Årsredovisning 2013 Bostadsrättsföreningen Axet

Transkript

1 Årsredovisning 2013 Bostadsrättsföreningen Axet

2 Bostadsrättsföreningen Axet är en större förening centralt placerad i Bifrostområdet i Mölndal. Föreningen har en stor innergård med lekplats och flera gemensamma uteplatser, samt gott om parkeringsplatser. Här bor vi nära Änggårdsbergens natur och strövområden, samtidigt som både Mölndals och Göteborgs centrum är nära. Närheten och kommunikationerna till Sahlgrenska och Chalmers passar unga och studenter samtidigt som barnfamiljerna uppskattar bilfri närhet till flera olika skolor i området. Närheten till mataffär och föreningens egna hållplats som trafikeras av flera linjer, gör vardagen som boende i föreningen enkel. Brf Axet har lägenhetsstorlekar som passar alla, vilket skapat en levande förening som erbjuder berikande möten mellan generationerna. Årsredovisning 2013, upprättad februari 2014 av Niclas Jonsson, Bättre BRF Omslagets bild, foto: Niclas Jonsson Sida 1

3 Förvaltningsberättelse för Brf Axet I enlighet med föreningens stadgar får styrelsen härmed avge följande redogörelse över föreningens förvaltning under år 2013, vilket var föreningens 7: e Verksamhetsår. Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls den 29/ Stämman representerade 19 röstberättigade medlemmar. Ägarförhållanden Föreningen består av 185 lägenheter, varav 146 är bostadsrätter, och 39 st. är hyresrätter. Under året har 23 st. bostadsrätter överlåtits. Brf Axet hälsar de nya medlemmarna välkomna och hoppas ni ska trivas i er förening! Styrelse samt suppleanter Charlotte Evefjord Armando Socarras Karin Rydén Ann-Marie Olsson Hadi Ashnai My Blomgren Stefan Gustavsson Maykel Lazar Ordförande Vice ordförande/sekreterare Kassör Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Suppleant Styrelsen har under året hållit 11 protokollförda sammanträden. Firmatecknare har varit Charlotte Evefjord, Armando Socarras och Karin Rydén, två i förening. Revisorer Extern revisor är KPMG, vald av stämman. Valberedning Valberedning har varit Christian Vuoppola och Hans Ekström. Personal Föreningen har under året inte haft någon anställd personal. Fastighetsskötseln har utförts av Adels Fastighetsservice AB (inre) samt Amhult entreprenadservice (Yttre + städning) Sida 2

4 Information Informerade medlemmar = engagerade medlemmar. Information ges löpande via anslagstavlorna i trapphusen, informationsbladet Axplocket, samt vår hemsida: Dessutom har föreningen öppet på sitt områdeskontor för medlemmar och hyresgäster 1 kväll/månad samt en boendetelefon med telefontid mellan varje vardagkväll Sida 3

5 Fastigheten Fastighetsbeteckning: Drivbänken 1 Antal lägenheter: 185 Totalt: m 2 Varav lägenhetsyta: m 2 Varav lokalyta: 801 m 2 Lägenhetsstorlekar: 1 rok 26 st 2 rok 71 st 3 rok 61 st 4 rok 27 st Specifikation av fastigheten Byggnadsår: 1971 Ekonomisk plan registrerades: Bostadsrättsförening registrerades: Stadgar registrerades: Antal Lägenheter: 185 Lägenhetsytor: m 2 Medelvärde, lägenhetsyta: 68 m 2 Lokalytor: 801 m 2 Taxeringsvärde fastigheten: kr ( kr) Varav byggnad: kr ( kr) Varav mark: kr ( kr) Bilparkeringsplatser: 188 uthyrningsplatser 25 besöksplatser 1 handikapplats Sida 4

6 Historik över föreningens verksamhet 1971 Byggnadsår 1990-tal Fönsterbyte till aluminiumklädda fönster 2007 Fastigheten förvärvas av bostadsrättsföreningen Flertalet mindre och större reparationsarbeten 2010 Takläckor åtgärdas, gårdsbelysning repareras, viss asfaltering, rökluckorna besiktas och renoveras 2010 Fasaden mellan 6E och 8A omfogas och hydroforberas 2011 Utvändigt trä (dörrar m m) ommålas, lägenhetskanalerna sotas 2011 Nytt nyckellöst låssystem installeras, OVK påbörjas 2012 OVK avslutas, nya armaturer installeras till parkeringens belysningsstolpar 2012 Ny avloppsanslutning och ny pumpgrop hus Tvättstugor ommålas 2013 Nytt torkaggregat 2:ans tvättstuga, staket lekplats byts ut, beskärning av ett 50- tal träd 2013 Fasaden mellan 2D och 4A omfogades och hydroforbreras 2013 Sex st. balkonger renoverades (omfattning och metod utvärderas) 2013 Alla armaturer trapphus och entréer utbytt till miljö- och energieffektiv Led Planeras 2014 Takomläggning Byte balkongdörrar och ev. balkongpartier Sida 5

7 Avgifter och hyror Under räkenskapsåret var avgifterna oförändrade, efter räkenskapsårets utgång höjdes avgifterna med 3 % från den Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av säljare. Förvaltning Ekonomisk och teknisk förvaltning: Bättre BRF AB Fastighetsservice Adels fastighetsservice AB Yttre skötsel Amhults entreprenadtjänst (t.o.m ) Yttre skötsel Adels fastighetsservice AB (fr.o.m ) Internetleverantör Bredbandsbolaget TV Com hem Året som gått Brf Axet har lagt om flera stora förvaltningsavtal under året. Förvaltningsavtalet med SBC upphörde att gälla från den 1:e januari 2013, och nytt avtal med Bättre BRF AB började gälla. Styrelsen sökte en förvaltare som kan jobba närmare styrelsen, och valet föll därmed på en lokalt förankrad partner. Under året har även entreprenadavtalet för yttre skötsel och snöröjning sagts upp och nytt avtal ingåtts med Adels fastighetsförvaltning. Styrelsen hade fått en del signaler om bristande kvalité från tidigare leverantör, och efter upphandling valdes Adels, som sedan tidigare sköter inre fastighetsskötsel inom föreningen med god leverans. Styrelsen har haft fortsatt fokus på underhåll. Under året har alla armaturer i trapphus och vid entréer bytts ut till rörelsestyrda varianter med ljuskällor av LED. De nya armaturerna drar mindre el, och kommer ge en besparing på driftssidan. Dessutom är LED-tekniken miljövänlig, ljuskällorna är beräknade att hålla i minst 20 år utan lampbyte. Ytterligare en bit av fasaderna omfogades, denna gång mellan 2D och 4A. Alla fasader är inte dåliga, utan styrelsen tar en bit i taget vartefter behovet uppstår. Samtidigt passade man på att renovera sex stycken balkonger, metod och resultat kommer att utvärderas för inplanering av fortsatta balkongrenoveringar. Föreningen lanserade tidigt under året sin nya hemsida. Sidan är inte knuten till en viss förvaltare, utan är föreningens egen vilket säkrar drift av sidan och information för framtiden. Sidan riktar sig både till medlemmar och utomstående intressenter, t.ex. mäklare Sida 6

8 Förväntad framtida utveckling Ekonomi: Årsavgifterna höjdes från den med 3 % på grund av ökade driftskostnader och fortsatt stort behov av underhållsåtgärder. Även för hyresgästerna är en höjning begärd, men i skrivande stund är förhandlingarna med hyresgästföreningen inte klara. Under 2014 kommer det lån som är bundet till den högsta räntan att läggas om, varför styrelsen budgeterar för lägre räntekostnader de närmaste åren. Under 2014 kommer ytterligare några hyresrätter att säljas, i skrivande stund är två stycken uppsagda. Underhåll: Styrelsen ser ett fortsatt stort behov av underhållsåtgärder de närmaste åren. År 2014 planeras alla tak att läggas om, och i samband med det kommer vindarna att tilläggsisoleras. Erforderliga medel bedöms finnas i kassa för detta projekt. Därutöver planeras balkongrenovering och utbyte av balkongdörrar att utföras inom fem år. Styrelsen för 2013 tackar för medlemmarnas förtroende och överlämnar härmed denna årsberättelse Sida 7

9 Förslag till disposition av årets resultat Förslag till avsättning underhållsfond enligt nedan sker enligt stadgar. Förslag till disposition ur underhållsfond enligt nedan motsvarar under året utfört underhåll. Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat Årets resultat Totalt Styrelsen föreslår följande disposition: Disposition ur underhållsfond Avsättning till underhållsfond Balanserat resultat Summa Resultatet för föreningens verksamhet under räkneskapsåret framgår av efterföljande resultaträkning med tillhörande noter. Föreningens finansiella ställning och likviditet vid räkneskapsårets utgång framgår av efterföljande balansräkning med noter Sida 8

10 Resultaträkning Belopp i kr Not Nettoomsättning Fastighetskostnader Drift Reparationer Planerat underhåll Fastighetsskatt Avskrivningar Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Summa finansiella poster Årets resultat Sida 9

11 Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner och inventarier Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgiftsdebiteringar Skattefordringar Övriga fordringar (ränta + medel innestående på skattekontot) Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sida 10

12 Balansräkning Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 11 Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Underhållsfond Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Deposition trafikskolan Övriga skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Panter för fastighetslån Summa Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida 11

13 Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i kr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd. Byggnader Föreningen köpte samtliga aktier i Ek förening Blandsädesgatan av Wallenstam Nya Bostad AB som ägde fastigheten Drivbanken 1 för kr. Wallenstam Nya Bostad AB sålde fastigheten för bokfört värde kr till föreningen. Värdet på aktierna skrevs ned och fastigheten skrevs upp. Efter dessa åtgärder motsvarade fastighetens redovisade värde, vid förvärvstillfället, taxeringsvärdet för fastigheten. Föreningen redovisade dock ett stort underskott till följd av nedskrivningen. I slutet av 2009 tog FAR SRS policygrupp för redovisning fram ett uttalande, RedU9 Bostadsrättsföreningars förvärv av fastighet via bolag. Uttalandet visar ett alternativt sätt att redovisa denna typ av förvärv, vilken inte medför nedskrivning som belastar resultatet och därmed gör det enklare att förstå föreningens ställning. Retroaktiv ombokning av förvärvet gjordes i samband med 2011 års bokslut. Anskaffningen har sedan 2011 redovisats i enlighet med RedU9, vilket innebär att övervärdet för aktierna förts direkt till fastigheten som i bokslut från 2011 tas upp till anskaffningsvärde. Fastigheten har ett redovisat värde som överstiger det skattemässiga värdet med kr. Föreningen har i och med det en uppskjuten skatteskuld. Om föreningen skulle sälja fastigheten uppstår det en skatt. Då föreningen inte har för avsikt att sälja fastigheten värderas den uppskjutna skatteskulden till 0 kr. Avskrivningar Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Byggnad och fastighets förbättringar följer en progressiv plan med slutår Årets avskrivningar byggnad uppgår till 0,16 %. Inventarier Avskrivningar sker planenligt med 20 % per år beräknat på inventariernas anskaffningsvärde. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta Sida 12

14 Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition och baseras på föreningens stadgar. Skatter och avgifter Föreningen beskattas inte för överskott hänförliga till verksamheten. Fastighetsavgiften (tidigare fastighetsskatt) är kr per bostadslägenhet, dock högst 0,4 % av taxeringsvärdet för bostadshuset med tillhörande tomtmark och för lokaler så beskattas föreningen med 1 % av lokalernas taxeringsvärde. Moms Föreningen är obligatoriskt momsregistrerad för uthyrning av parkeringsplatser till externa hyresgäster. Övrigt Övriga tillgångar och skulder värderas till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. Övriga bokslutskommentarer Föreningen har inte haft några anställda under året. Noter På grund av ändrad redovisning i och med ny förvaltning kan konteringen ha ändrats mellan åren. Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter Hyror hyresrätter Hyror lokaler Parkeringshyror Extra förråd/mc parkering Besöksparkering Avgifter och panter Tags och andra vidaredebiteringar _ Summa Totalt intäkter Sida 13

15 Not 2 Drift Personalkostnader Fastighetsskötsel inkl. snöröjning och lokalvård Förbrukningsmaterial El Uppvärmning Vatten och avlopp Sophämtning (inkl. container) Fastighetsförsäkring Kabel-TV Förbrukningsinventarier Tele/data/kommunikation Revision Förvaltningskostnader grundavtal Förvaltningstjänster utöver avtal Förvaltningsarvode SBC extra Konsultarvoden Bankkostnader Föreningsavgifter Myndighetskostnader Medlemsaktiviteter Övriga kostnader Summa drift Not 3 Reparationer Elanläggning Tvättstugor Hyreslägenheter VA/VVS och vattenskador Mark och markanläggningar Byggnad och övriga reparationer Summa Not 4 Avskrivningar Byggnader inkl. förbättringar Inventarier Summa Sida 14

16 Not 5 Ränteintäkter Ränteintäkter skattekonto Övriga ränteintäkter Summa Not 6 Räntekostnader Räntekostnader långfristiga skulder Summa Not 7 Byggnader och ombyggnader Ingående anskaffningsvärde Inköp under året _ _ Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerad avskrivning Mark Bokfört värde Not 8 Inventarier Ackumulerade anskaffningsvärden: - Vid årets början Nyanskaffningar Ackumulerade avskrivningar enligt plan: - Vid årets början Årets avskrivningar Redovisat värde vid årets slut Sida 15

17 Not 9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Fastighetsförsäkring Kabel-TV (kvartal 1) Administrativ förvaltning (kvartal 1) Jourtjänster Bredbandsavgift (kvartal 1) Låneräntor Summa förutbetalda kostnader Upplupna intäkter Totalt Not 10 Kassa och bank Handkassa Bank Sparkonton Placeringskonto Not 11 Eget kapital Upplåtels- Underhålls- Balanserat Insatser avgifter fond resultat Årets resultat Vid årets början Förändring under året Vinstdisp. enl. stämma Årets resultat Vid årets slut Not 12 Långfristiga skulder till kreditinstitut Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta Konv. datum Belopp Amortering Swedbank Hypotek Rörlig Swedbank Hypotek ,04 % Swedbank Hypotek ,27 % Swedbank Hypotek ,06 % Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till Sida 16

18 Not 13 Övriga skulder till kreditinstitut Kortfristig del av långfristig skuld (nästa års beräknade amorteringar) Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Räntekostnader Fjärrvärme Sophämtning El + nät Bankkostnader Snöröjning Fastighetsskötsel Tele och datakommunikation Administration - 51 Momsskuld Arbetsgivaravgifter Löneskatter Reparation VA/VVS Uppbokning revision Förutbetalda hyror och avgifter Underskrifter Sida 17

19