Förvaltningsberättelse. Affärsidé, mål och strategier

Transkript

1 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Bostads AB Poseidon ( ) får härmed avge årsredovisning för verksamhetsåret Bolaget är ett helägt dotterbolag till Förvaltnings AB Framtiden ( ), vilket är helägt av Göteborgs Stad. Affärsidé, mål och strategier Ägardirektiv Utgångspunkten för verksamheten inom Poseidon är det ägardokument som beskriver Göteborgs Stads motiv för sitt fastighetsägande. Huvudpunkterna i dokumentet är följande: Genom bostadsföretagens verksamhet ska Göteborgs utveckling stärkas. De boende ska genom bostadsföretagen ges ett långtgående inflytande över sin bostad och över dess närmaste omgivning. Genom ett fördjupat engagemang i, och ansvarstagande för, sitt boende ska de boende utveckla sin egen välfärd. Våra ägare förväntar sig också att Poseidon ska erbjuda ett brett utbud av attraktiva och prisvärda bostäder, att vi ska ha en god ekonomi och att vi ska kombinera ett bra boende med ett socialt ansvar. Vår vision Poseidons vision Tillsammans skapar vi gröna hem där människor vill bo och leva presenterades Den tar utgångspunkt i ägardirektivet och fungerar som en ledstjärna i arbetet med att förvalta och utveckla våra bostadsområden. Visionen pekar på två betydelsefulla saker: grön miljö och hemkänsla. Båda behövs för att man ska trivas där man bor, och trivs man där man bor, så vårdar man sin närmiljö. Vi tror till exempel att attraktiva utemiljöer är en viktig del av boendet. Att alla mår bra av att bo grönt och vackert. Därför ser vi till att skapa många grönområden, planteringar och lek- och uteplatser i våra bostadsområden. Det betyder också att vi värnar om miljön och arbetar på ett sätt som är ekologiskt hållbart på sikt. Hemkänslan och trivseln i området är precis lika viktig att tänka på. Därför arbetar vi hela tiden för att skapa trygghet, boendeinflytande och bostadskvalitet. Vi försöker arbeta tillsammans med våra hyresgäster, och med målet att våra bostadsområden ska upplevas som trygga, lustfyllda och välkomnande hem. Affärsidé Vår affärsidé går ut på att Poseidon ska vara det bästa personliga bostadsalternativet som möter göteborgarnas krav på ett föränderligt och varierande hyresrättsboende. Värderingar Allt det vi gör på Poseidon ska präglas av våra värderingar. Vi ska värna om naturen så att den inte utarmas till kommande generationer. Vår syn på samhället ska präglas av demokrati och öppenhet. Vi har en stor tilltro till den enskilda människans förmåga och vi anser att alla människor har lika värde och samma rättigheter oavsett etniskt ursprung, hudfärg, kön, religion eller politisk uppfattning. Vi är också övertygade om att våra relationer med våra kunder, hyresgästerna, måste bygga på ömsesidig respekt. 3

2 Strategier Våra strategier beskriver vad som krävs för att vi ska nå våra mål. Strategierna är tio byggstenar som, rätt genomförda, tillsammans skapar ett framgångsrikt Poseidon. 1) Vi ska fokusera på vår kärnverksamhet, förvaltning, och driva denna affärsmässigt. I stället för att göra allt i egen regi ska vi vidareutveckla vår förvaltning av bostäderna genom effektiv projektstyrning. Konkurrenskraftiga upphandlingar, aktiv finansförvaltning och sparsamhet ska bidra till att uppnå en god totalekonomi. 2) Verksamheten ska präglas av hyresgästernas inflytande. I våra ögon är hyresgästerna en viktig resurs i utvecklingen av Poseidon. Vi måste vara lyhörda för deras önskemål och gå dem till mötes med flexibla lösningar. Vi ska öka hyresgästernas inflytande över det egna boendet och därigenom bidra till utvecklingen av lokal demokrati och självförvaltning. 3) Vi ska arbeta decentraliserat och mot tydliga mål. Poseidons organisation ska vara platt för att främja snabba beslut. Ansvaret för det dagliga arbetet ska vara starkt decentraliserat och varje medarbetare ska arbeta med eget ansvar och tillhörande befogenheter. All verksamhet ska följas upp mot tydliga nyckeltal. 4) Vi ska bli så kända för våra gröna bostadsområden att göteborgarna automatiskt förknippar vackra gårdsmiljöer med Poseidon. Utemiljöerna ska upplevas som trygga och attraktiva året om. 5) Vi ska aktivt bidra till en bättre miljö genom att arbeta efter kretsloppsprincipen och stiftelsen Det Naturliga Stegets fyra systemvillkor. Vi ska investera i modern teknik och kompetens för att minska avfallsmängderna och vår förbrukning av bränsle, el och vatten. Vi ska också satsa på en god innemiljö för de boende. 6) Vi ska engagera oss i lokalsamhällets utveckling genom ett nära samarbete med stadsdelsförvaltningarna, närpolisen, företagarföreningar, skolor och andra lokala aktörer i de områden där vi är verksamma. 7) Vi ska verka för ökad mångfald. Det gör vi genom att öka integrationen i våra bostadsområden och genom att tillvarata potentialen i det mångkulturella samhället, bland annat i samband med rekrytering av medarbetare. 8) Vi ska ta tillvara de möjligheter som utvecklingen av IT medför. Vi ska ligga långt framme och erbjuda lösningar för det nya hemmet. De möjligheter som IT ger ska utnyttjas i vårt erbjudande till hyresgästerna och i vårt interna arbete. 9) Vi ska stärka Poseidons varumärke. Med öppen, kontinuerlig och konsekvent marknadskommunikation ska vi ge Poseidon en tydlig identitet och också öka göteborgarnas kunskap om och förtroende för vårt företag. Det ska ske med hjälp av engagerade medarbetare, traditionell marknadsföring och våra hyresgäster som viktiga ambassadörer. 10) Det ska vara utvecklande att arbeta på Poseidon. Varje medarbetare måste ha tillräcklig kompetens för kunna axla det egna ansvaret och de egna befogenheterna. Samtliga medarbetare ska kontinuerligt erbjudas kompetensutveckling, vilket skapar förutsättningar för personlig utveckling och i förlängningen medarbetare som trivs med sitt arbete. Mål för 2005 Vi har lagt fast sju mål som vi strävar mot att uppnå Målen är uppsatta utifrån ägarkraven, vår vision och vår affärsidé. Det rör sig både om ekonomiska och kvalitativa mål och de är starkt förankrade i verksamheten. De ekonomiska målen är superdriftnettot och direktavkastningen. De kvalitativa målen är nöjda boende, minskad miljöpåverkan, nöjda medarbetare och ett starkt varumärke. Mätningar av måluppfyllelsen genomförs varje år, av oss själva eller i samarbete med externa företag. 4

3 Superdriftnetto* kr/kvm Vi ska ha ett superdriftnetto på 530 kronor/kvadratmeter, vilket innebär att lönsamheten måste öka för att vara i nivå med de bästa i branschen. Superdriftnettot har förbättrats varje år sedan 1999 och uppgick för 2003 till 497 kronor/kvadratmeter. * Definition sidan 28 Direktavkastning* % 7,2 7,0 6,8 6,6 6,4 6,2 6,0 6, ,2 Vi ska ha en direktavkastning på 7,2 procent. Ökad lönsamhet och balanserade investeringar ger högre avkastning. Direktavkastningen steg 2002, efter en nedgång 2001, och sjönk till 6,7 procent 2003 delvis som en effekt av årets återförda nedskrivningar. * Definition sidan Nöjd Boendeindex (NBI) Totalt ska vara 70. Nöjda boende är en förutsättning för att vi ska kunna öka vår lönsamhet. NBI Totalt har haft en stabil utveckling sedan 1999 och uppgick till 68 för Nöjd Boendeindex Totalt ,8 7, , Nöjd Boendeindex Utemiljö NBI Utemiljö ska uppgå till 80. Utemiljön har stor betydelse för Nöjd Boendeindex (NBI) Totalt liksom för vår image. År 2003 sjönk NBI för utemiljön till 71, jämfört med 75 föregående år. Miljöindex Miljöindex ska vara 236. Vi ska ständigt arbeta med att minska miljöpåverkan av vår verksamhet. Miljöindex har sjunkit kontinuerligt sedan 1999 och landade på 251 för Nöjd Medarbetarindex Nöjd Medarbetarindex (NMI) ska vara 75. Ökad trivsel bland medarbetarna tjänar alla på medarbetare, boende och företaget. NMI minskade under 2003 till 67, jämfört med 72 för Image % Vi ska ha ett gott anseende hos 85 procent av göteborgarna. Ett starkt varumärke hjälper oss att attrahera nya hyresgäster. Imagen har stärkts varje år den senaste femårsperioden och uppgick till 75 för Mätning för 2003 saknas. 5

4 Våra bostäder Bostadsmarknaden i stort Efterfrågan på bostäder i Göteborg påverkas främst av Sveriges och Västsveriges ekonomiska utveckling. Det är framför allt Göteborg som är motor i regionen. Västsverige har haft en positiv utveckling under många år och även 2003 blev ett bra år, även om den ekonomiska utvecklingen mätt som bruttoregionprodukten var något sämre än genomsnittet från de föregående åren. Att människor har ett arbete är också mycket viktigt för efterfrågan på bostäder. I Göteborg har antalet sysselsatta ökat under många år och den utvecklingen höll i sig även Arbetsmarknaden i Västra Götaland förväntas växa med drygt nya jobb till Huvuddelen av efterfrågan på arbetskraft kommer att vara riktad mot personer med högskoleutbildning. Efterfrågan på välutbildad arbetskraft kommer att vara störst i Göteborgsregionen. Efterfrågan på bostäder drivs också av befolkningstillväxten. Göteborg upplever en fortsatt befolkningsökning, som för 2003 beräknades till drygt personer, vilket innebär att Göteborg hade cirka invånare den sista december Antalet hushåll beräknas fortsätta att öka med cirka per år de närmaste åren. Framför allt är det andelen hushåll med en eller två personer som ökar. Parallellt med detta ökar behovet av stora lägenheter för hushåll med fler än fem personer. Byggproduktionen ligger på en oförändrat hög nivå. Under året tillkom det i Göteborg sammanlagt cirka nya bostäder. Av dessa färdigställdes omkring genom nyproduktion och 500 genom ombyggnader. Det är främst kontor och hotell som har byggts om till studentbostäder, men även påbyggnader och inredningar av vindar har gett ett tillskott av lägenheter. Eftersom det beräknas bo två personer i varje bostad, var 2003 ett år då den totala bostadsmarknaden varken förbättrades eller försämrades. Bostadsbyggandet i Göteborg bedöms öka det närmaste året. Vid årsskiftet 2003/2004 pågick nyproduktion av närmare lägenheter. Samtidigt pågick ombyggnader, som när de är genomförda under 2004, kommer att ge ett tillskott på ytterligare drygt 400 lägenheter. Fram till 2007 beräknar Fastighetskontoret att totalt nya bostäder kommer att tillföras Göteborgs bostadsmarknad. Priserna på bostadsrätter och villor steg under 2003, vilket dels visar på en fortsatt hög efterfrågan på bostäder, dels förstärker hyresrättens konkurrenskraft. Antalet vakanta hyreslägenheter fortsatte att minska under året. Rörligheten på bostadsmarknaden har också minskat de senaste åren; många hyresgäster bor kvar längre i sin lägenhet. Den hårdnande situationen på bostadsmarknaden gör det svårare för de som av olika skäl inte kan skaffa lägenhet på egen hand. Mot bakgrund av detta bedriver kommunen, de privata och de kooperativa fastighetsägarna ett omfattande arbete för att förbättra möjligheterna för dessa grupper. Bostadsmarknadens aktörer Till de huvudgrupper som äger bostadshyreshus i Göteborg räknas de kommunala bolagen, de större privatägda fastighetsbolagen samt mindre privata fastighetsföretag och privatpersoner. Poseidons bostadsbestånd omfattar lägenheter. Sett till antalet lägenheter är företaget därmed det enskilt största på Göteborgsmarknaden med en marknadsandel på cirka 10 procent av den totala bostadsmarknaden och omkring 16 procent av hyresrättsmarknaden. I dag består Göteborgs bostadsmarknad av totalt Hela bostadsmarknaden Göteborgs stad Kommunägda hyresrätter 29% Bostadsrätter 22% 19% 30% Privata hyresrätter/övrigt Småhus, enskilda cirka bostäder, varav är småhus, bostadsrätter, kommunala hyresrätter och övriga hyresrätter. Hushållen i Göteborg bedöms till 80 procent bestå av en eller två personer, vilket passar bra till Poseidons 6

5 bostadsbestånd som till nästan 90 procent består av lägenheter på tre rum och kök eller mindre och med en snittyta på 64 kvadratmeter. Antalet lägenheter för stora hushåll med fem eller fler personer är dock mycket få i bolaget. Många av Poseidons hyresgäster har bott länge i sin lägenhet. En fjärdedel har en boendetid på tio år eller mer. Omsättningen är i stort sett jämn mellan olika geografiska områden även om den är något lägre i bolagets mer centralt belägna fastigheter. En stor del av avflyttningen från dessa områden utgörs av direktbyten med andra hyresgäster. Den totala omsättningen av lägenheter har varit 12 procent varav de interna omflyttningarna inom bolaget var 3,3 procent. Under 2003 lämnade hushåll Poseidon, vilket motsvarar 8,7 procent av det totala antalet hushåll. Antalet outhyrda lägenheter ligger på en fortsatt låg nivå. Vid årets slut uppgick dessa till 0,1 procent, vilket motsvarar 33 lägenheter. Det är främst områden under ombyggnad som berörs av vakanser. Hyror Överenskommelsen med Hyresgästföreningen om hyrorna för 2003 innebar att hyrorna i genomsnitt höjdes med 1,6 procent från och med februari Med hänsyn till lägenheternas nuvarande hyra, bostadsområdets kvaliteter och den berörda fastighetens kvaliteter differentierades hyreshöjningen från 1,4 procent till 1,8 procent. Som underlag för hyressättningen har Poseidon och Hyresgästföreningen tillsammans tagit fram en modell som rangordnar fastigheterna efter geografiska och tekniska kvaliteter. Poseidons genomsnittliga hyresnivå för bostäder uppgick vid årsskiftet 2003/2004 till 828 kr/kvm. Hyran för snittlägenheten på 64 kvm är därmed kronor per månad. Framåtblick Förutsättningarna för Poseidon är goda i flera avseenden. Stora delar av beståndet är väl underhållet och efterfrågan är hög i de områden och stadsdelar där vi finns representerade. Poseidons hyresgäster är också trogna hyresgäster. Bolaget har som mål att vara den bästa hyresvärden i Göteborg med långsiktiga relationer till hyresgästerna, och som en följd av det också bli mindre konjunkturkänsligt. Boinflytande under utveckling En av de viktigaste åtgärderna för att skapa nöjda och trogna kunder är att ge hyresgästerna inflytande över den egna bostaden och dess närmaste omgivning. Därigenom kan de själva påverka sin boendemiljö. Till det kommer vinster i form av ökad trygghet och gemenskap, men också lägre driftkostnader och ett ökat kvarboende. Det är bakgrunden till att Poseidon 1997 startade utvecklingsprojektet Lokal demokrati och självförvaltning. Processen innebar att de boende i varje område själva fick bestämma om de skulle ta över ansvar och i så fall i vilken utsträckning. Projektet har följts och utvärderats av en tvärvetenskaplig forskargrupp vid Uppsala Universitetet, som lade fram sin rapport i slutet av Undersökningen visar att hyresgästerna tycker att självförvaltning är klart positivt för utemiljön. De som deltar aktivt i självförvaltningsarbetet upplever dessutom att gemenskapen, trivseln och möjligheterna att påverka ökat. Projektfasen är nu avslutad och självförvaltningen ingår i företagets ordinarie verksamhet. Aktiviteterna består bland annat i att bilda gårdsföreningar, som är en relativt lös form i sammanslutning utan krav på medlemskap i Hyresgästföreningen. Antalet gårdsföreningar uppgår till 19 stycken. Totalt har antalet aktiva hyresgäster ökat med 25 procent under 2003, från 800 till personer. Aktivt trygghetsarbete Poseidon arbetar målmedvetet för att öka tryggheten. En stor del av dessa satsningar sker inom ramen för bolagets vardagsförvaltning och gäller förbättringar av den fysiska utemiljön. Ökad belysning, förstärkt inbrottsskydd och säkrare parkeringsplatser är några av åtgärderna. Samtidigt fortsätter vi att fördjupa samarbetet med stadsdelsförvaltningar, närpolisen och andra lokala aktörer i de stadsdelar där vi är verksamma. 7

6 I Gunnared har samtliga ägare av flerbostadshus, både privata och kommunala, genomfört en rad åtgärder för att försvåra bilbrott. Arbetet prisbelönades i november av Brottsförebyggande Rådet i den svenska uttagningen till tävlingen om det bästa brottsförebyggande projektet i Europa The European Crime Prevention Awards (ECPA). Fastighetsägare i Gamlestaden arbetar på ett liknande sätt med gemensamma insatser mot bilbrottsligheten, trygghetsinventeringar av boendemiljön och regelbunden information till alla hushåll och företag i stadsdelen. På centrala Hisingen har Poseidon och de privata ägarnas intresseorganisation Fastighetsägarna Göteborg tagit initiativet till en ideell fastighetsägarförening, också med syfte att öka tryggheten. De kommunägda bostadsbolagen planerar även att starta en ny verksamhet som ska konstatera och åtgärda nattliga störningar i boendet; Störningsjouren. Verksamheten beräknas starta den 1 april 2004 och målsättningen är att knyta fler fastighetsägare till samarbetet. Många och olika kontaktvägar Poseidons ledstjärna är att arbeta decentraliserat med stor närhet till våra hyresgäster. Bolagets distriktsorganisation med sju BoButiker, cirka 70 husvärdar och 30 miljövärdar gör att ansvaret och befogenheterna flyttas längst ut i verksamheten, där mötet med de boende äger rum. Målet med organisationen är att skapa en förvaltning som tar hänsyn till hyresgästernas åsikter om den gemensamma boendemiljön. Relationen startar ofta med trivselskapande insatser såsom gemensamma gårdsfester, miljödagar, planteringshelger och liknande för att sedan fortsätta med direkta utvecklingsåtgärder, i vissa fall i form av gårdsföreningar. Andra åtgärder för att bygga långsiktiga kundrelationer är sommarläger och sommarjobb för hyresgästernas barn, simskolor, resor och återkommande rabatterbjudanden på olika typer av evenemang. Tillgängligheten till våra medarbetare är en högt prioriterad fråga. Den första september slopade vi därför de särskilda expeditions- och telefontiderna. Istället kan hyresgästerna ringa sin husvärd när som helst under arbetsdagen. En viktig del i utvecklingen av kommunikationskanalerna med de boende är bredband. De flesta av Poseidons hyresgäster kan skaffa snabbt Internet via ADSL-uppkoppling från valfri operatör. Därmed kan de också komma i kontakt med oss via vår hemsida, som under året genomgått en rad förbättringar. Bland annat har det blivit enklare för de boende att hitta sin husvärd och lämna felanmälningar via Andra kanaler är tidningen I Våra Kvarter, som utkommer sex gånger om året. Tidningen kompletteras av lokala informationsblad, som förstärker den vardagsnära kontakten med de boende. Utöver dessa kontakter med de boende träffas Poseidon och Hyresgästföreningen på företagsnivå i en boinflytandekommitté fyra gånger om året. Där det finns lokala hyresgästföreningar sker samrådsmöten med ledningen för respektive distrikt. Därtill deltar vi i ett antal bostadsmöten anordnade av Hyresgästföreningen. Hemspråkskanaler Under året har Poseidon och de övriga kommunägda bostadsbolagen i Göteborg tecknat ett kompletterande tv-avtal med com hem, som ger bolagens hyresgäster möjlighet att se 30 nya hemspråkskanaler via kabel-tv. Valet av kanaler grundar sig på intervjuer med de boende och boendestatistik från Statistiska Centralbyrån, SCB. Mätning av kundnöjdhet Poseidon mäter varje år hur hyresgästerna upplever kvaliteten i sitt boende. Undersökningen presenteras i form av ett Nöjd Boendeindex, NBI. De senaste fem årens resultat visar på en stabil utveckling blev betyget 68 på en skala från Vårt långsiktiga mål är att nå ett NBI på 70. Inriktningen för 2004 är därför att öka boinflytandet och den upplevda tryggheten i våra bostadsområden samt att fortsätta på den inslagna vägen med att skapa trivsamma utemiljöer. 8

7 Nöjd Boendeindex Totalt Poseidons fastighetsbestånd 68 Vid årsskiftet ägde och förvaltade Poseidon 379 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om kvm, varav 94 procent utgjordes av bostadsyta. Den totala hyresintäkten uppgick till mkr. Fastigheterna har en jämn ålderssammansättning och god spridning över Göteborgs kommun, samtidigt som de är koncentrerade i enheter som skapar goda förutsättningar för en rationell förvaltning. Kartan på sidan 69 visar hur många lägenheter Poseidon äger i respektive stadsdel. Hur lägenheterna fördelar sig storleksmässigt framgår av nedanstående tabell: Poseidons lägenhetsfördelning rum och kök eller mindre 11,4 % 2 rum och kök 46,8 % 3 rum och kök 28,0 % 4 rum och kök 12,1 % 5 rum och kök eller större 1,7 % Area fördelad efter fastigheternas ålder 1000 m Poseidons distrikt Hisingen rymmer bolagets största fastighetsbestånd. Här äger Poseidon lägenheter i bland annat Brunnsbo och Backa. Båda är 1960-talsområden med stor närhet till flera stora affärscentra. Lite lummigare, men ändå nära det expansiva Lindholmen, ligger Poseidons landshövdingehus från och 1940-talet vid Björlandavägen, Ramberget, Kvillebäcken och Brämaregården. Poseidon äger också bostäder i genuina och 1950-talsområden som Lundby, Jättesten, Kyrkbyn samt i Biskopsgården och Länsmansgården. Distriktets nyaste område är Karlaplatsen, ett 1990-talsområde med extra hög standard. Bolagets mest centrala och näst största distrikt är Linné-Guldheden med lägenheter av mångskiftande karaktär. Här finns allt från Linnégatans paradvåningar och Hagas välbevarade kullerstensidyll till Krokslätts låghus och de högt belägna respektive 1950-talshusen i Johanneberg och Guldheden. Hit hör även Sandarna och Gråberget i väster. Även Olskroken är ett distrikt med stor variation bland sina lägenheter. Hit hör själva Olskroken med sina 1980-talshus men även Lunden, Bagaregården, Strömmensberg, Gamlestaden och Kallebäck. Kålltorp och Vidkärr är andra stadsdelar i östra Göteborg, som bjuder på småskaligt boende nära Delsjöns vidsträckta fritidsområde. Längst i väster ligger vårt distrikt Frölunda-Högsbo med lägenheter. Här finns bostadsområden som Frölunda Torg, Järnbrott, Gånglåten, Kaverös och Frölunda Kyrkby. Allra närmast havet ligger Kumleskär, ett låghusområde från 1990-talet med särskilt hög standard. Kanske är dock Högsbohöjd det område som fått mest uppmärksamhet tack vare det omfattande upprustningsarbete som ägt rum här och det omtalade IT-huset. Huset, med sina 37 helt IT-integrerade lägenheter, var det första i sitt slag i Sverige och invigdes i september I nordöstra Göteborg ligger Poseidons distrikt Kortedala-Angered med lägenheter. Längst i norr ligger det naturnära Övre Lövgärdet och Angered Centrum, där de flesta lägenheterna byggdes på 1970-talet. Kortedala och Kviberg är andra delar av distriktet och består av genuina 1950-talsfastigheter, med de kvaliteter som präglar hus från denna tidsepok. 9

8 Förädling Poseidon arbetar kontinuerligt och aktivt med att ta fram projekt och planer för nyproduktion. Ambitionen är att bygga fastigheter med god arkitektur, bra bostäder och låga drift- och underhållskostnader för en långsiktig förvaltning. Våra satsningar ska också bidra till Göteborgs utveckling genom att skapa attraktiva stadsdelar. Det kan medföra att de initiala investeringarna blir höga, men innebär lönsamhet i ett längre perspektiv. Arbetet med Poseidons första nybyggnation på tio år, Norra Ågatan vid Stampen, fortsatte under året. När kvarteret står klart 2004 kommer det att ge Göteborg ett välbehövligt tillskott på 332 nya lägenheter. Av dessa är 78 studentlägenheter. Tomten, som stått öde de senaste tio åren, ligger granne med Göteborgs Högre Samskola, endast ett stenkast från det så kallade evenemangsstråket med Ullevi, Scandinavium och Svenska Mässan. De planerade fastigheterna, ett skivhus i sju våningar samt fyra punkthus i sex våningar, utformas med stor omsorg. Arkitekturen, materialvalen och färgsättningen är särskilt anpassade för att byggnaderna ska smälta in i den befintliga miljön. Målet är att skapa ett bärkraftigt boende där attraktiva utemiljöer med grönska, planteringar och lekplatser är lika självklara inslag som IT-lösningar. Till exempel kommer hyresgästerna att själva kunna styra inomhusklimatet och mäta den egna förbrukningen av energi och tappvatten. Lägenheterna är ytsnåla och funktionseffektiva. De flesta är mellan 55 och 65 kvadratmeter med ett eller två sovrum. Den totala bostadsarean kommer att uppgå till kvadratmeter. Om- och påbyggnaden av Gånglåten i Frölunda som pågått i tre år, slutfördes under året. Området, som från början rymde 520 lägenheter, innehåller nu totalt 615 lägenheter. Under året byggdes 79 lägenheter om och 32 nya tillkom. I och med att halva området byggts på med en våning och utrustats med hissar har vi också kunnat skapa en 50-procentig hisstillgänglighet i området. Ombyggnaden av totalt 494 lägenheter i Jättesten på Hisingen fortsätter. Tredje och sista etappen har handlats upp och hela området kommer att stå klart under Under 2003 färdigställdes sammanlagt 112 lägenheter. Av dessa är fem stycken nya. I samband med ombyggnaden förändras avfallshanteringen radikalt. Området förses med miljöhus där hyresgästerna sorterar sitt avfall i tretton fraktioner. Dessutom komposteras det biologiska avfallet lokalt. Förnyelsen av Daggdroppe- och Klimatgatan i Länsmansgården färdigställdes under året. Husen har ny fasadutformning och nya inglasade uterum. Ventilationen är förbättrad och allt sanitetsporslin och alla vitvaror är utbytta. Även utemiljön har förnyats. Under året förbereddes den planerade förnyelsen av miljonprogramsområdet Backa Röd. Området, som är Poseidons enskilt största bostadsområde med totalt lägenheter, har tekniska brister och upplevs som otryggt. I december pågick upphandlingen av den första etappen, som omfattar en invändig och utvändig upprustning av 72 lägenheter på Markurellgatan. Samtidigt påbörjades också förhandlingar om hyreshöjningar till följd av förnyelsen. Avsikten med detta delprojekt är att samla erfarenheter inför en fortsatt upprustning av området. Parallellt med förnyelsen av Markurellgatan planerar vi att genomföra ett separat projekt för att öka tryggheten i hela Backa Röd. Det innebär bland annat att alla entréer utrustas med portlås och porttelefon. På Stackmolnsgatan i Länsmansgården färdigställdes ombyggnaden av ett stort parkeringsdäck till två mindre parkeringshus. Vi påbörjade också renoveringen av tre skivhus. Fastigheterna kommer att tilläggsisoleras och förses med nya fasader samt inglasade balkonger. Entréerna rustas upp, ventilationen byggs om och utemiljön förnyas. Dessa tekniska och trygghetsskapande åtgärder kommer att slutföras under Poseidon äger också ett radhusområde med 283 lägenheter i Övre Lövgärdet. En upprustning av främst tak, fasader och ventilationssystem, är mycket angelägen. Ett hus upprustades på prov under året och investeringsbeslut fattades för hela området. Målet är att påbörja projektet under första halvåret Lagom till höstens terminsstart stod ombyggnaden 10

9 av det så kallade Forumhuset i Gamlestaden klart. Fastigheten har genom åren fungerat som lägenhetshotell och flyktingförläggning, men rymmer nu 175 studentlägenheter med tillhörande lägenhetsförråd, cykelförråd och gemensamhetsutrymmen. Syftet med projektet har varit att bidra till att säkra Göteborgs position och utveckling som attraktiv kunskapsstad. Det är också ett led i vår långsiktiga satsning på att utveckla Gamlestaden till en tryggare och trivsammare stadsdel. Genom att bygga om ett antal lokaler skapade vi ytterligare 22 nya smålägenheter i Guldheden och Johanneberg. För att skapa förutsättningar för nybyggnation har vi under året initierat, medverkat i och drivit flera planarbeten. Bland annat pågår ett planarbete för kvarteret Venus, som gränsar till kvarteret Norra Ågatan på motsatt sida av Gullbergsån. En nybyggnation här skulle kunna ge cirka 400 nya lägenheter. Produktionen skulle kunna påbörjas under I Kaverös pågår en planprocess, där planen för området ställs ut i början av Om planen går igenom kan vi under året påbörja en produktion, som fullt utbyggd ger cirka 200 nya lägenheter. Förslaget innebär att fyra hus byggs på med två våningar och att två befintliga parkeringsdäck byggs på med lägenheter. Ett liknande planarbete är en påbyggnad av Poseidons hus på Glasmästaregatan i Krokslätt. Här skulle en byggnation kunna påbörjas under 2005 och ge ytterligare cirka 120 lägenheter i ett attraktivt läge. Förvärv och försäljningar Poseidons huvudmotiv för att köpa och sälja fastigheter är att kunna effektivisera förvaltningen och ta ett aktivt ansvar för utvecklingen av de stadsdelar där vi är verksamma. Köp och försäljningar kan också vara strategiskt viktiga inför kommande upprustning och utveckling av det övriga beståndet. Under 2003 förvärvade Poseidon en fastighet i Jättestensområdet för 9 mkr. Fastigheten ligger vid det lokala torget och innehåller 14 lägenheter och nio lokaler. Syftet med förvärvet var att effektivisera förvaltningen och säkerställa torgets framtid. Huset var den enda kvarvarande fastigheten i området som inte ägdes av Poseidon. En fastighetsväxling genomfördes med Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag. Bostadsbolaget överlät ett kvarter med landshövdingehus vid Kvilletorget med 79 lägenheter och tolv lokaler, de allra flesta butiker i gatuplan. Poseidon överlät fyra byggnader i Rambergsstaden, som rymmer 90 lägenheter samt sex lokaler. Syftet med fastighetsväxlingen var att effektivisera bolagens förvaltning. Det juridiska tillträdet sker vid halvårsskiftet 2004, men båda bolagen övertog förvaltningen vid årsskiftet 2003/2004. Lokalmarknaden Omsättningen på lokalfastigheter i Göteborg ökade under Trots en ökande vakansgrad på kontorsmarknaden har medelhyran fortsatt uppåt. På butiksmarknaden fortsatte hyrorna att stiga i de mest centrala delarna av staden. Utvecklingen var densamma i Göteborgs externhandelscentra och i något stadsdelscentrum. Poseidons lokalbestånd omfattar kvm lokalyta, varav kvm kommersiella lokaler, främst butiksyta, förvaltas av Förvaltnings AB GöteborgsLokaler. Poseidons sammanlagda lokalintäkter uppgår till 5,3 procent av bolagets totala hyresintäkter. Bland hyresgästerna dominerar Göteborgs Stad, som svarar för 22 procent av bolagets lokalintäkter. De flesta av hyreskontrakten regleras med indexklausul. Hyran för lokaler med förhandlingsklausul höjdes med tre procent den 1 februari

10 Vår miljöredovisning Poseidons miljöpolicy Miljöriktighet är en av Poseidons huvudstrategier. Poseidons miljöpolicy slår fast att vi verkar för ett samhälle med uthållig tillväxt genom att bygga och förvalta bostäder med långsiktig hänsyn till människor och miljö. Miljöpolicyn ställer krav på ett aktivt engagemang i miljöfrågor bland våra anställda och ingår som en naturlig del i det dagliga arbetet på alla nivåer i företaget. Det kräver en helhetssyn och ett systemtänkande. Därför utvecklar vi vår verksamhet enligt kretsloppsprincipen och stiftelsen Det Naturliga Stegets fyra systemvillkor och fokuserar särskilt på följande fyra områden: Förbrukning Miljöpåverkan till följd av vår värme-, vatten- och elförbrukning ska minska. Miljöfarliga ämnen Miljöfarliga ämnen i våra fastigheter ska kartläggas och fasas ut. Innemiljö Innemiljön i våra fastigheter ska kvalitetssäkras i enlighet med Sveriges Provnings- och Forskningsinstituts standard SPCR 114. Avfall Vi ska eftersträva hushållsnära källsortering och lokal kompostering av avfall. Men vi ska inte bara tillgodose våra hyresgästers behov och förväntningar på ett ansvarsfullt miljöarbete vi vill också aktivt verka för att öka våra boendes kunskap om miljöfrågor. Som ett led i detta samarbetar vi aktivt med andra företag, myndigheter och organisationer för att hitta goda lösningar för att skydda miljön. Miljöarbetets organisation Poseidons miljöarbete omfattar samtliga anställda, oavsett vilka uppgifter vi har. För oss är det lika viktigt att våra hyresgäster aktivt bidrar till att minska Det Naturliga Stegets systemvillkor I det hållbara samhället utsätts inte naturen för systematisk koncentrationsökning av ämnen från berggrunden 2. koncentrationsökning av ämnen från samhällets produktion 3. undanträngning med fysiska metoder. Och, i det samhället tillgodoses mänskliga behov överallt. resursförbrukningen. Här har våra husvärdar och miljövärdar en viktig roll som ambassadörer och kunskapsspridare i miljöfrågor. Stödresurser för deras arbete finns också inom varje distriktsorganisation. På ledningens uppdrag driver organisationen även ett antal företagsövergripande projekt, som syftar till att öka kunskapen och driva utvecklingen framåt inom våra fyra fokusområden. Det yttersta ansvaret för Poseidons miljöarbete har bolagets ledning. För att driva och samordna det företagsövergripande miljöarbetet har Poseidon en miljöansvarig. Så påverkar vi miljön En fastighets största miljöpåverkan sker i form av energianvändning för uppvärmning och varmvatten. Denna energi köper vi från Göteborg Energi i form av fjärrvärme. Trots att fjärrvärmen i Göteborg är relativt ren, tillförs atmosfären ett ton koldioxid per lägenhet och år när man producerar denna energi. Miljöpåverkan till följd av vår användning av el och vatten är relativt liten. De miljöfarliga ämnen som finns i våra fastigheter och som används i vår förvaltning och vid ombyggnader påverkar miljön. Samtliga dessa ämnen kommer att fasas ut beroende på hur och i vilken omfattning som miljöpåverkan sker. Bilkörning i tjänsten minskade från km per anställd 2002 till km/anställd

11 Miljöåret 2003 Lägre energiförbrukning ger minskade utsläpp Poseidons energiförbrukning för värme och varmvatten går stadigt nedåt. Det är bra för miljön, eftersom varje sparad kilowattimma minskar miljöpåverkan. För varje procent som vi reducerar energianvändningen, sänks koldioxidutsläppen med 240 ton. Värmeinjustering ger bra komfort En jämn inomhustemperatur är en förutsättning för att vi framgångsrikt ska kunna spara energi utan att göra avkall på de boendes komfort. Därför är värmeinjustering en nyckelåtgärd i vårt energihushållningsarbete. Under 2003 har värmen i lägenheter justerats. I 1800 av dessa har termostatventiler monterats in. Kontroll av värme och ventilation Sedan 1988 genomför vi en komfortmätning den första veckan i december varje år års mätning visade att lägenhetstemperaturen var oförändrad jämfört med året innan, det vill säga 21,1 C. Varmvattentemperaturen ska ligga mellan 50 C och 60 C. Så var också fallet i 91 procent av de besökta lägenheterna. 68 procent av hyresgästerna var nöjda med värmen, vilket är en förbättring jämfört med föregående år. När det gäller ventilationen är de boende lika nöjda som procent uppgav sig vara belåtna med ventilationen. Lyckosam jakt för energijägarna Poseidon anlitar sedan två år så kallade energijägare, vilka är konsulter med spetskompetens på energisparområdet. Energijägarna har till uppgift att metodiskt gå igenom samtliga våra bostadsområden för att identifiera och åtgärda energislöseri. I de 13 områden som energijägarna gick igenom under året, kan vi konstatera en energibesparing på 7,3 procent. Automatisk avläsning av värme och vattenmätare En korrekt driftuppföljning är en av hörnstenarna om man vill reducera förbrukningen av värme och vatten. Under året anslöt vi samtliga fjärrvärme- och vattenmätare för automatisk avläsning vid varje månadsskifte. Närvarostyrd belysning Möjligheterna att spara el i flerbostadshus är idag begränsade, åtminstone om ambitionen är att bibehålla komforten och tryggheten för de boende. Under året installerade vi närvarostyrd belysning i allmänna utrymmen för 350 lägenheter. Större krav på utomhusbelysning och utbyggnaden av 3G-nätet är dock exempel på åtgärder som ökar elanvändningen. På några års sikt kommer ny, energisnålare utrustning att finnas kommersiellt tillgänglig. Utvecklingen inom lysdiodområdet är ett sådant exempel. Hushållning med vatten Genom att installera vattensparande utrustning i vattenarmaturer, duschar och toalettstolar kan vi spara stora mängder varm- och kallvatten. Flödesbegränsande åtgärder genomfördes under året i cirka 300 lägenheter. Miljöfarliga ämnen fasas ut enligt plan Samtliga våra fastigheter är nu kartlagda med avseende på miljöfarliga ämnen. Alla ämnen och materialprover finns dokumenterade i en databas. En tidssatt plan, som omfattar de ämnen som ska fasas ut på kort eller lång sikt, har upprättats. Miljöfarliga produkter ska hållas borta För att undvika att få in miljöfarliga ämnen vid nyoch ombyggnad eller underhållsarbeten, har vi upprättat en avvecklingslista för tio olika ämnen. Listan ansluter till Avgifta byggandet, som upprättats av SABO, Sveriges Fastighetsägare, HSB, Riksbyggen med flera rikstäckande organisationer. 13

12 Allt fler lägenheter får P-märkt innemiljö Poseidon har de senaste åren varit med om att utveckla ett system för kvalitetssäkring av innemiljön, så kallad P-märkning. Att en lägenhet är P-märkt innebär att den är föremål för en aktiv och kvalitetssäkrad innemiljöförvaltning. Till dags dato har Poseidon P-märkta lägenheter. Även de lägenheter som står inför P-märkning, men som ännu inte blivit godkända, omfattas av kvalitetssäkringssystemet. Totalt handlar det om lägenheter. Under våren besöktes cirka lägenheter för innemiljökontroll. De brister i innemiljön som upptäcktes, handlade i första hand om för lite ventilation eller för låga rumstemperaturer. Dessa åtgärdades eller lades in i en underhållsplan. Under året initierades även ett samarbete med Hyresgästföreningen. Syftet är att synliggöra Hyresgästföreningens innemiljöambitioner i samband med P-märkning. Boråd och kunskap för bättre innemiljö Även de boende har ett ansvar för en god innemiljö. För att informera om hur man kan påverka sin innemiljö delades så kallade Boråd ut till av de hyresgäster, som omfattas av systemet för kvalitetssäkrad innemiljö. Den förvaltningspersonal som har direktkontakt med de boende ges en bred utbildning i innemiljöfrågor. Under hösten utbildades 45 personer i sammanlagt tio timmar. Miljökullarna i Jättesten Den 4 april invigde kretsloppsutredaren och riksdagsledamoten Sinikka Bohlin den första miljökullen i det ombyggda Jättestensområdet. I miljökullen kan de boende från 165 lägenheter tryggt och bekvämt sortera sitt avfall i tretton olika fraktioner. Hyresgästen lägger det biologiska avfallet i kompostmaskinen, som på några veckor omvandlar avfallet till jordförbättringsmedel. Under våren och sommaren togs ytterligare en miljökulle och två miljöhus i bruk i Jättestensområdet. Partnerskap för ett hållbart Göteborg I samband med invigningen av Ekocentrums nya lokaler den 18 september tillkännagavs bildandet av Partnerskap för ett hållbart Göteborg. Förutom Ekocentrum ingår bland andra Poseidon, Göteborg Energi och Renova. Parternas målsättning är att tillsammans driva miljöarbetet framåt inom fem vardagsnära och viktiga områden; trafik, energi, boende, återvinning och dagligvaror. Så här arbetar vi vidare Med våra fokusområden förbrukning, miljöfarliga ämnen, innemiljö och avfallshantering som hörnstenar i vårt miljöarbete, planerar vi följande för 2004: Satsningen på minskad förbrukning ska fortsätta. I takt med att de tekniska systemen blir allt mer stabila, kan vi också introducera nya funktioner. Vi kommer att vidareutveckla funktioner inom ramen för vårt driftövervakningssystem. Energijägararbetet går vidare. I uppgiften ingår att driftoptimera fläktar och övriga installationer samt att föreslå fastigheter där värmen ska justeras. Hushållningen med el och vatten fortgår, samtidigt som vi kommer att utvärdera olika möjligheter till individuell varmvattenmätning. Den planerade utfasningen av miljöfarliga ämnen kommer att genomföras. Listan över ämnen som inte ska tillföras vårt fastighetsbestånd ska förankras i organisationen. Revisioner ska genomföras. P-märkning av innemiljön ska utvidgas till att omfatta fler områden. Fastighetsnära källsortering och lokal kompostering ska prövas i större skala med målet att i större utsträckning engagera våra boende. 14

13 Område Mål Utfall Åtgärder Miljöindex är ett sammanvägt tal som baseras på nyckeltal för förbrukning av fjärrvärme (normalårskorrigerad), fastighetsel och vatten samt avfallshantering. Beräkning av miljöindex sker enligt följande formel: Miljöindex=kwh fjärrvärme/m 2 + kwh fastighetsel/m 2 +m 3 vatten/m 2 10+kg avfall/m Vi hade som mål att Miljöindex för år 2003 skulle nå 256. Miljöindex , Mål 2005 Under år 2004 kommer vi att genomföra åtgärder inom samtliga delområden som ingår i miljöindex. Fjärrvärmeförbrukning avser all energiförbrukning för värme- och varmvattenuppvärmning. Förbrukningen är normalårskorrigerad och anges per m 2 bostadsarea + lokalarea. Med normalårskorrigerad förbrukning menas att man korrigerar för att det är olika utetemperatur olika år. Vi hade som mål att fjärrvärmeförbrukningen för år 2003 skulle uppgå till 165 kwh/m 2. Fjärrvärme 2 kvh/m Mål 2005 Under år 2004 kommer vi att fortsätta att optimera driften, främst med hjälp av inhyrda energikonsulter, så kallade energijägare. Även fortsatta värmeinjusteringar och prognosstyrning av värmesystemen kommer att bidra till lägre energiförbrukning. Fastighetsel avser all elförbrukning exklusive lägenhetsel. Belysning i trapphus, källare och utomhus ingår i fastighetselen, liksom el till fläktar, pumpar, hissar och tvättstugor. Elförbrukningen redovisas per m 2 bostadsarea + lokalarea. Vi hade som mål att förbrukningen av fastighetsel för år 2003 skulle uppgå till 21,0 kwh/m 2. Fastighetsel 2 kvh/m 21,2 21, ,8 20,6 20,6 20,4 20,2 20, Mål 2005 För att minska elförbrukningen kommer vi under år 2004 i första hand att arbeta med utbyte av belysningsarmaturer samt olika former av närvarostyrning. Vattenförbrukning avser all kallvattenförbrukning. Således ingår såväl lägenheternas vattenförbrukning som det kallvatten som värms till varmvatten. Vattenförbrukningen redovisas per m 2 bostadsarea + lokalarea. Vi hade som mål att förbrukningen för år 2003 skulle uppgå till 1,80 m 3 /m 2. Vatten m 3 /m 2 2,00 1,90 1,80 1,70 1,60 1,50 1,40 1, ,90 1,89 1, Mål 2005 Utbyte av vattenarmaturer och flödesbegränsning är åtgärder som sparar vatten och som kommer att genomföras under år Avfallsvikten redovisas per m 2 bostadsarea + lokalarea. Enligt Kretsloppskontoret kommer vägning av avfall att införas under år Det innebär att vi inte kan redovisa resultat innan dess. För år 2005 är målet 4,9 kg/m 2. Sopmängd kg/m 2 6,00 5,75 5,50 5,25 5,3 5,3 5,3 20,6 5,00 4,75 4,9 4, Mål 2005 Fastighetsnära källsortering av avfall kommer att införas i ytterligare områden under år Biologiskt avfall avser andelen hyresgäster som har möjlighet att lämna biologiskt avfall separat inom sitt bostadsområde. För år 2005 är målet 100%. Biologiskt avfall % Mål 2005 Under år 2004 kommer vi att återinföra utsortering av biologiskt avfall i de områden där detta tagits bort. 15

14 Organisation och ledning Styrelsens arbete Poseidons styrelse tillsätts av Göteborgs kommunfullmäktige och har en politisk sammansättning som motsvarar aktuell representation i kommunfullmäktige. Dessutom finns arbetstagarorganisationerna PTK och LO representerade. Styrelsen består av sju ordinarie ledamöter och tre suppleanter. Sekreterare är en extern jurist. Namnen på ledamöter, suppleanter och sekreterare återfinns på sidan 67. Styrelsens arbete, samt styrelsens och VDs arbets- och ansvarsfördelning är reglerad i enlighet med gällande lagstiftning för aktiebolag. Denna arbetsoch ansvarsfördelning ses över årligen och fastställs av styrelsen. Styrelsearbetet följer en upprättad plan för året där varje möte har en bestämd huvudinriktning. Bolagets revisorer medverkar minst en gång per år med en redogörelse för årets revision. Under 2003 hade styrelsen sex ordinarie sammanträden utöver bolagsstämma och konstituerande möte. Härutöver träffas bolagets presidium, som består av ordförande, vice ordförande och VD, löpande avseende bolagets utveckling. Samverkan Poseidon har ett samverkansavtal med de lokala fackklubbarna, SIF, Fastighets och CF. Avtalet utgår från den enskilde arbetstagaren i dennes kontakt med sin närmaste chef och bygger på samverkan i tre led: ledning fackklubb, chef förtroendevald samt chef arbetstagare. Samverkansorganisationen har tre återkommande mötesforum: företagsråd, distriktsråd och arbetsplatsträffar. Stående punkter på dagordningen är samverkan, arbetsmiljö, jämställdhet, mångfald och kompetensutveckling. Moderbolaget ekonomisk rapportering Bolaget upprättar bokslut månadsvis och delårsbokslut görs per sista mars och sista augusti. Under verksamhetsåret görs budget och prognoser. Förutom detta rapporterar bolaget även i enlighet med koncernens balanserade styrkort. Revisorer Deloitte & Touche AB är valda revisorer fram till ordinarie bolagstämma Lekmannarevisorerna, som tillsätts av Göteborgs kommunfullmäktige, är valda fram till ordinarie bolagstämma Ledningens arbete Bolagets organisation är decentraliserad i tre nivåer; VD distriktschef husvärd. Förvaltningen är fördelad på fem geografiska distrikt med stöd från en central enhet som dessutom arbetar med övergripande affärsledning, samordning, utvecklingsfrågor med mera. Förutom en traditionell företagsledning arbetar bolaget med en affärsledning. Deltagare är, utöver VD, cheferna för administration, finans, information, affärsutveckling och affärsstöd. Konstellationens syfte är främst att behandla strategiska och företagsövergripande frågor. Affärsledningen möts normalt en gång i veckan. Företagsledningen består av samtliga medlemmar i affärsledningen samt bolagets fem distriktschefer. Företagsledningen diskuterar i huvudsak verksamhetsnära frågor och sammanträder en gång i månaden. Plan för styrelsearbetet Februari Årsbokslut Mars Löpande ärenden Maj Delårsbokslut, policybeslut Augusti Löpande ärenden Oktober Delårsbokslut, affärsplan, budget och prognos December Löpande ärenden Policydokument Poseidon har fastlagda policydokument som antagits av styrelsen enligt följande: Finanspolicy, Kommunikationspolicy, Miljöpolicy, Jämställdhets- och mångfaldspolicy, Inköpspolicy, IT-policy. Viktiga beslut under året Under året har följande beslut av större betydelse antagits i Poseidons styrelse: Förvärv av fastigheten Göteborg Kyrkbyn 81:1 i området Jättesten. Yttre ombyggnad av 283 lägenheter på Kaprisgatan i Övre Lövgärdet. Ombyggnad av 144 lägenheter på Stackmolnsgatan på Hisingen. Ombyggnad av 72 lägenheter i området Backa Röd. Beslut som möjliggör försäljning av fyra fastigheter till bostadsrättsföreningar. 16

15 Våra medarbetare Medarbetare mot samma mål Vårt företagsövergripande mål är att det ska vara utvecklande att arbeta hos Poseidon. Vi menar att våra medarbetare ska ha ett stort inflytande över både sin egen och företagets utveckling. Av det följer att varje person måste ha tillräcklig kompetens för att kunna axla det egna ansvaret och därtill kopplade befogenheter. Arbetet med att utveckla och vidareutbilda våra medarbetare fortgår därför kontinuerligt. Samtliga medarbetare erbjuds löpande kompetensutveckling. Genom att skapa möjligheter till personlig utveckling verkar vi också aktivt för att skapa trivsel och nöjda medarbetare. En flexibel organisation Målet är att samtliga anställda ska kunna ta ett utökat ansvar i en allt mer kundanpassad organisation. Hög servicenivå och korta beslutsvägar är två av våra ledstjärnor. Basen i organisationen är våra husvärdar, som gör det möjligt att lägga resurser och befogenheter där mötet med våra kunder äger rum. Övergripande beslut fattas av bolagets fem distriktchefer, som utgör en del av företagsledningen. På huvudkontoret i Angered finns bolagets VD och centrala stödfunktioner med specialistkompetens till stöd för distrikten inom områdena teknik, affärsutveckling, information, ekonomi, finans, personal och IT. Företagsavtal I april 2002 fick alla medarbetare samma anställningsvillkor, oavsett om de tidigare omfattats av ett tjänstemannaavtal eller kollektivavtal. Det nya företagsavtalet är det första i sitt slag på det privata avtalsområdet i fastighetsbranschen. Personal Vid slutet av 2003 fanns totalt 188 anställda i företaget, varav 59 kvinnor och 129 män. 97 var fastighetsanställda och 91 tjänstemän. Omräknat till heltid hade Poseidon 185 anställda. Poseidon tog även emot 61 sommararbetande ungdomar. Omkring 40 procent av dessa var flickor. Åldersstruktur På grund av liten nyrekrytering under de senaste åren, ökar medelåldern i företaget. För närvarande är den 48,0 år, att jämföras med 47,2 år 2002 samt 46,9 år Drygt 60 procent av personalen befinner sig i åldersintervallet år. Åldersstruktur antal Personalomsättning Vid årsskiftet 2003/2004 fanns 188 personer anställda i företaget, vilket kan jämföras med 195 föregående årsskifte. Minskningen förklaras huvudsakligen av att fem personer slutade med avgångspension. Ytterligare fem medarbetare lämnade företaget på annat sätt. Tre personer rekryterades under året. Trivsel 2 5 < >60 ålder För fjärde året i rad genomförde Poseidon tillsammans med Statistiska Centralbyrån, SCB, en medarbetarenkät bland alla anställda i företaget. Mätningen mynnar ut i ett Nöjd Medarbetarindex, NMI, på mellan 1 och 100. Efter att företagets NMI stigit under tre år, kunde vi konstatera en nedgång för 2003 då NMI blev 67, att jämföra med 72 för Trots tillbakagången, konstaterar SCB att medarbetarna värderar arbetsförhållandena med ett väldigt högt NMI. Även om värdet är högt, kan vi notera att många medarbetare fortfarande känner stress i sin arbetssituation. Sjukfrånvaro Sjukfrånvaron har ökat de senaste åren, men från en relativt låg nivå. Sjukfrånvaron uppgick under året till 5,9 procent av det totala antalet arbetsdagar, vilket är

16 en ökning med 1,5 procentenheter sedan Långtidsfrånvaron stod för 4,3 procent. Fördelningen av sjukfrånvaron mellan kvinnor och män samt åldersintervall framgår av not 9. Eftersom sjukfrånvaron följs upp kontinuerligt kan det noteras att den huvudsakliga delen av frånvaron inte är arbetsrelaterad. Genom ett väl utvecklat samarbete med vår företagshälsovård har vi skapat ett eget hälsoteam med företagsläkare och sjuksköterska, som tillsammans med personalavdelningen samordnar rehabiliteringsverksamheten i bolaget. Alla medarbetare erbjuds möjlighet att träna till subventionerad kostnad samt hälsoundersökning vartannat år. Sjukfrånvaro 2003 % 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0 5,5 3,9 3, Kompetensutveckling En stor del av medarbetarna har en mycket lång anställningstid och stor erfarenhet. Utveckling och rekrytering till nya befattningar har skett naturligt genom intern karriärplanering. Behovet av kompetensutveckling på individnivå tas i första hand fram vid de regelbundna utvecklingssamtal som äger rum mellan chefer och medarbetare. Varje distrikt och avdelning ansvarar för att medarbetarna får den utbildning och utveckling som krävs i deras yrkesroll. Under 2003 genomfördes bland annat utbildningar i Innemiljö och Personlig planering för husvärdar. Företaget genomförde även företagsövergripande utbildningar i interna IT-system samt utbildning om Hyresgästinflytande vid ombyggnad. Därutöver erbjöds de personalgrupper som arbetar med kundnära relationer, utbildning för att kunna förebygga och bemöta hot och våld i arbetet. De sammanlagda utbildningsinsatserna under 2003 uppgick till knappt 2 mkr, vilket innebär cirka 10 kkr per anställd. 4,4 5,9 Jämställdhet och mångfald Poseidon har ett lokalt samverkansavtal som reglerar företagets och de fackliga organisationernas arbetsformer. Avtalet innefattar frågor som medbestämmande, samverkan, arbetsmiljö, kompetensutveckling och jämställdhet. Under 2002 anpassades avtalet för att även prioritera mångfaldsfrågor. För att driva detta arbete framåt kompletterades samverkansavtalet med en Jämställdhets- och mångfaldskommitté med representanter från bland annat företagsledningen och de fackliga organisationerna. Kommittén har till uppgift att stödja, följa upp och vidareutveckla jämställdheten och mångfalden inom Poseidon, såväl i förvaltningen av våra bostäder som inom vår egen organisation. Kommittén har under året informerat alla medarbetare om Poseidons jämställdhets- och mångfaldspolicy. Ett trettiotal medarbetare har under hösten också engagerat sig i en Framtidsverkstad under ledning av Göteborgs Stads mångfaldsenhet. Aktiviteten har som mål att ta fram konkreta handlingsplaner för hur Poseidon kan bidra till en ökad mångfaldsorientering. Poseidon har under året även startat ett projekt med kulturvärdar. Målet är att nå en dialog med hyresgäster i de vanligaste språkgrupperna i våra bostadsområden Övre Lövgärdet och Backa Röd. Kulturvärdarna, som rekryterats bland våra hyresgäster, ska bland annat informera om Poseidons roll i samhället, boendes rättigheter och skyldigheter och uppmuntra till ett ökat boinflytande. Löneutveckling Löneavtalen mellan de centrala parterna har de senaste åren blivit mer flexibla och anpassade till det enskilda företaget och dess förutsättningar. Med ett centralt avtal i grunden, har företagen tillsammans med de fackliga organisationerna kunnat förhandla om annat än enbart lön. Såväl arbetstidsförkortning som löneväxling (pension) har blivit ett alternativ till höjd lön. Löneutvecklingen i Poseidon har i stort följt övriga avtal på arbetsmarknaden med en höjning på drygt tre procent per år. 18

17 Vår ekonomi Finansiering Marknadsutveckling År 2003 blev ett börsmässigt framgångsrikt år, men med en allmän ekonomisk utveckling på sparlåga. Den svenska börsen ökade med cirka 30 procent i värde och den amerikanska motsvarigheten ökade med cirka 25 procent. BNP-tillväxten i Sverige för 2003 blev däremot knappa 1,5 procent och inom EMU ännu lägre. Fokus har varit riktat mot den amerikanska ekonomin, som fortfarande utgör motorn i hela världsekonomin, eftersom den europeiska återhämtningen av konjunkturen visat sig vara tämligen avlägsen. De stora obalanserna i den amerikanska ekonomin, bytesbalansen och budgetunderskottet kan dock leda till obehagliga överraskningar framöver. Året har också präglats av stora rörelser på valutamarknaden och då främst mot slutet av året när dollarfallet accelererade. Den amerikanska dollarn försvagades med cirka 20 procent mot den svenska kronan och denna försvagning kan på sikt bli allvarlig för den förväntade konjunkturuppgången i Europa och härmed den svenska exportindustrin. Året som gått har inneburit oväntat stora räntesänkningar från centralbankerna, eftersom förhoppningen om en allt starkare konjunktur ej har besannats. Den svenska Riksbanken sänkte räntan med en procentenhet under året och ECB sänkte ytterligare något. Detta har inneburit att de kortfristiga räntorna, som påverkar framför allt bolagets checkkrediter och kortfristiga lån har sjunkit i motsvarande mån. Den svenska inflationen var mot slutet av året nere på 1,4 procent i årstakt, men tillfälliga prisuppgångar på energi och framför allt elektricitet i början av 2003 har inneburit att inflationen varit uppe mot 3,4 procent. De långfristiga räntorna har under året varierat mycket. Den femåriga swapräntan, som påverkar bolagets lån och derivataffärer med fast räntebindning, har varierat mellan 3,50 procent och 4,90 procent under året. Framför allt det första halvåret innebar dramatiska räntefall och de svenska räntorna sjönk till historiskt låga nivåer och den femåriga räntan sjönk som lägst till cirka 3,50 procent. Under hösten har tendensen varit något stigande långräntor. Den svenska EMUomröstningen har sammantaget inte haft någon större påverkan på ränte- och valutakurserna. Det har istället varit den allmänna utvecklingen i omvärlden som styrt ränte- och valutaläget. När det gäller räntemarginalen mellan Sverige och övriga EMU-länder så ligger Sverige fortfarande kvar på en halv procentenhet, vilket har varit fallet under större delen av året. Däremot har kreditspreadarna mellan företagsobligationer och statspapper krympt rejält under året, vilket är ett tecken på ökad riskaptit hos investerarna och det kan också tolkas som att det finns förhoppningar om en starkare ekonomisk utveckling framöver. Finanspolicy och riskhantering Målet med finansverksamheten är att minska effekterna av kortsiktiga räntefluktuationer på kapitalmarknaden. På längre sikt kommer dock bestående förändringar att få genomslag på företagets resultat. Finansverksamheten styrs i enlighet med en av Poseidons styrelse fastlagd finanspolicy, där målen för finansverksamheten, ansvarsfördelningen i finansfrågor samt riktlinjer och riskbegränsningar anges. Poseidons finanspolicy är utformad i linje med det regelverk som anges i moderbolagets finanspolicy och här framgår bland annat att Poseidon har eget ansvar för den operativa verksamheten och sin finansiella portfölj. Den finansiella portföljen omfattar lån, derivatinstrument, placeringar och likvida medel. För att tillgodose företagets långsiktiga kapitalbehov eftersträvas krediter och kreditlöften med lång löptid. Derivatinstrument ingår i den finansiella portföljen för att begränsa och förändra Poseidons finansiella 19

18 risker under en avgränsad tid. Ränteswappar används för att förändra räntebindningstiden för Poseidons lån. FRAs och Caps används för att säkra räntenivåer för framtida upplåning. Valutaränteswappar och valutaterminskontrakt möjliggör upplåning i utländska valutor genom att eliminera valutarisken. Räntekostnader och ränteintäkter avseende utestående derivatportfölj periodiseras över de aktuella derivatinstrumentens löptid. Vid förtida stängning av derivatinstrument periodiseras det realiserade resultatet över derivatkontraktets återstående löptid alternativt underliggande instruments återstående löptid. Vid förtidslösen av lån tillämpas motsvarande princip för eventuell lösenkostnad genom att periodisera det realiserade resultatet över lånets återstående löptid. Poseidons finansiella portfölj marknadsvärderas löpande för att analysera ränteutvecklingens påverkan på företagets finansiella affärer. De begränsningar som gäller enligt finanspolicyn avseende lägsta genomsnittiga räntebindningstid innebär i ett fallande ränteläge negativa värden för lån och derivatinstrument med fast räntebindning. Vid stigande räntor uppstår på motsvarande sätt positiva värden i den del av den finansiella portföljen som avser lån och derivatinstrument med fast räntebindning. Genom att Poseidon sedan 1998 löpande marknadsvärderat samtliga finansiella affärer, finns det idag en bred kunskap avseende företagets räntekänslighet och vilken resultateffekt som skulle ha uppstått om negativa respektive positiva värden i den finansiella portföljen skulle ha varit resultatpåverkande. Detta är väsentligt inte minst mot bakgrund av den nya internationella redovisningsstandard, avseende marknadsvärdering och resultatpåverkan från derivataffärer, som kommer att tillämpas i företaget från den 1 januari Utvecklingen av finansnettot 2003 Poseidons finansnetto uppgick under året till 276 mkr ( 284 mkr) och häri ingick statliga räntebidrag med 14 mkr (13 mkr). Trots ett omfattande investeringsprogram under året och en härmed ökad upplåning som följd förbättrades finansnettot med 8 mkr genom att ränterörelserna minimerades under året samtidigt som räntelöptiden hölls kort, inom ramen för gällande riskbegränsning. Årets genomsnittliga finansieringskostnad, inklusive räntebidrag, uppgick till 5,11 procent (5,53 procent), beräknat som räntekostnad brutto för bolagets låneportfölj minskat med räntebidrag i relation till genomsnittlig lånevolym. Den genomsnittliga finansieringskostnaden, exklusive räntebidrag, uppgick till 5,36 procent (5,78 procent). Under 2003 fick Poseidon räntebidrag om 14 mkr (13 mkr), motsvarande 9 kr/kvm (9 kr/kvm). Räntebidragen beräknas uppgå till 15 mkr 2004, 15 mkr 2005 samt 14 mkr 2006, vilket motsvarar cirka 10 kr/kvm, Poseidons genomsnittliga finansieringskostnad jämfört med ränteutvecklingen, % 6,0 5,8 5,6 5,4 5,2 5,0 4,8 4,6 4,4 4,2 4,0 5,9 4, ,1 5, Genomsnittlig finansieringskostnad per år 5-årig swapränta per balansdagen Ränterisker Den 31 december 2003 uppgick Poseidons ränteexponering inklusive lån, derivatinstrument och likvida medel till mkr ( mkr) och den genomsnittliga räntan till 5,22 procent (5,44 procent). Ränteriskerna uppstår under åren , vilket ger en genomsnittlig räntebindningstid på 2,2 år (2,2 år). Räntebindningstiden förändrades med hänsyn till ränteutvecklingen under året och uppgick i genomsnitt till 2,1 år (2,1 år). Inom tolv månader förfaller 35 procent (32 procent) av företagets räntepositioner. Denna andel positioner med kortfristig räntebindning uppgick under året i genomsnitt till 32 procent (33 procent). Den 31 december 2003 uppgick Poseidons låneportfölj till mkr (5 317 mkr) med en genomsnittlig ränta på 4,72 procent (5,13 pro- 5,4 5,5 4,5 5,1 4,4 20

19 cent) samt med en genomsnittlig räntebindningstid på 1,6 år (2,4 år). Den 31 december 2003 uppgick det sammanlagda nominella totalbeloppet på derivatinstrument till mkr (5 474 mkr). I derivatportföljen fanns ränteswappar, FRAs samt Caps. Den genomsnittliga räntan för swapportföljen uppgick till 3,91 procent (4,68 procent) med en genomsnittlig räntebindningstid på 1,9 år (2,1 år). Den genomsnittliga räntan för FRA-portföljen uppgick till 3,56 procent (4,67 procent) med en genomsnittlig räntebindningstid på 0,3 år (0,3 år). Poseidons ränteförfallostruktur och dess genomsnittliga räntor per år mkr ,98% 5,02% 1918 mkr 2037 mkr 6,72% 5,94% 5,29% 689 mkr 201 mkr 700 mkr Marknadsvärdering av den finansiella portföljen Vid en värdering av Poseidons finansiella portfölj utifrån aktuellt ränteläge framkom att marknadsvärdet exklusive upplupna räntor och utöver det nominella värdet på den finansiella portföljen uppgick till 132 mkr ( 138 mkr), varav låneportföljen svarade för 110 mkr ( 91 mkr) och derivatportföljen för 22 mkr ( 47 mkr). Förändringen i marknadsvärdet jämfört med föregående årsskifte var således begränsad, trots att stora rörelser under året ägt rum på räntemarknaden samtidigt som räntenivån under året i genomsnitt varit högre jämfört med balansdagen. Till detta kommer ett balanserat agio på totalt 13 mkr (16 mkr), som inkluderar resultateffekter för i förtid lösta lån samt i förtid stängda derivataffärer. Disagio avseende i förtid lösta lån uppgick till 9 mkr ( 20 mkr) och agio avseende i förtid stängda derivataffärer uppgick till 22 mkr (36 mkr). Om den nya internationella redovisningsstandarden skulle ha tillämpats redan 2003 med resultatredovisning av marknadsvärdesförändringar i derivatportföljer skulle Poseidons resultat 2003 ha förbättrats med 11 mkr (2 mkr). Marknadsvärdet av framtida räntebidrag uppgick till 90 mkr (89 mkr), men har inte inkluderats i marknadsvärderingen av den finansiella portföljen. Kreditrisker i derivatinstrument och placeringar För att minska Poseidons kreditrisker när det gäller derivatinstrument och placeringar, ställs höga krav på företagets finansiella motparter avseende kreditvärdighet och godkänt ratingbetyg från ratinginstitut. Det finns även begränsningar för hur stor affärsvolym som maximalt får finnas per affärsmotpart. Poseidon tillämpar även så kallade ISDA-avtal eller likvärdigt avtal som medger nettoberäkningar av fordringar och skulder för de motparter med vilka derivataffärer görs. Poseidons motpartsrisker i derivatinstrument Räntelöptid derivatinstrument Motpart lång rating dagar dagar år år Total AAA/Aaa AA+/Aa AA/Aa AA /Aa A+/A A/A A /A Total Positivt värde: Poseidons fodran på motparten i mkr (inklusive marknadsvärden samt upplupna räntor) Negativt värde: Poseidons skuld till motparten i mkr (inklusive marknadsvärden samt upplupna räntor) Finansieringskällor och kreditlöften Den 31 december 2003 uppgick Poseidons låneportfölj till mkr (5 317 mkr) med en genomsnittlig kreditlöptid, inklusive kreditlöften, på 5,1 år (4,9 år). Låneportföljen förfaller under perioden Utifrån bolagets långsiktiga fastighetsinnehav eftersträvas en långsiktig kreditlöptid, dock utifrån perspektivet att inte skapa onödiga inlåsningseffekter för enskilda fastigheter. Upplåningen ökade under året med cirka 230 mkr (290 mkr), vilket beror på det omfattande investerings- 21

20 program som genomfördes under året. All nyupplåning täcktes via Poseidons kreditfaciliteter i banksystemet. Poseidons finansieringskällor består till 65 procent (67 procent) av obligationsupplåning via koncernens specialbolag samt till 35 procent (33 procent) av lån från svenska och utländska finansieringsinstitut. Vid årsskiftet fanns beviljade kreditlöften på mkr (800 mkr) med en genomsnittlig underliggande löptid på 6 år (10 år). Härutöver fanns dessutom långsiktiga förlängningslöften från långivarna. Poseidons skuldsättning i relation till företagets totala yta uppgick vid årsskiftet till kr/kvm (3 397 kr/kvm), vilket medför en genomsnittlig belåningsgrad i förhållande till bokfört värde på fastigheterna på 58 procent (60 procent). Den genomsnittliga belåningsgraden i relation till uppskattat marknadsvärde på fastigheterna, i enlighet med Framtidenkoncernens värderingsmodell, uppgick till 44 procent (48 procent). Poseidons lån är till 96 procent (97 procent) säkerställda via pantbrev i fastighetsportföljer. Resterande del av låneportföljen, 4 procent (3 procent), är kortfristiga krediter beviljade utifrån Poseidons solida ekonomi och stabila kassaflöde. Samma principer gäller för derivatlimiter i banksystemet, vilka är beviljade utifrån Poseidons resultatutveckling och soliditet. Under året togs nya pantbrev motsvarande 160 mkr (285 mkr) ut. Företagets pantbrev hanteras såsom datapantbrev i Lantmäteriverkets databas. Poseidons låneförfallostruktur inklusive kreditlöften Mkr Likviditet och betalningsberedskap För att Poseidon alltid ska kunna uppfylla åtaganden gentemot företagets leverantörer och långivare och för att täcka företagets nyupplåningsbehov, beslutar styrelsen årligen om en lägsta nivå för Poseidons betalningsberedskap. Denna betalningsberedskapsreserv består av likvida medel, placeringar, icke utnyttjad del av checkkredit samt beviljade kreditlöften. Den 31 december 2003 uppgick likvida medel och icke utnyttjad del av checkkrediter till 181 mkr (223 mkr) samt beviljade kreditlöften till mkr (800 mkr). Valutaexponering Den 31 december fanns inga valutarisker. Valutarisker som uppkommer i samband med upptagande av lån i utländsk valuta elimineras genom valutaränteswappar eller valutaterminer. Den 31 december uppgick utestående volym valutaränteswappar till 0 mkr (174 mkr) samt valutaterminskontrakt till 0 mkr (172 mkr). När det gäller de obligationslån som upptagits via specialbolag inom Framtidenkoncernen, som i sin tur emitterat obligationer på den europeiska obligationsmarknaden, är valutarisken redan eliminerad och den andel av lånen som ingår i Poseidons låneportfölj är i svenska kronor. Cash management Arbetet med att optimera kassaflödet genom ett aktivt cash managementarbete fortsatte under året. Tack vare en effektiv likviditetsplanering, förbättrade betalningsströmmar från Poseidons hyresgäster och ett effektivt utnyttjande av leverantörskrediter kunde nyupplåningen, trots årets omfattande investeringsprogram, balanseras på en rimlig nivå. Det som haft störst inverkan på kassaflödet är det faktum att cirka 43 procent (37 procent) av Poseidons hyresgäster nu valt autogiro som betalningssätt. Autogiro är ett enkelt, säkert och billigt betalningssätt för hyresgästen samtidigt som det medför lägre räntekostnader för Poseidon, eftersom företaget erhåller en ännu större andel av hyrorna senast på förfallodagen. Den ökande volymen av hyror via autogiro i kombination med en stram kravrutin innebär att cirka 85 procent (80 procent) av hyrorna betalas i rätt tid. 22