Markanvisningar i Stockholms län

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 8 Samhällsbyggnadsprogrammet Kandidatnivå, 15 hp Mark- och fastighetsjuridik Markanvisningar i Stockholms län Författare: Petter Krönmark Stockholm 2010 Handledare: Thomas Kalbro

2 Bachelor of Science thesis Title: Municipal land allocation in Stockholm county Author: Petter Krönmark Department: School of Architecture and the Built Environment Bachelor Thesis number: 8 Supervisor: Thomas Kalbro Keywords: Municipal land allocation, Stockholm county, direct land allocation, municipal land ownership. Abstract When a municipality owns land and has the intention to develop the land further, municipal land allocation is one of the tools available. Municipal land allocation is an instrument, which give the municipalities the control to decide what should be built and who should be allowed to build. In some municipalities, municipal land allocation plays an important role in the municipality's effort to meet their goals and commitments when it comes to housing. The result of a municipal land allocation is a land transfer from the municipality to the developer who will cultivate the land. A municipality can use three different methods when selling of the land through municipal land allocation to interested clients. The three methods are tendering, direct land allocation and land allocation competition. Tendering means normally that the municipality gives the land allocation to the builder who has offered the most money for the land. In the case of a direct land allocation the builder make a proposition for the exploitation of the land. If the idea is attractive to the municipality, the municipality has the opportunity to later on give the builder a land allocation. The third method, land allocation competition, implies that the municipality announces a competition. The builders make propositions and the municipality awards the land allocation to the builder that has the best idea. In the thesis I investigate the surrounding factors concerning municipal land allocation in Stockholm s county, which methods are used and which factors are important for the scope of the municipal land allocation. I have investigated this through putting forward questions to all 26 municipalities in Stockholm county. The thesis will show that 20 municipalities in Stockholm county have used the option to allocate land during the past three years. The method that is most commonly used by the municipalities in Stockholm county is direct land allocation. Four of the 20 municipalities have created a written land allocation policy that contains guidelines of how the municipalities are supposed to work with land allocations. How much exploitable land that the municipality owns and the act of building houses in the municipality are two important factors that affect the scope of the land allocation. The city of Stockholm is the municipality that makes the most land allocations in Stockholm county. The city of Stockholm is a municipality that is both a large land owner and as well a place where a lot of housing is being built. 2

3 Examensarbete Titel: Markanvisningar i Stockholms län Författare: Petter Krönmark Institution: Institutionen för Fastighet och byggande Examensarbete Kandidatnivå nummer: 8 Handledare: Thomas Kalbro Nyckelord: Markanvisningar, Stockholms län, direktanvisning, kommunalt markägande. Sammanfattning När en kommun äger mark och vill exploatera den kan det bli aktuellt med markanvisningar. Markanvisningar är ett verktyg som ger kommunerna möjlighet att styra vad som ska byggas och vem som ska få bygga. I vissa kommuner spelar markanvisningar en viktig roll i kommunens arbete att uppfylla sina mål och åtaganden om bostadsbyggande. Resultatet av en markanvisning är att det sker en marköverlåtelse från kommunen till den byggherre som vill bebygga marken. En kommun kan använda sig av tre metoder vid försäljning av mark genom markanvisningar till intresserade byggherrar. De tre metoderna kallas anbudsförfarande, direktanvisning och markanvisningstävling. Anbudsförfarande innebär normalt att kommunen ger markanvisningen till den byggherre som erbjudit mest pengar för marken. Vid direktanvisning kan en byggherre lämna in ett förslag om exploatering av ett markområde. Om förslaget är bra kan kommunen i ett senare skede direktanvisa marken till byggherren. Den tredje metoden, markanvisningstävling, innebär att kommunen utlyser en tävling där byggherrarna ska komma in med tävlingsbidrag utifrån givna förutsättningar. Den byggherre som kommunen tycker har det bästa tävlingsbidraget tilldelas markanvisningen. I uppsatsen undersöks det hur det förehåller sig med markanvisningar i Stockholms län, vilka metoder som används och vilka faktorer det är som är viktiga för markanvisningarnas omfattning. För att undersöka det har frågor ställts till samtliga 26 kommuner i Stockholms län. Undersökningen visar att 20 kommuner i Stockholms län har utnyttjat möjligheten att anvisa mark under de senaste tre åren. Den metod som är vanligast bland kommunerna i Stockholms län är direktanvisning. Fyra av de 20 kommunerna har upprättat en skriftlig markanvisningspolicy som innehåller riktlinjer för hur kommunen ska arbeta med markanvisningar. Hur mycket exploaterbar mark som kommunen äger och byggtakten av bostäder i kommunen är två viktiga faktorer som påverkar omfattningen av markanvisningarna. Stockholms stad är den kommun som gör flest markanvisningar i Stockholms län. Stockholms stad är en kommun som både är en stor markägare och där det byggs många nya bostäder. 3

4 Förord Detta examensarbete motsvarar 15 högskolepoäng och har skrivits under våren 2010 på Kungliga Tekniska Högskolan (KTH) i Stockholm. Arbetet utförs som avslutande moment av studierna på kandidatnivå på civilingenjörsprogrammet i Samhällsbyggnad. Med dessa ord vill jag rikta ett tack till de tjänstemän på kommunerna i Stockholms län som har tagit sig tid och besvarat mina frågor samt bidragit med underlag till arbetet. Jag vill även tacka min handledare, Thomas Kalbro, för stöd och råd under arbetets gång. Stockholm, maj 2010 Petter Krönmark 4

5 Innehåll 1. Inledning Bakgrund Syfte och frågeställning Metod och disposition Avgränsningar Begreppet markanvisning Olika typer av markanvisningar Markanvisningspolicy Markanvisningens roll i exploateringsprocessen De rättsliga förutsättningarna Kommunallagen EU-regler Motiv för markanvisningar Markanvisningar i Stockholms län Förutsättningar Geografiskt läge Befolkningstillväxt och bostadsbyggande Kommunernas markinnehav Bostadsproduktion på kommunens mark Kommuner som anvisar mark resp. som har markanvisningspolicy Metoder som används i kommunerna Markanvisningar i tre kommuner Haninge kommun Stockholms stad Sollentuna kommun Diskussion Felkällor Källförteckning Tryckta källor Elektroniska källor Otryckta källor Intervjuer med tjänstemän i kommunerna, Figur- och tabellkällor Bilaga 1: Frågor till kommunerna

6 1. Inledning 1.1 Bakgrund Befolkningen i Stockholms län ökar och det behövs ständigt nya bostäder. År 2009 uppgav 20 av 26 kommuner i länet att det rådde bostadsbrist i kommunen 1. Genom det kommunala planmonopolet har kommunerna en stor och viktig roll i processen att bygga nya bostäder och ange riktningen för utvecklingen på bostadsmarknaden. I många kommuner är kommunen även stora markägare vilket gör dess roll än mer betydelsefull. En aktiv markpolitik blir därför viktig för att kunna trygga bostadsförsörjningen och för att nå de ambitioner och mål om t.ex. bostadsbyggande som kommunerna har. En viktig del av markpolitiken är exploatering av nya markområden. Beroende på vem som äger marken som ska exploateras och parternas delaktighet beträffande framtagande av detaljplan kan man dela in markexploateringarna i fyra typfall. Typfall ett och två behandlar situationer då byggherren äger marken som ska exploateras. I den här uppsatsen är det dock situationer av typfall tre och fyra som ska behandlas. I dessa fall är det kommunen som äger marken som ska exploateras. Genom exploatering stiger normalt markvärdet, något som kan vara lönsamt för kommunen som är markägare. Markägandet ger även kommunen makten att bestämma vilka byggherrar som får bygga på kommunens mark. För att fördela mark till byggherrarna vid exploatering genomför många kommuner markanvisningar. 2 Mitt intresse för markanvisningar väcktes i december 2009 av en rapport som föreslog att kommunerna aktivt skulle börja markanvisa många mindre markbitar till fler byggherrar för att på så sätt öka konkurrensen på bostadsmarknaden och underlätta för mindre byggherrar. Jag är allmänt intresserad av bostadspolitiska frågor, men begreppet markanvisning hade jag inte reflekterat över så mycket tidigare. Efter fördjupning förstod jag att markanvisningar var ett viktigt instrument i en del kommuners arbete för att uppfylla sina bostadspolitiska mål och styra utvecklingen på bostadsmarknaden. I Stockholms stad har till exempel lägenheter markanvisats under perioden , vilket motsvarar 75 % av Stockholms stads bostadspolitiska mål för samma period 3. Tillsammans med verktyg som t.ex. markanvisningar kan kommunerna genom det kommunala planmonopolet styra vad som ska byggas, var det ska byggas och vilka byggherrar som ska få möjlighet att bygga. I kombination med att de äger mark har kommunerna således stor kontroll över förutsättningarna och utvecklingen på bostadsmarknaden, en marknad där mycket stora belopp är inblandade. Att få en markanvisning kan betyda mycket för en byggherre. Därför är det intressant att granska markanvisningarnas omfattning och hur kommunerna genomför dem. 1.2 Syfte och frågeställning Syftet med uppsatsen är att kartlägga vilka kommuner som använder sig av markanvisningar, markanvisningarnas omfattning och vilka faktorer som har inverkan på markanvisningarnas omfattning. Min avsikt är även att undersöka vilka metoder kommunerna använder sig av när de anvisar mark. Utifrån detta kommer följande frågeställningar att besvaras i uppsatsen: 1 Länsstyrelsen i Stockholms län Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län Kalbro, T., Markexploatering. Juridik, ekonomi, teknik och organisation. sid 104, Larsson, J., Ordförande i Stockholms stads exploateringsnämnd. Föreläsning. 6

7 Hur stor är markanvisningarnas omfattning i Stockholms län? Vilka faktorer har inverkan på markanvisningarnas omfattning? Hur genomförs markanvisningarna i Stockholms län? 1.3 Metod och disposition För att finna svar på frågeställningarna har frågor ställts till samtliga kommuner i Stockholms län om och hur de genomför markanvisningar i sin kommun, se bilaga 1. Tanken var ursprungligen att ställa frågorna via telefon, men nästan alla tjänstemän som jag kom i kontakt med hade svårt att besvara frågorna direkt i telefon. Därför har frågorna till de flesta kommuner ställts via mail. Jag har även använt litteratur i form av böcker och rapporter, från till exempel Boverket och Statskontoret, som berör markanvisningar i mitt arbete. Skriftlig information från de olika kommunerna, som översiktsplaner och markanvisningspolicys, har också utnyttjats. För att komplettera arbetet och få svar på de frågor som inte har kunnats få genom de tidigare nämnda informationskällorna har intervjuer gjorts med sakkunniga personer. Kapitel 2 är en allmän teoridel som behandlar begreppet markanvisning. Därefter följer kapitel 3 som redogör för förutsättningarna i kommunerna, och vilka kommuner i Stockholms län som äger och anvisar mark. I kapitel 3 redovisas också resultatet av frågorna som har ställts till kommunerna. Kapitel 4 fokuserar mer djupgående på hur markanvisningarna genomförs i tre kommuner i Stockholms län. Avslutningsvis, i kapitel 5, blir det utrymme för diskussion och slutsatser. Anledningen till att tre kommuner studeras mer djupgående är för att få en noggrannare och bättre bild av hur arbetet med markanvisningar går till i kommunerna. Kommunerna är Haninge kommun, Stockholms stad och Sollentuna kommun. Det är kommuner där det har genomförts markanvisningar de senaste tre åren. Stockholms stad har valts med anledning av att det är den kommun som bygger flest bostäder i länet. Haninge och Sollentuna kommun har valts då de var två kommuner som svarade bra och snabbt vid mailkontakt. De är även två kommuner som ligger i olika delar av länet. 1.4 Avgränsningar Mark som kommunerna äger kan fördelas på flera sätt till aktörer som är intresserade av marken. När det handlar om tomtmark och mark till småhus är det vanligt att kommunerna har en tomtkö för de som är intresserade av marken eller att marken säljs genom mäklare till högstbjudande. I den här uppsatsen kommer det dock att handla om när kommunen anvisar mark till byggherrar genom markanvisningsbeslut. 7

8 2. Begreppet markanvisning Markanvisning definieras ofta som en option att under viss tid och på vissa villkor ensam få förhandla med staden om förutsättningarna för genomförande av ny bostadsbebyggelse eller annan exploatering inom visst markområde som staden äger. 4 Resultatet av en markanvisning är att det sker en marköverlåtelse från en kommun till en byggherre som är intresserad av att bebygga marken Olika typer av markanvisningar Det finns tre olika metoder för markanvisningar. De metoder som kommunerna använder sig av vid försäljning av mark genom markanvisningar kallas anbudsförfarande, direktanvisning och markanvisningstävling. Kommunerna kan använda sig av flera av metoderna. Anbudsförfarande innebär normalt att den byggherre som lägger det högsta budet för marken tilldelas markanvisningen. De mindre byggherrarna är skeptiska mot anbudsförfarande, då de har svårt att konkurrera med kapitalstarka och stora anbudsgivare, som Skanska, NCC, JM och Peab, när det gäller markanvisningar av attraktiva markområden. 6 Den vanligaste metoden för markanvisningar är direktanvisning. En anledning till att många kommuner använder direktanvisningar är att metoden ger kommunen störst möjligheter att påverka vad som ska byggas och vem som ska bygga. En direktanvisning kan inledas med att en eller flera byggherrar visar intresse och kommer med förslag om bebyggelsen på den aktuella marken. Om kommunen anser att en byggherres planer för marken är intressanta inleds förhandlingar mellan kommunen och byggherrarna. Försäljning av mark genom direktanvisning innehåller ofta mycket förhandlingar. Vid förhandlingarna ställer kommunen ofta motkrav på byggherrarna. Kommunerna har ofta informella eller formella riktlinjer för direktanvisningar. De formella riktlinjerna har vissa kommuner valt att dokumentera i en skriftlig markanvisningspolicy, se avsnitt Markområdena vid direktanvisning anvisas efter kriterier, önskemål och riktlinjer som kommunerna har för direktanvisningar. Den byggherre som kommunen anser uppfylla kriterierna och riktlinjerna bäst tilldelas markanvisningen. 8 Ett problem med direktanvisningar är att byggherrarna upplever att kommunens arbete med markanvisningar inte är transparenta och det är svårt att förutsäga vem och varför som får en markanvisning 9. Den tredje typen av markanvisningar görs genom att kommunen utlyser markanvisningstävlingar. Kommuner sätter upp kriterier för markanvisningen och byggherrarna får komma in med tävlingsbidrag. Kriterierna skiljer sig beroende på kommun och område. Viktiga kriterier kan vara till exempel utformning och prisanbud. 10 I vissa markanvisningstävlingar är det den byggherre som uppfyller kommunens kriterier och lägger det högsta prisanbudet som tilldelas markanvisningen 11. I andra tävlingar kan det vara en arbetsgrupp bestående av tjänstemän i kommunen som bedömer bidragen efter prisanbud, bebyggelsens kvalité, utformning och miljöpåverkan. Arbetsgruppen kommer sedan med en rekommendation till kommunstyrelsen om vilket tävlings- 4 Stockholms stad, Markanvisningspolicy. 5 Kalbro, T., Markexploatering. Juridik, ekonomi, teknik och organisation. sid Statskontoret, Hur fungerar bostadsförsörjningen. 7 Boverket, Markpolitik och kommunala markpriser. 8 Statskontoret, Granskning av ärendehanteringen av markanvisningar i sex kommuner. 9 Statskontoret, Hur fungerar bostadsförsörjningen. 10 Boverket, Markpolitik och kommunala markpriser. 11 Stockholms stad, Markanvisningstävling för bostäder vid kv Månstenen i Solberga. 8

9 bidrag som ska utses till vinnare och få markanvisningen. 12 En nackdel med markanvisningstävlingar är att det kräver mycket resurser för både kommunerna och byggherrarna. Kommunerna måste ta tid och personal i anspråk för att bedöma tävlingsbidragen och byggherrarna måste lägga resurser på att ta fram bidragen Markanvisningspolicy En del kommuner har valt att upprätta en skriftlig markanvisningspolicy. Markanvisningspolicyerna innehåller riktlinjer för på vilka grunder markanvisningar ska ske och hur tjänstemännen ska arbeta med marköverlåtelser. Vissa kommuner anger i deras policyer att de vill öka mångfalden bland byggherrarna. Detta genom att till exempel gynna nya samt små och medelstora aktörer genom direktanvisningar, om de kan visa att de kan bygga till en låg kostnad. En del markanvisningspolicyer behandlar även hur byggherren ska utses och anger att hänsyn ska tas till bland annat byggherrens ekonomiska situation, byggherrens tidigare genomförda projekt och nytänkande. Att kommunen ska verka för goda konkurrensförhållanden, genom att till exempel uppmuntra nya bostadsproducenter att etablera sig i kommunen, uttrycks också i vissa policyer Markanvisningens roll i exploateringsprocessen Även om varje markexploateringsprocess är unik har alla sin grund i att någon vill förändra markanvändningen. Någon tar därför ett initiativ till ett exploateringsprojekt. När det är en kommun som äger marken kan det vara med anledning av att det finns byggherrar som vill bygga nya bostäder för försäljning eller uthyrning på marken som är aktuell för exploatering. 15 Kommunen kan ta initiativ genom att besluta om att ge en byggherre en markanvisning. Samtidigt fattar kommunen ett inriktningsbeslut, som innebär att projektet ska utredas ytterligare. I Stockholms stad är det till exempel exploateringsnämnden som tar beslut om markanvisning och inriktningsbeslut. 16 I samband med markanvisningen upprättas även ett markanvisningsavtal. Syftet med markanvisningsavtalet är att bland annat klargöra vem som står för finansieringen av åtgärder och vem som ansvarar för utförandet av dem. Avtalen skiljer sig beroende på kommun, men avtalen kan principiellt ses som villkorade köpeavtal med bestämmelser och villkor för vad kommunen respektive byggherren ska göra i samband med exploateringen. 17 Ett exempel på villkor i ett markanvisningsavtal är att markanvisningen är begränsad på två år från kommunens beslut. En kommun kan normalt ta tillbaka markanvisningen om det är uppenbart att byggherren inte avser eller förmår att genomföra projektet på det sätt som är överenskommet. Markanvisningsavtalet utgör en bekräftelse på att byggherren godtar bestämmelserna för markanvisningen och ger byggherren en säkerhet för att den ska vara beredd att satsa resurser på projektering och planarbeten. 18 Efter initieringen ska projektet konkretiseras. Arbetet med planläggning inleds, vilket innebär att kommunen upprättar en detaljplan för området. I Stockholms stad tar planprocessen ungefär två år. Detaljplanen reglerar bland annat utformningen av gator och allmänna platser samt användning, placering och utformning av till exempel byggnader på kvartersmark. Om markanvisningen 12 Tyresö kommun, Program markanvisningstävling STRANDUDDEN. 13 Boverket, Markpolitik och kommunala markpriser. 14 Boverket, Markpolitik och kommunala markpriser. 15 Kalbro, T., Markexploatering. Juridik, ekonomi, teknik och organisation. sid Stockholms stad, Exploateringsprocessen. 17 Kalbro, T., Markexploatering. Juridik, ekonomi, teknik och organisation. sid 172, Stockholms stad, Markanvisningspolicy. 9

10 har skett innan arbetet med detaljplanen har inletts tar ibland byggherren och kommunen fram detaljplanen tillsammans. Markanvisning och upprättande av markanvisningsavtal kan även ske efter det att detaljplanen har antagits. Då eller om kommunen har dålig kännedom om den blivande byggherrens planer för markområdet kan det vara lämpligt att kommunen upprättar en så kallad flexibel detaljplan, som behandlar de minimikrav som en detaljplan behöver innehålla De rättsliga förutsättningarna Det finns regler som kommunerna måste ta hänsyn till vid markanvisningar. Utöver nedanstående regler finns det även viktiga lagar som berör kommunernas markpolitik som till exempel plan- och bygglagen och bostadsförsörjningslagen. Enligt bostadsförsörjningslagen måste till exempel varje kommun se till att det finns förutsättningar för alla i kommunen att leva i bra bostäder genom att planera för bostadsförsörjningen i kommunen Kommunallagen Kommunallagens likställighetsprincip (2 kap 2 ) reglerar kommunernas handlingsutrymme vid markförsäljningar. Den säger att kommunerna och landstingen måste behandla sina medlemmar lika, under förutsättning att det inte finns sakliga skäl för annat. Personer som är folkbokförda, ägare av fast egendom eller betalar kommunalskatt i kommunen är medlemmar i kommunen. Likställighetsprincipen innebär att prisdiskriminering är förbjuden och att kommunerna i princip måste sälja mark för bostadsändamål till marknadspris. Ett undantag är dock att kommunen kan sälja mark till ett pris under marknadspris ifall köparen är ett bolag som helägd av kommunen. Principen gäller endast de egna medlemmarna, vilket innebär att kommunen kan behandla aktörer som inte är medlemmar olika genom t.ex. högre avgifter för dem EU-regler Även på EU-nivå finns det regler som berör markanvisningar. Artikel 87.1 i EG-fördraget behandlar statligt stöd och den innebär att en medlemsstat inte får ge stöd som snedvrider eller riskerar att snedvridna konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion om stödet har inverkan på handeln mellan medlemsstaterna. Artikeln ska tillämpas när stödet omfattar ett belopp som är större än euro och ges till ett företag under en treårsperiod. Ett exempel på otillåtet statsstöd är om kommunen säljer till ett pris under marknadspriset och om försäljningen riskerar att snedvrida konkurrensen. Byggherren som köper marken kan då bli skyldig att återbetala differensen mellan marknadspriset och den betalda köpesumman. EU-kommissionen övervakar tillsammans med medlemsstaterna att reglerna om statligt stöd följs. EU-kommissionen har utfärdat riktlinjer för hur försäljning av fastigheter ska ske. I riktlinjerna anger man två tillvägagångssätt vid försäljning av fastigheter. 21 Det första sättet innefattar försäljning genom villkorslöst anbudsförfarande. Det innebär att en försäljning som sker efter ett offentliggjort, öppet och villkorslöst anbudsförfarande, där det bästa eller det enda anbudet antas, utgör per definition en försäljning till marknadspris och därmed kan det ej anses vara statligt stöd. Det andra sättet blir aktuellt när kommunen avser att genomföra en försäljning utan ett villkorslöst anbudsförfarande. Då bör en oberoende värdering av marken genomföras, av en eller flera värderingsmän, före förhandlingar om försäljningen inleds. Värderingsmännen ska då fastställa marknadspriset med allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder som 19 Kalbro, T., Markexploatering. Juridik, ekonomi, teknik och organisation. sid Boverket, Markpolitik och kommunala markpriser. 21 Ernest and Young, Granskning av processerna för fastighets- och markförsäljning i Uddevalla kommun. 10

11 grund. Priset som bestäms är då det lägsta pris som kan avtalas utan att det förekommer stöd från staten. Om det varken sker ett villkorslöst anbudsförfarande eller en oberoende värdering vid en fastighetsaffär ska medlemsstaten anmäla det till kommissionen. Kommissionen ska då undersöka om statligt stöd förekommer. Om kommissionen finner att det handlar om statligt stöd ska den göra en prövning om det är förenligt med bestämmelserna för den gemensamma marknaden Motiv för markanvisningar Staten har gett kommunerna ansvaret för att uppfylla statens mål gällande bostadsförsörjningen. Staten är beroende av kommunernas agerande för att uppnå målen. Markanvisning är ett verktyg för kommunen att uppfylla sina egna och statens ambitioner om bostadsförsörjningen. En del kommuner använder sig av markanvisningar som ett medel för att pressa byggkostnaderna genom att gynna byggherrar som kan bygga bostäder av bra kvalitet till rimliga priser. Genom att direktanvisa mark kan kommunerna skapa förutsättningar för nya och mindre aktörer, som inte vill eller kan konkurrera med de stora byggherrarna i ett anbudsförfarande, och därigenom förbättra konkurrensen på den lokala marknaden. 23 Genom att ställa motkrav på byggherrarna vid direktanvisning kan även kommunerna bestämma vilka egenskaper bostäderna som uppföras på marken ska ha. Ett vanligt krav är att byggherren ska bygga hyresrätter. Priset som byggherrarna köper marken för blir då oftast lägre än när det handlar om bostadsrätter, då betalningsviljan bland byggherrarna är lägre för hyresrätter. Andra krav som kommunerna kan ställa handlar till exempel om tidpunkt för byggstart och färdigställande, utformningen, att byggherren ska uppföra anläggningar som till exempel lekplatser och parkeringar och att byggherren ska kunna upplåta lokaler för barn- och äldreomsorg. 24 Det kan även finnas ekonomiska motiv för kommunerna att anvisa mark. Vid exploatering stiger normalt värdet på marken. Detta kan kommunerna tillgodogöra sig när de säljer marken till en byggherre. 25 I Stockholms ytterstad låg år 2007 markpriserna mellan kr per kvadratmeter bostadsyta. I innerstaden var markpriserna ännu dyrare. Vid till exempel Norra Stationsgatan i Vasastan låg markpriset 2007 runt kr EU:s publikationsbyrå. Kommissionens meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader. 23 Statskontoret, Hur fungerar bostadsförsörjningen. 24 Boverket, Markpolitik och kommunala markpriser. 25 Kalbro, T., Markexploatering. Juridik, ekonomi, teknik och organisation. sid Nohrstedt, L., Stigande markpriser drabbar små företag. 11

12 3. Markanvisningar i Stockholms län 3.1 Förutsättningar För att förstå och diskutera bakgrunder och skillnader i kommunernas arbete med markanvisningar är det viktigt att känna till förutsättningarna i kommunerna. En centralt belägen kommun som äger mycket mark, där trycket på nya bostäder är stort, borde rimligtvis vara mer benägen att anvisa mer mark än en kommun som äger lite mark och där efterfrågan på nya bostäder är mindre Geografiskt läge Stockholms län består av 26 kommuner. Figur 1 visar kommunernas geografiska läge och några större områden som är aktuella för utbyggnad de kommande åren. Figur1. Länskarta Befolkningstillväxt och bostadsbyggande Markanvisningarnas omfattning har en viss koppling till befolkningstillväxt och bostadsbyggandet i kommunen. En kommun som många vill bo i och där invånarantalet ökar behöver fler bostäder för att kommunen ska uppfylla sina mål och åtaganden om bostadsbyggande. I tabell 1 27 Länsstyrelsen i Stockholms län, Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 12

13 redogörs för antalet invånare i Stockholms läns kommuner 1999 och 2008 samt hur stor befolkningsökningen har varit mellan dessa år. Tabell 1. Befolkningstillväxt i Stockholms län mellan Totalt har befolkningen ökat i Stockholms län med personer mellan Tabell 1 visar att befolkningsökningen procentuellt sett har varit störst i Värmdö, Vaxholm och Vallentuna medan den har varit minst i Upplands Väsby, Täby, och Danderyd. Tabellen visar även att befolkningsökningen i absoluta tal har varit överlägset störst i Stockholms stad. Även i Nacka och Huddinge har befolkningen ökat mycket. Befolkningsökningen i absoluta tal har varit minst i Upplands Väsby, Nykvarn och Danderyd. De tre kommuner med minst invånarantal är Nykvarn, Vaxholm och Salem. Kommunerna med störst invånarantal är Stockholm, Huddinge och Nacka. Befolkningsökningen leder till ett ökat behov av bostäder. I tabell 2 redovisas antalet påbörjade bostäder i kommunerna i Stockholms län mellan 1999 och Länsstyrelsen i Stockholms län, Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län

14 Tabell 2. Påbörjade nybyggda bostäder i Stockholms län mellan Tabell 2 visar att nästan hälften av länets bostäder har byggts i Stockholm stad. På andra plats ligger Solna, som i jämförelse med andra kommuner med ungefär lika stor befolkning har ett högt bostadsbyggande. Minst antal bostäder har byggts i Nykvarn, Vaxholm och Danderyd. Vi ser även att bostadsbyggandet varierar kraftigt med åren i ett flertal kommuner med åren. Enligt den regionala utvecklingsplanen för Stockholms län som antogs 2002 behövs det byggas bostäder per år i länet fram till år 2015 för att möta befolkningsökningen 30. Vi ser i tabell 2 att bostadsbyggandet i länet generellt ligger under dessa nivåer Kommunernas markinnehav Kommunernas markinnehav är en viktig faktor för markanvisningarnas omfattning. En kommun som äger mycket mark har större möjligheter att anvisa mark än en kommun som äger lite mark. I figur 2 redovisas kommunernas markinnehav. 29 Länsstyrelsen i Stockholms län, Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län Regionplane- och trafikkontoret, Regional utvecklingsplan 2001 för Stockholmsregionen. 14

15 Kommun Botkyrka Danderyd Ekerö Haninge Huddinge Järfälla Lidingö Nacka Norrtälje Nykvarn* Nynäshamn Salem Sigtuna Sollentuna Solna* Stockholm Sundbyberg Södertälje Tyresö Täby Upplands-bro Upplands Väsby Vallentuna Vaxholm Värmdö Österåker 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Figur 2. Kommunernas markinnehav 31 Andel av kommunens totala areal som är kommunägd Figur 2 visar att kommunernas markberedskap varierar i länet. Kommuner som till exempel Stockholm, Lidingö och Järfälla äger mycket mark. En viktig aspekt, som en del kommuner poängterar, är att det finns mark som kommunerna äger som är svår eller omöjlig att bebygga. Det kan handla om till exempel mark för gatumark, naturreservat och parker. Lidingö stad äger mycket mark, men det handlar till stor del om park- och naturmark. Vi ser även att kommuner som ligger i ytterkanterna av länet, som till exempel Ekerö, Värmdö, Salem, Norrtälje och Nynäshamn, har ett litet markinnehav. I Ekerö kommun är istället NCC en stor markägare. I Österåkers kommun har stora byggherrar som till exempel JM och NCC under åren köpt på sig mark för att senare kunna exploatera marken. Salems kommun kommenterar sitt markinnehav med att kommunen aldrig har fört en aktiv markpolitik i syfte att bygga upp en markreserv för kommande bostadsprojekt. Kommuner som är markerade med * har, av olika skäl, inte inkommit med uppgift eller uppskattning av kommunens markinnehav Bostadsproduktion på kommunens mark Undersökningen visar att en betydande del av bostadsproduktionen sker på kommunal mark. I figur 3 redovisas en uppskattning från tjänstemännen i kommunerna om hur stor andel av den 31 Intervjuer med tjänstemän i kommunerna,

16 totala bostadsproduktionen i kommunen som sker på mark som är förvärvad från eller av upplåten av kommunen. Kommun Botkyrka Danderyd Ekerö Haninge Huddinge Järfälla Lidingö Nacka Norrtälje* Nykvarn* Nynäshamn* Salem Sigtuna Sollentuna Solna Stockholm Sundbyberg Södertälje Tyresö Täby Upplands-bro Upplands Väsby* Vallentuna Vaxholm Värmdö Österåker 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Andel av den totala bostadsproduktionen som sker på mark som är förvärvad från eller upplåten av kommunen Figur 3. Bostadsproduktion på kommunal mark 32 Figur 3 visar att det generellt byggs mycket bostäder på kommunal mark i förhållande till den andel mark som kommunerna äger. Som vissa av de som svarat på frågan påpekar varierar dessa siffror beroende på år. En del har tyckt att det har varit svårt att göra en uppskattning. En kommun som sticker ut är Sigtuna, där bostadsproduktionen nästan enbart sker på kommunens mark trots att kommunen äger lite mark. Kommuner som är markerade med * har, av olika skäl, inte inkommit med uppgift eller en uppskattning om frågan. 3.2 Kommuner som anvisar mark resp. som har markanvisningspolicy Tabell 3 visar vilka kommuner som uppger att de har gjort markanvisningar de senaste tre åren och vilka kommuner som har en skriftlig markanvisningspolicy. 32 Intervjuer med tjänstemän i kommunerna,

17 Tabell 3. Markanvisande kommuner och kommuner med markanvisningspolicy 33 Kommun Markanvisar? Skriftlig markanvisningspolicy? Botkyrka Ja Nej Danderyd Ja Nej Ekerö Nej Nej Haninge Ja Nej Huddinge Ja Arbetar med att ta fram en Järfälla Ja Ja Lidingö Nej Nej Nacka Nej Nej Norrtälje Ja Nej Nykvarn Nej Nej Nynäshamn Ja Nej Salem Nej Nej Sigtuna Ja Nej Sollentuna Ja Nej Solna Ja Nej Stockholm Ja Ja Sundbyberg Ja Ja Södertälje Ja Ja Tyresö Ja Nej Täby Ja Ja, om kommunstyrelsen antar en i maj 2010 Upplands-bro Ja Nej Upplands Väsby Ja Nej Vallentuna Ja Nej Vaxholm Ja Nej Värmdö Nej Nej Österåker Ja Nej Sex kommuner uppger att de inte har gjort några markanvisningar de senaste tre åren. På Lidingö pågår det dock en markanvisningstävling för tillfället. De flesta av de sex kommunerna är kommuner som äger lite mark och som ligger i länets yttre delar. Övriga kommuner uppger att de har skett markanvisningar i kommunen. Antalet markanvisningar som har skett i kommunerna varierar dock kraftigt. Österåkers kommun uppger till exempel har det gjorts 4-5 markanvisningar medan det i Stockholms stad under samma tid har skett 152 markanvisningar. Fyra kommuner har valt att upprätta en skriftlig markanvisningspolicy. Ytterligare två kommuner arbetar med att ta fram en policy. Bland de kommuner som saknar en skriftlig markanvisningspolicy nämner Upplands Väsby kommun att man har en rutinbeskrivning där man har nedtecknat de principer och rutiner som man arbetar efter. Österåkers kommun anger att man har en praxis som bland annat innebär att markförsäljningar ska ske på marknadsmässiga grunder och enligt kommunallagens bestämmelser. 3.3 Metoder som används i kommunerna Kommunerna kan som nämnts använda sig av tre metoder när det ska ske en marköverlåtelse till en byggherre från kommunen genom att kommunen anvisar mark. I tabell 4 redovisas vilka me- 33 Intervjuer med tjänstemän i kommunerna,

18 toder som kommunerna använder sig av vid markanvisning och vilken metod som är vanligast i kommunen. Tabell 4. Metoder i kommunerna 34 Kommun Anbud Direktanvisning Markanvisningstävling Vanligast Botkyrka - Ja Ja Tävling Danderyd - - Ja Tävling Ekerö Haninge - Ja Ja Direktanvisning Huddinge Ja Ja Ja Direktanvisning Järfälla - Ja Ja Tävling Lidingö Nacka Norrtälje - - Ja Tävling Nykvarn Nynäshamn - Ja Ja Direktanvisning Salem Sigtuna Ja Ja Ja Direktanvisning Sollentuna Ja Ja Ja Direktanvisning Solna - Ja - Direktanvisning Stockholm Ja Ja Ja Direktanvisning Sundbyberg - Ja - Direktanvisning Södertälje Ja Ja Direkt/tävling Tyresö - Ja Ja Tävling Täby Ja Ja Ja Ngn form av anbud Upplands-bro Ja Ja - Direktanvisning Upplands Väsby Ja Ja Direktanvisning Vallentuna Ja Ja Ja Direktanvisning Vaxholm - - Ja Tävling Värmdö Österåker - Ja Ja Tävling Med hjälp av Tabell 4 ser vi att anbudsförfarandet är den minst vanliga metoden i kommunerna medan direktanvisning är det vanligaste. Från svaren noteras att vissa kommuner som exempelvis Stockholm och Täby kombinerar anbudsförfarande med markanvisningstävling genom att inte alltid låta priset vara det avgörande kriteriet när byggherrar lämnar in anbud eller tävlingsbidrag. 34 Intervjuer med tjänstemän i kommunerna,

19 4. Markanvisningar i tre kommuner 4.1 Haninge kommun Haninge kommun ligger i södra delen av Stockholms län. Huvudorten i kommunen är Handen. I översiktplanen redovisas möjligheter att bygga nya bostäder. För att möta detta behov av bostäder bör det byggas cirka 400 bostäder per år i Haninge kommun fram till Det framtida bostadsbyggandet kommer huvudsakligen att ske i anslutning till tätorterna som ligger längs järnvägen och väg 260, Gudöbroleden. Detta då kommunen vill utnyttja befintlig infrastruktur och minimera intrången i natur- och kulturmark. Den största utbyggnadspotentialen för bostäder och lokaler finns i Vegastaden och Campusområdet. 35 Kommunen är ingen stor markägare, mindre än 10 % av den totala ytan ägs av kommunen. I kommunens mark ingår dessutom allmän platsmark som gator och parker. Haninge kommun har gjort en del markanvisningar, de senaste genom direktanvisningar. Under de senaste 1,5 åren har det dock bara skett en markanvisning och den var en direktanvisning. Detta har sin orsak i den ekonomiska krisen och dess effekter som påverkat byggherrarna. En ytterligare orsak till att antalet markanvisningar är få är att kommunen äger lite mark. Nu är dock flera markanvisningar på gång. Vid direktanvisning görs ingen oberoende värdering, utan kommunen har bra kännedom om markens marknadsvärde. Vid förhandling med byggherrarna försöker kommunens tjänstemän att få ett så högt pris som möjligt för marken. Markanvisningstävlingar kommer troligtvis att göras mer för mark i attraktiva och centrala lägen framöver. Haninge kommun har ingen skriftlig markanvisningspolicy. Anledning är att kommunen inte har funnit skäl att ha en. Den förda politiken i kommunen har dock en viss betydelse för exploateringskontorets arbete. Det kan handla om att det ska byggas hyresrätter i ett visst område. Tjänstemännen ska heller inte teckna avtal med vem som helst, utan avtal ska tecknas med byggherrar som tidigare gjort bra projekt eller som har inriktningar som kommunen gillar Stockholms stad Stockholms stad är landets befolkningsrikaste kommun och invånarantalet växer ständigt. I budgetens riktlinjer för bostadsbyggande anges att staden både bör bygga mer och högre bostäder. I Stockholms stad byggs det överlägset flest bostäder i länet. För nuvarande mandatperiod är bostäder planerade, varav en betydande andel är avsedda som hyresrätter. Det framtida bostadsbyggande kommer framförallt att ske i stadsutvecklingsområden som till exempel Hammarby Sjöstad, Nordvästra Kungsholmen, Norra Djurgårdsstaden och Norra station. 37 Stockholms stad äger cirka 70 % av kommunens totala mark. Den privatägda marken är till stor del redan bebyggd. Som resultat av detta sker 80 % av den totala bostadsproduktionen på anvisad mark. Stockholms stad har som mål att markanvisa för lägenheter per år. Mellan 2007 och 2009 har staden totalt anvisat lägenheter med en fördelning av 3017 bostäder år 2007, 2988 bostäder 2008 och 4111 bostäder Direktanvisningarna utgjorde 64 % 2007, 92 % 2008 och 95 % Övriga markanvisningar har skett genom anbudsförfarande och markanvisningstävlingar. Under dessa tre år har 59 olika byggherrar tilldelats markanvisningar Haninge kommun, Mark- och vattenanvändning. 36 Orring, B., Mark- och exploateringschef Haninge kommun. Telefonintervju 37 Stockholms stad, Budget 2010 för Stockholms stad. 38 Westring, R., Projektkoordinator Bostadsbyggande Stockholms stad. Mailintervju 19

20 Stockholms stad har en markanvisningspolicy. Utöver den utgör även stadens budget riktlinjer för exploateringskontorets arbete. Markanvisningspolicyn anger att anbudsförfarande bör användas när staden behöver få bättre kännedom om marknadsvärdet för den obebyggda marken. Den ger även staden möjligheter att grunda sitt markanvisningsbeslut på andra skäl än det pris som byggherrarna erbjuder, som till exempel utformning och användning. 39 I praktiken innebär det att Stockholms stad kombinerar anbudsförfarande genom prisanbud med markanvisningstävling 40. Direktanvisning görs då markvärdena är kända och då det kan finnas skäl att välja en specifik byggherre 41. Värderingen av marken vid direktanvisningar görs av värderare på exploateringskontoret som värderar fastigheterna utifrån kriteriet att priserna ska motsvara marknadspris. Därefter sker förhandlingar med aktuella byggherrar om priset innan en markanvisning sker. Huvudregeln i Stockholms stad är att projekten ska ge ett positivt ekonomiskt resultat, men det finns undantag där andra viktiga aspekter går före. När det handlar om utbyggnad av nya stadsdelar är det i princip omöjligt att gå med vinst. Överskottet från exploateringar i Stockholms stad används till investeringar i form av nya gator, parker och ibland även till platser för idrott Sollentuna kommun Sollentuna kommun ligger norr om Stockholm längs med E4:an och järnvägen. Tillväxten framöver kommer i huvudsak att ske genom att kommunen förtätas inom områden som redan är exploaterade. Tanken är att nya bostäder främst ska byggas i anslutning till de sju kommundelscentra, de fem pendeltågstationerna samt Edsberg och Sjöberg, men även en ny stadsdel i Väsjö planeras. Idag finns det klara detaljplaner med byggrätter för cirka bostäder i Sollentuna kommun. 43 I dagsläget är byggtakten cirka 300 bostäder per år. Cirka 20 % av bostäderna byggs på kommunal mark. Sollentuna kommun äger relativt mycket mark, men stora delar utgörs av natur- och parkmark. Sollentuna är en av de kommuner i Sverige som har störst andel skyddad natur, cirka 30 % av kommunens yta utgörs av naturreservat. Sollentuna kommun försöker använda sig av alla tre förfaranden för markanivisning. Under de senaste tre åren har det gjorts tre markanvisningar, samtliga har dock varit direktanvisningar. Anbudsförfarande är främst aktuellt i början av byggandet av nya stadsdelar för att få en uppfattning om vilket marknadspris som är rimligt för området. Direktanvisningar kan ske med anledning av att en byggherre är intresserad av att bebygga ett visst markområde och att den har lämnat in en bra idé för området. Värdering vid direktanvisning görs av olika utomstående konsulter, kommunen har inga egna värderare. Värderingen används sedan som underlag vid förhandlingar med motparten. Sollentuna kommun har ingen skriftlig markanvisningspolicy. Anledningen är att politikerna vill ha möjligheten att kunna göra på olika sätt, men ofta följer politikerna tjänstemännens förslag till beslut Stockholms stad, Markanvisningspolicy. 40 Westring, R., Projektkoordinator Bostadsbyggande Stockholms stad. Mailintervju 41 Stockholms stad, Markanvisningspolicy. 42 Westring, R., Projektkoordinator Bostadsbyggande Stockholms stad. Mailintervju 43 Sollentuna kommun, Förslag till översiktsplan. 44 Hellström, U., Exploateringschef Sollentuna kommun. Telefonintervju 20

21 5. Diskussion I uppsatsen behandlas och undersöks markanvisningar i Stockholms län. Markanvisningar är ett instrument som kommunerna kan använda sig av i sin markpolitik och i sitt arbete med att få fram nya bostäder. Undersökningen visar att 20 av de 26 kommunerna i Stockholms län har anvisat mark de senaste tre åren. Möjligheterna bland kommunerna att anvisa mark varierar dock. I Stockholms stad har det skett 152 markanvisningar medan det i kommuner som till exempel Haninge, Sollentuna och Österåker endast har skett ett fåtal under samma period. Kommunens grad av markägande och ambitioner om bostadsbyggande är två viktiga faktorer till att omfattningen av markanvisningarna skiljer sig. Möjligheterna till att anvisa mark är större i kommuner som äger mycket exploaterbar mark och där kommuner har som mål att bygga många bostäder till följd av bland annat att många vill bosätta sig i kommunen. Ett exempel på detta är Stockholms stad. Varje markanvisningsärende är unikt. Även kommunernas arbete med markanvisningar skiljer sig åt. Ett exempel är värderingen av mark vid direktanvisningar, där Haninge, Stockholm och Sollentuna har olika tillvägagångssätt. Kommunerna använder även olika metoder vid markanvisning. Den vanligaste metoden som används är direktanvisningar, men även markanvisningstävlingar är också en vanligt förekommande metod bland kommunerna. Markanvisning genom anbudsförfarande verkar vara den minst vanliga metoden bland kommunerna. Anledningen till att det förhåller sig så tror jag är för att direktanvisningar och markanvisningstävlingar ger kommunen större inflytande över projekten. Kommunen blir inte enbart bunden till den som kan betala mest pengar för marken. Ett anbudsförfarande kan även trissa upp markpriserna, något som köpare och hyresgäster får betala i form av dyra bostäder och som försvårar många kommuners arbete med att till exempel få fram bostäder åt mindre kapitalstarka grupper i samhället och skapa förutsättningar för en god konkurrens på bostadsmarknaden. För att tydliggöra hur markanvisningarna ska genomföras har fyra kommuner valt att upprätta en skriftlig markanvisningspolicy innehållande riktlinjer för kommunens arbete med markanvisningar. Ytterligare två kommuner arbetar med att ta fram en skriftlig policy. Övriga kommuner antar jag arbetar i enlighet med praxis i kommunen, efter gällande planer eller andra riktlinjer från politikerna. Undersökningen visar att kommuner som är lokaliserade i länets yttre delar äger mindre mark än kommunerna i länets centrala delar. Då de äger mindre mark borde antalet markanvisningar vara mindre där, vilket verkar vara rimligt då många av de kommuner som inte har anvisat mark ligger i de yttre delarna av länet. Min uppfattning är att de markanvisningar som sker i Stockholms län till stor del sker i Stockholms stad. Anledningen till det är nog att staden äger mycket mark och att det byggs mycket bostäder i staden. Staden har även en uttalad strategi att man ska markanvisa ett visst antal bostäder varje år, något som verkar saknas bland övriga kommuner. Staden tar ett stort ansvar när det gäller bostadsbyggandet i länet i förhållande till länets övriga kommuner. En ytterligare anledning till att antalet markanvisningar är så många i Stockholms stad tror jag är det stora intresset bland byggherrarna att bygga bostäder i staden. Det är attraktivt att bo centralt och betalningsviljan för en bostad är hög i Stockholms stad, vilket gör att den ekonomiska förtjänsten för byggherrarna kan bli stor. I hopp om att få en direktanvisning kanske man därför lägger ner mer resurser på att hitta lämpliga platser för att uppföra nya bostäder i Stockholms stad än i till exempel Sollentuna, där det inte går att få ut ett lika högt pris från köparna. 21

22 5.1 Felkällor Undersökningen bygger till stor del på svar från tjänstemän i kommunerna. Svaren från dem har varit av skiftande kvalité. Från vissa kommuner har det kommit mycket utförliga, tydliga och bra svar medan andra har varit kortfattade i sina svar eller inte alls kunnat svara på frågorna. Det är även viktigt att notera att svaren i en del fall är uppskattningar, särskilt de gällande bostadsproduktionen. 22

23 6. Källförteckning 6.1 Tryckta källor Kalbro, T. Markexploatering, Juridik, ekonomi, teknik och organisation. Norstedts Juridik. Vällingby s. 6.2 Elektroniska källor Länsstyrelsen i Stockholms län, Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län Hämtad Stockholms stad, Markanvisningspolicy. Hämtad Statskontoret, Hur fungerar bostadsförsörjningen. Hämtad Boverket, Markpolitik och kommunala markpriser. arkpriser.pdf. Hämtad Statskontoret, Granskning av ärendehanteringen av markanvisningar i sex kommuner. Hämtad Stockholms stad, Markanvisningstävling för bostäder vid kv Månstenen i Solberga. Hämtad Tyresö kommun, Program markanvisningstävling STRANDUDDEN. 0program% pdf. Hämtad Stockholms stad, Exploateringsprocessen. Hämtad Ernest and Young, Granskning av processerna för fastighets- och markförsäljning i Uddevalla kommun. +f%c3%b6r+fastighets-+och+markf%c3%b6rs%c3%a4ljning.pdf. Hämtad EU:s publikationsbyrå. Kommissionens meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader. Hämtad Nohrstedt, L., Stigande markpriser drabbar små företag. Hämtad

24 Regionplane- och trafikkontoret, Regional utvecklingsplan 2001 för Stockholmsregionen. Hämtad Stockholms stad, Budget 2010 för Stockholms stad. Hämtad Haninge kommun, Mark- och vattenanvändning. Bo/Planer-och-ny-bebyggelse/Oversiktsplan/Haninge-kommun/Mark--och-vattenanvandning/. Hämtad Sollentuna kommun, Förslag till översiktsplan. P%202010% %20samråd%20Webb.pdf. Hämtad Otryckta källor Larsson, Joakim. Ordförande i Stockholms stads exploateringsnämnd. Föreläsning Intervjuer med tjänstemän i kommunerna, Botkyrka kommun: Uddén, Kristofer. Mark- och exploateringsingenjör. Mailintervju Danderyds kommun: Mörk, Christer. Exploateringschef. Mailintervju Ekerö kommun: Sonnevi, Lena. Mark- och exploateringsingenjör. Telefonintervju Haninge kommun: Orring, Britta. Mark- och exploateringschef. Mailintervju och telefonintervju Huddinge kommun: Bengtsson, Charlotte. Exploateringsingenjör. Mailintervju Järfälla kommun: Wikström, Kjell. Exploateringsingenjör. Mailintervju Lidingö kommun: Engström, Einar. Mark- och exploateringsingenjör. Mailintervju och Rehn, Bengt. Mark- och exploateringschef. Telefonintervju Nacka kommun: Ström Sjöberg, Pia. Exploateringschef. Mailintervju Norrtälje kommun: Åström, Susanna. Exploateringsingenjör. Mailintervju Nykvarns kommun: Sköldén, Stefan. Mark- och exploateringsingenjör. Telefonintervju Nynäshamns kommun: Berggren, Johan. Mark- och exploateringsingenjör. Mailintervju Salems kommun: Larsson, Börje. Exploateringsingenjör. Mailintervju Sigtuna kommun: Mabacker-Johansson, Alex. Exploateringsingenjör. Mailintervju