G E N O M F Ö R A N D E B E S K R I V N I N G

Transkript

1 G E N O M F Ö R A N D E B E S K R I V N I N G Antagandehandling Detaljplan för TJUVKIL 1:7 M.FL, MATSKÄRSOMRÅDET Lycke. Kungälvs kommun, Västra Götalands län SAMHÄLLSBYGGNAD Planering och exploatering ADRESS Nämndhuset Kungälv TELEFON FAX E-POST samhallsbyggnadskontoret@ kungalv.se HEMSIDA

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING GENOMFÖRANDEBESKRIVNINGENS SYFTE OCH MÅL 3 ORGANISATORISKA FRÅGOR 3 Preliminär tidplan 3 Genomförandetid 3 Huvudmannaskap 3 Ansvar för anläggningar 4 Ansvariga myndigheter/upplysningar 4 Avtal och överenskommelser 4 FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR 5 Kvartersmark 5 Allmän platsmark 5 Markförvärv 6 Gemensamhetsanläggningar 7 Förordnanden 7 Ledningsrätt 7 Servitut 7 EKONOMISKA FRÅGOR 7 Detaljplaneekonomi 7 Exploateringskostnader och ekonomisk helhetsbedömning 8 Framtida driftskostnader 8 TEKNISKA FRÅGOR 9 Vatten och avlopp 9 Geoteknik 9 Vägar 9 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN 10 2

3 GENOMFÖRANDEBESKRIVNINGENS SYFTE OCH MÅL Genomförandebeskrivningen har till syfte att redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, ekonomiska och tekniska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Denna beskrivning tar upp principiell ansvarsfördelning och möjligheter till genomförande av detaljplan för Tjuvkil 1:7 m fl. Matskärskområdet, Lycke, Kungälvs kommun, Västra Götalands län. Genomförandebeskrivningen är inte juridiskt bindande. ORGANISATORISKA FRÅGOR Preliminär tidplan Beslut om samråd 2, kommunstyrelsen Samrådstiden slut 2:a kv 2007 Beslut om utställning 2 januari 2011 Utställningstiden slut mars 2011 Beslut om antagande 2:a kvartalet 2011 Planen vinner laga kraft 3:a kvartalet 2011 Genomförandetid Enligt plan- och bygglagen skall detaljplaner förses med en genomförandetid på minst fem år och högst femton år. Genomförandetiden för detaljplanen är satt till 10 år. Detaljplanen fortsätter att gälla även efter genomförandetidens utgång men kan då lättare ändras om ett sådant behov uppkommer. Huvudmannaskap I detaljplanen anges vad som är allmänplats- respektive kvartersmark. Som allmänplatsmark redovisas LOKALVÄG samt NATUR. Huvuddelen av planområdet är ett fritidshusområde i omvandling till ett område för åretruntboende. Området har gamla befintliga vägar som sköts och förvaltas av fungerande samfällighetsföreningar (enskilda huvudmän). Vägarna i området är smala och med varierande standard. För att området skall behålla dess karaktär och för att kostnaderna inte skall bli orimligt höga för fastighetsägarna bör vägarna förbli smalare och enklare än gator med kommunal standard. Enskilt huvudmannaskap för allmänna platser i området följer också ortens sed. Kommunen är därför inte huvudman för allmän plats inom planområdet. Huvudmannaskapet innebär ett formellt ansvar för iordningställande, drift och underhåll av dessa anläggningar. Enskilt huvudmannaskap inom planområdet innebär att de boende ansvarar för detta. Ett genomförande av planens samlade bild av markanvändningen innebär att beslut skall fattas om hur anläggningarna (vägar, natur m m) organisatoriskt, ekonomiskt och tekniskt skall förvaltas och skötas. Detta sker genom att fastighetsägare, 3

4 rättighetsinnehavare eller Kungälvs kommun ansöker om förrättning hos lantmäterimyndigheten. Vid en anläggningsförrättning bildas en eller flera gemensamhetsanläggningar där ingående fastigheter samverkar för att bygga, förvalta och sköta de gemensamma anläggningarna. Åtkomst av mark, skötsel m m ordnas på ett rättsligt bindande sätt mellan deltagarna med klarlagt ansvar för kostnader mm. Varje fastighet får ett andelstal i anläggningen. De boende har möjlighet och i vissa fall skyldighet att lösa till sig rätten att förvalta område angivna som LOKALVÄG och NATUR. Inom enskild kvartersmark svarar respektive fastighetsägare för iordningställande och skötsel. Ansvar för anläggningar Inom planområdet finns flera befintliga gemensamhetsanläggningar vilka förvaltas av olika samfällighetsföreningar inom området. Gemensamhetsanläggningarna avser framförallt vägar med tillhörande avvattningssystem och grönområde. För område som i planen markerats allmän plats/natur, LOKALVÄG kan ansvaret komma att regleras i samband med ombildning av befintliga gemensamhetsanläggningar inom området. Matskären avloppsanläggning ekonomisk förening ansvarar för reningsverket. El-leverantören ansvarar för genomförande och skötsel av elanläggning. Telia ansvarar för genomförande och skötsel av tele-anläggning. Ansvariga myndigheter/upplysningar Bygglov söks hos Miljö- och byggnadsnämnden, Kungälvs kommun. Ansökan om fastighetsbildning, anläggningsförrättning m.m söks hos Lantmäteriet, Göteborg. Samfällighetsföreningar bildas av Lantmäteriet i samband med bildande av gemensamhetsanläggning. Utbyggnad av reningsverk är anmälningspliktigt och anmäls hos Miljö och byggnadsnämnden/miljöenheten, Kungälvs kommun. Länsstyrelsen ansvarar för upphävande och nybildande av förordnande enligt PBL 6:19 (tidigare 113 BL). Inrättande av vattentäkt för fler än två fastigheter är tillståndspliktigt hos Länsstyrelsen, Göteborg. Inrättande av vattentäkt för en till två fastigheter är tillståndspliktigt hos Miljö och byggnadsnämnden/miljöenheten, Kungälvs kommun. Avtal och överenskommelser Inom planområdet tillskapas ett mindre antal nya byggrätter. För reglering av rättigheter och skyldigheter i samband med planläggningen och genomförandet av planen kommer det att upprättas exploateringsavtal mellan markägare och kommunen. Exploateringsavtalet skall bland annat reglera, plankostnader, kostnader för utbyggnad och förbättringar av vägar, förordnande enligt PBL 6:19, framtida anslutning till kommunalt spillvattensystem samt att en del av tomterna skall säljas via Bostadsbyråns bostadskö. 4

5 Kommunen skall teckna ett avtal med Vägverket som reglerar den gemensamma utfarten till Marstrandsvägen. Ett avtal skall tecknas mellan kommunen och de samfällighetsföreningar inom planområdet som använder utfarten till Marstrandsvägen. Avtalen skall bland annat reglera de åtaganden som kommunen har gentemot Vägverket för den gemensamma utfarten, se ovan, samt när standardhöjning enligt Vägutredning senast skall vara genomfört. Avtalen reglerar också att en gemensamhetsanläggning skall bildas som förvaltar de befintliga och nya vägar samt grönområden inom de områden som i dag förvaltas av Matskärens Vägförening och Truskärsvägens samfällighetsförening För de fastigheter som genom planläggningen ges möjlighet till utökad tomtyta måste avtal upprättas mellan berörda fastighetsägare för genomförande av planen. Se Markförvärv nedan. Ägaren till den föreslagna byggrätten/tomten på fastigheten Tjuvkil 1:44, som ligger öster om fastigheten Tjuvkil 1:145, behöver en överenskommelse med de fastighetsägare som använder brunnen. Se nedan under Tekniska frågor vatten och avlopp. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Kvartersmark Detaljplanen ger ett antal enskilda fastighetsägare möjlighet att utöka sina fastigheter genom att mark som tidigare varit allmänplats mark ändrats till kvartersmark i planen. För att genomföra detta måste berörda fastighetsägare vara överens om villkoren (ersättningen för marken, vem som skall betala förrättningskostnad m m.). Vilka fastigheter som berörs anges under rubriken markförvärv. Utökningen genomförs genom fastighetsreglering som söks hos Lantmäterimyndigheten. Nya byggrätter för bostadsändamål tillskapas inom planområdet vilket innebär att ett 30-tal nya tomter kan tillskapas genom avstyckning. I gamla fritidshusområdet finns det ibland muntliga tillstånd/medgivanden att nyttja mark för olika ändamål. Det kan exempelvis vara för parkeringar, Va-ledningar, möjligheten att ha ett uthus på någon annans mark eller något liknande. Rättsstatusen för denna typ av tillstånd/medgivanden är ofta oklar. I samband med lantmäteriförrättningar för att genomförande detaljplanen kan det vara lämpligt att undersöka, ordna upp och reglera detta på ett fastighetsrättsligt hållbart sätt. Allmän platsmark Lokalvägar Det lokala vägnätet behöver byggas ut för att möjliggöra framkomlighet till fastigheterna inom området. Det finns fastigheter inom planområdet som inte kan försörjas med lokalväg ända fram till fastighetsgräns har får genom planen möjlighet att ordna en rätt till utfart över en annan fastighet. Större delen av området har sin infart från Lv Marstrandvägen via Matskärsvägen samt Truskärsvägen. Åtta fastigheter har sin infart från Lv 168 via Stenskärsvägen. Naturområden De boende har genom detaljplanen en rättighet att lösa rätten att förvalta det som är utlagt 5

6 som NATUR-områden, (om det inte skett tidigare). Detta görs vid en anläggningsförrättning då en gemensamhetsanläggning inrättas av dessa områden. Markägaren är skyldig att avstå utrymme till gemensamhetsanläggningen, oftast genom en rättighetsupplåtelse. En samfällighetsförening bildas för förvaltningen, alternativt utökas ansvaret för befintlig samfällighetsförening. Vid anläggningsförrättningen beslutas att samfällighetsföreningen övertar skötseln av området från markägaren. Markägaren får i fortsättningen tillgodogöra sig det ekonomiska värdet av fälld skog och dyl men har inte befogenhet att bestämma hur och när ev avverkning ska ske. Vid förrättningen kan skyldigheter och rättigheter mellan markägare och samfällighetsförening regleras mer i detalj. Exempelvis kan skrivas in att markägaren har rätt att ta en viss mängd ved. Markägare har också rätt att kräva att de boende tar över skötsel av allmän platsmark. Markförvärv Flera fastigheter kan genom detaljplanen utökas så att fastighetsgränserna stämmer överens med det som idag är hävdad tomt eller så att tomterna får en bättre utformning. I tabellen nedan så finns berörda fastigheter uppräknande och vilken areal som bör regleras mellan fastigheterna. Berörda fastigheters nuvarande utformning möjliggör byggnation enligt detaljplanen. Detaljplanen möjliggör dock en bättre användning av berörda fastigheter genom att tomtmarken kan utökas. En utökning av en tomt sker i första hand efter frivillig överenskommelse om förvärv av mark mellan berörda markägare. Genomförandet av förvärvet sker därefter som fastighetsreglering i en lantmäteriförrättning. Fastighet som Areal Fastighet som Fastighet som Areal Fastighet som utökas (kvm) avstår mark utökas (kvm) avstår mark Lycke-kroken 1: Lycke-kroken 1:4 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:44 Lycke-kroken 1: Lycke-kroken 1:4 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:44 Lycke-kroken 1:78 72 Tjuvkil 1:7 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:44 Tjuvkil 1:40 27 Tjuvkil 1:9 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:7 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:9 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:7 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:159 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:7 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:44 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:7 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:44 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:7 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:44 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:44 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:44 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:44 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:44 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:4 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:44 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:4 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:44 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:44 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:44 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:4 Tjuvkil 1:69 97 Tjuvkil 1:44 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:44 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:44 Tjuvkil 1: Tjuvkil 1:7 Tjuvkil 1:78 67 Tjuvkil 1:44 Dessa arealer är beräknade arealer. De faktiska arealerna kan avvika från dessa och får tas fram av lantmäterimyndigheten i samband med fastighetsbildning. Fastigheten Lycke-kroken 1:9 bör förvärva det markområde som ligger alldeles öster om fastigheten och som tillhör fastigheten Tjuvkil 1:9 för att skapa möjlighet till bättre tomtindelning. 6

7 Gemensamhetsanläggningar Inom planområdet finns ett antal gemensamhetsanläggningar (ga) bildade vilka omfattar vägar samt vatten och avloppsanläggningar. Nya gemensamhetsanläggningar kan behöva bildas och befintliga gemensamhetsanläggningar kommer att behöva omprövas för de skall anpassas till detaljplanen. Bland annat så kommer nya VA-ledningar och nya vägar att behöva regleras genom gemensamhetsanläggning/ar. Det gäller både andelstal och nödvändigt utrymme för anläggning. Exempelvis så behöver det finnas utrymme inte bara för nya anläggning utan även för nödvändiga åtgärder på vägarna såsom vänd- och mötesplatser. Enligt exploateringsavtalen, se avtal ovan, skall en gemensamhetsanläggning bildas som förvaltar befintliga och nya vägar samt grönområden inom de områden som i dag förvaltas av Matskärens Vägförening och Truskärsvägens samfällighetsförening. Förordnanden Inom delar av planområdet gäller förordnande enligt PBL 6:19, (tidigare 113 BL), vilket innebär att ägaren till denna mark, som i gällande detaljplan är utlagd som allmänplatsmark, är skyldig att utan ersättning upplåta denna mark till huvudmannen, dvs samfällighetsföreningen. För de delar inom planområdet där det tillkommer nya byggrätter förslås utökat förordnande. Genomförande av förordnandet sker genom lantmäteriförrättning. Förordnandet kommer att gälla även inom den nya detaljplanen. Kommunen kommer att ansöka hos Länsstyrelsen, enligt PBL 6:19, om upphävande av gällande förordnande. Kommunen kommer även att ansöka om nytt förordnande, enligt PBL 6:19, för denna detaljplan. Naturmarken (allmän plats) är viktig för områdets karaktär och ändamålsenliga användning. Förordnandet bedöms skäligt med hänsyn till den nytta som berörda markägare får av detaljplanen. Ledningsrätt Inom planområdet finns ett befintligt ledningsnät i form av el- och teleledningar. Särskilda överenskommelser skall vid behov att träffas med ledningsägarna där frågan om inrättande eller ändring av ledningsrätter skall aktualiseras. Vanligtvis bekostar fastighetsägaren/exploatören eventuell nödvändig ledningsflytt. Servitut Det finns befintliga servitut för vatten- och avloppsledningar, vattentäkter, vägar m m inom området. En del av dessa servitut är inte lokaliserade utan får vid behov utredas närmare i samband med fastighetsbildning. EKONOMISKA FRÅGOR Detaljplaneekonomi Kostnaderna för upprättande av detaljplan kommer att regleras med planavgift för de enskilda fastighetsägare som får utökad byggrätt på sina fastigheter. Planavgift enligt den taxa som fastställs av kommunfullmäktige debiteras i samband med att bygglov beviljas. Plankostnaderna för markägarna som kan stycka av nya tomter regleras i exploateringsavtal. 7

8 Exploateringskostnader och ekonomisk helhetsbedömning Bildande av gemensamhetsanläggning för allmänplats De områden i detaljplanen som är utlagd som allmänplatsmarks och där gemensamhetsanläggning ej redan har bildats skall upplåtas som gemensamhetsanläggning utan att markägaren skall få någon ersättning för marken som tas i anspråk. Se förordnanden ovan. Utbyggnad/ombyggnad av lokalvägar Ansvaret för utbyggnad och ombyggnad av lokalvägarna inom planområdet bär huvudmannen, dvs gemensamhetsanläggning/ar som bildats för allmänplatsmark/lokalväg. Enligt vägutredningen har kostnaden för nya vägar, breddning av befintliga vägar, mötesplatser, vändplatser, dikesombyggnader, nya trummor och gupp bedömts till cirka 6,5 miljoner kronor. Kostnaden fördelas mellan de fastigheter som ingår i gemensamhetsanläggningen. Kostnadsfördelningen bestäms genom de andelstal som fastigheterna har/får i anläggningsbeslutet som beslutas av lantmäterimyndigheten. De nya vägar som behövs för nyexploateringen bekostas helt av berörda markägare. Enligt exploateringsavtalen mellan kommunen och markägarna samt mellan kommunen och samfällighetsföreningarna skall markägarna betala hälften av kostnaderna för åtgärderna som behövs enligt vägutredningen. Andra hälften betalas av samfällighetsföreningarna. Anslutning till kommunalt spillvattensystem eller utbyggnad/ombyggnad av reningsverk Ansvaret för eventuell utbyggnad och ombyggnad av reningsverket ligger på Matskären avloppsanläggning ekonomisk förening. Kostnaden för eventuell upprustning av befintliga ledningsnätet bekostas av respektive gemensamhetsanläggning enligt lantmäterimyndighetens beslut. Kostnaden för nya ledningar skall bekostas efter den nytta som de fastigheter som använder den nya ledningen har. När de nya fastigheterna och övriga fastigheterna som ansluter sig till kommunalt spillvattensystem skall betala avgifter till kommunen. Fornlämning En arkeologisk undersökning har utförts. Inom området finns tre fornlämningsområden (Lycke 57 och 63 samt FU1). När det gäller Lycke 63 och FU 1 är lämningarna av sådan omfattning att en eventuell förundersökning kan bli aktuell. Berörd fastighetsägare bekostar eventuell förundersökning. Utökning av kvartersmark för bostadsändamål För de berörda fastigheter som ges möjlighet till utökning av tomtplatsen kan överenskommelse om fastighetsreglering träffas. En överenskommelse om fastighetsreglering skall ta upp vad marken skall kosta och hur förrättningskostnaderna skall fördelas. Överenskommelse träffas mellan berörda fastighetsägare. Framtida driftskostnader De framtida kostnaderna för drift och underhåll utgör till stor del kostnader för vägar men även vatten- och avloppsanläggningar. Kostnaderna fördelas mellan berörda fastighetsägare enligt de andelstal som bestäms/bestämts i samband med lantmäteriförrättning. 8

9 TEKNISKA FRÅGOR Genomförandebeskrivning - Antagandehandling , reviderad Tekniska undersökningar Under planarbetet har en vatten utredning genomförts. Denna utredning ingår i planhandlingarna. Vatten och avlopp Fastigheterna inom området har sin vattenförsörjning från flera enskilda samt gemensamma vattentäkter. Vattenförsörjningen kommer fortsättningsvis att ske genom ett antal vattentäkter som kan försörja mindre grupper med fastigheter. Större delen av planområdet är anslutna till och ingår i Matskären avloppsanläggning ekonomisk förening samt Dalens avloppsförening. Dessa anläggningar är fullt belastade och har inte kapacitet för att ansluta ytterligare fastigheter. För att på klara av att ansluta ytterligare fastigheter visar en utredning att Matskärens avloppsanläggning behöver byggas om. Kommunen håller på att dra fram Kommunalt vatten och avlopp till Tjuvkil. De nya fastigheterna som kan bildas genom detaljplan skall i första hand anslutas till kommunalt spillvattensystem när det är utbyggt. Matskärens avloppsanläggning har brister och behöver på sikt åtgärdas, byggas om eller bytas ut helt. Avloppsanläggning är sedan 70-talet allmänförklarad och drivs i privat regi. Enligt den nya Allmänna Vattentjänst Lagen är det bara kommunen som kan bedriva allmänförklarade avloppsanläggningar efter Allmänna reningsverk kan övertas av kommunen eller ombildas till gemensamhetsanläggning. Lämpligen kan i stället fastigheterna som i dag är anslutna till Matskärens avloppsanläggning ansluta sig till kommande kommunala spillvattensystem. Öster om den föreslagna byggrätten/tomten på fastigheten Tjuvkil 1:44 (som ligger öster om fastigheten Tjuvkil 1:145) finns en brunn. Ledningar från brunnen behöver eventuellt flyttas något, alternativt säkerställas genom servitut. Detta måste göras innan byggrätten/tomten kan tas i anspråk för byggnation. Geoteknik Fastigheten Tjuvkil 1:130 har en brant jordslänt, geoteknisk undersökning med avseende på stabilitet skall utföras innan ut- eller nybyggnad kan ske. De fastigheter som omfattas av bestämmelsen a 1 i detaljplanen måste genomföra åtgärder så att risk för bergras undanröjs innan bygglov kan beviljas. I samband med att befintliga vägar upprustas och att nya vägar anläggs skall nödvändiga skyddsåtgärder, enligt geotekniskt PM, göras av den som anlägger vägen. Detta regleras i exploateringsavtalen. Vägar Genom utökning av vägnätet/lokalväg får alla fastigheter, utom en, inom planområdet möjlighet till tillfart. 9

10 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Genomförandebeskrivning - Antagandehandling , reviderad Till innehållet i denna genomförandebeskrivning har bidragit: Torbjörn Jennerhed, Bengt Casselblad, Agneta Atterskog, Eva Johansson, Kenth Olsson, på Samhällsbyggnad. SAMHÄLLSBYGGNAD , reviderad Henrik Haglund Mark och exploateringschef Torbjörn Jennerhed Exploateringsingenjör 10