ÅRSREDOVISNING 2016 HSB Bostadsrättsförening Solkatten i Eslöv Org nr

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2016 HSB Bostadsrättsförening Solkatten i Eslöv

2 ÅRSREDOVISNING Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Solkatten i Eslöv ( ) får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret , FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Bostadsrättsföreningen har till ändamål att i bostadsrättsföreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler åt medlemmar till nyttjande utan tidsbegränsning och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Föreningen har sitt säte i Eslöv. Bostadsrättsföreningens byggnader uppfördes år 2002 på fastigheten Nordsvensken 1 som föreningen innehar med äganderätt. Fastighetens adresser är Husarvägen i Eslöv. Föreningens lägenheter fördelar sig enligt följande R o k Antal Yta m² Styrelsens sammansättning under året efter ordinarie föreningsstämma den 16 maj 2016 Arne Almén ordförande, vald till stämman 2017 Lars Larsson vice ordförande, vald till stämman 2017 Eva Gunnarsson sekreterare, vald till stämman 2018 Ann-Sofie Larsson Axelsson styrelseledamot, vald till stämman 2018 Admir Ibrahimovic' ledamot utsedd av HSB Skåne Stefan Nilsson styrelsesuppleant, vavgått Margith Nilsson styrelsesuppleant, vald till stämman 2018 Av föreningen vald revisor har varit Bertil Jönsson samt revisor från BoRevision i Sverige AB, vilken är utsedd av HSB Riksförbund. Extra föreningsstämma angående nya stadgar hölls den 13 september 2016, vari 13 röstberättigade medlemmar var representerade. Stämman beslutade att anta normalstadgar från 2011 version 4. Sida 2 / 15

3 Föreningen har avtal med nedanstående leverantörer Leverantörer Avtalstyp Kraftringen elavtal Kraftringen uppvärmning med fjärrvärme Com Hem kabel-tv HSB Skåne ekonomisk och teknisk förvaltning HSB Skåne underhållsplansavtal Länsförsäkringar fastighetsförsäkring (fullvärde) I föreningens fastighetsförsäkring ingår bostadsrättstillägg för föreningens lägenheter. Bostadsrättstillägget försäkrar den boendes underhållsansvar utöver den vanliga hemförsäkringen. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Fastighetsbesiktning Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts den 20 oktober 2016 av styrelsen tillsammans med konsult från HSB Skåne. Vid besiktningen framkom inga väsentliga brister. Underhåll Under året har föreningen genomfört följande större underhållsåtgärder Målat carportar in och utvändigt. Svartmögel fanns på insidan av carportarna. Ersatt tak bräder på två carportar. Målat förråd och staket mellan lägenheterna. Ersatt sex ytterbelysningar på carportarna från 50 watts kvicksilver till 13,5 watts ledlampor. Besiktigat lekplatsen och fått den godkänd. Inför dem kommande åren kommer föreningen genomfört följande större underhållsåtgärder Måla förråds dörrar och vinkelskivorna i trä. Ersätta de dåliga vindskivorna. Ersätta dörrarna på soprummet, elcentralen, garage och styrelserum. Sätta in kodlås med tagg till soprummet. Spola taken mot görnalger. Ekonomi Årsavgifterna uppgick under året till i genomsnitt 866 kr/m² bostadslägenhetsyta. Den för år 2017 upprättade budgeten visade inget höjningsbehov och styrelsen beslutade att lämna årsavgifterna oförändrade. Sida 3 / 15

4 Diagram över årsavgifternas förändring under 5 år, belopp i kr/m² bostadsrättsyta bostäder Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till kr. Under året har föreningen amorterat kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 108 år. Styrelsen har lagt om ett lån på kronor från 4% till 1,55% ränta på 5 år. Medlemsinformation Antal medlemmar vid räkenskapsårets början 37 Antal tillkommande medlemmar under räkenskapsåret 4 Antal avgående medlemmar under räkenskapsåret 3 Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut 38 Under året har 2 bostadsrätter överlåtits (förra året överläts 1 bostadsrätt). Anledningen till att medlemsantalet överstiger antalet bostadsrätter i föreningen är att mer än en medlem kan bo i samma lägenhet. HSB Skåne innehar även ett medlemskap i föreningen. Dock skall noteras att vid stämman har en bostadsrätt en röst oavsett antalet innehavare. Flerårsöversikt Nettoomsättning, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Eget kapital, tkr Taxeringsvärde, tkr varav byggnad, tkr Soliditet 27% 27% 26% 26% Årsavgift/m² bostadsrättsyta bostäder Bankskuld/m² bostadsrättsyta Räntekostnad/m² bostadsrättsyta Belåningsgrad (skuld/tax-värde) 124% 125% 104% 105% Ianspr.tagande underhållsfond/m² byggn Avskrivning/m² byggnadsyta En snittlägenhet på 89 m² kan förenklat sägas vara belånad med kr vid årets utgång. På en snittlägenhet på 89 m² belöper en månadsavgift om ca kr/månad. Sida 4 / 15

5 Förändring i eget kapital Medlems- Fond yttre Balanserat Årets Totalt insatser underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång Resultatdisposition enligt föreningsstämman: Balanseras i ny räkning Styrelsens disposition av fond för yttre underhåll: Reservering till fond för yttre underhåll enligt Budget Ianspråktagande av fond för yttre underhåll Årets resultat Belopp vid årets utgång Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel Balanserat resultat före reservering/ianspråktagande av yttre fond Årets resultat 41 Reservering till fond för yttre underhåll, enligt Budget Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad Summa till stämmans förfogande Styrelsen föreslår följande disposition Balanseras i ny räkning Sida 5 / 15

6 RESULTATRÄKNING Belopp i kr Not Rörelseintäkter Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter Rörelsekostnader Driftskostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande poster Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Årets resultat Tilläggsupplysning Över-/underskott efter disposition av underhåll Årets resultat Reservering till fond för yttre underhåll Ianspråktagande av fond för yttre underhåll Över-/underskott efter disposition av underhåll Ianspråktagande av fond för yttre underhåll motsvarar årets kostnad för planerat underhåll. Reservering till fond för yttre underhåll baseras på föreningens Budget Sida 6 / 15

7 BALANSRÄKNING Belopp i kr Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar Summa kortfristiga placeringar Kassa och bank Kassa och bank Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sida 7 / 15

8 BALANSRÄKNING Belopp i kr Not Eget kapital och skulder Eget kapital 11 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Sida 8 / 15

9 KASSAFLÖDESANALYS Belopp i kr Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Erhållen ränta Erlagd ränta Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning/minskning av rörelsefordringar Ökning/minskning av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Finansieringsverksamheten Amortering av skuld Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Sida 9 / 15

10 NOTER Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag (K2). Avskrivningstid på inventarier: 5 år. Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter baseras på föreningens Budget Styrelsen är behörigt organ för beslut om underhållsplan och reservering till, respektive ianspråktagande av, fond för yttre underhåll. Belopp anges i svenska kronor om inget annat anges. Föreningens taxerade underskott uppgick vid årets slut till tkr 1 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Intäkter pant, överlåtelser Summa nettoomsättning Driftskostnader Löpande underhåll Underhåll enligt plan Snöröjning El Uppvärmning Vatten, avlopp Renhållning Kabel-TV, internet Fastighetsförsäkringspremier Fastighetsskatt Förvaltningsavtal Summa drift Övriga externa kostnader Konferens, kursverksamhet, representation, gåvor Kontorsmaterial, tele, porto Advokat, kronofogdemyndigheten, inkasso Externt revisionsarvode Kostnader pant, överlåtelser Övriga förvaltningskostnader Medlemsavgifter Pantbrevskostnad Summa övriga externa kostnader Personalkostnader Arvode styrelsen Övrig lön/ersättning styrelsen Revisionsarvode Sociala avgifter Summa personalkostnader Sida 10 / 15

11 5 Byggnader och mark Byggnaderna är helt avskrivna år: 2121 Anskaffn Ack av- och Årets Nyttjande- Redov värde värde nedskrivning avskrivning period Ursprunglig byggnad Ursprunglig mark Byggnader Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärden byggnader Ingående anskaffningsvärden mark Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Redovisat värde Taxeringsvärde Taxeringsvärden byggnad - bostäder Taxeringsvärden mark - bostäder Summa taxeringsvärde Fastighetsbeteckning: Nordsvensken 1 Byggnads- och värdeår: 2002 Det finns uttagna pantbrev i fastigheten, se nedan i not Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärde (andel i HSB Skåne) Utgående redovisat värde Övriga fordringar Skattekonto Avräkningskonto HSB Skåne Summa övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald försäkring Förutbetald kabel-tv Upplupna ränteintäkter Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övriga kortfristiga placeringar Räntesats Placeringskonto HSB Skåne 0,70% Summa övriga kortfristiga placeringar Löptid Sida 11 / 15

12 10 Kassa och bank Sparbanken Skåne Sparbanken Skåne transaktionskonto Summa kassa och bank Förändring i eget kapital Specifikation av förändring i eget kapital finns i förvaltningsberättelsen. 12 Övriga skulder till kreditinstitut Låneinstitut Ränta Konv datum Amortering Swedbank Hyp AB Swedbank Hyp AB SBAB SBAB Nordea Hypotek ,10% ,46% ,58% ,55% Nästa års amortering beräknas uppgå till Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Genomsnittsränta vid årets utgång 2,49% Amorteringar inom 2-5 år beräknas uppgå till Om 5 år beräknas nuvarande skulder uppgå till Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förutbetalda månavgifter/hyror Upplupna räntekostnader Beräknat arvode för revision Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Likvida medel vid årets slut Tillgodohanvanden hos banker och andra kreditinstitut Kortfristiga, likvida placeringar Sammansättning av likvida medel vid årets slut i kassaflödesanalys Ställda säkerheter Fastighetsinteckning Uttagna pantbrev i fastighet Summa pantbrev som ställts som säkerhet för egen skuld Sida 12 / 15

13 ort och datum Arne Almén Lars Larsson Eva Gunnarsson Ann-Sofie Larsson Axelsson Admir Ibrahimovic' Vår revisionsberättelse har avgivits den Bertil Jönsson Av föreningen vald revisor BoRevision i Sverige AB Av HSB Riksförbund utsedd revisor Sida 13 / 15

14 Revisionsberättelse Till föreningsstämman i HSB Bostadsrättsförening Solkatten i Eslöv, org.nr Rapport om årsredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen för HSB Bostadsrättsförening Solkatten i Eslöv för år Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Som del av en revision enligt ISA använder jag professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: identifierar och bedömer jag riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för mina uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. Grund för uttalanden skaffar jag mig en förståelse av den del av föreningens interna kontroll Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Revisorernas som har betydelse för min revision för att utforma granskningsåtgärder ansvar enligt denna sed beskrivs närmare i avsnitten Revisorn utsedd som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala av HSB Riksförbunds ansvar och Den föreningsvalda revisorns ansvar. mig om effektiviteten i den interna kontrollen. Vi är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i utvärderar jag lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och Sverige. Revisorn utsedd av HSB Riksförbund har fullgjort sitt rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen och tillhörande yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. upplysningar. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och drar jag en slutsats om lämpligheten i att styrelsen använder antagandet ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen. Jag drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det Styrelsens ansvar finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller Det är styrelsen som har ansvaret för att årsredovisningen upprättas och förhållanden som kan leda till betydande tvivel om föreningens förmåga att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen att fortsätta verksamheten. Om jag drar slutsatsen att det finns en ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig väsentlig osäkerhetsfaktor, måste jag i revisionsberättelsen fästa för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några väsentliga uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen. Mina slutsatser baseras på de Vid upprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen för revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. bedömningen av föreningens förmåga att fortsätta verksamheten. De Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att en förening inte upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka längre kan fortsätta verksamheten. förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om beslut utvärderar jag den övergripande presentationen, strukturen och har fattats om att avveckla verksamheten. innehållet i årsredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen återger de underliggande transaktionerna och Revisorn utsedd av HSB Riksförbunds ansvar händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Mitt mål är att uppnå en rimlig grad av Jag måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade säkerhet om huruvida årsredovisningen som helhet inte innehåller några omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Jag måste också väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. betydande brister i den interna kontrollen som jag identifierat. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige Den föreningsvalda revisorns ansvar alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Jag har utfört en revision enligt revisionslagen och därmed enligt god Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses revisionssed i Sverige. Mitt mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas om huruvida årsredovisningen har upprättats i enlighet med påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningslagen och om årsredovisningen ger en rättvisande bild av årsredovisningen. föreningens resultat och ställning.

15 Rapport om andra krav enligt lagar, andra författningar samt stadgar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens förvaltning för HSB Bostadsrättsförening Solkatten i Eslöv för år 2016 samt av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller att ett förslag till dispositioner av föreningens vinst eller förlust inte är förenligt med bostadsrättslagen. Vi tillstyrker att föreningsstämman behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till föreningen enligt god revisorssed i Sverige. Revisorn utsedd av HSB Riksförbund har i övrigt fullgjort sitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som föreningens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av föreningens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder revisorn utsedd av HSB Riksförbund professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på revisorn utsedd av HSB Riksförbunds professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för föreningens situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Styrelsen ansvarar för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma föreningens ekonomiska situation och att tillse att föreningens organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och föreningens ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett. ort och datum betryggande sätt... Revisorns ansvar Bertil Jönsson Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt Av föreningen vald BoRevision i Sverige AB uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med revisor Av HSB Riksförbund en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot utsedd revisor i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot föreningen, eller på något annat sätt handlat i strid med bostadsrättslagen, tillämpliga delar av lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen eller stadgarna. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen.