Innehåll Ekonomi. 14 Verksamhet. 16 Personal. Vi utvecklar och investerar. Om LudvikaHem. Nyckeltal & fakta. Inledning av VD.

Transkript

1 Affärsplan

2 Innehåll Vi utvecklar och investerar Inledning av VD. 05 Om LudvikaHem Vision Det bästa boendet, affärsidé, värdegrund, organisation. LudvikaHems bostadsområden. Ägaren bestämmer syftet med bolaget. Verksamheten styrs mot mål Ekonomi Investering, villaförsäljning, fördelning av hyrespengar m.m. 12 Kund Service och värdskap, marknadsföring, m.m. 14 Verksamhet Styrning och utveckling, Freja, fler bostäder, m.m. 16 Personal Attraktiv arbetsgivare, nöjda medarbetare, fördelar som anställd. 18 Vi-känsla, personalutveckling, framtidsspanare m.m. 20 Nyckeltal & fakta Ekonomi, kund, verksamhet, personal. 22

3 Vi utvecklar och investerar LudvikaHems styrka, kompetens och mångåriga erfarenhet innebär att vi idag är ledande på bostadsmarknaden i regionen. Många kloka beslut genom åren har bäddat för en ekonomi och organisation som har kapacitet att jobba med utveckling, framtidsfrågor och nyinvesteringar. Idag kan vi klara av att nyproducera hyresrätter, tack vare företagets storlek och omsättningsvolym. Vi har resurser och kapacitet att utföra våra uppdrag med full professionalitet och att leva upp till ägarens krav, våra kunders förväntningar och till alla lagar och förordningar som styr vår verksamhet. Vi klarar även av att göra stora underhållsinsatser i vårt befintliga bestånd. Varje år gör vi planerat underhåll för ungefär 40 miljoner, vilket motsvarar nästan 200 kronor per kvadratmeter och år. Alla våra duktiga medarbetare är företagets och våra kunders största tillgång. Våra drygt 20 husvärdar, som var och en ansvarar för sitt bostadsområde, bidrar till att skapa trygg- ATT FÖRVALTA NÅGON ANNANS BOSTAD ÄR EN MYCKET ANSVARSFULL OCH HEDERVÄRD UPPGIFT. het, trivsel och personlig service. Det har visat sig vara de viktigaste framgångsfaktorerna för Ludvika Hem som bostadsbolag. Det är med stor ödmjukhet som alla vi anställda konstaterar att vårt uppdrag, att förvalta någon annans bostad, är en mycket ansvarsfull och hedervärd uppgift. Ulf Rosenqvist VD, LudvikaHem AB

4 6 Om LudvikaHem Om LudvikaHem FUNKTIONSPLAN LUDVIKA KOMMUN VISION DET BÄSTA BOENDET LudvikaHems vision Det bästa boendet är ledstjärnan i kontakterna med alla våra kunder. Alla kundgrupper ska uppleva sitt boende som det bästa valet. Funktionellt och servicemässigt, men även med avseende på trygghet, säkerhet och kvalitet. AFFÄRSIDÉ Med hög kvalitet, god service, bra underhåll och ett kundinriktat arbetssätt intar LudvikaHem en ledande roll som fastighetsförvaltare i regionen. Genom ett långsiktigt hållbart arbetssätt säkerställer vi företagets framtid. Vi bidrar därmed till Ludvika kommuns utveckling genom att erbjuda attraktiva boendemiljöer ur ett helhetsperspektiv. TRYGGHETEN KB STORA BRUNNSVIK AB Styrelse LUDVIKA KOMMUNFASTIGHETER AB Styrelse VD LUDVIKAHEM AB Styrelse Verksamhetsutvecklare VÄRDEGRUND Våra värdegrunder ska genomsyra vårt dagliga arbete. De är ledstjärnorna i vårt sätt att bemöta varandra, våra kunder, hyresgäster, lokalutnyttjare och samverkanspartners. Våra värdegrunder sammanfattas med de tre ledorden trygghet, effektivitet och affärsmässighet. Trygghet, effektivitet & affärsmässighet ADMINSTRATION Affärsutveckling Arkivering Data/IT Diarium Dokumentstyrning Ekonomi och finans Juridik Krav, Inkasso Målstyrning Personal Posthantering Redovisning Styrelseadminstration Utbildning BYGG Fastighetsutveckling Försäkringar Upphandling Investeringar Miljöfrågor Myndighetsfrågor Nybyggnation Underhåll Projektering Årsentreprenörer FÖRVALTNING Drift Fastighetsskötsel Fastighetsekonomi Felanmälan Hantverkare Husvärdar Jour/beredskap Lokalvård Markskötsel sommar/vinter Reparationer Skötsel/tillsyn Säkerhet/lås /larm/brand MARKNAD Besiktningar Bobutik Hemsidor Information Kampanjer Kontrakt Kundtidningar Marknadsföring Massmedia Reklam/PR Uthyrning Varumärket

5 8 Om LudvikaHem LUDVIKAHEMS BOSTADSOMRÅDEN LUDVIKA Väsman ABB HAMMAR- BACKEN 7 MOT FALUN RIKSVÄG 50 1G 5A 1B CENTRUM 1F 1C 1H 1E 1A 1I 1D MARNÄS 5D 5G 5E 5B 5C 5F HAGALUND MOT VÄSTERÅS RIKSVÄG 66 HARNÄS KARTA ÖVER LUDVIKA KOMMUN 13 FREDRIKSBERG NYHAMMAR GRANGÄRDE SUNNANSJÖ 10 SÖRVIK 8 GONÄS SAXDALEN 9 BLÖTBERGET GRÄSBERG PERSBO HÅKSBERG LUDVIKA 2D 2C HÖGBERGET 2B GRÄNGESBERG MAGNET RASFALLET 2A HÖGBERGET KNUTSBO MOT ÖREBRO RIKSVÄG 50 V N S NOTGÅRDEN Ö 4 LORENSBERGA 3 NISSBO ÖSTANSBO LUDVIKA GÅRD 6 JÄGARNÄS KNUTSBO KARTA ÖVER CENTRALA LUDVIKA CENTRUM 1A Pluto 1B Banken 1C Frigga 1D Vasalunden 1E Tjädern/Järpen 1F Heimdal 1G Brandstationen 1H Loke 1I Freja HÖGBERGET 2A Folkparken 2B Måttet/Vågen 2C Motorn 2D Älgkon 3 LUDVIKA GÅRD 4 NOTGÅRDEN MARNÄS 5A Utsikten/Ravinen 5B Övre Marnäs 5C Rödhaken 5D Hantverkaren 5E Såningsmannen 5F Sothönan/Lommen 5G Muraren 4 6 ÖSTANSBO 7 HAMMARBACKEN SÖRVIK 8A Sörvik 8B Röbacken 9 SAXDALEN 10 SUNNANSJÖ 11 GRANGÄRDE 12A NYHAMMAR 12B NYHAMMAR 13 FREDRIKSBERG

6 10 LudvikaHem Affärsplan VERKSAMHETEN STYRS MOT MÅL LudvikaHem arbetar med målstyrning i form av balanserade styrkort. Det är en praktisk modell för ledning, styrning och uppföljning av företagets verksamhet. På ett strukturerat sätt omsätts företagets vision till det vardagliga arbetet. Målstyrningsmodellen bygger på de fyra perspektiven: ÄGAREN BESTÄMMER SYFTET MED BOLAGET LudvikaHem är en viktig resurs i Ludvika kommuns strävan att skapa goda förutsättningar för framtidens boende. I ägardirektiven säger kommunen att företaget ska medverka till att dels skapa balans mellan utbud och efterfrågan på den lokala bostadsmarknaden, dels utveckla boendet i kommunen. Bostaden är en av grundbultarna i ett modernt välfärdssamhälle. Kommunen har bättre möjligheter att ta ansvar för bostadsförsörjningen när man har tillgång till ett kommunalt bostadsbolag. En felaktig bostadspolitik som leder till utanförskap och social oro drabbar kommunen direkt, och därför har kommunen intressen i och behov av de verksamheter som bedrivs i LudvikaHem. INRIKTNING PÅ BOLAGET Bolagets verksamhet ska utifrån långsiktiga och affärsmässiga principer, i förvaltning och utveckling av bostäder och bostadsområden, medverka till att trygga bostadsförsörjningen i kommunen. Bolaget ska vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden och därigenom medverka till att utveckla Ludvika som attraktiv kommun. EKONOMI KUND VERKSAMHET PERSONAL De fyra perspektiven måste vara i balans för att på lång sikt upprätthålla och förbättra en god kvalitet och en god ekonomi. Något perspektiv får inte bli viktigare än de övriga. Även i sämre tider är det bra med den helhetssynen, eftersom det då blir tydligare var insatserna gör mest nytta. Målstyrningen utvecklar samspelet, delaktigheten och kommunikationen inom personalen och med hyresgästerna, entreprenörerna och ägaren. Mätetalen inom varje perspektiv bestäms med utgångspunkt från styrelsens strategiska ställningstaganden. Strategierna bryts ned i mätbara mål, med sikte på visionen Det bästa boendet. Måluppfyllelsen mäts bland annat genom kvalitetsmätningar i form av enkäter för personal, hyresgäster, brukare av lokaler och nyinflyttade. Svaren på enkäterna styr stora delar av åtgärderna, vilket innebär ett ständigt förbättringsarbete. LEDNING & STYRELSE Bolaget ska utöva sin verksamhet i överensstämmelse med kommunens allmänna mål. Bolaget ska erbjuda en yttre och inre miljö som kan tilltala dagens bostadssökande med möjligheten till samvaro i grannskapet både ute och inne. LEDNINGSGRUPP Ulf Rosenqvist vd Lars Thoreus förvaltningschef Jan Hedberg byggchef Anette Lindberg administrativ chef Hans Gustavsson marknads chef Gunilla Hultin verksamhetsutvecklare STYRELSELEDAMÖTER Sören Finnström (s), ordförande Conny Bringås (v), vice ordförande Monica Åhlén (s) Gaby Back (m) Mauritz Bropetters (c) STYRELSESUPPLEANTER Anders Hjalmar (s) Jens Jansson (s) Mikael Hjort (mp) Torbjörn Åker (m) Leif Sköld (bop) Arbetstagarrepresentanter Eva-Lena Gunningberg, ordinarie (Vision) Ulf Adolfsson, ersättare (Vision)

7 12 Ekonomi Ekonomi Det övergripande målet är att LudvikaHem ska ha en stark ekonomi som klarar ställda krav och viss expansion. Om de övriga tre perspektiven fungerar bra är även ekonomin god, och det är en trygghet för hyresgästerna det är ju i grunden deras pengar som förvaltas. En långsiktigt bra hantering av finanserna, där räntesäkring är en viktig ingrediens, har gjort att LudvikaHem har kunnat presentera positiva resultat varje år. Det skapar mer utrymme för planerade underhållsarbeten, som i sin tur minskar det akuta underhållet. SÅ HÄR ANVÄNDS HYRESPENGARNA FINANSIELLA KOSTNADER UNDERHÅLL UPPVÄRMNING ADMINISTRATION 11,4% 10,9% 7,6% 24,6% INVESTERAR De goda finanserna gör att LudvikaHem har möjlighet att kunna bygga nya projekt när det nu är tillväxt i Ludvika. Det finns dock utmaningar med att investera i hyreslägenheter här, eftersom fastighetspriserna är höga och riskfaktorerna stora. Affärsmässigheten kräver bra lägen där marknadsvärdet är högt och bestående, exempelvis sjönära eller centralt. SKÖTSEL VATTEN, EL, SOPOR ÖVRIGA KOSTNADER 11,5% 13,3% 20,8% SÄLJER VILLOR FÖR ATT BYGGA LÄGENHETER MÅL Försäljningen bidrar till att frigöra pengar till nyproduktion av bostäder. Susanne Modin, fastighetsekonom I drygt tio år har LudvikaHem ägt och hyrt ut 30 villor som tidigare varit bostadsrätter. Nu är marknadsläget ett annat och vartefter husen blir tomma vid utflyttning säljs de. Vi erbjuder även alla hyresgäster att köpa det hus de bor i, men de får fortsätta att hyra om de vill, säger fastighetsekonom Susanne Modin, som är LudvikaHems ansvariga för försäljningen. Högst 3 procent vakansgrad (tomma lägenheter). Resultat efter finansnetto minst två procent av nettoomsättningen.

8 14 Kund Kund Det övergripande målet är att kunder, nyttjare och hyresgäster ska vara nöjda med LudvikaHems arbete. När hyresgästerna senast betygsatte LudvikaHem blev resultatet NKI 81 (nöjd kund-index). Av de som svarade var 84 procent nöjda eller mycket nöjda med sin hyresvärd ur ett helhetsperspektiv. NKI mäts vartannat år. Att få snabb feedback är viktigt. Hyresgästernas åsikter i samband med inflyttning mäts kontinuerligt, resultatet följs upp och är underlag till förbättringar. I inflyttningsenkäten tillfrågas de nya hyresgäster även hur de önskar sitt framtida boende. FOKUS PÅ SERVICE OCH VÄRDSKAP Att få ännu fler nöjda kunder kräver ett långsiktigt arbete som är hållbart över tid. Grunden är att verksamheten fungerar och att kunden har en felfri lägenhet. Lika viktigt är att känna trygghet i boendet. Där ingår att känna sig väl mottagen av samtliga medarbetare man som hyresgäst kan komma i kontakt med. Alla anställda ska vara väl insatta i begreppet värdskap, och det förhållningssättet ska genomsyra hela verksamheten. BoNytt INFORMATION TILL DIG SOM ÄR HYRESGÄST I LUDVIKAHEM NR Lyckliga vinnare sidan 5 De fixar byggandet sidan 3 INSPIRATIONS- RESA till Torsångs handelsträdgård sidan 6 Tävling: GRÖNARE MILJÖ FÖR ÖKAD TRIVSEL sidan 7 INFLYTTNING SID. 6 VILLAFÖRSÄLJNING SID. 5 PERSONALNYTT SID. 4 SOMMARTIDER SID. 8 BoNytt INFORMATION TILL DIG SOM ÄR HYRESGÄST I LUDVIKAHEM NR Mumin sidan hjälper sina landsmän Personalnytt Vi välkomnar Johan Halvarsson! sidan 6 50 i samma lägenhet sidan 8 år 7 Nu har vi nytt utseende! Information som når fram! Genom vår sajt och hyresgästtidning får kunderna den information de söker och behöver. Vackraste utemiljön fick pris sidan 8 sidan 4 MÅL Nöjd kund-index ska vara minst 81. Vara väl insatta i hyresgästernas önskemål. Eftersom varje kund är unik kräver arbetssituationen att medarbetarna är bra människokännare. LudvikaHem har även hyresgäster med speciella behov och i utsatta situationer, vilket gör det ännu viktigare att visa respekt. Allt detta kräver duktiga och serviceinriktade medarbetare. KONTAKT PÅ MÅNGA SÄTT Kundens personliga kontakter hos LudvikaHem är i allmänhet husvärden samt personalen i Bobutiken. Kommunikationen med hyresgästerna sker också via hemsidan och tidningen BoNytt. Där kan de finna information om allt från hyres avtal och vattenförbrukning till miljöpolicy och evenemang. Det är mer effektivt för oss att ha all verksam het under ett tak. Joakim Kvarnström, projektledare BOBUTIKEN FLYTTAR Att ha förvaltning och administration på ett ställe och Bobutiken på ett annat, bara ett par kvarter därifrån, kan vara förvirrande för den som ska besöka någon hos LudvikaHem. Därför byggs en helt ny lokal för Bobutiken i direkt anslutning till kontoren på Köpmansgatan 2. Det är mer effektivt för oss att ha all verksamhet under ett tak, och framför allt blir det enklare för våra kunder att snabbt komma i kontakt med rätt person, säger Joakim Kvarnström, projektledare för nybygget.

9 16 Verksamhet Verksamhet Det övergripande målet för verksamheten är att skapa balans på bostads marknaden med ett varierat bostadsbestånd. LudvikaHem ska ha en föredömlig miljöhantering samt ska genomföra samordnings- och stordriftsfördelar som sammanläggningen till koncern erbjuder. Ludvika kommun är inne i en expansionsperiod, med många nya invånare som flyttar in. En av förutsättningarna för detta är att det skapas attraktiva bostäder på platser där framtidens kommuninvånare vill bo, som centrum- och sjönära, vilket även kommunen beskriver i sin översiktsplan. STYRNING OCH UTVECKLING Det finns en rad aspekter i en verksamhet som LudvikaHems: Den ska följa alla myndig hetskrav. Den kräver planering, upp handlingar och framförhållning. Fokus på miljö ökar. Felanmälan, drift och allt det administrativa ska skötas. LudvikaHem styr upp verksamheten på ett strukturerat sätt, för att vara säkra på att hålla en hög kvalitet och säkerhet, både för medarbetare och boende, och med så lite avvikelser som möjligt. Centrumnära boende underlättar även arbetspendling till andra orter Johan Halvarsson, projektledare FLER NYA BOSTÄDER CENTRALT För att hålla Ludvikas stadskärna levande behövs människor som rör sig där alla tider på dygnet, det vill säga boende, besökare och anställda. Centrumnära boende underlättar även arbetspendling till andra orter. Att hitta lämplig plats, tänkbara byggare, intresse för eventuella butikslokaler, finansiering och tillräckligt antal parkeringsplatser är exempel på frågor som måste lösas, säger Johan Halvarsson, som är projektledare på byggavdelningen. Miljöplan MÅL Femårig plan för samordnings- och stordriftsfördelar. Omvärldsanalys. Färdig ställa 80 lägenheter inom de närmaste fem åren, förutsatt sjöläge eller cityläge. Byggplanebank om minst fem tänkbara projekt. Verksamheten måste utvecklas, och medarbetarna måste våga tänka nytt och hitta nya lösningar. Den som gör som man alltid har gjort, får samma resultat som man alltid har fått. FREJA DEN STÖRSTA INVESTERINGEN Under 2013 var det inflyttning i de första två nybyggda husen i kvarteret Freja i centrala Ludvika och 2015 i det tredje. Området har två loftgångshus med sammanlagt 55 lägenheter och ett seniorboende med 23 lägenheter. Husen är byggda med stor hänsyn till miljö och energi. De är energisnåla, med energieffektiva fönster och väggkonstruktioner, och dessutom återvinns frånluften.

10 18 Personal Personal Det övergripande målet är att ha kompetent och arbetsglad personal, som trivs med att arbeta hos LudvikaHem. Medarbetarna är basen i LudvikaHems kundfokuserade verksamhet. Ett gott ledarskap och en medveten strategi kring att utveckla medarbetarskapet är en framgångsfaktor. Medarbetare som trivs och som tycker om sitt jobb gör en fantas tisk arbetsinsats. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Under de närmaste tio åren går många erfarna och duktiga medarbetare i pension. Därför är en av LudvikaHems största utmaningar att kunna rekrytera kunniga, välutbildade och driftiga medarbetare. För att lyckas med det ställs allt högre krav på att arbetsgivare kan erbjuda en attraktiv arbetsplats. LudvikaHem har genom åren arbetat på bred front med många olika insatser för att bli den mest attraktiva arbetsgivaren i kommunen. Betydelsefulla ingredienser är till exempel gott ledar skap, bra lönevillkor, bra för måner, kom pe tensutveckling, uppmuntran, hälsa och välmående samt möjlighet att på verka sitt arbete. NÖJDA MEDABETARE Den senaste mätningen av nöjd medarbetarindex gav NMI 75 (för hela koncernen). Resultatet ligger till grund för varje avdelnings vidare arbete med frågorna i sina respektive måltavlor. FÖRDELAR SOM ANSTÄLLD Alla medarbetare på LudvikaHem har tillgång till en rad förmåner. Här är några exempel: Tjänstepension Kompetensutveckling utifrån medarbetarens behov Sjukvårdsförsäkring med snabb behandling och insats vid skada En timme friskvård på arbetstid per vecka, eller friskvårdsbidrag Tillgång till företagets gym, relax och bastu Företagskort Ludvika sporthall Rikskortet Företagshälsovård Flextid

11 20 Personal VI-KÄNSLAN ÄR VIKTIG Alla anställda är medlemmar i personalföreningen, som har en mängd aktiviteter under året. Syftet är att olika yrkesgrupper får tillfälle att umgås för att nätverka och tillsammans skapa vi-känsla. Bland de återkommande aktiviteterna finns besök på Romme travbana, hockeyresa och julfest. Prova på golf, gokart och bowling är exempel på annat som har arrangerats. Utöver detta ordnar företaget en årlig personalresa med övernattning ett uppskattat inslag i vardagen. UTVECKLING AV PERSONAL Regelbundet hålls gemensamma utveck lingsträffar för person a len, bland annat diskuteras vad värdeorden trygghet, effektivitet och affärsmässighet betyder för den enskilde och hur de kan användas som ledord i vardagen. Det har även hållits en heldagsutbildning i kommunikation, service och bemötande, där medarbetarna fick tips och verktyg att använda i kommunikationen med både kunder och arbetskamrater. Hyresjuridik, projektledarutbildning, entreprenörsjuridik är andra exempel på kurser som medarbetarna får möjlighet att delta i. Under det årliga medarbetarsamtalet ses den personliga utvecklingsplanen över och utbildningsbehovet kartläggs för att kunna planera vilka kurser som ska genom föras. Det är roligt att få vara med och hitta lösningar på verkliga utmaningar David Helsing, säkerhetsansvarig FRAMTIDSSPANARE David Helsing är en av de 15 personer inom SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) som har utsetts till framtidsspanare i projektet Ung nytta. Två utbildningstillfällen och sam arbete med de övriga spanarna ska resultera i nya tankesätt och att bryta perspektiv mot varandra. Det är roligt att vara med och få inflytande på riksnivå när vi tillsammans försöker hitta lösningar på verkliga utmaningar. Dessutom är det bra att få ett utbyggt kontaktnät för erfarenhetsutbyte, säger David. MÅL Nöjd medarbetarindex ska vara minst % medarbetarsamtal. 97 % frisknärvaro.

12 22 LudvikaHem LudvikaHem affärsplan Nyckeltal & fakta EKONOMI: Omsättning 214 miljoner kronor (208) Årets resultat 9,7 miljoner kronor (5,8) Balansomslutning 787 miljoner kronor (761) Soliditet 15,6 procent (14,3) Hyresintäkter 206 miljoner kronor (201) Eget kapital 118 miljoner kronor (109) Vakansgrad 2,98 procent (3,03) KUND: VERKSAMHET: Kundomsättning 21,6 procent NKI, nöjd kund-index 81 Antal lägenheter (3 353) Flyttat inom LudvikaHem 172 Antal lokaler 360 (355) PERSONAL: Tillsvidareanställda Kvinnor 16 Män 31 Totalt 47 Totalt i koncernen 142 NMI, nöjd medarbetar-index 75 År 2014 (2013)

13 Välkommen in till oss i Bobutiken Carlavägen 2, Box 13, Ludvika Tel Fax info@ludvikahem.se FOTO: MARIA HANSSON TEXT: EVA WIKSTRÖM & LUDVIKAHEM