Antagande av förslag till detaljplan för Mandelblomman 11 i stadsdelen Solhem (förskola och 36 lägenheter i vård- och omsorgboende)

Transkript

1 Stadsbyggnadskontoret Planavdelningen Sida 1 (10) Handläggare Daniel Andersson Telefon Till Stadsbyggnadsnämnden Antagande av förslag till detaljplan för Mandelblomman 11 i stadsdelen Solhem (förskola och 36 lägenheter i vård- och omsorgboende) Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden antar förslaget till detaljplan. Anette Scheibe Lorentzi Bo Bergman Fredrik Legeby Stadsbyggnadskontoret Fleminggatan 4 Box Stockholm Telefon stadsbyggnadskontoret@stockholm.se stockholm.se Sammanfattning Detaljplanen omfattar en byggnad i fyra våningar, som rymmer förskola i fyra avdelningar och 36 lägenheter i form av vård- och omsorgsboende. En alternativ möjlighet är att enbart uppföra ett vårdoch omsorgsboende, då med 54 enheter. Platsen är idag obebyggd, men omges på tre sidor av bebyggelse för olika verksamheter. Gällande detaljplan anger icke störande industri, kontor som användning. Planförslaget har mötts med kritik från DST Seibu Giken, verksamhetsutövaren direkt väster om Mandelblomman 11, som ser en risk för restriktioner och värdeminskning samt menar att förslaget strider mot översiktsplanens skrivningar om framtida behov av arbetsplatser och småföretagens strategiska betydelse. De menar också att staden inte kan ändra gällande detaljplan under dess genomförandetid, som löper ut Bilagor: Plankarta med bestämmelser, planbeskrivning och genomförandebeskrivning Samrådsredogörelse Utställningsutlåtande Utlåtande efter ny utställning

2 Sida 2 (10) Storstockholms brandförsvar har pekat på problemet i att förlägga förskola och omsorgsboende i ett industriområde där riskexponeringen inte har klargjorts och tagits ställning till. Efter ytterligare utredning har de gjort bedömningen att föreslagen användning inte är olämplig utifrån dagens riskbild. Stadsbyggnadsnämnden beslutade att anta ett förslag till detaljplan för Mandelblomman 11. DST Seibu Giken överklagade detta beslut beslutade länsstyrelsen att upphäva stadsbyggnadsnämndens antagandebeslut med hänvisning till att staden enligt PBL (1987:10) 5 kap 11 före genomförandetidens utgång mot berörda fastighetsägares bestridande endast får ändra detaljplanen om det är nödvändigt på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt, vilka inte kunnat förutses vid planläggningen. Som en följd av länsstyrelsens beslut har stadsbyggnadskontoret ändrat förslaget till detaljplan och lagt till en administrativ bestämmelse om att genomförandetiden för den nya detaljplanen börjar eller vid det senare datum då beslutet att anta planen har vunnit laga kraft. Ändringen träder därmed i kraft först efter att den gamla planens genomförandetid gått ut och åtgärden står därför inte i konflikt med bestämmelserna i 5 kap 11 PBL (1987:10). Stadsbyggnadskontoret menar att behovet av att tillskapa förskoleplatser samt vård- och omsorgsboende är av så stort allmänintresse att risken för eventuella konflikter till följd av samlokaliseringen måste anses som rimliga och hanterbara. Orienteringskarta

3 Sida 3 (10) Utlåtande Syfte och bakgrund Syftet med detaljplaneförslaget är att möjliggöra uppförandet av lokaler för förskola och vård- och omsorgsboende inom fastigheten. Planområdet omfattar endast fastigheten Mandelblomman 11. Tidigare ställningstagande Stadsbyggnadsnämnden beslutade att uppdra kontoret att påbörja planarbete för aktuell fastighet och anförde därutöver följande: Kvarteret Mandelblomman omges på alla sidor av bostäder och rymmer huvudsakligen kontor och lager, en restaurant samt en friskola/förskola med tillfälligt bygglov. Förslaget om en ny byggnad för barn och gamla i kvarteret avfärdas tyvärr på principiella grunder. Den lokala företagarföreningen har ställt sig positiv till planändringen. Förslaget innebär ett lyft för området och kan fylla ett stort behov av lokaler för vård och omsorg i stadsdelen. Stadsbyggnadsnämnden tilltalas av idén om samlokalisering av äldreboende och förskola och beslutar att påbörja planarbete. Stadsbyggnadskontoret hade i sitt tjänsteutlåtande föreslagit nämnden att besluta att inte påbörja planarbete grundat på bedömningen att risken för störningar från verksamheterna i kvarteret är för stora för att en god boendemiljö ska kunna åstadkommas och att om boende tillåts kan det medföra restriktioner för andra verksamheter som minskar värdet av övriga fastigheter i området. Tidigare antagandebeslut Stadsbyggnadsnämnden beslutade att anta ett förslag till detaljplan Beslutet överklagades och upphävdes av länsstyrelsen Detaljplan För området gäller Dp , som vann laga kraft Gällande detaljplans genomförandetid är 15 år och upphör För planområdet (och hela kvarteret Mandelblomman) anger planen icke störande industri och kontor. Byggrätten är exploateringsgrad 1,0 i bruttoarea per fastighetsarea. Översiktsplan I Promenadstaden Översiktsplan för Stockholm anges Spånga som en attraktiv tyngdpunkt, med innebörden att utveckla en tätare bebyggelsestruktur med attraktiva bostäder, en mångfald av verksamheter och service och tillgänglighet till parker. Mandelblomman 11 ses som en del av denna tyngdpunkt. Som pågående markanvändning för hela kvarteret Mandelblomman anges verksamhetsområde.

4 Sida 4 (10) Befintliga förhållanden Planområdet ligger ca 700 meter från Spånga station. Kvarteret Mandelblomman omges på alla sidor av bostäder. Norrut ligger flerbostadshus samt Solhemsängens skola i det s k Gunneboområdet där omvandling från industri till bostäder m m har skett från år 2000 och framåt. Västerut, söderut och österut ligger villor av varierande ålder. I kvarteret Mandelblomman finns ett flertal industriföretag. Här finns även en kontorsbyggnad som bl a hyser delar av Spånga - Tensta stadsdelsförvaltning, liksom en friskola/förskola. Inom planområdet har tidigare funnits en industribyggnad, som brann ned Fastigheten är nu obebyggd. På marken finns grus och spontan vegetation. Marken lutar och ligger vid fastighetens södra gräns ca 4 meter högre än Avestagatans nivå. Flygfoto över kv Mandelblomman, taget norrifrån. Planförslaget En byggnad med fyra våningar mot gatan och tre våningar på den högre liggande delen kan uppföras. Bottenvåningen (mot gatan) innehåller entré, garage och kök med möjlighet att anordna lokaler för centrumändamål mot gatan. På plan 1 föreslås en förskola i fyra avdelningar, men även här tillåts lokaler för centrumändamål. På plan 2 och 3 föreslås ett vård- och omsorgsboende med 36 lägenheter och gemensamma utrymmen. Som alternativ kan plan 1-3 användas för ett vård- och omsorgsboende i 54 enheter. Detaljplanen tillåter därutöver att bygga under en mindre del av gården på västra sidan med garage. För vård- och omsorgsboendet tillämpas ett parkeringstal om 0,15 parkeringsplatser/vårdplats för att täcka behovet för personal och besökare. För förskolans behov behöver endast en handikapplats iordningställas.

5 Sida 5 (10) Perspektiv från Avestagatan (Illustration: Kjellander & Sjöberg) Angöring och leveranser sker från särskilt iordningsställda platser på Avestagatan. Befintlig gångbana flyttas för att angöringsplatser- med 2,5 m na ska rymmas. Detta innebär att gatuområdet breddas söderut. Situationsplan (Illustration: Kjellander & Sjöberg och Topia Landskapsarkitekter) Genomförandetid Nu gällande detaljplan, Dp , har en genomförandetid om 15 år som upphör

6 Sida 6 (10) Genomförandetiden för den nya detaljplanen, Dp , är 5 år. Genomförandetiden börjar eller vid det senare datum då beslutet att anta planen har vunnit laga kraft. Konsekvenser Markföroreningar Fastigheten har tidigare använts för industriändamål och marken är förorenad. Föroreningarna består främst av olika metaller och kolväten. Marken behöver saneras genom bortschaktning och rening för att tillgodose naturvårdsverkets riktvärden för s k känslig markanvändning. Ungefär 950 m³ massor kommer att behöva schaktas bort från fastigheten i samband med projektets genomförande för rening på annan plats. Buller Trafikbullret från Avestagatan är av relativt liten omfattning och kontoret bedömer att stadens planeringsmål för bostäder enligt Stockholmsmodellen klaras genom att avstegsfall A tillämpas och en gemensam uteplats, där maximalnivåerna inte överstiger 70 db(a), anordnas på gårdssidan. Även Boverkets riktvärden för förskolemiljöer tillgodoses. Riktvärdet för industribuller om 40 db(a) nattetid riskerar att överskridas i delar av fasaden mot gården på grund av en kylmaskin inom Mandelblomman 15, vilket åtgärdas med en skärm intill anläggningen. Risker Efter samrådet inventerades förekomsten av riskkällor inom hela kv Mandelblomman. En stor variation av verksamheter från kontor och skola till olika typer av verkstäder har identifierats. Det enda företag som hanterar farliga ämnen ligger inom Mandelblomman 8 längst västerut i kvarteret, ca 100 m från aktuellt planområde. Utredningen kunde konstatera att en större brand skulle medföra stor rökutveckling med giftig rök, men bedömningen är att omgivande verksamheter skulle kunna evakueras säkert bort från vindriktningen alternativt klara sig med stängda fönster och avstängd ventilation. Grundat på den genomförda inventeringen av riskkällor och i samråd med brandförsvaret, bedömer stadsbyggnadskontoret att de befintliga riskkällorna inom Mandelblomman 8 på grund av avståndet till Mandelblomman 11 och typen av ämnen det rör sig om, möjliggör en samlokalisering av befintliga verksamheter och föreslagen användning ur riskhänseende. Konsekvenser för barn En helt ny miljö för barn skapas. Kontoret bedömer att den nya byggnaden och gården håller hög kvalitet och ger goda möjligheter

7 Sida 7 (10) till stimulerande lek. Förskolans 4 avdelningar, ca 65 barn, får en gård om drygt 1000 m², dvs ca 15 m²/barn, vilket bedöms vara tillräckligt. Konsekvenser för näringslivet Idag finns buffertzoner mellan industrierna och omgivande bostäder i form av gator och mark som enligt plan inte får bebyggas. I förslaget finns inte någon sådan skyddande zon utan de tillkommande bostäderna och förskolan kommer att ligga närmare industrierna. Därför innebär förslaget en risk att omgivande fastigheter på sikt kan drabbas av restriktioner som begränsar deras användning. Skillnaden mot dagens situation, med en redan etablerad samlokalisering av olika funktioner, är dock inte större än att förändringen får tålas. Inskränkningarna av tillåten omgivningspåverkan avseende exempelvis buller tillkom redan då gällande detaljplan antogs. Planprocessen Samråd Under samrådet, som pågick , inkom två skrivelser från allmänheten. Verksamheten direkt väster om Mandelblomman 11, DST Seibu Giken, ansåg att förslaget skulle förkastas då de avser bedriva verksamheten långsiktigt, planerar att bygga ut och har investerat i sin anläggning. De ser en risk i att störningar från verksamheter inom kvarteret kan innebära restriktioner och på sikt en värdeminskning. Remissinstanserna tillstyrkte förslaget, men frågetecken restes kring tillgängligheten med förskolans huvudentré från gården som nås via trappa liksom kring problem med samlokalisering av verksamheter och den föreslagna användningen. Storstockholms brandförsvar ansåg det olämpligt att förlägga förskola och omsorgsboende i ett industriområde där riskexponeringen inte har klargjorts och tagits ställning till. Länsstyrelsen pekade på att kommunens bedömning av att ändra gällande detaljplan under genomförandetiden behövde redovisas och att planförslaget får till följd att omkringliggande verksamheter behöver anpassa sina störningar till en ny situation jämfört med den som gällande detaljplan avser. Utställning Ett bearbetat förslag ställdes ut under tiden DST Seibu Giken upprepade sin tidigare kritik och anförde särskilt att förslaget strider mot översiktsplanen, som konstaterar att det finns ett framtida behov av arbetsplatser och småföretagen har en strategisk betydelse för Stockholms utveckling. Länsstyrelsen inkom som enda remissinstans med en skrivelse utan erinran.

8 Sida 8 (10) Antagande Stadsbyggnadsnämnden beslutade att anta förslaget till detaljplan Överklagande Beslutet att anta detaljplanen överklagades av DST Seibu Giken AB. Länsstyrelsen beslutade att upphäva stadsbyggnadsnämndens antagandebeslut. Länsstyrelsen framhöll att detaljplanen enligt PBL (1987:10) 5 kap 11 före genomförandetidens utgång mot berörda fastighetsägares bestridande får ändras eller upphävas endast om det är nödvändigt på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt, vilka inte kunnat förutses vid planläggningen. Länsstyrelsen ansåg i sitt beslut att DST Seibu Giken är att anse som en sådan berörd fastighetsägare som avses i PBL (1987:10) 5 kap 11 och att stadens anförda skäl inte är att betrakta som sådana nya förhållanden av stor allmän vikt som inte kunnat förutses vid planläggningen. Ny utställning Som en följd av länsstyrelsens beslut reviderade stadsbyggnadskontoret detaljplanen avseende genomförandetid. Planen ställdes ut på nytt under tiden Under den nya utställningen inkom två skrivelser från allmänheten. DST Seibu Gikens kritik mot planen kvarstår och anser att planändringen inte ska genomföras, då befintliga verksamheter i närområdet riskerar restriktioner som begränsar fastigheternas nuvarande användning. Restriktionerna bör istället ställas på den planerade byggnationen. De avvaktar nu med planerad utbyggnad och ser genomförandet av planen som ett hot mot sin verksamhet. Länsstyrelsen har inte något att tillföra planärendet utifrån de aspekter som länsstyrelsen har att bevaka. Stadsbyggnadskontorets ställningstagande Under den nya utställningen har inget nytt framkommit som föranleder kontoret att förändra förslaget till detaljplan. Att utveckla befintliga miljöer innebär i de allra flesta fall någon form av påverkan för stadsdelen. Denna påverkan måste i varje enskilt projekt vägas mot stadens övergripande mål att bygga vidare på befintliga stadsdelar och tillgodose allmänna behov, såsom det kommer till uttryck i Promenadstaden Översiktsplan för Stockholm. Översiktsplanen är tydlig i sin inriktning; strategi 2, av totalt fyra huvudstrategier, innebär att satsa på attraktiva tyngdpunkter i ytterstaden. På kartan har Spånga utpekats som en sådan tyngdpunkt och ska utredas för en mer omfattande förtätning och stadsutveckling där målet är en stor blandning av boende, parker, verksamheter och service. Plan-

9 Sida 9 (10) förslaget innebär just denna typ av förtätning och funktionsblandning. På det underliggande kartmaterialet markeras kv Mandelblomman med pågående markanvändning verksamhetsområde. Redovisningen är baserad på gällande detaljplaner och redovisar således situationen då översiktsplanen arbetades fram, medan de överliggande blå symbolerna redovisar den strategiska inriktning, med delvis omfattande förändringar av stadslandskapet, som kommunfullmäktige beslutat om. Stadsbyggnadskontoret anser därför att planförslaget inte strider mot översiktsplanen. Vägning av allmänna och enskilda intressen DST Seibu Giken framhåller i sina yttranden det enskilda intresset för företaget att bibehålla oinskränkta förhållanden för bedrivandet av företagets verksamhet. Att tillskapa nya arbetsplatser och behålla goda förutsättningar för befintliga företag är, vid sidan om behovet av nya bostäder och offentlig service, också ett viktigt allmänt intresse som kommer till uttryck i översiktsplanens kapitel 2.3. Stadsbyggnadskontoret ser att det allmänna intresset av att kunna bedriva företag i Spånga tillgodoses genom det befintliga Lunda industriområde, men också på andra ställen i stadsdelen. Exempelvis anger planprogrammet för Bromstens industriområde att en företagsby kan uppföras inom kv Gunhild. Hittills har dock marknadens intresse för den typen av användning varit begränsad och något projekt har inte planerats eller genomförts. I Spånga råder en omfattande förskolebrist, på grund av en stor ökning av barnkullarna i 2000-talets början och ett behov av att avveckla de tillfälliga förskolor som iordningställts i paviljonger med tillfälliga bygglov. Behovet av ett nytt vård- och omsorgsboende i stadsdelen är också akut, då stadsdelsförvaltningen måste stänga Fristad i Bromsten, som inte håller en godtagbar standard enligt dagens normer. Möjligheten till alternativa lokaliseringar är små, då tillgången på byggbar mark centralt i Spånga är begränsad. I vägningen av dessa enskilda och allmänna intressen, kan kontoret konstatera att det finns en intressekonflikt. Den nya användningen inom Mandelblomman 11 kan innebära inskränkningar av tillåten omgivningspåverkan inom Mandelblomman 10 och risken för framtida konflikter är större med bostäder och förskola placerade inom en direkt angränsande fastighet jämfört med dagens situation där Avestagatan utgör en form av buffertzon à 15 m. På samma gång bör inte den risken överdrivas, då exempelvis de mätningar av installationsbuller som gjorts visar att man inte överskrider gällande riktvärden. Det bör i sammanhanget tydliggöras att ställningstagandet för en ändrad användning endast avser Mandelblomman 11, att gällande detaljplan fortsätter att gälla för resten av kvarteret och att

10 Sida 10 (10) restriktioner tillkom redan då gällande detaljplan, med användningsbestämmelsen icke störande industri, kontor, antogs. Stadsbyggnadskontoret kan därför i sin avvägning konstatera att planförslaget inte utgör en mer omfattande påverkan för DST Seibu Gikens enskilda intresse än vad som är rimligt att acceptera och att det allmänna intresset av att tillskapa byggbar mark för vård- och omsorgsboende samt förskola väger mycket starkt. Detaljplanens genomförandetid Länsstyrelsen beslutade att upphäva stadsbyggnadsnämndens beslut att anta det tidigare förslaget till detaljplan för Mandelblomman 11. Länsstyrelsen framhöll att detaljplanen enligt PBL (1987:10) 5 kap 11 före genomförandetidens utgång mot berörda fastighetsägares bestridande får ändras eller upphävas endast om det är nödvändigt på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt, vilka inte kunnat förutses vid planläggningen. Länsstyrelsen ansåg i sitt beslut att DST Seibu Giken är att anse som en sådan berörd fastighetsägare som avses i PBL (1987:10) 5 kap 11 och att stadens anförda skäl inte är att betrakta som sådana nya förhållanden av stor allmän vikt som inte kunnat förutses vid planläggningen. Som en följd av länsstyrelsens beslut har stadsbyggnadskontoret ändrat förslaget till detaljplan och lagt till en administrativ bestämmelse om att genomförandetiden för den nya detaljplanen börjar eller vid det senare datum då beslutet att anta planen har vunnit laga kraft. Nu gällande detaljplan, Dp , har en genomförandetid om 15 år som upphör Den nya planens genomförandetid är anpassad så att den inte står i konflikt med den gamla, nu gällande, planens genomförandetid. Ändringen träder därmed i kraft först efter att den gamla planens genomförandetid gått ut och åtgärden står därför inte i konflikt med bestämmelserna i 5 kap 11 PBL (1987:10). Stadsbyggnadskontoret bedömer därför att det på nytt utställda planförslaget inte strider mot de rättigheter som uppkommit genom planen Dp Sammantaget bedömer stadsbyggnadskontoret att förslaget till detaljplan kan antas.