Äganderättslägenheter En studie om vilka faktorer som hindrar ägarlägenheterna att slå igenom på den svenska bostadsmarknaden

Transkript

1 Högskolan i Halmstad Sektionen för Ekonomi och Teknik Bygg- och fastighetsekonomprogrammet Äganderättslägenheter En studie om vilka faktorer som hindrar ägarlägenheterna att slå igenom på den svenska bostadsmarknaden Kandidatuppsats i företagsekonomi 15 hp Slutseminarium maj, 2012 Författare: Emilia Bjuvensjö Emma Davidson Examinator: Kent Sahlgren Handledare: Sven-Ola Carlsson 1

2 SAMMANFATTNING Kandidatuppsats, Bygg- och fastighetsekonomprogrammet vid Högskolan i Halmstad, Sverige, Författare: Emilia Bjuvensjö och Emma Davidson Handledare: Sven-Ola Carlsson Examinator: Kent Sahlgren Titel: Äganderättslägenheter - En studie om vilka faktorer som hindrar ägarlägenheterna att slå igenom på den svenska bostadsmarknaden Bakgrund: I Sverige har ägarlägenheter omdiskuterats i över 100 år. Den 1 maj 2009 beslutade regeringen att införa en ny bostadsform i Sverige, ägarlägenheten. Allt sedan den nya lagen trädde i kraft har inga större förändringar skett på den Svenska ägarlägenhetsmarknaden. Ägarlägenheter kan liknas vid radhus på höjden. De stora skillnaderna mellan ägarlägenheter och bostadsrätter är att ägaren till en ägarlägenhet har full äganderätt medan innehavren till en bostadsrätt endast innehar full nyttjanderätt. Den som äger en ägarlägenhet kan hyra ut lägenheten i andrahand utan att tillfråga någon styrelse. Till skillnad från bostadsrätten där det krävs godkännande från bostadsrättsförening för att hyra ut i andrahand och uthyrningstiden är således begränsad. Idag är det fortfarande bara en bråkdel av alla de lägenheter som byggs på den svenska bostadsmarknaden som blir ägarlägenheter. Syfte: Syftet med vårt examensarbete är att beskriva och förklara de faktorer som hindrar att ägarlägenheter slår igenom på den svenska bostadsmarknaden. Vi vill även ta reda på varför byggföretag avstår ifrån att bygga ägarlägenheter till förmån för bostadsrätter. Metod: När vi skulle hitta svar på vår problemställning har vi letat efter väsentliga och tillförlitliga litteraturer bestående av artiklar, böcker och Internet. Vi har sedan följt upp våra teorier med besöks- och telefonintervjuer. Slutsats: Slutsatsen och resultatet av vår undersökning har visat att ägarlägenheternas framfart bromsas av bland annat den lågkonjunktur vi var inne i när ägarlägenheter kom ut på marknaden. Bristen på kunskap och informationen på både utbudssidans aktörer och hos konsumenterna är en annan stor anledning. En tredje faktor är att i och med att ägarlägenheter inte får bildas i befintliga bostäder, utan måste nyproduceras. Det är många företag som känner att de inte kan bygga i de dåliga tiderna som råder och väljer att avstå på grund av den riskfyllda och okända marknaden som ägarlägenheterna befinner sig i. 2

3 ABSTRACT Bachelor of Science, Construction and real estate economics at the University of Halmstad, Sweden, Author: Emilia Bjuvensjö and Emma Davidson Advisor: Sven-Ola Carlsson Examiner: Kent Sahlgren Title: Condominiums A study of what factors are preventing condominiums from having a breakthrough on the Swedish housing market. Background: In Sweden condominiums have been discussed over and over again during the past 100 years. The government decided that on the 1st of May 2009 they would introduce a new kind of housing-form, condominiums. Ever since the new law came into force, no major changes have been done in the Swedish condominium market. The condominiums look like townhouses stacked on top of each other. They major difference between condominiums and apartments is that the owner of a condominium has full ownership while the owner of an apartment has a type of tenancy which allows them to live there, without full ownership. The owner of a condominium may rent it to an outsider without asking the board for permission, compared to an apartment where the owner will need authorization from the housing association and even then only allowed to rent it for a limited time. Today it is still only a fraction of all the apartments built in the Swedish housing market that are condominiums. Purpose: The purpose of this thesis is to describe and explain the barriers that are preventing condominiums from having a breakthrough on the Swedish housing market. We also want to find out why construction companies decline building condominiums and only build apartments. Method: While looking for an answer to our problem, we have been using substantial and reliable literatures consisting of articles, books and the internet. We have then followed up our theories with visits and telephone interviews. Conclusion: In conclusion, the result of our investigation has shown that the condominiums progress on the housing market has been slowed by the recession we were in when the condominiums first came to the market. The lack of knowledge and information on both the supply side and the consumers is another big reason. A third factor is that the condominiums are not allowed to form in already existing homes, but must be newly produced. There are many companies that feel they can t build in the bad times that exist and therefore choose to abstain because of the risks and unknown market that the condominiums exist in. 3

4 FÖRORD Vårt examensarbete har utförts på Högskola i Halmstad under våren 2012 och är en avslutande del i vår utbildning på bygg- och fastighetsekonomprogrammet. Vi vill först och främst tacka våra respondenter som visat ett sådant stort intresse, engagemang och viljan att medverka i vår undersökning. Vi vill även rikta ett stort tack till alla de som hjälp oss under hela uppsatsen, vår handledare Sven-Ola Carlsson och vår examinator Kent Sahlgren samt de opponentgrupper som har bistått med vägledning och råd under seminarierna. Även ett stort tack till alla andra som på ett eller annat sätt medverkat för att vi skulle kunna genomföra denna undersökning. Emilia Bjuvensjö Emma Davidson Halmstad, 22 maj

5 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. INLEDNING Problembakgrund Problemdiskussion Problemformulering Syfte Avgränsningar Definitioner METOD Förförståelse Kvalitativ analys Datainsamlingsmetod Primärdata Sekundärdata Problemställning Val av intervjumetod och personurval Metodanalys Validitet och reliabilitet TEORI Ägarlägenheter Historia Bildande Förutsättning och krav Bostadsrätt Historia Bildande Förutsättning och krav Hyresrätt Äganderättsteori Privat äganderätt Kollektiv äganderätt Hyra eller köpa Fastighetsrättens ekonomi Byggprocessen Utbud och efterfråga Investeringar och investeringsbeslut Fastighetsavgift och taxering Anledningar till införandet av ägarlägenheter Sammanfattning av teorin

6 4. EMPIRI Intervjupersoner...18 Heidi Papillero, projektledare på Kroksslättsfabriker, Mölndal...18 Patric Sjögren, Byggmästare, på ByggSjögren AB i Halmstad...18 Peter Wiström, Lantmätare, Lantmäteriet i Gävle...18 Claes Arvidsson, bankjurist, på Sölvesborg-Mjällby Sparbank...18 Ulf Nilsson, bankman, på Sparbanken 1826 i Kristianstad Skillnader mellan de olika upplåtelseformerna...19 Heidi Papillero, Husvärden Patric Sjögren, Byggsjögren AB...19 Peter Wiström, Lantmäteriet Claes Arvidsson, SM Sparbank Ulf Nilsson, Sparbanken Juridiska ramar och äganderätter Heidi Papillero, Husvärden Patric Sjögren, Byggsjögren AB...21 Peter Wiström, Lantmäteriet Claes Arvidsson, SM Sparbank Ulf Nilsson, Sparbanken Byggprocessen...23 Heidi Papillero, Husvärden Patric Sjögren, Husvärden Finansiering Claes Arvidsson, SM Sparbank Ulf Nilsson, Sparbanken Patrik Sjögren, Byggsjögren AB Kostnadsanalys och en hypotetisk jämförelse mellan de olika bostadsformerna Fastighetsavgift Stämpelskatt Pantbrevsavgift Sammanfattning av empirin Skillnader mellan de olika upplåtelseformerna Juridiska ramar och äganderätter Byggprocessen Finansiering Kostnadsanalys och en hypotetisk jämförelse mellan de olika bostadsformerna ANALYS OCH RESULTAT Skillnader mellan de olika upplåtelseformerna Juridiska ramar och äganderätter Byggprocessen Finansiering Kostnadsanalys Uppställning av kostnadsanalys SLUTSATS Egna reflektioner Förslag till vidare forskning Referenslista

7 1. INLEDNING Första kapitlet inleds med en introduktion till vår kandidatexamen. Vi tar här upp vår problembakgrund och anledningen till varför vi valt att göra den här undersökningen. Vi tar även upp vårt syfte med undersökningen och definitioner på begrepp som används i uppsatsen. 1.1 Problembakgrund: Efter många års diskuterande om hur regeringen ska kunna minska bostadsbristen, infördes i maj 2009 en ny lag. Den nya lagen tillåter bostadsformen ägarlägenheter på den svenska marknaden. Bostadsformen skapades för att generera fler boendemöjligheter på den svenska marknaden (Justitiedepartementet 2009). I Sverige finns det fyra upplåtelseformer av bostäder. De olika upplåtelseformerna är hyresrätt, kooperativ hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. I Sverige ägs ungefär 90 % av bostäderna, direkt eller indirekt via en bostadsförening eller av hushållen själva (Statistiska centralbyrån 2010). Bostadsrättsformen har funnits sedan lagen stiftades år 1930 och är en av den vanligaste boendeformen i Sverige (Statistiska centralbyrån, 2010). Skillnaden mellan bostadsrätter och ägarlägenheter är att i en äganderätt har ägaren lagfart på bostaden medan i bostadsrätten har ägaren endast nyttjanderätt. Detta betyder bland annat att en äganderätt får hyras ut och överlåtas precis som en vanlig villa utan att någon bostadsrättsförening behöver tillfrågas. Övriga skillnader är att ägarlägenheter, som utgörs av en 3D-fastighet 1, noteras i fastighetsregistret. Det finns detaljerade tekniska gränsdragningar för vad som ingår i fastigheten och vad som ska skötas samt förvaltas av en samfällighetsförening (Lind & Lundström, 2007). I samfällighetsföreningen ingår det medlemmar bestående av minst tre ägare till ägarlägenheter inom fastigheten (Justitiedepartementet, 2009). Bostadsrätter bildas genom nyproduktion eller ombildning från hyresrätter till bostadsrätter. När hyresrätter ska ombildas till bostadsrätter krävs det att en förening bildas. Förening kan i sin tur antingen köpa fastigheten av fastighetsägaren eller så ges hyresgästerna förtur att köpa sin lägenhet av föreningen (Lundén och Svensson, 2008). Alla bostadsrättsfastigheter har en bostadsrättsförening som äger hela fastigheten. Innehavarna till bostadsrätterna i hastigheten har endast nyttjanderätt (Lundén och Svensson, 2008). År 2010 fanns det cirka bostadsrättsföreningar registrerade i Sverige (Statistiska centralbyrån, 2010). När ägarlägenheter ska bildas måste de antingen ske genom nyproduktion om minst tre fastigheter eller påbyggnad av befintlig byggnad. Det är inte tillåtet att göra om befintliga hyresrätter samt bostadsrätter till äganderätter. Begränsningen finns för att förhindra att den nya bostadsformen konkurrerar ut de befintliga bostadsformerna. För att en äganderätt ska få bildas krävs det att det finns minst tre fastigheter i en förening då dessa utgör fastigheternas samfällighet. För att en befintlig byggnad ska få göras om till äganderätt krävs det att den inte används som bostad under de senaste åtta åren (Justitiedepartementet 2009). Ägarlägenhetsbostadsformen är mycket vanlig utomlands. Länder som Australien, Japan och USA har haft bostadsformen under en längre tid. Bostadsformen med förmånen att äga sin egen lägenhet har även blivit vanlig i Europa (Boverket, 2011). Äganderätter är idag, i övriga Europa, mycket vanligare än bostadsrättsformen (Olsson, 2009). 1.2 Problemdiskussion 1 3D-fastighet är en fastighet som är avgränsad i tre dimensioner. 1

8 Det är nu ungefär tre år sedan införandet av ägarlägenheter trädde i kraft, trots det är fortfarande intresset för ägarlägenheter inte stort. Under 2009 noterades endast sjutton ägarlägenheter i fastighetsregistret. Vi har precis gått igenom en finanskris och det kan givetvis vara en av anledningarna till att den nya boendeformen inte fått en flygande start (Åfreds, 2010). Enligt Åfreds (2010) känner bankerna sig osäkra till att låna ut pengar till projekt för äganderättslägenheter då de inte har någon marknad att jämföra med (Ibid). Ytterligare en anledning till att bankerna känner sig osäkra är att den samfällighetsförening som ägarna ingår i har företrädesrätt framför banken om någon av medlemmarna hamnar på obestånd (Lantmäteriet, 2009). De här faktorerna försvårar för privatpersoner att ta lån på äganderätter hos banken, vilket gör att efterfrågan minskar. Om det var möjligt att ombilda hyreslägenheter direkt till äganderätter hade det troligtvis blivit mer fart på marknaden, då de som bygger hade kunnat frigöra kapital i fastigheterna samtidigt som de ombildas (Åfreds, 2010). En annan anledning till att ägarlägenheterna har haft svårt att slå igenom är att det inte finns tillräckligt stor vetskap om ämnet ute på efterfrågesidan. De stora problemen vi har att göra med är finansieringsfrågan på utbudssidan och hur bankerna ska kunna känna säkerhet i att låna ut pengar, utan att ta risken själva, till privatpersoner som vill låna till ägarlägenheter (Ibid). Vi ska i vår undersökning ta reda på vilka faktorer som hindrar ägarlägenheter från att slå igenom på den svenska marknaden. Med faktorer avser vi vilka omständigheter som påverkar ägarlägenhetsproduktionens resultat (Nationalencyklopedin, 2012). Trots att det som tidigare nämnt är tre år sedan bostadsformen infördes i Sverige, är informationen än idag knapp. Informationsbristen leder till att få människor har kunskap om bostadsformen och precis som Åfreds (2010) säger är det en av anledningarna till att inte efterfrågan har slagit igenom. Vi kommer därför inte att gå in djupare på efterfrågesidan utan mer inrikta oss på utbudssidan. De omständigheter vi valt att inrikta oss på är de ämnesområden som tagits upp i olika artiklar och problem som diskuteras i aktuella debatter. Det är den finansiella sektorns påverkan på ägarlägenheter på den svenska bostadsmarknaden, köparnas tveksamhet, den juridikens snåriga djungel med äganderätt som utgångspunkt samt byggprocessen som sig i helhet. 1.3 Problemformulering Vilka faktorer är det som hindrar att äganderättslägenheter slår igenom på den svenska bostadsmarknaden? 1.4 Syfte Syfte med den här undersökningen är att beskriva och förklara vilka svårigheter och problem som kan finnas och hur de här faktorerna påverkar utbudet av ägarlägenheter samt varför inte ägarlägenheter har slagit igenom på den svenska bostadsmarknaden. Vidare syftar undersökningen till att förklara vilka faktorer som bidrar till att det gått såpass långsamt fram på ägarlägenhetssidan. Vårt syfte med undersökningen är dessutom att ta reda på hos vilka parter som problemet ligger om det är banksektorn, den juridiska sidan, köparna eller om det är byggföretagen som stoppar framfarten av ägarlägenheter. 1.5 Avgränsningar 2

9 Vi har valt att inrikta oss på processen från idé till försäljning för bostadsrätter och ägarlägenheter. Vi kommer inte att gå in närmare på de övriga boendeformernas processer då vi anser att de bostadsformerna inte är tillräckligt lika äganderättsformen. De faktorer som vi har valt att begränsa oss till är hur finansieringen går till vid köp av enskild bostad och varför byggföretagen inte producerar ägarlägenheter i större utsträckning. Vi kommer inte att beröra övriga ämnesområden utanför de vi valt då vi anser att det är de områden där flest hinder kan finnas och som behöver omdiskuteras. 1.6 Definitioner Faktorer: Med faktorer avser vi här de omständigheter som bidrar till ett visst resultat (Nationalencyklopedin, 2012) Ägarlägenhet: En lägenhet i ett flerbostadshus som utgör en egen tredimensionell fastighet som kan köpas, säljas och belånas som en ägd friliggande bostad. Det som i olika länder kallas ägarlägenheten kan dock ha lite olika egenskaper och ibland likna våra bostadsrätter (Fastighetsnomenklatur, 2011). Bostadsrätt: En nyttjanderätt utan tidsbegränsning, för medlem i bostadsrättsförening till av bostadsrättsförening ägd lägenhet (Fastighetsnomenklatur, 2011) Nyttjanderätt: Rätt att nyttja en fastighet, byggnad eller annan anläggning eller del där av. (Fastighetsnomenklatur, 2011). Samfällighetsförening i äganderätt: Ägarna till äganderätterna är medlemmar i föreningen som sköter alla gemensamma utrymmen och anläggningar (Justitiedepartementet, 2009). 2. METOD 3

10 2.1 Förförståelse Ägarlägenheter har nu funnits i Sverige som en boendeform i tre år, trots det är informationen om ämnet fortfarande relativt begränsad. År 2009 gav Justitiedepartementet ut en kortfattad informationsbroschyr om de nya reglerna kring bostadsformen. Då vi vid uppsatsens början inte hade någon bred förkunskap om ämnet valde vi att läsa broschyren. Genom att läsa broschyren kunde vi enklare påbörja vår undersökning. I broschyren sökte i efter den mest intressanta teorin inom området för att sedan sålla ut det mest relevant för vår undersökning (Ibid). 2.2 Kvalitativ ansats Vi har valt en kvalitativ undersökning i vårt uppsatsarbete. Det har vi valt att göra då vi anser att den lämpar sig bäst efter de förutsättningar vi har. Enligt Jacobsen är det den metod som är bäst att använda sig av då förkunskapen är vag. I och med att äganderättsformen fortfarande är en ny på den svenska marknaden är kunskapen fortfarande förhållandevis liten. Okunskapen gör att vi som undersökare kan vara mer mottagliga för ny information. Eftersom vi inte har speciellt mycket kunskap att gå på i början av processen är det en förutsättning att vi kan gå tillbaka i uppsatsen under tidens gång och ändra. Det hade inte vart möjligt om vi valt en kvantitativ ansats. (Jacobsen, 2002) Det är få personer som har bred kunskap inom ämnet i Sverige. Vi har därför inriktat oss på att försöka hitta några av de personer som är insatta i ämnet och som kan ge oss en rättvisande bild av vad det är som verkligen hindrar ägarlägenheten från att slå igenom på marknaden. Hade vi valt en kvantitativ undersökning är risken att det inte funnits respondenter med tillräckligt stor kunskap för att kunna besvara våra frågor. Enligt Jacobsen (2002) är fördelarna med en kvalitativ metod att vi kan få en öppenhet hos respondenten som kan bidra till mer ärliga svar och även information utifrån att kunna fråga runt de frågor som vi valt att ta med i frågeformuläret till respondenterna (Ibid). 2.3 Datainsamlingsmetod För att på bästa sätt få fram en rättvisande verklighetsbild, började vi med att välja vilken typ av tillvägagångssätt som vi skulle tillämpa. Enligt Jacobsen(2002) är det första problemet i ett uppsatsarbete att välja mellan den deduktiva och den induktiva metoden. Vi har valt att arbeta med den deduktiva insamlingsmetoden, som innebär att vi går från teori till empiri. Det vill säga vi tar del av teori, fördjupar oss i artiklar och litteratur för att sedan gå ut i verkligheten och samla in data, den empiriska studien som kan bekräfta eller motbevisa våra teorier (Jacobsen, 2002). Vi valde den deduktiva metoden då vi ville läsa på olika teorier inom ämnet för att sedan kunna gå ut i verkligheten och få dem bekräftade eller dementerade. Ägarlägenheter är en såpass ny boendeform och det saknas kunskap inom området i Sverige. Vi ville bli mer pålästa innan vi gick ut och utförde våra intervjuer i den empiriska delen, det för att kunna få ut de mest väsentliga delarna av ämnet ur våra respondenter och för att enklare kunna ställa följd frågor. Den deduktiva insamlingsmetoden har mottagit en del kritik i och med att den inte anses vara fullständigt objektiv. Kritiken är att insamlaren går ut i verkligheten och samlar in data, utifrån teorin som lästs på innan. Det kan leda till att frågorna vinklas på ett sätt så att endast den del som undersökaren anser är relevant få besvaras. På så vis kan en stor del relevant empiri gå förlorad och göra att hela undersökningen blir mindre trovärdig (Jacobsen, 2002). I och med att vi är medvetna om kritiken mot den deduktiva metoden innan vi påbörjar insamlingen av empirisk data, anser vi inte att det är något problem då vi tar med oss kritiken och försöker att vara såpass objektiva att det inte hindrar undersökningen från att bli icke trovärdig. Vi valde även att dela upp insamlingen av teorin och intervjuerna. Den ena samlade in teori kring ett ämne som den andra sedan intervjuade om på så vis blev kunskapen från teorin. Då vi spelade in våra intervjuer kunde den vi i efterhand 4

11 lyssna på frågorna och plocka ut den information som båda ansåg var mest relevant för vår studie Primärdata Primärdata är den information som forskaren får direkt ifrån respondenterna och inga mellanhänder som kan förvränga informationen ska förekomma. Informationen ska inte tidigare varit publicerad utan vara helt ny forskning som är anpassad till den specifika frågeställningen. Enligt Jacobsen finns det fyra vanliga sätt att samla in data på. De olika sätten är enkäter, intervjuer, öppna intervjuer och observationer (Jacobsen, 2002). Vi har i vår undersökning valt att inrikta oss på främst telefon- och besöksintervjuer i insamlandet av primärdata. Det har vi gjort i och med att vi valt en kvalitativ metod och att vi vill kunna ge respondenten möjlighet att tala allmänt om ämnet så vi inte går miste om information, det är en av åtgärderna vi valt att ta till för att underlätta i vår deduktiva insamlingsmetod. Anledningen till att vi även valt att göra telefonintervjuer är för att marknaden kring Halmstad saknar kunskaper kring ämnet och vi har därför varit tvungna att röra oss på en större yta. Vårt ämne är dessutom relativt nytt på marknaden vilket gör att vi vill skapa en diskussion med våra respondenter och på så vis kunna komma fram till ett svar på vår problemställning. I vårt fall skulle det inte fungera med en enkätundersökning då den är begränsad och ger inga möjligheter till en diskussion Sekundärdata Sekundärdata är information som redan finns tillgänglig ifrån befintliga forskningar, det vill säga information som forskaren själv inte samlat in. Kvalitativ sekundärdata består av facklitteratur och artiklar. Det är viktigt att vara källkritisk i användningen av sekundärdata när forskaren ska göra egna tolkningar av texterna för att kunna använda det till att belysa problemet (Jacobsen, 2002). Då det inte finns mycket information om äganderättsformen i form böcker och andra tidskrifter har vi därför använt oss av webbsidor med trovärdig information så som Boverket, Justitiedepartementet samt information från Regeringskansliet. 2.4 Problemställning En problemställning skall enligt Jacobsen (2002) innehåll tre krav; den skall vara enkel, spännande och fruktbar för att ge ett så trovärdigt utfall och resultat som möjligt. Problemställningen skall vara enkel för att underlätta studien. En för bred problemställning kan leda till problematik med att genomföra undersökningen då problemställningen ofta blir svår att besvara. Det är dessutom viktigt att problemställningen är spännande och att svaret på problemställningen inte är uppenbar redan från start. Frågeställningen skall även vara fruktbar vilket innebär att problemställningen skall kunna analyseras empiriskt och skall bidra till ny kunskap (Jacobsen, 2002). En problemställning är, om forskarna saknar förhandskunskap om det den vill undersöka, oklar. En oklar problemställning kallas även explorativ eller utforskande. Då vi som tidigare nämnt saknar djupare kunskap om ämnet är vår problemställning explorativ. En explorativ problemställning är bra i den utgångspunkten att vi inte har några förutfattade teorier som kan göra oss blinda i ämnet och undermedvetet sålla bort sådant som för oss kan vara ointressant men som är ämnet relevant. (Jacobsen, 2002) 2.5 Val av intervjumetod och personurval 5

12 När en kvalitativ ansats ska genomföras är intervjuer den bästa metoden. Intervjumetoden vi valt att använda oss av är besöks- och telefonintervjuer. Vi är medvetna om de båda alternativens för- och nackdelar men har valt att använda oss av de båda då vi anser att de lämpar sig bäst i och med den metod vi valt att arbeta utefter. Vi har valt att genomföra intervjuer med ett antal personer som besitter bred kunskap inom ämnet. Denna metod är den bäst lämpade enligt Jacobsen (2002) när en kvalitativ undersökning ska genomföras. Då intervjuer ofta är resurskrävande är det inte ett sort antal personer som ska intervjuas utan ett fåtal utvalda. Vi har försökt att hitta personer som kan representera en större grupp. Vi har letat efter respondenter som ska vara så representativa, så generellt och blandat som det är möjligt (Ibid). Vi har gjort ett strategiskt urval, efter egna värderingar. När vi gjorde egna värderingar om vilka respondenter som skulle väljas, hade vi problemställningen som utgångspunkt och vilka respondenter som skulle kunna besvara denna på bästa sätt. När vi sökte respondenter letade vi efter personer på företag som har kunskap inom ämnet ägandelägenheter. När vi kom i kontakt med företagen frågade vi oss fram så vi kom till de personer som besitter den bredaste kunskapen med inriktning på byggprocessen, finansiering och de juridiska avdelningarna. Enligt Ejvegård (1996) måste planeringen av intervjun i förväg göras med god hänsyn till de respondenter som valts. Vi har därför valt att gör tre stycken frågeformulär, en till varje inriktning. Innan intervjuerna skickade vi, i god tid, ut våra frågeformulär för att respondenterna skulle få tid att reflektera och tänka igenom det som vi vill fråga om. Alla respondenter som besvarat våra frågor har varit väl förberedda och kunnat ge utförliga och genomtänkta svar. De nackdelar vi tror att vi stött på med det här tillvägagångssättet, att skicka ut formulär innan, har varit att många lämplighetssvar kan tänkas ha vart frambringade. När respondenten får tid att tänka igenom sina svar kommer det inte lika spontant och där med inte sanningsenliga som om de eventuellt hade varit om frågorna hade ställts för första gången. Vi har inte haft ett fullt strukturerat frågeformulär utan ställt frågor runt om och pratat mer generellt om ägandelägenheter och bostadsmarknaden. Det har vi valt att göra för att kunna få fram eventuell information som vi kunde ha gått miste om ifall vi valt att hålla oss enbart till formuläret. Vi anser inte att ägarlägenheter är ett känsligt ämne för respondenten att tala om och där med är inte risken för lämplighetssvar lika stor (Ejvegård, 1996). Personerna som vi intervjuat är av olika karaktärer som kan ses utifrån tre olika perspektiv. Det som de alla har gemensamt är att de har jobbat med ägandelägenheter antingen finansiellt eller juridiskt. Vi har även intervjuat byggföretag som kommer i kontakt med alla de relevanta ämnena och där med besitter bred kunskap, dock inte lika djup som de specialister vi valt att intervjua för att få en djupare insikt. På grund av flera synvinklar hoppas vi kunna ge både mer bredd och djup i undersökningen och besvara vår problemformulering på absolut bästa sätt (Ibid). Enligt Ryen (2004) är det inte lätt att i början av undersökningen bestämma antalet respondenter. Under undersökningens gång har vi beslutat oss för vilka personer och antal respondenter som anses relevant. I en kvalitativ undersökning är respondent antalet relativt litet jämfört med i en kvantitativ där ett stort antal ofta medverkar för att få fram ett giltigt resultat (Jacobsen, 2002). I en kvalitativ undersökning talas det om en mättnadspunkt, det vill säga när informationen från respondenterna inte tillför mer ny kunskap utan enbart bekräftar den kunskap som framkommit (Ryen, 2004). I en kvalitativ ansats kan även antalet respondenter begränsas av tid och resurser då intervjuerna kräver mycket arbete både innan, under och efter intervjun för att data ska frambringa den relevans som problemställningen kräver (Ibid). När vi hade intervjuat fem respondenter ansåg vi att mättnadspunkten var nådd. Vi talade med ytterligare tre företag men har valt att inte analysera deras svar då det är för snarlikt de svar som framkommit i de fem tidigare intervjuerna. Vi ansåg att tiden och resurserna utnyttjades bättre i att använda enbart de respondenter som återfinns i empirin. Vårt urval har skett efter att ha undersökt i vilka städer som ägarlägenheter byggts. I Kristianstad har det största byggprojektet av ägarlägenheter ägt rum. Här kontaktade vi en bank som har givit 6

13 lånelöften till personer som valt att köpa ägarlägenheter. Banken har även samarbetat med det företag som byggt lägenheterna. Respondenten vi blev vidarekopplad till har jobbat med bankärenden inom ägarlägenheter en längre tid och besitter gedigen kunskap inom ämnet. Tyvärr kunde vi inte intervjua det bolaget som uppfört lägenheterna då de hade för lite tid. Vi har intervjuat en lantmätare med inriktning mot fastighetsjuridik på lantmäteriet. Det gjorde vi för att Lantmäteriet är en av de instanser som har störst inblick i branschen och har kontakt med alla aktörer då de måste vända sig till Lantmäteriet vid alla byggnadsprojekt. Vi har även talat med två byggföretag som producerat ägarlägenheter i från grunden. Urvalet av dem gjorde vi genom att söka bland svenska företag som bygger eller har byggt ägarlägenheter. Vi har även talat med en jurist/bankman som arbetar med bolånefrågor, utmätningar, exekutiva auktioner och allt som rör äganderätter i sig som helhet. Geografiskt sett anser vi inte att det har någon betydelse vart våra respondenter håller till då det är den svenska marknaden i helhet som vi valt att undersöka. 2.6 Metodanalys För att kunna analysera våra intervjuer på bästa sätt har vi valt att använda oss av tematisering. Tematisering är den bäst lämpade metoden att använda sig av när en intervjulista tillämpas. Författarna delar upp intervjulistan i olika områden för att göra en tydlig kartläggning av de mest relevanta delarna och för att få lättare att hitta bland informationen (Dalen, 2008). De olika områden som vi har valt att dela in våra intervjuer i utgår från de faktorer eller teman som vi anser kunna hjälpa till med att besvara vår problemställning på ett relevant sätt. De huvudteman vi valt utgår från är de faktorer som påverkar äganderättslägenheternas utbud; Finansiering, Juridiska ramar/äganderätt och byggprocessen samt skillnader mellan de olika upplåtelseformerna. Syftet med att använda tematisering är att hitta samband, gemensamma drag och skillnader (Larsen, 2009). I vår undersökning har vi börjat med att samla in data med hjälp av våra frågeformulär som vi använt vid intervjutillfällena. Efter intervjuerna har vi sammanställt och delat in informationen i de fyra olika teman vi valt. Vi prövade sedan informationen i de olika temana mot den teori vi använt oss av i teorikapitlet för att hitta mönster, skillnader, likheter och gemensamma drag för att kunna hitta svar på vår problemformulering (Larsen, 2009). 2.7 Validitet och reliabilitet Empirin ska inneha både validitet och reliabilitet (Jacobsen, 2002). Empirin ska vara relevant och giltig i avseende på validiteten, det vill säga vi ska mäta det vi avser att mäta och det vi mätt ska vara relevant för vår undersökning. Det vi fått fram i vår undersökning på ett fåtal personer ska gå att applicera på ett större antal (Ibid). I vår undersökning har alla delaktiga respondenter haft liknade svar och därmed anser vi att vår undersökning är relevant. Vid en kvalitativ ansats är det lättare att nå en djupare nivå i undersökningen än vid en kvantitativ undersökning och därmed får den en högre validitet. I en kvalitativ undersökning är det även tillåtet att gå tillbaka och ändra vilket medverkar till högre validitet (Jacobsen, 2002). I och med att vi fått fram ny kunskap under undersökningens gång har vi fått gå tillbaka, ändra och lägga till teorier. Det ökar vår giltighet och tillämpning mot problemställningen i vår undersökning. Den nya kunskapen har framkommit tack vare våra ostrukturerade intervjuer då det allmänna samtalet runt frågorna har lett till att vi har kommit in på fler relevanta områden som vi annars hade missat (Ibid). 7

14 3. TEORI Här nedan följer en redogörelse för de olika upplåtelseformerna och dess skillnader samt en äganderättsteori. Kapitlet tar även upp investeringar, investeringsbeslut, fastighetsavgifter och taxering. Kapitlet avslutas med en beskrivning om anledningarna till införandet av ägarlägenheter. 3.1 Ägarlägenheter Äganderättslägenheter har omdiskuterats i över 100 år men inte förrän 1 maj 2009 trädde den nya lagen om ägarlägenheter i kraft på den svenska marknaden. (Brattström, 1999; Justitiedepartementet, 2009) Historia Enligt statens offentliga utredning (2002:21) sträcker sig historien kring äganderättslägenheter tillbaka till sent 1800-tal, då förslaget om lagreglering av ägarlägenheter lades fram i riksdagen för första gången. Efter industrialiseringen blev det bostadsbrist och bostadshyrorna steg. För att förhindra bostadsbristen och de stigande hyrorna bildades byggnads- och bostadsföreningar vars syfte att sänka priserna och skapa billiga bostäder åt föreningsmedlemmarna. Med hjälp av kapitalinsats och lån från medlemmar köpte föreningen mark där flerfamiljsbostäder byggdes (ibid). Lägenheterna blev hyresrätter men föreningens medlemmar kunde även köpa fastigheten av föreningen. Vid ett uppköp ägde medlemmarna och föreningen fastigheten tillsammans, likt en bostadsrättsförening. Det fanns problemen med uppköp av fastighet då regler saknades, om till exempel medlemmarnas privilegier och förpliktelser samt hur besluten inom föreningen skulle tas. Dessutom saknades besittningsskydd 2, vilket kunde ge oförutsägbara konsekvenser för medlemmarna i föreningen. Föreningens borgenärer hade sin säkerhet i fastigheten och kunde när som helst begära tillbaka pengarna från medlemmarna. För att borgenären skulle få tillbaka sina pengar krävdes det att fastigheten såldes och de boende fick då lämna sina hem (SOU 2002:21, Brattström 1999). Det nya lagförslaget som kom till riksdagen i form av motioner under och omfattade bättre privilegier för de boende samt att de boende skulle äga sina lägenheter, det vill säga få en varaktig nyttjanderätt. Lagutskottet gjorde dessutom så att boenden med avgränsad ekonomi kunde förvärva och behålla sin bostad. Det nya lagförslaget gjorde att äganderättslägenheter kom på tal igen, men avslogs. Ägarrättslägenheterna avslogs på grund av att det stred mot huvudprincipen om inskrivnings- och lagfartsväsenden som fanns på slutet av 1800-talet (SOU 2002:21). Under första världskriget blev det på nytt bostadsbrist i Sverige och efter krigets slut ökade antalet byggnadsoch bostadsföreningar stort. Ökningen gav upphov till att frågorna kring medlemmarnas besittningsskydd och äganderätt återigen kom upp. År 1928 påbörjades en utredning om övervägandet kring Särskilda bestämmelse om vissa bostadsföreningar. Övervägningen blev ursprunget till lagen om bostadsrättsföreningar år 1930 (SOU 2002:21, Brattström 1999). Diskussionen kring ägarlägenheter fortsatte under slutet av 1900-talet och förslag om införandet av äganderättslägenheter kom upp i riksdagen (SOU 2002:21). Enligt statens offentliga utredning (1975:51) var det riksdagens negativa inställning som gjorde att utredningarna lades ned då de ansåg att det inte fanns behov av att införa ett ägarlägenhetssystem. Ytterligare förslag om äganderättslägenheter avslogs av riksdagen under senare hälften av 1900-talet men den 1 maj 2009 infördes lagen i Sverige (Brattström, 1999; Justitiedepartementet 2009). 2 Besittningsskydd: Skydd för hyresgäst mot oskälig uppsägning av hyresförhållandet (Fastighetsnomenklatur, 2011). 8

15 3.1.2 Bildande Bildandet av äganderätter är begränsat då de enbart får bildas i nyproducerade fastigheter, i tillbyggnader ovanpå befintlig fastighet eller vid ombyggnation av kontors- eller affärslokaler till bostadsfastighet (Regeringskansliet, 2009; 3 kap 1b 1p FBL). Undantaget är om vissa villkor är uppfyllda kan en ägarlägenhet bildas innan fastigheten är byggd (3 kap 1a 2 st FBL). Ett annat undantag är att ägarlägenheter får bildas, endast, om bildningen anses vara lämpligare än annan fastighetsbildning för att tillfredsställa det behov som finns (3 kap 1 3 st FBL). Kraven från regeringen på ägarlägenheter är att lägenheten skall vara en tredimensionell fastighet av särskilt slag, det vill säga ägarlägenhetsfastighet. Ägarlägenheters bildande och nyttjanderätt går under samma regler som andra tredimensionella fastigheter. Det innebär att ägarlägenhetsfastigheten skall bildas vid en lantmäteriförrättning, skall kunna hyras ut samt överlåtas utan begränsningar. Dock får en ägarlägenhet endast rymma en bostadslägenhet men ägaren kan äga flera ägarlägenheter (Proposition 2008/2009). Regeringens krav är dessutom att det vid bildningstillfället måste ingå minst tre ägarlägenheter i fastigheten. Tanke bakom bildningskravet om minst tre ägarlägenheter är för att skapar en sammanhållning mellan ägarlägenheterna. Genom sammanhållningen kan ägarlägenheternas ägare få del av samfälligheten som innefattar bland annat gemensamhetsytor och yttertak. För att kunna förvalta samfälligheten skall en så kallad samfällighetsförening bildas där ägarna till lägenheterna medlemmar (Ibid). Medlemmarna betalar en avgift för att de gemensamma utrymmena och underhållet ska skötas (Lantmäteriet, 2009) Förutsättning och krav Ägarlägenheter bildas genom förrättning av lantmäterimyndigheten (2 kap 2 FBL). Ägarlägenheter skall även registreras i fastighetsregistret vid bildandet, eftersom en ägarlägenhet betraktas vara en fastighet (Proposition 2008/2009). Det finns fyra villkor som måste vara uppfyllda för att en ägarlägenhet skall få bildas: Ägarlägenheten ska enbart rymma en bostadslägenhet (1 kap 1a 3p JB; 1 kap, 1a 3p FBL). Ägarlägenheten ska tillförsäkras de rättigheter som behövs för att kunna användas på ett funktionellt sätt (3 kap 1a 2p FBL). Ägarlägenhetens utrymme från inte ha nyttjats under de senaste åtta åren som bostadslägenhet (3 kap 1b 1p FBL) Ägarlägenheten ska ingå i en sammanhållning om minst tre ägarlägenhetsfastigheter (3 kap 1b 2p FBL). 9

16 3.2 Bostadsrätt En bostadsrättsägare har endast nyttjanderätt till sin bostad då det är bostadsrättsföreningen som äger fastigheten och dess lägenheter (Lundén och Svensson, 2008; BRL 1 kap 4 1 st) Historia På 1800-talet bildades den första bostadsrättsföreningen i Sverige. Det var då brist på bostäder och syftet med bostadsrättsföreningarna var att föreningarna tillsammans och genom medlemmarnas besparingar kunna bygga en fastighet. År 1930 stiftades den första bostadsrättslagen. De tidigare lagstiftningarna kring bostadsrätter var inte anpassade för bostadsfrågor utan enbart om att det var tillåtet att registrera föreningar för ekonomisk verksamhet (Lagen 1895:66). Den nya lagens innehåll riktade sig mot föreningar vars medlemmar ständigt hade besittningsrätt och syftet var främst att skydda föreningsmedlemmarna från att bli av med sina bostäder, på så vis fick medlemmarna nyttjanderätt till bostadsrätten utan någon tidsbegränsning (SOU 2002:21; Lundén och Svensson, 2008). Tanken med bostadsrättföreningen var från början att den enskilde medlemmen enbart skulle betala en rimlig kontantinsats. Det var föreningen som skulle skuldsätta sig, inte de enskilda medlemmarna (SOU 2002:21). År 1971 kom en ny bostadsrättslag som var en uppföljare på den gamla lagen från I slutet av 1970-talet började bostadsmarknaden växa och bostadslånen ökade. Den växande bostadsmarknaden ledde till att lagen gjordes om ytterligare år Den lag som gäller idag är ifrån 1991 men lagen har sedan dess fått vissa ändringar och vissa tillägg har gjorts (SOU 2002:21) Bildande Vid nyproduktion är det byggföretagen som bildar bostadsrättsföreningen. Bildandet börjar med att byggföretagen själva utför byggnationen. Företaget bildar även en bostadsrättförening och sedan säljer fastighetens lägenheter som bostadsrätter (Lundén och Svensson, 2008). Som krav för att ett byggföretag skall kunna sälja bostadsrätter är att det ska finnas en ekonomisk plan upprättad som måste godkännas av Boverket (3 kap. 1 BRL). Då byggföretagen väljer att sälja bostadsrätterna innan byggnationen är färdigställd måste bostadsrättsföreningen innehålla en styrelse som upprättar den ekonomiska planen (Isacsson, 2006). En bostadsrättsförening kan även bildas genom att hyresgäster går samman och tillsammans bildar de en ekonomisk förening, det kan även vara en redovisningskonsult eller någon annan erfaren person inom bostadsrättsföreningar som utför bildandet. Vid ombildning från hyresrätter till bostadsrätter måste hyresgästerna ansöka om regeristering av bostadsrättsföreningen hos Boverket (3 kap 1 BRL). För att få genom ombildningen måste det finnas minst tre bostadsrättslägenheter i fastigheten (2 ombl). När bildandet av föreningen är klart lämnar hyresgästerna in en intresseanmälan om företräde att kunna köpa fastigheten vid eventuell försäljning. (Lundén och Svensson, 2008). 10

17 3.2.3 Förutsättning och krav Det finns vissa krav som måste uppfyllas för att en bostadsrätt skall få bildas: Det skall inte finnas någon tidsbegränsning vid upplåtelsen av bostadsrätten (1 kap 4 1 st BRL). Bostadsföreningen måste vid ombildningen bestå av tre medlemmar och tre bostäder (1 kap 2 BRL, 1 kap 5 2 st BRL). Lägenheterna skall enbart vara ämnade som bostadsrätter, vilket är kravet för registreringen hos Boverket (1 kap 5 2 st BRL). En bostadsrättförenings skall ha bildats och en styrelse samt en revisor skall ha utsetts. För att få genom en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt finns det ytterligare ett krav. Vid ombildningsskedet skall minst två tredjedelar av hyresgästerna ingå i bostadsrättsföreningen samt köpa sin hyreslägenhet som en bostadsrätt. 3.3 Hyresrätt Vid hyresrätter är det en fastighetsägare som äger fastigheten och hyresgästerna betalar endast en avgift i form av en hyra för att nyttja sin lägenhet. En hyresgäst äger inte sin lägenhet utan har endast en nyttjanderätt under en viss bestämd tid (Lennebo et al., 2012). Det är hyresvärden som ansvarar för all form av underhåll, hyresgästerna har där med inget ekonomiskt ansvar och tar på så vis inte någon ekonomisk risk. Hyresgästen kan endast påverkas ekonomiskt genom hyreshöjning (ibid). 3.4 Äganderättsteori Ur svensk rättsvetenskap är ordet äganderätt en samlingsterm och för att kunna identifiera samlingstermen måste man ta hänsyn till vissa lagar (Skogh & Lane, 2000). Äganderätt som begrepp i sig är som en stor kategori av juridiska begrepp bildat för att sammanfatta en grupp av rättsverkningar. Äganderätt till en sak innebär att individen har vissa befogenheter i avseende på det denne äger. Befogenheterna framgår av de olika äganderättsreglerna om stöld, skadestånd, besittningskränkning, separationsrätt i konkurs och så vidare (Undén, 1927). Eftersom begreppet äganderätt inte är ett fast begrepp, utan en samlingsterm, kan rätten ändras. En ägare till en bostadsrätt äger inte sin lägenhet utan besitter enbart en nyttjanderätt som utgörs av en boenderätt samt en andel i föreningen som äger fastigheten och lägenheten. Vid en rättighet följer oftast någon form av skyldighet, vid en bostadsrätt följer en skyldighet att betala fastighetsavgift och ta hänsyn till andra boenden i fastigheten. Rättigheterna och skyldigheterna vid olika nyttjanderätter och äganderätter utgörs av lagar, praxis och övriga sedvänjor i samhället. Äganderätt har därmed inte något eget stycke i Sverige rikes lag (Skogh & Lane, 2000) Privat äganderätt Att inneha äganderätt innebär att ägaren måste erlägga de kostnader och avgifter som uppkommer i samband med ägodelen. Innehavaren av ägodelen har ansvarsskyldighet att stå för de kostnader som föreligger och har även ställningstagande till de beslut som måste tas angående ägodelen. Innehavarens intäkt och kostnadsansvar är grunden till de ekonomiska konsekvenserna av det enskilda ägandet. Konsekvenserna är av betydande för ägandet och visas inte minst när det talas om att hyra eller äga. När en innehavare erlägger hyra får denne nyttjanderätt till bostaden men inte rättigheten att äga. När en ägodel ska byta innehavare krävs det att ägarens kostnadsansvar upphör och avkastningsrätten fråntas (Skogh & Lane, 2000). 11

18 3.4.2 Kollektivt äganderätt Kollektivt ägande kan behandlas på många olika sätt men gemensamt för de olika kollektiva ägarformerna är att kollektivet beslutar om arbetets och avkastningens fördelning. De problem som kan uppstå i ett kollektivt ägande är bland annat intäkterna och kostnaderna inte alltid går jämt ut för enskilda medlemmar. I många fall tillskansar sig enskilda medlemmar fördelar på kollektivets bekostnad så kallade gratisåkare eller fripassagerare (Skogh & Lane, 2000). Gratisåkare eller fripassagerare kommer att finnas så länge det inte finns någon styrmekanism som får alla att arbeta för kollektivets bästa (Olson, 1976). Det anses dock som mycket komplicerat att styra mekanismen i rätt riktning utan att alla medlemmar har exakt samma mål (Skogh & Lane, 2000). Kollektivets medlemmar utgör vilken utdelning varje medlem kommer att få. Om medlemsantalet ökar innebär detta att kostnaderna kommer att öka, ökningen kan dessutom leda till fler gratisåkare och det är därför viktigt att kollektivet har en bra organisation som hindrar att ett sådant problem uppstår (Ibid) Hyra eller köpa Det finns fördelar och nackdelar med att antingen hyra eller köpa sin bostad. En fördel med att hyra istället för att äga är att det finns besparingar i transaktionskostnader när en bostad avser att användas för en kortare tid. För en person som exempelvis är i behov av en lägenhet i två veckor är transaktionskostnaderna vid köp och försäljning (som att finna köpare/säljare, komma överens om pris och villkor, upprätta kontrakt, ordna med ägarregistrering, försäkringar och underhåll med mera) stor jämfört med att hyra. Då blir det till en klar fördel med att hyra för en kort period. Här sparas både tid och kostnader (Skogh & Lane, 2000). En finansiell skillnad mellan att köpa och hyra är att vid hyresrätt krävs inte lika stora finansiella resurser som vid köp. I dagens läge kan belåning ske på bostaden men dock inte fullt ut utan det krävs egna resurser (Skogh & Lane, 2000). Vid köp är det ägaren som får tillfallet av vinst alternativt förlusten på bostaden. Det är en av anledningarna till att det är bättre att köpa än att hyra (Ibid) Fastighetsrättens ekonomi Priset på en vara bestäms av utbud och efterfråga. Om efterfrågan ökar tenterar priserna att stiga. (Lundmark, 2010) Hur mycket beror bland annat på utbudets elasticitet. Om utbudet är elastiskt kommer små prishöjningar att medföra att relativt många nya varor utbjuds på marknaden, vilket motverkar prishöjningen. Är däremot utbudet oelastiskt, vilket är fallet för mark och andra fastigheter inom ett visst område, så stiger priserna relativt mycket (Skogh & Lane, 2000). Ökar exempelvis folkmängden i en stad, och det medför en ökad efterfråga på småhus, kommer priserna på småhusbeståndet att stiga. Nyproduktionen ökar kanske, vilket på sikt begränsar prisstegringen. Men eftersom tillskottet av nya hus är begränsat, särskilt i uppbyggda områden, kan priserna stiga utöver nyproduktionskostnaderna. Därmed tilldelas marken ett värde som beror på läget. Ett sådant värde kallas jordränta, eller mer generellt lägesränta. Däremot vid hyresfastigheter är det fastighetsägarna som blir förmögna på en ökad efterfråga och inte hyresgästerna. Efterfrågan och utbudet på bostäder beror på olika faktorer, bland annat på nyproduktion, husens skötsel, gjorda renoveringar och underhåll, men också på områdets expansion eller tillbakagång. Där med kan det vara de yttre omständigheterna som exempelvis statens expanderande som skapar förmögenheter eller leda till en negativ utgång (Ibid). 12

19 3.5 Byggprocessen Byggprocessen är en kedja som börjar vid ett behov exempelvis ett behov av en bostad och avslutas då fastigheten rivs (Sandin, 2007). I det kommande kapitlet kommer vi enbart att beskriva kedjans gång från startfasen till försäljningsfasen, då vi valt att i vår uppsats avgränsa oss och inte ta med något om efterfrågan och förvaltningsarbetet. Byggprocessen inleds med att ett behov uppstår exempelvis ett behov vara en lägenhet. För att kunna uppfylla behovet genom en byggprocess krävs det ett antal delprocesser (Sandin, 2007). Utefter de behov som finns tas det fram idéer om hur byggprocessen skall se ut och vilka resurser som krävs för att genomföra bygget. Under förstudien utforskas förutsättningarna för byggprojektet, genom en ekonomisk bedömning samt en kartläggning av behovet av lokaler. Målet med förstudien är att kunna fatta ett beslut om att gå vidare med projektet eller avsluta byggprojektet i tidigt skede. I förstudien ansöker byggherren om bygglov, tar kontakt med kommunen angående kommunens översiktsplan och detaljplan. I översiktsplanen beskrivs kommunens mark- och vattenområden och det är genom planen som kommunen utgår ifrån när de godkänner byggloven (Sandin, 2007: Nordstrand, 2008). Efter förstudien inleds programskedet. I programskedet fördjupas förstudien och en klarare bild av vad byggherren vill ha tas fram. Genom programskedet kan en mer tillförlitlig ekonomisk kalkyl tas fram över byggprojektet (Ibid). När förstudien och programskedet är färdigställt inleds projekteringen. I projekteringsfasen förverkligas byggherrens krav och önskemål, genom framtagning av ritningar och beskrivningar. Vid om- eller tillbyggnation är valmöjligheterna mer begränsade än vid nybyggnation (Nordstrand, 2008). När projekteringen är avslutad kan byggandet av fastigheten påbörjas (Ibid). 3.6 Utbud och efterfrågan Marknaden strävar efter att vara i jämvikt utifrån ett utbuds- och efterfrågeperspektiv. Utbudet och efterfrågan ska skära varandra i en punkt där de är lika stora för att tillfredsställa både konsumenter och hålla en bra öppen marknad för företagen (Fregert & Jonung, 2010). Bostadsmarknaden har länge varit en marknad där produkten har större efterfrågan än utbud, i de flesta stora städer råder bostadsbrist. När regeringen valde att införa äganderättslägenheter som en ny bostadsform 2009 var det för att minska bostadsbristen och sträva efter att komma närmare jämvikt på marknaden (Justitiedepartementet, 2009). Ett företag som väljer att vara först ut med en ny produkt på marknaden kallas pionjär. Som pionjär har finns det stora möjligheter att påverka marknaden och samtidigt skapa sig stora marknadsandelar gent emot konkurrenter då de är först ut på marknaden. (Bagelius, 2003). Äganderättslägenheter är ett experiment på bostadsmarknaden för att se om den rådande bristen kan jämnas ut och få utbudet att öka samtidigt som efterfrågan tillfredsställs hos konsumenterna. Då marknadsekonomin aldrig är i konstant jämvikt så prövas och experimenteras nya sätt på hur bostadsproblemen ska lösas (Sandberg, 2002). Äganderättslägenheter är en sådan prövning. Ibland lyckas det ibland inte. Därför är det svårt att vara pionjär då det kräver stora resurser och risken är förhållandevis hög men lyckas det har pionjärerna en stor makt att kunna påverka marknaden utifrån konsumenternas önskningar och ställa krav på andra marknadsaktörer (Sandberg, 2002). 3.7 Investeringar och investeringsbeslut En investering består av en engångsutgift som ska generera vinst under lång sikt. Ett företag strävar alltid efter att vinstmaximera och få så god avkastning som möjligt. För att våga investera krävs det god kännedom om marknaden och dess risker. Som pionjär är det alltid svårt att ha god kännedom om marknaden när den är helt ny och det finns inte mycket konkret att gå på (Bagelius, 2003). Här gäller det att våga investera och ha en bra framtidstro (Grubbström & Lundquist, 1996). 13

20 För att ett företag ska känna att det är lönt att investera i en riskfylld marknad är det viktigt att de beräknade intäkterna ska kunna ersätta denna risk. Investeringar innebär att utbetalningarna kommer tidigare än inbetalningarna och det är viktigt att kalkylera kritiskt. En investering kan vara negativ under den tid utbetalningarna sker oftast i ett tidigt skede när det gäller bostadsprojekt, dessa investeringar övergår sedan till att positiva inbetalningar sker under resen av investeringens livslängd (Grubbström & Lundqvist, 1996). De utgifter som investeringen innebär ska kunna generera intäkter som motsvarar större positiva belopp än det som investerades. Investeringen innebär att pengarna avsätts för att kunna ge bättre avkastning i framtiden (Ibid). Ett företag strävar som sagt alltid efter vinstmaximering och för att kunna uppnå det krävs det att veta vilka investeringar som lämpar sig bäst för ändamålet. Det är alltid svårt att i verkligheten veta vilka beslut som ska tas för att uppnå bästa resultat. Ett bostadsprojekt som investeras för att kunna generera intäkter under en lång tidsperiod är alltid svårare att kalkylera för (Grubbström & Lundqvist, 1996). En av svårigheterna är att det inte är samma person som följer upp projektet under hela livslängden och har då svårare och mer kostsamt att göra antaganden baserade på tidigare personers erfarenheter (Holmqvist, 2002). Företagens investeringar är grunden till de mål och strategier som ett företag sätter upp. Det är viktigt att investeringarna stämmer överens med målen för att företaget ska kunna ha en hög ekonomisk effektivitet och överleva på marknaden under en längre tid. Det är de långsiktiga planerna som är de besvärligaste. Företaget måste hela tiden ta hänsyn till dem som sker i nuet samtidigt som det är de långsiktiga planerna som måste få styra i det stora hela. Företag med många investeringsmöjligheter måste kategorisera sina investeringar för att kunna veta hur de ska satsa, exempelvis kan investeringarna kategoriseras efter avkastning eller återbetalningstid (Olsson, 2005). För att kunna bedöma lönsamheten använder sig företag av olika kalkyler, bland annat fattas finansierings- och investeringsbeslut utefter dessa. Dock ska det tas i akt att dessa ofta bygger på osäker data och antaganden om framtiden och är därmed inte något fullkomligt stöd för att fatta beslut på. Om en kalkyl ska vara fullständigt trovärdig måste alla tänkbara konsekvenser och scenarion tas med i betänkande. För att göra investeringen mindre riskfylld bör den stämma överens med företagets strategier. Om företagen är medvetna om förutsättningarna, genom att ha kunskap om diverse för- och nackdelar med investeringen, ger det en större chans att lyckas. För- och nackdelar skiljer sig mellan olika företag då de alla har olika specifika strategier och målsättningar. Det viktigaste är att investeringen ska vara unik på marknaden att kostnadsfördelarna övervinner de risker som investeringen medför (Löfsten, 2002). 3.8 Fastighetsavgift och taxering Äganderättslägenheter införs i fastighetsregistret på samma sätt som vanliga fastigheter. De går under samma skatteregler som för småhus, skillnaden är att ägarlägenheterna ska värderas enligt samma principer som för hyreshus när de ska taxeras. Fastighetstaxeringen ska ske vid samma tidpunkter som för hyreshus. Fastighetsavgiften ska betalas enligt de regler som gäller för småhus. Fastighetsavgiften är 0.75 procent av taxeringsvärdet eller maximalt sextusen kronor (Lantmäteriet, 2009). Det är fastighetstaxeringsnämnden som fastställer taxeringen för fastigheten och det är den som ligger till grund för hur stor fastighetsavgiften blir. Taxeringen ska som regel motsvara sjuttiofem procent av marknadsvärdet på fastigheten (Lundén och Svensson, 2006). Den statliga fastighetsskatten ersattes 2008 av en kommunal fastighetsavgift. Anledningen till att en kommunal avgift infördes istället för den statliga är att det sågs som en obefogad skatt och staten vill att enskilda individers betalningsförmåga skulle styra hur stor skatten skulle bli (Finansdepartementet, 2007). Inkomstbeskattningen utgår ifrån att en ägarlägenhet är en bostad som ämnar vara för permanent- eller fritidsboende för privatpersoner (Skatteverket, 2012). Den kommunala fastighetsavgiften är indexbunden. Det innebär att den varje år jämförs med ett indexvärde utifrån 14