Årsredovisning 2018 Bostadsrättsföreningen Axet

Transkript

1 Årsredovisning 2018 Bostadsrättsföreningen Axet

2 är en större förening centralt placerad i Bifrostområdet i Mölndal. Föreningen har en stor innergård med lekplats och flera gemensamma uteplatser, samt gott om parkeringsplatser. Här bor vi nära Änggårdsbergens natur och strövområden, samtidigt som både Mölndals och Göteborgs centrum är nära. Närheten och kommunikationerna till Sahlgrenska universitetssjukhuset och Chalmers passar unga och studenter samtidigt som barnfamiljerna uppskattar bilfri närhet till flera olika skolor i området. Närheten till mataffär och flera busslinjer gör vardagen som boende i föreningen enkel. Brf Axet har lägenhetsstorlekar som passar alla, vilket skapat en levande förening som erbjuder berikande möten mellan generationerna. Årsredovisning 2018, upprättad mars 2019 av Niclas Jonsson, Bättre BRF info@battrebrf.se Omslagets bild, foto: Charlotte Stenfelt Sida 1

3 Förvaltningsberättelse för Brf Axet Brf Axet är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen 1999:1229. I enlighet med föreningens stadgar får styrelsen härmed avge följande redogörelse över föreningens förvaltning under år 2018, vilket var föreningens 12: e Verksamhetsår. Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls den 22/ Stämman representerade 24 röstberättigade medlemmar. Utöver ordinarie ärenden beslöt stämman om stadgeändringar (beslut 1 av 2) med anledning av förändringar i bakomliggande lagtext. Extra stämma hölls den 9/9 med ärende stadgeändring, beslut 2 av 2. Stämman representerades av 11 medlemmar. Ägarförhållanden Föreningen består av 191 st lägenheter, varav 162 (160 st) är bostadsrätter och 29 st (31 st) är hyresrätter. Under året har 21 st bostadsrätter helt eller delvis överlåtits (17 st) och två hyresrätter har ombildats till bostadsrätt (2 st). Brf Axet hälsar de nya medlemmarna välkomna och hoppas ni ska trivas i er förening! Antal medlemmar Utträtt ur föreningen Inträtt i föreningen Antal medlemmar st 27 st 26 st 220 st Styrelse samt suppleanter Charlotte Stenfelt Cecilia Söderman Sven Alevåg Mustafa Ugras Sarioglu Maykel Lazar Ann-Mari Olsson Louise Tengberg Ulf Hultberg Amy Närenborn Ordförande Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Suppleant Suppleant Styrelsen har under året hållit 12 protokollförda sammanträden. Firmatecknare har varit Charlotte Stenfelt, Cecilia Söderman och Maykel Lazar, två i förening. Sida

4 Revisorer Extern revisor har varit KPMG, vald av stämman. Valberedning Valberedning har varit My Blomgren och Max Wernersson. Personal Föreningen har under året inte haft någon anställd personal. Fastighetsskötseln har utförts av Adels Fastighetsservice AB, ekonomisk och teknisk förvaltning handhas av Bättre BRF AB. Information Informerade medlemmar = engagerade medlemmar. Information har getts löpande via anslagstavlorna i trapphusen, informationsbladet Axplocket, samt vår hemsida. Dessutom har styrelsen haft öppet på sitt områdeskontor för medlemmar och hyresgäster två kvällar/månad samt bemannat en boendetelefon med telefontid mellan varje vardagkväll. Flerårsöversikt Nettoomsättning kr kr kr kr kr Resultat kr kr kr kr kr Soliditet (1) 57 % 54 % 51 % 49 % 49 % (1) Soliditet (Eget kapital/totalt kapital): Anger hur stor andel av tillgångarna som är finansierade med eget kapital, det vill säga hur förmögen föreningen är. Ökar genom att man går med vinst, amortering samt nya upplåtelser Sida 3

5 Fastigheten Fastighetsbeteckning: Drivbänken 1 Antal lägenheter: 191 Totalt BOA + LOA: m 2 Varav lägenhetsyta: m 2 Varav lokalyta: 88 m 2 Lägenhetsstorlekar: 1 RoK 29 st 2 RoK 72 st 3 RoK 63 st 4 RoK 27 st Specifikation av fastigheten Byggnadsår: 1971 Ekonomisk plan registrerades: Bostadsrättsförening registrerades: Första stadgar registrerades: Nuvarande stadgar registrerades: Antal Lägenheter: 191 Lägenhetsytor: m 2 Medelvärde, lägenhetsyta: 68 m 2 Taxeringsvärde fastigheten: kr ( kr) Varav byggnad: kr ( kr) Varav mark: kr ( kr) Fastigheten är omtaxerad 2018 med anledning av byggnation av lägenheter i f d lokaler. Bilparkeringsplatser: 219 uthyrningsplatser 19 besöksplatser 1 handikapplats Sida

6 Historik över föreningens verksamhet 1971 Byggnadsår 2001 Fönsterbyte till aluminiumklädda fönster 2007 Fastigheten förvärvas av bostadsrättsföreningen Flertalet mindre och större reparationsarbeten 2010 Takläckor åtgärdas, gårdsbelysning repareras, viss asfaltering, rökluckorna besiktas och renoveras Fasaden mellan 6E och 8A omfogas och hydroforberas 2011 Utvändigt trä (dörrar m m) ommålas, lägenhetskanalerna sotas Nytt nyckellöst låssystem installeras, OVK påbörjas 2012 OVK avslutas, nya armaturer installeras till parkeringens belysningsstolpar Ny avloppsanslutning och ny pumpgrop hus 8 Tvättstugor ommålas 2013 Nytt torkaggregat 2:ans tvättstuga, staket lekplats byts ut, beskärning av ett 50- tal träd Fasaden mellan 2D och 4A omfogades och hydroforbreras Sex st. balkonger renoverades (utvärdering omfattning och metod) Alla armaturer trapphus och entréer utbytt till miljö- och energieffektiv Led 2014 Alla tak lades om och vindarna tilläggsisolerades, nya hängrännor och stuprör, all sand i sandådorna byttes ut, gatubelysning uppfördes på de två gångbanor som saknade belysning 2015 Ny undercentral, kontroller all grundläggning och grundvattennivåer, partiellt stambyte inlett (hus 2), ny parkeringsplats anlagd, vägbommar uppsatta vid gångstråk, renovering av ett par cykel- och mopedrum Partiellt stambyte klart (stambytt i alla källare och mark, serviser infodrade), Fasad gavel 2 A omfogad och hydroforbrerad, byggnation av fem nya lägenheter i f d lokaler påbörjat, vån -1 i alla trapphus har fått nya golv (klinker), källarna har kompletterats med nya branddörrar, nytt styrelserum källaren 8 B samt renoverat kök och WC i dess anslutning (används till hantverkare m m) Balansering av värmesystemet med QSEC metoden i alla lgh, bytt alla stamventiler värme, byggnation av fem nya lgh avslutat och lgh är upplåtna med bostadsrätt. Nya seriekopplade brandvarnare alla källare. Projektering nytt miljöhus samt ombyggnad av gård Miljöhus byggt för hushållssopor och sortering, bytt alla centrala fläktar vind, rensning ventilationskanaler, OVK (ej färdigställd ), projektering och upphandling gårdsprojekt Sida 5

7 Kommande projekt och underhåll Renovering gård inkl. nya ledningar för dagvatten och dränering Byggnation av ny tvättstuga och gemensamhetslokal Byggnation av elcykelförråd Byte balkongdörrar och ev. balkongpartier Avgifter och hyror Vid räkenskapsårets ingång höjdes avgifterna med 1 %. Efter räkenskapsårets slut höjdes avgifterna med 1 % den Hyrorna för hyreslägenheterna höjdes med 1,67 % den Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av säljare. Förvaltning Ekonomisk och teknisk förvaltning: Fastighetsservice Yttre skötsel Städning Internetleverantör TV Bättre BRF AB Adels fastighetsservice AB Adels fastighetsservice AB Adels fastighetsservice AB Bredbandsbolaget Comhem Förändringar i eget kapital Upplåtels- Underhålls- Balanserat Insatser avgifter fond resultat Årets resultat Vid årets början Förändring under året Vinstdisp. enl. stämma Årets resultat Vid årets slut Sida

8 Året som gått Underhåll/projekt: Byggnationen av föreningens nya miljöhus påbörjades sent 2017 och kunde under tidig vår slutföras samt tas i drift. Tidigare sopstation var både opraktisk och tidvis skräpig, ofta kom utomstående och dumpade både hushållssopor och annat avfall och var heller inte så noga med om det hamnade i eller bredvid våra behållare. Med det nya miljöhuset kan vi hålla betydligt bättre ordning, samtidigt som kapaciteten höjts avsevärt. Fler fraktioner går numera att sortera ut, nu kan äntligen Brf Axets medlemmar kompostera sitt hushållsavfall. Ventilationskontroll (OVK) är ett myndighetskrav och skall för Brf Axets del göras vart sjätte år, 2018 var det dags igen. Den här gången passade föreningen på att se över hela sin ventilationsanläggning. De på vinden placerade centrala fläktarna från nybyggnadsåret bedömdes vara slut och byttes ut till nya enheter som både är energisnålare och skall ge jämnare ventilation av lägenheterna. Samtliga kanaler har rensats och alla lägenheter gåtts igenom. Flera av lägenheterna visade sig ha fått bristfällig ventilation efter diverse ombyggnader, och felavhjälpning av dessa bostäder påbörjades i november. Styrelsen beräknar att OVK: n i sin helhet kommer vara slutförd under första halvåret Årets största projekt har kanske ändå varit gårdsprojektet, som fortsatt tagit mycket tid och resurser från både styrelse och förening. Under hösten kunde man så till sist skicka ut ett digert förfrågningsunderlag, och upphandlingen sträckte sig sedan in på början av Projektet kommer pågå under och innefattar helt nya system för dagvatten och dränering, komplett ny gård med nya lekplatser och gemensamma ytor samt tillgänglighetsanpassade entréer. Två nya byggnader kommer att uppföras, en större innefattande tvättstugor och en gemensamhetslokal, samt en mindre garagebyggnad för elcyklar. Ekonomi: 2018 blev ett mycket starkt år för Brf Axet med ett plusresultat på drygt tre miljoner, och vi har nu två extremt starka år med oss inför gårdsombyggnaden. Föreningen amorterade extra på sina lån och totalt uppgick 2018 års amorteringar till nästan 2,9 miljoner. Goda villkor på övriga fastighetslån gjorde att föreningen 2018 hade sina lägsta ränteutgifter någonsin. Förening: Styrelsen har fortsatt kalla till gemensamma städdagar, där vi medlemmar tillsammans röjer och gör fint i vår förening, samtidigt som träffarna under otvungna former möjliggör enkel dialog mellan medlem/styrelse. Två tidigare hyresrätter har under året upplåtits med bostadsrätt. I början av december hade styrelsen en heldagskonferens där man bl.a. jobbade med visioner och målbilder för föreningen. Dagen var ett försök att komma ifrån det vanliga styrelsemötets begränsningar i tid och kraft då dessa normalt avklaras på ibland trötta vardagskvällar. Konferensen vart lyckad och nu finns ett digert sammanställt material som styrelsen kan hämta kraft och inspiration ur inför kommande små och stora projekt eller löpande beslut Sida 7

9 Förväntad framtida utveckling Underhåll/projekt: Ombyggnaden av föreningens gård är upphandlad och kontrakt har ingåtts med Veidekke bygg och anläggning AB. När denna årsredovisning finns tillgänglig att läsa lär grävmaskinerna redan vara på plats och projektet i full gång. Projektet kommer att prägla föreningens liv de kommande två åren. Ekonomi: Brf Axet är på väg in i sitt största underhålls- och ombyggnadsprojekt hittills, ett projekt som kommer ta stora resurser i anspråk. Föreningen kommer under 2019 behöva låna upp en del kapital, men styrelsens målsättning är ändå att när gårdsprojektet är avslutat och föreningen stänger böckerna i slutet av år 2020, så skall lånebilden vara likvärdig vad vi har idag. Föreningen har fortsatt ett starkt kassaflöde, dels tack vara låga låneräntor men också för att styrelsen trots detta följt med kostnadsutvecklingen och höjt medlemmarnas årsavgifter i en rimlig takt. Tillsammans med föreningens jämförelsevis ambitiösa amorteringstakt säkerställer det en trygg utveckling av föreningens ekonomi och minskar riskerna för stora och plötsliga avgiftsförändringar. Resultatet för föreningens verksamhet under räkenskapsåret framgår av efterföljande resultaträkning med tillhörande noter. Föreningens finansiella ställning och likviditet vid räkenskapsårets utgång framgår av efterföljande balansräkning med noter. Styrelsen för 2018 tackar för medlemmarnas förtroende och överlämnar härmed denna årsberättelse. Förslag till disposition av årets resultat Förslag till avsättning underhållsfond enligt nedan sker enligt styrelsebeslut baserat på stadgar. Uttag ur fond motsvarar under året utfört underhåll. Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat Årets resultat Totalt Styrelsen föreslår följande disposition: Avsättning till underhållsfond Disposition ur underhållsfond Balanserat resultat Summa Sida

10 Resultaträkning Belopp i kr Not Nettoomsättning Fastighetskostnader Drift Reparationer Planerat underhåll Fastighetsskatt Styrelsearvoden mm Avskrivningar Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Summa finansiella poster Årets resultat Sida 9

11 Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner och inventarier Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 10,11,12, Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgiftsdebiteringar Skattefordringar Övriga fordringar (medel innestående på skattekontot) Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sida

12 Balansräkning Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Underhållsfond Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Deposition trafikskolan Övriga skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Momsskuld Arbetsgivaravgifter och källskatt Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Sida 11

13 Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i kr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd 2016:10 Årsredovisning i mindre företag. Byggnader Föreningen köpte samtliga aktier i Ek förening Blandsädesgatan av Wallenstam Nya Bostad AB som ägde fastigheten Drivbänken 1 för kr. Wallenstam Nya Bostad AB sålde fastigheten för bokfört värde kr till föreningen. Värdet på aktierna skrevs ned och fastigheten skrevs upp. Efter dessa åtgärder motsvarade fastighetens redovisade värde, vid förvärvstillfället, taxeringsvärdet för fastigheten. Föreningen redovisade dock ett stort underskott till följd av nedskrivningen. I slutet av 2009 tog FAR SRS policygrupp för redovisning fram ett uttalande, RedU9 Bostadsrättsföreningars förvärv av fastighet via bolag. Uttalandet visar ett alternativt sätt att redovisa denna typ av förvärv, vilken inte medför nedskrivning som belastar resultatet och därmed gör det enklare att förstå föreningens ställning. Retroaktiv ombokning av förvärvet gjordes i samband med 2011 års bokslut. Anskaffningen har sedan 2011 redovisats i enlighet med RedU9, vilket innebär att övervärdet för aktierna förts direkt till fastigheten som i bokslut från 2011 tas upp till anskaffningsvärde. Fastigheten har ett redovisat värde som överstiger det skattemässiga värdet med kr. Föreningen har i och med det en uppskjuten skatteskuld. Om föreningen skulle sälja fastigheten uppstår det en skatt. Då föreningen inte har för avsikt att sälja fastigheten värderas den uppskjutna skatteskulden till 0 kr. Avskrivningar Bokföringsnämndens förtydligade genom ett uttalande den 28 april 2014 reglerna kring användningen av progressiv avskrivning på byggnader. Förtydligandet innebar att progressiv avskrivning inte längre får tillämpas. Föreningen har därför från och med år 2014 övergått till linjär avskrivning, vilket innebär att anskaffningskostnaden för byggnaden skrivs av med ett lika stort belopp varje år. Den ursprungliga bedömningen rörande byggnadens tekniska livslängd har behållits, varför slutåret 2105 är oförändrat. Anpassningen till bokföringsnämndens uttalande innebär att avskrivningen uppgår till 1,14 % årligen. Inventarier Avskrivningar sker planenligt med 20 % per år beräknat på inventariernas anskaffningsvärde. Gatubelysningen som införskaffades år 2014 avskrivs med 5 % per år. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Sida

14 Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition och baseras på föreningens stadgar. Uttag ur fond motsvarar under året utfört underhåll. Skatter och avgifter Föreningen beskattas inte för överskott hänförliga till verksamheten. Fastighetsavgiften (tidigare fastighetsskatt) är kr per bostadslägenhet, dock högst 0,3 % av taxeringsvärdet för bostadshuset med tillhörande tomtmark och för lokaler så beskattas föreningen med 1 % av lokalernas taxeringsvärde. Föreningen är i och med de nybyggda lägenheterna omtaxerad under Moms Föreningen är obligatoriskt momsregistrerad för uthyrning av parkeringsplatser till externa hyresgäster. Övrigt Övriga tillgångar och skulder värderas till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. Övriga bokslutskommentarer Föreningen har inte haft några anställda under året. Noter Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter Hyror hyresrätter Hyror lokaler Parkeringshyror Besöksparkering och externa hyresgäster P-plats Extra förråd/mc parkering Avgifter och panter Tags och andra vidaredebiteringar Öres- och kronutjämning Summa Totalt intäkter Sida 13

15 Not 2 Drift Fastighetsskötsel inkl. snöröjning och lokalvård El Uppvärmning Vatten och avlopp Sophämtning (inkl. containrar och grovsopor) Fastighetsförsäkring Kabel-TV Förbrukningsmaterial Förbrukningsinventarier Tele/data/hemsida/kontor/trycksaker Revision Förvaltningskostnader grundavtal Förvaltningstjänster utöver avtal (inkl. bygg & projektledning) Konsultarvoden Bankkostnader Föreningsavgifter Myndighetskostnader Medlemsaktiviteter Kurser och konferenser Fastighetsskatt föregående år Hyresförluster Summa drift Not 3 Reparationer Elanläggning Tvättstugor Hyreslägenheter VA/VVS och vattenskador Mark och markanläggningar Byggnad och övriga reparationer Summa Not 4 Styrelsearvoden Styrelsearvoden Löner utförda arbeten Sociala kostnader Summa Sida

16 Not 5 Avskrivningar Byggnader inkl. förbättringar Inventarier Summa Not 6 Ränteintäkter Ränteintäkter skattekonto - 10 Övriga ränteintäkter Summa Not 7 Räntekostnader Räntekostnader långfristiga skulder Summa Not 8 Byggnader och ombyggnader Ingående anskaffningsvärde Inköp under året _ _ Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerad avskrivning Mark Bokfört värde Not 9 Inventarier Ackumulerade anskaffningsvärden: - Vid årets början Nyanskaffningar Ackumulerade avskrivningar enligt plan: - Vid årets början Årets avskrivningar Redovisat värde vid årets slut Sida 15

17 Not 10 Pågående nyanläggningar Projekt miljöhus: - Vid årets början Nyanskaffningar Byggnad Redovisat värde vid årets slut Not 11 Pågående nyanläggningar Projekt lägenheter: - Vid årets början Nyanskaffningar Byggnad Redovisat värde vid årets slut 0 0 Not 12 Pågående nyanläggningar Projekt gården: - Vid årets början Nyanskaffningar Underhåll mark och markanläggningar 0 0 Redovisat värde vid årets slut Not 13 Pågående nyanläggningar Projekt ventilation, nya fläktar och OVK: - Vid årets början Nyanskaffningar Underhåll byggnad 0 0 Redovisat värde vid årets slut Sida

18 Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Fastighetsförsäkring (del av år) Kabel-TV (kvartal 1) Bredbandsavgift (kvartal 1) Låneräntor Medlemskap Bostadsrätterna Bankkostnader Summa förutbetalda kostnader Upplupna intäkter Totalt Not 15 Kassa och bank Handkassa (bankkortskonto) Bank Sparkonton Not 16 Långfristiga skulder till kreditinstitut Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta Konv. datum Belopp Amortering Swedbank Hypotek Rörlig Swedbank Hypotek Rörlig Swedbank Hypotek ,88 % Swedbank Hypotek Rörlig Swedbank Hypotek Rörlig Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till kr Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Not 17 Övriga skulder till kreditinstitut Kortfristig del av långfristig skuld (nästa års beräknade amorteringar) Sida 17

19 Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Räntekostnader Fjärrvärme Sophämtning El + nät Bankkostnader Snöröjning Uppbokning revision Reparation VA Förutbetalda hyror och avgifter Not 19 Övriga noter - Eventualförpliktelser Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida

20 Sida 19

21 Sida