Årsredovisning för. Brf Fabriken Räkenskapsåret Innehållsförteckning:

Transkript

1 Årsredovisning för Brf Fabriken 32 Räkenskapsåret Innehållsförteckning: Sida Förvaltningsberättelse 1-6 Resultaträkning 7 Balansräkning 8-9 Noter 10 Noter till resultaträkning Noter till balansräkning Övriga noter Underskrifter 15

2 Brf Fabriken 32 1 (15) ÅRSREDOVISNING 2017 BRF FABRIKEN 32 Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Fabriken 32 i Högalids församling i Stockholm avger följande årsredovisning för räkenskapsåret FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelse Styrelsen har utgjorts av: Björn Westling Tomas Weber Emma Gezelius Per Jönsson Daniel Griffel Anders Forsberg Sture Samuelsson Hans Adler Maria Holgersson ordförande vice ordförande kassör sekreterare vice kassör vice sekreterare ledamot suppleant suppleant Styrelsen har under 2017 haft 11 protokollförda sammanträden. Revisor Revisor har varit Kari Korpelainen, Lundewalls Revision och Redovisning (godkänd revisor). Intern revisor har varit Bengt-Åke Berg. Valberedning Valberedningen har utgjorts av Catharina Lewenhaupt och Ewa Jonason. Verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning i tiden.

3 Brf Fabriken 32 2 (15) Föreningen Föreningen är en äkta bostadsrättsförening. Ordinarie föreningsstämma hölls tisdagen den 23 maj En extra föreningsstämma hölls tisdagen den 31 januari Under året har 3 överlåtelser av bostadsrätter ägt rum (jmf. 3 överlåtelser under 2016). Antal bostadsrätter vid årets slut var 42. Föreningen har en hyresgäst. Den administrativa (ekonomiska) förvaltningen av fastigheten har under 2017 som tidigare utförts av Fastighetsägarna Stockholm AB. Ansvarig för den tekniska förvaltningen av fastigheten har varit styrelsemedlemmarna. Föreningen har en webbplats: Föreningens övernattningslägenhet har administrerats av Helena Kyrning och David Wärmegård. Uthyrningen har givit en intäkt om kr ( kr under 2016), vilket motsvarar 88 övernattningar. Lägenheten har alltså utnyttjats väl av föreningens medlemmar, men mindre än tidigare år vilket bland annat berott på att den varit upptagen en längre tid som evakueringslägenhet. Flera nyhetsbrev har skickats via e-post till de boende i fastigheten. En gemensam städdag har hållits lördagen den 16 september Fastigheten Bostadsrättsföreningen äger fastigheten Fabriken 32 på adressen Folkskolegatan 22 i Stockholm. Föreningen förvärvade fastigheten från Skandia den 16 december Fastigheten är ett flerfamiljshus med totalt 43 bostadslägenheter och tre lokaler av olika storlek, en av lokalerna är mycket liten. Byggnaden är uppförd Värdeår är 1986 då en stor ombyggnad gjordes. Antal våningar är 9 varav 3 i suterräng. Bostadsytan är kvm. Lokalytan är 374 kvm. Fastigheten är fullvärdeförsäkrad hos Brandkontoret. Som tilläggsförsäkring finns en så kallad styrelseansvarsförsäkring. Ekonomi Till rörelseresultatet för 2017 har bidragit att kostnaderna för föreningens lån varit mycket låga under året. Vidare har kostnaderna för planerat underhåll har varit väsentligt högre än för ett genomsnittligt år. Föreningens samtliga fyra lån ligger hos Nordea. Föreningen har goda villkor och mycket låga räntekostnader. Föreningen har två lån med rörlig ränta. Nästa gång ett bundet lån ska läggas om är i november 2018.

4 Brf Fabriken 32 3 (15) I samband med att föreningens lån har lagts om i maj respektive i november 2017 amorterades kr respektive kr, totalt kr (att jämföras med den amortering om kr som gjordes under 2016). Drifts- och fastighetskostnaderna för 2017 är betydligt högre än för Att notera här är framför allt: Höga kostnader för planerat underhåll vilket framför allt har gällt renovering av föreningens hyreslägenhet (402 tkr). Kostnader för uppvärmning bedöms vara för höga. Föreningen har som tidigare ett gruppabonnemang med Bredbandsbolaget för internetleverans vilket alltjämt är kostnadsfritt för de boende. Bredbandsbolaget bekostade fastighetens lokala nätverk som installerades 2010 och har ensamrätt till nätet under avtalstiden. Det nu gällande avtalet förlängs årligen. Föreningen betalar även för leverans av kabelteve via företaget Comhem (vars så kallade small-paket ingår i basutbudet). För städning i fastigheten står som tidigare leverantören Fina rum AB. Alla föreningens lokaler är uthyrda. Föreningen har ett hyresavtal med företaget Hi3G Access AB om antenner på byggnadens tak. Den hyra som betalats in till föreningen för 2017 uppgår till kr. Förebyggande åtgärder mot råttor utförs återkommande genom företaget Anticimex. Avgifter Styrelsen gör i samband med bokslut och budgetarbete kontinuerligt bedömningar huruvida man behöver göra mindre justeringar av nivån på avgifterna för att hålla jämna steg med kostnader och framtida underhåll. Förändring av avgifter har gjorts en gång sedan föreningens köp av fastigheten 2004, en höjning med 6 % som trädde i kraft den 1 januari Styrelsearvoden Under 2017 betalades arvoden till de förtroendevalda (inkl. sociala avgifter/lönebikostnader) om kr. Enligt beslut av årsstämman 2016 kunde kostnaden för arvoden till de förtroendevalda motsvara maximalt 1,5 prisbasbelopp, d.v.s. högst kr. Det överskjutande belopp som därmed av misstag har använts för arvoden till de förtroendevalda, kr, kommer att åtgärdas med en motsvarande mindre utbetalning för år Årsstämman 2017 beslutade att de förtroendevaldas arvoden skulle vara av samma storlek för räkenskapsåret 2017.

5 Brf Fabriken 32 4 (15) Ombyggnad och underhåll Föreningen har en underhållsplan som uppdateras med jämna mellanrum. Underhållsplanen bygger på och har sitt ursprung i Densia AB:s tekniska besiktning av fastigheten inför förvärvet år Underhållsplanen uppdaterades senast under april Följande underhåll och reparationer har utförts under 2017: Renovering av hyreslägenhet (vilket också medförde en överenskommelse om ny hyra). Underhåll av maskin till hiss i A-trapphuset. Förväntad framtida utveckling Styrelsen bedömer att föreningens ekonomi, som tidigare, är i balans och menar att man har kontroll över det framtida underhållet av fastigheten. Framtida underhåll Framtida underhåll inkluderar bland annat följande: Underhåll av balkonger (2018). Underhåll/ombyggnad av stammar (2018). Putsreparationer på delar av fasaden mot gatan (2019). Återkommande stamspolningar. Framtida investeringar Reparation/byte av hissar, hissmaskiner och dörrar. Stambyte (beräknas preliminärt ske år 2044, d.v.s. 60 år efter värdeåret 1986 eftersom stammar beräknas hålla år). Resultat och ställning, flerårsöversikt Nettoomsättning tkr Rörelseresultat tkr Resultat efter finansiella poster tkr Årets resultat tkr Balansomslutning tkr Soliditet 83,1 % 81,7 % 80,0 % 76,1 % 76,3 % 76,2 %

6 Brf Fabriken 32 5 (15) Några nyckeltal Genomsnittlig avgift per kvm Budget för Per år månad Per år månad Per år månad Per år månad Driftskostnader* per kvm Planerat underhåll per kvm Räntekostnader per kvm Skuld per kvm Not: Driftskostnader anges exklusive planerat underhåll. I beräkningen ovan har en boyta om 3021 kvm använts, exklusive hyresrätt och lokaler. Genomsnittligt kommande årligt underhåll enligt underhållsplanen är kr, vilket motsvarar 73 kr per kvm och år. Eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital/ansamlad förlust Upp- Fond för låtelse- yttre Balanserat Årets Insatser avgifter underhåll resultat resultat Summa Belopp vid årets ingång Resultatdisposition enl. föreningsstämma: Förändring av fond för yttre underhåll Balanseras i ny räkning Årets resultat Belopp vid s årets utgång Totalt bundet eget kapital Totalt fritt eget kapital

7 Brf Fabriken 32 6 (15) Förslag till resultatdisposition Till stämmans förfogande står följande medel i kronor: Årets resultat Balanserad förlust Styrelsen föreslår följande disposition: Återföring från fond för yttre underhåll Minskar yttre fonden Överföring till fond för yttre underhåll Ökar yttre fonden Överförs i ny räkning

8 Brf Fabriken 32 7(15) Resultaträkning Belopp i kr Not Rörelseintäkter Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter Rörelsekostnader Drift- och fastighetskostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader och arvoden Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Årets resultat

9 Brf Fabriken 32 8(15) Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, maskiner och installationer Summa materiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank 8 Kassa och bank Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

10 Brf Fabriken 32 9(15) Balansräkning Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

11 Brf Fabriken 32 10(15) Noter Not 1 Redovisningsprinciper Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2016:10 Bokföringsnämndens allmänna råd om årsredovisning i mindre företag (K2) Om inte annat framgår är värderingsprinciperna oförändrade i jämförelse med föregående år. Redovisning av intäkter Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Skatt Bostadsrättsföreningars ränteintäkter som är hänförliga till fastigheten är skattefria. Om det förekommer verksamheter som inte avser fastighetsförvaltning sker beskattning med 22 procent. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar. Avskrivningar sker systematiskt under den bedömda nyttjandetiden. Följande avskrivningar uttryckt i år tillämpas (föregående år inom parantes) Anläggningstillgångar År (ÅR föregående) Byggnad 100 (100) Ombyggnad entreport 100 (100) Fasadrenovering och fönster 100 (100) Inventarier 25 (25) Maskiner 10 (10) Övriga tillgångar och skulder Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inte annat anges. Fordringar har, efter individuell bedömning, tagits upp till de belopp varmed de beräknas inflyta. Likvida placeringar värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Fond för yttre underhåll Avsättning till och uttag ur fonden görs i enlighet med föreningens stadgar. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital. Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat.

12 Brf Fabriken 32 11(15) Noter till resultaträkning Not 2 Nettoomsättning Årsavgifter Hyror Överlåtelse- och pantsättningsavgifter Övriga hyresintäkter Not 3 Drift- och fastighetskostnader Drift Fastighetsskötsel Städning Tillsyn, besiktning, kontroller Trädgårdsskötsel Snöröjning Reparationer El Uppvärmning Vatten Sophämtning Försäkringspremie Självrisk Fastighetsavgift bostäder Fastighetsskatt lokaler Övriga fastighetskostnader Kabel-tv/Bredband/IT Förvaltningsarvode ekonomi Ekonomisk förvaltning utöver avtal Panter och överlåtelser Juridiska åtgärder Övriga externa tjänster Planerat Underhåll Bostäder VA/Sanitet Lås Övrigt Totalsumma drift- och fastighetskostnader

13 Brf Fabriken 32 12(15) Not 4 Övriga externa kostnader Porto / Telefon Lokalhyra Konsultarvode Revisionarvode Summa Not 5 Personalkostnader och arvoden Styrelsearvode Sociala kostnader Föreningen har ingen anställd personal Noter till balansräkning Not 6 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden: Vid årets början -Byggnad Ombyggnad Mark Ackumulerade avskrivningar enligt plan: -Vid årets början Årets avskrivning enligt plan Redovisat värde vid årets slut Taxeringsvärde Byggnader Mark Bostäder Lokaler

14 Brf Fabriken 32 13(15) Not 7 Inventarier, maskiner och installationer Ackumulerade anskaffningsvärden: -Vid årets början Ackumulerade avskrivningar enligt plan: -Vid årets början Årets avskrivning enligt plan Redovisat värde vid årets slut Not 8 Kassa och bank Kassa Sparkonto Sparkonto Avräkningskonto Fastighetsägarna Summa Not 9 Skulder till kreditinstitut, långfristiga Konvertering/ Skuldbelopp Skuldbelopp Lånegivare Lån Slutbetalning Ränta Nordea Rörligt ,37% Nordea Bundet ,50% Nordea Bundet ,00% Nordea Rörligt ,37% Övriga noter Not 10 Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Summa ställda säkerheter

15 Brf Fabriken 32 14(15) Not 11 Eventualförpliktelser Övriga eventualförpliktelser Inga Inga Summa eventualförpliktelser - - Not 12 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Efter räkenskapsårets slut har inga väsentliga händelser inträffat

16

17

18

19

20 Till föreningsstämman Som internrevisor har jag läst igenom protokoll för 2017 och t.o.m. april 2018 samt förslagen till förvaltningsberättelse och årsredovisning. Jag har haft en överläggning med styrelsen om frågor som detta har aktualiserat. Jag kan konstatera att föreningens ekonomiska ställning är mycket stark och jag rekommenderar föreningsstämman att bevilja styrelsen ansvarsfrihet. Bengt Åke Berg

21 Budget 2018 Företag: Fabriken 32 Brf / Förvaltare: ANSK Kostnadsställe: Företag: Adress: Folkskolegatan 22 Budgetår: STOCKHOLM Budgetens startmånad: 1 Fastighetsbeteckning: Stockholm Fabriken 32 Utfall t.o.m månad: 10 0 Status: 4 Avslutad 1 - Ej startad, 2 - Pågående, 3 - Skickad till kund, 4 - Avslutad TSEK Utfall Budget Utfall Budget Ändringar Kommentar Jan-Dec Jan-Dec Jan-Okt Jan-Dec Jan-Dec INTÄKTER Hyresintäkter, årsavgifter 3011 Hyror, bostäder Ny hyra 7900 kr/mån till nov.2018 därefter 8150 kr/mån 3013 Hyror, lokaler momsfria Q4* Fastighetsskatt, lokaler momsf Q4* Årsavgifter Q4*4 Kommentar Sum hyresint, årsavg Övriga intäkter 3221 Överlåtelseavgift enligt avtal Pantsättningsavgift enligt avt Övernattnings- & turistlgh Styrelsen får återkomma med belopp Sum övriga rörelseint SUMMA INTÄKTER Fastighetsskötsel 4120 Städning Karing Granbäcks fina rum 4681 kr/mån + höjn 3 % 4122 Städning utöver avtal -6-6 Enligt utfall 4139 Tillsyn enl miljöbalken Hiss skötselavtal,besiktn Otis serviceavtal 7000 kr + besikning kr 4142 Obl vent kontroll OVK Trädgårdsskötsel Lika tidigare budget 4162 Snöröjning Lika tidigare budget 4190 Övr kostn fastighetsskötsel Sum fastighetsskötsel Reparationer 4300 Löpande reparationer Styrelsen får återkomma med belopp 4310 Bostäder Lokaler Gemensamma utrymmen Tvättstuga VA/Sanitet Ventilation Hisskötsel Lås Byggnad -29 Sum reparationer Underhåll 4541 VA/Sanitet Planerat underhåll, övrigt Enligt styrelsen Sum underhåll Taxebundna kostnader 4610 El Beräknat enl utfall 4620 Uppvärmning Enl Fortums fjärrvärmedprognos, styrelsen 4630 Vatten och avlopp St Vatten, årskostnad enl faktura 4640 Sophämtning enligt avtal St Vatten 5985 kr/kv + höjn 2% 4642 Grovsophämtning Uppskattad Sum taxeb kostnader Övriga driftskostnader 4710 Försäkringspremier Brandkontoret 4712 Självrisk Trivselkonto Lika tidigare budget 4761 Kabel-TV Com-Hem, 2859 kr/kv + höjn 3 % 4762 IT/Bredband Bredbandsbolaget kr/kv + höjn 3% 4799 Övriga driftskostnader utfall råttskydd spillvatten 4811 Fastighetsavgift bostäder kr/lgh 4812 Fastighetsskatt lokaler % taxvärde lokaler 5460 Div förbrukningsmaterial Lika tidigare budget 6060 Inkasso- och upplysningskost Enligt utfall 6230 Datakommunikation -1-1 loopia 6322 Juridiska arvoden -7-9 Styrelsen får återkomma 6410 Styrelsearvoden Enligt stämmoprotokoll 6420 Revisionsarvoden Lundewalls revision 6480 Ek. förvaltning enligt avtal FÄ, kr/kv + höjn 2% 6489 Övriga förvaltningskostnader Administration Enligt utfall

22 TSEK Utfall Budget Utfall Budget Ändringar Kommentar Jan-Dec Jan-Dec Jan-Okt Jan-Dec Jan-Dec 6496 Panter & Överlåtelser Övriga bankkostnader Lika tidigare budget 6590 Övriga externa tjänster Medlemsavgifter (årsavgifter) FÄ Sum övriga driftskost Personalkostnader 7510 Lagstadgad arbetsgivaravg ,42 % av styrelsearvode Sum personalkost Avskrivningar 7821 Avskrivn byggnad Enligt avskrivningsplan 7822 Avskrivn ombyggnad Enligt avskrivningsplan 7831 Avskrivn maskiner Enligt avskrivningsplan 7833 Avskrivn installationer Enligt avskrivningsplan Sum avskrivningar Poster av engångskaraktär Sum poster engångskar Finansiella intäkter 8312 Ränteintäkter kortfrist. plac. 19 Sum finansiella intäkter Finansiella kostnader 8410 Räntekostnader långfrist skuld Enligt kapitalflik aktuella räntor 8422 Räntekostnader dröjsmålsränta -5-1 Sum finansiella kost Bokslutsdispositioner Sum bokslutsdisp Sum skatter och avgifter SUMMA KOSTNADER Avsättning till yttre fond -245 Resultat efter avsättning LIKVIDITETSPÅVERKAN Resultat budgetår 114 Avskrivning 434 Nya lån Amortering lån 0 Investeringar Insats/upplåtelse lgh Betalningsnetto 548

23 Kapitalbudget SEK Företag: Fabriken 32 Brf / Kostnadsställe: Adresser: Folkskolegatan STOCKHOLM Fastighetsbeteckning: Stockholm Fabriken 32 Långivare Konvert.dag Låneskuld %-sats Ränta* Amort Förfallodagar Anmärkning ('YYYY-MM-DD) Nordea Hypotek ,50% månaders Nordea Hypotek ,37% månaders Nordea Hypotek ,00% månaders Nordea Hypotek ,50% månaders TOTALT