eslövs bostads ab 2015 års redovisning

Transkript

1 eslövs bostads ab 2015 års redovisning 1

2 Årsredovisning Styrelsen och verkställande direktören för Eslövs Bostads AB får härmed avlämna årsredovisning för tiden Innehållsförteckning VD har ordet 2 Tydliga mål anger färdriktningen 4 Vi bygger och förvaltar med långsiktigt ansvar 6 Service, engagemang och en effektiv förvaltning 10 Marknadsföring och kommunikation 14 Mätbara resultat och marknadsmässiga avkastningskrav 16 Förvaltningsberättelse 18 Resultaträkning koncernen 19 Balansräkning koncernen 20 Kassaflödesanalys koncernen 21 Resultaträkning moderbolaget 22 Balansräkning moderbolaget 23 Kassaflödesanalys moderbolaget 24 Redovisnings- och värderingsprinciper 25 Noter 26 Uthyrningsenheter 32 Fastighetsinnehav 33 Revisionsberättelser 35 Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr). VD har ordet Året som gått Det har varit ännu ett innehållsrikt år för ebo. Vi har fortsatt med våra fastighetsutvecklingsprojekt och förutom centrala fastigheten Sädesärlan, där vi bygger 95 stationsnära lägenheter, har vi färdigställt en fastighet med åtta lägenheter i Harlösa. Under året köpte vi Billinge gamla skola som vi ska göra om till lägenheter och i Marieholm är det vår förhoppning att vi ska ha påbörjat bygget av nya bostäder i samband med att den nya Marieholmsbanan invigs i slutet av året. Planerna på förtätning av Eslövs centrum, där centrala kvarteret Slaktaren är ett projekt, och förtätning i befintlig bebyggelse, fortsätter. Under året köpte vi Köpmannen 11, som bland annat inrymmer Hotel Stensson, en central fastighet med stor potential. Vi har skapat oss utrymme för att kunna projektera och först är det dags för ombyggnation. Förvaltningsuppdraget till Mälö Fastigheter fortsätter och fördjupas. Under våren 2016 kommer som planerat Sädesärlan att övergå i Mälö Fastigheters ägo. I det befintliga beståndet arbetar vi med planerat underhåll och renoveringar för att möta dagens standard. Vi har även som målsättning att möta dagens höga IT-standard i alla våra fastighetsområden. I Eslöv och Marieholm erbjuder vi idag bredbandslösningar med upp till 100 Mbit/s. Arbetet med att erbjuda även byarna samma lösningar pågår för fullt. I december invigde vi vår nya tillgänglighetsanpassade entré på Repslagaregatan och ökade även våra öppettider. Organisationen ebo En justering av organisationen genomfördes våren 2014 för att öka fokus på Fastighetsutveckling och Fastighetsförvaltning. Min känsla är att organisationsförändringen var ett steg i rätt riktning för att skapa ett ebo. Avdelningarna marknad och ekonomi är stödfunktioner till hela organisationen. Bolagets kärnverksamhet drivs i egen regi. Organisationens effektivitet granskas årligen genom benchmarking och nyckeltalsjämförelser. Genom organisationsutveckling och ett effektivare utnyttjande av administrativa hjälpmedel bedömer vi att driftskostnaderna per kvadratmeter är på rätt nivå. Ökat krav på produktion av nya bostäder kommer att medföra ökat behov av kvalificerade medarbetare. En del av behovet löser vi genom utbildningsinsatser, men vi måste på sikt nyrekrytera. Det är viktigt att vi upplevs som en attraktiv arbetsgivare. Bolaget har sedan länge en generös hållning till både fortbildning och friskvård.

3 VD har ordet ebo och ekonomin ebo går bra. Arbetet med att förbättra verksamheten pågår hela tiden. Vi har ökat takten i nybyggnationen och samarbetet med Mälö Fastigheter gör även att vi utvecklar verksamheten ytterligare med externa förvaltningsuppdrag har varit bättre än budgeterat och det beror på flera olika saker. Vi har ett gynnsamt ränteläge och driftskostnaderna har varit på en relativt låg nivå. ebo omsätter cirka 190 miljoner kronor årligen. Intäkterna kommer från hyror och förvaltningsarvoden och utgifterna utgörs till största del av driftskostnader (el, värme, vatten, sophämtning, fastighetsskötsel och försäkringar). Andra utgifter är underhåll (renoverings- och förbättringsarbeten), fastighetsskatt, personalkostnader och finansiella kostnader. Avskrivning av byggnader och inventarier görs för att fördela kostnaden för förslitning under dess livslängd. ebo består av flera olika bolag, där till exempel kvarteret Sädesärlan ligger i ett dotterbolag. Under våren 2016 kommer hela dotterbolaget att säljas till Mälö fastigheter. ebo och marknaden Regionen har under flera år haft en betydande befolkningstillväxt. Eslövs kommun har vuxit och vill växa med personer per år. Byggandet av hyresrätter har på de flesta orter varit begränsad. Politiskt finns på många håll ambitionen att nyproduktionen skall och måste öka. I Eslöv har periodvis tillgången på detaljplanelagd, och därmed byggbar, mark varit begränsad. Detta på grund av bland annat utdragna planprocesser något som främst drabbat småhusproduktionen. Trots gott om central utvecklingsbar mark har produktionen av flerfamiljshus upplåtna med såväl hyres- som bostadsrätt varit låg under många år. Det stora intresset för kvarteret Valpen, som färdigställdes 2013, visade att trenden hade vänt. Inte sedan miljonprogramstiden, har det varit en sådan byggboom i staden som det är just nu. Under 2016 kommer förutom Sädesärlan med 95 lägenheter även BA Bygg färdigställa ytterligare 90 lägenheter i kvarteret Målaren och Häglunds Fastigheter att bygga 64 lägenheter i kvarteret Timmermannen. ebo och framtiden Vi har en enkel filosofi om vi bygger och förvaltar våra bostäder på rätt sätt så kommer människorna att trivas. Så just trivsel, service, kvalitet och trygghet ska vi skapa. Och med den utveckling vi har och har haft så måste man nog fastslå att vi lyckats med vår målsättning. Vårt ekonomiska resultat är gott. Ägaren Eslövs kommun är nöjd med vår förvaltning av ebo. Miljö- och energitänket är del av vår framgång. Till detta vill vi hålla en hög servicenivå. Av yttersta vikt inför framtiden är att vi har den ekonomiska styrkan som krävs för att fortsatt vara stabila i vårt agerande. En effektiv förvaltning och affärsmässighet i våra beslut bidrar till att bibehålla vår soliditet. Under 2015 antogs det kommunala handlingsprogrammet Eslöv Skånes bästa kommun att bo och verka i. Programmet tydliggör kommunens mål som tillväxtkommun. ebo är beredda att ha en nyckelroll i kommunens arbete med stadsplanering och centrumutveckling. Joakim Ahlin, VD 3

4 Tydliga mål anger färdriktningen Eslövs Bostads AB ska vara en säker, trygg och aktiv ägare med fokus på långsiktiga relationer. I ett nära samarbete med våra ägare definierar vi vad som krävs idag och i framtiden. Vi är en viktig samarbetspart till Eslövs kommun, med uppdrag att trygga den framtida bostadsförsörjningen. Det kommunala uppdraget ägaridé Eslövs Bostads AB, ebo, ägs av Eslövs kommun med uppdrag att bygga, äga och förvalta bostäder och lokaler i kommunen. ebo ska medverka till uppfyllandet av kommunens övergripande mål som är jämn befolkningstillväxt och långsiktigt hållbar utveckling. Bolagets verksamhet är viktig för att kommunen i ännu högre utsträckning ska uppfattas som attraktiv att bo och verka i och vara en efterfrågad bostadsort. ebo ska aktivt delta i kommunens övergripande utvecklingsarbete, medverka till att bra service finns i de olika delarna i tätorten, i byarna och i de olika bostadsområdena samt i samverkan med kommunen och gärna med andra aktörer motverka segregation och främja gemenskap och trygghet. ebo:s verksamhet ska bedrivas på ett sätt som främjar långsiktig hållbar utveckling, såväl ekonomisk, social som ekologisk och effektivt resursutnyttjande. Bolaget medverkar till detta genom att erbjuda ett brett utbud av bostäder i hela kommunen med god kvalitet och servicenivå. ebo har idag dessutom uppdraget att förvalta och utveckla specialbostäder för äldre och funktionshindrade. Driva utvecklingen Enligt våra ägardirektiv ska ebo driva utvecklingen av bostadsbyggandet i kommunen. Bra bostäder och goda boendemiljöer är grundläggande kvaliteter som påverkar tillväxten och välfärden i kommunen. Planeringen för att utveckla boendet är därför en viktig del i Eslövs kommuns strategiska planering. Syftet är att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Det innebär också att de åtgärder som krävs för en bra fungerande bostadsförsörjning förbereds och genomförs. Riktlinjer för bostadsförsörjning ska antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. ebo är beredda att ha en nyckelroll i kommunens arbete med stadsplanering och centrumutveckling. Vi skall under perioden finna och skapa möjliga projekt som säkerställer en fortsatt hög nybyggnadstakt. Utveckling av fastighetsbeståndet ebo ska verka för långsiktigt effektiv förvaltning av fastighetsbeståndet som bidrar till att uppfylla kommunens mål om utveckling och tillväxt. ebo själv eller i samarbete med annan partner inom samma område/projekt producera hyresrätter i Eslövs kommun. Kommunens förväntan är att bolaget själv eller i samarbete med annan partner ska påbörja i snitt mellan nya bostäder om året. Dock ska marknaden hela tiden finnas för projekten och rätt ekonomiska förutsättningar vara uppfyllda. ebo ska därför ges möjlighet att avyttra fastigheter till förmån för nya strategiska satsningar inom befintliga eller nya bostadsbestånd. Bostadssocialt ansvar ebo ska i dialog och nära samverkan med kommunen och hyresgästerna aktivt ta ansvar för: att medverka till anskaffning av bostäder för kommunens bostadssociala behov. att verka för ökad jämställdhet och minskad segregation. att aktivt medverka till trygghetsskapande åtgärder. Föredöme i miljöfrågor ebo ska vara ett föredöme i miljöfrågor. Vid upprustning av befintligt bestånd eller nyinvesteringar ska energisnålare hus skapas, miljövänlig teknik och material ska användas. ebo ska vara föregångare för att bidra till en hållbar samhällsutveckling. Under 2015 har företaget tagit ett helhetsgrepp om miljöfrågan och uppdaterat och moderniserat miljöpolicyn. Samordning Utöver vad som framkommer av ägarpolicyn ska särskilt beaktas samordning vad gäller fastighetsförvaltning och yttre skötsel. Bolaget ska ta initiativ till att samverka med kommunen i ett koncernperspektiv. 4

5 Strategiska mål, ägardirektiv och vision Ekonomi och finanser ebo:s verksamhet ska bedrivas utifrån affärsmässiga och långsiktigt ekonomiskt hållbara principer. Bolagets direktavkastning mätt som driftsnetto i förhållande till justerad balansomslutning ska vara marknadsmässig och bör inte understiga 4 procent. Bolaget ska årligen ge kommunen utdelning i form av aktieutdelning med minst 3 procent på aktiekapitalet. Hänsyn ska tas till bolagets investeringsåtagande enligt verksamhets-/affärsplan. Kommunen kan välja att överföra hela föregående års vinst för att användas för åtgärder inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar. Bolaget ska verka utifrån en långsiktig och stabil finansiering, ha en finanspolicy som fastställs av bolagets styrelse och förankras hos kommunen. Vår vision Vi driver utvecklingen av Eslöv som bostadsort med en förvaltning i mästarklass välkommen hem! Verksamhetsbeskrivning ebo äger och hyr ut drygt 1800 bostadslägenheter, 234 specialbostäder samt ett antal lokaler i Eslövs kommun. Efterfrågan på bolagets lägenheter har under en följd av år varit stabil. Administration, projektledning och fastighetsskötsel sker i egen regi medan till exempel städning och byggnadsarbeten köps in. Organisationen omfattar närmare 40 medarbetare varav knappt hälften är tjänstemän. ebo:s totala fastighetsunderhåll uppgår till cirka 25 miljoner kronor per år. ebo omsätter drygt 190 miljoner kronor per år, redovisar en vinst på 3,5 miljoner kronor och har en balansomslutning på miljoner kronor. Fastigheternas bokförda värde är miljoner kronor, taxeringsvärde 904,5 miljoner kronor och marknadsvärde miljoner kronor. Vår affärsidé Vi erbjuder hyresrätter med kvalitet och miljöansvar. Våra värderingar FRAM Vi står för framåtanda Vi visar respekt Jag tar ansvar Vi är målmedvetna 5

6 Vi bygger och förvaltar med långsiktigt ansvar I samarbete med kommunen ska vi trygga den framtida bostadsförsörjningen och skapa förutsättningar för alla invånare att leva i goda bostäder. Vi ska driva utvecklingen av nya och befintliga bostäder och göra det på ett sätt som främjar en långsiktig hållbar utveckling ur ett såväl ekonomiskt, socialt som ekologiskt perspektiv. Vi ska agera motor Utvecklingsmålet i Eslövs kommun är att Eslöv ska växa med en procent per år, vilket innebär en befolkningsökning med 300 personer årligen. Som motor i bostadsutvecklingen innebär det att ebo inom affärsområdet Fastighetsutveckling arbetar med att ständigt identifiera nya objekt och ta fram och initiera nya detaljplaner. Samarbetet mellan ebo, Eslövs kommun och Mälö Fastigheter fortsätter. ebo sålde under 2013 bostadsområdet Berga till Mälö fastigheter, vilket innebar att bolaget frigjorde kapital som använts för att bygga nya bostäder påbörjades uppförandet av 95 lägenheter i stationsnära kvarteret Sädesärlan. Uthyrning av lägenheterna startade i april 2015 och vid årsskiftet var 85 procent av lägenheterna uthyrda. Under våren 2016 tar Mälö Fastigheter, enligt tidigare överenskommelse, över ägarskapet. Förvaltningen står ebo för. Arbetet med att möjliggöra nya byggprojekt genom fastighetsförvärv, nya detaljplaner och projektutformning ökar i takt med att affärsområdet utvecklas. Centrumutveckling Första juni 2015 tog ebo över ägarskapet i fastigheten Köpmannen 11, som bland annat inrymmer Hotel Stensson. Fastigheten har med sitt goda läge stor utvecklingspotential och den bedöms kunna bli en långsiktigt god affär. ebo behöver centrala bostäder och hotellet förväntas bli ett bra bostadsprojekt. Genom köpet säkerställer ebo den fortsatta driften av hotellet i ytterligare tre år, vilket tryggar hotellverksamhet på orten. Under tiden skapas utrymme för att projektera för en riktigt bra lösning för vad ebo ska göra med fastigheten. ebo är en aktiv part till kommunen när det gäller att ta fram en plan för utveckling av Eslövs centrum och frågan om vad kommunen vill göra med fastigheten är en del av detta arbete. Centrumutvecklingsplanens övergripande strategi är att stärka förhållandet mellan dess olika målpunkter, där Stora Torg är en. Mycket talar för att en kombination av bostäder och kommersiell verksamhet är den bästa lösningen för såväl fastigheten som för staden. Efter överenskommelse med Eslövs kommun har ebo under hösten 2015 byggt om och avskärmat en del av hotellet för att möta behovet av bostäder för ensamkommande flyktingbarn. 6

7 Fastighetsutveckling Fasader utmed Norregatan, skala 1:400 (A3) Förtätning av innerstaden I och med att fastigheten Sädesärlan färdigställts har ebo nyproducerat hela 189 lägenheter i centrala Eslöv från 2013 tills nu. Kvoten för 2015 och 2016 är därmed är uppfylld. Planerna på förtätning av Eslövs centrum fortsätter. ebo köpte en stor del av kvarteret Slaktaren mellan Norregatan och Kanalgatan Detaljplanearbetet är efter omstart med nya arkitekter förhoppningsvis så klart att det kan gå ut för samråd under våren Planen är liksom tidigare att bygga ett slutet kvarter, med flervåningshus såväl längs Norregatan som på innergården. Byggnaderna mot Norregatan föreslås ha butikslokaler eller annan publik verksamhet (till exempel restauranger, konsthall Kv Slaktaren Eslöv eller liknande) i gatuplan och bostäder på övriga våningsplan. Skiss Totalt räknar vi med cirka lägenheter i kvarteret. Hur byggnaderna och lägenheterna kommer att utformas avgörs senare, men planen är att de kommer att hålla hög standard när det gäller till exempel inredning och energiförbrukning. GÅSEN 17 Förnyelse av Eslöv öster Detaljplanen för gamla Spritfabriken har under 2015 vunnit laga kraft köpte ebo fastigheten och i januari 2014 antog Miljö- och samhällsbyggnadsnämnden en ny detaljplan för Plan 5 fastigheten. Plan 4 På gamla spritfabrikens tomt finns Plan enligt 3 den nya detaljplanen en byggrätt på totalt kvm Plan BTA 2 (bruttoarea) varav Plan 3 Plan kvadratmeter är möjlig byggrätt för bostäder. Här kan på Plan BV Plan BV sikt bli uppemot 150 nya bostäder. Det framtida bostadsområdet är en del i utvecklingen Sektion A-A, skala av 1:400 Eslöv öster om järnvägen. Målet är att östra Eslöv ska utvecklas till (A3) en social och ekologiskt hållbar stadsdel. I detta ingår att utveckla nuvarande Bergagymnasiet och kringliggande anläggningar. I arbetet ingår också att planera för mötesplatser, till exempel parker, mindre torg och uteserveringar. Även kvarteret Sädesärlan är en del av utvecklingen av östra Eslöv. Enligt planen ska både bostäder och verksamheter bilda en ekologiskt hållbar stadsdel. ebo köpte under 2015 fastigheten Gåsen 8, en villa med kvm stor tomt på Kvarngatan mitt emot Sädesärlan. På sikt är vår avsikt att riva villan och uppföra flerfamiljshus med cirka 40 lägenheter. 7 SKISSFÖRSLAG [reform:arkitekter]

8 Förtätning av de större områdena På Gamla Sallerup finns redan en detaljplan som möjliggör byggnation av ett punkthus med åtta våningar på nuvarande parkering. ebo har vid två tillfällen 2014 och 2015 påbörjat upphandling av ett punkthus på Sallerup, men inte hittat något förslag som matchat de ekonomiska och marknadsmässiga kraven. I dagsläget utreder vi andra möjligheter och vi hoppas kunna påbörja en ny upphandling under Inflyttning kommer således att vara aktuellt tidigast ebo har liknande planer på förtätning av såväl Bergaområdet som Rönneberga, men här har detaljplanearbetet inte hunnit lika långt. På Bergaområdet äger ebo fastigheten där Bergakiosken idag ligger. ebo har här möjlighet att själva eller i samarbete med Mälö Fastigheter bebygga tomten. Sedan de stora bostadsområdena byggdes på 70- och 80-talen har kraven på tillgänglighet ändrats. När vi projekterar för att förtäta dessa områden är det med full tillgänglighetsanpassning och modern standard. Detta öppnar för äldre att bo kvar på sina områden längre. Utveckling av byarna Enligt beslut i ebo:s styrelse ska vi de närmaste 5-7 åren bygga lägenheter i kommunens mindre tätorter. I Harlösa har vi under året uppfört ett tvåplanshus med hiss och åtta lägenheter om 2 och 3 rum och kök. I Billinge köpte vi 2014 Billinge gamla skola och har under året tagit fram förslag till utformning. I ett första skede kommer vi att bygga om skolbyggnaden till cirka åtta lägenheter, men framgent finns även möjlighet att bygga bostäder på tomten. I Löberöd söker vi efter lämpligt byggprojekt då det bedöms finnas en särskilt stor efterfrågan i orten. I Marieholm, som under 2016 får järnvägsförbindelse, letar ebo efter lämplig tomt att bygga lägenheter på. Vi räknar med att järnvägsförbindelsen i Marieholm kommer att öka efterfrågan på bostäder på orten. Långsiktigt hållbar utveckling Under året har ebo tagit ett helhetsgrepp om miljöfrågorna och bland annat anställt en miljöstrateg på 25 procent. En uppdaterad miljöpolicy antogs av styrelsen under våren. Eslövs kommuns energi- och klimatplan omfattar kommunens eget energiarbete och även de kommunala bolagen i tilllämpliga delar. Efter genomlysing och kartläggning av miljöpåverkan inom ebo har ett miljömålsprogram med tio prioriterade punkter tagits fram: fossil energianvändning energieffektivisering vattenanvändning energiproduktion nyproduktion avfall och återvinning kemikalier förvaltning och boendemiljö transporter och resor kontor och upphandling Miljömålsprogrammet i sin helhet ska vara uppfyllt senast För att uppnå målen har 50 åtgärder satts upp med handlingsplan, ansvar och tidsangivelser för när de ska åtgärdas. Handlingsplanen, som harmonierar med kommunens miljöarbete, antogs av ledningsgruppen hösten Vid avstämning vid årsskiftet var några åtgärder redan klara, till exempel har ebo antagit utmaningen att vara 100 procent fossilbränslefri till Klimatsamverkan Skåne ligger bakom uppropet som Eslövs kommun även antagit och gäller såväl el, uppvärmning som transporter. ebo har även tecknat avtal och köper från och med 2016 in biogas istället för fossilgas till fordonsdriften. För att kunna genomföra hållbara tjänsteresor inom staden har cyklar, elcyklar och hjälmar köpts in till personalen. Till det nybyggda kvarteret Sädesärlan finns en bilpool tecknats. Faller erbjudandet om bilpool väl ut kommer fler fastigheter att anslutas till bilpool framöver. ebo har sedan tidigare arbetat föredömligt med miljösparande åtgärder gick företaget med i det så kallade Skåneinitiativet, vars mål är att spara 20 procent värmeenergi, el och vatten fram till Förbättringsåtgärder i fastighetsbeståndet har lett till energibesparingar. Ett av ebo:s miljömål är att producera 30 procent av fastighetsenergin själva. Under hösten har en solcellsanläggning installerats på Oxievägen. Under 2016 projekterar vi för att hela ebo:s fastighetsbestånd på norr förses med solcellspaneler, vilket skulle innebära att vi bli självförsörjande på el till 10 procent. 8

9 Fastighetsutveckling Sunda och tillgängliga fastigheter Med genomtänkta material- och teknikval får vi en enkel och effektiv förvaltning med låga förvaltningskostnader. Vi målstyr mot energieffektiviseringar, miljöförbättringar och sunda hus. Ambitionen i all nybyggnation är att använda sunda material och hållbara lösningar. Detta innefattar bra miljöval och tekniska lösningar för allt från stomme och fasadmaterial till takform och fönster. Genom ständiga energieffektiviseringar, installation av värme och vattenmätare med mera har ebo det senaste åren kunnat optimera energianvändningen ytterligare. Vi använder oss av datoriserad styrning, reglering och övervakning av samtliga större fastigheter. I en del av våra fastigheter finns möjlighet att ha individuell mätning av värme, som mäter den enskilda lägenhetens värmeförbrukning. I kvarteren Valpen och Gårdsåkra tillämpas även individuell mätning av varmvatten. Det innebär att lägenhetsinnehavaren betalar för sin faktiska förbrukning. I och med ebo:s nya miljöpolicy kommer vi under 2016 att inventera våra tvättstugor och upprätta en projektplan för att åtgärda energiförbrukningen i dem. Föredöme i miljöarbetet ebo ligger väsentligt högre i energieffektivitet jämfört med andra kommunala fastighetsbolag i såväl Skåne som i Sverige. Energieffektiviseringen har hittills varit mer än 20 procent jämfört med 2009 års siffror, vilket innebär att man nått 2020 års energieffektiviseringsmål redan nu. Under hösten har företaget antagit utmaningen att vara 100 procent fossilbränslefria till Som ett led i detta kommer driftavdelningen under våren 2016 att köpa in en biogastraktor som ersättning för en äldre dieseltraktor. Avdelningen kommer även att försöka frångå handverktyg (trimmers, häcksaxar, lövblåsar och grensaxar) som drivs med diesel och istället satsa på eldrivna handverktyg. Förutom miljöaspekten finns positiva arbetsmiljöeffekter. De eldrivna handverktygen har mindre vibrationer och låter mindre och dessutom slipper fastighetsskötarna andas in bensinångor. Om tekniken och effekten på produkterna slår väl ut, kommer en övergång till eldrivna handverktyg att genomföras successivt. Ett av ebo:s miljömål är att vi ska producera 30 procent av vår egen elenergi år Det är ett högt uppsatt mål, men det här är också en fråga som ligger oss varmt om hjärtat. Vi började med solcellespaneler redan på Valpen, men bara på de här åren har det hänt mycket med såväl prestanda som pris på panelerna. Som pilotprojekt har vi under hösten 2015 satt upp 80 solcellspaneler på Oxievägen 6, en fastighet som med sin direktverkande el varit storförbrukare av el. Vi beräknar att producera hela kwh/år bara på denna fastighet. Under våren 2016 projekterar vi för att installera solcellspaneler på Rönneberga. Dessa skulle kunna generera upp till kwh/år, vilket i så fall skulle innebära att vi redan under 2016 skulle vara självförsörjande på el till 10 procent. Faller detta väl ut är vår ambition att bygga en liknande anläggning per år för att nå miljömålen till Fiber till alla Under 2016 kommer hela ebo:s fastighetsbestånd att förses med fiberanslutning och samma tv-lösning som vi har haft i Eslöv och Marieholm de senaste åren med upp till Mbit/s hastighet och tv, telefoni och bredband i ett. Utbyggnaden av fiber i byarna påbörjades i Harlösa där stationshuset och den nya fastigheten på Åvägen förseddes med bredband i augusti. Löberöd, Stehag, övriga Harlösa, Flyinge, Billinge och Hurva kommer härnäst. I samband med att Eslövs kommun byggde ett nytt kallelselarm 2015 passade vi på att bygga nät även på våra service- och specialbostäder. Tidigare har vi haft olika tv-lösningar i olika fastigheter/områden. Vårt avtal med en och samma tv-leverantör innebär att vi har en part, vilket är såväl ekonomiskt som praktiskt. Med samma tv-lösning i hela fastighetsbeståndet kan hyresgästerna enkelt flytta med sig sina digitala it-tjänster om de flyttar inom ebo:s bestånd. Vi äger inte heller någon aktiv utrustning (digitalboxar, fiberomvandlare etc) utan dessa står tjänsteleverantören för. 9

10 Service, engagemang och en effektiv och flexibel förvaltning Vi har en professionell organisation med fastighetsvärdar som har helhetsansvarar för var sitt fastighetsområde, med fastighetsskötare som ansvarar för såväl den inre som yttre fastighetsskötseln och tekniker som ser till att våra fastigheter fungerar som de ska. Vi har därutöver en uthyrningsavdelning som sköter vår kö och ansvarar för uthyrningar och lägenhetsunderhåll. Med hyresgästen i centrum Vi ansvarar alla för att affärsrelationerna med våra hyresgäster ska vara så professionella som möjligt. Vi möter inte bara hyresgästen när vi utför inre- och yttre skötsel utan vid uthyrning, visningar, förbesiktningar, avtalsskrivningar, projekt, bostadsunderhåll och tillval. För att ge hyresgästen så bra och snabb service som möjligt har vi både fastighetsvärdar och fastighetsskötare som arbetar i nära samarbete. Fastighetsvärdarna har helhetsansvaret för bostäderna och bostadsområdets utveckling. Fastighetsskötaren ansvarar för inre och yttre skötsel av fastigheten. Fastighetsvärden ska säkerställa att hyresgästerna känner sig trygga och nöjda i sin arbets- och boendemiljö. De har budgetansvar för sina respektive områden och utför till exempel besiktningar vid in- och utflyttning. Fastighetsskötarna ansvarar för att funktioner som belysning, fönster och dörrar, källare, tvättstugor, trapphus och elcentraler i allmänna utrymmen fungerar. Fastighetsskötarna ansvarar även för all yttre skötsel. De sköter till exempel anläggningar och utrustning i den yttre miljön och genomför även ronderingar. 10

11 Fastighetsförvaltning Effektiv förvaltning ebo:s förvaltning ska vara marknadsmässig till både kostnad och kvalitet. Vi når detta genom en god personalpolitik och kompetenshöjning. Personalen ska ta ansvar och visa respekt. Målet är en förvaltning i mästarklass. Förvaltningen skall präglas av en känsla för affärsmässighet, första intrycket, miljöansvar och ett socialt ansvarstagande. ebo:s vd, Joakim Ahlin, axlar sedan sommaren även rollen som förvaltningschef. Med de tre fastighetsområdena och fastighetsvärdarna direkt under sig blir beslutsvägarna kortare. Fastighetsvärdarna kommer under året att slutföra en kompetenshöjande utbildning som gör dem till diplomerade fastighetsförvaltare. I utbildningen ingår bland annat byggteknik, fastighets- och företagsekonomi, entreprenadjuridik och arbete med projektarbeten, vilket rustar dem för större förvaltningsansvar. Förvaltningsuppdraget har ökat de senaste åren. Förutom intern förvaltning har ebo förvaltningsuppdraget åt bland annat Mälö fastigheter, vilket under året innefattat Bergaområdet och Bergagården, Specialisthuset och Gjutaregården. Vid årsskiftet startade inflyttningen till kvarteret Sädesärlan och antalet bostäder som ebo förvaltar ökar därmed ytterligare. Även efter att Mälö fastigheter tar över ägarskapet kommer ebo att ha förvaltningsuppdraget för fastigheten. ebo har även kommersiella lokaler som vi hyr ut till näringsidkare inom handel och service, offentlig förvaltning till exempel utbildning och sjukvård samt föreningar och organisationer av skilda slag. I ebo:s fastighetsbestånd finns sex äldreboenden och nio specialboenden (gruppbostäder för stöd och service till handikappade) som drivs av ebo. Eslövs kommun fördelar platserna till Trollsjögården, Kärråkra, Vårlöken, Solhällan, Ölyckehemmet, Bergagården samt nio specialboenden medan ebo sköter uthyrning, drift och förvaltning. Drift och underhåll Fastighetsskötarna tillhör en egen driftavdelning, med såväl heltids- som säsongsanställda, sammanlagt cirka 25 personer. Avdelningen har en driftchef och utgår sedan drygt ett år tillbaka från fastigheten på Per Håkanssons väg. Fastigheten, som är en industrilokal, rymmer förutom maskiner, bilar, traktorer och arbetsredskap, även lager, kontorsdel och omklädningsrum med tvättmöjligheter. Under 2015 har avdelningen haft 12 fast anställda fastighetsskötare som ansvarar för såväl inre- som yttre drift av fastigheterna. Under växtsäsongen förstärks gruppen årligen med såväl säsongsanställda som sommarjobbare i den yttre driften. För att hinna med och hinna ikapp har vi under lågsäsongen förlängt uppdraget för ett antal säsongsarbetare och satsat extra mycket på den yttre miljön på några utvalda områden. Uthyrning, omflyttning och kö ebo:s uthyrningsavdelning ansvarar för fastighetsregistret, uthyrningar, visningar och kontraktskrivning. Uthyrningsgraden är sedan flera år i princip 100 procentig. När en lägenhet står tom, är detta endast i samband med renoveringsarbeten. Fastighetsvärdarna har tillsammans med uthyrningsavdelningen under året tagit fram en miniprocess som effektiviserar renoveringsarbetena vid omflyttningar, vilket ytterligare minskat antalet dagar för outhyrda lägenheter. Likaså har man sett över rutinerna vid omflyttningar inom ebo för att skapa mer tid för hyresgästen att flytta in. I bostadskön fanns vid årsskiftet sökande. Köregistret sköts genom fördelning enligt den uthyrningspolicy som togs 2012, vars huvudregel är att lägenheter fördelas efter sökandes tid i vårt intresseregister. Lediga lägenheter utannonseras varje vecka på hemsidan och företaget har cirka 300 omflyttningar per år. Under året har vi haft 40 uppsägningar mindre än föregående år. Även antalet omflyttningar inom ebo har minskat och utgjorde under året 13 procent, den lägsta siffran sedan vi började föra statistik. Inom ramen för HLU (Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll) kan våra hyresgäster påverka när ytskiktsunderhåll ska genomföras. Det installerade tillvalet blir därefter standard i just den lägenheten. Samarbete med Eslövs kommun Ett samarbete med Eslövs kommuns driftavdelning har inletts under året. Såväl snöröjning och halkbekämpning som skötsel av grönytor kommer att effektivisera driften. Vi har även börjat närma oss kommunen i IT-frågan där vi undersöker hur gemensamma hårdvaruinstallationer, digital rondering och digitala arbetsordnar ska kunna effektivisera vårt arbete ytterligare. Ett annat exempel på samarbete som även inkluderar fler parter är det framgångsrika samarbetet mellan skola, socialtjänst och polis (SSP), där fastighetsvärdarna på respektive område representerar ebo i de lokala arbetsgrupperna. Under 2016 kommer Eslövs kommun att ta emot och koppla samtalen till vår centrala felanmälan, ytterligare ett exempel på samarbete. 11

12 Kvalitet med hyresgästen i fokus Vi arbetar strukturerat med att ständigt förbättra vårt arbete, för att få ännu nöjdare hyresgäster. Vart annat år följs hyresgästernas uppfattning av bolagets bostäder och service upp genom en kundundersökning, NKI (Nöjd-kund-index). Denna ger möjligheter till jämförelser mellan bolagets bostadsområden, men också med ett stort antal bostadsbolag på andra orter. ebo har bra siffror totalt (4,2 på en 5-gradig skala), men målsättningen är att bli ännu bättre. Senaste mätningen har under året utvärderats och en åtgärdsplan med tre huvudfokus har genomförts: 1. tillgänglighet och kortade ledtider 2. trivsel och skötsel av de allmänna tvättstugorna 3. miljöhusen och deras skötsel. Tillgänglighet: Eslövs kommuns äldreplan för har till syfte är att ta tillvara de äldres behov och möjliggöra för äldre att bo hemma längre. Tillgänglighetsanpassning görs för att områdena ska vara funktionella att bo i för såväl funktionshindrade som seniorer, men tillgänglighet är såklart till nytta för alla. Vi har under flera år arbetat för att öka tillgängligheten för våra hyresgäster både i bostaden och på området. Sist ut var ebo:s kontor på Repslagaregatan som under hösten fått en ljus välkomnande entré med såväl hiss som trappa i entréplan. I samband med detta utökade vi även våra öppettider. Vi har även arbetat med att förbättra vår tillgänglighet per telefon samt att se till att fel och brister åtgärdas i tid. För att korta väntetiderna kommer vi från våren 2016 att ta emot och koppla samtalen via kommunens växel. Felanmälan går direkt till fastighetsskötarna och fördelas på fem personer som tar emot samtalen. Tiden från samtal till besök och åtgärdat fel ska förhoppningsvis kortas väsentligt. Vissa frågor kan fastighetsskötarna svara på och lösa redan på telefon. Andra gånger är de kanske i området och kan lösa problemen på plats. Trivsel och skötsel i tvättstugorna: Förra året såg vi över informationen i tvättstugorna och målade om/fräschade upp där det behövdes. Vi renoverade även två tvättstugor på Gamla Sallerup och i samband med det bytte vi nyckelsystemet till ett mer modernt nuddissystem. Under 2016 kommer vi att inventera tvättstugorna för att se hur de fungerar ur miljöhänsyn. Sopor, miljöhus och containrar: Vi har miljöhus på alla våra områden. Här sorterar hyresgästerna sina hushållssopor papper, kartong, plast, batterier med mera. Som en extra service till hyresgästerna har vi även så kalllade gröna containrar för biologiskt avfall. En gång per år sätter vi ut containrar för grovsopor på de större områdena. Hur miljöhusen sköts varierar från område till område. Vi har en fast anställd fastighetsskötare som enbart arbetar med just miljöhusen och deras skötsel, men utmaningen ligger snarare i vår kommunikation gentemot hyresgästerna i detta avseende. 12

13 Trygghet ett långsiktigt ansvar Trygghet upplevs olika. Därför är det viktigt att lyssna av och arbeta med just de åtgärder som hyresgästen uppfattar som viktigast. När det gäller utemiljön ger det en ökad känsla av trivsel och trygghet när allt ser ljust och välordnat ut. Vi gör regelbundet beskärning och rensning av rabatter och gångar. Nya säkerhetsdörrar och låssystem med nuddisar är andra trygghetsåtgärder. Att våra kunder måste ha en godkänd hemförsäkring när de hyr en bostad av oss är en självklarhet. ebo samarbetar med Länsförsäkringar och kan erbjuda prisvärda erbjudanden och tillägg. På hemsidan under Mitt boende kan varje hyresgäst se sina aktuella försäkringspremier. De senaste två åren har ebo förstärkt arbetet med brandsäkerhet och har idag en heltidsanställd teknisk administratör som är ansvarig för det systematiska brandsäkerhetsarbetet (SBA). I det systematiska brandsäkerhetsarbetet ingår utbildning av personal, månatliga och kvartalsmässiga ronderingar på alla ebo:s serviceboenden, genomgång av teknik och rutiner, dokumentation och mycket annat. När det gäller brandsäkerhet handlar det framförallt om det förebyggande arbetet, men även om att informera om hur man förhindrar att en brand sprider sig. ebo informerar om brandsäkerhet såväl vid besök hos våra hyresgäster i samband med att vi åtgärdar fel och via kundtidningen Välkommen hem!. I samarbete med Räddningstjänsten Syd genomför vi kontinuerligt utbildningar. På våra ebo-dagar eller områdesdagar finns oftast Räddningstjänsten med och informerar. På områdesdagen på Sallerup i höstas fick de boende prova på att använda en brandsläckare. Under hösten har hela ebo:s personal genomfört en grundutbildning i såväl brandsäkerhet som hjärt- och lungräddning (HLR). Både kontorspersonal och fastighetsskötarna, som rör sig dagligen ute på våra områden, har i och med utbildningen fått öva sig i hur de ska agera om någon drabbas av hjärtstopp eller om brand utbryter. Bygglagstiftningen har ändrats och brandskyddskraven har ökat de senaste åren. ebo följer kraven vid om- och nybyggnation vad gäller brandceller och utrymningsvägar med mera. Utöver lagkraven så genomför vi brandsäkerhetsarbeten när detta möjliggörs i projektplanen. Under 2016 kommer vi i anslutning till att Fridasroskolan förses med ett utrymningslarm passa på att förse hela Glasgatan på Gårdsåkra med ett nytt brandlarm. I alla ebo:s lägenheter finns minst en brandvarnare. Vid nyinflyttning eller omflyttning förser ebo därutöver alla lägenheter med en brandfilt. Samtliga bilar och fordon (inklusive våra gräsklippare) är försedda med brandsläckare. I samarbete med kommunen ansvarar ebo för brandövningar på de av kommunen drivna service- och specialbostäderna. Övningar med personalen sker kontinuerligt. De nya reglerna för ny- och ombyggnad av äldreboenden, sjukhus och övriga vårdinrättningar innebär bland annat krav på inbyggda sprinkler. Vattensystemet innebär att hela boendet förses med en kännare på varje rum. Sprinklersystemet sätts igång automatiskt vid brand. Renoveringen av demensboendet på Kärråkra avslutades under året. Renoveringen har gjorts i enlighet med de nya myndighetskraven för ny- och ombyggnad. 13

14 Marknadsföring och kommunikation I samarbete med kommunen ska vi trygga den framtida bostadsförsörjningen och samtidigt ha ett speciellt ansvar för den bostadssociala biten ett av de uppdrag som skiljer allmännyttan från andra bostadsbolag. För att kunna driva utvecklingen av befintliga och nya bostäder krävs ett kontinuerligt arbete med kommunikation och marknadsföring. Varumärker ebo ska återspegla våra värderingar, vår vision och våra övergripande mål. I stab direkt under VD och med service till hela organisationen har ebo en marknadsavdelning. Avdelningen har en stödjande funktion för hela företaget. Marknadschefen är ansvarig för intern kommunikation, extern kommunikation och marknadsföring, varumärket ebo, sponsring och samarbeten, samt mediekontakter. Varumärket ebo Ett varumärke är allt det vi gemensamt laddar det med. För oss är det vad vi står för, vår värdegrund, vår grafiska identitet och ebo-andan. Marknadsavdelningen ansvarar för kommunikationen med och informationen till våra hyresgäster. Enligt våra ägardirektiv ska ebo driva utvecklingen av bostadsbyggandet i kommunen. Bra bostäder och goda boendemiljöer är grunden i vårt uppdrag. Vår affärsidé är att erbjuda trygga hyresrätter med kvalitet och miljöansvar. Vår vision är att vi ska ha en förvaltning i mästarklass. Vi vill att våra kunder, såväl befintliga som blivande hyresgäster, ska känna igen sig i våra budskap. Kommunikationen av varumärket ebo ska därför vara tydlig, ske med kontinuitet och vara målgruppsanpassad. En grafisk profilmanual anger hur företagets trycksaker ska utformas, hur logotypen ska användas och hur texter ska vara typograferade. Allt profilmaterial som tas fram (kläder, bildekaler, flaggor, skyltar, broschyrer, roll-ups, annonser med mera) produceras i enlighet med ebo:s grafiska profil. Vi använder oss av flera kanaler för att nå ut med information till hyresgästerna hemsida med interaktiva funktioner som Mina sidor (lägenhetsstatus, felanmälning, tvättstugebokning, förråds- eller garageplatser, individuell värme- och vattenmätning med mera), kundtidningen Välkommen hem! som skickas ut med hyresavierna en gång i kvartalet, informationstv, informationsmapp till nyinflyttade, bostads- och projektkataloger, annonsering med mera. 14

15 Marknad och varumärke Vi arbetar aktivt med lokala medier. Bevakningen av bolaget är fortsatt stort. 50-årsfirandet förra året uppmärksammades i såväl Skånskan, Lokaltidningen som i Sydsvenskan. ebo och Eslövs kommuns sätt att arbeta med fastighetsutveckling har dessutom beskrivits i såväl lokal- som rikspress de senaste åren. För att ytterligare öka vår exponering utanför kommunens gränser har vi under året börjat annonsera lediga lägenheter via marknadsplatsen Boplats Sverige, vilket gett gott resultat på kort tid. Möten och möjligheter Varje möte med såväl befintliga som blivande hyresgäster, är avgörande för hur vi uppfattas. Möten sker på många olika sätt ett besök i vår kundmottagning, ett samtal med felanmälan, ett besök på något av våra öppna hus eller på några av våra kundaktiviteter firade vi 50 årsjubileum med ett varierat utbud av aktiviteter allt ifrån revy- och cirkusföreställning till familjeaktiviteter och utflykter. Under året har vi haft två stora områdesdagar en på Sallerup och en på Rönneberga. Vi har haft öppet hus på Sädesärlan vid två olika tillfällen och så fyllde vi hela fyra bussar med 200 av våra hyresgäster som åkte till Ullared. Vi sponsrade även Eslövs kommuns satsning Sommar i Eslöv med över 60 kultur- och fritidsarrangemang på olika platser i kommunen. I höstas byggde vi om vår kundmottagning och hade invigningsfest med kaffe och tårta för våra hyresgäster. Den nya kundmottagningen är ljus och fräsch och har tillgänglighetsanpassats med bland annat hiss. I samband med det utökade vi även våra öppettider. Alla möten påverkar våra kunders upplevelse av oss som hyresvärdar och av sitt boende. I mötet med våra kunder vill vi hitta nya former för att kommunicera, varför vi under 2016 bland annat kommer att se över våra kommunikationskanaler. Marknad och efterfrågan Marknadsförings- och kommunikationsarbetet handlar även om att nya kunder ska se oss som ett attraktivt alternativ för boende. Det intensiva arbetet med att identifiera nya målgrupper och marknadsföra ebo gentemot nya kunder, var en av de bidragande orsakerna till det stora intresset för kvarteret Valpen, där hela 88 procent av kunderna var nya hyresgäster. I samarbete med affärsområde Fastighetsutveckling tar marknadsavdelningen fram kommunikations- och marknadsföringsmaterial för varje nyproduktion. Vårt viktigaste affärsmål är att vi ska driva utvecklingen av befintliga och nya bostäder i Eslövs kommun. Att följa omvärldstrender och identifiera nya kunder kräver ett samspel med såväl fastighetsutveckling som daglig kontakt med fastighetsförvaltningen på ebo. När vi byggde kvarteret Valpen visade det sig att efterfrågan på våra små lägenheter, 1,5:or och 2:or var stort. Detta tog vi fasta på när vi projekterade för de 95 nya bostäderna på kvarteret Sädesärlan, där vi har uppfört hela 47 små lägenheter om 1,5 rum och kök. Enligt beslut i ebo:s styrelse 2013 ska vi de närmaste 5-7 åren bygga lägenheter utanför tätorten. Det under året uppförda tvåplanshuset i Harlösa är det första i raden av bostäder utanför staden som också möter kraven på tillgänglighet. Enligt våra ägardirektiv ska vi skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Nyproduktion på redan befintliga bostadsområden öppnar möjligheten för äldre att bo kvar på sina områden, något vi arbetar för ska bli verklighet inom några år. Ett annat affärsmål är att vi ska vara ett föredöme i miljöfrågor. Vår satsning på en bilpool i det nya kvarteret Sädesärlan, där alla hyresgäster erbjuds ett kostnadsfritt medlemskap, har rönt stort intresse, varför vi nu planerar att införa bilpool på fler av våra områden. På ebo:s kontor har en tjänstebil bytts ut mot ett bilpoolsmedlemskap. För att kunna genomföra hållbara tjänsteresor inom staden har vi på kontoret införskaffat 3 elcyklar, 1 herrcykel och 3 damcyklar. Självklart finns såväl hjälmar som regnställ till förfogande! En aktiv part till kommunen Vi ska i nära samarbete med våra ägare medverka till uppfyllandet av kommunens övergripande mål. För oss på ebo innebär det att vi har en aktiv dialog med kommunen såväl vad gäller de bostadssociala bitarna som vad gäller översiktsplanering i staden och byarna. Vi är en aktiv part till näringslivet och sitter med i styrelsen i bland annat Stadskärneföreningen. Vi deltar på näringslivsträffar och är bland annat partner till kommunen i planering och genomförande av Därför:Eslöv, Eslövs kommuns näringslivsdagar. För kommuninvånarna i stort är vi synliga i samband med kultur- och fritidsarrangemangen Sommar i Eslöv. Vi är stolt sponsor till stadens elitserielag i pingis och handboll och sponsrar därutöver ytterligare ett 40-tal sport- och kulturföreningar. Attraktiv arbetsgivare Genom att erbjuda medarbetare kompetensutveckling, ett öppet arbetsklimat och goda möjligheter till friskvård strävar ebo efter att vara en attraktiv arbetsgivare. Framåtanda, respekt, ansvar och målmedvetenhet är värdeorden vi ska arbeta med och som driver oss framåt. ebo:s strävan är att alla medarbetare ska trivas, vara trygga och känna sig delaktiga i det dagliga arbetet. Befattningsbeskrivningarna för ansvarsområden och befogenheter har formulerats och kommunicerats. Tydliga mål och en öppen kommunikation är ett absolut krav för att göra allas arbete berikande och attraktivt. 15

16 Mätbara resultat och marknadsmässiga avkastningskrav Enligt lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska bostadsbolagen bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer. Genom att kommunerna ställer marknadsmässiga avkastningskrav på sina bolag säkerställer man att bolagen inte får olagligt statsstöd som riskerar att snedvrida konkurrensen. Ett syfte med lagen är att skapa konkurrensneutralitet med den privata sektorn. För att driva verksamheten affärsmässigt ska bolagen tillämpa affärsmässiga avkastningskrav. Verksamhetens ekonomiska mål Av såväl affärsplanens mätbara mål som de nya ägardirektiven framgår ambitionen att bolaget ska nyproducera 50 till 60 bostäder per år medan bolagets ekonomiska styrka, mätt som den justerade soliditeten över en konjunkturcykel, ska bibehållas. Bolagets direktavkastning, driftsnetto i förhållande till justerad balansomslutning, ska vara marknadsmässig och bör inte understiga 4 procent. Vidare ska bolaget årligen ge kommunen utdelning, som kan tas ut kontant eller användas för riktade åtgärder inom bolaget. Riktvärdet är 3 procent på aktiekapitalet. En ny lagstiftning ställer sedan årsskiftet 2010/2011 större krav på kommunala bostadsbolag att de ska drivas affärsmässigt. Hyresmarknaden är emellertid reglerad och bolaget verkar under bland annat offentlighetsprincipen, och tillämpar även lagen om offentlig upphandling, LOU. Direktavkastningsmål Direktavkastningen mäter vårt driftsnetto i relation till marknadsvärdet på våra fastigheter. Detta måste relateras till marknadens avkastningskrav. Direktavkastningen mäter vår ekonomiska styrka och vi arbetar målmedvetet på att ha en direktavkastning på mer än 4 procent. Underhåll påverkar till exempel driftsnettot och därmed vårt strategiska mål att nå en direktavkastning på mer än 4 procent. Villkoren för nybyggnation likaså. Det är inte lätt att bygga nytt idag, särskilt när det gäller hyresrätter. Skattesystemet har länge missgynnat hyresrätten och försvårat för nyproduktion. Sveriges Allmännyttiga Bostadsbolag (SABO) är ebo:s branschorganisation. För att minska enskilda bostadsbolags produktionskostnad har de lanserat olika modeller av nyckelfärdiga flerbostadshus. Det gör det möjligt för både ebo och andra allmännyttiga bostadsbolag att bygga billigare utan att göra avkall på kvaliteten. Marknadsvärdering av det totala bostadsbeståndet har skett internt. Investeringar och underhåll I samband med arbetet med att ebo antog den nya affärsplanen 2015 upprättade vi en ny tioårig projektplan, som översiktligt beskriver större planerade investeringar och underhållsinsatser. Med planen som bas upprättar vi löpande en treårig och en ettårig underhållsplan. Under året har arbetet med en ny projektlista effektiviserat arbetet ytterligare. Vi har fått bättre överblick och kunnat samordna projekt mer effektivt såväl vad gäller tid som kostnad. Innan budgeten fördelas träffas teknik-/ projektansvariga och fastighetsvärdarna för att gå igenom åtgärdsförslag för varje område och för att gå igenom prioritering och se om olika arbeten kan samordnas. Vissa åtgärder är löpande underhåll (till exempel målning och tvättning av fasader), andra är investeringsobjekt (exempelvis byte av ytterbelysning på ett område). Arbetet med första intrycket var initialt ett projekt, men tanken är nu inarbetad och ingår i den långsiktiga planen för varje fastighet. Upphandling sker i enlighet med Lagen om offentlig upphandling, LOU. Alla större projekt annonseras via Visma/ Tendsign. Under året kommer vi att ta fram underlag för att kunna ställa bättre miljökrav vid våra upphandlingar. Vad krävs för att lyckas ebo arbetar med ett värdebaserat ledningssystem för verksamhetsstyrning, uppdelat på fastställda strategiska mål som sedan bryts ner till taktiska och operativa mål. De strategiska målen formulerar vi i en affärsplan innehållande affärsidé, vision, värdegrund, marknadsposition idag och om fyra år samt en SWOT-analys. De strategiska målen görs i en fyraårsplan där analys och strategi av ekonomi, marknad, produkter/tjänster, personal, interna processer, miljö och kvalitet ligger till grund för rollbeskrivningar och policies. Den taktiska planen innehåller taktiska mål på ett års sikt som beskriver hur de strategiska målen ska nås. Den har före- 16

17 Ekonomi gåtts av en fördjupad analys för ekonomi, marknad, produkter/ tjänster, personal, interna processer, miljö och kvalitet och innehåller såväl budget för avdelningen/funktionen, rollbeskrivningar för alla medarbetare samt riktlinjer för tillämpning av policies. Den taktiska planen följs av operativa handlingsplaner innehållande individuella mål som visar hur de taktiska ettårsmålen ska uppnås, individuella handlingsplaner med aktiviteter och ansvariga som visar hur målen ska uppnås kvartalsvis. För ebo:s del handlar det om att vi ska ha fokus på kärnaffären och effektivt nyttja våra nyckelresurser. Vi ska arbeta efter prioriterade fokusområden där nybyggnation är ett område och förvaltning är det andra. Vi ska flexibelt kunna arbeta i såväl egen som extern regi och arbeta med samordning av stödjande funktioner. Affärsmässigheten drivs med fokus på driftsnettot. Ekonomisk styrka Ränteutvecklingen påverkar bolagets resultat. Finansieringen sker utifrån mål och risknivåer fastställda i bolagets finanspolicy. Marknadsräntan är avgörande för räntekostnaderna. Vi har under flera år valt att lägga nya lån till rörlig ränta och hantera ränterisken i låneportföljen med finansiella derivatinstrument. Ränte- och kapitalbindningen frikopplas därmed från de enskilda lånen, och vi har möjlighet att när som helst ändra räntebindningstiden för att möta förändringar på räntemarknaden. Vi använder oss av ränteswapar för att åstadkomma en rimlig och väl avvägd ränterisk i skuldportföljen. All upplåning sker med kommunal borgen som säkerhet. Största långivare är Kommuninvest. Bolaget strävar efter att fördela finansieringen på flera kreditgivare. De senaste åren har emellertid Kommuninvest vid nästintill varje upphandlingstillfälle kunnat erbjuda den mest fördelaktiga finansieringen och har därmed blivit bolagets helt dominerande kreditgivare. Förvaltningsuppdraget ger långsiktig trygghet Förutom att ebo förvaltar sina egna bostäder så förvaltar vi även åt andra. Mälö fastigheter är ett exempel Mälö äger och ebo förvaltar hela Bergaområdet. Förutom Bergaområdet och Bergagården äger Mälö fastigheter Specialisthuset och Gjutaregården, som även de förvaltas av ebo. ebo hyr ut lokaler till verksamheter som på olika sätt kompletterar bostäderna. Hyresgäster är näringsidkare inom handel och service, offentlig förvaltning till exempel utbildning och sjukvård samt föreningar och organisationer av skilda slag. Totala lokalytan är ca kvm. ebo ansvarar enligt avtal för förvaltningen av Eslövs Industrifastigheter AB (Eifab). Eifabs syfte är att vara ett strategiskt instrument för att skapa förutsättningar för tillväxt, entreprenörskap och sysselsättning inom Eslövs kommun. I ebo:s fastighetsbestånd finns sex äldreboenden och nio specialboenden (gruppbostäder för stöd och service till handikappade) som förvaltas av ebo. ebo äger fastigheterna och har totalansvar för allt som rör dem, det vill säga alla allmänna ytor, förråd, källare, tvättstugor, korridorer och kök. På Kärråkra finns även en vårdcentral och ett stort tillagningskök som faller inom ebo:s områdesansvar. ebo har sedan många år även haft förtroendet att förvalta kommunens specialbostäder. Fastigheterna omfattar bland annat 244 bostäder avsedda för äldre och 46 lägenheter i gruppbostäder för personer med funktionshinder. Total yta specialbostäder är ca kvm. Bostäderna blockförhyrs av kommunen på långa avtal. Mellan åren har ebo i nära samarbete med kommunen byggt om Kärråkra sjukhem till ett modernt demenscentrum. I anslutning till ombyggnaden har omfattande underhållsarbeten inom byggnaden genomförts, vilket förutsätter ett långsiktigt hyresåtagande från kommunen. Avkastning Eslövs Bostads AB Flerårsjämförelse Driftsnetto efter justering Bokfört värde Marknadsvärde Justerad balansomslutning Justerad direktavkastning 5,2 % 5,2 % 6 % 5,2 % 5,7 % Justerad soliditet 41,1 % 38,7 % 30,6 % 29,8 % 26,9 % Direktavkastning = bolagets driftsnetto i relation till fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång. Driftsnetto = hyra media (värme, el, sophämtning, vatten etc), förvaltning (kostnader för personal, bevakning, snöröjning etc), underhåll (renoveringar enligt plan) samt fastighetsskatt. 17