREEAM är mer utvecklat än Miljöklassad byggnad och har flera olika manualer beroende på vilken typ av byggnad som skall klassas. Samtliga byggnader går även att klassa under 114 Öhrling, P., 2009, s U.S. Green Building Council, 2009d 116 U.S. Green Building Council, 2009c, s ibid, s ibid, s BRE Global Ltd, 2009c 27

28 byggnation. I dagsläget har ca byggnader klassats runt om i världen 120. Dock är systemet mest vanligt förekommande i Storbritannien på grund av att BREEAM framförallt är anpassat för de förhållanden som råder där. Emellertid finns det även manualer för övriga Europa och Gulf-regionen 121. I denna rapport studeras endast BRE:s material för kontorsfastigheter då fokus i rapporten ligger på dessa. Den största skillnaden jämfört med Miljöklassad byggnad är att systemet har fler områden och ett annat poängsystem. Målen med systemen överensstämmer i stort. De områden som har valts i BREEAM är 122 : Management Hälsa och välmående Energi Transport Vatten Material Avfall Markanvändning och ekologi Föroreningar Innovation Poängsystemet är utformat på så sätt att för varje område räknas det ut hur stor del av den totala poängen för området byggnaden har uppnått. Till exempel om 10 poäng är maxpoäng på området management och byggnaden uppnått 7 så erhålls 70%. Detta viktas (med värden som BRE har fastställt) och adderas sedan med poängen för alla andra områden. Till detta läggs slutligen så kallade innovationspoäng, som är en procentenhet per poäng. Dessa kan förtjänas om byggnaden utmärker sig tekniskt i något avseende. Ett exempel på sammanställning av resultatet från handboken för BREEAM Office visas i Figur 5. Figur 5 Slutresultat av en BREEAM klassning Resultatet bedöms i den sexgradiga skala från unclassified till outstanding som visas i Figur 6. För att vissa högre betyg skall uppnås krävs att specifika krav är uppfyllda. Normalt 120 BRE Global Ltd, 2009a, s BRE Global Ltd, 2009b 122 BRE Global Ltd, 2009a, s

29 betyder det att utpekade poäng inom de olika områdena ska vara erhållna. I Figur 5 kan kraven för Very Good utläsas. Figur 6 Betygsindelning i klassningssystemet BREEAM Slutbetyget i BREEAM Office grundas således på hur många poäng av de 112 möjliga som är uppnådda. Detta kan jämföras med Miljöklassad byggnads 16 indikatorer. Vissa av bedömningspunkterna kan rakt över jämföras med Miljöklassad byggnads indikatorer, där poäng antingen förvärvas eller inte. För andra bedömningspunkter i BREEAM som till exempel för området energi ges poäng enligt en glidande skala med mer poäng desto mindre koldioxidutsläpp byggnaden har 123. För att klassa en kontorsbyggnad bedöms ca 60 enskilda frågeställningar och det går därmed utan tvekan att konstatera att BREEAM har ett bredare betygsgrundande underlag. För att inte gå igenom alla 60 punkter redovisas huvuddragen som behandlas inom varje tidigare nämnt område i Figur 7. Figur 7 Översikt över områden och vad som bedöms i BREEAM 123 BRE Global Ltd, 2009a, s