Årsredovisning 2017 Bostadsrättsföreningen Axet

Transkript

1 Årsredovisning 2017 Bostadsrättsföreningen Axet

2 är en större förening centralt placerad i Bifrostområdet i Mölndal. Föreningen har en stor innergård med lekplats och flera gemensamma uteplatser, samt gott om parkeringsplatser. Här bor vi nära Änggårdsbergens natur och strövområden, samtidigt som både Mölndals och Göteborgs centrum är nära. Närheten och kommunikationerna till Sahlgrenska universitetssjukhuset och Chalmers passar unga och studenter samtidigt som barnfamiljerna uppskattar bilfri närhet till flera olika skolor i området. Närheten till mataffär och flera busslinjer gör vardagen som boende i föreningen enkel. Brf Axet har lägenhetsstorlekar som passar alla, vilket skapat en levande förening som erbjuder berikande möten mellan generationerna. Årsredovisning 2017, upprättad mars 2018 av Niclas Jonsson, Bättre BRF Omslagets bild, foto: Niclas Jonsson. info@battrebrf.se Sida 1

3 Förvaltningsberättelse för Brf Axet Brf Axet är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen 1999:1229. I enlighet med föreningens stadgar får styrelsen härmed avge följande redogörelse över föreningens förvaltning under år 2017, vilket var föreningens 11: e Verksamhetsår. Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls den 31/ Stämman representerade 18 röstberättigade medlemmar. Utöver ordinarie ärenden beslöt stämman att tillskjuta ett extra arvode om kr till styrelsen för dess merarbete under 2017 i och med det omfattande projektet att bygga om tidigare folktandvården samt styrelserum till lägenheter. Dessutom gav stämman styrelsen mandat att efter planerad ny tvättstuga blivit byggd på gården omvandla befintliga tvättstugor till lägenheter. Ägarförhållanden Föreningen består av 191 (186 st) lägenheter, varav 160 (153 st) är bostadsrätter och 31 st (33 st) är hyresrätter. Under året har 17 st bostadsrätter överlåtits (34 st), två hyresrätter samt fem nybyggda lägenheter i f.d. lokalutrymmen har nyupplåtits med bostadsrätt (1 st). Brf Axet hälsar de nya medlemmarna välkomna och hoppas ni ska trivas i er förening! Antal medlemmar Utträtt ur föreningen Inträtt i föreningen Antal medlemmar st 19 st 38 st 221 st Styrelse samt suppleanter Charlotte Stenfelt Cecilia Söderman Armando Socarras Sven Alevåg Maykel Lazar Ann-Mari Olsson Ordförande Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Styrelsen har under året hållit 12 protokollförda sammanträden. Firmatecknare har varit Charlotte Stenfelt, Armando Socarras och Cecilia Söderman, två i förening. Sida

4 Revisorer Extern revisor är KPMG, vald av stämman. Valberedning Valberedning har varit My Blomgren och Max Wernersson. Personal Föreningen har under året inte haft någon anställd personal. Fastighetsskötseln har utförts av Adels Fastighetsservice AB, ekonomisk och teknisk förvaltning handhas av Bättre BRF AB. Information Informerade medlemmar = engagerade medlemmar. Information har getts löpande via anslagstavlorna i trapphusen, informationsbladet Axplocket, samt vår hemsida. Dessutom har styrelsen haft öppet på sitt områdeskontor för medlemmar och hyresgäster två kvällar/månad samt bemannat en boendetelefon med telefontid mellan varje vardagkväll. Flerårsöversikt Nettoomsättning kr kr kr kr kr Resultat kr kr kr kr kr Soliditet (1) 49 % 49 % 49 % 51 % 54 % (1) Soliditet (Eget kapital/totalt kapital): Anger hur stor andel av tillgångarna som är finansierade med eget kapital, det vill säga hur förmögen föreningen är. Ökar genom att man går med vinst, amortering samt nya upplåtelser Sida 3

5 Fastigheten Fastighetsbeteckning: Drivbänken 1 Antal lägenheter: 191 Totalt BOA + LOA: m 2 Varav lägenhetsyta: m 2 Varav lokalyta: 88 m 2 Lägenhetsstorlekar: 1 rok 29 st 2 rok 72 st 3 rok 63 st 4 rok 27 st Specifikation av fastigheten Byggnadsår: 1971 Ekonomisk plan registrerades: Bostadsrättsförening registrerades: Första stadgar registrerades: Nuvarande stadgar registrerades: Antal Lägenheter: 191 Lägenhetsytor: m 2 Medelvärde, lägenhetsyta: 68 m 2 Taxeringsvärde fastigheten: kr ( kr) Varav byggnad: kr ( kr) Varav mark: kr ( kr) Omtaxering efter byggnation av nya lägenheter är ej klar Bilparkeringsplatser: 219 uthyrningsplatser 19 besöksplatser 1 handikapplats Sida

6 Historik över föreningens verksamhet 1971 Byggnadsår 2001 Fönsterbyte till aluminiumklädda fönster 2007 Fastigheten förvärvas av bostadsrättsföreningen Flertalet mindre och större reparationsarbeten 2010 Takläckor åtgärdas, gårdsbelysning repareras, viss asfaltering, rökluckorna besiktas och renoveras 2010 Fasaden mellan 6E och 8A omfogas och hydroforberas 2011 Utvändigt trä (dörrar m m) ommålas, lägenhetskanalerna sotas 2011 Nytt nyckellöst låssystem installeras, OVK påbörjas 2012 OVK avslutas, nya armaturer installeras till parkeringens belysningsstolpar 2012 Ny avloppsanslutning och ny pumpgrop hus Tvättstugor ommålas 2013 Nytt torkaggregat 2:ans tvättstuga, staket lekplats byts ut, beskärning av ett 50- tal träd 2013 Fasaden mellan 2D och 4A omfogades och hydroforbreras 2013 Sex st. balkonger renoverades (utvärdering omfattning och metod) 2013 Alla armaturer trapphus och entréer utbytt till miljö- och energieffektiv Led 2014 Alla tak lades om och vindarna tilläggsisolerades, nya hängrännor och stuprör, all sand i sandådorna byttes ut, gatubelysning uppfördes på de två gångbanor som saknade belysning 2015 Ny undercentral, kontroller all grundläggning och grundvattennivåer, partiellt stambyte inlett (hus 2), ny parkeringsplats anlagd, vägbommar uppsatta vid gångstråk, renovering av ett par cykel- och mopedrum Partiellt stambyte klart (stambytt i alla källare och mark, serviser infodrade), Fasad gavel 2 A omfogad och hydroforbrerad, byggnation av fem nya lägenheter i f d lokaler påbörjat, vån -1 i alla trapphus har fått nya golv (klinker), källarna har kompletterats med nya branddörrar, nytt styrelserum källaren 8 B samt renoverat kök och WC i dess anslutning (används till hantverkare m m) Balansering av värmesystemet med QSEC metoden i alla lgh, bytt alla stamventiler värme, byggnation av fem nya lgh avslutat och lgh är upplåtna med bostadsrätt. Nya seriekopplade brandvarnare alla källare. Projektering nytt miljöhus samt ombyggnad av gård. Planeras 2018 Ny sophantering i nytt miljöhus (byggnaden färdigställd februari 2018) Renovering gård inkl. nya ledningar för dagvatten och dränering 2019 Byggnation av ny tvättstuga på gården Byte balkongdörrar och ev. balkongpartier Sida 5

7 Avgifter och hyror Vid räkenskapsårets ingång lämnades oförändrade. Efter räkenskapsårets slut höjdes avgifterna med 1 % den Hyrorna för hyreslägenheterna ändrades inte under Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av säljare. Förvaltning Ekonomisk och teknisk förvaltning: Fastighetsservice Yttre skötsel Städning Internetleverantör TV Bättre BRF AB Adels fastighetsservice AB Adels fastighetsservice AB Adels fastighetsservice AB Bredbandsbolaget Com hem Förändringar i eget kapital Under året har eget kapital förändrats enligt följande (se även not nr 15): Eget kapital ingående balans: Årets förändring: Eget kapital utgående balans: kr kr kr Året som gått Även år 2017 har inneburit goda villkor för bostadsrättsföreningarna, Brf Axet inget undantag. Föreningen har fortsatt sin strategi med att arbeta sig igenom stora underhåll samtidigt som man fortsatt håller en jämförelsevis hög amorteringstakt på fastighetslånen. Underhåll/projekt: Lägenhetsprojektet som genomfördes under 2017 innebar att föreningen byggde om före detta folktandvårdens lokaler till fyra lägenheter. Dessutom byggde man om tidigare styrelserummet samt soprum vid 6 F till ytterligare en lägenhet. På så sätt har fem nya bostadsrätter (3 st 1: or och 2 st. 3: or) bildats vilka därefter sålts på den öppna marknaden. Byggnationen var helt klar tidig höst 2017 och den sista lgh såldes i december Det direkta överskottet från projektet blev drygt 3 miljoner, därtill skall läggas att föreningen nu har ytterligare fem lägenheter som hjälper till att bära föreningens kostnader för drift och underhåll. Styrelsens arbete med att få jämnare fördelning av värme i föreningens lägenheter samt att få ner de totala uppvärmningskostnaderna har fortsatt under året. Tidigare har vindarna isolerats samt hela undercentralen bytts ut, i år har man bytt alla stamventiler samt monterat individuellt uträknade Sida

8 strypningar på alla föreningens radiatorer i alla utrymmen och lägenheter. I skrivande stund är projektet monteringsmässigt klart men det återstår lite efterjusteringar. Behovet av enskilda justeringar uppstår där ritningsunderlag och teoretiska beräkningar i praktiken inte gett det utfall man räknat med. Målsättningen är att alla radiatorer skall vara injusterade och fullt driftsatta inom innevarande uppvärmningssäsong. Planeringen av renovering och ombyggnad av föreningens gård har tagit mycket av styrelsens tid under hösten 2017 och även början på Det är ett omfattande projekt som förutom utbyte av befintliga system för dränering och dagvatten även innebär en total ombyggnad av gården med nya gångar, ytor, lekplatser, belysning, cykelparkeringar mm. Dessutom planeras för en helt ny byggnad på gården innehållande tvättstugor och en samlingslokal. Ambitionen var att entreprenaden skulle kunna upphandlas under vårvintern 2018 men omfattningen av projektet har försenat processen. Styrelsen har dock fortfarande förhoppning om att delar av projektet ska kunna starta hösten Ekonomi: 2017 blev ett mycket starkt år för Brf Axet med ett plusresultat på drygt två miljoner. Föreningen har dessutom under året låtit bygga och upplåta fem nya lägenheter, amorterat två miljoner på fastighetslånen samt förhandlat om det sista dyra lånet vilket bidragit till sänkta totala räntekostnader med 40 % jämfört med året innan. Förening: Styrelsen har fortsatt kalla till gemensamma städdagar, där vi medlemmar tillsammans röjer och gör fint i vår förening, samtidigt som träffarna under otvungna former möjliggör enkel dialog mellan medlem/styrelse. Två tidigare hyresrätter har under året upplåtits med bostadsrätt. Förväntad framtida utveckling Underhåll/projekt: Projektering och planering av det kommande gårdsprojektet är i det närmaste slutförd. Under våren 2018 kommer bygglovsansökan inlämnas samt en hel del detaljer slutplaneras. Målsättningen är att projektet delvis kan starta under året, men tyngdpunkten planeras nu att bli år Det nyss färdigställda miljöhuset kommer att tas i drift under våren Nu ges medlemmar och boende i föreningen möjligheten att fullt ut sortera sina sopor samt även att kompostera sitt matavfall. Ekonomi: Som redan nämnts så stänger Brf Axet böckerna 2017 med ett mycket starkt resultat och en välfylld kassa. Det är resurser vi kommer behöva ha med oss när gårdsprojektet går igång på allvar. Föreningen har ett starkt kassaflöde, dels tack vara låga låneräntor men också för att styrelsen trots detta följt med kostnadsutvecklingen och höjt medlemmarnas årsavgifter i en rimlig takt. Tillsammans med föreningens jämförelsevis ambitiösa amorteringstakt borgar det för en trygg utveckling av föreningens ekonomi och minskar riskerna för behovet av stora och plötsliga avgiftsförändringar Sida 7

9 Resultatet för föreningens verksamhet under räkenskapsåret framgår av efterföljande resultaträkning med tillhörande noter. Föreningens finansiella ställning och likviditet vid räkenskapsårets utgång framgår av efterföljande balansräkning med noter. Styrelsen för 2017 tackar för medlemmarnas förtroende och överlämnar härmed denna årsberättelse. Förslag till disposition av årets resultat Förslag till avsättning underhållsfond enligt nedan sker enligt styrelsebeslut baserat på stadgar. Styrelsen föreslår inte något uttag ur fond för Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat Årets resultat Totalt Styrelsen föreslår följande disposition: Avsättning till underhållsfond Disposition ur underhållsfond - Balanserat resultat Summa Sida

10 Resultaträkning Belopp i kr Not Nettoomsättning Fastighetskostnader Drift Reparationer Planerat underhåll Fastighetsskatt Styrelsearvoden mm Avskrivningar Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Summa finansiella poster Årets resultat Sida 9

11 Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner och inventarier Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 10,11, Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgiftsdebiteringar Skattefordringar Övriga fordringar (medel innestående på skattekontot) Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Nytt miljöhus under uppförande februari 2018 Sida

12 Balansräkning Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 15 Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Underhållsfond Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Deposition trafikskolan Övriga skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Momsskuld Arbetsgivaravgifter och källskatt Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Sida 11

13 Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i kr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd 2016:10. Byggnader Föreningen köpte samtliga aktier i Ek förening Blandsädesgatan av Wallenstam Nya Bostad AB som ägde fastigheten Drivbänken 1 för kr. Wallenstam Nya Bostad AB sålde fastigheten för bokfört värde kr till föreningen. Värdet på aktierna skrevs ned och fastigheten skrevs upp. Efter dessa åtgärder motsvarade fastighetens redovisade värde, vid förvärvstillfället, taxeringsvärdet för fastigheten. Föreningen redovisade dock ett stort underskott till följd av nedskrivningen. I slutet av 2009 tog FAR SRS policygrupp för redovisning fram ett uttalande, RedU9 Bostadsrättsföreningars förvärv av fastighet via bolag. Uttalandet visar ett alternativt sätt att redovisa denna typ av förvärv, vilken inte medför nedskrivning som belastar resultatet och därmed gör det enklare att förstå föreningens ställning. Retroaktiv ombokning av förvärvet gjordes i samband med 2011 års bokslut. Anskaffningen har sedan 2011 redovisats i enlighet med RedU9, vilket innebär att övervärdet för aktierna förts direkt till fastigheten som i bokslut från 2011 tas upp till anskaffningsvärde. Fastigheten har ett redovisat värde som överstiger det skattemässiga värdet med kr. Föreningen har i och med det en uppskjuten skatteskuld. Om föreningen skulle sälja fastigheten uppstår det en skatt. Då föreningen inte har för avsikt att sälja fastigheten värderas den uppskjutna skatteskulden till 0 kr. Avskrivningar Bokföringsnämndens förtydligade genom ett uttalande den 28 april 2014 reglerna kring användningen av progressiv avskrivning på byggnader. Förtydligandet innebar att progressiv avskrivning inte längre får tillämpas. Föreningen har därför från och med år 2014 övergått till linjär avskrivning, vilket innebär att anskaffningskostnaden för byggnaden skrivs av med ett lika stort belopp varje år. Den ursprungliga bedömningen rörande byggnadens tekniska livslängd har behållits, varför slutåret 2105 är oförändrat. Anpassningen till bokföringsnämndens uttalande innebär att avskrivningen uppgår till 1,12 % årligen. Inventarier Avskrivningar sker planenligt med 20 % per år beräknat på inventariernas anskaffningsvärde. Gatubelysningen som införskaffades år 2014 avskrivs med 5 % per år. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Sida

14 Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition och baseras på föreningens stadgar. Uttag ur fond motsvarar under året utfört underhåll. Styrelsen har för år 2017 valt att inte föreslå något uttag ur fond. Skatter och avgifter Föreningen beskattas inte för överskott hänförliga till verksamheten. Fastighetsavgiften (tidigare fastighetsskatt) är kr per bostadslägenhet, dock högst 0,3 % av taxeringsvärdet för bostadshuset med tillhörande tomtmark och för lokaler så beskattas föreningen med 1 % av lokalernas taxeringsvärde. Föreningen kommer i och med de nybyggda lägenheterna omtaxeras för år Moms Föreningen är obligatoriskt momsregistrerad för uthyrning av parkeringsplatser till externa hyresgäster. Övrigt Övriga tillgångar och skulder värderas till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. Övriga bokslutskommentarer Föreningen har inte haft några anställda under året. Noter Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter Hyror hyresrätter Hyror lokaler Parkeringshyror Besöksparkering och externa hyresgäster P-plats Extra förråd/mc parkering Avgifter och panter Tags och andra vidaredebiteringar Öres- och kronutjämning Summa Totalt intäkter Sida 13

15 Not 2 Drift Fastighetsskötsel inkl. snöröjning och lokalvård El Uppvärmning Vatten och avlopp Sophämtning (inkl. containrar och grovsopor) Fastighetsförsäkring Kabel-TV Förbrukningsmaterial Förbrukningsinventarier Tele/data/hemsida/kontor/trycksaker Revision Förvaltningskostnader grundavtal Förvaltningstjänster utöver avtal (inkl. bygg & projektledning) Konsultarvoden Bankkostnader Föreningsavgifter Myndighetskostnader Medlemsaktiviteter Summa drift Not 3 Reparationer Elanläggning Tvättstugor Hyreslägenheter VA/VVS och vattenskador Mark och markanläggningar Ventilationssystem Byggnad och övriga reparationer Summa Not 4 Styrelsearvoden Styrelsearvoden Löner utförda arbeten Sociala kostnader Summa Sida

16 Not 5 Avskrivningar Byggnader inkl. förbättringar Inventarier Summa Not 6 Ränteintäkter Ränteintäkter skattekonto Övriga ränteintäkter Summa Not 7 Räntekostnader Räntekostnader långfristiga skulder Summa Not 8 Byggnader och ombyggnader Ingående anskaffningsvärde Inköp under året _ _ - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerad avskrivning Mark Bokfört värde Not 9 Inventarier Ackumulerade anskaffningsvärden: - Vid årets början Nyanskaffningar Ackumulerade avskrivningar enligt plan: - Vid årets början Årets avskrivningar Redovisat värde vid årets slut Sida 15

17 Not 10 Pågående nyanläggningar Projekt miljöhus: - Vid årets början Nyanskaffningar Byggnad 0 0 Redovisat värde vid årets slut Not 11 Pågående nyanläggningar Projekt lägenheter: - Vid årets början Nyanskaffningar Byggnad Redovisat värde vid årets slut Not 12 Pågående nyanläggningar Projekt gården: - Vid årets början Nyanskaffningar Underhåll mark och markanläggningar 0 0 Redovisat värde vid årets slut Sida

18 Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Fastighetsförsäkring (del av år) Kabel-TV (kvartal 1) Bredbandsavgift (kvartal 1) Låneräntor Medlemskap Bostadsrätterna Bankkostnader Summa förutbetalda kostnader Upplupna intäkter Totalt Not 14 Kassa och bank Handkassa (bankkortskonto) Bank Sparkonton Not 15 Eget kapital Upplåtels- Underhålls- Balanserat Insatser avgifter fond resultat Årets resultat Vid årets början Förändring under året Vinstdisp. enl. stämma Årets resultat Vid årets slut Not 16 Långfristiga skulder till kreditinstitut Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta Konv. datum Belopp Amortering Swedbank Hypotek Rörlig Swedbank Hypotek Rörlig Swedbank Hypotek ,88 % Swedbank Hypotek Rörlig Swedbank Hypotek Rörlig Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till kr Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Sida 17

19 Not 17 Övriga skulder till kreditinstitut Kortfristig del av långfristig skuld (nästa års beräknade amorteringar) Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Räntekostnader Fjärrvärme Sophämtning El + nät Bankkostnader Snöröjning Uppbokning revision Projekt stambyte Förutbetalda hyror och avgifter Not 19 Övriga noter - Eventualförpliktelser Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida

20 Sida 19

21 Sida