Antagande av förslag till detaljplan för Mandelblomman 11 i stadsdelen Solhem (förskola och 36 lgh i vård- och omsorgsboende)

Transkript

1 STADSBYGGNADSKONTORET TJÄNSTEUTLÅTANDE PLANAVDELNINGEN SID 1 (7) Handläggare: Daniel Andersson Tfn Till Stadsbyggnadsnämnden Antagande av förslag till detaljplan för Mandelblomman 11 i stadsdelen Solhem (förskola och 36 lgh i vård- och omsorgsboende) Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden antar förslaget till detaljplan. Susanne Lindh Katrin Berkefelt SAMMANFATTNING Detaljplanen omfattar en byggnad i fyra våningar, som rymmer förskola i fyra avdelningar och 36 lägenheter i form av vård- och omsorgsboende. Platsen är idag obebyggd. Gällande detaljplan anger icke störande industri, kontor som användning. Planförslaget har mötts med kritik från DST Seibu Giken, verksamhetsutövaren direkt väster om Mandelblomman 11, som ser en risk för restriktioner och värdeminskning samt menar att förslaget strider mot översiktsplanens skrivningar om framtida behov av arbetsplatser och småföretagens strategiska betydelse. Storstockholms brandförsvar har pekat på problemet i att förlägga förskola och omsorgsboende i ett industriområde där riskexponeringen inte har klargjorts och tagits ställning till. Efter ytterligare utredning har de gjort bedömningen att föreslagen användning inte är olämplig utifrån dagens riskbild. Stadsbyggnadskontoret menar att behovet av att tillskapa förskoleplatser samt vård- och omsorgsboende, är av så stort allmänintresse att risken för eventuella konflikter till följd av samlokaliseringen måste anses som rimliga och hanterbara. Vid sidan om den nya översiktsplanen från 2010, motiverar det också att kommunen ändrar gällande detaljplan under dess genomförandetid. Bilagor: Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning och genomförandebeskrivning Samrådsredogörelse Utställningsutlåtande Box 8314, Stockholm. Besöksadress Fleminggatan 4 Telefon Fax stadsbyggnadskontoret@stockholm.se

2 SID 2 (7) SYFTE OCH BAKGRUND Syftet med detaljplaneförslaget är att möjliggöra uppförandet av lokaler för förskola och vård- och omsorgsboende inom fastigheten. Planområdet omfattar endast fastigheten Mandelblomman 11. Den ägs av Byggnads AB Gunnar Lindell, som även är beställare av planarbetet. Planområdets läge inom kvarteret Mandelblomman Tidigare ställningstagande Stadsbyggnadsnämnden beslutade att uppdra kontoret att påbörja planarbete för aktuell fastighet och anförde därutöver följande: Kvarteret Mandelblomman omges på alla sidor av bostäder och rymmer huvudsakligen kontor och lager, en restaurant samt en friskola/förskola med tillfälligt bygglov. Förslaget om en ny byggnad för barn och gamla i kvarteret avfärdas tyvärr på principiella grunder. Den lokala företagarföreningen har ställt sig positiv till planändringen. Förslaget innebär ett lyft för området och kan fylla ett stort behov av lokaler för vård och omsorg i stadsdelen. Stadsbyggnadsnämnden tilltalas av idén om samlokalisering av äldreboende och förskola och beslutar att påbörja planarbete. Stadsbyggnadskontoret hade i sitt tjänsteutlåtande föreslagit nämnden att besluta att inte påbörja planarbete grundat på bedömningen att risken för störningar från verksamheterna i kvarteret är för stora för att en god boendemiljö ska kunna åstadkommas och att om boende tillåts kan det medföra restriktioner för andra verksamheter som minskar värdet av övriga fastigheter i området. Detaljplan För området gäller Dp , som vann laga kraft Gällande detaljplans genomförandetid är 15 år och upphör För hela kv Mandelblomman anger planen icke störande industri och kontor.

3 TJÄNSTEUTLÅTANDE SID 3 (7) Översiktsplan Promenadstaden Översiktsplan för Stockholm antogs av kommunfullmäktige I planen anges Spånga som en attraktiv tyngdpunkt, med innebörden att utveckla en tätare bebyggelsestruktur med attraktiva bostäder, en mångfald av verksamheter och service och tillgänglighet till parker. Mandelblomman 11 ses som en del av denna tyngdpunkt. Som pågående markanvändning för hela kv Mandelblomman anges verksamhetsområde. I Stockholms översiktsplan, antagen 1999, är området markerat som gles stadsbebyggelse. Det gränsar till stadsutvecklingsområdet Bromsten-Spånga-Lunda, som börjar på andra sidan Avestagatan. BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN Planområdet ligger ca 700 meter från Spånga station. Kv Mandelblomman omges på alla sidor av bostäder. Norrut ligger flerbostadshus samt Solhemsängens skola i det s k Gunneboområdet där omvandling från industri till bostäder m m har skett från år 2000 och framåt. Västerut, söderut och österut ligger villor av varierande ålder. Inom kv Mandelblomman finns ett flertal industriföretag, kontorsverksamheter och skola. Mandelblomman 11 är idag obebyggd. Marken lutar och ligger vid fastighetens södra gräns ca 4 meter högre än Avestagatans nivå. Perspektiv från Avestagatan (Illustration: Kjellander & Sjöberg)

4 SID 4 (7) FÖRSLAGET En byggnad med fyra våningar mot gatan och tre våningar på den högre liggande delen kan uppföras. Bottenvåningen (mot gatan) innehåller entré, garage och kök och ca 10 parkeringsplatser i den mörka garagedelen, plan 1 en förskola i fyra avdelningar och plan 2-3 ett vård- och omsorgsboende med 36. Lokaler för centrumändamål tillåts i de två lägsta planen. Angöring sker från särskilt iordningsställda platser på Avestagatan, varför gatuområdet breddas med 2,5 m och gångbanan flyttas. Situationsplan (Illustration: Kjellander & Sjöberg och Topia Landskapsarkitekter) PLANPROCESSEN Samråd Under samrådet, som pågick , inkom två skrivelser från allmänheten. Verksamheten direkt väster om Mandelblomman 11, DST Seibu Giken, ansåg att förslaget skulle förkastas då de avser bedriva verksamheten långsiktigt, planerar att bygga ut och har investerat i sin anläggning. De ser en risk i att störningar från verksamheter inom kvarteret kan innebära restriktioner och på sikt en värdeminskning. Remissinstanserna tillstyrkte förslaget, men frågetecken restes kring tillgängligheten med förskolans huvudentré från gården som nås via trappa liksom kring problem med samlokalisering av verksamheter och den föreslagna

5 SID 5 (7) användningen. Storstockholms brandförsvar ansåg det olämpligt att förlägga förskola och omsorgsboende i ett industriområde där riskexponeringen inte har klargjorts och tagits ställning till. Länsstyrelsen pekade på att kommunens bedömning av att ändra gällande detaljplan under genomförandetiden behövde redovisas och att planförslaget får till följd att omkringliggande verksamheter behöver anpassa sina störningar till en ny situation jämfört med den som gällande detaljplan avser. Utställning Ett bearbetat förslag ställdes ut under tiden DST Seibu Giken upprepade sin tidigare kritik och anförde särskilt att förslaget strider mot översiktsplanen, som konstaterar att det finns ett framtida behov av arbetsplatser och småföretagen har en strategisk betydelse för Stockholms utveckling. Länsstyrelsen inkom som enda remissinstans med en skrivelse utan erinran. KONSEKVENSER Miljökonsekvenser Markföroreningar Marken är förorenad, främst av olika metaller och kolväten. Den behöver saneras för att tillgodose naturvårdsverkets riktvärden för s k känslig markanvändning (KM). Det innebär att markkvaliteten inte begränsar markanvändningen, utan möjliggör för människor att vistas permanent på platsen. Buller Trafikbullret från Avestagatan är av relativt liten omfattning och kontoret bedömer att stadens planeringsmål för bostäder enligt Stockholmsmodellen klaras genom att avstegsfall A tillämpas. Även Boverkets riktvärden för förskolemiljöer tillgodoses. Riktvärdet för industribuller om 40 db(a) nattetid riskerar att överskridas i delar av fasaden mot gården på grund av en kylmaskin inom Mandelblomman 15, vilket åtgärdas med en skärm intill anläggningen. Risker Efter samrådet inventerades förekomsten av riskkällor inom hela kv Mandelblomman. En stor variation av verksamheter från kontor och skola till olika typer av verkstäder har identifierats. Det enda företag som hanterar farliga ämnen ligger inom Mandelblomman 8 längst västerut i kvarteret, ca 100 m från aktuellt planområde. Utredningen kunde konstatera att en större brand skulle medföra stor rökutveckling med giftig rök, men bedömningen är att omgivande verksamheter skulle kunna evakueras säkert bort från vindriktningen alternativt klara sig med stängda fönster och avstängd ventilation. Grundat på den genomförda inventeringen av riskkällor och i samråd med brandförsvaret, bedömer stadsbyggnadskontoret att de befintliga riskkällorna inom Mandelblomman 8 på grund av avståndet till Mandelblomman 11 och typen av ämnen det rör sig om, möjliggör en samlokalisering av befintliga verksamheter och föreslagen användning ur riskhänseende.

6 SID 6 (7) Konsekvenser för barn En helt ny miljö för barn skapas. Det viktiga i sammanhanget är att den nya byggnaden och gården håller hög kvalitet och ger goda möjligheter till stimulerande lek. Kontoret bedömer att det redovisade förslaget håller en sådan kvalitet. Förskolans 4 avdelningar, ca 65 barn, får en gård om drygt 1000 m², dvs ca 15 m²/barn, vilket bedöms vara tillräckligt. Konsekvenser för näringslivet Idag finns buffertzoner mellan industrierna och omgivande bostäder i form av gator och mark som enligt plan inte får bebyggas. I förslaget finns inte någon sådan skyddande zon utan de tillkommande bostäderna och förskolan kommer att ligga närmare industrierna. Därför innebär förslaget en risk att omgivande fastigheter på sikt kan drabbas av restriktioner som begränsar deras användning. Skillnaden mot dagens situation, med en redan etablerad samlokalisering av olika funktioner, är dock inte större än att förändringen får tålas. Inskränkningarna av tillåten omgivningspåverkan avseende exempelvis buller tillkom redan då gällande detaljplan antogs. STADSBYGGNADSKONTORETS STÄLLNINGSTAGANDE Under utställningen har inget nytt framkommit som föranleder kontoret att förändra förslaget till detaljplan. Att utveckla befintliga miljöer innebär i de allra flesta fall någon form av påverkan för stadsdelen, vilket i varje enskilt projekt måste vägas mot stadens övergripande mål, såsom de kommer till uttryck i Promenadstaden Översiktsplan för Stockholm, antagen av kommunfullmäktige Översiktsplanen är tydlig i sin inriktning; strategi 2, av totalt fyra huvudstrategier, innebär att satsa på attraktiva tyngdpunkter i ytterstaden. På kartan har Spånga utpekats som just en sådan tyngdpunkt och ska utredas för en mer omfattande förtätning och stadsutveckling där målet är en stor blandning av boende, parker, verksamheter och service. Planförslaget innebär just denna typ av förtätning och funktionsblandning. På lång sikt kan det dock finnas risk för en dominoeffekt, där de avsevärt högre fastighetsvärdena för bostäder driver på en utveckling där flera av de fickor med arbetsplatser som finns i Spånga ersätts med endast bostäder och viss offentlig service. Den funktionsblandning i tyngdpunkterna som eftersträvas skulle då istället motverkas. Att tillskapa nya arbetsplatser och behålla goda förutsättningar för befintliga företag är, vid sidan om behovet av nya bostäder och offentlig service, ett viktigt allmänt intresse som kommer till uttryck i översiktsplanen. I vägningen av dessa olika målsättningar, kan kontoret konstatera att det finns en intressekonflikt. Den nya användningen inom Mandelblomman 11 kan innebära inskränkningar av tillåten omgivningspåverkan inom Mandelblomman 10 och risken för framtida konflikter är större med bostäder och förskola placerade inom en direkt angränsande fastighet jämfört med dagens situation där Avestagatan utgör en form av buffertzon à 15 m. På samma gång bör inte den risken överdrivas, då exempelvis de mätningar av installationsbuller som gjorts visar att man inte överskrider gällande riktvärden. Det bör i sammanhanget tydliggöras att restriktioner tillkom redan då gällande detaljplan, med användningsbestämmelsen icke störande industri, kontor, antogs.

7 SID 7 (7) Gällande detaljplans genomförandetid är 15 år och upphör Att detaljplanen ändras under sin genomförandetid anses motiverat med tanke på att behovet av både vårdboende och förskoleplatser är mycket stort i stadsdelen och tillgången i närtid på byggbar mark mycket begränsad. Sedan gällande plan antogs 2000 har Spånga-Tensta stadsdelsnämnd beslutat att avveckla sjukhemmet Fristad i Bromsten. Avvecklingen ska ske i april Bakgrunden är att Socialstyrelsen inte godtar anläggningens standard med bl a för få hygienutrymmen per boende med ökad smittspridningsrisk som följd. Då möjligheterna att bygga om Fristad är begränsade och stadsdelsnämndens behov av ett nytt vård- och omsorgsboende överhängande, behövs en ersättningsanläggning i stadsdelen. Dessutom försvinner tre tillfälligt inrättade förskoleavdelningar inom kv Hedvig i samband med tennishallens flytt till Bromsten. Slutligen har en ny översiktsplan antagits och dess inriktning skiljer sig avsevärt från ÖP 99, genom att betona tydliga strategier där en viktig del är täta, innehållsrika, mångsidiga tyngdpunkter i ytterstaden med en stor blandning av bl a boende, verksamheter och service. * * *