ÅRSREDOVISNING Innehållsförteckning

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2004 Stockholms Kooperativa Bostadsförening, kooperativ hyresrättsförening samt indelning i förvaltningsenheter och dagordning för 2005 års ordinarie medlemsmöte med köande medlemmar Innehållsförteckning Stockholms Kooperativa Bostadsförening, kooperativ hyresrättsförening... 3 År 2004 i korthet, nyckeltal, utblick Ordföranden har ordet... 4 Verksamhetsidé, mål och strategier Förvaltningsberättelse... 6 Föreningsverksamhet... 6 Byggnadsverksamhet... 8 Marknad och uthyrning Fastighetsförvaltning Organisation och medarbetare...14 Ekonomi och finans Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Noter Förslag till disposition av årets resultat Revisionsberättelse...29 Femårsöversikt Fastighetsbeteckningar och adresser Fastighetsförteckning med bostadshyror, anskaffnings-, bokförings- och taxeringsvärden Fullmäktige, m fl Styrelse, arbetsutskott och revisorer Köande medlemmars ordinarie medlemsmöte Boende medlemmars ordinarie medlemsmöten samt föreningsstämman Begreppsförklaringar... 43

2

3 Stockholms Kooperativa Bostadsförening, kooperativ hyresrättsförening, SKB Stockholms Kooperativa Bostadsförening, SKB, är en kooperativ hyresrättsförening vars huvudsakliga syfte är att bygga och långsiktigt förvalta bostadsfastigheter samt att därvid upplåta lägenheterna med hyresrätt till sina medlemmar. Föreningen är politiskt obunden och öppen för alla. Medlemmarna är privatpersoner. Vid årsskiftet 2004/2005 uppgick antalet medlemmar till Föreningen, som bildades 1916, äger och förvaltar lägenheter. Lägenheterna upplåts med en specialform av hyresrätt som kallas kooperativ hyresrätt. För att få hyra en lägenhet hos SKB måste man erlägga en insats/deposition som återbetalas när man flyttar från lägenheten. Lägenheterna kan inte köpas eller säljas. Förmedling av lägenheterna sker enligt turordningsprincipen. Fastighetsbeståndet omfattar totalt kvm, varav kvm utgörs av bostäder och kvm av lokaler. Fastigheterna är huvudsakligen belägna i Stockholms stad, därutöver finns en fastighet i Botkyrka kommun och en i Tyresö kommun. Hälften av bostäderna finns i Stockholms innerstad och hälften i förorterna. Hälften finns norr om Slussen och hälften söder om. SKB hade vid 2004 års utgång 119 anställda. År 2004 i korthet Omsättning 462 mkr Resultat efter finansnetto 40 mkr Balansomslutning mkr Nya markanvisningar i kvarteret Ugglan i Sundbyberg (50 lgh), kvarteret Baltic i Mariehäll (125 lgh), kvarteret Persikan på Södermalm (110 lgh) samt i Husarviken/Norra Djurgårdsstaden (140 lgh) Inflyttning i de 81 lägenheterna i kvarteret Köksfläkten, Lilla Essingen Byggstart för kvarteret Maltet (216 lgh) i Hammarby Sjöstad Nyckeltal Nettoomsättning, mkr Driftnetto, mkr Resultat efter finansnetto, mkr Eget kapital, mkr Balansomslutning, mkr Investeringar, mkr Avkastning på totalt kapital, % 4,2 4,3 4,9 5,2 5,4 Räntetäckningsgrad 1,4 1,3 1,3 1,3 1,4 Soliditet, % Antal medlemmar, 1000-tal Antal lägenheter Utblick år 2005 Uthyrning av lägenheter i kvarteret Maltet, Hammarby Sjöstad Byggstart för 126 lägenheter i kvarteret Kappseglingen, Hammarby Sjöstad Fortsatt planering för nya bostäder Fortsatt utveckling av SKBs kvalitets- och miljöarbete 3

4 Ordföranden har ordet Föreningens ekonomi har genom aktiva insatser konsoliderats under en tioårsperiod, och jag tror att jag vågar påstå att SKB i dag kännetecknas av en god ekonomi. Detta har kunnat ske bl a genom ett starkt positivt resultat under en följd av år och resultatet för år 2004 uppgår till drygt 40 mkr. Den låga räntenivån spelar härvidlag en mycket viktig roll. Årets resultat ligger på en nivå som måste bedömas som rimlig för en förening av SKBs storlek. Det är viktigt att påpeka att det är medlemmarnas kapital som byggs upp på detta sätt och som fortsätter göra nytta inom föreningen. Omsättningen uppgick till 462 mkr och investeringarna till knappt 98 mkr. Därtill kommer framtida åtaganden i form av planerade nybyggnadsprojekt och en nödvändig nivå på underhållet. Den största enskilda faktorn som påverkar föreningens ekonomi är ränteutvecklingen och en högre räntenivå är nog att räkna med de kommande åren. Föreningens produktionskostnader för de nya projekt som f n ligger i investeringsportföljen innebär också ett osäkerhetsmoment. Mot den här bakgrunden är det viktigt att föreningens ekonomi blir fortsatt stark och att verksamheten utvecklas rationellt och effektivt. Jämfört med bostadsbyggandet fram till tidigt 90-tal krävs idag betydligt mer av eget kapital för att kunna starta nybyggnadsprojekt och klara investeringarna. En successivt förbättrad soliditet i föreningen har gjort det möjligt att självfinansiera en allt större del av de totala investeringarna och 2004 har inte utgjort något undantag i detta avseende. Det är givetvis angeläget att så långt möjligt hålla tillbaka hyreshöjningar och se till att hyrorna inom föreningen ligger på rimliga nivåer. Jämförelser med andra bostadsföretag i regionen ger vid handen att så också är fallet. Det är emellertid så att förvaltningskostnaderna stiger år från år, framför allt beroende på löneökningar, stigande fastighetsskatt och dramatiskt ökade energikostnader. Det är också detta som är bakgrunden till hyreshöjningen för år 2005, vilken uppgår till i genomsnitt ca 1,5 %. Även under 2004 har antalet medlemmar ökat, vilket ställer fortsatt stora krav på tillväxt i lägenhetsvolymen. Antalet medlemmar ökade med till totalt per den 31 december Under 2004 har fastighetsunderhållet legat på en godtagbar nivå, inflyttning skett ikvarteret Köksfläkten på Lilla Essingen (81 lgh) och produktion påbörjats av 216 lägenheter i kvarteret Maltet i Hammarby Sjöstad. Närmast i tur står kvarteret Kappseglingen, också det i Hammarby Sjöstad, med igångsättning hösten Dessutom pågår planering av ytterligare åtta projekt som beräknas kunna igångsättas under en femårsperiod. Under årens lopp SKB bildades 1916 har förutsättningarna och villkoren för föreningen förändrats, vilket ställer krav på en ständig utveckling av föreningens verksamhet och en stor förändringsbenägenhet. Det kännetecknar också föreningen i väldigt hög grad. Det kan gälla frågor som organisation, inflytande, förtroendevaldas insatser, medlemmarnas engagemang och anställdas arbetsinsatser. Föreningen utvecklas genom successiv förnyelse inom ett brett fält och genom team work. Ett stort tack till alla förtroendevalda och all personal för ett väl genomfört verksamhetsår och för fina insatser år Göran Långsved styrelseordförande 4

5 Verksamhetsidé, mål och strategier 2005 Verksamhetsidé SKBs verksamhetsidé är att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att bygga och långsiktigt förvalta bostadsfastigheter och att därvid upplåta lägenheterna med kooperativ hyresrätt till medlemmarna. Verksamheten skall i övrigt bedrivas på ett sätt som tillvaratar medlemmarnas intressen. Vision SKBs vision kan sammanfattas på följande sätt. Tryggt och trivsamt boende i en levande förening. Långsiktiga mål SKBs långsiktiga och övergripande mål är att vara en välskött och ekonomiskt stabil förening ha en levande föreningsidé som tillvaratar medlemmarnas intressen ha en effektiv bostadsförvaltning och en kontinuerlig nyproduktion av bostäder vara en attraktiv arbetsgivare med engagerad och kompetent personal bedriva verksamheten på ett sätt som gör att den kontinuerligt förnyas och utvecklas Finansiella mål Synlig soliditet på minst 25 % Avkastning på totalt kapital på minst 5,0 % Räntetäckningsgrad på minst 1,5 Föreningsmål/ kundmål Nöjdkundindex (NKI) på minst samma nivå som år 2003 (d v s 80 poäng enligt Fastighetsbarometern) Medlemmarna deltar aktivt i och påverkar föreningens verksamhet Fungerande kvartersrådsverksamhet i varje bostadsområde Aktiv medlemsinformation och medlemsdialog Verksamhetsmål Hyra ut trygga, trivsamma och välskötta bostäder med god boendekomfort Ge medlemmarna en effektiv och personlig service All verksamhet genomsyras av kvalitets- och miljötänkande Ett kontinuerligt tillskott av lägenheter årligen genom nyproduktion enligt mottot Praktiskt och vackert Kostnaderna för drift, underhåll och administration understiger SABO-snittet i regionen Personalmål Vara en attraktiv arbetsgivare Ha en aktiv personalpolitik med avsikt att rekrytera, utveckla och behålla personal på ett sätt som gör att personalen trivs samtidigt som föreningens långsiktiga mål uppnås Medarbetarna känner delaktighet och ansvar i sitt arbete All personal har kännedom om och förståelse för SKBs föreningsidé Sjukfrånvaron är lägre än hos övriga arbetsgivare i fastighetsbranschen Utvecklingsmål Parallellt med den dagliga verksamheten arbetar SKB systematiskt med olika förnyelse- och utvecklingsprojekt i syfte att förbättra medlemsnyttan Strategier/kännetecken För att bli framgångsrik i sin verksamhet skall SKB kännetecknas av: Kundnära verksamhet där medlemmarna har reellt inflytande Professionalism med hög kompetens, serviceanda och tillgänglighet Modernt företagande Miljötänkande Ständigt förbättringsarbete 5

6 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Stockholms Kooperativa Bostadsförening, kooperativ hyresrättsförening (org nr ) lämnar följande redogörelse för verksamheten Föreningsverksamhet Medlemmar Antalet medlemmar uppgick till (76 110) vid årets slut. Av dessa var hyresmedlemmar, d v s hyrde lägenhet av SKB. Föreningsfrågor Under året genomfördes en mindre organisationsförändring i syfte att bl a stärka hanteringen av förenings- och medlemsfrågor inom VD-stab. En tjänst som utvecklingschef med ansvar för bl a medlems- och utvecklingsfrågor inrättades. Vidare inrättades en tjänst som föreningssekreterare med uppgift att i kontakt med förtroendevalda och övriga medlemmar stimulera intresset för de kooperativa idéerna så som de tillämpas i SKBs verksamhet. Organisation Ordinarie medlemsmöten boende Kvartersråd Valb eredning Fullmäktige Styrelse VD Ordinarie medlemsmöten köande Revisorer Hyresutskott Arbetsutskott Fullmäktige Under år 2004 har SKBs fullmäktige bestått av 58 ordinarie ledamöter för de boende medlemmarna samt 38 ordinarie ledamöter för de köande medlemmarna. Fullmäktige för de boende utses av de ordinarie medlemsmötena i kvarteren. Fullmäktige för de köande utses vid de köande medlemmarnas ordinarie medlemsmöte, vilket normalt hålls i maj. Enligt stadgarna får högst 40 % av fullmäktige utgöras av köande medlemmar. Ordinarie föreningsstämma 2004 års ordinarie föreningsstämma hölls den 26 maj i Ingenjörshuset, Citykonferensen. Föreningsstämman beslöt om oförändrad årsavgift för år 2005, d v s 250 kr för huvudmedlemmar och 125 kr för familjemedlemmar. Motioner Vid föreningsstämman behandlades 19 motioner. De tog upp frågor som t ex överlåtelse av medlemskap, kötider, lägenhetsbyten, mötesregler, motionstid, lägenhetsförvaltning samt bostadsproduktion. Två motioner behandlade SKBs riktlinjer för hyressättning respektive medlemmarnas inflytande över hyressättningen och diskuterades ingående. Fullmäktigedagen I november anordnades den sedvanliga fullmäktigedagen, en informationsdag för fullmäktige och suppleanter. På programmet stod bl a redovisningar av en undersökning om flyttkedjor i samband med nyproduktion av hyresrätter samt en enkät om hyror bland SKBs medlemmar. Vidare lämnades information om bl a SKBs ekonomi och aktuella byggprojekt. 6

7 Dagen avslutades med en presentation av vinnarna av tävlingen om SKBs vackraste balkonger. Ett antal hyresmedlemmar belönades för att de genom sitt intresse fått närmiljön att blomstra. Styrelsen Styrelsen har haft åtta sammanträden under året. Styrelsen har även medverkat i beredningsprocessen inför föreningsstämman samt deltagit i olika referensgrupper för kommande nybyggnadsprojekt. Vid ett internat under hösten behandlade styrelsen övergripande frågor som ekonomi och finans, hyressättningsprinciper, utbildning, bredband m m. Arbetsutskottet Arbetsutskottet har haft sex sammanträden under året. Arbetsutskottet behandlar ärenden angående in- och utträde ur föreningen, överföring av medlemskap och hyresrätt, lägenhetsbyten, andrahandsuthyrning, överklaganden av lägenhetsbesiktningar mm. Hyresutskottet: Hyresutskottet har under året haft åtta protokollförda sammanträden. Diskussionerna om riktlinjerna för hyressättning har fortsatt under året. Den enkät som hyresutskottet begärde har genomförts och redovisats av Temaplan AB. Utskottet fick också möjlighet att före enkätens genomförande framföra synpunkter på frågorna till medlemmarna. Majoriteten i hyresutskottet delar huvuddragen av enkätens slutsatser. Innerstaden bör ha något högre hyror än ytterstaden i likvärdiga fastigheter. Vi har också behandlat Motioner inför föreningsstämman 2004 Budgetgenomgång inför hyressamrådet i november/december Samråd har skett inför hyressättningen i kvarteret Maltet, Hammarby Sjöstad Självförvaltning i fyrfamiljsvillor I årets hyressamråd med styrelsen kom vi överens om att hyresuttaget skall tas ut i kr/kvm och år samt differentieras mellan olika fastigheter mellan 0 kr/kvm och år och 20 kr/kvm och år. För fastigheter där el ingår i hyran höjs hyran därutöver med 4 kr/kvm och år. Årets höjning motiveras av ökade driftkostnader som budgeterats för 2005, framför allt taxebundna kostnader. Garagehyrorna har höjts i några kvarter enligt särskild överenskommelse. Tor-Björn Willberg Ordförande i hyresutskottet Valberedningen Valberedningen har haft fem protokollförda sammanträden under sitt verksamhetsår (fr o m föreningsstämman 2003 fram till föreningsstämman 2004). Introduktions- och informationsmöten En introduktionsträff för nya förtroendevalda i föreningen har anordnats under hösten. Medlemmar utan uppdrag i föreningen har genom medlemstidningen Vi i SKB inbjudits till en informationsträff om kooperativ hyresrätt och SKBs verksamhetsformer. Kvartersråd Vid årets slut var antalet kvartersråd 51. I tre kvarter finns det kontaktpersoner i stället för kvartersråd. I ett kvarter saknas det kvartersråd. Kvartersrådsdagarna genomfördes som vanligt i början av året. Syftet med dessa träffar är främst att förbereda vårens medlemsmöten och att diskutera för kvartersråden aktuella och intressanta frågor. I kvarteret Gulmåran i Tyresö, vilket färdigställdes 2003, bildades ett kvartersråd under våren. Även i kvarteret Göken på Kungsholmen bildades kvartersråd efter en period utan kvartersrådsverksamhet. 7

8 Byggnadsverksamhet Allmänt SKB äger och förvaltar bostäder, färdigställda under företagets 88 verksamhetsår. Det långsiktiga målet är att nya lägenheter skall färdigställas eller förvärvas varje år. Antal Å Lägenheternas åldersfördelning Byggår/förvärvsår Planerad nyproduktion Pågående och planerad produktion Stadsdel Kvarter Antal lgh Byggstart Hammarby Sjöstad Maltet Hammarby Sjöstad Kappseglingen Abrahamsberg Handboken Stadshagen Lustgården Sundbyberg Ugglan Årsta Skälderviken Gärdet Kampementsbacken Södermalm Persikan Hjorthagen Norra Djurgårdsstaden Mariehäll Baltic Totalt antal lgh 996 Färdigställda lägenheter Antal SKB har under 2004 färdigställt 81 lägenheter i kvarteret Köksfläkten på Lilla Essingen. Lägenheternas storlek varierar från 1 rok till 5 rok. I projektet ingår också en barnstuga med två avdelningar samt ett garage för 34 bilar under den gemensamma gården. Inflyttning har skett under sommaren och hösten 2004, och den 13 november firades färdigställandet av projektet vid en ceremoni med bl a avtäckning av den konstnärliga utsmyckningen i kvarteret. I kvarteret Mesanen i Gröndal har SKB byggt om ett inackorderingshem, sedan Stockholms stad sagt upp kontraktet, till tre lägenheter. SKB har två markanvisningar i Hammarby Sjöstad. I kvarteret Maltet har byggandet av 216 lägenheter påbörjats. Lägenhetsstorlekarna är från 1 rok upp till 5 rok. Under gården skall ett garage med plats för cirka 90 bilar sörja för parkeringsbehovet. Mot Hammarby Allé planeras butikslokaler i gatuplanet. Inflyttning är planerad till kvartal 2 och 3 år Helt färdigt kommer området att vara i november

9 Den andra tomten i Hammarby Sjöstad, i kvarteret Kappseglingen, kommer att innehålla 126 lägenheter i ett hus ritat av den internationellt kände arkitekten Gert Wingårdh. Lägenhetsstorlekarna varierar från 2 rok till 5 rok och under gården projekteras för ett garage med ett sextiotal parkeringsplatser. Detaljplanen är fastställd och SKB planerar för byggstart i december 2005, vilket innebär inflyttning under tredje kvartalet I kvarteret Handboken vid tunnelbanestationen i Abrahamsberg har SKB en markanvisning som innehåller 28 lägenheter. Detaljplanearbete pågår och byggstart planeras till år Området projekteras med ljusa genomgående lägenheter i en huskropp som väl ansluter till kringliggande bostadsbebyggelse från fyrtiotalet. SKB har även erhållit en markanvisning i kvarteret Lustgården i Stadshagen på Kungsholmen. Planarbetet har påbörjats och detaljplanen förväntas vara klar Byggstart är möjlig tidigast Det arkitektförslag som föreligger innehåller 120 lägenheter fördelade på fyra trapphus kring en sluten innerstadsgård. I anslutning till SKBs bostadsområde i kvarteret Kampementsbacken på Gärdet planeras för kompletteringsbebyggelse med två punkthus som kan innehålla ett 60-tal lägenheter. Igångsättning beräknas ske Detaljplanearbete pågår. Under året har SKB fått ytterligare fyra markanvisningar. I Årsta, i ett kvarter som tills vidare kallas Skälderviken, pågår ett detaljplanearbete inom vilket SKB planerar att bygga 31 lägenheter. SKBs projekt omfattar en huskropp med starka influenser från den omkringliggande fyrtiotalsbebyggelsen. Huset planeras innehålla lägenheter från två rum och kök till fyra rum och kök samt ett garage för 20 bilar. Med anledning av projektets ringa storlek kommer en viss samordning att ske med projektet i Abrahamsberg. I Sundbyberg pågår planarbete för kvarteret Ugglan, som omfattar 50 lägenheter. Byggstart beräknas till 2007 och inflyttning till Den tredje markanvisningen ligger i kvarteret Persikan på Södermalm, där staden planerar att riva SLs bussdepå för att bygga en ny med garage. Ovanpå denna planeras för en bostadsbebyggelse med ca 800 lägenheter. SKBs del omfattar ca 110 lägenheter. Detaljplanearbetet har precis påbörjats och byggstart kan bli möjlig Markanvisning nummer fyra ligger i Hjorthagen inom ett detaljplaneområde som kallas Norra Djurgårdsstaden. Totalt planeras för ca lägenheter, varav SKBs del omfattar 140 lägenheter. Förutom dessa nya markanvisningar har SKB fått en markreservation i kvarteret Baltic, som ligger mitt emot Solvalla och som begränsas av Ulvsundavägen, Bällstavägen samt Bällstaån. Markreservationen innehåller 125 lägenheter. 9

10 Marknad och uthyrning Under 1990-talets högkonjunktur ökade tillväxten och sysselsättningen i Stockholm. ITboomens kollaps vid millennieskiftet medförde dock att tillväxten sjönk avsevärt. Trots att konjunkturen nu återhämtat sig märks ingen påtaglig ökning av sysselsättningen i regionen. Därmed ökar inte heller efterfrågan på bostäder. I några av SKBs förortsområden märks tvärtom en något minskad efterfrågan. Detta gäller framför allt inom nyproduktionen, där hyran är högre än i det äldre beståndet. Därutöver har antalet lediga lägenheter i regionen ökat, vilket även visar på ett ökat utbud på bostadsmarknaden med högre omsättning som följd. Under 2004 har kvarteret Köksfläkten på Lilla Essingen blivit färdigställt och inflyttat. Kvarteret har ett unikt läge i sluttningen ned mot Luxviken, där det nu finns nya bryggor och upprustade kajer. SKBs 81 lägenheter har utsikt mot vattnet och generösa balkonger samt stora fönster som ger rymd i lägenheterna. SKB har även börjat bygga 216 lägenheter i kvarteret Maltet i Hammarby Sjöstad för inflyttning under Kvarteret gränsar i norr mot Hammarby Allé, där tvärbanan finns. Utmed kvarterets östra och västra sidor löper två mindre gator, Maltgatan och Korphoppsgatan. I söder öppnar sig kvarteret mot ett parkstråk. Bakom fasaden mot Hammarby Allé kommer en av stadsdelens största och grönaste gårdar att finnas. Medlemsutveckling och kötider Antalet medlemmar uppgick till (76 110) vid årets slut. Under året ökade medlemsantalet med (2 099). Kötiderna har dock inte förändrats påtagligt under året. Andelen köande medlemmar i förhållande till antalet lägenheter är naturligtvis en faktor som påverkar de kötider som i framtiden kommer att krävas för att erhålla en bostad. Andra faktorer är balansen på bostadsmarknaden i stort och hur höga SKBs hyror är jämfört med andra fastighetsägares. En omständighet som kan medföra längre kötider på sikt är att många unga medlemmar uppnår vuxen ålder och söker sin första bostad. De kötider som krävs för att komma i fråga för lediga lägenheter är idag: Stockholms innerstad år Inre ytterstaden år Yttre ytterstaden 0-20 år A ntal Antal medlemmar resp lägenheter Lägenheter Medlemmar Medlemmarnas turordning Boende Köande

11 Antal Medlemmarnas ålderssammansättning sina lägenheter utan att först kontakta föreningen riskerar att sägas upp för avflyttning. Antalet byten uppgick till 71 (67). Av dessa var 40 (35) externa. Under 2004 har 28 (27) lägenheter återlämnats till föreningen till följd av åtgärder mot otillåtet boende. Den 31 december var 67 (67) lägenheter uthyrda till icke medlemmar Ålder Antal Lägenhetsstorlekar Boende Köande 2500 Hyresenkät SKBs styrelse och hyresutskott kom vid hyressamrådet 2003 överens om att SKB skulle låta göra en hyresenkät bland medlemmarna. Syftet med undersökningen var att få en fördjupad kunskap om hur medlemmarna värderar olika lägenheter i SKBs bostadsbestånd. Undersökningen genomfördes under hösten 2004 med hjälp av ett konsultföretag och resultatet presenterades på fullmäktigedagen i november. Generellt kan sägas att äldre innerstadslägenheter värderas högre, medan nyproduktion och bostäder i ytterstaden värderas lägre i relation till gällande hyror. Hyror Den 1 januari 2004 höjdes bostadshyrorna med i genomsnitt 2,6 %. Uttaget var differentierat och uppgick till 16, 20, 25 resp 29 kr/kvm och år beroende på bl a fastighetens läge samt nivå på hyran. Efter samråd med hyresutskottet och företrädare för styrelsen under hösten höjdes hyrorna för 2005 med totalt 1,5 %. Differentieringen mellan olika fastigheter är detta år 10, 15 resp 20 kr/kvm och år. Några fastigheter fick oförändrad hyra, beroende på uthyrningssituationen eller på att lägenheterna nyligen färdigställts. Bostadsuthyrning Under 2004 har avflyttning skett från 865 (742) lägenheter, vilket motsvarar en omflyttning på 13 % (11) av det totala bostadsbeståndet. Den sista december 2004 fanns tre outhyrda lägenheter, samtliga i Tyresö. Störst har omsättningen varit i ytterstaden, men kortare kötider för mindre lägenheter i innerstaden bidrar också genom att flyttkedjor skapas i det övriga fastighetsbeståndet. Det låga ränteläget gör även att köp av en bostadsrätt för många framstår som ett intressant alternativ. Den 31 december var 114 (122) lägenheter uthyrda i andra hand. De medlemmar som hyr ut rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok - Avflyttningsfrekvens År Totalt Orsak Flyttning från inom SKB SKB Bilplatser Antalet garageplatser för bil och motorcykel uppgår till 964. Av dessa var sju bil- resp tolv mc-platser outhyrda vid årets slut. Övriga bilplatser uppgår till 1 900, varav 284 (262) var outhyrda vid årsskiftet. Merparten av de outhyrda bilplatserna finns i förortsområdena. Lokaler SKBs sammanlagda lokalyta uppgår till kvm. Under senare delen av 2004 kunde en viss ökning av efterfrågan på kommersiella lokaler skönjas. Antalet lediga lokaler var tre (fyra) vid årets slut. Den vakanta ytan ökade dock med 66 kvm och uppgick vid årets utgång till 620 kvm, vilket motsvarar 1,6 % av den totala lokalytan. Under året har 20 hyreskontrakt omförhandlats, med i huvudsak oförändrade hyresnivåer som följd. 11

12 Fastighetsförvaltning Tryggt och trivsamt boende SKB har som mål att hyra ut trygga, trivsamma och välskötta bostäder med god boendekomfort och att ge medlemmarna en effektiv och personlig service. All verksamhet skall också genomsyras av kvalitets- och miljötänkande. Det kooperativa boendet Den kooperativa hyresrätten ger de boende ett mervärde i form av större inflytande över boendet än vad man har i en vanlig hyresrätt. Först och främst kan man i egenskap av medlem, och därmed ägare, utöva inflytandet på föreningsnivå. Därutöver har hyresmedlemmarna en mer direkt möjlighet att påverka skötsel och andra förvaltningsfrågor via kvartersråden, vilka finns i de flesta av SKBs bostadsområden. Kvartersrådens uppgift är bl a att belysa föreningsfrågor, vara kontaktlänk till SKBs förvaltning, lämna synpunkter på planerat underhåll samt verka för goda grannkontakter m m. Energi och miljö SKB arbetar för att främja en hållbar utveckling genom att fortlöpande minska förekomsten av föroreningar för att både nuvarande och kommande generationer skall kunna leva och bo i en god miljö. Ett viktigt mål i den miljöplan som SKB arbetar efter är att förbrukningen av energi för uppvärmning 2004 skulle understiga 175 kwh/kvm. Resultatet blev 167 kwh/kvm, en minskning med 4 % jämfört med Exempel på åtgärder som vidtagits är installation av värmepumpar, injustering av värmesystem och utbyte av styrutrustning. Elförbrukningen har ökat något under året, vilket framför allt är en konsekvens av den nyproduktion som tillkommit. Moderna hus har generellt en större mängd elförbrukande installationer än äldre. Användningen av kemikalier, såväl av egen personal som av entreprenörer, sker i enlighet med dels en avvecklingslista på miljöfarliga kemiska ämnen, dels en förteckning över miljöprövade produkter. Ett samarbete med inköpsorganisationen HBV underlättar också SKBs möjligheter att handla miljövänligt. SKB har ökat andelen källsortering av elektronikavfall samt bibehållit nuvarande möjligheter till källsortering av övrigt avfall. I ett antal kvarter har informationsmöten hållits med de boende om förutsättningar och rutiner för sophantering. I syfte att kunna erbjuda hyresmedlemmarna ett gott inomhusklimat med godkänd luftkvalitet genomförs regelbundet obligatorisk ventilationskontroll (OVK). Vidare har radonmätningar genomförts i samtliga fastigheter under perioden februari 2003 till maj Totalt genomfördes mätningar i ca lägenheter. Undersökningsresultatet visade att samtliga SKBs fastigheter, med undantag av en, har radonhalter som med god marginal understiger gällande gränsvärden. Åtgärder har vidtagits för att sänka värdet i den fastighet som ligger över gränsvärdet och ny mätning kommer att genomföras under kwh/kvm kwh/kvm Normalårskorrigerad värmeförbrukning Elförbrukning

13 liter/kvm Vattenförbrukning Underhåll 2004 års totala underhållskostnad uppgick till 52,7 mkr (45) och fördelas enligt följande (tkr) Planerat underhåll Uttag ur lägenhetsfond Löpande underhåll Lokalunderhåll Summa Planerat underhåll innefattar åtgärder, som till viss del planeras i samråd med kvartersråden. Även kostnadsförda delar av ombyggnader ingår, liksom miljöåtgärder. Bland större åtgärder 2004 kan nämnas fasadrenovering i kvarteren Träslottet och Glöden samt ett antal hissrenoveringar. I underhållskostnaden ingår även boende medlemmars uttag ur lägenhetsfonden, vilken är avsedd att täcka kostnader för målning och tapetsering i lägenheten. Löpande underhåll omfattar bl a golvarbeten, åtgärder i badrum och byte av vitvaror. SKBs fastighetsbestånd är i huvudsak väl underhållet. Det föreligger därför inte behov av några omfattande renoveringar den närmaste femårsperioden. I några få fastigheter finns dock behov av stambyten. 13

14 Organisation och medarbetare Organisation SKBs organisation är indelad i fyra avdelningar. Förvaltningsavdelningen ansvarar för servicen till boende samt skötsel, reparationer och övrig löpande förvaltning av fastigheterna. Kontakterna med de boende sköts i första hand av fastighetsskötarna och förvaltarna i de sex boserviceområden som finns. Marknadsavdelningen svarar för medlemsservice, d v s frågor rörande medlemskap och bosparande samt uthyrning och kontraktsskrivning. Även reception och telefonväxel, liksom informationsfrågor sorterar under marknadsavdelningen. Teknikavdelningen ansvarar för ny- och ombyggnad, större underhållsarbeten samt miljö- och kvalitetsfrågor. Efter en omorganisation i juli 2004 tillhör även enheten förvaltningsservice, med reparatörer och driftpersonal, avdelningen. Administrativa avdelningen svarar för olika stödfunktioner såsom ekonomi, finans, data, personalfrågor och kontorsservice. VD Norr Marknad Förvaltn. Teknik Söder Förvaltn. stöd Boserviceområde 1-3 Boserviceområde 4-6 Under 2004 genomfördes ytterligare en organisationsjustering innebärande att en resurs för medlems- och utvecklingsfrågor skapades. Syftet är att SKB skall arbeta mer aktivt med dessa frågor. Exempel på sådana frågor kan vara hur den kooperativa hyresrätten skall utvecklas, liksom hur boendeinflytande och kvartersrådens roll skall utformas. Medarbetare SKB strävar efter en arbetsmiljö som präglas av jämställdhet och mångfald, vilket också beaktas vid rekryteringar. Främst är detta aktuellt bland fastighetsskötarna, där antalet kvinnor under 2004 ökade med två till femton. Vid årets slut fanns 119 (117) medarbetare inom SKB. Fördelningen var följande. A ntal Kollektivanställda Anställda Kvinnor Män Tjänstemän Personalomsättningen uppgick till 7 % (4). Genomsnittlig anställningstid för samtliga anställda är 11 år för tjänstemän 11 år och för kollektivanställda 10 år. Medelåldern är 47 år bland tjänstemännen 50 år och bland kollektivanställda 44 år. A d- min. Kompetensutveckling Med utgångspunkt i SKBs verksamhetsidé och långsiktiga mål tas varje år fram verksamhetsplaner för alla nivåer i organisationen. Från 14

15 företagets verksamhetsplan löper en röd tråd via planer för avdelningar och enheter till de enskilda medarbetarna. Målet är att chefer och medarbetare tillsammans skall skapa individuella utvecklingsplaner som grundar sig både på individens förmåga och organisationens behov. Den vidareutveckling av fastighetsskötarrollen som inleddes för några år sedan fortsatte under Ytterligare åtta fastighetsskötare valdes ut för att genomgå en specialanpassad utbildning som leder till utvecklade arbetsuppgifter, bl a aktiv inflyttningsinformation, medverkan i kvartersrådsmöten och lokala administrativa sysslor. Målsättningen är att uppnå en bredare lokal service med anpassning av skötseluppgifter efter de boendes och områdets förutsättningar. Arbetsmiljö och friskvård SKB arbetar systematiskt med arbetsmiljöfrågor. Skyddsronder utförs årligen och arbetsmiljöutbildning har genomförts under året. Översyn av arbetsformer och arbetssätt sker utifrån skyddsrondernas resultat. Under 2004 påbörjades en friskvårdssatsning. En friskvårdspolicy togs fram och hälsokontrollerna hos företagshälsovården utökades till att omfatta även hälsoprofil och konditionstest. Som en uppföljning på detta kommer företagsgemensamma aktiviteter i form av kostrådgivning, sluta-röka-utmaning, lunchpromenader, cirkelträning, pingisturnering mm att erbjudas Möjlighet till styrketräning och motionsgymnastik under ledning av instruktör finns och en viss upprustning av motionsanläggningen i kontorshuset i Abrahamsberg har skett. Trots nämnda åtgärder har sjukfrånvaron ökat med en procentenhet och uppgick under 2004 till 6 %. Ökningen hänför sig i huvudsak till kategorin män över 50 år. 15

16 Ekonomi och finans Resultat SKBs ekonomi har de senaste åren stärkts påtagligt. De främsta orsakerna till detta är låga räntor samt tillströmningen av insatskapital. Ökningen av insatskapitalet har i sin tur två förklaringar; dels har medlemsantalet ökat och uppgår nu till nära , dels innebar insatshöjningarna som trädde ikraft 2001 ett betydande kapitaltillskott. En stabil och välskött ekonomi är också ett viktigt långsiktigt mål för SKB. En jämförelse mellan de långsiktiga målen och utfallet 2004 ser ut som följer: Totala kostnader Central adm o medlemsservice Fastighetsavskrivningar 6% 9% Finansnetto 22% F astighetsskatt 5% Uppvärmning 13% Underhåll 13% Intäkter Hyresintäkterna uppgick 2004 till 443,8 mkr, 18,2 mkr mer än Bostadshyrorna höjdes med 2,6 %, vilket innebar 10 mkr i ökade intäkter. Resterande intäktsökning beror främst på intäkter från nyproduktionen i Tyresö och på Lilla Essingen samt på omförhandlade lokalhyror. Tomträttsavgälder 4% Ö vr. driftskostnader 28 % Mål Utfall Synlig soliditet 25 % 30 % Avkastning på totalt kapital 5,5 % 4,2 % Räntetäckningsgrad 1,5 1,4 Den goda soliditeten gör att föreningen nu har en reserv att ta av i sämre tider och att det finns en stabil ekonomisk bas inför kommande investeringar i nya bostäder. Samtidigt kan man konstatera att SKBs fastigheter är jämförelsevis högt belånade och att föreningen därmed är mer sårbar för räntehöjningar än många andra fastighetsföretag. Resultatet för år 2004 uppgick till 40,2 mkr, 10,8 mkr högre än Den främsta förklaringen är lägre marknadsräntor än förväntat. I övrigt svarar kostnadsökningarna i stort sett mot de hyreshöjningar som gjordes Kostnader SKBs totala kostnader 2004 uppgick till 422,3 mkr (415,1). Den enskilt största kostnadsposten är räntor, vilka står för nästan en fjärdedel av summan. Driftkostnader Driftkostnaderna uppgick 2004 till 175,2 mkr, en ökning med 9,9 mkr från föregående år. Av kostnadsökningen beror ca 2,5 mkr på de lägenheter som tillkommit i Tyresö och på Lilla Essingen. Kostnadsökningarna i övrigt hänför sig i huvudsak till fastighetsskötsel och reparationer. Trots taxehöjningar och utökat fastighetsbestånd har de taxebundna kostnaderna ökat med måttliga 1,3 mkr och uppgick därmed till 89,2 mkr. Uppvärmnings- och sophämtningskostnaderna ökade med 1,5 respektive 0,9 mkr, vilket dock delvis uppvägdes av att kostnaderna för el och vatten minskade något. Underhåll Underhållskostnaderna uppgick 2004 till 52,7 mkr, en ökning med 7,7 mkr i förhållande till Inga totalrenoveringar av hela förvaltningsenheter har genomförts under året. Kostnadsökningen hänför sig dels till fasadrenoveringar och andra större åtgärder, dels till att lokalunderhåll och uttag ur lägenhetsfond ökat. Tomträttsavgälder och fastighetsskatt Mer än hälften av SKBs drygt 120 fastigheter innehas med tomträtt. De omförhandlingar som skedde inför 2004 ledde till relativt måttliga kostnadsökningar skedde en allmän fastighetstaxering för hyreshus. En konsekvens av taxeringen var att nyare fastigheter fick något lägre taxeringsvärden, medan äldre, välbelägna fastigheter fick 16

17 högre. För de fastigheter som fått höjda taxeringsvärden finns en övergångsregel som innebär att den högre fastighetsskatt som blir resultatet inte tas ut omedelbart, utan fördelas på tre år. För SKBs del sjönk fastighetsskatten med 0,8 mkr och stannade 2004 på 22,4 mkr. Fastighetsavskrivningar SKBs byggnader skrivs sedan 2003 av med 1,25 % av anskaffningsvärdet per år. Kostnaden 2004 uppgick till 41,4 mkr. Kostnadsökningen på 1,7 mkr sedan föregående år hänför sig till de investeringar som gjorts. Central administration och medlemsservice Centrala administrationskostnader utgörs huvudsakligen av kostnader för VD, stabs-, ekonomi-, personal- och datafunktionerna samt medlemsservice. Totalt uppgick dessa kostnader till 26,1 mkr, vilket är en ökning med 0,4 mkr sedan Finansiella poster Räntekostnaderna minskade med 11,3 mkr från föregående år och uppgick 2004 till 92,5 mkr. Under 2004 har andelen lån med kortfristig räntebindning varit relativt hög, vilket medfört att de sjunkande marknadsräntorna fått stort genomslag på kostnaderna. Investeringar Investeringarna uppgick 2004 till 97,9 mkr (139,3), varav fastigheter 95,8 mkr (137,7) och inventarier 2,1 mkr (1,6). Mkr Investeringar i ny- och ombyggnad Finansiering Målsättningen är att långsiktigt trygga finansieringen av verksamheten på ett sådant sätt att räntekostnaderna minimeras samtidigt som risktagandet begränsas. Ramarna anges i en av styrelsen fastställd finanspolicy, i vilken anges bl a mål och riktlinjer för finansverksamheten samt fördelningen av ansvar och befogenheter. Den finansiella strategin innebär bl A att lång kapitalbindning eftersträvas. Lämplig struktur vad avser räntejustering uppnås genom användning av ränteswappar. Marknadsräntornas utveckling inleddes med snabbt fallande räntor. Riksbankens reporänta sänktes i februari med 0,25 % och i april med ytterligare 0,5 % och har sedan dess legat oförändrad på 2 %. De långa marknadsräntorna sjönk även de under det första kvartalet och föll med nästan en procentenhet på tre månader. Som resultat av bl a positiva konjunktursignaler och förväntningar om stigande styrräntor steg sedan de långa räntorna under andra kvartalet åter till samma nivå som vid årets ingång. Trots stigande BNP har dock sysselsättning och inflation inte påverkats märkbart och en höjning av reporäntan har successivt skjutits på framtiden. Som följd av detta har de långa marknadsräntorna fallit tillbaka under andra halvåret och vid det senaste årsskiftet hade den femåriga swapräntan sjunkit till 3,59 %. % 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 SKBs snittränta Stibor 3 mån Ränteutveckling Swapränta 5 år Låneportföljens utveckling Låneskulden inklusive utnyttjad checkräkningskredit uppgick vid utgången av 2004 till 1 984,9 mkr, en minskning med 60,7 mkr. Bakom den minskning som skett, trots investeringar på 97,9 mkr, ligger förutom ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten och ökning av insatskapital även minskade likvida medel. Belåningsgraden uttryckt som summa fastighetslån i procent av fastigheternas bokförda 17

18 värde uppgick vid utgången av året till 64 % (69). Lånen är fördelade på fem långivare och har till 73 % säkerhet i form av pantbrev. Resterande del av lånen har tagits mot kommunal borgen. Genomsnittsräntan på lånen var vid årets slut 3,58 % (4,47). Finanspolicyn medger att maximalt 50 % av lånestocken förfaller till slutbetalning de närmaste tolv månaderna. För SKBs låneportfölj uppgick denna andel vid årets slut till 24 % (27). Även beträffande räntejustering stadgar finanspolicyn att högst 50 % av kapitalskulden får räntejusteras det närmaste året. Andelen av SKBs lån som räntejusteras 2005 var vid årsskiftet 34 procent (46) inklusive ränteswappar. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 22 (15) månader. Räntejustering lån Mkr % Belopp Bosparande Mkr Insatser Genomsnittsränt a Boinsats Grundinsats Medlemmarnas insatskapital utgör en viktig finansieringskälla, och uppgick vid utgången av 2004 till 598,6 mkr. Av årets ökning, 51,4 mkr (60,6), hänför sig 37,4 mkr till medlemmarnas grundinsatser (bosparande) och 14,0 mkr till boinsatser. Boinsatserna ökar genom tillkomsten av nya lägenheter, där beloppet kan uppgå till maximalt 10 % av produktionskostnaden (f n drygt kr). Även omflyttning inom det övriga fastighetsbeståndet medför att boinsatserna höjs. Samtliga som under 2004 flyttade in i en lägenhet byggd före 2003 erlade en boinsats på 241 kr per kvm. Utsikter för ökar hyresintäkterna från det befintliga fastighetsbeståndet med 6,2 mkr, vilket motsvarar ca 1,5 % hyreshöjning. Ytterligare 8 mkr i hyresintäkter kommer från kvarteret Köksfläkten på Lilla Essingen. De ökade hyresintäkterna bedöms i huvudsak komma att ianspråktas av stigande kostnader för drift, underhåll och administration. Budgeterade investeringar uppgår 2005 till 178 mkr, varav kvarteret Maltet i Hammarby Sjöstad svarar för huvuddelen. Kassaflödet från den löpande verksamheten tillsammans med bosparandet från medlemmarna bedöms täcka merparten. En viss nyupplåning blir dock nödvändig och kommer att generera ökade räntekostnader. Dessa kommer dock sannolikt att uppvägas av lägre räntor på befintliga lån. Sammantaget beräknas därför räntekostnaderna hamna på ungefär samma nivå som Känslighetsanalys Nedan redovisas ackumulerad resultatpåverkan i mkr vid förändring av vissa nyckelfaktorer. Vid beräkning av påverkan på räntekostnad har hänsyn tagits till hur mycket som räntejusteras respektive år Hyresnivå bostäder, 1 % 4,0 8,1 12,2 Driftkostnader, 1 % 1,8 3,6 5,4 Räntekostnad, 1 %-enhet 5,1 13,2 18,2 För närvarande pågår produktionen av kvarteret Maltet i Hammarby Sjöstad, SKBs beloppsmässigt största investering hittills med en beräknad produktionskostnad på 370 mkr. En tioprocentig fördyring skulle innebära årliga kostnadsökningar i form av räntor och avskrivningar på dryga 2 mkr. Till detta kan läggas risken att alla lägenheter inte kan hyras ut till den hyresnivå som antagits. 18

19 Resultaträkning Belopp, tkr Not Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Nettoomsättning Fastighetskostnader Driftkostnader Underhållskostnader Tomträttsavgälder Fastighetsskatt Driftnetto Fastighetsavskrivningar Bruttoresultat Central administration och medlemsservice Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntebidrag Räntekostnader och liknande resultatposter Årets resultat

20 Balansräkning Belopp, tkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Pågående ny- och ombyggnader Inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar Långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

21 Balansräkning Belopp, tkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital 17 Bundet eget kapital Medlemmars insatskapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Dispositionsfond Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Medlemmars medel Långfristiga skulder 19 Checkräkningskredit Fastighetslån från kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för fastighetslån från kreditinstitut ställda för beviljad checkräkningskredit Ansvarsförbindelser Garantiförbindelse Fastigo

22 Kassaflödesanalys Belopp, tkr Löpande verksamhet Årets resultat Avskrivningar Kostnadsförd del av ingående pågående arbeten Reavinster Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Från förändring av rörelsekapitalet Ökning - /minskning + av rörelsefordringar Ökning + /minskning - av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter Investeringar i maskiner och inventarier Försäljning av anläggningstillgångar Kassaflöde efter investeringar Finansieringsverksamheten Ökning -/minskning + av långfristiga fordringar Ökning +/minskning - av långfristiga skulder Utbetald utdelning Ökning av insatskapital Ökning +/minskning - av medlemmars inlåning Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

23 Noter Allmänna redovisningsprinciper Värderings- och redovisningsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen och god redovisningssed. SKB tillämpar den funktionsindelade resultaträkningen. Tillgångar och skulder värderas till anskaffningsvärden om inte annat anges. Fastigheter Samtliga fastigheter redovisas i balansräkningen somanläggningstillgångar eftersom innehavet är långsiktigt. Färdigställda ny-, till- och ombyggnader samt förbättringar av värdehöjande karaktär aktiveras. Interna byggherrekostnader, såsom teknikavdelningens personalkostnader, aktiveras på aktuella investeringsprojekt. Ränteutgifter under byggnadstiden kostnadsförs i sin helhet. Vid ombyggnader kostnadsförs den del av kostnaden som inte bedöms höja fastighetens ekonomiska livslängd. Avskrivningar Avskrivningar på byggnader sker från och med 2003 med 1,25 % (tidigare 1,0 %) på det totala anskaffningsvärdet. Inventarier skrivs av på fem år, med undantag för datorer som skrivs av på tre år. 23

24 Noter Belopp, tkr Not 1 Hyresintäkter Bostäder Lokaler, m m Bilplatser Summa Outhyrt Bostäder Lokaler, m m Bilplatser Summa Summa hyresintäkter Belopp, tkr Not 5 Avskrivningar Enligt plan per tillgång Byggnader Inventarier Summa avskrivningar enligt plan per tillgång Enligt plan per funktion Fastighetskostnader Central administration och medlemservice Summa avskrivningar enligt plan per funktion Not 2 Övriga rörelseintäkter Ersättningar Årsavgifter Försäkringsersättningar Övrigt Summa övriga rörelseintäkter Summa nettoomsättning Not 3 Driftkostnader Fastighetsskötsel Reparationer Taxebundna kostnader - vatten fastighetsel uppvärmning sophantering Lokal administration Riskkostnader, övrigt Avskrivning inventarier Summa driftkostnader Not 4 Tomträttsavgälder Tomträttsavgäld omförhandlas år: och senare Not 6 Central administration och medlemservice Personalkostnader Övriga kostnader Avskrivning inventarier Summa central administration och medlemservice I summa övriga kostnader ingår arvode till revisorer enligt följande: Revision Ernst & Young Konsultation Förtroendevalda revisorer Not 7 Anställda och personalkostnader Medelantal anställda, varav administration och arbetsledare - kvinnor män Summa Kollektivanställda, förvaltning - kvinnor män Summa Vid utgången av 2004 bestod styrelsens ordinarie medlemmar av tre kvinnor och åtta män. Samtliga fem i företagsledningen är män. 24

25 Sjukfrånvaro 2004 Åldersintervall Kvinnor Män Totalt -49 3,6 % 2,5 % 2,9 % 50-8,7 % 9,4 % 9,1 % Samtliga 6,0 % 6,0 % 6,0 % Av sjukfrånvaron utgör 67 % (63 %) mer än 60 dagars sammanhängande frånvaro. Belopp, tkr Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och andra ersättningar Sociala kostnader varav pensionskostnader Av pensionskostnaderna avser 302 (421) tkr verkställande direktören Löner och andra ersättningar fördelade på VD, styrelse, övriga förtroendevalda samt övriga anställda VD, styrelse, övriga förtroendevalda Övriga anställda Till VD har utgått lön på totalt 925 tkr. Dessutom tillkommer förmånsvärde för företagsbil. VD är tillsvidareanställd. Uppsägningstiden är 24 månader från föreningens sida och 6 månader frånvds sida. Pensionen beräknas enligt ITP-planen. Not 8 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter Övriga finansiella intäkter Summa ränteintäkter och liknande resultatposter Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader fastighetslån Medlemsräntor Övriga finansiella kostn Summa räntekostnader och liknande resultatposter Belopp, tkr Not 10 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärde Årets investering Överfört från pågående ny- och ombyggnad Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivning Utgående ackumulerade avskrivningar Summa utgående bokfört värde varav byggnad varav mark Taxeringsvärde, byggnad Taxeringsvärde, mark Taxeringsvärde, totalt Not 11 Pågående ny- och ombyggnader Ingående anskaffningsvärde Under åretnedlagda kostnader Färdigställt, överfört till byggnader och mark Kostnadsfört under året Utgående anskaffningsvärde Utgående bokfört värde Pågående ny- och ombyggnadsarbeten per fastighet Köksfläkten, Lilla Essingen Kappseglingen, Hammarby Sjöstad Maltet, HammarbySjöstad Övriga fastigheter Summa pågående ny- och ombyggnadsarbeten