ÅRSREDOVISNING 2018 HSB Bostadsrättsförening Backgården i Lund Org nr

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2018

2 ÅRSREDOVISNING Styrelsen för ( ) får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret , föreningens 67:e verksamhetsår. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Bostadsrättsföreningen har till ändamål att i bostadsrättsföreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler åt medlemmar till nyttjande utan tidsbegränsning och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Bostadsrättsföreningen, som är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229), har sitt säte i Lund. Bostadsrättsföreningens byggnader uppfördes år 1951 på fastigheten Lagerbring 4 som föreningen innehar med äganderätt Fastighetens adress är Lagerbrings väg 6 i Lund. Föreningens lägenheter fördelar sig enligt följande R o k Antal Yta m² Lokaler, hyresrätt Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls den 25 april 2018, varvid 13 röstberättigade medlemmar deltog. Styrelsens sammansättning under året efter ordinarie föreningsstämma Leif Runeson ordförande, vald till stämman 2019 Gustav Svanberg vice ordförande, vald till stämman 2019 Agnes Baude sekreterare, vald till stämman 2019 Otto Nordander vice sekreterare, vald till stämman 2019 Janet Runeson kassör, vald till stämman 2019 Marie Gustavsson ledamot utsedd av HSB Skåne, avgått i februari 2019 Madeleine Boström styrelsesuppleant, vald till stämman 2019 Johan Bengtsson styrelsesuppleant, vald till stämman 2019 Linus Hall styrelsesuppleant, vald till stämman 2019 Gun Rydhög styrelsesuppleant, vald till stämman 2019 Sida 2 / 14

3 Av föreningen vald revisor har varit Sven-Peter Jönsson med Lena Andersson som revisorssuppleant samt revisor från BoRevision i Sverige AB, vilken är utsedd av HSB Riksförbund. Vid årets slut bestod valberedningen av styrelsen. Föreningen har avtal med nedanstående företag Leverantörer Avtalstyp Energi Sverige elavtal Kraftringen uppvärmning med fjärrvärme ComHem kabel-tv ComHem och B2 Bredband bredband HSB Skåne ekonomisk förvaltning Clifa teknisk förvaltning HSB Skåne underhållsplansavtal Länsförsäkringar fastighetsförsäkring (fullvärde) I föreningens fastighetsförsäkring ingår bostadsrättstillägg för föreningens lägenheter. Bostadsrättstillägget försäkrar den boendes underhållsansvar utöver den vanliga hemförsäkringen. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsårets slut Fastighetsbesiktning Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts den 25 juli 2018 av styrelsen tillsammans med underhållsplanerare från HSB Skåne och av styrelsen den 18 september Vid besiktningen framkom inga akuta brister. Resultaten är inlagd i underhållsplanen. Under året har föreningen genomfört följande större underhållsåtgärder: Byte av entrédörrar inkl. trösklar och uppställbara dörrstängare Byte av dörrar mellan trapphus och källarplan Fortsättning av pannrumsarbetena, bl.a. byte av garageport. Enstaka jobb återstår. Renovering av yttre källartrappor Installation av råttstopp på avloppsledningen nära gatan Utförda renoveringar Byggnadsdel Senast utförd Elledningar i lägenheter 1992 Vattenledningar, fuktspärr i badrum 2001 Miljöhus, nybyggnad 2003 Balkonger renovering, byte av fronter 2004 Tak, byte av samtliga takpannor och plåtar 2007 Brandskyddsutrustning utanför lägenheterna 2011 El i gemensamma lokaler 2012 Ombyggnad av fjärrvärmecentralen, optimering 2015 Byte av lägenhetsdörrar till säkerhetsdörrar 2016 Byte av samtliga relevanta lås i fastigheten 2016 Renovering av styrelserummet 2016 Funktionsåterställning av f.d pannrum och garage 2017 Sida 3 / 14

4 Några mindre arbeten återstår Renovering av taken ovanför entréerna 2017 Framtida underhåll Färdigställande av pannrumsarbetena 2019 Filmning av dagvattenledningrana (regnvatten) 2019 Vid besiktningarna 2016 och 2017 uppmärksammades ett tänkbart behov av följande större arbeten med tanke på husets ålder: omfogning av tegelfogar på ytterväggarna, omläggning av dränering och fuktskydd under mark samt byte eller strumpning av avloppsrör. Inga större skador har inträffat som kräver omedelbara åtgärder. Styrelsens ambition är att vid behov genomföra en stor åtgärd ungefär vart tredje år. Under året har spolning och filmning av avloppssystemet inomhus genomförts. En akut skada har lagats. Eftersom den tekniska besiktningsrapporten ännu inte är klar, saknar styrelsen beslutsunderlag för vilka arbeten som krävs och när de ev. behöver genomföras. Styrelsen har efter diskussion med experter förstått att byggnadens ytterväggar är så inhomogena att fuktmätningar inte ger någon vägledning om dräneringens funktion. I stället får regelbunden manuell kontroll av eventuell dålig lukt och svarta fläckar indikera om den inte fungerar. Även när det gäller omfogning av tegelfogar är det manuell besiktning som avgör när en åtgärd behöver genomföras. Ekonomi Årsavgifterna uppgick under året till i genomsnitt 836 kr/m² bostadslägenhetsyta. Den för år 2019 upprättade budgeten visade inget höjningsbehov och styrelsen beslutade att lämna årsavgifterna oförändrade. Diagram över årsavgifternas förändring under 5 år, belopp i kr/m² bostadsrättsyta bostäder Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till kr. Under året har föreningen amorterat kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 44 år. Väsentliga händelser i föreningens ekonomi Föreningen har under 2017 skrivit ett hyresavtal med brf Backgården 1, vilket innebär att Backgården 1 betalar hyra för de lokaler som den föreningen disponerar i vårt hus. Föreningen har också skrivit avtal med brf Backgården 1 och brf Backgården 2 om att renovera de delar av det gamla pannrummet som inte längre används så att de i framtiden kan hyras ut. Renoveringen betalas av föreningarna gemensamt eftersom de har använt dem tillsammans. Efter renoveringen är dessa lokaler Backgårdens egendom. De tecknade avtalen är två av tre planerade avtal som ska ersätta de avtal som ursprungligen har gällt från Det tredje avtalet, som i huvudsak gäller fördelning av kostnader mellan Backgården 1 och Backgården för bl.a. fjärrvärme, el och vatten, är fortfarande inte klart. Sida 4 / 14

5 Brf Backgården har sedan via avtal uppdragit åt Clifa att stå för föreningens fastighetsskötsel. Detta innebär högre kostnader än tidigare för föreningens fastighetsskötsel, men innebär också väsentligt mindre arbete för styrelsen när det gäller arbetsledning och kontroll av utfört arbete. Medlemsinformation Antal medlemmar vid räkenskapsårets början 55 Antal tillkommande medlemmar under räkenskapsåret 4 Antal avgående medlemmar under räkenskapsåret 5 Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut 54 Under året har, baserat på kontraktsdatum, 5 bostadsrätter överlåtits (förra året överläts 7 bostadsrätter). Anledningen till att medlemsantalet överstiger antalet bostadsrätter i föreningen är att mer än en medlem kan bo i samma lägenhet. HSB Skåne innehar även ett medlemskap i föreningen. Det ska noteras att vid stämman har en bostadsrätt en röst oavsett antalet innehavare samt att om en medlem innehar flera bostadsrätter har medlemmen en röst. Flerårsöversikt Nettoomsättning, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Eget kapital, tkr Taxeringsvärde, tkr varav byggnad, tkr Soliditet 19% 15% 15% 13% Årsavgift/m² bostadsrättsyta bostäder Bankskuld/m² bostadsrättsyta Räntekostnad/m² bostadsrättsyta Belåningsgrad (skuld/tax-värde) 23% 23% 24% 29% Avsättn. underhållsfond/m² byggnadsyta Ianspr.tagande underhållsfond/m² byggn Avskrivning/m² byggnadsyta En snittlägenhet på 57 m² kan förenklat sägas vara belånad med kr vid årets utgång. På en snittlägenhet på 57 m² belöper en månadsavgift om ca kr/månad. Sida 5 / 14

6 Förändring i eget kapital Medlems- Fond yttre Balanserat Årets Totalt insatser underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång Resultatdisposition enligt föreningsstämman: Balanseras i ny räkning Styrelsens disposition av fond för yttre underhåll: Reservering till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan Årets resultat Belopp vid årets utgång Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel Balanserat resultat före reservering/ianspråktagande av yttre fond Reservering till fond för yttre underhåll, enligt underhållsplan Årets resultat Summa till stämmans förfogande Styrelsen föreslår följande disposition Balanseras i ny räkning Sida 6 / 14

7 RESULTATRÄKNING Belopp i kr Not Rörelseintäkter Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter Rörelsekostnader Driftskostnader Underhåll enligt plan Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande poster Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Årets resultat Tilläggsupplysning Över-/underskott efter disposition av underhåll Årets resultat Reservering till fond för yttre underhåll Ianspråktagande av fond för yttre underhåll Över-/underskott efter disposition av underhåll Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarar årets kostnad för planerat underhåll. Reservering till fond för yttre underhåll baseras på föreningens underhållsplan. Sida 7 / 14

8 BALANSRÄKNING Belopp i kr Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Aktuell skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar Summa kortfristiga placeringar Kassa och bank Kassa och bank Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sida 8 / 14

9 BALANSRÄKNING Belopp i kr Not Eget kapital och skulder Eget kapital 12 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Sida 9 / 14

10 NOTER Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats med tillämpning av årsredovisningslagen (1995:1554) och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta; övriga tillgångar och avsättningar har värderats till anskaffningsvärde om inte annat anges. Skulder har värderats till historiska anskaffningsvärden förutom vissa finansiella skulder som värderats till verkligt värde. Inkomster redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar inkomster till nominellt belopp (fakturabelopp). Materiella anläggningstillgångar skrivs av linjärt enligt plan över den beräknade nyttjandeperioden. Fastighetens betydande komponenter bedöms ha väsentligt skilda nyttjandeperioder och därför har fastigheten delats upp på dessa. Mark skrivs inte av. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Byggnadskomponenter 0,8% - 6,7% Inventarier 20,0% Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter baseras på föreningens underhållsplan. Styrelsen är behörigt organ för beslut om underhållsplan och reservering till, respektive ianspråktagande av, fond för yttre underhåll. Belopp anges i svenska kronor om inget annat anges. 1 Nettoomsättning Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Årsavgifter bostäder Intäkter pant, överlåtelser Övriga primära intäkter och ersättningar från boende och lokalhavare Summa nettoomsättning Driftskostnader Löpande underhåll Reparation, förbrukningsmaterial, mm Lokalvård, städning Snöröjning El Uppvärmning Vatten, avlopp Renhållning, sophämtning Kabel-TV, internet Fastighetsförsäkringspremier Fastighetsskatt Förvaltningsavtal Summa drift Sida 10 / 14

11 3 Övriga externa kostnader Konferens, kursverksamhet, representation, gåvor Advokat, kronofogdemyndigheten, inkasso Externt revisionsarvode Kostnader pant, överlåtelser Övriga förvaltningskostnader Medlemsavgifter Summa övriga externa kostnader Personalkostnader Arvode styrelsen Övrig lön/ersättning styrelsen Revisionsarvode Sociala avgifter Summa personalkostnader Byggnader och mark Byggnadernas nu aktiverade komponenter är helt avskrivna år: 2070 Anskaffn Ack av- och Årets Nyttjande- Redov värde värde nedskrivning avskrivning period Ursp. byggnad (komp. indelad) Ursprunglig mark Styr & Reglersystem UnderCentral Säkerhetsdörrar Dörrar garage källare Byggnader Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde byggnader Anskaffningsvärde mark Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Redovisat värde Taxeringsvärde Taxeringsvärden byggnad - bostäder Taxeringsvärden mark - bostäder Summa taxeringsvärde Fastighetsbeteckning: Lagerbring 4 Byggnads- och värdeår: 1951 Det finns uttagna pantbrev i fastigheten, se nedan i not 16. Sida 11 / 14

12 6 Inventarier, verktyg och installationer Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivning Årets avskrivning Ackumulerad avskrivning enligt plan Planenligt restvärde Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärde (andel i HSB Skåne) Utgående redovisat värde Övriga fordringar Skattekonto Avräkningskonto HSB Skåne Summa övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald försäkring Förutbetald kabel-tv Upplupna ränteintäkter Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övriga kortfristiga placeringar Räntesats Löptid Placeringskonto HSB Skåne Summa övriga kortfristiga placeringar Kassa och bank Sparbanken Skåne transaktionskonto Summa kassa och bank Förändring i eget kapital Specifikation av förändring i eget kapital finns i förvaltningsberättelsen. Sida 12 / 14

13 13 Skulder till kreditinstitut Låneinstitut Ränta Konv datum Amortering Swedbank Hyp AB Sparbanken Skåne Swedbank Hyp AB Nordea Hypotek Nordea Hypotek Stadshypotek Nordea Hypotek 0,70% ,02% ,87% ,50% ,41% ,05% ,90% Nästa års amortering beräknas uppgå till Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Genomsnittsränta vid årets utgång 1,13% Amorteringar inom 2-5 år beräknas uppgå till Om 5 år beräknas nuvarande skulder uppgå till Fem av föreningens lån ska slutbetalas under Styrelsen bedömer att lånen kommer att förlängas och därför är av långsiktig karraktär och de klassificeras därför som långfristiga per , förutom den del som kommer amorteras under år 2019 som klassificeras som kortfristig. 14 Övriga kortfristiga skulder Fond för inre underhåll Övriga kortfristiga skulder Utgående värde Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förutbetalda månavgifter/hyror Upplupna räntekostnader Beräknat arvode för revision Övriga interimskulder Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Sida 13 / 14

14 16 Ställda säkerheter Fastighetsinteckning Uttagna pantbrev i fastighet Summa pantbrev som ställts som säkerhet för egen skuld ort och datum Leif Runeson Gustav Svanberg Agnes Baude Otto Nordander Janet Runeson Vår revisionsberättelse har avgivits den Sven-Peter Jönsson Föreningsvald revisor BoRevision i Sverige AB Av HSB Riksförbund utsedd revisor Sida 14 / 14